臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第3354號原 告 鍾美麟訴訟代理人 劉興業律師
王正豪律師被 告 建發電器有限公司兼法定代理 曹順忠人共 同訴訟代理人 孫劍履律師上列當事人間返還所有物事件，本院於民國103年11月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告建發電器有限公司應將門牌號碼臺北市○○區○○街○段○○○號一樓之房屋騰空返還予原告，並自民國一百零三年二月十日起至前開房屋返還之日止，按月給付原告新臺幣叁萬伍仟元。
被告曹順忠應將門牌號碼臺北市○○區○○街○段○○○號一樓之房屋騰空返還予原告，並自民國一百零三年二月十日起至前開房屋返還之日止，按月給付原告新臺幣叁萬伍仟元。
前兩項之任一被告為一部或全部給付，其餘被告於給付之範圍內免給付之義務。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆佰貳拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第1項原主張：「被告應連帶將門牌號碼臺北市○○區○○街0段00號樓之房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）35,000元。」（見本院卷第3頁），嗣於民國103年9月19日言詞辯論期日庭呈之民事準備書㈠狀變更聲明為：「一、被告應將系爭房屋騰空返還予原告，並自103年2月10日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告35,000元。二、前項之給付，如任何一被告為給付者，他被告於該給付之範圍免給付之義務。」（見本院卷第54頁），核其性質係擴張或減縮應受判決事項之聲明，按諸上揭規定，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：伊於102年8月23日向訴外人盧慧郎買受系爭房屋，並於103年2月10日辦畢所有權移轉登記。被告無權占用系爭房屋，並受有相當於每月租金35,000元之利益等語，爰依民法第767條第1項前段及第179條之規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告，並自103年2月10日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告35,000元。㈡前項之給付，如任何一被告為給付者，他被告於該給付之範圍免給付之義務。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告曹順忠為被告建發電器有限公司法定代理人，曹順忠自93年10月1日起至96年9月30日止向盧慧郎承租系爭房屋，於租賃期限屆滿後，持續使用系爭房屋並給付租金，盧慧郎無反對之意思，雙方成立不定期限租賃契約。盧慧郎與曹順忠間之租賃契約對於原告繼續存在，被告並非無權占有，亦無不當得利等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於102年8月23日買受系爭房屋，並於103年2月10日辦理
所有權登記完畢，有建物所有權狀、建物登記謄本可稽（見本院卷第8頁至第10頁）。
㈡曹順忠向盧慧郎承租系爭房屋，每月租金4萬元，租期自93
年10月1日起至96年9月30止（下稱系爭租賃契約），嗣系爭租賃契約，盧慧郎仍按月收取租金，其中99年1月1日至102年9月1日均按月收取租金35,000元，有原告提出之房屋租賃契約書及房租收款明細可稽（見本院卷第25頁至第31頁）。
㈢曹順忠為建發電器有限公司之負責人，於系爭房屋經營建發
電器有限公司，有公司資料查詢及被告提出之現場照片可稽（見本院卷第11頁、第70頁至第79頁）。
四、原告主張曹順忠無權占有系爭建物，無法律上原因而受利益等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠被告是否有權占有系爭建物；㈡原告得請求之不當得利金額若干。茲析述如下：
㈠關於被告是否有權占有系爭建物部分：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項定有明文。次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條亦有明文。另按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項、第2項分別定有明文。
經查：
⒈曹順忠自96年9月30日系爭租賃契約約定租期屆滿後，迄至
原告起訴時仍持續使用系爭建物，盧慧郎於102年9月仍向曹順忠收取租金等情，有系爭租賃契約、房租收款明細在卷可稽（見本院卷第25頁至第31頁），依上揭條文，曹順忠與盧慧郎間系爭租賃契約自96年10月1日起視為不定期限繼續契約，堪以認定。
⒉嗣原告於103年2月10日取得系爭房屋所有權，基於債之相對
性，曹順忠與盧慧郎間系爭租賃契約之效力自不及於原告，另以曹順忠為法定代理人所設立之建發電器有限公司設址於系爭房屋，有公司資料查詢在卷可佐（見本院卷第11頁），是曹順忠及建發電器有限公司無權占有系爭房屋，原告自得依民法第767條之規定，請求曹順忠及建發電器有限公司返還系爭房屋。
⒊原告固辯稱：系爭租賃契約於102年9月30日租期屆滿，嗣經
盧慧郎同意租期展延1個月即同年月30日，則系爭租賃契約於斯時因期限屆滿而消滅等語。然系爭租賃契約約定期限為96年9月30日，嗣於翌日視為不定期限繼續契約乙節，業如前述，盧慧郎既未另行終止租約，難謂系爭租賃契約業已合法終止。
⒋至被告曹順忠辯稱，系爭租賃契約依民法第425條第1項規定
，對於原告繼續存在，伊非無權占有等語。然系爭租賃契約於96年10月1日視為不定期限繼續契約，該不定期限契約係發生於00年0月0日債編修正施行後，當有民法第425條第2項規定之適用，依上揭民法第425條第2項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用同條第1項規定之適用（最高法院99年台上字第1618號民事判決可資參照），是被告曹順忠所辯，委不足取。
⒌基上，原告請求被告返還系爭房屋，為有理由。
㈡關於原告得請求之不當得利金額若干部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，此乃社會通常之觀念（最高法院61台上字第1695號判例意旨參照）。經查：
被告無合法占有權源，業如前述，渠等迄今仍占有使用收益依上規定，原告即得請求相當於租金之不當得利損害賠償，本院審酌系爭房屋之租金於102年為35,000元，且被告使用系爭房屋作為店面使用等經濟價值及所受利益，認原告主張以每月35,000元作為系爭房屋相當於租金之不當得利金額，堪稱合理允當，是原告依民法第179條規定，請求被告自103年2月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告35,000元，即屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告為系爭房屋所有權人，被告無權占有系爭房屋，渠等無法律上原因而受有利益，致原告受有相當於每月35,000元租金之損害，原告依民法第767條第1項前段及第179條之規定，請求被告返還系爭房屋，被告並應給付相當於不當得利之租金，為有理由，應予准許。又被告二人所負為不真正連帶債務，如任一人為給付，則於給付範圍內，另一人即免給付義務，故判決如主文第1、2、3項所示。
六、本判決兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中 華 民 國 103 年 12 月 5 日
民事第八庭 法 官 宣玉華以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 5 日
書記官 吳珊華