臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第2050號原 告 陳大衛被 告 王淑華訴訟代理人 王國府上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國103年8月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 ○00地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼為臺北市○○區○○街○○巷○○號未辦理保存登記建物（下稱系爭房屋）原均為其兄陳川流所有，陳川流去世後，由其姪子陳昇昌繼承取得，其再於民國94年11月15日向陳昇昌買受。其父母於64年間去世後，系爭房屋即登記為原告與其兄陳金順共有，嗣陳金順去世後，由其姪女陳玫君繼承系爭房屋所有權應有部分2 分之
1 ，經鈞院99年度司執字第81067 號強制執行事件，將陳玫君所有系爭建物應有部分2 分之1 拍賣，由被告於100 年6月22日得標買受。被告未得原告同意，無任何合法權源占用系爭土地，侵害原告所有權；又系爭房屋年久失修屋頂破洞非常危險，與兩側鄰居共同牆壁，屋頂及3 樓地板破裂支撐力不足，地震搖晃會塌陷；且系爭房屋越界建築占用公有地，屋後防火巷被堵住，原告勢必受到牽連。為此爰依民法第
767 條規定，請求被告拆除系爭房屋，返還占用土地。並聲明：（一）被告應將系爭房屋拆除返還系爭土地。（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：其於100 年6 月22日標得系爭房屋後，要求原告讓出2 分之1 權利讓被告使用系爭房屋，為原告拒絕，經被告提起訴訟並強制執行後，原告始遷出系爭房屋，原告本件權利行使有民法第148 條之情形，又系爭房屋歷經地震仍未倒塌，無證據證明為危樓，且系爭房屋占用公有地之原因，係興建時所造成，與被告無涉等詞置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第45頁）：
（一）坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 ○00地號土地為原告所有，有土地登記謄本可查（見本院卷第6 頁）。
（二）坐落臺北市○○區○○段0 ○段0000○號即門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○○號房屋為未辦保存登記建物，本院99年度司執字第81067 號強制執行事件，將陳玫君所有系爭建物應有部分2 分之1 公開拍賣，由被告於100 年6 月22日得標買受，並繳足全部價金，於領取系爭房屋權利移轉證書時取得系爭房屋事實上處分權。
（三）系爭房屋占用系爭土地面積為41.63 平方公尺。
（四）本院101 年度訴字第443 號讓出建物持分事件，判決原告應自系爭房屋騰空遷出，並將系爭房屋返還予被告及全體共有人確定，經本院強制執行處強制原告遷出系爭房屋。
四、得心證之理由：原告主張兩造共有系爭房屋無權占有其所有土地，依所有權之法律關係，請求被告拆屋還地等語。惟被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點為：原告與被告共有之系爭房屋占用原告之系爭土地是否有正當合法權源？原告請求拆屋還地有無違背誠信原則及權利濫用？茲敘述如下：
（一）兩造共有之系爭房屋占用原告之系爭土地有正當合法權源。按關於依法取得土地所有權人之同意後而興建之永久性房屋，是否因土地所有權人更易，而讓其上興建之房屋取得人由有權占有變更為無權占有？近代民法固以私法自治及所有權絕對（私有財產制）為原則，惟隨著社會變遷、工商業之進步，所有權絕對原則於長久實行後，產生諸多社會問題，植基於社會本位之「所有權社會化」思潮應運而生，認為私人之所有權，不僅包含權利，亦包含義務，即所有權之行使，不但係為個人之利益，對社會亦有其應盡之職分，以兼顧社會利益，上開所有權社會化之思想亦見諸我民法之條文，如民法第148條第1項：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的」、第76
5 條：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由、使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉」、第773 條：
「土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。如他人之干涉，無礙其所有權之行使者，不得排除之」、第774 條至第800 條有關土地所有權人或其他用益權人在相鄰關係上有防免鄰地損害及容忍鄰地使用之義務等，均在強調所有權之社會化，緩和所有權之絕對性，以達到物盡其用之理想。若土地所有人同意其所有土地供他人使用以興建房屋，此同意之性質於法律上固屬債權契約，惟此同意之目的既在讓他人於土地上興建永久性房屋，則著眼於經濟效益，以及房屋不能與土地分離而存在之事物本質，則土地所有人自得預期並推認房屋所有人得使用土地至建物滅失或無法繼續使用之日止，使用土地之目的始為終了。則於房屋建竣，基於信賴保護原則、維護交易安全及不動產公信公示性，衡諸情理，房屋定著於土地之上，若非有合法使用土地之權源，房屋所有人豈敢甘冒拆屋還地之風險，於系爭土地上興建永久性房屋，其公示足使他人具有相當之確信，認房屋係合法占用坐落基地者。而同意他人使用土地興建永久性房屋之土地所有人之後手，既得由完善之占有公示得知悉其買受之土地，現實存在永久性房屋，土地承買人知悉有合法房屋後仍予買受，顯見其願承受該永久性建物坐落其上之負擔，揆諸前開所有權社會化之精神，自應認土地之繼受取得人於買受取得土地時，亦默示同意負有與前手相同容忍房屋坐落其上，使用至房屋滅失或無法繼續使用之日之義務，此種利益狀態顯與最初係未得土地所有權人同意無權占用土地蓋屋之情況迥異，自不容以土地所有權人之更易，逕使原於土地上合法興建之房屋翻異成為不具正當權源，若准許土地之繼受取得人得對房屋使用人主張侵害土地所有權、應拆屋還地者，實有違房屋公示及物盡其用之原則。
（二）經查，系爭土地及系爭房屋原均為陳川流所有，陳川流去世後，由陳昇昌繼承取得系爭土地，原告於94年11月15日向陳昇昌買受系爭土地，登記為所有權人。系爭房屋於64年間登記為原告與陳金順分別共有，嗣陳金順去世後，由陳玫君繼承系爭房屋所有權應有部分2 分之1 ，與原告分別共有系爭房屋，嗣本院99年度司執字第81067 號強制執行事件，將陳玫君所有系爭房屋應有部分2 分之1 拍賣，由被告於100 年6 月22日得標買受，與原告分別共有系爭房屋等節，為原告所自承（見本院卷第44頁反面、第45頁），並有系爭土地登記謄本、異動索引存卷可稽（見本院卷第47、48頁），足堪認定。是系爭房屋於本院強制執行拍賣陳玫君應有部分2 分之1 ，且由被告拍定買受時，已合法存在系爭土地，且顯非明確無權占有，是被告抗辯其於拍得系爭房屋時，系爭房屋係合法存在於系爭土地乙節，堪可採信。
（三）另按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院48年臺上字第1457號判例要旨參照。民法於88年4 月21日修正時，增訂第425 條之1 規定：
「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449 條第1 項規定之限制」，旨趣亦係本於上開判例之精神，以維護房屋受讓人及社會之經濟利益，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，並兼顧土地受讓人之權益，而以房屋使用人支付代價，即藉由租賃之法律關係，由房屋使用人或受讓人給付地租之方式以資解決。本件系爭土地及系爭房屋原為陳川流所有，自64年前已完成迄今已近40年，於被告繼受陳玫君之應有部分2 分之1 後，目前為兩造所共有，雖系爭房屋未辦理物權登記，惟實與上開判例與民法第
425 條之1 規定之同一利益狀態中之「讓與」有相同基礎，基於相同事物相同處理之原則，因認具有類推適用上開判例及民法第425 條之1 規定，就本件亦推斷土地受讓人（即原告）默許兩造共有之系爭房屋繼續使用土地，在系爭房屋得使用之期限內，系爭房屋共有人與土地受讓人間以租賃之法律關係，即足解決土地受讓人不能直接占有使用系爭房屋坐落部分土地之損失，以充分發揮房屋之經濟效益。是原告基於所有權之法律關係，請求被告拆屋還地，難認有據。
（四）按共有物之處分，應得共有人全體之同意，最高法院20年上字第132 號判例要旨參照，拆除共有房屋使所有權消滅，為事實之處分行為，參照上開判例，自應得共有人全體之同意，原告主張其同意拆除系爭房屋，且請求其餘共有人即被告拆除之，因拆除系爭房屋屬處分共有物行為，應得全體共有人同意，被告同意拆除系爭房屋，從而原告即不得自行拆除系爭房屋，自亦不得請求被告拆除之，不因原告同意拆除之行為，致其餘共有人有拆除之義務。
（五）原告又主張系爭房屋老舊、已成危樓，不予拆除將危及鄰房，且占用國有土地云云，固據提出現場照片為證（見本院卷第10頁）。惟如前述，若在系爭房屋得使用之期限內，系爭房屋共有人與原告間以租賃之法律關係，即足解決原告不能直接占有使用系爭房屋坐落部分土地之損失，以充分發揮房屋之經濟效益。再者，原告自承系爭房屋曾在96年間發生屋頂及4 樓地板倒塌，其整建加蓋鐵皮屋頂及玻璃採光罩，在收受強制執行命令遷出前，居住系爭房屋
1 、2 樓等語（見本院卷第45頁反面），又觀諸原告所提系爭房屋3 、4 樓現況照片，牆壁完整堅固，屋頂搭蓋鐵架及玻璃採光罩，堪認仍處可供居住使用之狀態，原告復未能舉證證明系爭房屋存在有何危及鄰房之情形，縱使系爭房屋確有占用國有土地，為被占用土地所有人與系爭房屋所有人間法律關係，與系爭房屋合法占用系爭土地為相異之法律關係，不容混淆，況權衡所有權社會化之精神，不容因土地所有權人之更易，逕使原於土地上合法興建之房屋翻異成為不具正當權源，而違背房屋公示及物盡其用之原則，是原告主張亦無可取。
七、綜上所述，原告主張其與被告共有之系爭房屋無權占有系爭土地，為不足採。被告抗辯原告為系爭房屋共有人之一，且應受前手所訂立債權契約之拘束，而應允許系爭房屋繼續存在，原告行使系爭土地所有權，顯然違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，為有理由。從而原告基於所有權之法律關係，請求被告拆屋還地，為無理由，不應准許；其假執行之聲請亦失附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，於本件判決不生影響，爰不另一一論斷，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 9 月 30 日
民事第五庭 法 官 徐淑芬以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並附具繕本，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 9 月 30 日
書記官 吳昀蔚