臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第2676號原 告 黃愉景訴訟代理人 蕭明哲律師被 告 黃種進訴訟代理人 林照雄律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國104年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告履行如附表所示債務之同時，給付原告新臺幣伍佰柒拾萬元及自民國一百年五月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰玖拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍佰柒拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項分別定有明文。查，本件原告原起訴主張依兩造間不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第1條第2款後段約定及解除契約之法律關係，請求被告返還已受領價金新臺幣（下同）570萬元及法定利息。嗣於訴狀送達被告後，原告於民國103年8月22日具狀追加備位依民法第184條第1項後段規定，請求被告給付2,055,700元及自99年9月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第69頁）；再於103年11月28日準備程序期日當庭變更備位請求之利息起算日為「103年11月28日」（見本院卷第103頁）。而被告對於原告追加備位訴訟及變更備位聲明之利息請求部分，均無異議而為本案之言詞辯論，即視為被告同意。是本件原告所為訴之追加、變更，核與首揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於99年7月8日晚上8時許與被告簽訂系爭契約，約定以總價570萬元向被告購買坐落在新北市○○區○○段○○○○號土地（應有部分147/10000）及其上同段3138建號建物即門牌號碼為新北市○○區○○街○○○巷○○號5樓房屋（下稱系爭5樓房屋）與頂樓增建建物（下稱系爭頂樓建物），暨共用部分即同段3167建號建物（應有部分1/61）（上開土地及建物下合稱為系爭不動產），並付訖全部價款。原告於買受上開不動產前，雖知悉系爭頂樓建物為違章建築，惟兩造於系爭契約第1條第2款後段約定，如被告在簽約前已收到系爭頂樓建物之違建查報拆除通知而未告知者，原告除得辦理鑑價減少價金外，亦得解除契約並向被告請求因此所受之損害。又新北市政府違章建築拆除大隊（下稱新北市違建拆除大隊）於99年7月8日上午10時56分許即將系爭頂樓建物之違建拆除通知送達被告，詎料，被告於同日晚上簽約時竟仍刻意隱瞞此一事實而未告知原告，致原告陷於錯誤而購買系爭不動產。原告發現上情後，已於100年4月22日以存證信函向被告為解除系爭契約之意思表示，並請求被告返還已受領價款。為此，爰先位依系爭契約第1條第2款後段約定及解除契約之法律關係，請求被告返還價金570萬元並加計法定利息。退步言之，縱認原告不得解除系爭契約，惟系爭頂樓建物業於99年8月間遭新北市違建拆除大隊全部拆除，且該建物價值應有2,055,700元，爰備位依民法第184條第1項後段規定，請求被告賠償原告因建物拆除所受損害等語，並聲明：㈠先位聲明：⒈被告應給付原告570萬元及自100年5月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被告應給付原告2,055,700元及自103年11月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告未依系爭契約第1條第2款約定，先就系爭頂樓建物辦理鑑價及請求減少價金，即逕向被告為解除契約之表示，該解約行為因違反誠信原則而屬權利濫用，故不生效力。且系爭契約第1條第2款約定係加重出賣人責任或對被告有重大不利益，並顯失公平，依民法第247條之1第1項第2款、第4款規定應為無效。再者，新北市違建拆除大隊之違建拆除通知係寄送至被告之戶籍地，惟被告並未實際居住在該址，被告於簽約前確實不知系爭頂樓建物已被查報拆除。又系爭5樓房屋及其坐落基地之市場價值為600萬元，被告並於不動產標的現況說明書明載「頂樓加蓋為贈品」，原告於簽訂系爭契約時，既明知系爭頂樓建物為違建，隨時有被拆除之風險而仍願意買受，原告亦與有過失。倘縱系爭契約業經原告合法解除，被告則提出同時履行抗辯，請求原告將系爭5樓房屋及其坐落土地暨共用部分之所有權移轉登記予被告，並塗銷原告就上開房地所為之最高限額抵押權設定登記。另原告於99年10月8日即以被告涉犯詐欺罪嫌為由，向臺灣臺北地方法院檢察署（下稱北檢）提出刑事告訴，然原告迄至103年8月22日始追加備位依民法第184條第1項後段為請求，該侵權行為損害賠償請求權已罹於2年時效而消滅等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查，本件原告主張兩造於99年7月8日晚上8時許簽訂系爭契約，約定原告以總價570萬元向被告購買系爭不動產，並付訖全部價金；系爭頂樓建物為違章建築，且新北市違建拆除大隊已於99年7月8日上午10時56分許將該頂樓建物之違建拆除通知寄送至被告戶籍址（臺北市○○區○○○路○段○○○號6樓之19），並於同年8月間將系爭頂樓建物全部拆除；其後，原告於100年4月22日以存證信函向被告為解除系爭契約之意思表示，並請求被告返還已受領價款，且該存證信函於同年月25日送達被告等情，業據原告提出系爭契約、新北市違建拆除大隊99年8月31日北縣拆認一字第0000000000號函、臺北古亭郵局第706號存證信函暨掛號郵件收件回執為證（見本院卷第5至9、24、93頁），且為被告所不爭執，自堪信此部分事實為真。
四、兩造之爭點及論述：原告另主張系爭契約業經原告依該契約第1條第2款後段約定合法解除，故被告即應返還原告已支付價款570萬元及利息等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院首應審究者厥為：㈠、系爭契約第1條第2款約定是否有民法第247條之1第2款、第4款情事而應為無效；㈡、原告是否得依系爭契約第1條第2款後段約定解除契約；㈢、倘系爭契約已由原告合法解除，則原告請求被告返還已受領價金及利息，暨被告之同時履行抗辯是否可採。現就本件之爭點析述如下：
㈠、關於系爭契約第1條第2款約定是否有民法第247條之1第2款、第4款情事而應為無效部分：
按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，如有加重他方當事人之責任，或其他於他方當事人有重大不利益，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，民法第247條之1第2款、第4款定有明文。又定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約，亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則。準此，該定型化契約必須係由「當事人一方」預定用於同類契約，預先擬定條款並提出予他方而使之締結契約者，始有民法第247條之1規定之適用。查，兩造係透過東森房屋仁愛加盟店即訴外人佳鼎房屋仲介有限公司（下稱佳鼎房仲）之仲介而成立系爭不動產之買賣契約，且系爭契約係由佳鼎房仲預先準備好並提出交予兩造簽約使用，此觀系爭契約即明（見本院卷第5至8頁）。則系爭契約之條款內容既非原告預先擬定並預定用於不動產交易，揆依前揭說明，本件自無民法第247條之1規定之適用。是被告辯稱系爭契約第1條第2款約定，因加重出賣人責任，且於被告有重大不利益，並顯失公平，依民法第247條之1第2款、第4款規定應為無效云云，洵非可採。
㈡、關於系爭契約是否業經原告依該契約第1條第2款後段合法解除部分：
復按，解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照）。經查：
⒈系爭契約第1條記載：「本買賣標的物另有增建部分，因依
法令無法登記，故關於此部分雙方權利義務約定如下：⑴增建部分位在頂樓。⑵乙方（即被告，下同）在交屋前，收到相關單位對於前述違章建築部分之查報或拆除通知者，甲乙雙方同意按不動產鑑定公司就通知拆除之部分辦理鑑價，並依鑑價結果減少買賣價金；但如乙方在簽訂本契約前，即已收到前述之查報、拆除通知而未告知者，甲方（指原告）除得依上述約定辦理鑑價減少價金外，亦得解除本契約並向乙方請求因此所受之損害。」，有系爭契約在卷可憑（見本院卷第6頁）。可見，兩造針對系爭頂樓建物之權利義務及危險分擔，係以被告是否於簽約前、交屋前已收到主管機關之查報拆除通知為準。倘若被告於「簽訂系爭契約之前」即已收受報拆通知而未告知原告者，原告除得依系爭契約第1條第2款前段辦理鑑價並請求減少價金外，亦得斟酌是否逕為解除契約並請求被告賠償損害；然如主管機關之查報拆除通知係於「簽約後，交屋前」送達被告，則原告僅得請求減少價金，不得主張解除契約；反之，報拆通知若係在「交屋後」始行送達，即應由原告自行承受違建遭拆除之不利益。是被告辯稱原告依系爭契約第1條第2款後段約定行使契約解除權之前，應先就系爭頂樓建物辦理鑑價及請求減少價金，而不得逕予解約云云，即有誤會。
⒉且參酌不動產買賣之出賣人就其所知之交易上重要資訊，基
於誠信原則，對買方負有告知義務，迭經最高法院於相關判決中所肯認。而所謂「交易上重要資訊」，係指交易慣例上會影響買方締約意願之事項。早年臺灣社會公寓大廈頂樓住戶在屋頂平台另為增建之事，所在多有，於房地交易慣例上，該屋頂增建建物則多與最高樓之區分所有建物一併出售（即俗稱之「頂加」，因屋頂增建建物部分未經保存登記，買方對屋頂增建建物僅能取得事實上處分權），且因「頂加」屋之使用面積較大，故類此產品之成交價通常亦較高，是買方如係為有較大使用空間得利用（如出租他人收益），而購買「頂加」屋，則該頂樓增建部分是否有被拆除之立即風險，自屬會影響買方成交意願之重要事項，應認賣方就此負有向買方詳實說明之義務。系爭頂樓建物為違建，此為兩造所不爭執，則該增建部分於簽約前或交屋前是否業經主管機關為查報、通知拆除，攸關系爭頂樓建物是否有被權責機關依法拆除之「立即危險」，核屬系爭不動產交易之重要資訊，且兩造已於系爭契約第1條第2款明定出賣人如於交屋前已收受查報拆除通知而未告知買受人所應負之法律效果，自應認被告就其是否已收到報拆通知一事，負有主動據實告知原告之契約義務。
⒊被告不否認新北市違建拆除大隊已於簽約當日上午10時56分
許將系爭頂樓建物之違建拆除通知寄送至被告戶籍址（臺北市○○區○○○路○段○○○號6樓之19），堪認，被告於「簽約前」即已收到主管機關之查報拆除通知。又原告於100年4月22日以存證信函向被告為解除系爭契約之表示，該意思表示已於同年月25日送達被告，此有臺北古亭郵局第706號存證信函暨掛號郵件收件回執為證（見本院卷第24、93頁）。
揆諸前開說明，是原告主張其得依系爭契約第1項第2款後段約定解除契約，且該契約已於100年4月25日由原告合法解除等語，核屬有據。
⒋被告雖辯稱因未居住在戶籍地，故於兩造簽訂系爭契約當時
並不知悉報拆通知已寄送至戶籍址，被告迄至翌日下午始發現該通知云云。惟查：
⑴系爭契約第1條第2款關於被告何時收受主管機關之查報拆除
通知，係採「到達主義」，而非以被告何時知悉報拆通知之內容為認定標準。此由該條款文字明載「乙方在交屋前『收到』...；但如乙方在簽訂本契約前，即已『收到』前述之查報、拆除通知」等字，而非「乙方『知悉』...」之用語即明。
⑵且被告在系爭契約「立契約書人賣方」欄所留存之聯絡地址
亦為戶籍址即臺北市○○區○○○路○段○○○號6樓之19（見本院卷第8頁）。又所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言（最高法院58年台上字第715號判例參照）。而新北市違建拆除大隊之拆除通知係投遞至被告之戶籍址，自應認該通知於99年7月8日上午10時56分許即已達到被告之支配範圍內而處於被告可隨時可以了解其內容之狀態。又系爭契約第1條第2款係採「到達主義」而非「知悉主義」已如前述，故被告究係於何時始發現報拆通知已送達戶籍址，核與被告依契約應負之告知義務、原告得否據以解除契約等事項均無涉。⑶況新北市違建拆除大隊除於99年7月8日寄送拆除通知予被告
外，被告於98年10月20日即已接獲新北市違建拆除大隊認定系爭頂樓建物為違建，且該拆除大隊先後於98年11月12日以北縣拆拆字第0000000000號通知將於98年11月16日執行拆除，於同年12月17日再以北縣拆拆字第0000000000號函通知定於98年12月21日執行拆除。嗣被告於新北市違建拆除大隊依法拆除後，又將頂樓違建予以修復，該大隊乃再以99年3月29日北縣拆拆一字第0000000000號通知於99年4月5日執行拆除、以99年4月7日以北縣拆拆一字第0000000000號函通知於99年4月12日執行拆除、以99年6月29日北縣拆拆字第0000000000號函通知於99年7月5日執行拆除。但於99年7月5日執行時，發現11號、16號5樓頂為一整體性、互通之構造物，該16號5樓違建實分屬16號及11號，該大隊乃另以99年7月7日北縣拆認一字第0000000000號函通知認定前揭11號、16號頂均屬違建，並於99年7月8日上午10時56分許送達拆除通知至被告戶籍址等情，亦有新北市違建拆除大隊99年12月29日新北拆認一字第0000000000號函暨所附前揭拆除通知、認定書、函稿及相關送達證書、公告等件附在北檢99年度偵字第27232號卷內可參（見該偵查卷第60、82至84、89、90至92、107至108、131、135至144、170至171、173至179、194至197、204頁）。益見，被告於系爭契約簽約前，早已多次陸續接獲主管機關就系爭頂樓建物之預定拆除通知而未如實告知原告，被告違反誠信原則及告知義務，至臻明確。是被告抗辯原告不得依系爭契約第1條第2款後段約定解除契約云云，無可憑採。
⒌又被告辯稱系爭頂樓建物為「贈品」，故原告無從以被告未
告知主管機關已於簽約前寄達拆除通知為由，據以解除契約云云，並提出不動產標的現況說明書為證（本院卷第125頁）。然查：
⑴系爭契約第1條第1款記載：「本買賣標的另有增建部分，增
建部分位置為頂樓」（見本院卷第6頁），顯見，系爭頂樓建物亦屬系爭契約所約定之「買賣標的範圍之一」。
⑵參以兩造關於房屋現出租他人部分，雙方合意原告於交屋後
願繼續出租予原承租人，並配合辦理租約換約等事項，另以手寫並用印方式明定於系爭契約第13條「其他特別約定」（見本院卷第7頁背面），倘若兩造就系爭頂樓建物約定之真意係被告「無償贈與」原告之建物，此既為契約之重要事項，理當明載於契約本文或第13條特約事項內，以避免日後滋生爭議。然兩造捨此不為，反而針對該頂樓增建之危險負擔及違反告知義務之法律效果，另於系爭契約第1條第2款為約定，故兩造自均應受該條款約定之拘束。是被告抗辯系爭頂樓建物為贈品，原告解除契約於法不合云云，即無可信。
⒍被告復辯稱原告於簽約前已知悉系爭頂樓建物為違建，日後
有被拆除之風險，原告與有過失，故被告得依民法第217條規定，請求本院減輕或免除其賠償金額云云。惟按，民法第217條第1項係規定：「損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之。」，可知，該條項係關於「損害賠償」之規定，其規範目的係在謀求加害人與被害人間之公平，故在裁判上法院得以職權減輕或免除之；且法院依上開規定減免賠償義務人之賠償金額時，不以侵權行為之法定損害賠償請求權為限，即契約所定之損害賠償，除有反對之特約外，於計算賠償金額時亦有其適用。然查，本件先位訴訟部分，原告係主張系爭契約業經原告「合法解除」，請求被告返還已受領之價金及加計利息之「回復原狀義務」，並非請求被告負「損害賠償」責任，自無適用民法第217條第1項規定之餘地。故被告抗辯原告與有過失，並請求本院減輕或免除被告之賠償責任云云，洵不足採。
㈢、關於原告請求被告返還已受領價金及利息，暨被告之同時履行抗辯是否有理由部分：
末按，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依下列之規定：⒈由他方所受領之給付物，應返還之。⒉受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第259條第1款、第2款及第203條分別定有明文。又解除契約時，雙方當事人互負之回復原狀義務，依同法第261條準用同法第264條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付，此一同時履行抗辯權之援用無需以訴為之，倘當事人一方在訴訟上已為此抗辯，法院即應為他方提出對待給付時，應對之為給付之判決。次按，不當得利之受領人，不知無法律上之原因，而其所受之利益已不存在者，免負返還或償還價額之責任，復為民法第182條第1項所明定。故利得人為善意者，僅負返還其現存利益之責任；所謂現存利益，係指利得人所受利益中於受返還請求時尚存在者而言。經查：
⒈系爭契約已由原告於100年4月25日以存證信函合法解除，業
據本院認定說明如前，且被告亦不否認原告於契約解除前即已付訖全部價款，是依上開規定，兩造均應返還所受領之物，並負回復原狀義務。故原告自得依民法第259條第1款、第2款規定，請求被告返還已受領之價金570萬元及自100年5月25日起至清償日止，按法定週年利率5％計算之利息。且被告就原告返還價金及加計利息之請求提出同時履行抗辯，即無不合。
⒉原告於受領系爭頂樓建物時，既不知該建物業經主管機關認
定屬應予拆除之實質違建，而為善意之利得人，且原告就系爭頂樓建物所受之利益，已因新北市違建拆除大隊拆除該違建而不存在，揆諸前揭規定及說明，原告即不負返還系爭頂樓建物予被告之義務。惟原告仍應將其依系爭契約所受領之給付，即系爭5樓房屋及其坐落土地暨共用部分之不動產所有權移轉登記予被告，並遷讓騰空返還建物予被告。
⒊又原告以系爭5樓房屋及其基地設定最高限額抵押權予訴外
人第一商業銀行股份有限公司，有土地及建物登記第二類謄本在卷可參（見本院卷147至150頁），故被告依同時履行抗辯及解除契約回復原狀之規定，請求原告於被告返還價金及利息之同時，應將上開房地原設定之最高限額抵押權予以塗銷等語，堪認有據。
五、綜上所述，被告於系爭契約簽約前即已收到主管機關就系爭頂樓建物之違建查報拆除通知而未告知原告，故原告自得依系爭契約第1條第2款後段約定解除系爭契約，惟被告就解除契約後兩造應負之回復原狀義務提出同時履行抗辯，從而，原告先位依解除契約之法律關係，請求被告於原告履行如附表所示債務之同時，給付原告570萬元及自100年5月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。又本院已依先位之訴判准原告之請求，則原告備位依民法第184條第1項後段規定請求損害賠償部分，本院即無庸再予審究，併此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 6 月 17 日
民事第八庭 審判長法 官 黃柄縉
法 官 蕭涵勻法 官 黃媚鵑附表（原告應同時履行之債務）：
一、原告應將坐落在新北市○○區○○段○○○○號土地（應有部分147/10000）及其上同段3138建號建物即門牌號碼為新北市○○區○○街○○○巷○○號5樓房屋，暨共用部分同段3167建號建物（應有部分1/61）之所有權移轉登記予被告，並遷讓後騰空返還上開建物予被告。
二、原告應將前開土地及其上同段3138建號建物於民國99年7月23日所為設定最高限額抵押權予第一商業銀行股份有限公司之登記予以塗銷（擔保債權總金額新臺幣426萬元，收件字號：淡地登字第163780號）。
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 17 日
書記官 羅敬惟