臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第235號原 告 麒園管理委員會法定代理人 王宗前訴訟代理人 謝岳龍律師
劉博中律師夏淑娟被 告 力麒建設股份有限公司法定代理人 郭淑珍訴訟代理人 黃世芳律師複 代理 人 李宗霖律師上列當事人間給付清潔費事件，經本院於民國103年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰零肆萬玖仟陸佰元，及附表所列各期金額自遲延利息起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰零肆萬玖仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款定有明文。經查，原告起訴時係請求被告給付原告新臺幣（下同）104萬9600元，嗣於民國103年7月28日具狀追加請求自100年3月1日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息（見本院卷第143頁），復於103年10月14日具狀減縮利息部分之起算日期如附表（同卷第202頁），核無不符，應予准許。
二、原告起訴主張：被告於民國93年間在臺北市○○段○○段○○○○○○○○○○○○號上興建「力麒麒園」之集合住宅大樓（下稱麒園社區），地上15樓，地下5樓，分為A、B、C三棟，其中B1層法定停車位30個，B2層法定停車位32個，B3層法定停車位36個，B4層法定停車位38個，B5層獎勵停車位41個，合計177個，98年底完工陸續交屋，原告於99年初成立開始運作。嗣被告就B5層41個獎勵停車位申請為營業使用（下稱系爭停車位），委由訴外人晟晁企業管理顧問有限公司（下稱晟晁公司）管理，並於B5層設置收費所。因營業停車場使用頻率高，每日大量違規停放車輛，車道地面耗損及清潔人力使用負擔甚鉅，並需開放專用電梯供特定人士使用，電力設備較一般住戶多，加上外車不熟悉旋轉車道，常造成事故發生，大量支出管理、維護、清潔、電費等費用，麒園社區住戶遂於100年1月9日召開第二屆區分所有權人大會，將住戶規約第10條第4項修正「本公寓大廈獎勵汽車停車位如作營業使用時，其清潔費應2倍收取。」，並決議自100年3月1日起開始實施（下稱系爭決議）。麒園社區就平面停車位部分原按月收取清潔費800元，機械車位部分原按月收取1000元，系爭車位均為平面停車位，故自100年3月1日起應按月繳納清潔費1600元。詎被告自100年3月1日起至102年10月31日止共計32個月期間僅繳納清潔費每月800元，迄今積欠104萬9600元（800元/位/月×41位×32月＝1,049,600元），經原告以100年12月11日臺北圓山郵局第1042號存證信函、101年9月6日臺北圓山郵局第518號存證信函請求未果，爰依公寓大廈管理條例第21條及住戶規約第10條第4項，請求被告給付上開金額及附表所列法定遲延利息。並聲明：⑴被告應給付原告104萬9600元及自附表所示各期利息起算日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵願供擔保聲請宣告假執行。
三、被告則以：依住戶規約第10條第1項約定區分所有權人僅授權原告收取公共基金及管理費，不包括清潔費。又麒園社區共有156個平面車位、62個機械停車位，並非僅177位，以平面車位繳納800元、機械停車位繳納1000元計算，每月清潔費達18萬6800元（計算式：800元×156個＋1000元×62個＝186,800元），而每月清潔費實際支出僅10萬3950元，已足供支應，並無就系爭停車位加倍收取清潔費之必要。而縱認被告應負擔之清潔費應予增加，原告將與停車位清潔費無涉之電梯折舊攤提費用、電梯保養費用、機械車位保養費用、保全人員薪資、照明燈具折舊及更新費用、電費、車道路面修補及牆壁粉刷等費用，均列為清潔費之支出項目，亦不合理，此部分應由全體停車位之所有權人平均分攤。原告迄未就系爭停車位作為營業使用後，致停車場各項設備耗損增加支出若干舉證，系爭決議將停車位管理費收費標準區分為住戶與非住戶收取不同金額之管理費，自屬權利濫用，並違反誠信原則、公序良俗等禁止規定，應屬無效。並答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠、原告於98年10月間成立，被告自99年7月1日起將B5層41個獎勵停車位（編號207-247）即系爭車位出租予晟晁公司作為營業使用，並於B5層設置收費所。原告就平面停車位部分原按月收取清潔費800元，機械車位部分原按月收取1000元，系爭車位均為平面停車位。嗣麒園社區100年1月9日第二屆區分所有權人會議將住戶規約第10條第4項修正為「本公寓大廈獎勵汽車停車位如作營業使用時，其清潔費應2倍收取。」，並決議自100年3月1日起開始實施（即系爭決議）。
被告於100年3月1日起至102年10月31日止共計32個月期間，僅繳納清潔費每月800元，迄今有104萬9600元未繳，經原告以100年12月11日臺北圓山郵局第1042號存證信函請求被告於收受後10日內繳納100年3月至11月共9個月之清潔費29萬5200元，以101年9月6日臺北圓山郵局第518號存證信函請求被告於收受後10日內繳納100年3月1日至101年8月共18個月之清潔費59萬0400元，業經被告收受等情，有住戶規約、車位租賃契約書、100年1月9日第二屆區分所有權人會議紀錄、存證信函、建物登記謄本等在卷可稽，且為兩造不爭執（見本院102年度司北調字第1289卷第6-11頁，本院卷第100、146-147、171、34-35頁、第167頁反面、第179頁）。
㈡、麒園社區住戶應繳納清潔費之時間為每月20日之情，有麒園社區財務收支管理辦法、管理費催繳管理辦法等在卷可佐，且為兩造不爭執（見本院卷第205-208頁、第241頁）。
五、兩造爭執要旨及得心證之理由：
㈠、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。又系爭決議修正住戶規約第10條第4項：「本公寓大廈獎勵汽車停車位如作營業使用時，其清潔費應2倍收取。」，並經系爭決議自100年3月1日起實施。原告就平面停車位部分原按月收取清潔費800元，系爭停車位既做為營業使用，即應自100年3月1日起按月增加繳納清潔費800元。則被告於100年3月1日起至102年10月31日止共計32個月期間，每月僅繳納800元，拒絕繳納其餘清潔費600元，未繳金額合計為104萬9600元，原告自得依上開規定訴請被告給付上開金額及附表所列法定遲延利息。被告雖抗辯依住戶規約第10條第1項區分所有權人僅授權原告收取公共基金及管理費，不包括清潔費，惟大廈管理委員會為公寓大廈之執行機關，負責執行區分所有權人會議之決議，區分所有權人會議既決議收取清潔費及數額，自得授權原告收取，況被告於100年3月1日之前均按期繳納清潔費，而無異議，顯然已同意由原告收取清潔費，被告此部分抗辯，實屬無稽。
㈡、次按「區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限。」，民法第799條之1第1項定有明文。公寓大廈管理條例第10條第2項亦規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔；其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」。據此，現行法制就公寓大廈共有部分之修繕、管理、維護費用，係以區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，但區分所有權人會議或規約仍得就該費用之分擔比例予以調整。且區分所有建築物之各區分所有權人因各專有該建築物之一部或共同居住其內，已形成一共同團體，而規約乃係由區分所有人團體運作所生，旨在規範區分所有權人相互間關於區分所有建築物及其基地之管理、使用等事項，以增進共同利益，確保良好生活環境為目的，故區分所有權人就規約所生之權利義務，依團體法法理，自應受其拘束。惟為兼顧少數區分所有權人之利益，民法第799條之1第3項另規定：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有權人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有權人得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之。」。準此，民法既規定不同意規約內容之區分所有權人得於一定期間內請求撤銷，已賦予少數區分所有權人救濟途徑，除非規約之內容有權利濫用或違反公序良俗等法定無效事由，得由法院加以審查外，基於團體自治原則，即應予以尊重，不得僅以違反衡平原則、顯失公平為由，認定規約無效。
㈢、又按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗。再者，民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言，而法律行為是否違反公序良俗，則應就法律行為之內容，附隨情況，以及當事人之動機、目的及其他相關因素綜合判斷之（最高法院69年台上字第2603號判例、最高法院83年度台上字第1530號判決意旨參照）。原告主張依住戶規約第10條第4項規定，被告應依按月繳納系爭停車位之清潔費1600元，被告自100年3月1日起至102年10月31日止共計32個月期間，每月僅繳納清潔費800元，迄今尚積欠104萬9600元，依公寓大廈管理條例第21條及住戶規約第10條第4項，請求被告給付上開金額及附表所列遲延利息，為被告否認，並以上開情詞置辯。是本件應審究者為：被告得否以系爭決議為權利濫用，違反誠信原則、衡平原則、公序良俗，應屬無效為由，拒絕繳納？經查：
⒈麒園社區經臺北市政府都市發展局核准之法定停車位為124
位（包括平面車位2位、機械122位），獎勵停車位136位（包括平面車位115位、機械21位），登記之法定停車位數量亦為124位，每一車位應有部分均為萬分之5。其中法定機械停車位編號61-64、73、74、87、88共8位，經區分所有權人與被告合意作為垃圾處理等公共設施使用等情，有97使字第0486號使用執照附表、臺北市○○區○○段0○段000000000000000號建物登記謄本、分管協議書等在卷可稽（見本院卷第183頁反面至第185頁、第177-179頁），是扣除作為垃圾處理等公共設施之法定機械停車位8位後，麒園社區之停車位應為252位。被告雖抗辯使用執照登記錯誤，應以申請書為準云云，惟上開建物登記謄本明確記載同段第9070建號共有部分停車位數量為124位，與使用執照之記載一致，被告此部分抗辯，顯無可取。至原告將機械停車位上下計算為一位，得出停車位總數為177位（包括B3-B5層之平面車位分別為36位、38位、41位，合計115位，及B1、B2層機械車位分別為30位、32位，合計62位），為實際供住戶使用之停車位數量，非依法應有之停車位數量，自與被告所稱停車位數量不同；而麒園社區實際供住戶使用之停車位既有177位，且每位應有部分比例均為萬分之5，原告於計算各停車位應分攤之費用時，以此為分擔單位數量，並按使用目的（例如機械停車設備由機械車位平均負擔）分配負擔項目（見原告所提明細帳，本院卷第63-65、67-71頁），尚稱合理。
⒉被告自99年7月1日起將系爭車位出租予晟晁公司作為營業使
用，並於B5層設置收費所，其餘B1至B4各層停車位則由住戶使用。系爭停車位無獨立電表及出入口，出入均需○○○區○道，並使用停車場專用電梯系爭停車位係對外開放，除使用停車場、車道等相關硬體設施之頻率較高，必然提高清潔、維修、保養費用，加速設施耗損外，因入出車輛背景複雜，保全人員須提供較多服務，包括注意進出車輛有無異狀，所收取之管理費用相對較高；且系爭停車位不特定之使用人與住戶共同使用停車場專用電梯，亦使住戶於居住安全方面承受較高之危險性，住戶實質負擔顯較被告為重，是於清潔費（管理費部分並未變動）之收取按一般住戶及營業等不同使用目的，採不同之收費標準，應為法之所許。原告雖因B5層與B1至B4層住戶停車場共用電表，未裝設獨立電表，致無從計算增加電費數額，或因停車場出入口同一，無法明確計算住戶車與臨停車流量之差異，且因自98年10月成立起至99年6月被告出租系爭停車位前該段期間過短，而未能精算被告出租系爭停車位後，停車場費用增加之情形。惟審酌上開情狀，及晟晁公司提供之收費停車位數量，非僅劃定之41位，另有併排停放超收車輛，車道及牆面亦確有髒污、破損之情形，且事實上確曾發生臨停車輛占用住戶車位之情形，有原告所提照片及函文可證（見本院卷第49-55、88頁），及預估車道整修費用約164萬9100元、電梯更新費用120萬元（同卷第76-77頁報價單），並計算自98年成立起迄今之實際收支情形（同卷第94頁），其中除晟晁公司自100年起每年負擔專用電梯保養費用3萬6000元，及因B5層收費所設置飲水機、電鍋、電風扇等管理室使用之電力，而負擔專用電梯1/6電費外，被告就停車場其餘庶務服務費、保全服務費、清潔費、機電保養費、垃圾清運費、設備修繕費、除專用電梯以外之其餘電費、水費等，並未負擔高於其餘停車位使用者之數額，且因每年支出均高於收入，不足部分均由管理費收入項下支付，致該部分收入缺口實質上由麒園社區住戶及區分所有權人填補，本失事理之平，經計算每位停車位應分攤約1576元等情，而以系爭決議修改規約，提高作為營業使用之系爭停車位應繳納之清潔費為1600元，雖增加被告之負擔，但仍在合理限度內，尚難認有被告所指有權利濫用以損害其權利為主要目的，或有違反誠信原則、公序良俗而無效之情形。
⒊被告雖抗辯原告未舉證證明系爭停車位出租後增加管理成本
，且晟晁公司已負擔專用電梯保養費用及部分專用電梯電費，車道維護費非收支結餘明細表所列項目，系爭停車位均為平面停車位，無須負擔機械車位保養費用，未使用社區保全人力，電費、清潔費用、燈具折舊及更新等應由全體住戶分擔，車道路面修補、牆壁粉刷等費用非每月例行性支出，應由全體住戶分擔，且其餘平面停車位未一併調漲云云。惟系爭停車位因對外營業使用，對停車場、車道及周邊相關設施及住戶居住安全之影響，已如前述，被告對系爭決議增加被告負擔之金額是否公平，應否抽列何項目憑以計算等計算方式倘有質疑，本得依民法第799條之1第3項規定，於規約成立後3個月內，訴請法院撤銷，其捨此救濟途徑不為，系爭決議復經本院認定並無權利濫用或違反誠信原則、公序良俗致影響效力之情形，自應予以尊重，自不容被告於本件再爭執系爭決議增加負擔費用之計算方式違反衡平原則或有失公平。被告此部分抗辯，洵無可採。
㈣、從而，原告就平面停車位部分原按月收取清潔費800元，系爭停車位既做為營業使用，即應自100年3月1日起按月增加繳納清潔費800元。則被告於100年3月1日起至102年10月31日止共計32個月期間，每月僅繳納800元，拒絕繳納其餘清潔費600元，未繳金額合計為104萬9600元，原告依公寓大廈管理條例第21條、系爭決議修正之住戶規約第10條第4項規定，訴請被告給付上開金額及附表所列法定遲延利息，核屬有據，應予准許。
六、綜上而論，原告依公寓大廈管理條例第21條、系爭決議修正之住戶規約第10條第4項規定，請求被告給付104萬9600元，及附表所列各期金額自遲延利息起算日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行，或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 1 月 16 日
民事第八庭 法 官 邱蓮華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 19 日
書記官 鄭舒方