臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第2787號原 告 王至純訴訟代理人 吳君婷律師被 告 詹定天訴訟代理人 蔡宜衡律師
劉楷律師上 一 人複 代理人 詹奕聰律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於中華民國104年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第 2項定有明文。所謂其他因不動產涉訟，係指因不動產之物權或其分割或經界以外，與不動產有關之一切事項涉訟者而言（最高法院98年度台抗字第 155號裁定意旨參照）。查本件原告起訴主張被告所出售坐落於新北市○○區○○街○巷○○號4樓之房屋及頂樓加蓋部分（下稱系爭房屋）具有滲漏水之瑕疵，請求被告負買賣瑕疵擔保責任，核屬因不動產之買賣契約涉訟，自得由系爭房屋所在地之法院即本院管轄。
二、次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回者，視同未起訴，民事訴訟法第262條第1項、第263條第1項前段分別定有明文。查本件原告起訴時原以詹定天及永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）為共同被告，嗣原告於民國103年8月 6日具狀撤回對於被告永慶房屋部分之起訴（見本院卷㈠第79頁），被告永慶房屋復未曾為本案言詞辯論，此部分之訴自已生合法撤回之效力，視同未起訴而不在本件審理範圍，是本件被告僅餘詹定天一人，合先敘明。
三、末按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、3款定有明文。查本件原告起訴時訴之聲明為：「相對人詹定天應退還價金新臺幣（下同）
151 萬元。」（見本院新店簡易庭103年度司店調字第112號卷【下稱司店調卷】第2頁），訴訟標的則為民法第359條減少價金及第179條返還不當得利請求權。繼於103年8月6日提出民事陳報狀變更訴之聲明為：「被告應給付原告113萬3,281元，並自調解聲請狀送達翌日（即 103年5月6日）起至清償日止，按年息 5％計算之利息。」（見本院卷㈠第78頁），核屬減縮應受判決事項之聲明。嗣於 104年2月6日言詞辯論期日，經被告同意當庭變更訴訟標的為民法第 360條之損害賠償請求權（見本院卷㈠第 316頁）。又於104年3月20日以民事言詞辯論意旨㈣狀變更訴之聲明為：「被告應給付原告126萬6,614元，並自調解聲請狀送達翌日（即 103年5月6日）起至清償日止，按年息 5％計算之利息。」（見本院卷㈡第29至31頁），核屬擴張應受判決事項之聲明。是揆諸前揭規定，本件原告所為訴之變更，均應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：伊與配偶陳方全經訴外人永慶房屋仲介，於 102年 8月11日與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定以總價 1,510萬元購買被告所有之系爭房屋暨坐落基地之應有部分，兩造並約定被告應將系爭房屋移轉登記予伊，故伊得依系爭契約向被告請求直接給付，被告同時告知系爭房屋已修繕滲漏水，客房、飯廳新鋪塑膠地板且全室重新粉刷，系爭房屋於同年 9月12日完成過戶，同年月14日交屋。詎料，系爭房屋於交屋後半年內陸續出現頂樓加蓋屋頂、4樓前陽台、廚房壁漏水情形，3樓住戶亦向伊反應浴室、廚房、後陽台均有嚴重滲漏水之狀況，伊拆除塑膠地板後始發現下方均為腐爛木頭地板，可見被告係以此法掩飾漏水瑕疵，此等瑕疵已影響系爭房屋之日常居住、使用品質而欠缺通常效用，亦影響伊之購屋意願或出價高低，然被告竟於房屋現況說明書中之漏水部分僅勾選「窗框」，又自承於102年7月間曾雇請訴外人鑫坊室內房屋修繕中心進行全室油漆、風化牆體滲漏及鋪設塑膠地板修繕工程，工程項目包含「臥室腰窗內壁滲漏四大區塊，含飯廳與臥室轉折下緣壁面」、「臥室內壁靠窗下緣風化裂縫滲漏處氣壓式穿孔 *接環氧樹脂強化結構填縫藥劑導入牆體四大區塊共28針劑」及「臥室腰窗外緣閩石子壁面腰窗框緣滲漏型防水膜塗佈窗框20cm閩石子壁面共四個框邊窗四個邊20cm寬度塗抹」，可見系爭房屋除窗框以外還有多處漏水，被告卻惡意隱匿事實。伊因此業已支出修繕費用94萬3,281元，且伊自交屋起至103年4月7日修繕完畢時，均無法居住、利用或出租系爭房屋，以致受有6個月又20日即13萬3,333元之租金損害（計算式：20,000元【6＋20 /30】個月＝133,333元），另頂樓空間（含女兒牆）僅得由系爭房屋之內梯出入，顯然住戶間已默示由系爭房屋住戶單獨使用頂樓空間，故此部分之預估修繕費用19萬元亦應由被告負擔。為此爰依民法第 360條買賣瑕疵擔保之規定，請求被告賠償126萬6,614元（計算式： 943,281元＋190,000元＋133,333元＝ 1,266,614元）暨法定遲延利息等語。並聲明：㈠被告應給付原告126萬6,614元，及自調解聲請狀繕本送達翌日（即 103年5月6日）起至清償日止，按年利率 5％計算之利息；㈡願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭契約係伊與訴外人陳方全所簽訂，然雙方並未約定原告
得直接向伊請求給付或履行契約，原告自無由向伊主張瑕疵擔保之損害賠償責任，原告以自己名義提起本件訴訟顯然當事人不適格。再者，系爭契約已載明買方於簽約前業已至系爭房屋現場詳細檢視，且伊於出售系爭房屋前已委託鑫坊室內設計房屋修繕中心進行過屋況健檢，針對各個窗框下緣牆壁疑似浸濕之痕跡及其他可能滲漏地點進行防漏補強工程，並無任何隱瞞之情事，原告若於簽約前發現系爭房屋有頂樓加蓋屋頂、4樓前陽台、廚房壁漏水，3樓浴室、廚房、後陽台滲漏水、木頭地板腐爛及女兒牆風化等處瑕疵，應當於交屋前通知伊或房屋仲介要求改善，然原告卻於交屋後始主張系爭房屋存有漏水之瑕疵，可知系爭房屋於交屋前並無瑕疵，且此等瑕疵應可依通常檢查立即發現，原告卻遲於交屋後
6 個月之103年3月11日始寄發存證信函通知伊，依民法關於買賣契約規定，應視為原告已承認所受領之系爭房屋。
㈡縱認上開瑕疵存在於交屋前（純屬假設語氣），原告僅於10
2年9月19日天兔颱風來襲後透過房屋仲介告知系爭房屋之頂樓地板、4 間臥房外牆以及廚房外側陽台天花板有滲漏水之情形，伊基於善意，不論該瑕疵是否於交屋後發生，仍同意由原告於 102年12月間自行交由訴外人正揚室內裝潢設計有限公司施作防水工程，所生之修繕費用10萬元全由伊負擔，並無惡意隱匿瑕疵、逃避責任情事，是此等滲漏水瑕疵應已修繕完竣。嗣原告於 103年2月7日再度透過房屋仲介告知系爭房屋滲漏水至 3樓，伊仍同意委託當時正在裝修系爭房屋之原告代為處理修繕事宜，且願意負擔修繕費用。詎料，兩造於同年3月9日商談 3樓之修繕費用時，原告竟不同意讓伊檢視修繕結果，亦不出示修繕費用明細而逕自要求伊賠償200萬元，然觀之3樓住戶所指之漏水位置大部分係肇因於公共管線老舊或破裂，與系爭房屋無關，理應由全體區分所有權人按其應有部分分擔之，實不應由伊單獨負擔。
㈢又系爭房屋之主臥室浴室原本即未裝設熱水管，木質地板僅
因年久使用而褪漆，仍屬堪用，鋪設塑膠地板係為求美觀，均已於出售前明白告知原告，並無詐欺隱瞞。而原告所主張之修繕工程項目及金額事先均未告知即逕行施工，以致無法得知滲漏水瑕疵有無與及其原因。且觀之原告所主張之修繕項目明細，多與漏水或防水工程無關，而係原告個人主觀喜好之室內裝潢工程，僅刻意加註防水、滲漏水、室內裂縫處理等文字藉以主張漏水瑕疵，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：原告主張伊於102年8月21日透過仲介向原告購入系爭房屋，然於交屋後發現系爭房屋欠缺通常效用而存有嚴重之漏水瑕疵，致伊無法居住使用且受有租金損失，為此爰依兩造間買賣契約及民法第 360條瑕疵擔保損害賠償規定請求被告賠償126萬6,614元，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠本件系爭買賣契約是否為利益第三人契約？原告可否依系爭買賣契約直接向被告請求損害賠償？㈡原告依買賣瑕疵擔保之規定請求被告損害賠償126萬6,614元，有無理由？金額又為何？茲析述如下：
㈠按以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第
三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權，民法第269條第1項固定有明文。則利他契約之給付，係約定向第三人為之，第三人並有向債務人直接請求給付之權利，固亦有不履行給付之損害賠償請求權。惟利他契約為要約人與債務人間之契約，其是否成立仍應就要約人與債務人間有無向第三人給付之合意而為判斷；第三人利益契約，乃當事人之一方與他方約定，由他方向第三人為一定之給付，第三人因此取得直接請求他方給付權利之契約。倘第三人並未取得直接請求他方給付之權利，即僅為當事人與第三人間之「指示給付關係」，尚非民法第 269條所規定之第三人利益契約。故是否為利益第三人契約，應以當事人間是否有「由債務人向第三人給付」及「使第三人取得直接向債務人請求給付之權利」之合意而定。而當事人間有無使第三人對於債務人取得直接請求給付之意思，應就交易習慣及契約具體情況，探究當事人之真意。是第三人若未取得直接請求他方給付之權利，即令當事人約定向第三人為一定之給付，亦僅係當事人間之指示給付約定，尚非民法第 269條所定之第三人利益契約。此亦有最高法院89年台上字第1788號、93年台上字第1704號判決意旨可資佐參。
㈡經查，系爭契約第八條「產權移轉」第四款約定：「產權移
轉登記名義人由甲方（即陳方全）指定，除本契約另有約定外，乙方（即被告）不得干涉，但甲方至遲應於給付備證用印款時確定產權移轉之登記名義人，否則即為違約，甲方並應賠償乙方因此所受之損害。登記名義人應與甲方負連帶責任，並遵守本契約各項規定。甲方用印後，若要求更改登記名義人，須經乙方書面同意，若有因遲延而產生各項稅費及損失則由甲方及登記名義人全數負擔。」（見本院卷㈠第20頁），且被告業已依陳方全之指示，將系爭房地移轉登記予原告。是觀諸上開文字可知，買賣雙方簽訂系爭契約時並未於契約內合意使原告取得直接請求被告給付之權利，而僅約定買方得單方指定登記名義人，賣方絕無異議，性質上僅屬當事人間「指示給付關係」之約定，故原告僅係因陳方全指定其為系爭房地之登記名義人，而由被告移轉取得系爭房屋之所有權，原告並未因該約定取得直接請求被告給付之權利。故系爭契約僅約定被告應將系爭房地移轉登記予陳方全指定之人，原告係陳方全指定之登記名義人，系爭契約並未提及原告可以取得系爭房地之所有權，亦未約定被告應將系爭房地逕行移轉登記予原告，故被告依系爭契約並未對原告負有移轉登記之義務，原告亦無直接請求被告移轉登記之權利，被告之應將系爭房屋移轉登記予原告，係陳方全指定原告為登記名義人後，對原告所負之義務，原告係在系爭房屋登記為其名義後始取得系爭房地之所有權，在此之前，對系爭房地並無權利存在。本件系爭契約尚非屬利益第三人契約，原告自無從依系爭契約對被告有直接請求給付，抑或主張物之瑕疵損害賠償之權利。
㈢原告雖主張伊於簽訂系爭契約與交屋過程時均在場，且係陳
方全所指定之登記名義人，亦為系爭契約第 7頁所載明，自有直接向被告請求給付之權利云云。惟按系爭契約第 7頁僅載明原告係甲方（即陳方全）之連帶保證暨登記名義人（見本院卷㈠第24頁），而觀之前揭系爭契約第八條第四款約定內容，以及系爭契約第四條第二款、第九條第六款所約定之：「…甲方如有指定登記名義人時，登記名義人應與甲方為共同發票人，連帶負給付責任。…」、「甲方若為二人以上時，均應負本契約連帶責任；乙方若為二人以上時，亦同。」文字（見本院卷㈠第20、21頁），僅得認系爭契約之締約雙方有約定買方得指定登記名義人並通知賣方，買方所指定之登記名義人（即原告）需與買方就系爭契約負連帶責任，尚難據此即認原告對被告有直接請求給付之權利，甚至得主張物之瑕疵擔保損害賠償權利，原告此部分主張，尚難憑取。
㈣此外，原告既不得向被告主張本件系爭契約之瑕疵擔保損害
賠償責任，即無須探究原告依買賣瑕疵擔保之規定請求被告損害賠償126萬6,614元是否允當，併予敘明。
四、綜上所述，原告主張系爭契約係利益第三人契約，伊得依據系爭契約及民法第360條規定請求被告給付126萬 6,614元及自調解聲請狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，均屬無據，不能准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 25 日
民事第三庭 法 官 張志全以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 25 日
書記官 洪王俞萍