臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第2127號原 告 鄭成昀訴訟代理人 張耀天律師被 告 艾慧芳訴訟代理人 王永春律師上列當事人間請求確認定金沒收等事件，本院於民國103年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地（面積一七五四平方公尺、權利範圍一萬分之一八五）及其上臺北市○○區○○段○○段○○○○○號即門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○○號四樓（權利範圍全部）所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。查本件原告起訴時依兩造間「不動產買賣契約書」（原證2，見本院卷第8頁至第13頁）、「買賣價金履約保證申請書」（原證3，見本院卷第14頁至第16頁）、「買賣價金履約保證證書」（原證4，見本院卷第17頁）請求，並聲明：
「一、確認被告已繳價款新臺幣（下同）355萬元應由原告沒收取得。二、確認兩造所締結之不動產買賣契約書（詳如原證2）不存在。」（見本院卷第1頁），嗣於民國103年6月13日具狀變更聲明為：「一、確認兩造所締結之不動產買賣契約書（詳如原證2）不存在。二、被告應將坐落臺北市○○區○○段0○段○000地號土地（權利範圍1萬分之185）及其上臺北市○○區○○段0○段○0000○號即門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號4樓（權利範圍全部）（下稱系爭房地）所有權移轉登記予原告。」（見本院卷第51頁），復於103年7月25日言詞辯論期日變更聲明為：「訴之聲明第一項撤回。」、「訴之聲明第二項更正為：被告應將坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（權利範圍10000分之185）及其上臺北市○○區○○段0○段0000○號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號4樓房屋）（權利範圍全部）移轉登記予原告。」（見本院卷第93頁正面、背面），再於103年8月17日民事言詞辯論意旨狀變更聲明為：「被告應將坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（面積1754平方公尺、權利範圍10000分之185）及其上臺北市○○區○○段0○段0000○號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號4樓房屋）（權利範圍全部）移轉登記予原告。」（見本院卷第99頁），經核原告之請求均係本於兩造間「不動產買賣契約書」（原證2，見本院卷第8頁至第13頁）、「買賣價金履約保證申請書」（原證3，見本院卷第14頁至第16頁）、「買賣價金履約保證證書」（原證4，見本院卷第17頁）之基礎事實，核原告所為請求之基礎事實同一，與原訴間具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，亦無礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張略以：㈠事實概要：
⒈被告經由訴外人東龍不動產汐止中興加盟店（下稱東龍仲介
）之店長陳韋宏，隨同東龍仲介之業務王宥榛負責開車，一同前往原告所有之房屋（門牌號碼：臺北市○○區○○街○○○巷○○號4樓、現已移轉登記予被告名下；下稱系爭房屋）處看屋，當下被告同意支付斡旋金予東龍仲介，並委由東龍仲介代為向原告議價。於收受斡旋金當下，東龍仲介店長陳韋宏與業務羅國勝向被告艾慧芳明白表示系爭房屋可能曾經有工人意外墜樓之事實，被告明知且同意接受該事實，並於嗣後與原告締結買賣契約時經再次告知而被告充分理解後並書立同意書乙紙（原證1參照）在案。
⒉嗣後，兩造於103年02月23日在東龍仲介汐止中興加盟店之
會議室簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約，原證2參照），約定原告將其所有之系爭房地出賣予被告，被告應支付總價金為1,768萬元，並由謝旭榮地政士承辦系爭買賣標的之移轉過戶。嗣後原告所有之系爭房屋雖於103年03月21日即已辦理所有權移轉登記予被告在案。然，被告艾慧芳藉故百般刁難，並且私自要求核貸銀行不得撥款項作為價金之交付，迄今原告尚未取得全數價金。
㈡原告業經解除原證2契約（意定解除契約暨返還系爭房地）：
⒈按系爭契約第3條、買賣價金之給付二、付款方式如下：「
第一期款壹佰柒拾柒萬元整…第二期款α萬元整…第三期款壹佰柒拾捌萬元整…第四期款壹仟肆佰壹拾參萬元整，㈠買方無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應於完稅前將尾款存匯入履保專戶。若履保專戶無須配合清償賣方之原貸款，則賣方於地政機關產權移轉登記完竣後三個工作日內辦理點交手續。若履保專戶需配合清償賣方之原貸款，則於完成抵押權塗銷後，雙方同時辦理點交手續。㈡買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，⒈若買賣標的無原抵押貸款須清償者，於產權移轉登記完成後三個工作日內，由買方申貸之金額機構將尾款金額存入履保專戶，雙方辦理點交手續。⒉若買賣標的物之原貸款，完成抵押權塗銷後，買方貸款銀行將尾款差額（尾款扣除已代償金額）存入履保專戶，雙方同時辦理點交手續。㈢前款㈡、㈢及第五條第九項所約定之尾款或差額，若應付之一方未依約存匯入履保專戶，買賣雙方同意承辦地政士不應辦理繳稅及產權移轉登記手續。」（原證2第2頁參照）；同契約第八條、違約處罰、解除契約：「二、買方若不依合約履行各項義務或支付價金，或已付之票據無法兌現時，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之三計算滯納金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），並應於買賣標的點交時一併繳清；經賣方書面通知限期催告仍不履行時，賣方得解除本買賣合約並沒收買方已繳價款，或已付之票據做為違約賠償，買賣標的也任憑賣方處理，買方不得異議；若產權已過戶予買方或其指定之登記名義人時，買方及其指定之登記名義人應無條件配合辦理回復登記所有權予賣方，並負擔因此衍生之全部稅費。」定有明文（原證2第4頁參照）。
⒉第查，被告迄今已付價金僅有355萬元（前三期款，計算式
：177萬元+178萬元=355萬元），原告為請求被告履行第四期支付價金之義務，曾委請智昶法律事務所吳忠德律師撰擬律師函（原證6參照），於103年04月22日催告被告並限期三日內履約付款，並由被告於103年04月25日收受送達（原證7參照）在案，惟期限屆至仍未見被告為支付。復經原告於103年05月16日以臺北成功郵局存證號碼000399存證信函（原證8參照）向被告為解除契約之意思表示，並由被告於103年05月17日收受送達（原證9參照）在案。準此，系爭契約既業經解除，依前開系爭契約之約定，已過戶予被告之系爭房地產權，被告應無條件配合辦理回復登記所有權予原告甚明。
㈢原告業經解除原證2契約（法定解除契約暨返還系爭房地）⒈另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。前項債務人，在遲延中，對於因不可抗力而生之損害，亦應負責；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條、第231條、254條分別定有明文。是原告先後以前開律師信函及存證信函為限期催告履行系爭買賣契約，被告屢次置之不理，則原告依前開規範自得解除契約。
⒉回復原狀返還房地：按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：
一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額，民法第259條定有明文。是以被告因系爭契約所取得系爭原屬於原告所有之房地，嗣契約解除後，必須將系爭房地移轉登記並返還原告，其理甚明。
㈣此外，原證3、4保證證書等部份，因涉及非兩造之第三人且與本件解除契約返還房屋之核心事實無涉，併此指明。
㈤並聲明：被告應將坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土
地（面積1754平方公尺、權利範圍10000分之185）及其上臺北市○○區○○段0○段0000○號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號4樓房屋）（權利範圍全部）移轉登記予原告。
二、被告則以下列情詞資為抗辯：㈠原告雖主張本件請求權基礎為解除契約回復原狀，並表示解
除原因為被告未依契約第三條第二項第四期尾款第二目，被告應於系爭房地產移轉登記完成後三個工作日內將尾款匯入履保專戶。惟查原告主張解除契約顯無理由，經查，本件系爭不動產至今仍未經被告驗屋確認，亦從未經點交於被告，事實上本件系爭不動產之所有權雖於103年3月21日辦理移轉登記，然所有權狀至今仍在地政士處，且本件系爭不動產至今亦仍有原告占有使用中。而依二造買賣契約之附件給「買賣雙方的叮囑」中（被證一）第二條即載明「請賣方務必於3月24日前將房屋騰空，並通知仲介及地政士。於買方驗屋確認後始代償賣方貸款。」，又二造之買賣契約書（參原證二）第七條第一項後段亦明定：「…賣方將買賣標的物騰空辦理點交（含所有權狀、鑰匙、購買車位者含車庫遙控器及相關證件）予買方佔有時，點交手續視為完成，點交時買方應將買賣價款付清。」，經核以上開事實及約定，被告既尚未完成驗屋，且原告亦未辦理點交完成，被告自尚無給付買賣價金尾款之義務。惟原告竟主張被告未給付第四期尾款並進而解除契約提起本起訴訟，爰此，被告請求自屬無據，乃至為灼然。
㈡退步言，按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法
律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款定有明文，此項互負之義務，依同法第261條準用第264條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。爰此，倘 鈞院仍認原告主張解除契約回復原狀為有理由，則原告亦應將被告所業已給付之款項返還予被告，以為互為對待給付之義務。
㈢再退步言，按「買賣標的在賣方持有產權期間，主建物及附
屬建物內確無非自然身故之情事發生，賣方亦未知悉買賣標的曾有非自然身故之情事。嗣後買方發現所言不實，賣方同意無條件解除契約回復原狀。」二造不動產買賣契約第五條第七項定有明文。經查，被告於簽立原證二不動產買賣契約前，原告均未告知本件系爭不動產曾發生非自然身故之情事，而是雙方已簽立本件系爭不動產買賣契約書之時，原告才突然告知本件系爭不動產曾發生非自然身故之情事，並現場要求謝旭榮地政士以手寫原證一之同意書，要求被告簽名，並告知被告因被告已簽立不動產買賣契約書，若不繼續履行即視為被告違約，因為當日已經很晚，被告之女兒獨自一人在家，被告擔心女兒安全，只想趕快回家，且被告又不懂法律當下誤信原告之說詞，被告為免違約，被告只能無奈簽下原證一之同意書。有關上開事實可見原告提出之現況說明書（被證二），於第六項「是否於持有產權期間曾經發生非自然身故之情事」，原告勾選「否之事實」，且懇請 鈞院傳訊謝旭榮地政士到院證述，即可證實。經核以上開事實，被告於簽立本件不動產買賣契約書前確實不知有非自然身故之情事，因此根本不可能事前同意購買。爰此，倘 鈞院仍認解除契約為有理由，則被告乃依據不動產買賣契約書第五條第七項規定請求原告無條件解除契約回復原狀，原告亦應特被告已給付之規項返還被告，方屬適法有據，乃至為灼然。
㈣另就事實經過詳述如下：
⒈原告(以下稱賣方)
提供屋況表誆無非自然死亡及漏水之重大瑕疵在先103年2月9日提出屋況表(附件一)103年5月1日買方提出詐欺案在籍(附件一)賣方買賣之前,即以屋況表欺騙,動機為不當獲利：
簽約之前買賣雙方均無見面,完全由東龍仲介帶看屋況。帶看房屋之前,買方本人並不了解房屋狀況，甚至連房屋地點都不知道!賣屋契約成立前，仲介公司提出賣方簽名的屋況表強調都沒有問題，並於同一天上午簡單帶看一下就緊追要求簽立出價單,並以要求買方先付出斡旋金10萬元，向賣方議價，否則會錯過非常好的投資機會.買方因誤信之下.交付斡旋金10萬元（買方已經提告賣方和仲介公司詐欺案）⒉原告簽約當下才提出屋況重大瑕疵修繕在合約中備註及臨時
提出不具原告簽名之無非自然死亡同意書103年2月23日提出不動產買賣契約書爭議（附件二）103年2月23日星期日，仲介公司已經先收下買方本人斡旋金10萬元之後，當天下午馬上說賣方同意簽約賣房子給我了，賣方和承辦代書都已經於百忙之中抽出時間來，當天簽約當天晚上8點多，約我簽約，當時我對屋況並沒有太多了解,也沒有心理防備,只看是制式的合約書就不疑有他，簽下買賣合約書，簽約中，賣方在場和仲介公司才小聲商量要代書當場以手寫「非自然身故之同意書」讓買方本人簽，代書還說「這該怎麼寫？」，代書被臨時說大約寫一下就好，沒關係，當場買方發問都還不及，就被頻頻催促簽名，簽署「無非自然死亡同意書」：
⑴當場原告和仲介公司都沒有人並列簽名⑵臨時手寫字跡、時間、可查⑶但內文非自然死亡無事件發生時間即經過，明顯賣方推卸說
明⑷仲介公司就說當天時間已經很晚了，代書和賣方大家明天還
有其他的事，有問題簽完約隨時再找他們問就好，他們的店在不會跑，另外還有備註房子有壁癌的問題,他們已經主動提出來要賣方點交前修繕完，房子都沒有問題，我可以驗屋檢查，驗屋完成點交好再貸款清償，並給我一張買賣雙方說明叮嚀，說有問題都可以找仲介公司，所以我以不耽誤大家的時間趕緊簽約好，當天仲介公司也要下班了。
⒊賣方簽約後再也沒有和我談過屋況之前有發生之重大瑕疵由東龍仲介公司和我談交付款程序：
103年2月24日提出服務費折讓對意外死亡身故補償（附件三）我簽完買賣契約書隔一天，因為要匯款新台幣167萬,買方本人馬上照它們之前承諾我的，先到仲介公司店內問清楚,買方本人和他們求問了很久，他們才說可憐買方我是單親媽媽，獨立要養一個高中未成年的女兒，可以同意簽一張同意1%仲介服務費折讓給我，以後房子如果因為曾發生意外身故死亡的房子，他們可以專任幫我再賣出去，還有壁癌的部分買方可以自行處理按照合約找賣方負責修繕，如果未來買房子的下一手買家承購該標的物時買賣有問題，他們也可以負責處理壁癌修繕，要我放心繼續相信他們，並且按照合約繼續撥款入安信建經的履約專戶買下來，否則吃虧損失只是買方。
付款程序：
買賣合約雖然有付款進度,買方完全按照要求的時間，沒有延 誤103年2月25日：匯款167萬元103年3月12日：匯款183萬690元付款收據（附件四）⒋原告對驗屋完全推說無任何漏水壁癌及其他之重大瑕疵需要
修繕請對照查核原告提出之訴案說明（第一次驗屋）原告賣方推卸買賣標的依法應負責之瑕疵擔保責任103年3月26日之後有關事實陳述之存證信函（附件五）根據買賣契約書第7條房屋點交㈤：買賣標的物包含房屋及其室內外之前定著物.門窗.廚房.衛浴,防盜,逃生.水.電.照明等設備,點交房地前賣方應保持或恢復正常使用,不得任意卸取,變更.或破壞,否則應由賣方負責回復原狀.（第一次驗屋）103年3月22日早上仲介公司店長事先約我去驗屋，當天驗屋出發前店長要驗屋卻推說有事情，單獨要業務羅國勝去，羅先生直接由大馬路穿鞋走進去房子裡，當時買因為屋內木質地板，而且真的很不耐煩好像馬上要走人，隨便帶我大致看一下，等我回來以後想一下不太對，很多地方都有問題，所以當天我又到仲介公司裡去請問店長，仲介公司店長說羅先生因為家裡有重大私事，心情不好，所以要我寫書面給他自己去問賣方，結果仲介公司卻回覆說「賣方覺得我無理而拒絕」，因此，房仲店長也推說賣這個房子壓力很大，居然要我不要再到店裡去找他了，同時說中古屋況本來就是這樣。
根據事實，雖然賣方當時並沒有一起去驗屋，但是，從委任出售到賣出這段時間內，賣方先前已經將房子鑰匙交給多少人進出使用，買方是完全不知道，只是買方已經付出的360多萬是事關之後房子的使用狀況，才會特別提到當場看到羅國勝當著我就穿鞋入內，有關使用上和保管上的責任，提出人為疏失或故意破壞之事實，要求賣方進行查驗。但是，賣方無端生出惡意毀謗攻擊被告，引發訴訟之意圖非常明顯也確實有據，否則，試問：103年3月22日當時我沒有和原告見面，也就是說賣方當時並不在驗屋當場，怎麼會知道是否人為破壞？反而直接回文斷定是：賣方沒必要負責，拒絕修繕檢查，甚至，連原本簽約時，已經確認賣方要負責修繕的部分：包括壁癌等重大瑕疵，一起都無任何修繕舉動回應，確實有明顯意圖單純只是要侵吞被告已經付出巨額定金，此舉甚明。
（請對照原告民事訴案對首次驗屋之陳述:認為買方以奇特的理由刁難種種…）103年3月22日驗屋事實如下:
東龍仲介羅國勝確實穿鞋入內，當時買因為屋內木質地板，與室外明顯不同，因此有懷疑,是否已經賣出，當成大街在踩踏，其他室內物是否也如此毫無愛惜？地板費用6萬元要求原告賠償：這部分有明顯穿鑿附會，本人有經由仲介公司說明肉眼可見之毀損，並沒有直接和賣方聯絡，（存證信函可證）（第二次驗屋）買方要求賣方對買賣標的依法負瑕疵擔保責任未獲修繕103年4月12日自行協商無效，書面呈相關主管機關買方依法舉證並非無理要求（附件六）（第二次驗屋）買方發出存證信函之後，103年4月7日我第一次主動打電話給賣方說明善意立場，並僅約好教會支援的專業工程師傅和我的親妹妹及我女兒在103年4月12日
13:30進行第2次驗屋，為避免誤會，本人當時是先經賣方事先同意，有經驗的工程師傅進行檢查時，都是經由賣方自己發問，如有屋況整修內容作評估，當場驗屋時，發現以下問題：
⑴前陽台屋頂漏水，延伸至第一間房間內外牆，有可能需打掉
，重新做防水，處理時，需要會同5樓及3樓查源抓漏，重新防水後，需要時間觀察，一般花費及時間預估較大⑵廚房原來之管線已經封掉，外牆以明管延伸至一樓排水，造
成日後風吹日曬，或因外牆機車停放撞破，造成需要經常修繕⑶隔間用木板,目前已經淘汰之建材,因補土與木板有明顯裂痕
，所以今多以矽酸鈣板取代⑷地板無防潮處理基地，後續裂縫會繼續一味,目前有輕輕踩
踏即發生浮動現象⑸冷氣壞掉，鄭先生說明已經不願多做修繕⑹隔間衣櫃之櫃面撕毀，螺絲鬆動因當時帶看房屋，內有尚未
搬遷借住之衣物阻擋，外面以油漆造成外新內舊，卻說明2-3年裝潢,誤導買方，事後驗屋當時推說，中古屋裝潢不可能修繕以上均請工程師傅說明，也請賣方鄭先生及仲介公司人員自行再請專人提出評估，買方本人為避免誤會，爭議不休，當場以書面提出：
⑴代書提出書面聲明：買方驗屋確認後始代償賣方貸款⑵屋況修繕，如涉及簽約當時至驗屋期間，有保管責任者負責
修繕費用⑶交屋保留款最低5%，以免入住後發現確實因事先未告知買方
，造成買方無端再行修繕，或花時間爭訟：我要求作5%的尾款保留至真正交房屋標的物的鑰匙給我時再付清，但是，賣方不但不接受，反而錯誤陳述事實並不斷發存證信函及律師函給我，仲介甚至到賣方目前汐止區住家圍堵吵鬧，不斷以違約會扣我的已交360萬及加罰違約金情事爭執不休，迫使被告買方申訴到消基會及新北市地政局、消保官，期間甚至到汐止區當時管區社后派出所去備案，以維護本人及小女的安全，以協商會訴請因為合約問題進行支援處理。買賣依照法令保護雙方但是，當場鄭先生及東龍仲介店長及羅國勝先生，均拒絕同意，也無修繕意願，更無進一步的時間約定驗屋確認（請對照原告民事訴案對第二次驗屋之陳述：認為我刻意刁難種種…）原告103年4月12日驗屋時有與事實不符合處如：
①「憑空訴說中古屋況等幽靈陳稱云云」：
此事不但與本人信仰不符合，且也是完全捏造，而且當時有多人均在場可證，之前，買方會付出360多萬，何必特地去買房子要和親生女兒要住進去的地方再當場空跑一趟去說幽靈？況且當時還有自己親生女兒都在場，我會自己嚇自己和驚嚇到自己的親生女兒？②「前陽台牆壁無任何漏水」：
如此哪裡會生出壁癌？當場與賣方簽約備註要負責修繕完全不符合③「透過安信建經來向原告提出和解」：
此事完全捏造，本人從無此項舉動。
（附加:安信建經存證信函）以上證明原告毫無誠意履約負責修繕，要求買方清償尾款而已協調機關可查：
汐止區社后派出所：103年4月21日陳宗佑警官處理備案消費者保護基金會：103消保申字第8013A080015新北市地政局：北地價字第0000000000號新北市政府法制局消費者保護官:103年消保申字第40496號處理紀錄：告知賣方可以向法院提起訴案以維護權益⒌被告對尾款無拖欠違約立場說明理由
103年5月1日之後依法處理（附件七）⑴本人因為賣方並未依照合約備註事項進行修繕,依照合約第8
條規定拒絕向銀行通知作撥款，清償賣方房貸，之後就一再的接到訴訟威脅，先聲將以法院判決結果，扣我的定金355萬給賣方，但是，明明白白合約備註要賣方要點交前負責修繕完成，驗屋完成才做銀行撥款的；明明白白是賣方沒有做到，卻聲明訴訟為賣方要將我已交的款項沒收？且要回房子等等之訴訟聲明⑵以當初狀況良好的屋況表，去向銀行承貸：我因為合約已經
撐超過賣方依照合約要修繕的日期，且以買方名義向申請銀行貸款作尾款清償，而賣方並未依照約備註事項修繕完成，仲介以當初狀況良好的屋況表，去向銀行申請貸款，我因為覺得不誠實，主動向國泰世華銀行房貸部門說明，請賣方修繕完成後，再通知銀行撥款，以免將來有詐騙貸款爭議，誤觸銀行法。
⑶消保官在103年5月12日的會議紀錄中，明確要本人直接向法
院遞狀申訴，以維護本人權益.以上都非買方本人違法所為,不知原告訴案這些聲明陳詞是否都是詳察與民法權益有關提出，否則凸出原告賣方為了求取私利，不惜捏造或曲解事實在先，在賣屋一開始，不認識買方本人之前，提出之內政部要求合法保護買方之房地產標的物現況說明書給有意買方起，即存心欺騙，非因為被告本人之個人因素；並且誆至簽約書備註負責要修繕部分也無修繕履約，明顯確據事實。過戶給買方以後，直接將「兇宅」漏水等重大瑕疵屋況脫手獲取暴利，若被果戶以後被買方識破，則以訴訟聲明買方違約拒付尾款，反正，賣不賣房子，都是抱著欺騙買方的違法行為以獲不當利益，以買賣合約已經涉及違反買賣「公平交易誠實原則」，等等欺罔行為均已經明顯造成買方因此在生活上、工作上、精神上、及金錢上不斷蒙受種種確定之困擾和損失.⒍賣方標的物之璧癌修繕情形是在交屋前即存在，應被視為賣
方負責修繕部分，璧癌存在賣方應檢視是否有外牆漏水情形，是否減低損害房屋效用，交易價值等情況，若確實是影響利用價值之瑕疵，且買方於交易時並不知情，前屋主應負責瑕疵擔保責任，買方可請求解除契約，減少價金或損害賠償。
⒎房屋權狀除專有屋內部分外，公共設施及外牆部份都屬於「
不動產標的現況說明書」應有的範圍，如有意外發生屬非自然身故都會影響行情，賣方不應該完全不事先列入，造成買方權益受損。
⒏買賣契約書規定：
第7條房屋點交㈤：買賣標的物包含房屋及其室內外之前定著物.門窗.廚房.衛浴,防盜,逃生.水.電.照明等設備，點交房地前賣方應保持或恢復正常使用，不得任意卸取，變更，或破壞，否則應由賣方負責回復原狀：賣方於民法告訴中卻陳述中古屋況，指明非賣方責任回復維修後點交於買方。
第8條違約處罰：解除契約㈠：賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之三計算違約金於買方（自逾期日起完成交付日止），該懲罰性違約金並應於買賣標的點交時完全給付；經買方書面通知期限催告仍不履行時，買方得解除本買賣合約且賣方應將所收之款項加倍返還於買方，作為違約賠償：賣方確實並未在103年4月18日點交前，依照合約備註項目之前發生牆壁癌負責修繕完成點交，明顯違約。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於103年2月23日簽立原證2「不動產買賣契約書」，有
原證2「不動產買賣契約書」可稽（見本院卷第8頁至第13頁）。
㈡被告曾於103年2月23日簽立原證1「同意書」，原證1「同意
書」明載：「立同意書人艾慧芳向賣方鄭成昀購買臺北市○○街○○○巷○○號4樓之房地，該買賣標的物曾發生工人於外牆施工時不慎跌落地面送醫後不治死亡之情事，賣方及東龍不動產汐止中興加盟店均已告知買方上述事實，買方確已知悉並仍願意承購本買賣標的物，此致賣方：鄭成昀、東龍不動產汐止中興加盟店。立同意書人：艾慧芳。中華民國103年2月23日」，有原證1「同意書」可稽（見本院卷第7頁）。
㈢兩造於103年2月23日簽立原證3「買賣價金履約保證申請書
」，有原證3「買賣價金履約保證申請書」、原證4「買賣價金履約保證證書」可稽（見本院卷第14頁至第17頁）。㈣被告簽立原證5「買方服務費折讓單」，「折讓事由」約定
：「…外牆的壁癌部分由買方自行處理，但下一手交易時若新買方有要求處理壁癌，由東龍不動產汐止中興店店長陳韋宏處理。」，有原證5「買方服務費折讓單」（見本院卷第18頁）。
㈤被告已依原證2「不動產買賣契約書」之約定給付買賣價金
355萬元，有原證2「不動產買賣契約書」可稽（見本院卷第9頁）㈥系爭房地所有權已於103年3月21日移轉登記予被告，有土地
登記謄本、建物登記謄本及異動索引可稽（見本院卷第41頁至第46頁）。
四、得心證之理由：本件原告主張：兩造於103年2月23日簽立原證2「不動產買賣契約書」；被告曾於103年2月23日簽立原證1「同意書」，原證1「同意書」明載：「立同意書人艾慧芳向賣方鄭成昀購買臺北市○○街○○○巷○○號4樓之房地，該買賣標的物曾發生工人於外牆施工時不慎跌落地面送醫後不治死亡之情事，賣方及東龍不動產汐止中興加盟店均已告知買方上述事實，買方確已知悉並仍願意承購本買賣標的物，此致賣方：鄭成昀、東龍不動產汐止中興加盟店。立同意書人：艾慧芳。中華民國103年2月23日」；兩造於103年2月23日簽立原證3「買賣價金履約保證申請書」；被告簽立原證5「買方服務費折讓單」，「折讓事由」約定：「…外牆的壁癌部分由買方自行處理，但下一手交易時若新買方有要求處理壁癌，由東龍不動產汐止中興店店長陳韋宏處理。」；被告已依原證2「不動產買賣契約書」之約定給付買賣價金355萬元；系爭房地所有權已於103年3月21日移轉登記予被告等情，為被告所不爭執。惟原告主張依原證6律師函催告被告給付尾款，被告逾期未為給付，經原告以原證8之台北成功郵局第399號存證信函解除契約，爰依原證2「不動產買賣契約書」第8條第2項約定：「…賣方得解除本買賣合約並沒收買方已繳價款，或已付之票據做為違約賠償」，並依民法第259條請求解除契約回復原狀，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本件之爭點厥為：㈠原告主張依原證6律師函催告被告給付尾款，被告逾期未為給付，經原告以原證8之台北成功郵局第399號存證信函解除契約，爰依原證2「不動產買賣契約書」第8條第2項約定：「…賣方得解除本買賣合約並沒收買方已繳價款，或已付之票據做為違約賠償」，並依民法第259條請求解除契約回復原狀，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，有無理由？即被告有無違約？原告可否主張解除契約，回復原狀？㈡被告主張：原告解除買賣契約並沒收被告已繳價款，做為違約賠償，有違約金過高應予酌減之情，是否可採？㈢被告主張：同時履行抗辯權，是否可採？現就本件之爭點析述如后：
㈠原告主張依原證6律師函催告被告給付尾款，被告逾期未為
給付，經原告以原證8之台北成功郵局第399號存證信函解除契約，爰依原證2「不動產買賣契約書」第8條第2項約定：
「…賣方得解除本買賣合約並沒收買方已繳價款，或已付之票據做為違約賠償」，並依民法第259條請求解除契約回復原狀，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，有無理由？即被告有無違約？原告可否主張解除契約，回復原狀？⒈經查，依原證2「不動產買賣契約書」第3條之約定，第四期
買賣價金之給付（尾款）應「於產權移轉登記完成後三個工作日內，由買方申貸之金融機構將尾款存入履保專戶」（見本院卷第9頁），系爭房地已於103年3月21日移轉登記予被告，有土地登記謄本、建物登記謄本及異動索引可稽（見本院卷第41頁至第46頁），經原告以原證6律師函催告被告給付尾款，被告逾期未為給付，再經原告以原證8之台北成功郵局第399號存證信函解除契約，業據原告提出原證6律師函、原證4回執卡、原證8之台北成功郵局第399號存證信函、原證9回執卡為憑（見本院卷第19頁至第26頁），自堪信為真，則原告自得依原證2「不動產買賣契約書」第8條第2項約定：「…賣方得解除本買賣合約並沒收買方已繳價款，或已付之票據做為違約賠償」即沒收被告已繳價款355萬元，並依民法第259條請求解除契約回復原狀，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告。
⒉雖被告抗辯略以：依原證2「不動產買賣契約書」第7條第1
項約定：「…點交時買方應將買賣價款付清…」（見本院卷第11頁），因原告迄未將系爭房屋「驗收點交」予被告，故被告可主張拒付尾款云云，惟查，被告並未舉證有何可歸責於原告拒絕點交系爭房屋云云情事，被告抗辯，自難遽信，遑論依被告所舉證據所謂將系爭房屋驗收點交予被告云云，需「僅速更換全新地板」云云，有被告寄發之台北松山郵局第93號存證信函（見本院卷第73頁至第75頁）、消基會函（見本院卷第76頁）可稽，惟遍觀原證2「不動產買賣契約書」約定，原告買賣系爭房屋，並無為被告「更換全新地板」云云之義務，被告自不得以此抗辯，拒付尾款。
⒊被告於訴訟中復抗辯：原告有修繕壁癌漏水之義務，在原告
修繕前，被告得拒付尾款云云，惟查，系爭房屋有無漏水，未據被告舉證以實其說，尚難遽信。至於「壁癌」等情，被告已承諾自行修繕，有被告簽立原證5「買方服務費折讓單」，「折讓事由」約定：「…外牆的壁癌部分由買方自行處理，但下一手交易時若新買方有要求處理壁癌，由東龍不動產汐止中興店店長陳韋宏處理。」，有原證5「買方服務費折讓單」（見本院卷第18頁），自不得事後翻悔再要求原告修繕。
⒋被告復抗辯：「買賣標的在賣方持有產權期間，主建物及附
屬建物內確無非自然身故之情事發生，賣方亦未知悉買賣標的曾有非自然身故之情事。嗣後買方發現所言不實，賣方同意無條件解除契約回復原狀。」二造不動產買賣契約第5條第7項定有明文。因系爭房屋確有非自然身故之情事，應無條件解除契約回復原狀云云，惟查，被告曾於103年2月23日簽立原證1「同意書」，原證1「同意書」明載：「立同意書人艾慧芳向賣方鄭成昀購買臺北市○○街○○○巷○○號4樓之房地，該買賣標的物曾發生工人於外牆施工時不慎跌落地面送醫後不治死亡之情事，賣方及東龍不動產汐止中興加盟店均已告知買方上述事實，買方確已知悉並仍願意承購本買賣標的物，此致賣方：鄭成昀、東龍不動產汐止中興加盟店。立同意書人：艾慧芳。中華民國103年2月23日」，有原證1「同意書」可稽（見本院卷第7頁）。則原證1「同意書」既已載明：「買方確已知悉並仍願意承購本買賣標的物」等語，自不得事後翻悔主張：無條件解除契約回復原狀云云。
㈡被告主張：原告解除買賣契約並沒收被告已繳價款，做為違
約賠償，有違約金過高應予酌減之情，是否可採？按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條固有明文。惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院著有93年度台上字第909號判決意旨可參）。且債務人於違約時仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，此無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，對債權人難謂公平，亦有礙交易安全及私法秩序之維護。本件被告有違約之情事已如前述，被告雖抗辯系爭契約約定違約金額過高。然查：
⒈被告並未就兩造之約定依一般客觀事實、社會經濟狀況有何
過高之情事盡舉證責任，僅空言違約金過高應予酌減云云，是被告所辯，尚難遽信。
⒉本院審酌本件違約損害賠償355萬元僅佔系爭契約買賣總價
1768萬元之約20%，復斟酌依系爭契約原約定被告應「於產權移轉登記完成後三個工作日內，由買方申貸之金融機構將尾款存入履保專戶」（見本院卷第9頁），系爭房地已於103年3月21日移轉登記予被告，有土地登記謄本、建物登記謄本及異動索引可稽（見本院卷第41頁至第46頁），經原告以原證6律師函催告被告給付尾款，被告逾期未為給付；且被告購買中古屋竟於原證2「不動產買賣契約書」未明文約定之情況下要求原告「僅速更換全新地板」云云，否則拒付尾款；被告已簽立原證5「買方服務費折讓單」，「折讓事由」約定：「…外牆的壁癌部分由買方自行處理，但下一手交易時若新買方有要求處理壁癌，由東龍不動產汐止中興店店長陳韋宏處理。」（見本院卷第18頁），承諾自行處理壁癌，仍於訴訟中主張原告應修繕壁癌漏水云云；被告曾於103年2月23日簽立原證1「同意書」，原證1「同意書」明載：
「立同意書人艾慧芳向賣方鄭成昀購買臺北市○○街○○○巷○○號4樓之房地，該買賣標的物曾發生工人於外牆施工時不慎跌落地面送醫後不治死亡之情事，賣方及東龍不動產汐止中興加盟店均已告知買方上述事實，買方確已知悉並仍願意承購本買賣標的物，此致賣方：鄭成昀、東龍不動產汐止中興加盟店。立同意書人：艾慧芳。中華民國103年2月23日」（見本院卷第7頁），猶事後翻悔於訴訟中主張應：無條件解除契約回復原狀云云，應認被告違約情節嚴重，尚無違約金過高云云情事。
㈢被告主張：同時履行抗辯權，是否可採？
按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項本文固定有明文。上開同時履行抗辯之規定，依民法第261條規定，於當事人因契約解除而生之相互義務準用之。本件原告解除系爭買賣契約，後依民法259條訴請被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，固非無據，惟依同條款之規定，原告本亦應將所受領自被告之355萬元返還被告，惟因原告依原證2「不動產買賣契約書」第8條第2項約定：「…賣方得解除本買賣合約並沒收買方已繳價款，或已付之票據做為違約賠償」即沒收被告已繳價款355萬元，且被告主張：原告解除買賣契約並沒收被告已繳價款，做為違約賠償，有違約金過高應予酌減之情，尚難憑採，已如上述，故被告依上開規定為同時履行之抗辯，無足採信。
五、綜上所述，本件原告解除系爭買賣契約，請求回復原狀，訴請被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，洵屬有據，應予准許，又被告就上開請求為同時履行之抗辯，則屬無據，爰判決如主文。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 9 月 23 日
民事第八庭 法 官 宣玉華以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 23 日
書記官 吳珊華