臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第2463號原 告即反訴被告 太平洋建設股份有限公司法定代理人 章啓光訴訟代理人 程俊霈
林志強律師郭俊廷律師被 告即反訴原告 萬里產業股份有限公司法定代理人 廖惠瑛訴訟代理人 周俊智律師上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國104年8月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰貳拾陸萬壹仟貳佰伍拾元，及自民國一０二年十二月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒拾伍萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰貳拾陸萬壹仟貳佰伍拾元或同額之華南商業銀行可轉讓定期存單為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟者為限，民事訴訟法第24條第1 項定有明文。查原告與訴外人太福育樂股份有限公司（下稱太福公司）簽訂之「太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區）房地預定買賣契約書」（下稱系爭契約）第23條及被告與太福公司簽訂之「營業讓與契約書」第20條均約定以本院為第一審管轄法院，且被告於本件繫屬於臺灣基隆地方法院後，以民國103 年3 月27日民事答辯㈠狀及反訴起訴狀（基隆地院卷第55頁背面至第56頁）抗辯本件應由本院管轄，嗣原告於臺灣基隆地方法院
103 年4月1日之言詞辯論程序中，亦自承本件兩造合意由本院管轄，並聲請將本件移送本院，此有基隆地院卷103年4月1日言詞辯論筆錄在卷可稽（基隆地院卷第161頁），故本院自有管轄權，合先敘明。
二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260條第1項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。經查，本件原告主張被告自102年5月起即未按月給付管理費用，至102年9月止共計新臺幣（下同）226萬1,250元未清償，經原告迭催其清償未果，爰依契約及公寓大廈管理條例之法律關係提起本訴，請求被告清償上開積欠款項及其法定利息；嗣被告於訴訟進行中，主張兩造之管理委託契約實際上僅就太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區）之共有公用部分為約定，而不及於被告單獨所有之新北市○里區○里段○○○○號建物，原告自98年3月起至103年4月止共溢收1859萬62元，爰依民法第179條規定提起反訴，並請求原告即反訴被告應給付被告即反訴原告1,794萬1,322元之不當得利，及自民事答辯㈠及反訴起訴狀送達之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息等語。其反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係，均以兩造間委託管理契約之有無、範圍、及計算方式為主要爭點，揆諸前揭說明，應認兩造彼此間之請求有重大關連，且其提起反訴乃循上揭法律規定所為，自為法之所許，先予敘明。
乙、實體事項
壹、本訴部分
一、原告主張：太福公司於85年6 月27日向原告購買新北市○里區○里段○○○號土地及坐落於其上同段686 建號建物（門牌號碼為新北市○里區○○路○○號，即太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區），下合稱系爭房地；若專指686 建號建物則稱系爭建物），除簽訂系爭契約外，並就系爭房地之公共管理事項簽訂「太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區）旅館住戶管理委託書」（下稱系爭管理委託書），約定由系爭房地全體住戶共同委託原告為大樓管理員，且依「太平洋翡翠灣摘星樓休閒渡假大樓住戶自律公約」（下稱系爭自律公約）第15條及「太平洋翡翠灣摘星樓經費收支管理辦法」（下稱系爭管理辦法）第4條之約定，系爭建物之住戶每月須繳交每坪105元之管理費用（嗣調降為每坪每月97元），故太福公司每月需給付45萬2,250元之管理費用予原告。嗣太福公司於98年3月11日將系爭房地之所有權移轉登記予被告，被告即繼受太福公司與原告之契約關係，系爭契約及其後所附之系爭管理委託書對兩造仍繼續存在，被告亦曾來函通知原告自98年3月1日起，管理費用由被告繳納，被告自有按月繳納管理費用之義務，嗣被告自98年 3月起至102年4月止均按月繳納系爭房地之管理費用45萬2,250 元，亦足徵被告已繼受系爭房地之管理委託契約。詎被告自102年5月起即逕未給付管理費用，至102年9月止共積欠226萬1,250元之管理費用未給付，原告曾兩度以存證信函催告被告給付管理費，惟被告仍未置理，爰依系爭契約、系爭自律公約第17條、系爭管理辦法第4 條之法律關係提起本訴等語。並聲明：㈠被告應給付原告226萬1,250元及自支付命令送達翌日起，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於97年 2月27日與太福公司就系爭房地簽訂「營業讓與契約書」，太福公司已將系爭房地所有權移轉登記予原告。太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區）僅有二獨立建號，一為被告現單獨所有之系爭建物、一為同段687 建號建物，687建號建物劃分為540戶小套房，由各該小套房之所有權人共有，另尚有機房、樓電梯、污水處理、排煙室、衣物處理、台電受電室、消防幫浦室等登記為688建號，由被告與687建號各該所有權人共有（被告之權利範圍為1萬分之3424 ）、停車位等登記為689建號（被告之權利範圍為1萬分之3424），依系爭契約後附之「太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區）旅館委託管理切結書」（下稱系爭管理切結書）第2條約定：「立切結書人於移轉或讓與本大樓之持分產權予第三人或以次之任何人或其既受人時，應負責告知其遵守本切結內容，並由產權新所有權人另行簽訂委託管理切結書及向管理顧問公司辦理戶名義變更登記，繳清所有積欠之費用。」兩造間應依雙方另行成立或簽訂之委任關係履行權義，而非僅依原告片面之規定，雖原告認被告於繼受系爭房地時亦依法繼受系爭管理委託契約，然委任契約僅於當事人間發生效力，自無由第三人繼受之理。再者，太福公司與原告簽訂系爭契約時，因太福公司並不具經營旅館之專業，始與原告簽訂旅館委託管理切結書，或亦因此須給付原告較高之處理委任事務之費用，然被告係福華飯店之關係企業，與太福公司簽訂「營業讓與契約書」後即自行出資招募專業團隊，以「翡翠灣福華渡假飯店」名義管理經營旅館業，未曾委任原告進行旅館管理，被告並無委託原告進行旅館管理，故兩造依系爭管理切結書第2 條規定另行成立之委任契約，並不包含「旅館委託管理」事務，而應僅限於前述688、689建號之共有公用部份之管理，原告將旅館管理部分亦計入收費，顯不合理。被告自98年3 月起至102年4月止，每月雖依原告之請求預付45萬2,250 元之費用，然該給付之性質僅係預付必要費用，被告並未與原告就系爭建物合意成立「旅館委託管理」契約，被告共已給付2261萬2,250 元，顯已逾被告依兩造之委任關係應給付予原告之管理費用，原告之請求顯屬無據。縱認兩造間確有委任關係存在，被告自102 年5月1日起即已停付管理費用予原告，應可認係終止契約之意思表示，被告自無須給付102年5月終止契約後之管理用等語。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願以華南商業銀行可轉讓定存單供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告與太福公司於85年6 月27日簽訂系爭契約、管理委託書、管理切結書，原告依系爭自律公約、管理辦法及公告收取每月每坪97元之管理費，太福公司每月繳交45萬2,250 元之管理費予原告，太福公司於98年3 月11日將系爭房地之所有權移轉登記予被告，被告自98年3 月份至102年4月份止，均按月繳交管理費予原告，被告自102年5月起即未繳交每月45萬2,250 元之管理費等情，有系爭契約、管理委託書、管理切結書、自律公約、管理辦法、公告、102 年9月5日摘星字第0000000 號通知、營業讓與契約書等件附卷可稽（基隆地院卷第6 頁、第36至43頁反面、第74頁正反面、第79至83頁反面、本院卷㈠第48頁），為兩造所不爭執，均堪信為真實。
四、原告主張被告應給付102年5月至102年9月之管理費，則遭被告所否認，並以前詞置辯，本件爭點厥為：被告是否繼受太福公司與原告之管理委託契約，應依約繳納每月45萬2,250元之管理費用？
(一)原告於85年間銷售太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區）建案時，已經系爭管理委託書、系爭管理切結書作為系爭契約之附件，此有系爭契約之附件表在卷可憑（基隆地院卷第39頁反面至40頁），即包括太福公司在內之所有太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區）建案之買受人均已同意由原告管理太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區），其管理辦法及費用依據依系爭管理委託書約定係另行公佈，原告並據此訂立系爭自律公約及管理辦法，系爭自律公約及管理辦法係由原告經住戶同意後訂立，並非公寓大廈管理條例所稱規約，僅能認乃簽署系爭契約之住戶與原告間之契約行為，為系爭契約之一部分。
(二)按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立。民法第153條第1項、第161條第1項分別定有明文。所謂意思實現，乃依有可認為承諾之事實，推斷有此效果（承諾）意思。意思實現以客觀上有可認為承諾之事實存在為要件，有此事實，契約即為成立。有無此事實，應依具體情事決定之。被告抗辯並未依系爭管理切結書與原告另行簽定委託契約云云。惟查，被告於繼受系爭房地後，曾通知原告自98年3月1日起由被告支付系爭房地之管理費，此有被告通知原告之信函附卷可查（本院卷㈠第49頁），前開信函雖未蓋用被告公司大小章，僅蓋有被告公司之統一發票專用章，然足以證明被告知悉系爭自律公約及管理辦法所訂定之內容及收費標準，且被告於98年3月起至102年4 月間均依據原告主張之標準繳納管理費，客觀上屬可認為承諾之事實，並產生承諾之效果意思，而符合民法第161條第1項意思實現之規定，可推知被告已同意繼受與原告間就系爭契約、自律公約及管理辦法之法律關係，是以被告所辯，尚不足採。
(三)按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，第 258條及第260 條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之。民法第258條第1 項、第263條定有明文。次按區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之，但規約另有約定者，不在此限，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第799條之1 第1項、第148條第2項亦定有明文。被告抗辯自102 年5月1日起停止繳納管理費予原告，即為終止與原告間之契約關係云云，惟被告欲終止與原告之契約關係，依前開規定應以意思表示為之，被告抗辯契約關係已終止，原告不得向被告收取管理費，亦非可採。被告另抗辯就管理費之收費方法不能就被告專有部分計算，系爭建物是經營旅館與 687建號並不相同，又被告有經營旅館之專業，原告收費方法有違誠信原則云云。就共有部分之修繕費及其他負擔，民法第799條之1 第1項但書允許以規約方式另為約定，系爭契約、自律公約及管理辦法雖非公寓大廈管理條例所稱規約，然係原告與包含太福公司在內之所有買售人所簽訂契約授權訂定之標準，以契約訂定費用分攤方法，尚非法所不許，系爭自律公約及管理辦法均明訂以每坪 105元收費，嗣後經原告以公告更改為97元，此收費方法亦為被告繼受系爭房地時所明知，並於98年3 月起至102年4月均依據該收費標準繳交管理費，又前開收費方法對太福公司、被告及687 號建號之住戶均相同，原告對被告、太福公司及687 號建號之住戶提供之服務亦相同，難謂原告依據契約關係收取管理費有何違反誠信原則之處，被告所辯，亦不足採。
(四)末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。至應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229條第1項、第233條第1 項前段、第203條復分別定有明文。被告應受系爭契約、自律公約及管理辦法之拘束，原告依據系爭契約、自律公約及管理辦法之法律關係向被告請求102年5月至102年9月之管理費共計226萬1,250元，及自支付命令送達翌日即102年12月27日（基隆地院卷第23至24頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：援引上開「乙、壹、二」之所有答辯，兩造間僅就系爭房地共有公用部分即688建號建物、689建號建物成立委任管理契約，依反訴被告規定每坪每月97元之管理費用收費標準計算，反訴原告每月應繳交管理費用為6萬4,874元，反訴原告自98年3 月起至102年4月應繳納之管理費用為402萬2,188元，然反訴原告已繳納2,261萬2,250元，反訴被告就其溢收反訴原告給付之1,794萬1,322元，為無法律上原因受有利益，致反訴原告受有損害，故反訴原告自得依民法不當得利之法律關係，請求反訴被告返還該溢收之數額等語，並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告1,794萬1,322元，及自民事答辯㈠及反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願以華南商業銀行可轉讓定存單供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：援引上開「乙、壹、一」之所有主張，縱反訴原告認管理費用應僅以系爭房地共有公用即688、689建號建物部分計算管理費用，該主張亦僅能向將來發生效力，而無溯及前已給付之管理費用之理等語，資為抗辯，並聲明：㈠反訴原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，本件反訴原告應給付反訴被告管理費每月 45萬2,250元等情，業如前述認定明確，是反訴被告自無反訴原告所稱之溢收管理費情事，從而，反訴原告依民法不當得利之法律關係，請求反訴被告返還所稱溢收之1,794萬1,322元，及自民事答辯㈠及反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回，又反訴原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
叁、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院
斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 9 月 9 日
民事第六庭 審判長法 官 薛中興
法 官 劉素如法 官 宋雲淳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 9 日
書記官 吳佩倩