臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第2674號原 告 林再傳即象園坊訴訟代理人 林泰
詹盛雄被 告 里洋食品有限公司法定代理人 吳明衡訴訟代理人 王雅美上列當事人間終止委託經營等事件，本院於民國104年2月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆拾貳萬肆仟陸佰柒拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十六，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣肆拾貳萬肆仟陸佰柒拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴時，原聲明（一）被告應返還坐落臺北市○○區○○○路○○號地下一樓之國家圖書館讀者餐廳（下稱系爭場地）予原告。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）65萬9500元，及自103年5月1日起至返還系爭場地止，按月給付原告5萬5000元。（三）願供擔保請准宣告假執行。嗣撤回訴之聲明第1項及第3項，並變更訴之聲明第2項之金額為被告應給付原告場地管理費與稅款48萬8787元及自103年5月1日起佔用系爭場地5個月之不當得利27萬5000元（見103年12月24日之言詞辯論筆錄），共計76萬3787元，核屬擴張或減縮其應受判決事項之聲明，與前開規定並無不合，應予准許。
二、按獨資商號與其主人既屬一體，若以該獨資主人為當事人，則不生無當事人能力之問題，最高法院43年台上字第601號判例可資參照。經查象園坊為獨資商號一情，有商業登記查詢料附卷可稽（見本院卷第134頁），該商號與主人既屬一體，商號僅為商人經營商業時表彰自己之營業所用之名稱，商號所有人以商號名義所負擔之義務，準此原告以「林再傳即象園坊」為被告對之提起本件訴訟，自屬合法。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）原告100年10月1日起向國家圖書館承攬系爭場地之經營，101年3月1日，兩造另簽訂象園坊承攬國家圖書館餐廳、販賣部場地租借部分委託經營合約書（下稱系爭契約），原告將系爭場地交由被告經營，被告每月應給付原告場地管理費5萬5000元。惟被告自101年12月起即遲延繳付場地管理費，故原告於102年1月16日寄發臺北北門郵局營收股第192號存證信函終止系爭契約，但兩造於102年2月4日協議，由被告將積欠原告之場地管理費11萬元，自102年4月至8月，分5期納入每月場地管理費，兩造並就前述事項簽訂切結書兼合約附件（下稱契約附件）。
（二）然被告至102年6月仍未依102年2月4日之約定將欠款清償完畢，故兩造於102年7月2日再次簽立立切結書（下稱系爭切結書）。同意救濟方式為被告先給付4萬元，餘款自102年7月1日起每個營業日付款3000元給原告，至102年11月19日，共計118.6日，合計應收35萬6000元，被告依系爭切結書約定，應於每營業日當日下午6點時入款象園坊陽信銀行帳戶，例假日若為該場地營業日時，需提前繳付。惟直至102年11月19日被告仍未照系爭切結書內容履行，僅給付32萬4000元（與前開先給付之4萬元合稱系爭救濟金），原告遂於103年4月14日寄發臺北老松郵局第81號存證信函終止兩造系爭契約。依據系爭契約第24條與契約附件第8條約定，契約因故終止，乙方即被告應於終止後5日內遷離，原告已於103年4月14日以臺北老松81號存證信函終止系爭契約，故被告應於103年4月19日遷離營業場地。又就被告所給付之履約保證金35萬元、依系爭切結書約定交付之系爭救濟金，因被告違反契約附件約定，予以沒入。
（三）綜此，被告所積欠者為自102年6月起至103年4月之場地管理費，共計11個月，總計60萬5000元，加上102年6月以前未清償之部分6萬6000元，共計67萬1000元。扣除被告於103年1月匯款加計現金給付7萬2000元，103年2月現金給付4萬元，103年3月匯款9萬元，103年4月匯款1萬5000元，合計21萬7000元後，尚餘45萬4000元之場地管理費未給付，此外，原告於103年4月終止系爭契約後，被告仍自5月起持續占用系爭場地至103年10月3日，自應給付5個月相當於租金之不當得利即27萬5000元。又依據系爭契約第6條第2項約定，被告尚應負擔房屋稅稅款3萬4787元。爰依系爭契約第6條第1項、同條第2項、第23條第2項、第24條、契約附件第4條、第6條、第8條、系爭切結書第2點及民法第179條規定，起訴請求被告清償積欠之場地管理費、稅費、不當得利並聲明：被告應給付原告76萬3787元（454,000＋34,787＋275,000＝763,787）。
二、被告辯以：
（一）被告承租系爭場地，經營拮据，因而有場地管理費繳納遲延之情形。兩造依系爭切結書約定，以每個營業日分期攤付3000元方式支付所積欠之場地管理費，清償102年6月以前所積欠場地管理費。惟有時單日營收不足3000元，因而被告公司職員王雅美小姐（下稱王小姐）曾致電與原告協商，折衷於次日支付6000元，原告亦同意由此方式支付，且無提出異議繼續收受款項，就系爭切結書所約定之金額被告已於102年11月清償按系爭切結書應給付之全額，共計33萬6000元（詳如附表一所示）。又兩造既已口頭約定得展延繳納系爭切結書約定之管理費，原告即應遵守雙方協商之口頭約定，難謂被告有遲延給付之違約情事。
（二）被告於前揭按日攤還期間後，由王小姐分別於102年12月24日在北投以現金支付5萬元、103年1至2月間在系爭場地、臺北教育大學分別支付2萬、3萬元及4萬元。而轉帳支付部分，分別於103年1月13日支付1萬5000元，同年月21日支付7000元，103年3月20日支付3萬元，同年月24日支付2萬元、25日支付2萬元、27日支付2萬元，同年4月20日支付1萬5000元，共計給付原告26萬7000元（詳如附表三所示），應予以扣除。
（三）又依土地法第99條規定，承租人得以押金超過租約之部分抵付房租，原告收取分期支付之場地管理費用，經協商同意以當初締約之履約保證金35萬元扣抵租金，原告卻以被告違約，終止系爭契約並提起訴訟，並沒入先前給付之租金、保證金。實際原告刻意待被告支付更多現金再以被告違約為由一起沒入，此情形與詐欺無異。再王小姐於103年3月15日會同原告與訴外人即被告公司前股東史經文，協調同意以締約之押金抵扣系爭場地管理費用，換算後至103年9月系爭契約終止時仍有剩餘，被告即未積欠系爭場地之管理費。綜上，被告已依約支付系爭場地之管理費及系爭切結書之金額，剩餘差額以押金扣抵後即足，原告請求應無理由。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、首查：原告向國家圖書館承攬系爭場地，由史經文代被告與原告簽訂租屋意向書，並繳交履約保證金35萬元。至101年3月1日被告與原告簽訂系爭契約，於系爭場地開始營運。然被告積欠場地管理費用11萬，故兩造於102年2月4日簽訂契約附件，約定分5期支付所積欠之場地管理費用，但被告至102年6月仍未依約清償。故被告與原告協商，將積欠之場地管理費用以每個營業日支付3000元分118.6天清償，清償日至103年11月19日。以上事實，為兩造所不爭執，並有象園坊承攬國家圖書館餐廳、租屋意向書、系爭契約、契約附件、系爭切結書影本在卷可稽（見本院卷第3至16頁），應為真實。
四、其次，原告主張被告違反系爭契約、契約附件、系爭切結書為由，終止系爭契約，沒入已繳納租金及履約保證金，並請求被告給付付積欠之租金、稅費及不當得利，然為被告否認如前，則兩造爭執之點即為：（一）原告得否以被告違反系爭契約、契約附件及系爭切結書為由，終止系爭契約，並沒入被告繳納之保證金、系爭救濟金？（二）被告抗辯違約金過高應酌減，是否有據？（三）原告請求被告給付積欠之場地管理費及相當於租金之不當得利，是否有據，原告得請求之金額為若干？（四）原告請求被告給付稅費3萬4787元，是否有據？
五、原告得否以被告違反系爭契約、契約附件及系爭切結書為由，終止系爭契約，並沒入被告繳納之保證金系爭救濟金？
（一）兩造前於101年3月1日簽署系爭契約，約定每月給付5萬5000元之場地管理費予原告，因被告積欠場地管理費11萬元，遂簽署契約附件，約定102年2、3月場地管理費共計11萬元，乙方（即被告）以分期方式無息展延支付，分為5期，於102年4、5、6、7、8月支付，每月5日前支付2萬2000元等情，有系爭契約、契約附件在卷可稽（見本院卷第7至15頁）。又被告自102年6月起即未按照系爭契約給付應分期之管理費及按月應繳納之管理費，尚欠6萬6000元之管理費，兩造遂於102年7月再簽署系爭切結書一情，業為被告所不否認，且有系爭切結書在卷可稽（見本院卷第16頁）。系爭切結書約定：於本（102）年6月30日前先行繳付4萬元，餘款自本（102）年7月1日每個營業日支付3000元，至概約本（102）年11月19日止，應付共118.6天等語。是核計被告於前揭期間，除先行繳付之4萬元外，尚應按日給付之金額總額為35萬6000元（計算式：118×3,000＋2,000＝356,000）。
（二）原告主張被告雖已繳付4萬元，但並未全額給付前開按日給付部分，然經被告抗辯其已全額清償，其自103年7月1日起至102年11月19日止，以現金交付及匯款、臨櫃現金存款方式給付33萬6000元等語（詳如附表一）。經查，附表一所示被告自中國信託商業銀行、玉山銀行、富邦銀行、合作金庫商業銀行之匯款及於陽信銀行之臨櫃現金款部分，業據被告提出其中國信託商業銀行、玉山銀行、富邦銀行、合作金庫銀行存摺明細影本、陽信銀行存款送款單為證（見本院卷第80至99頁），前開匯入或存入帳戶均為原告之陽信銀行，帳號：000000000000號之帳戶，則被告前揭匯款部分抗辯，應屬有據。然就附表一所示被告自臺灣銀行匯款2萬1000元部分，被告固提出匯款收據3紙（見本院卷第121頁），合計1萬8000元，然就前開短少3000元部分，被告尚未能提出其他證據以實其說，難認可採。是核算被告自102年7月1日起至102年11月19日止，被告已給付33萬3000元（計算式詳如附表二），尚積欠按日應給付部分之金額為2萬3000元（計算式：356,000－333,000＝23,000），則被告前揭已清償之金額，即已未達前開應按日給付總額，而足認被告已有積欠前開按日給付費用之情。被告抗辯其已於102年11月19日前清償應按日繳納部分，然並未能提出其他付款之證據，其抗辯並無可採。
（三）依據系爭切結書約定，如被告未能依規定救濟方式於期間內按時付款，被告自願依系爭契約及契約附件內容之違約處理，且於救濟方式期間內所付款金額，視為違返（反）該救濟方式約定之違約金由象園坊論處沒入，象園坊得追討於救濟方式違約日前之租金及前所欠繳租金等語（見本院卷第16頁）。據此，原告即非不得依照前開約定沒入已支付系爭救濟金共計37萬3000元（計算式：333,000＋40,000＝373,000），做為違約金（其實際得沒入金額詳如後述）。此外，原告尚得向被告請求簽署契約附件後尚欠繳之租金及應攤還之金額，及102年7月1日起至102年11月19日止所謂救濟期間之欠繳租金。再系爭契約第23條第2項2款約定，租金繳納期限屆至仍未繳納租金者，得不經催告終止系爭契約（見本院卷第10至11頁），原告於103年4月14日以台北老松郵局000081號存證信函通知被告終止系爭契約，有前開存證信函在卷可稽（見本院卷第17至18頁），系爭契約即已終止。
（四）被告抗辯自102年7月1日至同年11月19日之遲延給付，係經原告同意，然為原告所否認，而被告未能提出證據以實其說，自難憑採。又被告至102年11月19日仍積欠按日給付費用2萬3000元，迄該日後被告仍使用系爭場地，其縱有於附表一所示之103年1月至4月間分別給付部分場地管理費，然前開清償金額，但仍未全額清償已欠之管理費及迄今使用系爭場地之管理費，亦為被告所不爭，則被告仍屬違反系爭切結書及系爭契約約定，堪以認定。原告亦於103年1月以存證信函重申被告違反租金繳納義務，請求於通知後3日內終止系爭契約並於102年12月、103年1月以簡訊重申違約並催告給付，業據其提出存證信函、簡訊截圖為證（見本院卷第58至59、110至112頁），亦徵原告並無同意被告延遲繳納租金。被告抗辯原告口頭同意收受救濟期間按日給付，待收受後再以被告延遲給付違約為由沒入前開給付，顯係詐欺等語，惟被告違約未繳納全額按日給付費用積欠迄今，亦持續使用系爭場地未給付足額管理費，已如前述，原告以被告違約為由，沒入前開按日給付之金錢，難謂屬於詐欺行為，被告復未提出其他證據證明原告有詐欺情事，其抗辯亦難採信。
（五）又系爭契約第6條約定：被告應定期每月給付場地管理費5萬5000元；第23條第2項第2款約定：租金繳納期限屆至（超過3個工作天）而仍未繳納租金，得終止租約；第24條約定：本契約因故終止時，被告應於終止後5日內遷離...（見本院卷第7、10、11頁） 契約附件之補充條款第6款約定：乙方（被告）同意若違返（反）雙方任何主約及上述約定時，甲方（原告）得視為合約終止，甲方得沒入履約保證金無需歸還，並甲方得以向乙方相關關係人請求賠償甲方一切損失（見本院卷第14頁）。被告於前開救濟期間並未全額給付按日應給付金額，嗣該救濟期間經過後，仍持續使用系爭場地，然並未按期全額交付管理費，業如前述，且原告已於103年4月14日終止系爭契約，亦如前述，被告應即遷離系爭場地，惟被告迄至103年10月3日方遷離，亦如前述，已屬違約明確，依前開規定，原告即得沒入履約保證金。
六、被告抗辯違約金過高應酌減，是否有據？
（一）按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上第807號判例意旨參照）。被告抗辯系爭救濟金及履約保證金均遭沒入為違約金，已有過高情形，應予酌減等語。經查，被告已給付之系爭救濟金為37萬3000元，因被告未能足額清償按日給付部分，而遭沒入，業如前述。衡酌系爭救濟金中，被告應按日給付之金額為35萬6000元，固有部分未清償，然被告持續繳納至102年11月19日止，已清償按日給付之金額為33萬3000元，差額僅餘2萬3000元，業如前述，則其已清償9成以上之按日給付部分，因前開差額以致違約，而全數遭全數沒入，違約金數額顯不相當，揆諸前揭說明，應按原告所獲利益，酌減違約金之數額至原違約金之1成，即系爭救濟金10分之1為3萬7300元（計算式：373,000×
0.1＝37,300）。
（二）被告固亦抗辯履約保證金全數沒入為過高，然履約保證金係因被告違反系爭契約返還系爭場地義務而遭沒入，業如前述，衡諸被告自101年12月起，即已有未能按期支付系爭場地管理費之情形，並先後與原告2次簽署契約附件、系爭切結書，協調給付系爭場地管理費，然2次均未能按條件履約，原告終止系爭契約後，被告仍不返還系爭場地，持續使用至103年10月3日，並考量被告使用系爭場地用以營業，其未正常給付系爭場地管理費期間即已近2年，難謂原告沒入全額履約保證金為違約金，有何過高應酌減情形，被告此部份抗辯，應無足參。
七、原告請求被告給付積欠之場地管理費及相當於租金之不當得利，是否有據，原告得請求之金額為若干？
（一）查，系爭契約第6條約定：乙方（即被告）應定期每月給付場地管理費，每月5萬5000元正等語（見本院卷第7頁）。按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨可參）。
（二）被告於103年10月3日返還系爭場地一情，業為兩造所不爭執，而原告於103年4月14日終止系爭契約，亦如前述，則系爭契約終止前，被告應依照系爭契約前揭約定給付系爭場地管理費，而系爭契約終止後，就被告應即返還系爭場地，其未返還仍繼續無權占用系爭場地部分，原告自得依據不當得利之法律關係，訴請其給付相當於租金之不當得利，即為以系爭場地管理費為標準之每月5萬5000元。
（三）次依據契約附件被告應攤還之管理費，尚有6萬6000元未給付，被告於103年6月未按期給付系爭場地每月管理費5萬5000元，亦為被告所不爭執，而依據系爭切結書第4條已約定：未依系爭切結書辦理時，為違約處理，則系爭救濟金應即沒入，則應被告視同未繳納102年7月1日至11月19日間之系爭場地管理費，綜此，依照系爭切結書，如全數沒入系爭救濟金後，被告原尚應給付自102年6月1日至103年4月14日止之系爭場地管理費及自103年4月15日起至103年9月30日止之相當租金之不當得利，按月為5萬5000元，共計88萬元（計算式：55,000×16月＝880,000），加計前述應攤還之租金6萬6000元，即為94萬6000元（計算式：880,000＋66,000＝946,000）。
（四）原告主張於102年11月19日後，被告以現金、匯款方式給付21萬7000元，應予扣除，然為被告抗辯其給付如附表三所示，共計26萬7000元，尚有於102年12月24日在北投捷運站現金交付原告之5萬元，惟有關現金交付5萬元之部分，業據原告否認，被告亦未提出其他證據以實其說，則難謂其前揭抗辯可採。綜此，足認被告於102年11月19日後，已給付之21萬7000元，即應自被告前開應給付之場地管理費及不當得利中應予扣除，經扣除後為72萬9000元（946,000－217,000＝729,000）。
（五）被告抗辯違約金酌減後，得以抵充系爭場地管理費等語。經查，系爭救濟金經以違約金過高酌減後，被告即已無給付全額違約金之義務，則原告前已沒入之系爭救濟金，因違約金過高遭酌減部分，即應得抵充被告未給付之系爭場地管理費及無權占用系爭場地之不當得利。次查，系爭救濟金經酌減後，其中33萬5700元（373,000－37,300＝335,700）為溢收之違約金，經抵充被告前開應給付系爭場地管理費、不當得利72萬9000元，被告尚應給付39萬3300元（729,000－335,700＝393,300）。
（六）被告另抗辯兩造已有合意以履約保證金抵充租金，且土地法第99條亦有明文規定，超過2個月之擔保金額得抵付房租，原告不得違反兩造約定及法律規定等語。然原告已依前開約定沒入履約保證金，且經本院審酌無酌減必要，業入前述，而被告迄未能舉證兩造另有合意以履約保證金抵充租金，難謂其抗辯可採。又擔保之金額，不得超過2個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租，固為土地法第99條之明文，惟土地法之強制規定，係法律管制住宅之租賃，調和住宅所有人與使用人間之權利義務關係，保障住宅使用之公平與效益，以國家公權力指導住宅之合理利用，貫徹保護承租人住居安定之住宅立法政策，均屬契約自由原則之例外。故其適用範圍應以供住宅使用之房屋租賃為限；至於城市地方供營業用之房屋，原非土地法住宅政策規劃之範疇，且承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，亦非一般供住宅用之房屋可比，就其所約定之租金與擔保金，自無以上開規定加以限制之必要。職是，供營業用之房屋租賃，承租人應依雙方之約定交付擔保金，縱其金額超過2個月房屋租金之總額，承租人亦不得主張以超過部分抵付房租（最高法院95年度台上字第1907號判決意旨參照）。系爭場地並非供被告居住使用，而係供餐廳營業使用，亦為兩造所不爭執，則依前說明，被告抗辯，亦無足採。
八、原告請求被告給付稅費3萬4787元，是否有據？依據系爭契約第6條第2項約定：使用場地應納之房屋稅（參考100年度為3萬1332元被告負責依比例為約2萬2994元）由被告負擔，每年繳納期間自5月1日至5月31日等語（見本院卷第7頁）。原告主張依前開規定請求被告給付系爭場地房屋稅，即屬有據。次查系爭場地103年應納房屋稅為4萬2753元，有103年房屋稅繳款書在卷可稽（見本院卷第71頁），依前開約定之比例計算，被告應納之房屋稅為：3萬1376元（計算式：42,753×22,994÷31,332＝31,376，元以下四捨五入）。被告抗辯其已清償系爭場地房屋稅，並提出收據一紙為證（見本院卷第120頁）。惟查，前開收據已載被告給付為102年度房屋稅款，被告前開抗辯即無足採，綜此，原告得請求被告給付之房屋稅為3萬1376元。
九、綜上，原告依系爭契約第6條第1項、第2項、民法第179條規定，請求被告給付42萬4676元（計算式：393,300＋31,376＝424,676），為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。本判決所命給付之金額及價額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
十、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。
十一、據上論斷：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 2 月 13 日
民事第七庭 審判長法 官 蘇嘉豐
法 官 黃愛真法 官 曾育祺以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 2 月 13 日
書記官 官逸嫻