臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第4401號原 告 劉怡伶被 告 譚武傑上列當事人間請求給付佣金事件，本院於民國104年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾捌萬元，及自民國一百零三年八月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告購得坐落臺北市○○區○○段0○段000地號○○區段○○段○○號土地共計41.68坪（下稱系爭土地）後，因無力清償價金，亟欲轉售土地以獲資金，遂經訴外人李榮進介紹，認識原告及原告之夫即訴外人曾子源，兩造約定被告委由原告夫婦仲介系爭土地之買賣，俟原告所仲介之買受人與被告完成簽約，被告即應給付佣金新臺幣（下同）168萬元（下稱系爭佣金）予原告。原告成功引介其已配合多年之訴外人即新富開發股份有限公司（下稱新富公司）股東彭乾業與被告洽談系爭土地之買賣事宜後，即未再參與簽約細節與流程，嗣原告得知系爭土地已於民國99年8月28日，由彭乾業代理新富公司出名人即訴外人高貴美與被告簽訂土地買賣協議書（下稱系爭買賣協議），並於同年10月25日完成系爭土地之所有權移轉登記，原告既已完成受託事項，被告自應給付系爭佣金卻一再拖延，迭經多次協商，被告乃於100年12月13日簽立書面承諾書（下稱系爭承諾書），表示同意在完成系爭土地買賣手續之條件下，給付原告系爭佣金168萬元，詎系爭土地買賣完成迄今已逾4年之久，被告經催告仍拒絕依約給付，爰依居間、委任之法律關係及系爭承諾書之約定請求被告給付佣金等語。並聲明：被告應給付原告168萬元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：被告係以每坪85萬元之價格向原地主購得系爭土地，於99年間經訴外人即築基建築開發股份有限公司執行長劉昌隴及經理李榮進介紹認識曾子源，曾子源先佯稱欲購買系爭土地並與被告談妥簽約事宜後，始邀真正買主高貴美之代理人彭乾業與被告洽談，並由曾子源提供預擬之契約條款。嗣被告與彭乾業所指定之高貴美簽訂系爭買賣協議，約定系爭土地價金為每坪85萬元，另約定被告倘能完成相鄰之坐落臺北市○○區○○段0○段0000000000000地號等6筆土地（下稱相鄰土地）之整合，高貴美願再就系爭土地增加給付每坪15萬之價金（此即相當於以每坪100萬元購買系爭土地），並補貼被告前已支付原地主之141萬8,000元，共計767萬元作為整合報酬（15萬元×41.68坪＋141萬8,000元＝767萬元），從系爭買賣協議之約定可知，倘未能完成整合相鄰土地，被告就系爭土地將未能獲取任何利潤；因曾子源再三保證定能獨力完成整合，並誘以整合後之鉅額利潤625萬2,000元（15萬元×41.68坪＝625萬2,000元），被告始答應與高貴美簽約。被告除與高貴美進行系爭土地移轉登記，同時委任曾子源代為進行相鄰土地之整合，兩造並口頭約定俟被告取得整合報酬後，被告將以系爭土地整合後之價金尾數作為委任報酬，整合期間因曾子源擔心被告反悔，被告始於100年12月13日出具系爭承諾書以示誠信，詎原告與曾子源其後毫無整合進度與作為，被告不得已自行接手整合工作。原告就系爭土地可得報酬實應分為二部，其一為居間土地之仲介服務費，依業界習慣為買賣雙方各支付1％，系爭土地成交價格為3,440萬元，買賣雙方介紹人各可得34萬元，原告係買方介紹人且已自買方領訖該34萬元款項，其二則為依系爭買賣協議所約定之報酬，原告於本件所主張之系爭佣金，即為該協議整合報酬之部分即168萬元，然相鄰土地既未完成整合，被告亦未取得整合報酬，原告自不得請求給付系爭佣金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第74頁背面）：㈠被告經由原告與曾子源介紹認識新富公司之股東彭乾業。
㈡被告就系爭土地，於99年8月28日與高貴美之代理人彭乾業
簽訂系爭買賣協議，嗣於同年10月25日完成系爭土地之所有權移轉登記。
㈢被告於100年12月13日簽立系爭承諾書交付原告。
㈣新富公司曾於103年8月18日給付原告34萬元。
㈤原告於103年8月18日以存證信函催告被告給付佣金，被告則於103年8月19日以手機簡訊回覆原告。
四、本件原告主張被告因其受任居間，始與買受人簽訂買賣契約售出系爭土地，被告自應給付佣金報酬等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠原告請求被告給付系爭佣金，有無理由？㈡被告抗辯系爭佣金數額過高，應依民法第572條規定酌減，有無理由？應以若干為適當？茲析述如下：
㈠原告請求被告給付系爭佣金，為有理由：
⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。民法第565條、第568條定有明文。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者：㈠居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。㈡居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。㈢所支出之費用非經約定，不得請求償還(民法第569條)，從而依民法第529條規定，居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用。又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。
⒉原告主張兩造於99年間就系爭土地成立居間契約，口頭約
定由原告及其夫曾子源介紹買家，俟被告將系爭土地與所介紹之買家簽定買賣契約後，即應給付服務報酬200萬元，詎買賣完成後被告迄未給付，迭經原告催討，被告始於100年12月13日簽立願付金額168萬元佣金之承諾書予原告等節，業據提出被告簽立並交付原告之承諾書、土地登記謄本為證（見本院卷第54頁、第32頁至第33頁），被告雖不否認該承諾書為其所簽（見本院卷第75頁），惟辯稱：
原告為買方之仲介，並已自買受人高貴美處領訖其居間系爭土地買賣可得之買方仲介服務費34萬元，至系爭佣金則屬系爭協議書所約定土地整合報酬，然該整合義務迄今尚未完成，原告自無從請求給付佣金云云。經查：
⑴兩造曾就系爭土地之仲介約定報酬，而該土地之買受人及
出賣人即被告，均係經由原告引介始互相認識乙節，業據證人李榮進結證稱：曾子源是手上有買家名單之中人，被告說他有系爭土地想找買家，伊就介紹被告與原告之夫曾子源認識…通常買賣雙方都會付中人費…伊曾聽到最初被告應給付曾子源200萬元中人費…曾子源如此要求時，被告並未反對…談200萬元中人費那次，原告應該有在場，蓋曾子源與原告大部分時間均出雙入對…後來如何變成168萬元伊不清楚…買家彭乾業則需另外支付曾子源以買賣總價1％計算之中人費…等語（見本院卷第56頁背面至第57頁背面），及證人彭乾業結證：伊有好幾家建設公司，原告介紹系爭土地給伊之新富公司…伊公司股東之配偶高貴美乃授權伊出面洽談該土地之買賣…伊先認識原告夫婦，再透過原告認識被告…伊確實是因為原告介紹才會認識被告…而被告與高貴美就系爭土地簽定之買賣協議，其契約文字大部分係由伊擬定，原告與曾子源是中人，無權介入更動契約條款，原告夫婦將被告介紹與伊後即離開，由伊與被告談土地買賣細節，簽約後伊亦有將買賣的條件轉告原告夫婦等語（見本院卷第71頁背面至第73頁），參諸曾子源亦證稱：伊與被告係透過李榮進認識，當時被告說他有系爭土地要賣…伊跟被告開口要求300萬元中人費，但被告說無法支付如此金額，遂口頭答應僅能付200萬元，伊才把買方彭乾業介紹給被告見面…後始自買方得知簽約完成…嗣被告一直逃避給付中人費，經伊要求，被告乃簽立上載168萬元中人費之100年12月13日承諾書…本來是談200萬元，然因伊跟被告追討中人費多時，故被告所書168萬元伊認為可以接受等語（見本院卷第58頁至背面、第67頁背面）綦詳，應為信實。再徵諸上開承諾書載有：
「立承諾書人譚武傑先生（即被告）承諾代表人劉怡伶小姐（即原告）所介紹權利人高貴美小姐坐落於臺北市○○區○○段0○段000地號及芝蘭段4小段2號，共計2筆土地，面積：41.68坪，權利範圍：全部（即系爭土地），若完成買賣手續後；同時本人同意給予代表人劉怡伶小姐佣金酬勞新臺幣168萬元整之現金」之文字（見本院卷第54頁），足見系爭土地買賣雙方係因原告之媒介而訂立系爭買賣協議，且兩造約定被告應於與原告所介紹買家成立買賣契約並辦妥所有權移轉登記時，給付佣金168萬元予原告，堪予認定。是原告主張兩造間有媒介居間之法律關係存在，洵屬可取。
⑵原告另主張被告嗣與其所居間介紹、由新富開發公司彭乾
業代理之買家高貴美，於99年8月26日就系爭土地簽訂買賣契約，並於99年10月25日辦畢該土地之所有權移轉登記，買受人高貴美並已付訖與原告約定之買方居間報酬即土地仲介佣金34萬元等情，有卷附土地謄本、新富開發公司員工張雍容於103年8月14日通知原告於103年8月18日至該公司領取佣金之手機簡訊、新富開發公司秘書李孟津之電子郵件及所附原告103年8月18日簽收佣金之收據掃描檔、土地買賣協議書可稽（見本院卷第32頁至第36頁、第47頁），並經證人彭乾業結證稱：系爭土地款項付清又取得所有權，故伊就將佣金34萬元給付原告，計算基準是土地總價的1％等語甚明（見本院卷第72頁背面至第73頁），堪信為真。被告雖辯稱：土地之仲介服務費，通常為買賣雙方各支付1％，系爭土地成交價格為3,440萬元，買賣雙方介紹人各可得34萬元，原告係買方介紹人而已自買方高貴美領訖該34萬元款項云云，然原告非僅為買受人之仲介，而係身兼買賣雙方之居間人業如前述，而原告與本件買賣雙方均各有佣金給付之約定，亦據證人李榮進結證屬實（見本院卷第56頁背面至第57頁背面），被告復未能舉證本件土地媒介報酬應由買方單方負擔，則原告自買受人所領訖之34萬元報酬，尚不得與兩造所約定之系爭佣金混為一談，被告前揭抗辯，委無足採。是本件媒介居間之報酬給付停止條件業已成就，原告主張被告應給付系爭佣金，核屬有據。
⑶被告另辯稱：系爭承諾書固漏載系爭佣金為土地整合代價
之旨，然觀諸系爭協議書所載被告若整合系爭土地與相鄰土地，將可自買家高貴美處獲取1,468萬元（100萬元×系爭土地共41.68坪＝4,168萬元）價金之約款，取其尾數168萬元核與系爭佣金數額相符，可知該佣金並非居間報酬，而實係被告委請原告協助將系爭土地與相鄰土地全部整合完畢後，始應給付之委任報酬云云，並提出土地買賣協議書為憑（見本院卷第47頁），然為原告所否認。經查，系爭承諾書僅載被告應於其與原告所介紹權利人高貴美就系爭土地完成買賣手續後，給付原告佣金之旨如前述（見本院卷第54頁），並無提及相鄰土地抑或土地整合之相關字句或語意，足見該契約文字業已表明原告所負給付義務，僅為系爭土地之買賣仲介。況所謂買賣之仲介或中人，主要工作在於媒介雙方順利成交，至於是否要協助賣家整合其他土地，則屬原本買賣合約與居間仲介關係之外，另行成立之契約，自難謂系爭承諾書所約定之系爭佣金，與相鄰土地之整合有何干係。再觀諸被告與高貴美所簽定系爭協議書之約款（見本院卷第47頁），其上僅見「立協議書人買方：高貴美」、「被授權人：彭乾業」、「立協議書人賣方兼整合人：譚武傑（即被告）」之簽名及印文，可知原告並非該買賣協議之契約當事人，則被告與高貴美就該土地所約定之買賣價金或條件為何，均與原告無涉；且依系爭協議書第2條之約定：「付款方式及作業流程如下：一、雙方必須先完成臺北市○○區○○段0○段000地號及4小段2地號土地共計2筆土地（即系爭土地）…待全部合約土地（即包含系爭土地及相鄰土地）簽約完成再依約付其餘款項。二、乙方（即被告）按本協議書之約定每坪之買賣價為85萬元，若低於85萬元之差價部分則歸屬乙方所有；若超過85萬元之差價部分則由乙自行負擔之。三、甲方（即高貴美）承諾乙方完成本約全部不動產（即包含系爭土地及相鄰土地）買賣時，另行給付乙方767萬元整合費用」（見本院卷第47頁），可知被告除將系爭土地以每坪85萬元之對價出售予高貴美外，固負有整合系爭土地與相鄰土地之義務，並於履行整合義務後可取得767萬元報酬，然本件原告為系爭土地之中人，無權介入更動所介紹買家高貴美與被告買賣之契約條款乙節，業據證人李榮進、曾子源、彭乾業結證屬實（見本院卷第57頁、第58頁背面、第67頁背面、第72頁背面），則原告是否已履行居間義務而得向被告請求報酬，與被告如何履行系爭協議書之義務而得向高貴美請求整合費用，係屬個別不同契約所約定，此由被告自承高貴美應支付買受系爭土地價金為3,542萬8,000元（850,000×41.68坪＝35,428,000，見本院卷第41頁、第123頁），足見被告就系爭土地所獲對價，與整合土地後將獲之報酬，係屬二事益明，被告任意援引其與買方高貴美之系爭協議書，遽論原告同負整合土地之義務，顯乏所據。復參以被告陳稱：原告於伊告知會給付168萬元報酬後，始願介紹伊與彭乾業見面…伊與彭乾業見面時才看到系爭協議書，該協議書上整合費用是留白，彭乾業與伊談妥後才將金額填上等語（見本院卷第74頁），顯見兩造先洽商系爭佣金之數額及給付義務後，始有被告與高貴美間767萬元整合費用之約定，故自時序觀之，被告謂系爭佣金168萬元之數額，係取自被告整合土地後將自高貴美處獲取最終價金1,468萬元（100萬元×系爭土地共41.68坪＝4,168萬元）尾數，要難採信。此外，被告未能提出其他證據證明原告須協助被告將土地整合完畢後始能請求給付系爭佣金，其前揭所辯委無可取。
⒊基上所述，原告主張兩造間就系爭土地成立媒介居間契約
，被告已將系爭土地出售並移轉登記予原告所介紹之買主，依約應給付原告報酬168萬元，應為有據。
㈡被告抗辯系爭佣金數額過高，應依民法第572條規定酌減，為無理由：
⒈按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其
公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572條定有明文。考其立法意旨，乃在居間人每乘委託人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，故以居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允。若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。
⒉本件被告另抗辯：縱認伊需給付系爭佣金，依業界慣例賣
方僅應給付總價1％之報酬，原告請求金額168萬元顯屬過高，不符比例原則云云。經查，被告自行簽立交予原告之系爭承諾書，已明載被告於其所有系爭土地與原告所介紹之高貴美完成買賣手續後，同時願給予原告佣金酬勞168萬元之現金（見本院卷第54頁）；且本件兩造間所成立之契約性質為媒介居間，原告除報告訂約之機會外，尚須周旋於買賣雙方之間促成買賣契約之簽立，嗣被告所有系爭土地確係經由原告促成以3,542萬8,000元之對價出售予高貴美等情，俱如前述，則原告主張其依系爭承諾書約定，得請求被告給付系爭佣金168萬元，應為有理。且原告就其所謂業界慣例並未舉證以實其說，參諸內政部公布之「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」第1條，係以仲介業者向買賣雙方收取不動產售價之6％作為經紀業之報酬上限（見本院卷第130頁），而本件原告依系爭承諾書所收取居間報酬金額占系爭土地售價比例約為4.7％（168萬元÷3,542萬8,000元＝0.047，小數點第3位以下四捨五入），並未過高。準此，被告辯稱系爭佣金為數過鉅應予酌減云云，難以憑採。
五、綜上所述，原告本於居間之法律關係及系爭承諾書之約定，請求被告給付系爭佣金168萬元，及自支付命令聲請狀繕本送達被告翌日即103年8月30日（見本院103年度司促字第19012號卷第7頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
民事第三庭 審判長法 官 劉又菁
法 官 林芳華法 官 歐陽儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
書記官 徐筱涵