臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第4624號原 告 陳高明
蘇定安兼訴訟代理人 劉穗枝上三人共同訴訟代理人 徐國勇律師複 代理人 黃育勳律師
黃建復律師原 告 蘇起安被 告 安樂大廈管理委員會法定代理人 吳楊愛珠訴訟代理人 李莉莉
李銘常鄭登美上列當事人間請求撤銷提案等事件，本院於民國104年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告於民國一百零三年六月二十七日召開之第十一屆第一次區分所有權人會議「肆、臨時動議與決議」第二議案關於門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號十樓「所有權人將房屋隔成多間套房出租，造成大樓額外增加管理費用，基於使用者付費考量，建議將單一門牌號收費方式變更為按個別出租房收費，亦即每一出租（套）房之管理費為新台幣一千伍佰元/月。」部分決議「管理費調整給予六個月的緩衝期，並自一百零四年元月一日起正式生效」之決議無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。查本件原告主張被告前於民國103年6月27日召開安樂大廈第11屆第一次區分所有權人會議（下稱系爭區分所有權人會議），並於該次會議「肆、臨時動議與決議」中第二議案有關調漲管理費之議案「針對216之10、218之12的所有權人將房屋隔成多間套房出租，造成大樓額外增加管理費用，基於使用者付費考量，建議將單一門牌號收費方式變更為按個別『出租房』收費，亦即每一出租（套）房之管理費為新臺幣（下同）1,500元／月」，決議：「⒈管理費調整給予6個月的緩衝期，並自104年元月1日起正式生效。⒉管理費係由區分所有權人或承租人繳交？請216之10、218之12區分所有權人於103年12月5日前以書面通知總幹事，以便辦理『公共管理費分攤收繳單』之變更、列印作業。」之決議（下稱系爭決議），顯失公平且有違誠信原則，應屬無效等語，惟為被告所否認，自已影響身為安樂大廈區分所有權人之原告之權益，且原告因系爭決議存否之法律關係不明確，已致其私法上之地位及權利有不安之狀態存在，該不安狀態延續至今，又得以本確認判決予以除去，揆諸上開說明，原告提起本件確認之訴即有受確認判決之法律上利益。
二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但被告同意、請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1、2款及第2項分別定有明文。本件原告陳高明、蘇定安、劉穗枝原依民法第799條之1第3項規定起訴聲明請求：「撤銷安樂大廈第十一屆第一次區分所有權人會議臨時動議二之提案和決議。」，嗣於本院104年4月28日言詞辯論期日變更請求權基礎為民法第56條第2項、第148條第1項、第799條之1及公寓大廈管理條例第1條第2項、第10條第2項規定，再於104年5月11日以民事更正訴之聲明暨聲請追加原告狀，變更應受判決事項為：「確認被告於103年6月27日召開之第十一屆第一次區分所有權人會議
肆、臨時動議與決議第二案關於216號10樓之部分決議無效。」，核原告就本件請求權所為之追加及變更，其主張之基礎事實均係基於被告於系爭區分所有權人會議中以系爭決議調整原告所有房屋之管理費用紛爭所生，足徵原告所為追加之基礎事實與起訴事實同一，並經被告於本院104年6月9日言詞辯論期日當庭表示就原告更正訴之聲明表示無意見（見本院卷第149頁），揆諸前揭說明，原告追加及變更本件請求權基礎及應受判決事項之聲明，應予准許。
三、再按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文。經查，本件原告陳高明、蘇定安、劉穗枝與蘇起安為系爭房屋之共有人，原告陳高明、蘇定安、劉穗枝基於其等為系爭房屋共有人之地位，訴請確認系爭決議無效，故本件訴訟標的對於原告陳高明、蘇定安、劉穗枝與蘇起安必須合一確定而應共同起訴，即系爭房屋之共有人應共同起訴，其當事人適格始無欠缺。而本件起訴時雖僅由原告陳高明、蘇定安、劉穗枝等人一同起訴，然本院依民事訴訟法第56條之1第1項規定，已於104年7月28日裁定命蘇起安應於本裁定送達後5日內，就本件追加為原告，逾期未追加者，視為已一同起訴，有該裁定附卷可證（見本院卷第160頁）。茲該裁定已於104年8月4日寄存於新北市政府警察局屈尺派出所，並於同年0月00日生送達效力（見本院卷第166頁），而蘇起安迄未向本院表明願追加為原告，依前開規定，蘇起安視為已一同起訴，本件自無當事人不適格之問題，併予敘明。
四、另原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。查原告提起本件訴訟原以安樂大廈管理委員會、李銘常、吳楊愛珠、鄭登美、程炕超為被告，嗣於本院104年1月20日言詞辯論期日於被告為本案之言詞辯論前，當庭表示撤回被告李銘常、吳楊愛珠、鄭登美、程炕超部分之請求，並經渠等當庭表示同意，並記載於言詞辯論筆錄（見本院卷第38頁背面），依前揭規定意旨，此部分已生合法撤回效力。
五、原告蘇起安經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告為臺北市○○區○○段○○段00○號建物暨門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號10樓建物及其上坐落土地（下稱系爭房屋）之所有權人。依被告之組織規程第8條經費收入第1項「各住戶及公司、行號須按月繳納管理費，其金額照房屋大小坪數繳納…。」及安樂大廈管理公約第15條「管理維護清潔費增減，目前應按各住戶大小坪繳納…。」等約定，被告已於99年6月10日召開第8屆第二次區分所有權人會議，對管理費收費金額決議「一樓店面以每坪110元計算（含地下室）。二樓以上住戶以每坪70元計算。一般公司、行號以每坪80元計算。」可知，2樓以上住戶、公司行號等，均以每坪80元計算。嗣被告於系爭區分所有權人會議中，以系爭決議將原告所有系爭房屋之管理費用，由單一門牌號收費方式變更為按個別出租房收費，亦即每一出租套房之管理費為每月1,500元，將自104年1月1日起正式生效，系爭房屋之管理費自7,400元調整為13,500元（被告主張系爭房屋隔成9間出租，1,500元9= 13,500元），暴增將近一倍。而依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，管理費用雖得以區分所有權人會議決議或規約調整，惟仍不應悖離「共同部分之修繕、管理、維護費用，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分攤」之原則，不可恣意為之，否則即有權利濫用之虞。本件被告固就安樂大廈216號2樓餐廳、218號2樓美容院、228號2樓咖啡廳、1樓店面等供營業用之不特定多數人使用之場所，加以調高管理費用，然前開場所與原告所有之系爭房屋係供特定人士進出使用情形不同，甚且被告亦未就安樂大廈216號3、5、6、8樓醫美診所、216號7樓補習班等供不特定多數人進出之營業用場所予以調高租金，其差別待遇之標準何在？另被告泛謂原告就系爭房屋違法擅自隔成9間房間出租，造成使用電梯及保全管制增加，需調整管理費用云云，未見被告舉證以實其說，亦未於系爭區分所有權人會議中提出任何資料、數據供區分所有權人參酌、討論，顯見系爭決議實欠缺公開、合理之說明及依據，僅憑「常情」推論，已流於恣意，並無充分且必要之理由。況系爭決議對系爭社區管理費用收入增加極微，然將對原告造成長期負擔，應認系爭決議尚與公平及誠信原則有違，且屬權利濫用，已悖離法定「按應有部分比例分擔」之原則，已非民法第148條第1項規定所許。為此，原告爰依民法第56條第2項、第148條第1項、第799條之1及公寓大廈管理條例第1條第2項、第10條第2項等規定提起本訴，請求確認系爭決議無效等語。並聲明：確認被告於103年6月27日召開之第十一屆第一次區分所有權人會議「肆、臨時動議與決議」第二案之決議無效。
二、被告則以：本件原告既收受系爭區分所有權人會議之開會通知，除其中原告陳高明曾委由其他人出席外，餘均未曾出席該次會議，出席之各區分所有權人經客觀審視，認每戶皆為獨立單位，基於戶數、人數、管理複雜度、使用公設等情形，安樂大廈管理費用應按個別「出租房」收費，亦即每一出租（套）房之管理費用每月為1,500元，且被告就安樂大廈之216號2樓餐廳調整為16,000元、216號3至11樓調整為7,400元、218號2樓美容院調整為6,800元、218號3至9、11樓調整為4,300元、218號10樓調整為3,400元、228號2樓咖啡廳調整為7,000元、228號3至6、9樓調整為4,700元、228號7至11樓住戶調整為3,700元、212號1樓麵包店及美容用品店調整為11,100元、214及216、220、222、226號1樓店面及224號1樓店面分別調整為2,400元及4,600元等情已有前例，是以本次調整管理費用非單獨針對原告，而係兼顧個各層面及基於使用者付費之調整，渠等自應尊重安樂大廈區分所有權人之一致決議。況原告就系爭房屋違法擅自隔成9間房間出租，造成使用電梯及保全管制增加，故被告基於公平原則，依住戶、行業別、樓層別等因素綜合考量，採行差別收費制，並以戶為單位繳納管理費用，應屬合理及符合公平原則等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠原告主張其等均為臺北市○○區○○段○○段00○號建物暨
門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號10樓房屋之共有人，其中原告陳高明權利範圍為280分之147、原告蘇定安權利範圍為280分之57、原告劉穗枝權利範圍為280分之38，原告蘇起安權利範圍為280分之38，渠等均為安樂大廈之區分所有權人。被告於103年6月27日系爭區分所有權人會議中以系爭決議調漲系爭房屋之管理費，以致系爭房屋應付之管理費用由原先單一門牌號7,400元收費方式調漲變更為按個別出租房收費，亦即每一出租套房之管理費為每月1,500元（以9間計算，即為13,500元）等情，有103年6月27日被告之區分所有權人會議會議紀錄、臺北市大安地政事務所建物所有權狀、建築改良物所有權狀、臺北市建物登記第二類謄本等件在卷可證（見本院卷第69至72頁、第41至43頁、第76頁），並為被告所不爭執，堪信屬實。
㈡原告主張系爭決議與公平及誠信原則有違，且屬權利濫用，
已悖離法定「按應有部分比例分擔」之原則，請求確認系爭決議無效等語，惟為被告所否認，並執前詞為辯。準此，安樂大廈之區分所有權人會議作成系爭決議有無權利濫用之情事，端視系爭決議即系爭房屋之管理費用，由單一門牌號收費方式變更為按個別出租房收費有無充分之理由為斷。經查：
⒈按公寓大廈管理條例第1條第2項規定：「本條例未規定者，
適用其他法令之規定。」則於區分所有權人會議決議之內容違反法令或規約者，自應適用民法第56條第2項：「總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」之規定。又公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法定或約定，由全體區分所有權人共同使用之部分，就該部分之修繕、管理、維護費用，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，應以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，雖依同條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式，若無充分理由，仍不應悖離按應有部分比例分擔之原則。是以，區分所有權人會議決議按個別出租房加收管理費，如無充分之理由足以支持得向供分租使用之住戶依個別出租房收取管理費，且悖離法定按應有部分比例分擔之原則，即有藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議之權利濫用情事。
⒉依被告組織規程第8條第1項「各住戶及公司、行號須按月繳
納管理費，其金額照房屋大小坪數繳納，而每年在春節前一個月加繳一個月管理費，其他月份按平時收繳。」，及公約第15條「管理維護清潔費增減，目前應按各住戶大小坪繳納…。」等約定，有上開規程與公約附卷可稽（見本院卷第96至103頁），原告原本每月應繳納之管理費為7,400元乙節，亦為兩造所不爭執，堪認原告於系爭決議前確係按各區分所有權人應有部分比例分擔為計算原則而繳納管理費用。被告雖辯稱系爭社區多年來未曾調漲管理費用，管理費用偏低，且系爭社區為住商混合大樓，10樓及12樓均隔成個別小套房出租，造成使用電梯及保全管制等增加大樓管理之負擔，故系爭決議始決議調漲管理費用，並就社區內有營業者、特殊者，另外收取費用，且因原告違法逕將系爭房屋隔成9個房屋出租使用，系爭區分所有權人會議基於戶數、人數管理複雜及使用公設情形，認應以個別出租房計算來繳付管理費用始符合公平原則，並非針對原告而調整管理費用云云，然被告就系爭房屋隔成9個房間出租使用前後，造成訪客或員工進出系爭社區及使用電梯、公共設施頻繁，增加保全管理等情，均未以量化計算呈現前後之不同，亦未舉出積極證據供本院審酌安樂大廈保全人員勤務增加或保全人員人事費用增加之細節，復未說明其受影響之程度與加收管理費間之換算標準，本院實無從憑以認定是否足以構成系爭房屋應改採差別原則計收管理費之理由。則被告僅憑主觀上之認知，於未有任何客觀上之積極事證或數據，或有因原告擅自裝修系爭房屋隔間使用而造成安樂大廈公共用電、保全人事費用實際增加之情事下，即認系爭房屋應有別於安樂大廈管理費「按應有部分比例分擔」之收費原則，改採以個別出租房為單位計算繳納管理費，顯見系爭決議無異允許藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，顯失公平，自屬權利濫用，是系爭決議應屬無效。
⒊又被告雖辯稱安樂大廈為住商混合大樓，其就社區內有營業
者、特殊者，例如安樂大廈內216號2樓餐廳、218號2樓美容院、216號3樓診所、218號3樓公司、228號2樓咖啡廳、212號1樓麵包店及美容用品店、214及216、220、222、226號1樓店面及224號1樓店面等另收費用，且系爭決議除調整系爭房屋管理費用外，亦同時調漲安樂大廈218之12號房屋之管理費用，渠等均無異議云云，並提出公共管理費用分攤收繳單為證（見本院卷第81至88頁），然原告所有之系爭房屋與安樂大廈內供不特定多數人進出之餐廳、咖啡廳、麵包店、診所、店面、美容用品店等以招攬大量客戶、永續經營為目的之場所並不相同，被告復未能舉證使本院形成系爭房屋確有因隔間出租使用，造成訪客人數、進出人數增加而有與前開供營業之處所有相似等情，即有利用電梯、公設頻率遠高於一般住戶，而應採差別標準計收管理費用之心證，被告此部分所辯，尚難認充分。
四、綜上所述，系爭區分所有權人會議所作成之系爭決議，其所持利用公設、電梯頻率較高、增加保全管理之勤務等因素，均無充分之理由足以支持得採「差別費用原則」向區分所有權人即原告由單一門牌號收費方式變更為按個別出租房加收管理費之結論，且已悖離法定「按應有部分比例分擔」之原則，堪認系爭決議實為系爭社區區分所有權人會議藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議，已有權利濫用之情事，依民法第148條第1項之規定，並非法之所許。從而，原告起訴請求確認系爭決議無效，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 20 日
民事第四庭 法 官 蔡世芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 20 日
書記官 洪彰言