臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第3573號原 告 陳薇涵訴訟代理人 張韻芝被 告 張誌珊
張志凱上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年6月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告張志凱應給付原告新臺幣壹拾伍萬玖仟壹佰柒拾柒元，及自民國一百零三年八月五日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告張志凱負擔五分之一；餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告張志凱以新臺幣壹拾伍萬玖仟壹佰柒拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2、3款亦有明文；又民事訴訟法第255 條第1 項第2 款所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院100 年度台抗字第716 號裁定意旨參照）。準此，本件原告起訴時主張先位訴之聲明為被告應給付原告新臺幣（下同）692,535 元及自民國103年6 月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；備位聲明為被告應給付原告572,535 元及自103 年6 月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；嗣變更訴之聲明為被告應連帶給付原告701,311 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，另就訴之聲明請求權基礎變更為民法第184 條第1 項前段、第185 條規定，是原告就訴之聲明及請求權基礎所為訴之變更，核與原訴請求之基礎事實同一，且與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，又核應屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：門牌號碼為臺北市○○區○○街○○巷○○號1樓（左）房屋（下稱系爭房屋）為被告張誌珊所有，並提供予其弟弟即被告張志凱使用，於102 年1 月間，原告欲承租系爭房屋經營服飾店，經詢問張志凱後，張志凱明知訴外人即系爭房屋前承租人黃若寧因在系爭房屋經營服飾店使用，涉及違反都市計畫法等相關規定遭罰鍰，而與張志凱終止租約，竟向原告佯稱系爭房屋可供經營服飾店，致原告陷於錯誤，而與張志凱於102 年1 月15日簽署房屋租賃契約書（下稱系爭契約書），約定由張志凱提供系爭房屋出租予原告，租金為30,000元，期間自102 年1 月15日起至103 年1 月14日止。嗣後因系爭房屋違反都市計畫法等規定，經主管機關即臺北市政府於102 年3 月18日函文通知原告檢具相關證據陳述意見，原告收受前揭函文時向張志凱詢問，張志凱仍佯稱並未有違反情事，且提出修改系爭契約內容，免繳102 年
4 月15日至102 年5 月14日一個月租金；後又接獲臺北市政府於102 年5 月3 日所發之函文，依都市計畫第79條規定處罰鍰60,000元，惟張志凱仍稱不知悉系爭房屋無法經營服飾店，再於102 年6 月6 日通知原告修改系爭契約書，調降租金為20,000元，並簽署切結書；嗣後原告接獲臺北市政府10
2 年6 月24日函文，始知悉黃若寧亦遭罰鍰，張志凱明知黃若寧遭罰鍰卻故意未告知原告及詐騙原告之事實，因此於10
3 年1 月1 日以存證信函函知被告，依民法第92、93條規定撤銷系爭契約書之意思表示，顯見系爭租約無效。再者，被告前於102 年間向本院訴請原告給付租金，經本院以102 年度店小字第1006號判決認定系爭租約因原告撤銷意思表示而無效駁回原告之訴，被告不服提起上訴，由本院以103 年度小上字第49號裁定上訴駁回確定（下稱系爭民事事件），足見因原告前揭詐騙之行為，不法侵害原告之財產權，致原告受有損害，為此，爰依民法第184 條第1 項、第185 條，請求被告連帶負損害賠償責任，並依民法第179 條規定請求被告返還原告已繳交之租金。是原告所受損害金額如後：㈠燈具：於102 年1 月26日、1 月29日、2 月2 日、2 月23日及
2 月26日向台灣燈總企業有限公司購買燈具，總計為34,300元。㈡生財工具：系爭房屋經營服飾店所需之造型、櫥櫃等工具，總計為111,660 元。㈢服飾進貨：113,851 元。㈣裝潢內容：包含油漆10,000元、隔間工程16,000元、新線路及電源重整10,000元、冷氣60,000元、地板工程11,500元，總計為107,500 元（計算式為10,000元＋16,000元＋10,000元＋60,000元＋11,500元＝107,500 元）。㈤系爭房屋已繳租金及押金：102 年1 月15日至4 月14日共90,000元、另又給付至7 月15日租金34,000元，及押金30,000元，總計為154,000元（計算式為90,000元＋34,000元＋30,000元＝154,000元）。㈥罰單：60,000元。㈦工作損失：因張志凱隱瞞致原告至少自102 年4 月至同年7 月間有4 個月沒有薪資收入，而原告每月薪資收入為30,000元，總計為120,000 元（計算式為30,000元×4月＝120,000 元）。㈧以上合計為701,311（計算式為259,811 元＋107,500元＋154,000元＋60,000元＋120,000元＝701,311元）。並聲明：㈠被告應連帶給付原告701,311元及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋為被告張誌珊（下稱張誌珊）借予被告張志凱（下稱張志凱）使用，且與原告接洽之人均為張志凱，出租予原告又係張志凱所為，自與張誌珊無涉；另張志凱出租系爭房屋前曾交付臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標準予原告，並告以系爭房屋為第三種住宅區，請原告自行向相關單位確認得否供營業使用，且張志凱並未承諾系爭房屋可供服飾店使用，張志凱亦曾洽訴外人即系爭房屋右邊承租人黃森桂提供相關資訊供原告參考，況原告登記之營業項目為服飾設計業，根本不能出售服飾，與前承租人黃若寧登記經營項目不符，是以張志凱並未使用詐術；又原告雖曾以被告涉犯詐欺罪嫌向臺灣臺北地方法院檢察署（下稱北檢）提起告訴，然業據北檢以103 年度偵字第7227號為不起訴處分，再經臺灣高等法院檢察署以103 年度上聲議字第5587號駁回再議確定，足認被告並無詐欺情事。另原告所提出之燈具出貨單5 張，無從證明確實裝設在系爭房屋內，且原告是否業已付清貨款等，甚且原告不擬繼續承租系爭房屋後，前揭燈具是否不得再為使用；生財器具部分，原告所提出之生財器具購買價格均為原告自行填寫，並無購入及售出之憑證，無從證明為供原告經營服飾店所用；服飾進貨部分，就出清價格部分，為均一價每件20元，此亦為原告自行填寫，而購入之憑證亦僅為訂單詳情，然原告未提出發票為證，是以無從證明為原告因經營服飾店之支出；油漆、隔間、新線路及電源重整、冷氣及地板部分，未提出單據以實其說；租金及押租金部分，縱系爭契約書因原告撤銷意思表示而無效，惟原告確實於102 年1 月至7 月間有使用系爭房屋，自應支付對價，張志凱自非無法律上原因而獲得不法利益；另
102 年4 月12日兩造又修改系爭契約書，其後又於102 年6月1 日修改系爭契約書，調降租金，並簽署切結書，足證兩造於斯時以重新成立新租約，則嗣後被告收受租金即屬依約為之。另依系爭契約書第21條第5 款約定，押租保證金應於扣除一切房屋損害及基本費用後予以償還，而原告暨仍積欠被告租金、房屋稅、水電費未付，被告自得拒絕返還；罰單部分，原告既於102 年3 月26日接獲臺北市政府102 年3 月18日公函，涉及違反都市計畫法等規定，原告明知仍繼續使用系爭房屋販售服飾，猶於102 年4 月12日與被告更訂租約，繼續為系爭房屋營業使用，而遭臺北市政府罰鍰，顯見與被告有無告知黃若寧遭罰鍰無因果關係，此非被告對其造成損害。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、首查，以下為兩造不爭執事實㈠系爭房屋為張誌珊所有，原告與張志珊於102 年1 月15日以
張志凱為代理人簽訂系爭租約，約定由原告承租系爭房屋左邊，租期為102 年1 月15日起至103 年1 月14日止，租金為每月30,000元，後於102 年6 月1 日改為20,000元。
㈡臺北市政府於102 年3 月18日以府都建字第00000000000 號
通知原告於系爭房屋經營服飾零售業涉及違反都市計畫法相關規定，請原告陳述意見；再於同年5 月3 日以府都建字第00000000000 號函認原告在系爭房屋營業使用，已違反都市計畫法相關規定，罰鍰60,000元並於文到次日起1 個月內停止違規使用。
㈢原告與張志凱於102 年4 月12日協議就系爭租約增訂補充條
款，約定為因應師大抗爭事件，雙方協議暫停營業一個月（
102 年4 月15日至102 年5 月14日），且此月份不收租金。後又協議更改102 年6 月15日至102 年7 月14日月租金為4,000元。
㈣原告於102 年6 月6 日書立切結書，承諾自簽署切結書豈不
得以任何理由要求變更系爭租約，並應依系爭租約履行，不得造成被告損失，並願放棄法律上任何主張及權利，若有違背願以30,000元賠償被告。
㈤張志凱於102 年9 月間以原告未給付租金及損害賠償為由向
本院聲請核發支付命令，經本院以102 年度司促字第24114號發予支付命令，後因原告聲明異議由本院以102 年度店小字第1006號請求給付租金判決駁回張志凱之訴，張志凱不服提起上訴，再由本院以103 年度店小上字第49號駁回張志凱之上訴確定（下稱另案民事確定判決）。
㈥原告於102 年12月4 日以台北市府郵局存證號碼001399號存
證信函通知被告，依民法第92條、第93條規定撤銷系爭租約。
㈦原告以張誌珊、張志凱涉犯詐欺罪嫌提出告訴，經北檢以10
3 年度偵字第7227號為不起訴處分，原告不服聲請再議，由臺灣高等法院檢察署以103 年度上聲議字第5587號駁回再議確定（下稱系爭刑案）。
四、其次，原告主張被告行使詐術未告知系爭房屋無法營業使用致原告陷於錯誤簽訂系爭租約，而原告業已撤銷系爭房屋租約之意思表示，爰依民法第184 條第1 項前段及第185 條規定請求被告負損害賠償責任等情，為被告所否認，並以前情置辯，是本件應審究為㈠原告主張依民法第184 條第1 項前段及第185 條規定請求被告負連帶損害賠償責任，是否有據？㈡如是，應賠償之金額為何？茲分論述如下：
㈠原告主張依民法第184 條第1 項前段及第185 條規定請求被
告負連帶損害賠償責任，是否有據？⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184 條第1 項前段、第185 條第1 項定有明文。又侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人權利為其成立要件，若其行為並無故意或過失，即無賠償之可言；民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院54年台上字第1523號、17年上字第917 號判例意旨參照）。準此，原告主張被告應連帶負損害賠償責任，自應就侵權行為損害賠償請求權存在，負舉證責任。
⒉又按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就
訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之；又「爭點效」之適用，固必須前後兩訴之訴訟當事人同一，始有適用。惟前後二訴之當事人不同，如係因其中一訴為普通共同訴訟（主觀的訴之合併）之故，則在前後二訴相同之當事人間，仍可發生「爭點效」（最高法院99年度台上字第781 號、101 年度台上字第99
4 號判決意旨參照），準此，另案民事確定判決為張志凱訴請原告依約給付系爭租約102 年7 月15日起積欠之3 個月租金及違約金，該另案民事確定判決中業已就原告是否遭張志凱而簽署系爭租約之重要爭點，經兩造各為充分完足之舉證及攻防，為適當完全之辯論後，進而予以認定（見本院102年度店小字第1006號判決理由要領三）。此參諸本院102 年度店小字第1006號判決理由所載；「…被告即本件原告原本租上開房屋係作為經營服飾之營業用，此為張志凱所知悉，張志凱並告知本件原告可以做服飾之事實，為張志凱所不爭執。且查，本件於兩造簽立系爭租約前之101 年11月2 日已有前經營者經營匡普服飾行在此地址經營服飾，被建管處開繳罰緩，同時將副本寄給房東張誌珊，且代理人即張志凱亦知情竟予隱瞞之事實，亦有本件原告提出之罰鍰開單查詢及臺北市政府分別於102 年3 月18日及102 年5 月3 日函各1紙在卷可按，顯見原告確有欲被告陷於錯誤，故意示以得營業不實之事，令被告因錯誤而為意思表示之情事。…」等語，足見系爭租約業已於另案確定判決理由中認定遭張志凱詐欺而經原告撤銷致無效；另本件之當事人雖與另案確定判決當事人非屬同一，惟本件乃因係共同訴訟之故而訴請被告2人負損害賠償責任，審諸爭點效理論，乃源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理而來，俾前案確定判決已經判斷過之重要爭點，於後訴訟有拘束力。依前開說明，另案民事確定判決既已予原告及張志凱相當程度之攻擊防禦機會，且判決理由就此重要爭點已為論斷，實未對原告及張志凱產生突襲，而已使原告及張志凱獲得相當之程序保障，則另案民事確定判決對此項重要爭點所為判斷，對原告、張志凱及本院即應發生拘束力，以符合訴訟經濟，換言之，另案民事確定判決既已認定張志凱確實明知系爭房屋無法做服飾店營業使用，而予以隱瞞致原告陷於錯誤簽署系爭租約，原告依民法第92條規定撤銷系爭租約依法有據，堪認張志凱前揭故意行為業已侵害原告之財產權，且張志凱之侵害行為與原告之損害結果間，亦有相當因果關係，原告自得請求張志凱負侵權行為損害賠償責任。
⒊又參以張志凱在系爭刑案偵查中陳稱：伊與告訴人即原告在
打契約時伊有跟原告說過，因為師大商圈抗議影響，服飾店在此營業可能被罰鍰，伊當場也給原告一份臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標準。伊沒有跟原告說前房客有因為營業處所被建管處科處罰鍰的事等語（見北檢103 年度他字第2161號卷第36頁至第37頁），及被告在系爭刑案中所提出之臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標準，該標準內已明定布料相關零售業有其核准條件，必須鄰接寬度8公尺以上道路等等，可見張志凱在出租系爭房屋時，已知悉系爭房屋縱使可以作零售業使用，亦有其限制條件；另觀以永泰租屋售屋網內容（見上開第2161號卷第62頁），系爭房屋物件介紹名稱為「師大商圈賺錢黃金店面租屋廣告」、附屬品「含裝潢（原服飾店）」，益徵張志凱出租系爭房屋刊登廣告時，係以系爭房屋可供店面並作服飾店使用；再者依證人黃若寧於系爭刑案偵查中證稱：伊終止租約時有告訴張志凱原因，說系爭房屋不能營業，也有簽協議書，約定罰款共同負擔等語（見北檢103 年度偵字第7227號卷第30頁至第31頁），顯然張志凱知悉證人黃若寧終止租約乃因系爭房屋無法作為服飾零售業使用，且有遭建管處罰鍰，甚且張志凱於系爭刑案偵查中亦陳稱原告簽約時有說要做服飾，也有說要做工作室等語（見上開7227號卷第30頁），則張志凱既明知原告承租系爭房屋的目的有可能是為開店販售服飾，卻未告知前任承租人黃若寧終止租約係因系爭房屋無法做服飾業，更在原告收受臺北市政府102 年3 月18日府都建字第00000000000號函通知原告在系爭房屋經營「布疋、衣著、鞋、帽、傘、服飾品零售業」，涉及違反都市計畫法等相關規定請原告陳述意見後，仍與原告協議修訂系爭租約第21條第18項約定，停業1 個月，免計租金，有系爭租約可按（見本院卷卷一第17頁），可見張志凱明知系爭房屋無法為營業使用，卻仍出租與原告，並於原告收受前揭臺北市政府函文後，亦未告知原告系爭房屋不能為服飾店經營；再稽之被告於系爭刑案所提出事件摘要紀錄（見上開7227號卷第79頁），原告在收受前揭臺北市政府函文後有與張志凱聯繫，並向張志凱詢問黃若寧之資料，要向黃若寧購買營業登記證，則於此時張志凱即可向原告告知黃若寧因服飾業在系爭房屋無法營業之情，卻未告知反而繼續與原告協議修改租約免收1 個月租金，此亦造成原告誤以為系爭房屋仍可經營服飾業，足見張志凱確實知悉系爭房屋無法做服飾業使用，卻故意隱瞞未告知原告，致而原告限於錯誤而簽署系爭契約書至為灼然。
⒋另被告辯稱系爭租約分於102 年4 月12日、同年6 月1 日修
改系爭契約書，調降租金，並簽署切結書，兩造於斯時已重新成立新租約，則嗣後被告收受租金即屬依約為之云云。查另案民事確定判決中，張志凱所請求之租金為102 年7 月15日起積欠之3 個月租金，亦即為原告與張志凱協議修改系爭租約條件後所積欠之租金，然此部分業據另案民事確定判決以系爭租約業經原告撤銷，認張志凱之請求為無理由駁回，顯然另案民事確定判決之重要爭點中已認定系爭租約並未因原告與張志凱修改租金金額而認定成立新租約；況稽之系爭租約有關102 年4 月12日修改之契約條文僅有張志凱同意原告得轉租部分區域、暫停營業1 個月期間不收租金，102 年
6 月1 日則僅調降租金為20,000元，衡以系爭租約之當事人、租賃標的、租賃期限等條件均未變更，且系爭租約之當事人亦僅將修改之租約條文記載於原系爭租約內，並未另行簽署契約，顯然原告與張志凱之真意並非終止系爭租約另訂契約，而為修改部分契約條文，因此，被告前揭所辯，委不足採。
⒌至原告主張張誌珊為系爭房屋屋主，亦應負損害賠償責任云
云。查系爭租約之當事人為原告與張志凱，洽談承租系爭房屋過程亦為張志凱所為，原告亦不爭執詐騙行為乃係張志凱所為（見本院卷卷一第220 頁），核與張誌珊於系爭刑案偵查中陳稱：系爭房屋無償借予張志凱使用，並未見過原告，亦不知道張志凱出租系爭房屋予原告等語（見上開第7227號卷第114 頁）相符，顯見張誌珊在張志凱出租系爭房屋予原告之過程中均未出面參與承租協商，且又將系爭房屋借予張志凱使用，自對於張志凱如何詐騙原告過程無從知悉，實難遽以張誌珊為系爭房屋之所有權人即認定有詐欺之行為；另原告主張張誌珊有授權張志凱亦應負損害賠償責任云云，惟原告就此有利事實並未提出相關證據以資佐證張誌珊有侵害原告權利之事實，揆諸前揭說明，自無從為原告有利之認定。
⒍綜上，原告主張被告共同侵害其權利，應負損害賠償責任，就張志凱部分，即屬有據，就張誌珊部分，洵屬無據。
㈡如是，應賠償之金額為何？⒈另按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，
並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。且所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形下，有此環境、有此行為之同一條件，均可發生同一之結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與結果即有相當之困果關係。反之，若在一般情形上，有此同一條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆發生此結果者，則該條件與結果並不相當，不過為偶然之事實而已，其行為與結果間即無相當因果關係，不能僅以行為人就其行為有故意過失，即認該行為與損害間有相當因果關係；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，在於填補債權人所受之損害及所失之利益，民法第216 條固定有明文。惟無論所受損害抑所失利益，被害人賠償損害之請求權，以受有實際上之損害為成立要件。故衡量賠償之標準，首應調查被害人實際上之損害額，始能定其數額之多寡（最高法院98年度台上字第
673 號、97年度台上字第1316號裁判要旨可參）。準此，張志凱確因前揭詐欺行為致原告受有損害，則損害賠償之金額，即應審酌所受損害與侵權行為之因果關係及原告所受之實際損額定之。
⒉原告主張系爭房屋已繳自102 年1 月15日起至7 月14日租金
，及押金30,000元，總計為154,000 元（計算式為90,000元＋34,000元＋30,000元＝154,000元）部分：
⑴承前，系爭租約既已因原告撤銷意思表示而無效，且又係因
張志凱以詐欺方式為之侵害原告之財產權，則就原告已給付之租金及押金總計為154,000 元部分，乃因張志凱之侵權行為所支付之金額，自屬原告實際所受之損害，張志凱即應負損害賠償責任。
⑵惟被告辯稱縱認系爭租約無效而需返還已給付之租金及押金
，然原告仍有使用系爭房屋，自應支付使用系爭房屋至102年1月至7月15日租金之對價，並予以抵銷一節，按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第
179 條前段定有明文；又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，而該條規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、105條定有明文。所謂土地之申報總價，係指法定地價，所謂法定地價，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人若未申報地價，則以公告地價80%為申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148 條、平均地權條例第16條規亦有明定。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項定有明文。準此，查原告確實自102 年1 月15日起至102 年7 月14日止使用系爭房屋，為原告與張志凱所不爭執，而原告乃因系爭租約而得使用系爭房屋，惟系爭租約既認定經原告撤銷，則依法原告使用系爭房屋即屬無法律原因，然因審酌原告承租系爭租房之用途為做營業使用，卻因系爭房屋之分區限制而無法為營業使用，並遭臺北市政府以違反涉及違反都市計畫法相關處罰鍰，及參以系爭房屋在一樓，附近為住宅區，如做住家使用，原告所得享受相當於租金之利益亦應為住宅使用等情，認原告使用系爭房屋所獲得相當於租金之利益，應為以當年度土地申報地價及系爭房屋現值年息4%計算相當於租金之不當得利，尚屬適當。據上，被告就相當於租金之不當得利可抵銷之金額為原告使用如附土地複丈成果圖所示A、C部分系爭房屋面積64.9平方公尺（計算式為60.99 平方公尺＋3.91平方公尺＝64.9平方公尺），自102 年1 月15日起至
102 年7 月14日止相當於租金之不當得利，基此計算，原告應返還被告相當於租金之不當得利數額為89,123元（計算式為【系爭374 土地部分64.9平方公尺×64,960元×4%÷12月×6月＝84,318元】＋【系爭房屋部分192,200元×5%÷12月×6月＝4,805 元】＝89,123元，元以下四捨五入）。
⑶至依土地複丈成果圖所示B、D部分面積，查所示B 部分面積
坐落在臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地（下稱系爭
375 土地）上，而依土地登記謄本（見本院卷卷二第101 頁），系爭375 土地所有權人為訴外人祭祀公業法人桃園縣周勝福，及參以系爭房屋坐落之土地亦僅有系爭374 土地，則原告使用系爭375 土地所生之相當於租金之損害即應屬系爭
375 土地所有權人，而非張志凱可得主張；另所示D 部分面積為地下室，然稽之臺北市大安地政事務所104 年5 月15日北市大地測字第00000000000 號函所附系爭房屋勘測成果圖（見本院卷卷二第60頁至第61頁），系爭房屋之面積未包含地下室，顯見系爭房屋可得使用之部分為一層，且衡以地下室與一樓使用部分面積相重疊，此部分之租金利益應計入原告使用一層之租金為適當，而不再另行計算之。
⒊系爭房屋經營服飾店所需之造型、櫥櫃等生財工具，總計為
111,660 元部分，原告雖提出證物B1-B4 之照片及網站翻拍照片（見本院卷卷一第56頁至第59頁）佐證，然稽之前揭照片僅為服飾店內所用之女模特兒假人、衣架、電熨斗、展示架、展示台、招牌、展示櫃、收納休息椅等照片，並未附具前揭商品購買之紀錄、買賣價款支付憑證等，尚難僅以前揭照片即認定為原告使用在系爭房屋所用之工具且無法證明購入之價額，是原告此部分主張，即屬無據。
⒋服飾進貨113,851 元部分，原告固提出證物附件C 佐證有購
買服飾進貨，然觀諸附件C （見本院卷卷一第62頁至第117頁），其內容為訂單詳情單，雖記載原告購買服飾貨品並經賣家發貨，然依前揭說明，損害賠償應調查被害人實際上之損害額，而衡以原告購買前揭服飾貨品共400件後，卻主張以每件20元出售予訴外人，並未提出出售前揭服飾貨品之資料，亦未提出購買人之年籍或以書面填具之收據等，顯難認定原告確實有另行出售系爭服飾貨品；再佐之前揭服飾貨品購入後並非即為原告所受之損害，依常情原告除可自用外，尚非不得以高於購入成本金額另行出售前揭服飾貨品以牟利，而非僅以每件20元出清服飾，是以，自難以遽此認定原告主張前揭服飾貨品之金額即為原告實際所受之損害。
⒌燈具總計為34,300元部分，查依證人即系爭房屋前承租人黃
若寧於本院審理時證稱：伊曾承租系爭房屋5 年，卷一內第
224 頁之照片為伊退租時之現狀，當時張志凱要求不要破壞屋內現況，前揭照片內除天花板、間接軌道是張志凱所遺留外，牆壁之櫥櫃、地板、玻璃、櫥窗等均是伊裝潢，燈具後來有帶走等語（見本院卷卷一第265 頁至第266 頁），再參以卷附系爭房屋於101 年10月2 日之現況照片（見本院卷卷一第224 頁），及原告主張裝潢後之系爭房屋照片（見本院卷卷一第174 頁至第175 頁），燈具確實並非張志凱提供予原告使用之範圍；再稽之卷附證物A1-A5 訴外人台北登總企業有限公司出貨單（見本院卷卷一第51頁至第55頁），出貨日期分為102 年1 月26日、1 月29日、2 月2 日、2 月23日、2 月26日，所購買之燈具包含軌道燈、燈管、接燈、坎燈等，均屬燈具類，而參以前任承租人黃若寧業已於退租時將登記均攜走，原告所購買又均為燈具，堪認應係為裝潢系爭房屋所需之物品，是原告請求被告支付其購買燈具所支出之34,300元（計算式4,000元＋20,480元＋1,500元＋6,290元＋2,030 元＝34,300元），即屬有據。至張志凱辯稱前揭燈具原告交還系爭房屋時已取走，尚得使用云云，查前揭燈具既為提供系爭房屋經營服飾業使用，有其特定之用途，縱使原告是否有取走，亦無從認定原告仍得繼續使用，顯然此部分為原告所受之損害無誤，被告前揭所辯，不足為採。
⒍裝潢費用107,500 元部分：原告固主張其有裝潢系爭房屋，
包含支付油漆費10,000元、隔間工程費16,000元、新線路及電源重整費10,000元、冷氣費60,000元、地板工程費11,500元，然原告就其有支付相關費用之有利事實並未提出任何單據以實其說，是此部分主張，自屬無據。
⒎罰單60,000元部分：依前述，張志凱刊登前揭廣告，又知悉
黃若寧因服飾業在系爭房屋無法營業，卻未告知原告，與原告簽署系爭租約，嗣後又於收受台北市政府前揭102年3月18日函文後，繼續與原告協議修改租約免收1 個月租金，確實已造成原告誤以為系爭房屋仍可經營服飾業，而致原告受有罰鍰之損害，則原告既因被告前揭廣告承租系爭房屋以經營服飾業，又因張志凱未告知無法經營而遭臺北市政府以其違反都市計畫法於102 年5 月2 日裁罰60,000元，堪認此為原告因承租系爭房屋誤以為可做服飾營業使用所受之損害，與張志凱前揭詐欺行為有因果關係，原告主張張志凱應負責賠償此部分損害，即屬有據。
⒏工作損失：原告固主張因張志凱未告知系爭房屋前任承租人
黃若寧無法繼續經營服飾業係因違反都市計畫法，致原告承租系爭房屋，而未工作以致並無收入，並提出存摺影本為證，然查原告所提出前揭存摺影本為其於102 年8 月後之薪資收入，縱其於102 年8 月過後每月均有工作，亦無從證明原告於102 年4 月至7 月間即使未承租系爭房屋以供營業使用仍會有工作收入，是原告此部分主張，不足為採。
⒐至張志凱辯稱原告於102 年6 月6 日簽署切結書同意依租賃
契約履行，且不得造成甲方損失誠實租賃，原告願放棄法律上任何主張及權力，若有違背，願以30,000元賠償張志凱云云，查稽之系爭租約第3 條、第8 條、第21條約定，兩造雖多次修改系爭租約之租金降為20,000元，原告得出租部份區域，並協議自102 年4 月15日至同年5 月14日免收租金1 個月，最後於簽署切結書時同意102 年6 月15日至同年7 月14日租金為4,000 元等（見本院卷卷一第13頁至第18頁），然此仍因張志凱未告知系爭房屋無法做服飾業使用，始與張志凱協議因違反都市計畫法相關規定至無法使用而變更租約條件；再參以臺北市政府102 年5 月3 日府都建字第00000000
000 號函說明二略為：「查旨揭建物之土地使用分區為第三種住宅區，得附條件設置「第19組：一般零售業甲組（核准條件：⒈設置地點應鄰接寬度8 公尺以上之道路。…。」，惟該址未符合前開設置條件，已違反都市計畫法第34條、臺北市土地使用分區管制自治條例第8 條及臺北市都市計畫施行自治條例第10條之1 規定，依都市計畫法第79條第1 項規定…，處新臺幣6 萬元罰鍰，並於文到次日起一個月停止違規使用，倘屆期未停止違規使用者，將再處使用人及建築物所有權人各15萬元罰鍰並限於文到1個月內停止違規使用…將連續處罰2 次以上者，將處違規使用人及建築物所有權人各新臺幣30萬元，並對違規使用地點停止供水供電。」（見本院卷卷一第21頁）、及臺北市政府都市發展局102 年6 月24日北市000000000000000 號函說明三略為：「三、臺端倘屆其未繳納罰鍰…並得依建築法第91條第1項規定就違規場所停止供水供電處分…。」（見本院卷卷一第25頁），可認臺北市政府雖於102 年5 月2 日已通知原告違反都市計畫法應繳納罰鍰並停止違規使用，然並未有停止供水供電之處分，亦即系爭房屋尚得使用，迄至102 年6 月24日始通知原告未依約繳納罰鍰可依建築法規定停止供水電，顯見原告至此始察知張志凱前所稱系爭房屋可供做服飾業使用，與法有違，並有詐欺原告之情，此時已晚於前揭切結書簽署日期即102 年6 月6 日，堪認原告簽署前揭切結書時並未清楚知悉張志凱前揭詐欺情事，始簽署前揭切結書，前揭切結書有效即繫於系爭租約有效為前提，故而系爭租約業經原告以詐欺為由撤銷意思表示，則原告自無從依前揭切結書履行系爭租約條件，自無放棄法律上權利及主張之適用，市張志凱前揭所辯，委不可採。
⒑從而，原告主張被告應負損害賠償金額為248,300 元（計算
式為154,000元＋34,300元＋60,000元＝248,300元），然被告得抵銷之金額為89,123元，則被告應負賠償金額為159,17
7 元（計算式為248,300元－89,123元＝159,177元）。⒒末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。查本件原告係依侵權行為法律關係請求被告賠償所受損害，屬給付無確定期限之債務，是原告主張自起訴狀繕本送達被告翌日起即103 年8 月5 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，依法自屬有據。
五、綜上，原告主張依侵權行為法律關係，請求被告應給付原告701,311 元及自103 年8 月5 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，其中請求張志凱給付159,177 元暨自103 年
8 月5 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，為有理由，應予准許，原告逾此部分請求，則為無理由，應駁回之。又本判決所命之給付金額未逾500,000 元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。另張志凱就原告勝訴部分陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 30 日
民事第四庭 法 官 林玉蕙以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 30 日
書記官 洪婉菁