臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第2071號原 告 陳碧惠訴訟代理人 劉孟錦律師複 代理人 黃宗哲律師訴訟代理人 周文通被 告 儒林天廈大樓管理委員會法定代理人 闕建仁訴訟代理人 蕭佳灶律師
陳質金上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國一百零四年五月二十二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○弄○號20樓建物所在上方之儒林天廈大樓頂樓樓板，以如附表一所載工法與工項，修復至不再滲漏水之狀態。
被告應給付原告新臺幣壹萬零壹佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣肆拾陸萬肆仟玖佰零貳元或等值之臺灣銀行信義分行無記名可轉讓定期存單為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴聲明為：「㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○弄○號20樓建物（下稱系爭房屋）及其所在之儒林天廈大樓樓板，修復至不再滲漏水之狀態。㈡被告應將系爭房屋之天花板，修復至不再滲漏水並回復未有水漬之狀態。㈢被告應自民國102年4月21日起至前二項聲明履行完畢之日止，按月給付原告新臺幣（下同）35,000元。㈣願供擔保請准宣告假執行。」，嗣原告於104年2月17日具狀變更聲明為「㈠被告應將系爭房屋及其所在之儒林天廈大樓樓板，以臺北市建築師公會（104）（十六）鑑字第251號鑑定報告書第3頁及附件六所載工法與工項，修復至不再滲漏水之狀態。㈡被告應將系爭房屋之天花板及牆面劣化部分，以臺北市建築師公會（104）（十六）鑑字第251號鑑定報告書第3頁及附件六所載工法與工項，修復至不再滲漏水並回復未有水漬之狀態。㈢被告應自102年4月21日起至第一項、第二項聲明履行完畢之日止，按月給付原告35,000元。㈣願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷第160至161頁），核屬補充事實上之陳述，依照上述規定，並非訴之變更，先此敘明。
二、次按，原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。查原告提起本件訴訟並經被告為本案之言詞辯論後，嗣於104年3月24日本院言詞辯論期日當庭撤回訴之聲明第二項即「被告應將系爭房屋之天花板及牆面劣化部分，以臺北市建築師公會（104）（十六）鑑字第251號鑑定報告書第3頁及附件六所載工法與工項，修復至不再滲漏水並回復未有水漬之狀態。」部分之請求，並經被告當庭表示同意（見本院卷第179頁背面），依民事訴訟法第262條第1項規定，原告已合法撤回，併予敘明。原告復於104年4月30日具狀及104年5月22日以言詞變更聲明為「㈠被告應將系爭房屋所在上方之儒林天廈大樓頂樓樓板，以附表一所載工法與工項，修復至不再滲漏水之狀態。㈡被告應自102年4月21日起至第一項聲明履行完畢之日止，按月給付原告35,000元。㈢願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷第193頁、第199頁），於法應無不合，併此敘明。
三、再按，當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。本件原告法定代理人原為葉政雄，嗣本院審理期間變更為闕建仁，業據新任法定代理人闕建仁具狀聲明承受訴訟（見本院卷第181至184頁），核無不合，亦應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於101年6月26日以買賣為原因取得坐落被告所管理儒林天廈大樓（下稱系爭大樓）內之系爭房屋所有權。嗣系爭大樓樓頂板於102年間似因排水不良及屋頂防水不良，導致系爭房屋天花板有多處發生滲漏水現象，原告遂於102年4月21日在系爭大樓管理委員會會議中向被告提出改善，被告因而決議先由總幹事會同系爭大樓顧問先行現場勘查，並載明於該次會議紀錄中。而系爭大樓顧問於勘查後建議「屋頂滲漏水宜緊急補防漏數點，其後併由管理會請專業人員前來估價作完整之整面防水。」，並建議「直接作面狀防水，費用較省、時間較短，且可避免20樓住戶水泥天花板繼續受損，而且不必老是點狀防漏而增加更多之花費，大家可以減少損失。」，故原告乃於102年6月9日、同年7月14日系爭大樓管理委員會議中請求被告改善，然被告於102年8月11日及102年9月15日僅決議「㈠將屋頂排水溝雜物為清理工作。㈡將屋頂排水溝（孔）為改善工程。」，竟遲未就天花板裂縫及孔隙漏水為水砂漿補修及重新粉刷施工，並就頂樓漏水進行面狀防水工程。復兩造為檢查滲漏水處與防水層狀況，原告因而於103年2月初主動拆除系爭房屋天花板裝潢，發現全屋各處均有滲漏水現象，是原告遂於103年2月23日系爭大樓管理委員會議中再次提出「發現天花板受潮，也有部分位置發霉，部分區域水有直接滴落於地面，疑似大樓屋頂防水層滲漏，建請大樓處理。」，被告勘查後雖發現確有漏水，然仍決議「因目前未下雨，待下次下雨時，請建築師公會推薦建築師鑑定漏水點」，被告遲未處理。依系爭大樓規約第2條第3款及第13條約定，系爭大樓頂樓樓板為大樓共用部分，應由管理委員會負責修繕及費用。為此，原告爰依系爭大樓規約第2條第3款、第13條約定及公寓大廈管理條例第10條第2項、民法第767條中段之規定，請求被告應將系爭大樓頂樓樓板修復至不再滲漏水，且完整施作防水層之狀態。另因被告怠於履行修繕、維護、管理系爭大樓頂樓樓板之責任，致使系爭房屋室內滲漏水，原告無法居住使用系爭房屋。關於漏水期間，原告無法使用系爭房屋之損害賠償計算方式：原告貸款3,000萬元購買系爭房屋，102年度即繳交53萬1,846元之房貸利息，至今每月房貸4萬餘元，每月尚要繳交3,000元之管理費，另因拆除系爭房屋內部天花板裝潢勘驗漏水情形，額外給付清潔費1萬100元予被告，且每個月損失相當於租金的損害3萬5,000元，上述4筆損失，爰依民法第184條第1項、第2項之規定，請求被告應自102年4月21日起至履行修繕義務之日止，按月賠償相當於租金之損害賠償3萬5,000元。原告係住在同一棟大樓15樓，本來買系爭房屋是要給小孩結婚後住的，後來因系爭房屋有漏水情事，遲遲不敢裝潢，故自購屋至今一直未入住，原告本即居住於同棟大樓15樓之自有房屋，無必要另行租屋而居，然無必要強人所難定要另行承租房屋並有實際支出租金始可請求被告給付相當於租金之損害。再者，縱認系爭房屋滲漏水可歸責於原告之前手或前前手之事由所致，然此亦與原告無涉，原告並無過失可言等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋所在上方之系爭大樓頂樓樓板，以附表一所載工法與工項，修復至不再滲漏水之狀態。㈡被告應自102年4月21日起至第一項聲明履行完畢之日止，按月給付原告3萬5,000元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋前前手曾於系爭房屋樓頂搭蓋違章建築，後該違章建築遭系爭房屋前手即訴外人呂愛桂拆除，惟前開違章建築拆除後呂愛桂僅塗水泥而未施做防水處理，以致造成系爭房屋有發生滲漏水之可能，且呂愛桂甚將冷氣機之排水管直接貫穿系爭房屋頂樓樓板，此亦有造成系爭房屋樓頂滲漏之可能。系爭房屋頂樓樓板縱有滲漏水，應係可歸責於原告及其前手呂愛桂或前前手之事由所致，依公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定，原告所受損失，要與被告無涉。惟倘鑑定報告認為被告應該修繕，被告願意負修繕責任。另原告於101年6月26日取得系爭房屋所有權後，即將該建物空置，從未入住，並於103年2月14日繳交5萬元保證金僱工開始進入系爭房屋室內裝潢，自103年2月17日起至同年7月18日間為裝修期，而將系爭房屋室內隔間均打掉。即原告並非因系爭房屋有滲漏水之情形而未入住，況縱系爭房屋天花板確有水漬，然此並不影響原告之居住、使用，且原告購買系爭房屋係為供其子居住使用，而未將該屋出租他人以收取租金收益，原告自無受有每月相當租金利益之損失可言。基此，本件原告請求被告賠償自102年4月21日起至履行修復義務完畢之日止之相當於租金損失，自屬無據；遑論，原告係於102年6月間始請求被告修繕系爭大樓頂樓樓板，其請求自102年4月21日起算之相當於租金損失，顯屬不當。且因原告拒絕被告所屬之人員入內查看，致使滲漏水迄今未能處理，而使滲漏情況日益嚴重，原告顯與有過失，被告爰依民法第217條第1項之規定，請求本院減輕被告賠償之金額或免除之等語置辯。並聲明：㈠原告之訴暨假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供臺灣銀行信義分行無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張被告怠於履行其就系爭大樓頂樓樓版之修繕、維護、管理義務，造成系爭房屋天花板之漏水，而依系爭大樓規約第2條第3款、第13條約定，及公寓大廈管理條例第10條第2項、民法第767條第1項中段之規定，請求被告應將系爭房屋上方系爭大樓之頂樓樓板修復至不再滲漏水；並以原告因系爭房屋滲漏水而無法居住，致原告受有：貸款3,000萬元購買系爭房屋，102年度即繳交53萬1,846元之房貸利息，至今每月房貸4萬餘元之損害，每月尚要繳交3,000元管理費之損害，另因拆除系爭房屋內部裝潢勘驗漏水情形，額外給付清潔費1萬100元予被告，且每個月損失相當於租金的損害3萬5,000元，上述4筆損失，爰依民法第184條第1項、第2項之規定，請求被告應自102年4月21日起至履行修繕義務之日止，按月賠償相當於租金之損害3萬5,000元等語，惟為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠原告於101年6月26日以買賣為原因取得系爭房屋所有權，嗣
系爭大樓頂樓樓板於102年間似因排水不良及屋頂防水不良，導致系爭房屋天花板有多處發生滲漏水現象，原告遂於102年4月21日、同年6月9日、同年7月14日在系爭大樓管理委員會會議中向被告提出請求改善，被告於102年8月11日及同年9月15日僅決議「㈠將屋頂排水溝雜物為清理工作。㈡將屋頂排水溝（孔）為改善工程。」，因被告怠於履行其就系爭大樓頂樓樓板之修繕、維護、管理義務，造成系爭房屋天花板之漏水等情，業據原告提出建物登記第二類謄本、102年4月21日儒林天廈大樓第23屆管理委員會102年4月會議紀錄、102年6月9日儒林天廈大樓第23屆管理委員會102年6月會議紀錄、102年8月11日儒林天廈大樓第24屆管理委員會102年8月會議紀錄、102年9月15日儒林天廈大樓第24屆管理委員會102年9月會議紀錄、系爭房屋滲漏水照片、102年5月5日儒林天廈大樓第23屆管理委員會102年5月份管理委員會區分所有權人選舉24屆管理委員會委員會議、103年5月30日頂樓及20樓漏水狀況屋主與管委會會勘紀錄等件為證（見本院司北調卷第9頁、第10至11頁、第14至15頁、第19至20頁、第22至23頁、第25至67頁、本院卷第37至38頁、第103頁），堪信屬實。且經本院就系爭房屋漏水原因為何乙節送請臺北市建築師公會鑑定結果認：⒈鑑定標的之頂板確有滲漏水之情事，主要係因屋頂防水層老舊，已失去防水功能所致。⒉須先將原有的防水層清除後，再重新施作防水工程，才能杜絕滲漏水的再發生。⒊從剷除舊有防水層到重新施作新的防水工程約需30個工作天，全部費用約需454,802元等情，有臺北市建築師公會104年1月29日（104）（十六）鑑字第251號鑑定報告書附卷可稽，堪認系爭房屋天花板漏水係因系爭大樓頂樓樓板防水層老舊，已失去防水功能所致。
㈡被告雖辯稱：系爭房屋前前手曾於系爭房屋樓頂搭蓋違章建
築，後該違章建築遭系爭房屋前手即訴外人呂愛桂拆除，惟前開違章建築拆除後呂愛桂僅塗水泥而未施做防水處理，以致造成系爭房屋有發生滲漏水之可能，且呂愛桂甚將冷氣機之排水管直接貫穿系爭房屋頂樓樓板，此亦有造成系爭房屋樓頂滲漏之可能云云，並提出系爭大樓頂樓樓板照片為證（見本院卷第84至87頁），惟系爭房屋天花板漏水原因係因系爭大樓頂樓樓板防水層老舊，已失去防水功能所致，業如前述，已堪認定，縱原告之前手確有為拆除違章建築及將冷氣機之排水管直接貫穿系爭房屋頂樓樓板之行為，亦難僅以此即遽認與系爭房屋天花板漏水之原因有關，被告復未舉證以實其說，是被告此部分所辯，委無足採。
㈢按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767
條第1項中段定有明文。復按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分攤之；管理委員會之職務包含共有或共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。公寓大廈管理條例第10條第2項及第36條第2款亦分別定有明文。又樓頂平台為共用部分，系爭大樓規約第2條第3款亦有明文。查系爭房屋上方之系爭大樓頂樓樓板既為系爭大樓之共用部分，依據首揭法條規定，自應由被告負修繕、管理、維護之責，本件被告未盡維護、修繕系爭頂樓樓板之責，致使系爭大樓頂樓樓板防水層老舊，已失去防水功能，導致系爭房屋天花板滲漏水，被告顯未盡上開法定義務，均如前述，原告主張被告就上開共用部分有修繕義務，應為可採。況被告復稱倘鑑定報告認為被告應該修繕，被告願意負修繕責任等語，而上開鑑定報告亦已認定系爭房屋天花板漏水原因為系爭大樓頂樓樓板此共用部分已失防水功能所致，被告自應負修繕責任。參以本判決附表一所示係台北市建築師公會就修復系爭大樓頂樓樓板所建議之工法與工項，核屬適當。是原告依公寓大廈管理條例第10條第2項及民法第767條第1項中段規定，請求被告依附表一所示工項及工法修復系爭房屋所在上方之系爭大樓頂樓樓板至不漏水狀態，為有理由。
㈣又按因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
，民法第184條第1項前段定有明文。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張因系爭房屋滲漏水而無法居住，致受有：房屋貸款3,000萬元，102年度即繳交53萬1,846元之房貸利息，至今每月房貸4萬餘元之損害；每月尚要繳交3,000元之管理費，另因拆除系爭房屋內部天花板裝潢勘驗漏水情形，額外給付清潔費1萬100元予被告，且每個月損失相當於租金的損害3萬5,000元，上述4筆損失，爰依民法第184條第1項、第2項之規定，請求被告應自102年4月21日起至履行修繕義務之日止，按月賠償相當於租金之損害賠償3萬5,000元云云。查：
⒈因拆除系爭房屋內部天花板裝潢勘驗漏水情形，額外給付
清潔費1萬100元部分：原告業於102年4月告知被告系爭大樓頂樓樓板防水不良致使系爭房屋天花板漏水，是被告就上開系爭房屋漏水情事知之甚詳，被告依上開公寓大廈管理條例規定，就系爭大樓共有部分既負有維護、修繕之責而未能善盡修繕義務，致原告所有之系爭房屋漏水，則原告為確認系爭房屋漏水情事拆除系爭房屋內部天花板裝潢而給付清潔費1萬100元，此有合作金庫銀行存款憑條在卷可參（見本院卷第115頁），顯係因被告過失且不法侵害原告所致，原告依前揭法條規定，請求被告賠償1萬100元，自無不合。
⒉系爭房屋之貸款及管理費部分：原告雖提出兆豐國際商業
銀行南台北分行房屋擔保放款繳息清單、合作金庫活期儲蓄存款存摺為證（見本院卷第111頁、第112至114頁），然核管理費乃原告本於區分所有權人為維護社區整體設施所應支付之費用，而房屋貸款係原告本於購買系爭房屋取得所有權所應支付之款項，均非使用系爭房屋之對價，是該每月繳交之管理費、房屋貸款，與系爭房屋漏水而無法使用所受損害間，並無相當因果關係，原告此部分之請求，並無理由。
⒊每個月損失相當於租金的損害3萬5,000元部分：原告主張
伊係住在同一棟大樓15樓，本來買系爭房屋是要給孩子結婚後居住，後來因系爭房屋有漏水情事，遲遲不敢裝潢，故自購屋至今一直未入住，原告本即居住於同棟大樓15樓之自有房屋，無必要另行租屋而居，且無必要強人所難定要另行承租房屋並有實際支出租金始可請求被告給付相當於租金之損害，被告應自102年4月21日起至履行修繕義務之日止，按月賠償相當於租金之損害3萬5,000元云云。按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文。經查，系爭房屋雖有多處漏水情形，然是否因而無法居住乙節，原告並未舉證以實其說，則其主張有無法使用系爭房屋之情形，尚非有據。況受損害之一方雖可請求所失利益之損害，惟仍須符合屬依通常情形或已定之計畫等具有預見可能性之要件，且應就此部分之損害加以舉證。系爭房屋原係原告欲供子女居住使用乙節，為原告所自承，就前述期間原告顯無預定供作租賃使用之計畫，且原告就何以受有每月3萬5,000元相當於租金之損害，其計算基準為何等節，亦未為舉證，原告逕認系爭房屋受有相當於租金之損害為每月3萬5千元，自無足憑採，難認原告確有前開所失利益之損害。且此期間，原告均居住於系爭大樓15樓自宅，並未外租房屋，亦未因而增加租金支出，是原告並未因而受有租金損失，堪認原告此部分之請求，並無理由。
⒋被告雖辯稱：因原告拒絕被告所屬之人員入內查看，致使
滲漏水迄今未能處理，而使滲漏情況日益嚴重，原告顯與有過失，被告爰依民法第217條第1項之規定，請求本院減輕被告賠償之金額或免除之云云，然原告自102年4月起即一再請求被告就漏水事宜提出改善，惟被告迄今仍未處理妥適等情，有102年4月21日儒林天廈大樓第23屆管理委員會102年4月會議紀錄、102年6月9日儒林天廈大樓第23屆管理委員會102年6月會議紀錄、102年8月11日儒林天廈大樓第24屆管理委員會102年8月會議紀錄、102年9月15日儒林天廈大樓第24屆管理委員會102年9月會議紀錄、系爭房屋滲漏水照片、102年5月5日儒林天廈大樓第23屆管理委員會102年5月份管理委員會區分所有權人選舉24屆管理委員會委員會議、103年5月30日頂樓及20樓漏水狀況屋主與管委會會勘紀錄附卷可稽（見本院司北調卷第9頁、第10至11頁、第14至15頁、第19至20頁、第22至23頁、第25至67頁、本院卷第37至38頁、第103頁），則系爭房屋漏水事宜，顯難認係因原告未配合處理而日益嚴重，況被告復未舉證以實其說，是被告前開所辯，顯無足採信。
⒌綜上所述，原告請求被告給付因拆除系爭房屋內部天花板
裝潢勘驗漏水情形，因而額外給付清潔費1萬100元部分，受有損害，為有理由，應予准許。惟原告請求系爭房屋之房屋貸款、管理費、及自102年4月21日起至履行修繕義務之日止，每月相當於租金之損害賠償3萬5,000元等均無足取，應予駁回。
四、從而，原告請求被告應將系爭房屋上方之系爭大樓頂樓樓板，以如附表一所載工法與工項，修復至不再滲漏水之狀態，及請求被告賠償1萬100元部分，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又上開應准許部分，所命被告修復系爭房屋上方之系爭大樓頂樓樓板之價額核計45萬4,802元（參附表一所載修復費用），加計命被告給付1萬100元之金額，共計46萬4,902元（454,802元＋10,100元＝464,902元），未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，酌定相當擔保金額准被告免為假執行。至於上開不應准許部分，原告假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 5 日
民事第四庭 法 官 蔡世芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 5 日
書記官 洪彰言附表一┌───────────────────────────────────────┐│系爭房屋上方之系爭大樓頂樓樓板防水工程之工法及工項 │├──┬────────────────┬──┬──┬────┬─────┬──┤│項目│品名 │單位│數量│單價（元│總價（元）│備註││ │ │ │ │） │ │ │├──┼────────────────┼──┼──┼────┼─────┼──┤│1 │清除混凝土、防水層及隔熱磚 │㎡ │124 │520 │64,480 │ │├──┼────────────────┼──┼──┼────┼─────┼──┤│2 │屋頂樓板1：2防水水泥粉刷 │㎡ │124 │560 │69,440 │ │├──┼────────────────┼──┼──┼────┼─────┼──┤│3 │屋頂樓板PU防水 │㎡ │128 │ 800 │102,400 │3mm ││ │ │ │ │ │ │厚 │├──┼────────────────┼──┼──┼────┼─────┼──┤│4 │屋頂樓板龜裂灌注EPOXY │式 │1 │3,600 │3,600 │ │├──┼────────────────┼──┼──┼────┼─────┼──┤│5 │鋪隔熱磚 │㎡ │124 │1,200 │148,800 │ │├──┼────────────────┼──┼──┼────┼─────┼──┤│6 │廢棄物清理及運送 │% │2 │ │7,774 │ │├──┼────────────────┼──┼──┼────┼─────┼──┤│7 │其他雜項費用 │% │5 │ │19,436 │ │├──┼────────────────┼──┼──┼────┼─────┼──┤│8 │稅捐及管理 │% │10 │ │38,872 │ │├──┼────────────────┼──┼──┼────┼─────┼──┤│ │合計 │ │ │ │454,802 │ │└──┴────────────────┴──┴──┴────┴─────┴──┘