臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第3775號原 告 石沛晴訴訟代理人 郭玉芬
宋重和律師陳寬遠律師複代理人 陳哲宇律師被 告 新光慶城公園華廈管理委員會法定代理人 謝閔陽訴訟代理人 劉炳烽律師複代理人 賴敬倫上列當事人間確認使用權存在事件，本院於民國103年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告石沛晴（原名石蒨蓁）向訴外人飛鵬有限公司買受不動
產，土地標示地號為台北市○○區○○段○○段000000000000地號，建物門牌號碼為台北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○號7樓（下稱系爭房地）及地下一層停車位編號第A-10號停車位一個（下稱系爭停車位），雙方並有訂立不動產買賣契約書，原告係自民國100年11月17日起登記為系爭房地之所有人，就系爭停車位有專屬使用權，亦即原告向飛鵬有限公司買受不動產時，契約內容即已包含車位之使用權，故原告不僅就系爭停車位有權使用且亦無庸向管委會繳交任何費用。原告自100年購入系爭房地後迄今，皆依新光慶城公園華廈管理委員會住戶規約，按期繳交管理費，並長期使用如附圖一所示之系爭停車位，原告有權使用系爭停車位且無須繳交費用或租金，此皆為同棟大樓其他住戶所週知之事實，亦從未見被告即新光慶城公園華廈管理委員會通知原告無權使用系爭停車位或通知原告須另行繳交租金等事。詎料，新光慶城公園華廈於103年1月8日召開第一次區分所有權人會議時，竟違法通過決議對系爭停車位應以月租新台幣（下同）4,000元方式收費，原告當場表示異議，嗣後被告稱原告就系爭車位應屬無權占有而寄發存證信函命原告應移除占有，爰訴請確認原告就系爭停車位有使用權。
㈡原告向飛鵬有限公司買受系爭房地時，契約內容即已包含系
爭停車位之使用權，【原證5】所示之「慶城華廈停車資料(B1F)」（上蓋有被告新光慶城管委會之印章，另有管委會前主委陳啟仲之簽名，及記載「100 12/20」之日期），上載車位A10之業主為石蒨蓁，備註欄記載「使用人使用期限至101/2/15止，101/2/16起使用權歸還業主」，足徵被告新光慶城管委會早於100年12月間曾認定原告為系爭停車位之業主並享有使用權甚明。復參【原證6】所示之「管理費收據」數紙可知，被告於101年5、6月間即有每月固定向原告收取「停車場管理費500元」，直至103年5、6月間尚有收取之證明，尤可證明被告當明知並肯認原告對系爭停車位有使用權甚明，否則何以每月皆固定向原告收取停車場管理費？又原告就系爭停車位坐落之地下一樓土地，亦屬共有人，原告分別持有權利範圍為800分之1、60000分之1769，系爭停車位自始即由台北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○號7樓（即新光慶城公園華廈編號D棟4號7樓）之屋主使用，每月並向被告新光慶城華廈管委會繳交停車場管理費500元，從未見其他共有人表示異議，全體共有人間就系爭停車位之使用，歷經多年默示同意由原告使用，堪認全體共有人已存有默示之分管契約，實毋庸再經全體共有人協議訂之，原告就系爭停車位即有使用權。
㈢聲明：確認原告對坐落於台北市○○區○○○路○段○○○巷○
弄○號之新光慶城公園華廈地下一樓如附圖一所示之編號第A-10號停車位之使用權存在。
二、被告則以：㈠按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收
益之權；共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1月23日修正公布前民法第818條、第820條第1項分別定有明文；復按「共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。」（最高法院89年度台上字第585號判決參照），是各共有人間就共有物之使用、收益或管理，則系爭大樓之停車位既包含屬於共有部分，原則上全體區分所有權人，對於停車位均有使用收益之權，故本件原告請求確認系爭編號第A-10號停車位之使用權由上訴人專用，係共有人就共有物管理方法所成立之協議，應由共有人共同協議訂定之，即任何一個共有人依分管契約使用部分有所變動時，其結果勢必會影響到其他共有人之分管使用部分，故共有人對共有物特定部分使用收益，仍須徵得其他共有人全體之同意；又本件新光慶城公園華廈管理委員會於84年6月28日公寓大廈管理條例實施前即已成立，迄今尚未依公寓大廈管理條例相關規定向主管機關辦理報備登記，且原告提出原證一之存證信函，係被告代表系爭大樓地下一樓全體共有人函請原告依歷次所有權人會議決議內容(被證二)辦理。從而，原告起本件確認系爭編號第A-10號停車位之專用使用權訴訟，即係確認共有人對共有物特定部分使用收益權存在，於各區分所有權人間，必需全體列為同一訴訟之原、被告，始能合一確定。故原告對被告提起本件訴訟，其當事人顯非適格。
㈡原告起訴主張伊向飛鵬公司買受不動產時，契約內容即已包
含車位之使用權，惟按債之相對性，原告與飛鵬公司間買賣契約不得拘束被告或其他共有人甚明；又原告雖另主張伊有繳管理費，然此猶如政府雖對違章建築課房屋稅，然違章建築對基地是否權占用，則需依個別情形加以判斷。是縱使原告雖有繳管理費之事實，仍應視是否有全體共有人同意或約定專用之事實判斷原告是否有使用權，無法作為原告有權使用系爭停車位之依據。查系爭停車位坐落系爭大樓地下一樓，其所有權乃由葉千芳等18人按應有部分比例保持共有，原告並非系爭大樓地下一樓之共有人，原告就系爭大樓地下一樓並未有產權登記，更無於規約上載明約定專用之情事，是原告主張對系爭編號第A-10號車位有使用權，顯非可採。
㈢聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告向訴外人飛鵬有限公司買受座落台北市○○區○○段一
小段第646（應有部分60000分之17886）、654（應有部分800分之1）、655（應有部分60000分之1769）地號土地及其上建物建物建號1836號門牌號碼為台北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○號7樓同小段第1838號共有部分（下稱系爭房地）及地下一層停車位編號第A-10號停車位一個（下稱系爭停車位），雙方並有訂立不動產買賣契約書，原告係自100年11月17日起登記為系爭房地之所有人，為兩造不爭執，並有不動產買賣契約書、土地建物登記謄本可稽（見本院103年度司北調字第805號卷第13-15頁、第18頁）。
㈡系爭停車位係位於台北市○○區○○段○○段○0000號建號
建物門牌台北市○○○路○段○○○巷○弄○號地下，總面積965.53平方公尺，有建物登記謄本可稽（見本院卷第25頁），系爭停車位目前由原告占有使用。
㈢新光慶城公園華廈103年第1次區分所有權人會議決議，系爭
停車位以每月租金4,000元之金額收費，有該次會議記錄可稽（見本院卷第29-30頁）。
四、兩造爭執及其論述：㈠原告提起本件訴訟，當事人是否適格？
按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。確認法律關係成立或不成立之訴，如有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，不論為積極或消極確認之訴，固均非不得提起，且提起積極確認之訴，則僅須以否認其法律關係存在之人為被告，即不生被訴當事人適格欠缺之問題。原告主張對系爭停車位有使用權存在，為被告否認，則上開權利是否存在，於原告私法上地位確有不安，且此種不安得以本院之確認判決除去之，是以原告提起本件訴訟，具有確認利益，且原告僅以否認其權利存在之新光慶城公園華廈管理委員會為被告，當事人適格並無欠缺。
㈡原告是否因受讓系爭房地而取得系爭停車位之約定專用權？⒈按經登記之共有不動產，何人為共有人全以登記簿之記載為
準。而各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第818條、第820條第1項定有明文，地下室倘登記為共有，由共有人全體劃分停車位分別停車使用者，應視為全體共有人就該地下室有分管之約定（最高法院81年度台上字第1060號判決參照）。次按公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部分所有權移轉於他人，依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，其所屬共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對應之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其已歸該他人取得所有權，繼受分管契約（最高法院91年度台上字第242 號判決參照）。⒉經查，原告向訴外人飛鵬有限公司買受系爭房地之範圍為座
落台北市○○區○○段一小段第646（應有部分60000分之17886）、654（應有部分800分之1）、655（應有部分60000分之1769）地號土地及其上建物建號1836號門牌號碼為台北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○號7樓暨共有部分同小段第1838建號，有不動產買賣契約書、土地建物登記謄本可稽（見本院103年度司北調字第805號卷第13-15頁、第18頁），原告主張買受時一併取得地下一層編號A-10停車位1個，自屬有權使用乙節，固據提出不動產買賣契約書為證，惟查，不動產買賣契約書第1條之二建物標示欄上係記載「及地下一層停車位號A-10號停車位壹個（無產權登記）」等語，依其文義，已明示原告買受之系爭停車位並無產權登記，僅屬債權性質之買賣。次查，原告買受系爭房地之共有部分係附屬台北市○○區○○段○○段○0000號門牌台北市○○○路○段○○○巷○弄○號共同使用部分之建物，總面積1,108.83平方公尺，分別為第1層229.89不方公尺，第2層至第7層各為71.03平方公尺，平台68.06平方公尺，屋頂突出物195.38平方公尺，騎樓25.50平方尺，花台6.53平方公尺，地下層157.29平方公尺，其中地下層面積係包含台電變電室、發電機室、消防設備室、下蓄水池、電梯、樓梯等空間面積，有建物登記謄本可佐；而系爭停車位係附屬於台北市○○區○○段○○段○0000號建號門牌台北市○○○路○段○○○巷○弄○號地下建物（下稱第1837建號建物），總面積965.53平方公尺，有建物登記謄本可稽，並為兩造所不爭執（見本院卷第25頁、71頁），依第1837建號建物登記謄本建物所有權部所示，登記所有權人為葉千芳等共計18人，原告並未登記為所有權人，足認系爭停車位係設在第1837建號建物，且為葉千芳等共計18名區分所有權人所共有，原告並非第1837建號建物之共有人。原告向訴外人飛鵬有限公司買受之系爭房地並未包含系爭停車位附屬之第1837建號建物，自不能基於第1837建號建物之共有人地位主張就系爭停車位有約定專用權，縱原告買受系爭房地包含系爭停車位之使用權，惟此僅屬訴外人飛鵬有限公司與原告間基於買賣契約所為停車位使用權之債權讓與行為，被告並非該買賣契約之當事人，自不受該買賣契約之拘束。又被告使用系爭停車位原按月繳納停車場理費500元，嗣新光慶城公園華廈103年第1次區分所有權人會議決議就系爭停車位以每月租金4,000元之金額收費，係基於系爭停車位屬無產權而多劃車位格，基於使用者付費原則以月租金方式收費，此有該次會議記錄可稽（見本院卷第30頁），並非承認原告就系爭停車位有專用使用權。原告主張受讓系爭房地而對被告取得系爭停車位之使用權云云，並不足採。
⒊復按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日
施行，該條例施行之前，大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。又共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人時，除該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情形外，仍應受讓與人所訂分管契約之拘束，用維法律秩序之安定，並免善意受讓人受不測之損害（最高法院93年度台上字第863號、99年度台上字第1191號判決意旨參照）。依前述，第1837建號建物為葉千芳等共計18名區分所有權人所共有，並劃設有停車位，有地下一樓平面圖可稽（見本院103年度司北調字第805號卷第7頁），應認葉千芳等18名全體共有人間就第1837建號建物有分管之約定。原告雖自100年11月7日起即占有使用系爭停車位多年，惟原告並非系爭停車位附屬第1837建號建物之共有人，自無從因占有使用系爭停車位之事實，而認葉千芳等18名全體共有人已默示同意原告就系爭停車位取得專用權。原告主張共有人間就系爭停車位有默示分管契約存在云云，亦無足採。
五、綜上，原告就系爭停車位之使用，並無約定專用權存在，原告亦非系爭停車位附屬第1837建號建物之共有人，自不得主張對系爭停車位有合法使用權利。從而原告起訴請求確認對系爭停車位之使用權存在，為無理由，原告之訴應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
民事第二庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
書記官 學妍伶