臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第1095號原 告 胡世賢訴訟代理人 蘇美玲律師被 告 高興漢訴訟代理人 鍾凱勳律師
陳君慧律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國104年5月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自臺北市○○區○○段○○段○○○○○○號土地遷出，並將其上門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○○○號，如附圖所示編號Ａ建物（面積柒拾壹點捌陸平方公尺）、編號Ｂ側邊擋土牆（面積零點叁捌平方公尺）、編號Ｃ後方階梯（面積零點零六平方公尺）拆除後，將土地返還原告及全體共有人。
被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬玖仟陸佰捌拾玖元，及自民國一百零三年四月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零三年三月十三日起至返還第一項土地止，按月給付原告新臺幣陸仟貳佰捌拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之二，餘由被告負擔。
本判決第一項所命給付部分，原告以新臺幣叁佰玖拾伍萬元供擔保後得假執行；被告以新臺幣壹仟壹佰捌拾肆萬壹仟伍佰捌拾叁為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項所命給付部分，原告以新臺幣陸萬叁仟叁佰元供擔保後得假執行；被告新臺幣壹拾捌萬玖仟陸佰捌拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項所命給付部分，原告按月以新臺幣貳仟零玖拾陸元供擔保後得假執行；被告按月以新臺幣陸仟貳佰捌拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減
縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款及第256條分別定有明文。本件原告起訴時原聲明為：被告應自臺北市○○區○○段○○段00
000 地號土地（下稱系爭土地）遷出，並將其上門牌號碼臺北市○○區○○路○段00000 號建物拆除，將土地返還原告及共有人全體，並自起訴狀繕本送達之翌日起，至返還系爭土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）6,522元（見本院卷第4頁）；嗣經本院指定於民國103年5月15日會同臺北市古亭地政事務所測量人員到場履勘，迨該地政人員依據測量結果繪製土地複丈成果圖後，原告即按複丈成果圖所載面積予以更正上開第
1 項聲明，此因僅屬聲明範圍之確認，而非訴之減縮或擴張，自不屬訴之變更或追加，其更正亦屬合法。又於訴訟繫屬中，原告於103年8月18日將第2項變更為：被告應給付原告237,108元，及自103年3月13日起至返還系爭土地之日止，按年息5%計算之利息；並應給付自103年3月13日起之返還系爭土地之日止，按月給付原告7,859 元（見本院卷第47頁）。核原告所為係擴張應受判決事項之聲明，與上開規定相符，自應准許。
原告主張：
㈠原告係系爭土地之所有權人之一，應有部分為39/100，被告
未經系爭土地之全體共有人同意，竟於系爭土地上搭建如附圖所示編號A部分（以下稱系爭建物、面積71.86平方公尺）、編號B部分（側邊擋土牆、面積0.38平方公尺）、編號C部分（後方階梯、面積0.06平方公尺），侵害原告及其他共有人之所有權，依社會通常觀念，被告因此獲有相當租金之利益，並致原告受有同額之損害。又系爭土地坐落臺北市文山區，與文湖線捷運辛亥站相距不遠，交通方便，經濟繁榮，被告所受利益金額應以土地法第97條第1 項規定，按系爭土地申報總價10%計算為適當，系爭土地99年1月之公告地價每平方公尺為38,875元，則依平均地權條例第16條規定，應以公告地價80 %為申報地價，則99年1 月起系爭土地之申報地價為31,100元，102年1月起則依土地謄本所示之申報總價為每平方公尺33,448 元，是被告自100年8月1日起至原告起訴之日止，應返還相當於租金之損害數額為237,108 元，另被告自103年3月13日起至返還系爭土地之日止，應按月給付原告相當於租金之損害金額為7,859元。爰依民法第767條第1項、第821 條規定請求被告自系爭土地遷出，拆除系爭建物及如附圖編號B、C部分，返還系爭土地與原告及全體共有人，並依第179條、第184條第1 項前段規定請求被告給付相當租金不當得利，並請法院擇一為原告有利判決等語。
㈡另被告之前手即訴外人黃聰明僅向新北市○○○○○○段○
○段○○段000 地號，面積2.71平方公尺；向臺北市政府承租同地號土地22.86 平方公尺；向國有財產局承租同地號土地36.43平方公尺，其他並無租賃契約，遑論承租同地段113、118 地號土地？是被告辯稱繼承其前手之承租權利，自無可採。再者，被告需舉證證明黃聰明於建築系爭建物當時，原告等土地所有權人已知悉其越界建築，且未於建築完成前表示反對為前提，被告僅空言辯稱適用民法第796 條云云，全無相關舉證，自不可採。
並聲明：被告應自系爭土地遷出，並將系爭建物及如附圖所示編號B、C部分拆除，將土地返還原告及全體共有人；被告應給付原告237,108元，及自103年3 月13日起至返還系爭土地之日止，按年息5%計算之利息，並應給付自103年3月13日起之返還系爭土地之日止，按月給付原告7,859 元；願供擔保請准宣告假執行。
被告則以：被告係於100 年間拍賣取得系爭建物，而系爭建物
已建築在系爭土地達數十年之久，且據被告拍得系爭建物之拍賣公告使用情形說明載明「據債務人稱其與建物座落基地之所有權人中華民國、臺北市、新北市間訂定有租地契約，依法基地所有權人有優先購買權」，可知被告之前手債務人係系爭建物坐落系爭土地之承租權人，此項權利應由被告繼承。再者，原告於90年間業已知曉系爭建物存在越界狀況，且系爭建物於被告拍賣競標購得後，續查詢優先購買權時發現，原告亦有至鈞聲請系爭土地所有權人優先購買權，故依民法第800條之1「第774 條至前條規定，於地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人、其他土地、建築物或其他工作物利用人準用之」、第796條第1項「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋」之明文規定，是原告已不得要求被告拆屋還地等語資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
下列事項為兩造不爭執（見本院卷第147 頁反面），並有系爭
土地登記第二類謄本、系爭土地複丈成果圖、臺北市政府財政局103年12月19日北市000000000000000號函文、財政部國有財產署北區分署103年12月19日台財產北租字第00000000000號函文、新北市政府財政局103年12月23日北財用字第0000000
000 號函文檢送之基地租賃契約書，及臺北市稅捐稽徵處文山分處103年12月22日北市稽文山乙字第00000000000號函文在卷可稽（見本院卷第8、41、119至140 頁），並經本院依職權調取本院99年司執字第116801號卷宗核閱無訛，堪信為真實，本院自得採為判決之基礎：
㈠原告為系爭土地所有權人之一，應有部份為39/100。系爭未
辦理保存登記之建物坐落於系爭土地，門牌號碼為臺北市○○區○○路0段00000號，依臺北市古亭地政事務所103年7月11日北市土地測字第00000000000 號函檢附土地複丈成果圖所示，A部分（系爭建物）為71.86平方公尺、B 部分（側邊擋土牆）為0.38平方公尺、C 部分（後方階梯）為0.06平方公尺。
㈡被告於100年5月24日本院99年度司執字第116801號強制執行事件公開拍賣期日，以180萬元，拍定系爭建物。
㈢系爭建物於強制執行程序時，使用面積為1 樓140.02平方公
尺，地下1樓93.69平方公尺，坐落地號則為臺北市○○區○○段0○段00000000000000000地號土地。
㈣原告曾於100年8月16日具狀主張行使優先購買權，表示願依
原拍定價格優先承購系爭建物，然經本院民事執行處於100年8月23日以北院木99司執黃字第116801 號函復因原告非土地法第104條第1項後段規定所指得聲明優先承買權人，認原告聲請與法不合，礙難准許。
㈤系爭建物、B部分（側邊擋土牆）及C部分（後方階梯）均為被告占有使用。
㈥對臺北市政府財政局103年12月19日北市0000000000000
00號函文、財政部國有財產署北區分署103 年12月19日台財產北租字第00000000000號函文、新北市政府財政局103年12月23日北財用字第0000000000號函文檢送之基地租賃契約書，及臺北市稅捐稽徵處文山分處103 年12月22日北市稽文山乙字第00000000000 號函文，形式上及實質上真正兩造均不爭執。
本件經兩造協議並簡化爭點為（見本院卷第147頁反面、第148
頁）：㈠被告前手黃聰明是否得類推適用修正前民法第796 條本文規定，致原告不得請求訴請被告拆屋還地？㈡原告得否依據民法第767條第1 項、第821條規定，請求被告拆屋還地？㈢原告得否依民法第179 條之規定請求被告給付相當於租金之不當得利？若可，得請求之金額若干？㈣原告得否依民法第184條第1項之規定請求被告給付損害賠償？若可，得請求之金額若干？茲分述如下：
㈠被告前手黃聰明是否得類推適用修正前民法第796 條本文規定，致原告不得請求訴請被告拆屋還地？⒈被告辯稱據悉黃聰明為系爭建物所坐落同小段113、118、12
5 地號土地之承租人，而系爭建物為黃聰明建造完成，是黃聰明得類推用修正前民法第796 條本文規定，對原告主張不得拆屋還地，而該抗辯權為受讓系爭建物之被告繼受取得，是被告亦得對原告主張前開抗辯權避免系爭建物受拆除云云。惟按修正前民法第796 條所定之「土地所有人」越界建築房屋，必以建築房屋者，為「土地所有人」或其他有利用土地權利之人（例如：地上權人、永佃權人或典權人、承租人、使用借貸人等等），始足當之，倘建築房屋之初，尚非「土地所有人」或其他有利用土地權利之人，應屬單純之「無權占有」，不生該條所定「鄰地所有人」是否即時提出異議之問題（最高法院86年度台上字第2103號判決意旨參照）。
經查，黃聰明固曾於91年8 月1日起向臺北市○○○○段○○○○號土地22.86 平方公尺，但承租時土地使用現狀為「已建有房屋」；於95年6月1日向財政部國有財產局臺灣北區辦事處○○○○段000地號土地36.43 平方公尺，坐落辛亥路4段106-1 號林磚造平房（擬申租範圍）；而未曾與新北市政府財政局簽立相關租賃契約；又系爭建物係自82年7 月起有第一層面積172.6 平方公尺課徵房屋稅等情，有臺北市稅捐稽徵處文山分處103年12月22日北市稽文山乙字第00000000000號函文、新北市政府財政局104年3月2日新北財用字第0000000000號函文、臺北市政府財政局104年3月2日北市財管字第00000000000 號函文檢送之臺北市有基地租賃契約，及財政部國有財產署北區分署104年3月4日台財產北租字第00000000000號函文檢送之國有基地租賃契約書在卷可稽（見本院卷第136 、154至155、160至168頁），足徵黃聰明興建系爭建物之際，並未與臺北市政府、新北市政府或財政部國有財產署簽立任何租賃契約，則系爭建物之原所有人黃聰明，尚非有利用同小段125 地號土地權利之人，至為灼然，揆諸上開說明，自無被告執修正前民法第796 條規定，對抗原告之餘地。此外，被告復未能就黃聰明對同小段113、118地號土地有占有權源一事舉證以實其說，是被告辯稱其得類推適用修正前民法第796條本文規定對抗原告云云，洵非可採。
⒉次按98年1月23日修正前民法第796條規定「土地所有人建築
房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物」，係指鄰地所有人於土地遭越界建築「當時」明知而不即時反對，不得於事後請求拆除建築物而言（最高法院101 年度台上字第86號號判決意旨參照）。被告復辯稱黃聰明興建系爭建物時，系爭土地之其他所有權人悉已知悉越界而不為反對情事云云，然對於此項事實被告既未能舉證證明，亦無依該條規定適用或類推適用之理。又原告固於100年8月16日曾具狀主張行使優先購買權，表示願依原拍定價格優先承購系爭建物，而知悉系爭土地遭黃聰明占用建屋之情事，但原告未提出異議或對之行使權利，尚難謂已默許被告使用系爭土地，是以被告辯稱類推適用修正前第796 條規定後，原告不得請求其拆除云云，要無足取。
㈡原告得否依據民法第767條第1 項、第821條規定，請求被告
拆屋還地？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821 條分別定有明文。各共有人對於第三人得就共有物之全部，為本於所有權之請求，僅於回復共有物之請求時，應為共有人全體之利益為之。又對於無權占有侵害共有物者，請求返還共有物之訴，得由共有人中之一人單獨提起（司法院28年院字第1950號，最高法院28年上字第2361號判例參照）。是共有人中之一人，無論其應有部分及面積如何，依法均得為共有人全體就共有物全部提起返還之訴。揆諸民法第767條、第821條規定，本係所有權之正當行使，不生違背誠信原則之問題（最高法院83年度台上字第237號判決見解參照）。
⒉被告雖辯稱黃聰明起造系爭房屋時，曾向系爭土地其他所有
權人承租系爭土地，或與其他共有人間有不拆除房屋協議云云，然均未舉證以實其說，足見被告占用原告所有之系爭土地，並無正當權源。又被告抗辯類推適用民法第796條第1項本文規定，原告不得請求移去等節，並非可採，已如前述外，被告復未舉證證明有何其他占用之正當權利，應認為無權占用。原告依據民法第767條第1 項前段、第821條規定，訴請被告自系爭土地遷出，並將占用系爭土地如附圖標示編號
A 部分（系爭建物、面積71.86平方公尺）、編號B部分（側邊擋土牆、面積0.38平方公尺）、編號C部分（後方階梯、0.06平方公尺）拆除後，將占用土地返還原告及全體共有人，於法並無不合，應予准許。
㈢原告得否依民法第179 條之規定請求被告給付相當於租金之
不當得利？若可，得請求之金額若干？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條分別定有明文。又無權占有使用他人所有之土地，可獲得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。是無權占有人顯係無法律上原因而受占有使用土地之利益，並已致土地所有權人無法管領使用而受有損害，土地所有權人即得依不當得利之法律關係，請求無權占有人返還該利益，又因該利益依其性質不能返還，依前揭規定，無權占有人自應償還其價額即給付相當於租金之不當得利。本件被告占有系爭土地並無合法權源，則其無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，揆之上揭說明，原告自得依民法第17
9 條之規定，請求被告給付占有系爭土地相當於租金之不當得利。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10% 為限；前開規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。所謂法定地價，係指土地所有人依土地法所申報之地價而言，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價（並非公告現值）80%為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦定有明文，故土地法第101條第1項所謂之法定地價，即指該土地之申報地價而言。又所謂以年息10% 為限，乃指租金之最高限額而言，並非一律依照申報價額年息10% 計算之，尚須斟酌土地位置與利用價值、工商繁榮程度及社會情感等情事而為決定。
⒊查系爭土地旁均有鄰地包圍，面臨辛亥路4 段方向左邊有加
油站、前方鄰地是同小段125地號土地，125地號土地並有臨辛亥路4 段，其後側土地有斜坡並有種樹木花草，並有捷運高架通過。並鄰近辛亥國小、捷運辛亥站，住宅林立，附近亦有工廠、軍營，車輛往來頻繁、交通便利，及如不爭執事實所載之使用情形，有勘驗筆錄可佐（見本卷第35頁）。本院斟酌系爭土地上述所在位置、利用價值、被告占有用益情形及目前社會經濟狀況等情狀，認被告返還原告之不當得利價額，以系爭土地申報總價額年息8%，依原告所有權應有部分之比例計算相當於租金之不當得利為適當。再者，系爭土地99年1月起申報地價（即法定地價）為每平方公尺 38,875元，自102年1月起迄今申報地價為每平方公尺41,810元乙節，有系爭土地公告地價及公告土地現值附卷可佐（見本院卷52頁），據此計算被告自100年8月1日起至103年3 月12日止無權占用系爭土地，致原告受有相當租金損害，詳如附表所示共計189,689元；另自103年3月13 日起每月受有相當租金損害為6,288元（計算式：41,810×80%×72.3×39/100×8%×1/12=6,288，元以下四捨五入）。是原告請求被告給付189,689元，以及自103年3月13日起按月給付6,288元部分，為有理由，應予准許。至逾上開請求部分，則無理由，不應准許。
⒋再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查原告得向被告請求189,689 元之不當得利金額已如前述，依上開說明，被告因起訴狀之送達而須負遲延責任，原告對此請求自起訴狀繕本送達翌日（即103年4月5日，見本院卷第17 頁）加給法定遲延利息，即屬有據。
至原告請求被告自103年3月13日起至103年4 月4日止給付法定遲延利息部分，原告既未能舉證證明在起訴狀繕本送達前有催告被告給付之行為，是此部分之請求，即屬無據，併予敘明。
綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第821條及第179條
規定，請求被告自系爭土地遷出，並將占用系爭土地如附圖標示編號A部分（系爭建物、面積71.86平方公尺）、編號B 部分（側邊擋土牆、面積0.38平方公尺）、編號C 部分（後方階梯、0.06平方公尺）拆除後，將占用土地返還原告及全體共有人，並請求給付189,689元，及自103年4月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自102年3月13日起至返還土地之日止，按月給付6,288 元部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又本判決所命給付部分，兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告請求不應准許部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，
爰不一一論述。至原告另依民法第184條第1項之規定請求被告給付損害賠償金，因與其前開所主張請求被告給付相當租金之不當得利事由，係請求法院擇一為原告勝訴之判決，本院擇前開主張判決原告勝訴，他訴訟標的即毋庸裁判，併此敘明據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 2 日
民事第六庭 法 官 陳君鳳以上為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 2 日
書記官 林霈恩附表┌──────────┬─────┬─────┬────┬────────────┐│ 無權占用期間 │申報地價（│占用面積（│原告應有│租金數額（元以下四捨五入││ │元/㎡） │㎡） │部分 │） │├──────────┼─────┼─────┼────┼────────────┤│100年8月1日起至100年│38,875 │72.3 │39/100 │38,875×80%×72.3×39/10││12月31日（共153日） │ │ │ │0×8%×153/365=29,407 │├──────────┼─────┼─────┼────┼────────────┤│101年1月1日起至101年│38,875 │72.3 │39/100 │38,875×80%×72.3×39/10││12月31日 │ │ │ │0×8%=70,154 │├──────────┼─────┼─────┼────┼────────────┤│102年1月1日起至102年│41,810 │72.3 │39/100 │41,810×80%×72.3×39/10││12月31日 │ │ │ │0×8%=75,451 │├──────────┼─────┼─────┼────┼────────────┤│103年1月1日起至103年│41,810 │72.3 │39/100 │41,810×80%×72.3×39/10││3月12日（共71日） │ │ │ │0×8%×71/365=14,677 │└──────────┴─────┴─────┴────┴────────────┘