臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第2518號原 告 孫宗齊訴訟代理人 薛進坤律師被 告 林至曾上列當事人間請求加倍返還訂金等事件，本院於民國104 年2 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾萬元，及自民國一百零三年六月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十五，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸萬陸仟柒佰元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告前於民國102 年12月16日起與被告洽談購買被告所共有
之土地地號○○○區○○段○○段○○○○○號土地、建物○○○區○○段○ ○段01006 建號、門牌號碼為臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○ 弄○○號5 樓之不動產（下稱系爭不動產）。兩造於歷次電話、見面或是透過雙方所委任代書協商後，最後終於102 年12月31日簽定不動產購買意願書（下稱系爭購買意願書），合意約定系爭不動產買賣總價金為新臺幣（下同）3,450 萬元，原告並於簽署系爭購買意願書時交付10萬元之買賣定金與被告，並經被告簽收。
㈡惟因系爭不動產係被告與其他17人公同所共有，依土地法第
34條之1 之規定，共有不動產之處分應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意方可處分。原告為使系爭不動產買賣契約能儘速簽署，遂向被告請求務必取得超過半數之共有人同意委由被告出售之授權書，以免有所延誤，而被告亦應允此部分會儘速辦理。經雙方協商後，復於103 年1 月10日簽署買賣合約特別約定事項（下稱系爭特約事項），約定被告須先交付系爭不動產14份之土地及建物權狀、而原告須給付簽約金60萬元（含102 年12月31日已先給付之10萬元訂金）予被告，原告並於當日攜帶50萬元現金到場。惟被告當日並未依約定提供系爭不動產14份之土地及建物權狀，原告為維彼此情誼，遂將簽約日改至同年月11日，並與被告約定至公證人處簽立買賣合約並公證。
㈢詎被告於隔日即兩造約定之103 年1 月11日，先是無端告知
不願與原告簽立買賣契約，嗣後又要求原告需給付更多定金方能順利取得授權書等語，因被告態度反覆無常，導致無法順利簽約，原告遂要求被告返還定金10萬元。惟系爭不動產之共有人之一即訴外人林慶曾以電話告知被告係為共有人授權委託買賣系爭不動產之委託人，而非單獨出賣人，原告遂向其告知如被告先取得共有人2/3 之授權書即可簽屬買賣契約。因此原告又開始與被告協商買賣不動產相關事宜，迨兩造於103 年2 月7 日碰面，被告提出共有人同意授權被告文件，並要求將原買賣價金3,450 萬元提高至3,500 萬元，而簽約金為1,050 萬元。原告思及雙方已協商至此，遂應允被告之要求，雙方並再定於同年2 月26日至公證人處簽署買賣契約。無奈被告當日又稱對於買賣契約內約定罰款部分尚有疑義，其還須思考等語，故該日依舊未能簽署買賣合約。
㈣至上開時日後，原告不斷積極與被告溝通，最後原告依舊應
允被告之要求，並再與被告約定於同年3 月17日簽約並公證，惟被告於該日竟然未到場，爾後原告透過仲介公司方得知被告於同年2 月28日已委託仲介代為出售系爭不動產，嗣於同年4 月2 日被告才告知原告系爭不動產業已出售。原告氣憤不已卻又無奈，故請被告返還原告依102 年12月31日不動產購買意願書已給付之10萬元定金，被告竟拒絕返還，並稱除非透過訴訟否決不返還。且依兩造所簽署之系爭購買意願書及系爭特約事項之內容可知，雙方就標的物（系爭購買意願書第一條）、總價（系爭購買意願書第二條）業已達成合意。因被告告知會提供其他共有人之授權出售同意書，雙方遂再決定待被告取得前開同意書後（系爭特約事項第㈡項），有關後續價金部分再依一般買賣契約書補充履行之，是兩造就系爭不動產自已成立不動產買賣契約應屬無疑。且依民法第248 條規定，被告已收受原告之訂金，自應認兩造之買賣契約已成立，惟因可歸責於被告之事由致不能履行契約，被告自應依民法第249 第3 款規定，返還原告2 倍之訂金即20萬元。且退步言之，若鈞院認雙方所簽屬僅屬買賣契約之預約，則原告仍可類推適用民法249 條相關規定，請求被告加倍返還定金。
㈤又依系爭不動產購買意願書第4 條之規定，雙方負有簽訂買
賣契約之義務，而且依系爭特約事項第㈡條之約定，被告應於103 年1 月27日前取得授權書、權狀等文件，惟被告迄今未能履行，更將系爭不動產出售與第三人，益證係因可歸責於被告之事由，以致前開約定無法履行，則依民法第226 條第1 項規定被告自應對原告負損害賠償之責。退步言之，縱使被告抗辯尚未簽訂不動產買賣契約書，因被告又與第三人簽訂買賣契約，一屋二賣，且故意隱瞞無法取得其他共有人之授權書等事實，依民法第245 條之1 條第1 項第1 款及第
3 款之規定，被告亦應負損害賠償責任。㈥又因可歸責於被告之事由致給付不能，或導致系爭不動產買
賣契約無法簽訂，使原告受有為簽署買賣契約所支付之相關費用，即銀行手續費、設定抵押規費、地政書狀費、火險、地政險、代書車馬費、利息支出、電話費、簡訊費、契約書撰寫費、修稿費等，合計16萬5,937 元之所受損失，被告自應賠償之。另因被告於出售系爭不動產時曾向原告告知，其出售之價格高於出售予原告之價格，如按原告原本約定之買賣價金為3,450 萬元，嗣後被告提高買賣價金為3,500 萬元，而被告委由房屋仲介代為出售系爭不動產之價格為4,180萬元，則原告再轉售之利益最少為50萬元左右，被告自應賠償之，惟原告依民事訴訟法第244 條第4 項之規定，暫時先請求所失利益為20萬元。
㈦綜上所述，因可歸責於被告之事由致系爭不動產之買賣契約
不能履行，爰依民法第248 條、第249 條、第226 條第1 項及245 條之1 第1 款、第3 款之規定提起本件訴訟，請求被告返還2 倍之訂金，並賠償其所受損害及所失利益等共計56萬5,937 元（計算式：20萬元＋16萬5,937 ＋20萬元＝56萬5,937 元）等語。並聲明：⒈被告應給付原告565,937 元整，並自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭不動產之繼承人共有17人，被告持有士林地方法院之公證書，每個人均有授權被告，嗣兩造談好價錢後，於102 年12月31日簽訂系爭購買意願書，復於103 年1 月10日簽署系爭特約事項，約定被告應於103 年1 月27日前取得過戶資料，惟其從頭到尾均未承諾與原告簽立買賣契約。且於律師樓時，有一份契約，裡面有代墊款，系爭不動產共有人太多，其要辦理過戶，需要時間，且必須要支付現金給共有人，所以被告請原告先支付代墊款，然原告卻要求代墊款每100 萬元，每月要有25萬元之利息，如此高額利息，被告如何能支付，後來兩造沒有完成簽約。且原告要求被告應於3 個月內處裡完畢，如未處裡完畢，即為違約，還要被告支付2,100 萬元之違約金，被告無法接受原告所提出之買賣契約。另兩造就系爭不動產之買賣並未成立，兩造僅簽訂購買意願書，本約與預約是不同的，並非買賣合約，其就有收受原告10萬元一事並不爭執，惟該10萬元並非訂金，其僅收原告10萬元，原告竟請求被告給付50餘萬元，顯無道理，原告竟連電話費、簡訊費都請求被告支付，況被告並未要求原告去請代書辦理保險，此等支出均屬原告自己之額外支出，與被告無關。又被告已將系爭不動產以3,300 萬元轉賣他人等語，資為抗辯。
三、經查，兩造分別於102 年12月31日及103 年1 月10日簽署系爭購買意願書、系爭特約事項，被告同意出售共有之系爭不動產予原告，並承諾會取得其他共有人之同意出售系爭不動產之授權書。原告於102 年12月31日即先行交付10萬元予被告，並經被告簽收無誤。惟嗣被告於103 年5 月22日將系爭不動產出售予第三人等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第101頁反面）。
四、原告主張兩造就系爭不動產已成立買賣契約，被告竟不依約履行，並將系爭不動產轉賣予他人致原告受有損害，請求被告返還2 倍訂金及賠償其所受損害暨所失利益等共計56萬5,
937 元等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。則本件爭點厥為：㈠系爭「不動產購買意願書」、「買賣合約特別約定事項」之性質為何？㈡被告收受原告之10萬元性質為何？㈢原告請求被告加倍返還定金及依民法相關規定請求損償害賠是否有理由？金額是否合理？以下析述之：
㈠兩造就系爭不動產應已成立買賣契約。
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第153 條第1 項、第345 條分別定有明文。故我國民法就買賣契約成立之要件，並未明定需採取何種要式之行為，除非買賣之雙方當事人間有特別約定，否則，買賣雙方當事人就買賣標的物及其價金達成意思表示一致時，買賣契約即屬成立。次按買賣契約非要式行為，除第166 條情形外，不論言詞或書據祇須意思表示合致即可成立，其寫立書據者，亦無履行何種方式之必要（最高法院17年上字第1118號判例、19年上字第335 號判例意旨參照）。又買賣者係指當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345 條定有明文。
⒉經查，本件被告欲出售與他人共有之系爭不動產，兩造遂於
102 年12月31日簽訂爭購買意願書，約定原告同意以總價3,
450 萬元購買系爭不動產，其中第3 條並約定「買方同意先預付現金新臺幣：壹拾萬元整為買賣訂金，於賣方回簽後支付」，被告並於該日收受原告所支付之10萬元，另於第4 條約定「買賣付款方式依照一般不動產付款程序進行，正式簽約時間由買賣雙方議定」，嗣兩造復於103 年1 月10日簽訂系爭特約事項，約定：「㈠簽約金為60萬元（包含102/12/3
1 買賣意願書訂金10萬），於兩造簽約時由買方（即原告）給付賣方（即被告），賣方並應同時提供土地所有權狀正本及建物權狀正本14份共28張由買方保管，作為抵押擔保，待產權移轉時再交付款委託之地政士。㈡賣方代理人應於103年1 月27日前取得符合土地法34條之1 規定人數及潛在持分之授權書（經公證）及權狀、印鑑證明、並於相關過戶文件上蓋印完成後，並確認切結無人主張優先承買權後，買方支付用印款新臺幣340 萬元予賣方代理人。㈢賣方代理人於收取價金340 萬元後，賣方代理人應於2 日內取得15人（總人數16人）之授權書（經公證）及印鑑證明，並開始辦理後續產權移轉流程…」，有爭購買意願書及系爭特約事項在卷可憑（見本院卷第22至23頁），復為兩造所不爭執。是由上開資料可知，兩造就買賣之標的物即系爭不動產，及買賣價金等買賣契約之必要之點已獲得合致，復已就系爭不動產買賣之履行方式有大致之合意，則揆諸上開判例意旨，即難謂其買賣契約尚未成立。被告雖辯稱：渠等僅簽訂爭購買意願書並未成立買賣契約云云，然依原告主張：兩造於102 年12月16日及103 年1 月10日簽訂系爭購買意願書及系爭特約事項後，即數次相約簽約日期，並曾於103 年2 月26日至公證人處準備簽訂買賣契約，惟被告當日因對買賣契約內約定罰款尚有疑義而未簽署買賣契約等語，及參酌證人即公證人林智育於本院104 年1 月16日言詞辯論程序所證：兩造曾經到我們事務所就系爭不動產買賣契約為公證，印象所及，當天到場的有兩造，還有一位代書，這個案子被告有提供系爭購買意願書及系爭特約事項給我，他們是要來簽訂正式的合約，我們有提供制式化的版本給當事人參考，雙方對於總價金及標的是沒有爭議的，但好像是因為違約金還是遲延利息談不好，且對於過戶期程也有爭議，雙方各有堅持，所以後來沒有簽約等語（見本院卷第89頁至第90頁），足認兩造於就系爭不動產之買賣契約成立後，為履行各自所負簽訂不動產買賣契約書義務之目的，曾於兩造同意之日期至公證人處共同協商簽約事宜，兩造既就買賣系爭不動產之意思表示互為一致，並已依約擇日簽訂買賣書面契約，雖於該期日因就合約內容之罰則部分尚有爭議而未能完成書面契約之簽立，惟買賣不動產之債權契約，並不以書面訂立為必要，故原告與被告間就系爭不動產買賣之債權契約自不因兩造未簽立書面契約而受有影響，是被告前開所辯，並不足採。
㈡系爭10萬元之性質為證約定金。
⒈按定金之性質，因其作用之不同，通常可分為：㈠證約定金
，即為證明契約之成立所交付之定金。㈡成約定金，即以交付定金為契約成立之要件。㈢違約定金，即為強制契約之履行，以定金為契約不履行損害賠償之擔保。㈣解約定金，即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金為保留解除權之代價。㈤立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等數種。上述各種定金，非必各不相涉，互相排斥，交付一種定金，而兼具他種作用者，事恆有之，應依契約之文字及當事人之真意決定之（最高法院91年度台上字第635 號、101 年度台上字第1692號判決意旨參照）。
⒉經查，兩造所簽訂之系爭購買意願書第3 條、第4 條分別約
定「買方同意先預付現金新臺幣：壹拾萬元整為買賣『訂金』，於賣方回簽後支付、買方付款方式依照一般不動產付款程序進行，正式簽約時間由買賣雙方議定」等語，比對系爭特約事項第1 條約定「簽約金約定60萬元（含102/12/31 日買賣意願書訂金10萬），於簽訂時由買方交付賣方，賣方並同時提供土地所有權狀正本14份及建物權狀正本14份共28張交由買方保管，作為抵押擔保，待於產權轉移時再交付委託之地政士」等語，可認兩造就賣方於收受訂金後應與買方議定正式簽約日期，且正式簽約時買方並應提供簽約金60萬元（包含系爭10萬元訂金）交付賣方，且兩造就系爭不動產買賣之必要之點既經合意，則雙方所約定之10萬元訂金之性質，應屬證明兩造就系爭不動產成立買賣契約之證約定金（即：證明買賣契約業因賣方接受買方之承買總價款及契約書條款而成立）之性質，堪予認定。
㈢原告請求被告加倍返還訂金共20萬元為有理由，其餘請求為無理由。
⒈定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：契約因可歸
責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249 條第款定有明文。惟所謂不能履行，係指於契約成立後發生給付不能之情形而言。如債務人對於債權人之債務，並非不能履行，僅係不為履行，尚無該條款規定之適用（最高法院85年度台上字第2929號民事裁判意旨參照）。
⒉經查，系爭不動產業經被告於103 年5 月22日出售予第三人
，並經地政機關辦理所有權移轉登記完畢在案，為兩造所不爭執，並有系爭不動產之建物登記謄本、土地登記謄本在卷為憑（見本院卷第50至52頁）。兩造就系爭不動產之買賣契約，既先於上開所有權移轉登記前即已成立，且被告亦就原告所給付之定金10萬元為受領，被告自應受買賣契約之拘束，負有移轉、交付系爭不動產予原告之義務，惟其竟於與原告成立買賣契約後，再將系爭不動產出售並移轉登記予第三人，造成無法依約履行之結果，自屬因可歸責於被告之事由所致，是被告所辯：因系爭不動產共有人太多，其要辦理過戶，需要時間，且必須要支付現金給共有人，所以被告需請原告先支付代墊款，然原告卻要求高額利息，且原告要求被告應於3 個月內處裡完畢，如未處裡完畢，即為違約，還要被告支付2,100 萬元之違約金，被告無法接受云云，不足為採。
⒊且被告所辯：其不能接受原告所提買賣契約故未簽約云云，
據公證人前開證詞可知，兩造係就公證人所提供之定型化不動產買賣契約書第8 條關於違約罰則部分有所爭執，而未能於103 年2 月26日完成書面買賣契約之簽訂，然兩造就該系爭不動產之買賣契約既已成立，縱因故未能完成書面契約之簽訂，惟原告並未拒絕繼續與被告就契約條款為磋商，難認被告得逕認兩造就系爭不動產之買賣契約不成立，而有不移轉交付系爭不動產予原告之權利，而被告於兩造就系爭不動產之買賣契約存續中，復將系爭不動產出售並移轉予第三人，使兩造之買賣契約無法履行，自屬可歸責被告致契約不能履行之行情。是原告依上開法條規定，請求被告加倍返還所受之定金，即20萬元予原告自屬有據。
⒋至原告請求被告給付其所受損害及所失利益部分：
①按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求
賠償損害；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第226 條第
1 項、216 條第1 項分別定有明文。又民法第216 條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院95年臺上字第2895號判決意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，此觀民事訴訟法第277 條之規定自明。
②原告主張被告應賠償其為簽訂系爭不動產之買賣所支出之銀
行手續費、設定抵押規費、地政書狀費、火險、地政險、代書車馬費、利息支出、電話費、簡訊費、契約書撰寫費、修稿費等，共支出16萬5,937 元，雖提出相關支出單據為證（見本院卷第6 至15頁），惟民法第226 條第1 項規定債務人嗣後不能給付之損害賠償責任，係採取完全賠償之原則，且屬「履行利益」之損害賠償責任，該損害賠償之目的在於填補債權人因之所生之損害，其應回復者並非「原有狀態」，而係「應有狀態」。查原告主張其為簽訂系爭不動產之買賣所支出之前揭銀行手續費等共16萬5,937 元，乃其為順利獲取系爭不動產之買賣契約所支出，應屬締約成本之一部，而原告就兩造間之系爭不動產買賣契約並未主張解除契約，有本院104 年2 月13日言詞辯論筆錄在卷可佐（見本院卷第
101 頁反面），是於系爭不動產之買賣契約依約履行時，該等費用本即屬原告所需負擔之費用，並非原告之損害，原告主張被告應賠償其為系爭不動產買賣所支出之前揭費用，應屬無憑。
③另原告主張被告應賠償系爭不動產轉售利益20萬元，然其是
否屬已定之計畫，或客觀確定性可得預期之利益，容有疑問，且兩造簽訂系爭契約當時，原告並未與他人簽訂買賣契約，顯見原告轉售系爭不動產與他人並非已定之計畫，或客觀確定性而可預期之利益，且原告雖主張被告嗣後係以4,180萬元將系爭不動產轉賣予第三人致其受有轉售利益之損害云云（見本院卷第3 頁反面），雖提出物件個案調查表為佐（見本院卷第24頁），然被告則稱其係以3,300 萬元轉賣他人，有本院103 年8 月20日準備程序筆錄在卷可考（見本院卷第48頁），是以本件兩造就系爭不動產簽訂買賣契約之價金3,450 萬元觀之，且不動產之委託賣價與實際成交價格本有落差，原告復未就系爭不動產於兩造簽約後，有何價值提升之情形，提出相關證據供本院參酌，難認原告受有何利益之損害。
五、末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴，或依督促程序送達支付命令者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民法第229 條第1 、2 項、第
233 條第1 項前段分別定有明文。查原告依民法248 條、第
249 條之規定，請求被告返還其兩倍定金為有理由，則本件原告併請求被告給付自民事起訴狀送達被告之翌日起即103年6 月9 日起，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，核無不合。綜上所述，原告依民法第248 條、249 條第3 款之規定，訴請被告加倍返還定金20萬元，及自103 年6 月9 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、又本件所命被告給付原告之金額，未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行，至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、389 條第1 項第5 款，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 20 日
民事第二庭 法 官 葉藍鸚以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 20 日
書記官 顏莉妹