臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第2600號原 告 添馨貿易有限公司法定代理人 邱仕鴻訴訟代理人 周燦雄律師
黃淑鑾被 告 實業大樓管理委員會法定代理人 薛福昌訴訟代理人 王坤成律師複代理人 曾豐偉律師上列當事人間確認建物使用權存在事件，本院於民國104年2月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號、52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張其就被告所管領之臺北市○○○路○段○號之頂樓建物之使用權存在，兩造曾於103年3月7日於本院進行調解，惟調解不成立，有調解程序筆錄在卷可稽，則上開權利是否存在，於原告私法上地位確有不安，且此種不安得以本院之確認判決除去之，是以原告提起本件訴訟，具有確認利益。
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基
礎事實同一、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者、且不甚礙被告之妨礙及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第4款、第7款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭，且無害於他造當事人程序權之保障，並符訴訟經濟。本件原告起訴時聲明為：確認原告對坐落於臺北市○○○路○段○號頂樓（或稱11樓）建物之使用權存在；嗣本院前往現場勘驗並請臺北市中山地政事務所測繪後，原告於民國104年1月7日當庭變更聲明如下（見本院卷第51頁），核原告所為，與其起訴時請求之基礎事實仍屬同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，應予准許。
被告之法定代理人於訴訟進行中由王儀琳變更為薛福昌，有
臺北市政府103年2月27日府都建字第00000000000號函影本1紙在卷可據（見本院簡易庭103度北簡字第2902號卷，下稱北簡卷第42至43頁），被告法定代理人依民事訴訟法第170條、第175條規定具狀聲明承受訴訟，經核尚無不合，先予敘明。
貳、實體方面原告起訴主張：
坐落於臺北市○○○路○段○號之實業大樓建物（下稱實業大樓），係由訴外人瑞和實業股份有限公司（下稱瑞和公司）等，於59年投資興建，並於60年11月15日取得臺北市政府工務局核發（60）使字1245號使用證照，實業大樓頂樓（如臺北市中山地政事務所土地複丈成果圖，下稱附圖A部分所示建物）因屬突出物，依當時慣例，不辦理保存登記，所有權應屬起造人；惟實業大樓自始即由瑞和公司管理使用，並於使用期間增建如附圖B、C部分所示建物。嗣於80年12月31日，實業大樓共有人出具管理使用權證明書（下稱系爭證明書），約定該建物屋頂之閣樓（即附圖ABC斜線所示部分，下稱系爭建物）使用權為瑞和公司所有，瑞和公司並於86年12月20日將系爭建物之使用權讓與訴外人黃淑鑾，黃淑鑾又讓與原告。原告自85年起即按期繳納房屋稅、大樓管理費、水電費迄今。詎被告於91年1月31日，以實業大樓所有權人之名義，通知原告為無權占用系爭建物，限期命原告遷出歸還。爰依分管契約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：確認原告對坐落於臺北市○○○路○段○號頂樓，如附圖ABC斜線所示建物，面積共40.68平方公尺之使用權存在。
被告則以：
原告於91年8月29日答覆被告之存證信函載明其已於91年7月30日遷址，則原告既已終止使用系爭建物，並拋棄占有，自無提起本件確認之訴之利益。又系爭建物需由內部電梯方能通行，且其上設有實業大樓之電梯機房及水箱等，堪認系爭建物缺乏構造上及使用上之獨立，依民法第811條之規定，應由原建築所有權人取得所有權，原建築所有權範圍因而擴張，非由起造人取得所有權。況瑞和公司已於86年12月20日出具之管理使用權轉讓切結書（下稱系爭切結書）記載，已將其所有實業大樓原有房屋及車位出售完磬，自不得再將系爭建物使用權單獨轉讓與原告。況系爭證明書並非分管契約，僅係全體共有人授權瑞和公司使用系爭建物之證明；縱認為分管契約，亦僅存在於全體所有權人間，而瑞和公司既已非所有權人，系爭證明書自難拘束被告及其他全體區分所有權人。並聲明：原告之訴駁回。
兩造不爭執事項：
㈠系爭實業大樓為瑞和公司於59年間投資興建，於60年11月15
日取得臺北市政府工務局核發之（60）使字第1245號使用執照。
㈡系爭建物之屋頂突出物並未辦理保存登記。
㈢臺北市稅捐稽徵處中南分處於89年1月12日以北市稽中南乙
字第0000000000號函復原告，就系爭建物頂樓未領建築物建築執照房屋設立稅籍案，依法核定房屋課稅現值新臺幣（下同）4萬7,100元，自60年12月起按營業用稅率課徵房屋稅。
㈣原告於89年1月15日補繳系爭建物閣樓85年度房屋稅2,000元；於102年6月2日繳納系爭建物頂樓增建之房屋稅1,083元。
㈤系爭建物所有權人於91年1月31日寄發通知函通知原告應於91年8月1日前遷出歸還系爭建物屋頂突出物（小房間）。
㈥原告於91年8月29日寄發存證信函通知被告，原告係自87年
起向瑞和庭公司租借閣樓使用，已於91年7月30日遷址並辦妥退屋手續歸還該公司，原留置物品均屬瑞和庭公司所有。㈦原告對於系爭建物A部分為實業大樓之附屬建物並不爭執（見本院卷第63頁）。
得心證之理由：原告主張瑞和公司為系爭實業大樓之起造人
，因系爭建物未辦理保存登記而由瑞和公司取得系爭建物使用權，共有人並出具系爭證明書約定系爭建物由瑞和公司使用，嗣瑞和公司將系爭建物使用權無償轉讓黃秀鑾，黃秀鑾復無償轉讓予原告，堪認原告對於系爭建物具有合法使用權限，為被告所爭執，並以前詞置辯，是兩造爭點厥為：㈠附圖所示系爭建物A部分所有權歸屬何人？㈡附圖所示系爭建物B及C部分由何人何時興建？原告是否取得事實上處分權？㈢系爭建物頂樓增建部分有無分管契約之約定？得否拘束其後之所有權人？㈣原告寄發存證信函有無終止契約之意？訴請確認就系爭頂樓增建有使用權存在有無理由？茲分述如下：
㈠附圖所示系爭建物A部分所有權歸屬何人？⒈按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立
性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811條之規定，固應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物。是以判斷其是否為獨立建物或附屬建物？除斟酌上開構造上及使用上是否具獨立性外，端在該建物與原建築間是否具有物理上之依附關係以為斷。最高法院100年度台上字第4號判決可資參照。
⒉經查：本院前往現場履勘之結果，系爭建物A部分位於實業
大樓頂樓，為鋼筋混泥土造，內有辦公桌椅、電燈、冷氣機、影印機，但目前無水無電，出入需經實業大樓電梯旁樓梯步行而上，有本院勘驗筆錄（見本院卷第20頁）及現場照片（見本院103年度北簡字第2902號卷，下稱北簡卷第63頁），堪認系爭建物A部分並無獨立之通道，亦無使用上之獨立性，應為實業大樓之附屬建物，依民法第811條之規定，應屬全體共有人所有。
㈡附圖所示系爭建物B及C部分由何人何時興建？原告是否取得
事實上處分權？⒈按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所
有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限。次按民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意。最高法院86年度台上字第2272號及99年度台上字第1723號判決可資參照。⒉經查：原告主張系爭建物B、C部分係瑞和公司所搭建等情，
業據證人即瑞和公司前任經理陳生育證稱：伊係瑞和公司員工，前任負責人為侯政廷，其往生後改由其子侯博文擔任董事長，伊自67年任職迄90年間，擔任財務方面工作，後來擔任執行秘書，於86年間伊擔任瑞和公司經理且為公司股東。
系爭建物於伊任職期間已經蓋妥，並由瑞和公司使用，頂樓突出物跟地下室停車位均未登記產權，故由原起造人為分管協議，突出物部分依分管協議是由瑞和公司使用，系爭突出物於起造當時即已經興建，是RC之部分，於70年間，瑞和公司另行搭建浴室及儲藏室供員工使用，RC部分作為小會議室且放置一些模型。當時係因員工林朝靖居住系爭建物，故瑞和公司才會搭蓋浴室及外面鐵皮放置物品。嗣因資深員工黃淑鑾於86年間要退休，瑞和公司將系爭頂樓突出物及鐵皮部分轉讓予黃淑鑾使用，用以補貼其退休金，至於有無簽訂書面及黃淑鑾事後有無轉讓他人，伊不清楚。系爭突出物於當時管理處有裝用電分錶，可以計算電費及管理費，迄轉讓時尚有，也有申請用水。對於轉讓黃淑鑾及林朝靖住在該處並非伊所經手或授權的，因林朝靖居住該處時，伊尚非管理部經理，但轉讓予黃淑鑾時，伊已經是管理部經理，林朝靖搬走之後公司有把系爭頂樓突出物放置物品，之後才轉讓給黃淑鑾等語（見本院卷第51至53頁），堪認系爭建物B、C部分為瑞和公司所搭建，雖為違章建築，然瑞和公司尚非不能就此取得事實上之處分權。
㈢系爭建物頂樓增建部分有無分管契約之約定？得否拘束其後
之所有權人？⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，民法第153條定有明文。次按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，最高法院91年度台上字第2477號判決意旨可資參照。另專有部分不得與其所屬建築物共同部分對應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。乃因區分所有建物之共同使用部分，性質上屬共有，且附屬於區分所有建物，共有人將各相關區分所有專有部分之建物移轉時，依土地登記規則第72條第2款（84年7月12日修訂後為第80條）規定，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉與同一人。各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。
⒉經查：觀諸系爭建物共同持有人臺灣省合作金庫、東和鋼鐵
企業股份有限公司、臺灣區鋼鐵工業同業公會、日商伊藤忠商事股份有限公司臺北分公司、南港輪胎股份有限公司、許育瑞及瑞和公司於80年12月31日簽訂管理使用權證明書，就系爭實業大樓9樓閣樓管理使用權協議由瑞和公司行使，有系爭證明書在卷可稽（見北簡卷第10、11頁），而依證人陳生育所述，斯時系爭建物B、C部分均已搭建，堪認系爭證明書為針對系爭建物之分管契約，被告本應受其拘束。然因瑞和公司於86年間將系爭實業大樓之房屋及車位售罄，已非所有權人，而系爭建物為實業大樓之附屬建物已如前述，故其移轉應與所有權之行使具有不可分割之關係，而瑞和公司單獨將系爭建物使用權轉讓予黃淑鑾，依前揭說明，於法自屬不符，是原各主張依系爭證明書取得使用系爭建物使用權，尚乏依據。
㈣原告寄發存證信函有無終止契約之意？訴請確認就系爭頂樓
增建有使用權存在有無理由？按表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，其意思表示，不因之無效。但其情形為相對人所明知者，不在此限。民法第86條定有明文。經查：瑞和公司既已非實業大樓之所有權人，其單獨將系爭建物使用權讓與原告，於法未合，已如前述；佐以原告另於91年8月26日寄發存證信函（見北簡卷第37、38頁）通知被告及瑞和庭公司業已遷址並歸還系爭建物予瑞和庭公司，原告雖謂此乃原告公司員工為應付被告而為內容不實之存證信函，然原告既未能證明此情形為被告所明知，依民法第86條之規定，系爭存證信函所為之通知，自不因之而無效；加以依卷附公司登記資料所示，瑞和公司實為瑞和庭建設股份有限公司之前身（見本院卷第55頁），益徵原告主張對爭建物仍具有使用權等情，不足為採。
綜上所述，本件原告依系爭證明書及分管契約之法律關係，訴請確認就系爭建物具有使用權，為無理由，應予駁回。
本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及
證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 20 日
民事第三庭 法 官 葉雅婷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 20 日
書記官 鍾雯芳