臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第45號原 告 南華投資股份有限公司法定代理人 陳隆吉訴訟代理人 曾增銘律師被 告 萬象大廈管理委員會法定代理人 楊躍駿訴訟代理人 江雅萍律師上列當事人間返還不當得利等事件，本院於民國104年5月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭，且無害於他造當事人程序權之保障，並符訴訟經濟。查本件原告起訴時聲明原為：被告應給付自民國94年12月28日起至101年11月15日止外牆懸掛標布使用費新臺幣（下同）7萬2,780元與自101年6月8日起至102年11月15日止於停車場製作花台使用費16萬0,425元及至102年11月15日止中庭停車場租金損失144萬元及均自訴狀副本送達之翌日起至實際給付之日止，按週年利率百分之五計算之利息。嗣於訴103年3月14日追加被告李鴻源，並變更聲明為：㈠被告等應給付原告200萬7,256元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈡被告等應自起訴狀繕本送達翌日起，至懸掛於萬象大樓外牆之「憤怒」標布拆除，並回復原狀之日止，按月給付原告7,150元及自清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈢被告等應自起訴狀繕本送達之翌日起至花台拆除，並回復原狀之日止按月給付原告9,291元及至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈣被告等應自起訴狀繕本送達翌日起，至中庭停車場入口之人工結構等障礙拆除並回復原狀之日止按月給付原告2萬4,000元及至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，惟原告並未具體指明追加被告李鴻源之事實及請求權依據，經本院於104年3月26日命原告於1週內補正，原告迄言詞辯論終結前均未補正，堪認原告追加被告李鴻源部分並不合法；原告嗣於104年3月22日變更訴之聲明如後述，與其起訴時請求之基礎事實仍屬同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，應予准許。
次按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅
者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項，分別定有明文。又按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人，公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會，公寓大廈管理條例第29條第1項、第2項亦定有明文。查訴訟進行中，被告萬象大廈管理委員會之法定代理人已由羅欽仁變更為廖友為，復變更為楊躍駿，此有卷附臺北市政府103年10月9日府都建字第00000000000號函可參，並具狀聲明承受訴訟（見北調卷第3頁。本院卷第66頁、第119至120頁），核無不合，應予准許。
貳、實體方面原告起訴主張：
原告(原名南華營造公司）為門牌號臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號及安東街1號萬象特級大廈(下稱萬象大廈）之原始起造人，於67年間將萬象大廈分戶預售，並與各買受人簽立「預訂萬象特級大廈房屋買賣契約書」(下稱系爭契約書），約定萬象大廈之基地未經建築之空地、屋頂、屋頂突出物、屋頂上空、外牆及地下第1層冷凍庫設備，其使用收益權均屬於原告，由原告自由使用收益或以出租、出售使用權方式處理，住戶不得異議，且此約定對於契約雙方權利義務之受讓人與繼承人均有拘束力。原告並自萬象大廈興建完成時起，管理使用萬象大廈之外牆、空地及停車位。詎料，被告萬象大廈管理委員會竟違反上開約定，私自懸掛標布於外牆、興建花台及欄杆障礙物妨礙原告使用中庭內之4個停車位，無權占有原告所有之萬象大廈之中庭空地、停車場及外牆，妨害原告使用收益之權限，致使原告受有損害，被告並因此受有相當於租金之不當利益，爰請求被告給付下列金額：
㈠外牆懸掛標布部分：依81年9月間原告與訴外人陳銘河所訂
之廣告牌懸掛租賃契約書換算，該租賃契約出租面積為4公尺×6公尺及6公尺×6公尺(合計60平方公尺)，每年租金7萬2,000元，換算每1平方公尺每月為100元，標布面積34.08平方公尺。自94年12月28日起至起訴狀送達之日即102年11月26日止，共計95個月，相當於租金之不當得利金額為32萬3,760元【計算式：34.08×100×95＝323760】。另被告於九合一選舉即103年11月29日拆除，自102年11月26日至103年11月29日，共12個月，相當於租金之不當得利金額為4萬0,896元【計算式：34.08×100×12＝40896】。㈡花台占用部分：花台占用面積為21平方公尺，依土地法第10
5條準用第97條相關規定，以土地之申報總價週年利率百分之10計算，該占用地點公告地價為每平方公尺8萬4,318元，換算後每平方公尺每月為相當於租金之金額為702.65元。被告自101年6月9日占用至起訴狀送達之日即102年11月26日止，共1年5個月又18天（即17又18/30月）至起訴狀送達之日止被告應給付相當於租金之不當得利金額為25萬9,699元【計算式：21×702.65×17＋18/30＝259699】另起訴狀送達之日起至拆除日止，被告每月應給付原告相當於租金之不當得利金額為1萬4,756元【計算式：21×702.65＝14756】。
㈢妨礙原告使用中庭停車場部分：被告妨礙原告4個停車位之
使用，每位停車位每月可出租金額超過6,000元，此可由萬象大廈(近忠孝復興站)附近，臺北市政府標租同樣位於忠孝復興站附近之土地作為停車場，脫標底價322萬8,000元，可規劃為43個停車場，租期6年，因此每位停車位每月租金至少為1萬2,512元。惟原告僅請求其半數即每位每月6,000元。原告請求起訴狀送達之日前5年(即60個月)相當於租金之不當得利金額為144萬元【計算式：4×6000×60＝0000000】，另起訴狀送達之日起至拆除日止，被告每月應給付原告相當於租金之不當得利金額為2萬4,000元【計算式：4×6000＝24000】。
㈣爰依民法第962條、第179條及第184條第1項請求被告拆除花
台及中庭停車場入口之障礙物，並請求被告返還相當於租金之不當得利或損害賠償，並聲明：⒈被告應將花台及中庭停車場入口之人工結構障礙物拆除並回復原狀；⒉被告應給付原告206萬4,355元。其中202萬3,459元應給付自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘4萬0,896元應給付自103年11月30日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；⒊被告應給付自起訴狀繕本送達之日起至拆除花台、並回復原狀之日止，每月為一期給付1萬4,756元，於每期之末日給付，及自各該期給付日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；⒋被告應給付自起訴狀繕本送達之日起至拆除中庭停車場入口之人工結構障礙物、並回復原狀之日止，每月為一期給付原告2萬4,000元，於每期之末日給付，及自各該期給付日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；⒌願供擔保，請准宣告假執行。
被告則以：
萬象大廈外牆、中庭空地之法定空地均登記為萬象大廈區分所有權人共有，原告並無獨立所有權，萬象大廈區分所有權人同意即可委託被告使用。被告於外牆懸掛布條係為爭取全體住戶之法定使用權益而為，並未因此獲得利益，且萬象大廈之中庭空地並無畫設停車格，依其設計及現狀亦無法當作停車位使用，且該處有行人通道與住戶出入口相連，考量住戶安全，並經萬象大廈區分所有權人之同意，被告始放置障礙物；至於系爭花台早於萬象大廈興建時即已存在，因年久失修，被告依區分所有權人同意進行維護，並非被告自行增設，亦非無權占用。況系爭契約書為定型化契約條款，明顯使系爭大樓之訂購戶拋棄、限制其使用收益之權利，顯失公平，依民法第247條之1規定該部分約定無效。再者，系爭契約書存在於原告與原始承購戶間，縱約定對受讓人具拘束力，惟萬象大廈自70年興建迄今已30多年，現今之區分所有權人多屬繼受取得，尚不知系爭契約書之約定，被告為善意受讓人自不受系爭契約書條款之拘束等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
得心證之理由：
本件原告主張依系爭買賣契約書約定對於萬象大廈外牆及未建築空地具有專有使用收益權，詎被告未經原告同意，竟擅自於萬象大廈外牆懸掛標布，並興建花台占用空地，並以欄杆障礙物妨礙原告使用中庭內4個停車位，並因而受有相當於租金之不當得利及損害，爰依民法第962條、第179條及第184條第1項前段之規定，請求被告拆除花台及欄杆障礙物以回復原狀，並給付相當於租金之不當得利及損害賠償，為被告所爭執，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：㈠原告對於萬象大廈外牆及未建築空地具有收益使用權？得否對抗被告？㈡被告是否無權占有萬象大廈之外牆及未建築空地？原告訴請被告拆除花台及欄杆障礙物有無理由？㈢原告訴請被告先依不當得利之法律關係給付於租金，再依侵權行為之法律關係請求被告損害賠償有無理由？金額若干？茲分述如下：
㈠原告對於萬象大廈外牆及未建築空地具有收益使用權？得否
對抗被告？⒈按數人區分一建築物，就其專有部分，在構造上及使用上具
有獨立性，於該專有部分固成立區分所有權，但就專有部分以外之建築物部分，即共同部分，其與區分所有部分，在使用目的上有密不可分之關係，不得與區分所有建物分離，而個別成為單獨所有權之客體，依民法第799條前段規定，推定其為各區分所有人所共有。地下室如依建築藍圖及使用執照之記載，倘係供全體區分所有人防空避難或停車之用，為區分所有建築物公共設施之一，於構造上及使用上又無獨立性，自屬共同使用部分，該地下室在性質上即不得單獨為所有權之客體，應屬全體區分所有人共有，縱各區分建築物於辦理第一次所有權登記時，未辦理地下室為公共設施之登記，自無礙其附屬於區分建築物所有人共有之性質（最高法院88年度台上字第1553號判決可資參照）。
⒉次按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附
屬物之共同部分，推定為各所有人之共有；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第799條前段及第820條第1項分別定有明文。又於公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制，此觀諸公寓大廈管理條例第55條第2項但書規定即明；準此，共有人之間，就共有物，非不得約定共有物之特定部分，由某共有人管理之，此項約定，即為共有物之分管契約。再按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度臺上字第1377號裁判參照）。又司法院大法官釋字第349號解釋意旨謂：「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，應有部分之受讓人於受讓時若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，該受讓人即不受分管特約之拘束」。
⒊本件原告主張其對於萬象大廈之外牆及未建築之空地具有使
用收益權，雖提出系爭買賣契約為憑。然查，本件原告所主張被告無權占用之外牆及未建築之空地，分別為萬象大樓主結構體共用之牆面及建物所在相連地面，乃維護建築之安全及住戶出入所必要，性質上不容分割，自應由全體住戶共同使用，而推定為大樓各區分所有人之共有。又原告亦為萬象大廈區分所有人之一，而依系爭買賣契約第6條第3項之約定，原告當時係與承買人約定，萬象大樓未經建築之空地、屋頂、屋頂突出物、屋頂上空及外牆及第下第一層之冷凍庫設備，其使用收益權屬於原告，由原告自由使用收益或以出租或出售使用權方式處理等情，依其內容堪認為分管契約，且依卷附臺北市政府工務局使用執照所示（見本院102年度司北調字卷第1294號卷，下稱司北調字卷第41頁），萬象大樓於70年間即取得使用執照，是依公寓大廈管理條例第43條之規定，得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制，而系爭買賣契約立於67年間，堪認系爭買賣契約中之分管協議，尚非無效。又被告雖辯稱系爭買賣契約中分管協議為定型化契約而有民法第247條之1適用，應為無效云云，然查民法第247條之1乃係於88年4月21日所增訂，而本件系爭買賣契約早於67年間即已簽訂，是被告所辯前詞，尚難為採。
⒋至於系爭買賣契約中關於萬象大廈外牆及未建築空地之分管
約定，得否對抗被告部分，原告雖提出臺北市停車場登記證為憑（見司北調字卷第42至46），然此資料至多僅能證明原告經營臺北市○○○路○段○○○巷○號萬象大樓停車場之事實，尚難憑以認定原告對於系爭外牆、花台所占用之空地及欄杆內部通往萬象大樓內之半圓形空地（即原告所稱停車場空地）因分管契約取得使用收益權限之事實，原告就被告知悉上情或可得而知之事實，既未能舉證證明，且自系爭外牆、花台及欄杆之外觀，亦無從推知原告具有使用收益之權限，原告自不得據此條款對抗被告。
㈡被告是否無權占有萬象大廈之外牆及未建築空地？原告訴請
被告拆除花台及欄杆障礙物有無理由？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度臺上字第1120號判決意旨參照）。經查：本件被告係由萬象大廈區分所有權人組成，而系爭外牆為區分所有權人所共有，已如前述，且並未能證明萬象大廈之區分所有權人主觀上知悉前揭分管協議之存在，是被告懸掛標布於外牆，為其所有權之合法行使，並非無權占有。又原告並未能舉證系爭花台為被告所增建，亦未能證明系爭中庭之空地為停車場，是原告主張被告為無權占有，進而訴請被告拆除系爭花台及欄杆障礙物，尚乏實據。
㈢原告訴請被告先依不當得利之法律關係給付於租金，再依侵
權行為之法律關係請求被告損害賠償有無理由？金額若干？按依不當得利之法則請求返還不當得利，須以無法律上之原因而受有利益，致他方受有損害為其要件，此觀民法第179條之規定自明。又因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，以證明其主張之真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。經查：承前所述，原告未能舉證證明被告為無權占有，已如前述，且依被告懸掛系爭標布之內容及情形所示，乃係萬象大廈住戶針對建商濫發停車場證一事表達不滿，並非商業利益之用途，尚難認被告有因此受有何利益；又系爭花台尚難證明為被告所增建，且系爭欄杆障礙物之裝設目的，亦非意在占用中庭內之空地以獲取利益，況原告主張系爭中庭空地為停車場用地乙節，為被告所否認，而原告僅提竣工圖一紙（見本院卷第157頁），核與被告提出之商場平面不符（見本院卷第142頁），尚不足以證明系爭中庭空地之用途即為停車場空地，是原告依不當得利之法律關係請由被告給付相當於租金之不當得利，並無實據。又原告另依民法第184條第1項前段之規定請求被告負損害賠償責任，然本院業已多次命原告就此部分請求權依據、構成要件事實及相關損害說明，原告均未補正，原告既未能舉證以實其說，依前揭說明，應認其所請為無理由，應予駁回。
綜上所述，原告依無權占有、不當得利及侵權行為之法律關
係，請求被告拆除花台及欄杆障礙物以回復原狀，並給付相當於租金之不當得利及侵權行為之損害賠償，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即缺乏宣告之依據，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 29 日
民事第三庭 法 官 葉雅婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 29 日
書記官 鍾雯芳