臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第127號原 告 林國閔訴訟代理人 羅筱茜律師複 代理人 蕭明倫訴訟代理人 羅翠慧律師複 代理人 魏小嵐律師被 告 黃茂然（兼黃許月柿之承受訴訟人）
高黃麗秀（即黃許月柿之承受訴訟人）劉黃麗淑（即黃許月柿之承受訴訟人）黃麗芬（即黃許月柿之承受訴訟人）魏黃麗錦（即黃許月柿之承受訴訟人）上列五人共 同訴訟代理人 李淵聯律師複 代理人 駱國堯律師被 告 黃志誠（即黃許月柿之承受訴訟人）上列當事人間請求確認優先購買權不存在等事件，本院於民國10
3 年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告黃許月柿對臺灣臺北地方法院一０一年度司執字第七０一三二號強制執行事件所拍賣被告黃茂然所有如附表所示建物之優先購買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。又民事訴訟法第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168 條、第175 條分別定有明文。本件被告黃許月柿於原告在民國102 年10月25日起訴後（司店調卷第2 頁民事起訴狀本院收狀戳），於102 年12月16日死亡，此有其個人除戶資料、繼承系統表及繼承人戶籍資料在卷可參（訴字卷一第117 至124 頁），經原告於103 年1 月13日具狀聲明承受訴訟（訴字卷一第114 頁），依上開規定，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2 號裁定意旨參照）。本件原告起訴時，主張其為本院101 年度司執字第70132 號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）拍賣債務人即被告黃茂然所有門牌號碼為新北市○○區○○路0 段000 號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物）之2 分之1 （詳如附表所示）之拍定人，被告黃許月柿以其為系爭建物之共有人（即有系爭建物另2 分之1 之所有權）並主張優先購買，原告復主張其為系爭建物所在基地之出租人、依土地法第104 條規定亦就黃茂然所有之如附表所示建物有優先購買權，而請求：「確認被告黃許月柿對系爭強制執行事件拍賣被告黃茂然所有如附表所示建物之優先購買權不存在；確認原告對系爭強制執行事件拍賣被告黃茂然所有如附表所示建物之優先購買權存在」。嗣原告於103 年3 月7 日提出民事聲請狀，將上開二確認主張列為先、備位選項，並就備位主張部分，併主張被告黃許月柿於系爭強制執行事件具狀行使優先購買權時、實已因病意識不清，該優先購買權之行使並非黃許月柿本人之意思，故被告黃許月柿與黃茂然間就如附表所示建物並未達成買賣合意而成立買賣關係，而追加確認被告黃許月柿與黃茂然間買賣關係不存在之訴，變更聲明為：「一、先位聲明：確認被告黃許月柿對系爭強制執行事件拍賣被告黃茂然所有如附表所示建物之優先購買權不存在；二、備位聲明：
（一）確認被告黃許月柿與黃茂然間對系爭強制執行事件拍賣黃茂然所有如附表所示建物之買賣關係不存在；（二）確認原告對系爭強制執行事件拍賣被告黃茂然所有如附表所示建物之優先購買權存在。」核屬訴之變更追加，惟原訴及追加之訴，均係以被告黃許月柿究否為系爭建物之共有人，是否得於系爭強制執行事件拍賣如附表所示建物時、主張優先購買權等節為主要爭點，先前審理中之訴訟及證據資料均有相當程度範圍內之一體性，揆諸前揭說明，自應准許。
三、本件被告黃許月柿之承受訴訟人黃志誠未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：
（一）系爭強制執行事件於102 年8 月26日拍賣債務人即被告黃茂然所有系爭建物之2 分之1 即如附表所示建物，經原告投標應買而以新臺幣（下同）118 萬288 元得標，惟被告黃許月柿於102 年9 月4 日提出民事聲明優先承購狀，主張其為系爭建物之共有人，願以同一條件優先購買如附表所示建物云云。系爭建物原為訴外人黃細貴所有，黃細貴於77年5 月14日死亡後，由其全體繼承人即被告黃許月柿、黃茂然及黃志誠、高黃麗秀、劉黃麗淑、黃麗芬、魏黃麗錦等7 位繼承人，共同約定由黃志誠及被告黃茂然繼承取得系爭建物全部事實上處分權以及坐落之新北市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭655 地號土地）所有權各
2 分之1 ，並由全體繼承人共同出具遺產分割協議及拋棄書，於78年4 月27日向新北市政府稅捐稽徵處提出變更系爭建物稅籍登記之申請，經該處核准將系爭建物稅籍變更至黃志誠及被告黃茂然二人名下，則被告黃許月柿既已拋棄繼承系爭建物之權利，自非系爭建物之共有人；事實上，原告與訴外人林璟薽已於100 年2 月間向黃志誠購買取得其就系爭建物之2 分之1 事實上處分權及系爭655 地號土地之2 分之1 所有權，並由原告與林璟薽各取得系爭建物及系爭655 地號土地之4 分之1 ，且辦妥建物稅籍及土地所有權之移轉登記，原告、林璟薽復於101 年1 月間拍賣取得被告黃茂然就系爭655 地號土地之2 分之1 所有權，而由二人各取得4 分之1 土地所有權；是於系爭強制執行事件102 年8 月26日拍賣如被告黃茂然所有附表所示建物時，系爭建物實為原告、林璟薽與黃志誠所共有，原告本得主張土地法第34條之1 第4 項之共有人優先購買權，系爭建物既經原告拍定，執行法院依法即不應通知其他共有人行使優先購買權，是本院於系爭強制執行事件通知被告黃許月柿是否優先承買，並非適法，被告黃許月柿據此聲明優先購買，亦不應准許。又被告黃許月柿前於另案即本院99年重訴字第1179號拆屋還地訴訟（下稱另案拆屋還地訴訟）中，亦自承系爭建物為被告黃茂然所有，伊非建物所有人，則伊於系爭強制執行事件復稱為建物之共有人，主張前後矛盾，且有違訴訟誠信；該另案拆屋還地訴訟判決雖認定「系爭建物為本件被告黃許月柿、黃茂然共有」，然原告並非該另案訴訟之當事人，本不受該另案判決既判力效力所及，且該另案判決未審酌黃細貴尚有除黃茂然外之黃志誠等其他繼承人，即遽認黃細貴就系爭建物之所有權係由黃茂然單獨繼承，顯有重大違誤，應不可採。基此，被告黃許月柿確非系爭建物之共有人，伊對於系爭建物自無優先購買權存在，且被告黃茂然亦主張黃許月柿有優先購買權，原告爰依法對被告黃許月柿、被告黃茂然起訴，先位請求確認被告黃許月柿就系爭強制執行事件拍賣被告黃茂然所有如附表所示建物之優先購買權不存在。
（二）縱認被告黃許月柿為系爭建物之共有人，然被告黃許月柿於系爭強制執行事件具狀行使優先購買權時，實已因病意識不清，卻由訴外人即黃茂然之媳簡世茹於未經合法授權下，逕持黃許月柿之印章、委任律師，而由律師撰狀於系爭強制執行事件主張優先購買，該優先購買權之行使並非黃許月柿本人之意思，故被告黃許月柿與黃茂然間就如附表所示建物並未達成買賣合意而成立買賣關係。又於本件如附表所示建物拍賣時，該建物坐落之系爭655 地號土地既為原告與林璟薽所共有，而系爭建物則為黃許月柿所共有，應類推適用民法第425 條之1 第1 項規定，認定系爭建物與原告共有之系爭655 地號土地間存在租賃關係，原告即得依土地法第104 條規定、以基地所有權人之地位，主張優先購買權，且土地法第104 條所定基地所有人之優先購買權具有相對物權效力，優於土地法第34條之1 第4項規定之共有人優先購買權，故原告亦得備位請求確認被告黃許月柿與黃茂然間對系爭強制執行事件拍賣黃茂然所有如附表所示建物之買賣關係不存在，且原告就如附表所示建物之優先購買權存在等語。
（三）並聲明：
1. 先位聲明：確認被告黃許月柿對系爭強制執行事件所拍賣被告黃茂然所有如附表所示建物之優先購買權不存在。
2. 備位聲明：（1 ）確認被告黃許月柿與黃茂然間對系爭強制
執行事件拍賣黃茂然所有如附表所示建物之買賣關係不存在；（2 ）確認原告對系爭強制執行事件拍賣被告黃茂然所有之如附表所示建物之優先購買權存在
二、被告答辯：
（一）被告黃許月柿之承受訴訟人高黃麗秀、劉黃麗淑、黃麗芬、魏黃麗錦及被告兼黃許月柿之承受訴訟人黃茂然以：
1. 另案拆屋還地訴訟判決已明確認定系爭建物為被告黃許月柿
及黃茂然共有，依爭點效及避免裁判矛盾之法理，應認被告黃許月柿確為系爭建物之共有人。黃細貴死亡時，其全體繼承人為被告黃許月柿、黃茂然及黃志誠、高黃麗秀、劉黃麗淑、黃麗芬、魏黃麗錦等7 位繼承人，被告黃許月柿及高黃麗秀、劉黃麗淑、黃麗芬、魏黃麗錦並未拋棄繼承，當時僅為納稅便利考量，始將系爭建物稅籍變更登記為黃志誠及被告黃茂然共有，此與遺產分割協議無涉，稅籍登記僅屬稽徵機關核課房屋稅之依據，不能據以認定所有權之歸屬；縱認被告黃許月柿等黃細貴全體繼承人有約定由黃茂然、黃志誠共同繼承系爭建物，然此約定至多僅為一遺產分割協議，依民法第1164條、第830 條第2 項準用共有物分割規定，並參酌824 條之1 立法理由，仍須另為履行協議之處分行為，始生物權變動之效力，系爭建物雖為未保存登記建物，仍有民法758 條登記生效主義之適用，則系爭建物既未經移轉登記予黃茂然、黃志誠，被告黃許月柿仍為系爭建物之共有人。
系爭建物於82年間因鄰損而改建，前棟部分由被告黃許月柿及訴外人曾祥義出資，將原有紅瓦屋頂拆除，配合道路墊高地基，並於舊有牆壁附加新牆壁，原一層樓建築亦改建為二層樓；後棟部分則由訴外人興鴻建設公司出資結構興建、被告黃許月柿出資裝潢費用，將其全部拆除改建為新的水泥磚造房屋，故系爭建物經改建後，結構及外觀已與原建物不具同一性，其改建後之所有權，應由改建之原始出資人即被告黃許月柿及曾祥義依出資比例共有，未出資之黃志誠及被告黃茂然並非改建後系爭建物之所有權人。基此，被告黃許月柿為系爭建物之共有人，自得依土地法第34條之1 第4 項規定行使優先購買權。原告雖稱其於100 年2 月間向黃志誠買受系爭建物事實上處分權2 分之1 ，然黃志誠並非系爭建物之所有權人，此屬無權處分，且原告僅向辦理房屋稅籍變更，難據此認定原告已依法受讓事實上處分權，且事實上處分權並非所有權，原告自無從行使土地法第34條之1 之優先購買權。
2. 被告黃許月柿已於95、96年間，將身分證件、印章等交付簡
世茹，概括授權簡世茹全權處理系爭建物，包括委任律師為必要之訴訟及訴訟外之一切行為，簡世茹即依此授權，委任律師於系爭強制執行事件撰狀聲明行使優先購買權，自為適法。又民法第425 條之1 之租賃關係推定，亦非不得以反證推翻，本件原告透過拍賣程序取得系爭655 地號土地之應有部分後，默許系爭建物繼續占有土地至今，從未見原告要求任何人支付使用土地之相當代價，足以反證原告與被告黃茂然間並未成立租賃關係，至多僅為使用借貸關係；且土地法第104 條所定基地所有權人優先購買權，應係指房屋所有人對土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形，解釋上應僅限於房屋所有人於取得基地使用權後建築房屋，始有適用，本件依原告主張，系爭建物及坐落之系爭655 地號土地所有人既原均為被告黃茂然及黃志誠，即非土地法104 條規定所涵攝，故原告備位主張民法第425 條之1 推定租賃關係而有土地法第104 條第1 項優先購買權之適用，並非可採。再者，原告名下尚有其他房屋且未設籍居住於系爭建物，相對於被告黃許月柿為系爭建物之繼承人，原告僅為一不相干之第三人，其對於系爭建物之保存，顯然毫無經濟及感情上利害關係，原告援引民法425 條之1 規定，進而適用土地法第
104 條規定，無非為方便於取得系爭建物所有權之後，將其全部拆除，而將系爭建物坐落土地挪作其他建築開發等投資目的之用，此係以損害他人為主要目的，已構成權利濫用等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告黃許月柿之承受訴訟人黃志誠則以：我同意原告的請求，被告黃許月柿就如附表所示建物沒有優先購買權等語。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依上開規定提起確認之訴（最高法院52年台上字第1922號判例參照）。本件原告就系爭強制執行事件拍賣被告黃茂然所有如附表所示建物投標應買而得標，惟被告黃許月柿以其為系爭建物之共有人並依土地法第34條之1 第4 項規定主張優先購買，被告黃茂然亦主張黃許月柿為系爭建物之共有人而得優先購買，又原告主張縱認被告黃許月柿為共有人而有優先購買權，然黃許月柿於系爭強制執行事件聲明優先購買並非伊本人之意思，被告黃許月柿與黃茂然間就如附表所示建物並未達成買賣合意而成立買賣關係，且原告為如附表所示建物坐落之系爭655 地號土地之共有人，應類推適用民法第425 條之1 推定租賃關係規定後、依土地法第104 條規定而具有基地出租人之優先購買權，此優先於建物共有人之優先購買權等語，均為被告黃許月柿、黃茂然所否認，則兩造就被告黃許月柿是否享有優先購買如附表所示建物之權利，以及黃許月柿是否出於己意聲明優先購買而與被告黃茂然間成立買賣關係、原告是否為如附表所示建物之基地出租人而有土地法第104 條規定之優先購買權等事，既有爭執，並致原告買受如附表所示建物之地位有受侵害之危險，而原告提起本件確認之訴，得以除去上開危險，自具有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
四、次按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1 第4 項定有明文。又確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任（最高法院42年台上字第170 號判例參照）。本件原告請求確認被告黃許月柿就系爭強制執行事件拍賣被告黃茂然所有如附表所示建物之優先購買權不存在，而被上訴人抗辯其為系爭建物之共有人，依土地法第34條之1第4 項規定，就如附表所示建物有優先購買權存在，自應由被告就其抗辯係屬系爭建物共有人之事實負舉證責任。
（一）本件被告黃許月柿之承受訴訟人高黃麗秀、劉黃麗淑、黃麗芬、魏黃麗錦及被告兼黃許月柿之承受訴訟人黃茂然，雖以另案拆屋還地訴訟確定判決所為黃許月柿為系爭建物共有人之事實認定，主張於本件訴訟有爭點效之效力等語。惟按，法院於前訴訟程序，就訴訟標的以外當事人所主張或抗辯而列為足以影響判決結果之重要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，本於兩造辯論之結果，於確定判決理由所為實質上之判斷，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」（最高法院103 年度台上字第378 號、99年度台上字第1717號、99年度台上字第781 號裁判意旨參照）。基此，爭點效適用之前提，須前、後訴訟程序之當事人係屬同一。而查，另案拆屋還地訴訟為系爭建物坐落之另一埔新段638 地號土地承租人石朝輝，依民法第767 條、第920 條第2 項、第962 條規定，請求本件被告黃許月柿、黃茂然應將系爭建物占用該638 地號土地之範圍拆除並返還土地，而黃許月柿、黃茂然於該另案訴訟程序中，實均否認系爭建物為其等所有，此有該另案拆屋還地訴訟判決、黃許月柿於該另案所提100 年10月12日民事答辯二狀及黃茂然於該案所提100 年12月14日民事陳報狀影本各
1 份在卷可稽（訴字卷一第8 至10頁、第87頁背面至第88頁、第157 頁），並經本院調閱該案卷宗核實，是本件原告並非另案拆屋還地訴訟之當事人或繼受人，且黃許月柿、黃茂然於該另案訴訟程序中之主張，亦與其等在本件訴訟之陳述有異，揆諸上開說明，應認另案拆屋還地訴訟判決所為「黃許月柿為系爭建物共有人」之認定，於本件訴訟並無爭點效之效力，故本件訴訟仍應就被告黃許月柿是否已舉證證明其為系爭建物之共有人一節為實質調查審認。
（二）按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279 條第1 、3 項定有明文。經查，本件門牌號碼為新北市○○區○○路0 段00
0 號之系爭建物為未辦保存登記建物，於61年間稅籍登記之納稅義務人為黃細貴，黃細貴於77年5 月14日死亡，全體繼承人為其妻即被告黃許月柿、其子黃茂然及黃志誠、暨其女高黃麗秀、劉黃麗淑、黃麗芬、魏黃麗錦等7 人，由黃茂然、黃志誠於78年4 月27日申請繼承、變更其二人為納稅義務人等情，為兩造所不否認，並有新北市稅捐稽徵處新店分處102 年1 月2 日北稅新二字第0000000000號函影本、黃細貴之除戶戶籍資料、繼承系統表及繼承人戶籍資料各1 份在卷可參（訴字卷一第83至84、136 、138至143 頁）。而本件原告主張系爭建物原為黃細貴生前所單獨所有一節，業經被告黃許月柿之承受訴訟人高黃麗秀、劉黃麗淑、黃麗芬、魏黃麗錦及被告兼黃許月柿之承受訴訟人黃茂然於103 年2 月18日準備程序時，當庭自認在卷（見訴字卷一第227 頁背面），且經被告黃許月柿另一承受訴訟人黃志誠於103 年1 月17日準備程序期日亦當庭肯認系爭建物為黃細貴生前單獨出資僱工興建無訛（見訴字卷一第128 頁），是應認針對原告主張系爭建物原為黃細貴生前單獨所有之事實，業經全體被告自認在案。被告黃許月柿之承受訴訟人高黃麗秀、劉黃麗淑、黃麗芬、魏黃麗錦及被告兼黃許月柿之承受訴訟人黃茂然又於103 年
3 月10日以民事答辯四狀，主張援引證人黃茂然之子黃頌偉及黃茂然之妻陳美秀之證述而改稱系爭建物原始興建人為黃細貴及黃許月柿等語（訴字卷二第233 頁背面），已屬對上開自認之撤銷，為原告所不同意，揆諸前揭規定，即應由上開被告就前揭自認與事實不符，負舉證責任。經查，證人陳美秀針對系爭強制執行事件原始係由何人興建一節，先係證稱：「伊於68年左右問黃許月柿房子是誰蓋的，黃許月柿說是黃細貴出錢的」等語，後復改稱「黃許月柿說她也有出一點」等語（訴字卷一第246 頁），先後陳述不一，且僅係聽聞黃許月柿之單方說詞，可信性已堪懷疑，而證人黃頌偉所證其於國中時聽黃細貴、黃許月柿稱系爭建物為該二人出錢蓋的等語（訴字卷一第242 頁），同亦屬傳聞，且黃頌偉國中時約為75至78年期間（見訴字卷一第225 頁黃頌偉個人戶籍查詢資料），黃細貴則於77年5 月14日死亡，則黃頌偉是否確係於黃細貴生前即聽聞黃細貴本人自陳黃許月柿亦有出資，抑或係於黃細貴過世後、始聽聞黃許月柿單方陳述，亦顯有疑，而於黃頌偉、陳美秀以及被告黃許月柿之承受訴訟人高黃麗秀、劉黃麗淑、黃麗芬、魏黃麗錦及被告兼黃許月柿之承受訴訟人黃茂然，均未再就此提出其他具體證據資料以實其說之下，顯難認此等被告已就撤銷前所自認之系爭建物為黃細貴原始興建而單獨所有之事實，盡反證推翻之舉證責任，是系爭建物確為黃細貴於生前原始興建而單獨所有一節，實堪認定。
（三）黃細貴於77年5 月14日死亡後，全體繼承人為被告黃許月柿、其子黃茂然及黃志誠、暨其女高黃麗秀、劉黃麗淑、黃麗芬、魏黃麗錦等7 人，其等固均未向本院為聲明拋棄繼承或限定繼承（參見訴字卷一第105 頁本院民事紀錄科查詢表）；然針對黃細貴單獨所有之系爭建物，則係由黃茂然、黃志誠於78年4 月27日申請繼承、變更其二人為納稅義務人在案，已如前述，當時辦理稅籍繼承登記之資料雖業經該管稅捐機關銷毀而未留存（參見上開稅捐稽徵處新店分處函文），基於課稅目的之稅籍資料之納稅義務人記載，固不得逕為不動產所有權之認定依據，然非全無參酌據以審認繼承人間相關分割協議內容之價值。而本件經被告黃許月柿之承受訴訟人黃志誠以證人身分證稱：「黃細貴過世時，其本身沒有指定要由何人繼承系爭建物，但我媽媽（即黃許月柿）有口頭聲明放棄對黃細貴財產的繼承權，我的其他四個姊妹（即高黃麗秀、劉黃麗淑、黃麗芬、魏黃麗錦）是各自分得一些現金，並口頭放棄對於其他不動產的繼承權，所以就是由我和被告黃茂然繼承黃細貴包含系爭建物以及系爭655 地號土地等其他不動產，所以於78年4 月27日將系爭建物之稅籍變更登記為黃茂然與我名下」等語明確（訴字卷一第128 頁）；又系爭建物坐落之基地為重測前之新北市○○區○○○段○○○○段00
0 地號（於91年11月重測後為埔新段655 地號）以及重測後之埔新段654 、638 地號土地上，其中為黃細貴生前與訴外人許思達、張許寶玉所共有之重測前140 地號土地（應有部分各為3 分之1 ），於黃細貴死亡後，其所有之3分之1 應有部分，亦已於78年4 月28日（即系爭建物上開稅籍繼承變更登記之翌日）辦理分割繼承登記為黃志誠及被告黃茂然所有（二人應有部分各為6 分之1 ），俟許思達又於79年間受贈取得張許寶玉所有之應有部分3 分之1，該140 地號於91年間重測後為埔新段655 地號，許思達於93年間對黃茂然、黃志誠提起另案即本院93年度重訴字第992 號分割共有物訴訟（下稱另案分割共有物訴訟），請求分割埔新段655 地號，經本院判決系爭建物坐落之該土地西半部3 分之1 原物分割予黃茂然、黃志誠按應有部分各2 分之1 比例分別共有，東半部3 分之2 則原物分割予許思達而確定，並經辦理分割登記為前者延續使用「埔新段655 地號」（即目前之系爭655 地號土地），後者則新增為「埔新段655 之1 地號」等情，有新北市新店地政事務所（下稱新店地政）103 年3 月14日新北店地資字第0000000000號函附重測前140 地號土地歷年地籍異動索引及人工登記簿資料、新店地政103 年2 月27日新北店地資字第0000000000號函附重測後之埔新段655 地號土地迄今之地籍異動索引資料、新店地政103 年1 月28日新北店地登字第0000000000號函及所附本院另案分割共有物訴訟判決暨確定證明書與分割後之系爭655 地號土地之異動索引資料、本院民事執行處於系爭強制執行事件中囑託新店地政就系爭建物查封測量而經新店地政作成之測量成果圖等件各1 份附卷可憑（訴字卷一第181 至194 頁、卷二第11頁背面、第164 至170 、244 至253 頁），並經本院調閱另案分割共有物訴訟案卷及系爭強制執行事件案卷核實無誤，且為被告黃茂然及高黃麗秀、劉黃麗淑、黃麗芬、魏黃麗錦自承系爭建物確係坐落於上開基地等情無訛（訴字卷一第134 頁背面）；而黃細貴生前其餘所有重測前之深坑子段深坑子小段137 、137 之1 、137 之2 地號（重測後為埔新段650 、662 、664 地號）土地，於黃細貴過世後，亦同在78年4 月28日經分割繼承移轉登記予黃茂然、黃志誠各取得一半乙節，復有新北市政府地政局新舊地建號線上查詢資料、新店地政103 年4 月3 日新北店地資字第0000000000函所附重測前之深坑子段深坑子小段137 、
137 之1 、137 之2 地號（重測後為埔新段650 、662 、
664 地號）土地地籍異動索引與人工登記簿資料存卷可佐（訴字卷三第27至29、32至63頁），可見黃志誠前揭所證「黃細貴其餘繼承人即黃許月柿、高黃麗秀、劉黃麗淑、黃麗芬、魏黃麗錦均放棄繼承黃細貴之不動產，而協議由黃細貴之子即黃茂然、黃志誠繼承包含系爭建物及所坐落之系爭655 地號土地等其他不動產」乙情，與上開地政登記資料以及建物稅籍資料均合相符，洵堪足採，而此種僅由兒子繼承取得父親不動產之分割繼承約定，於當時乃至現今臺灣社會均屢見不鮮，黃細貴全體繼承人亦已就包含系爭建物坐落之系爭655 地號土地在內之黃細貴生前所有土地，協議由兒子即黃茂然、黃志誠分割繼承取得，針對所留未辦保存登記而無由為建物移轉登記之系爭建物，亦已辦理稅籍繼承變更登記予黃茂然、黃志誠二人共有，綜合前開卷證資料可知，黃細貴之全體繼承人確實協議由黃茂然、黃志誠分割繼承取得系爭建物所有權各2 分之1 ，應得認定。而系爭建物既為未經辦理保存登記建物，自無由為所有權移轉登記，當無民法第758 條登記生效主義之適用，是被告辯稱因上開分割繼承未經辦理建物所有權移轉登記而未發生效力、被告黃許月柿仍為系爭建物之共有人云云，並非有據。
（四）被告黃許月柿之承受訴訟人高黃麗秀、劉黃麗淑、黃麗芬、魏黃麗錦及被告兼黃許月柿之承受訴訟人黃茂然又辯稱系爭建物於82年間因鄰地建商興鴻建設公司興建房屋時受損而改建，前棟（即訴字卷二第11頁背面系爭建物測量成果圖所示系爭建物靠南邊之較狹長型範圍；亦即同卷第10頁背面系爭建物現況照片中之前方目前第二層為鐵皮屋之區塊）由被告黃許月柿及訴外人即黃茂然之岳父曾祥義出資，將原有紅瓦屋頂拆除，配合道路墊高地基，並於舊有牆壁附加新牆壁，原一層樓建築亦改建為二層樓，後棟（即訴字卷二第11頁背面系爭建物測量成果圖所示系爭建物靠北邊之較正方形範圍；亦即同卷第10頁背面上方系爭建物現況照片所示前揭目前二層樓區塊後方之一層樓區塊）則由興鴻建設公司出資結構興建、被告黃許月柿出資裝潢費用，將其全部拆除改建為新的水泥磚造房屋，是系爭建物經改建後，結構及外觀已與原建物不具同一性，其改建後之所有權，應由改建之原始出資人即被告黃許月柿及曾祥義依出資比例共有等語，而提出主張為當時拆除改建工程之估價單、送貨單影本數紙為證（訴字卷二第147 至15
2 頁），惟為原告否認該等單據之真正（訴字卷二第189頁）；觀諸該等估價單僅記載建物修建所需材料之品名及金額，抬頭則或未載有任何字樣，或僅撰寫系爭建物當時門牌地址，並未有任何足資證明材料係由黃許月柿或曾祥義出資之紀錄，而該等送貨單除記載送貨物品之貨名、數量、單價及總價外，送貨單之抬頭即收貨人均載為「阿雲」，被告黃許月柿之承受訴訟人高黃麗秀、劉黃麗淑、黃麗芬、魏黃麗錦及被告兼黃許月柿之承受訴訟人黃茂然僅單方陳稱「阿雲」為黃許月柿之小名（見訴字卷二第146頁），然未提出任何具體證據資料以實其說，是被告以此遽稱系爭建物於82年間為所述上開改建時，係由黃許月柿、曾祥義所出資一節，已難憑採。再按所有人於原有建築物之外另行增建部分，如與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，本不得獨立為物權之客體，縱增建部分具有構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，亦祇屬於附屬物，則其使用上既與原有建築物成為一體，而無獨立之所有權，即應由原有建築物擴張其所有權之範圍（最高法院99年度台抗字第663 號裁判意旨參照）。本件依據被告上開主張改建之情形，僅有後棟係將結構拆除予以重建，前棟則仍保留原有牆壁、只於原牆上附加新壁面、墊高地基並加上二樓建築，此亦為證人即斯時居住於系爭建物之陳美秀結證在卷（訴字卷一第246 頁背面），參諸黃茂然於另案拆屋還地訴訟提出伊與興鴻建設公司於82年4 月25日就系爭建物改建事宜簽立之協議書（見訴字卷二第205 至207 頁），亦載以：「乙方（即興鴻建設公司）因新建柒樓『文化芳鄰』於開挖地下室時，因故損害鄰房（深坑子37號）（即系爭建物原門牌號碼）（參見訴字卷一第144 頁門牌證明書）之後棟磚造之結構及車庫、前棟等地板龜裂，協議由乙方將後棟拆除重建為RC樑柱造作一層高之建物，前棟及車庫部分整修。按82年
3 月14日所擬之圖說範圍內造作，其施工之費用全由乙方負擔之」等語，該協議書後附之所稱82年3 月14日圖說（見訴字卷二第207 頁即同卷第97頁背面），亦詳細記載後棟結構所用之材料，針對前棟及車庫部分則載明：「前店面裂縫處部分重貼石仔磚，鋁門窗整修。車庫及天井重澆置，天井部分石仔磚重舖。除上述外，內部裝潢不含在內。」等語，衡酌系爭建物103 年度稅籍資料所示系爭建物中屬於磚石造之主體建物折舊年數亦為58年之久（見司店調卷第24頁），足徵82年當時拆除重建者，僅有系爭建物中後棟之範圍，前棟及車庫則只作部分整修、搭蓋第二層樓鐵皮屋，主體建物本身並未經拆除改建，而該重建之後棟係為增建之房間、洗手間（浴室），與前棟主體建物相連等節，亦為黃許月柿於另案拆屋還地訴訟經本院承辦法官在100 年1 月20日至建物現場勘驗時陳述明確，並經本院勘驗無訛，有該案勘驗筆錄影本1 份存卷可參（訴字卷二第75頁背面至第77頁），復經本件調卷核實，可見系爭建物於82年僅一部分拆除增建，建物主體結構本身並未變動，應認系爭建物改建前後仍具同一性，而該重新增建之後棟建築，雖另設有一對外出入口（見訴字卷二第117 頁上方照片），然其內部確係與前棟主體建物相附連通（參見訴字卷二第2 頁系爭強制執行事件查封系爭建物之現況照片），作為於前棟主體建物外增設之房間、浴廁而為一體使用，未具使用上之獨立性，應屬前棟主建物之附屬物，揆諸前揭說明，應由前棟主建物擴張其所有權之範圍而同屬前棟主建物所有權人即黃茂然、黃志誠、以各2 分之
1 應有部分而共有。
（五）而黃志誠業於100 年2 月間將包含上開前、後棟全部範圍之系爭建物之2 分之1 所有權，連同坐落之系爭655 地號土地之2 分之1 所有權，均讓與原告及林璟薽（二人各受讓4 分之1 ），並辦妥建物稅籍變更登記及土地所有權移轉登記在案，有原告、林璟薽與黃志誠間之建築改良物所有權買賣移轉契約書、新北市政府稅捐稽徵處新店分處上開函文、原告就系爭建物之稅籍證明書、系爭655 地號土地異動索引資料等件在卷足證（司店調卷第20至24頁、訴字卷一第218 至223 頁），復經黃志誠到庭結證明確（訴字卷一第128 頁背面）。是於系爭強制執行事件拍賣被告黃茂然就系爭建物之2 分之1 所有權（即附表所示建物）時，原告、林璟薽始為系爭建物之共有人，而非被告黃許月柿，故被告抗辯黃許月柿為系爭建物之共有人，並非可取，則被告黃許月柿自無依土地法第34條之1 第4 項規定就系爭強制執行事件所拍賣之如附表所示建物，主張享有優先購買權之餘地。
五、綜上所述，系爭建物原為黃細貴生前單獨所有，於黃細貴過世後，經全體繼承人協議由被告黃茂然、黃志誠分割繼承而各取得2 分之1 所有權，黃志誠俟於100 年2 月間將其就系爭建物之2 分之1 所有權讓與原告及林璟薽，於系爭強制執行事件拍賣被告黃茂然所有如附表所示建物時，係原告及林璟薽為系爭建物之共有人，並非被告黃許月柿，故被告抗辯黃許月柿依土地法第34條之1 第4 項規定、就如附表所示建物有優先購買權存在云云，並不可採；從而，原告先位請求確認被告黃許月柿對系爭強制執行事件拍賣被告黃茂然所有如附表所示建物之優先購買權不存在，為有理由，應予准許。又本院既對原告先位之訴為有理由之判決，則原告備位之訴即無再予審酌之必要，併予敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 103 年 4 月 22 日
民事第六庭 審判長法 官 薛中興
法 官 楊雅清法 官 林伊倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 22 日
書記官 官逸嫻附表：
┌──┬────────┬──────┬───────┬─────┐│建號│ 建物門牌 │ 基地座落 │ 建物面積 │ 權利範圍 ││ │ │ │（平方公尺） │ │├──┼────────┼──────┼───────┼─────┤│ │ │新北市深坑區│ 一樓：140.06 │ ││ │新北市○○區○○○○○段埔新小│ 二樓：53.997 │2 分之1 ││4440│路2 段102 號 │段638 、654 │ 合計：194.03 │ ││ │ │、655 、655 │ │ ││ │ │之1地號 │ │ │├──┴────────┴──────┴───────┴─────┤│ 備註：未辦保存登記建號 │└────────────────────────────────┘