臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第47號原 告 豐泰投資股份有限公司法定代理人 葉步泉訴訟代理人 黃璧川律師
張泰昌律師被 告 王瑞臻
王裕文陳寶玉共 同訴訟代理人 何佩娟律師上列當事人間確認契約請求權不存在事件，本院於民國104 年5月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告依兩造民國九十八年七月十日合建契約第二條第二項可分得主建物面積之請求權，在超過四五五點四二平方公尺即一三七點七六坪部分不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
壹、程序方面：
一、確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。
又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨可資參照）。查原告豐泰投資股份有限公司主張兩造於民國98年7 月10日簽訂合建契約（下稱系爭契約），約由被告王瑞臻、王裕文、陳寶玉提供坐落於臺北市○○區○○段○○段000 000000 地號土地持分供原告興建房屋，依系爭契約第2 條第2 項之約定，被告應分得之主建物及共有部分面積（不含停車位其必要空間）面積共61
9.05平方公尺即186.86坪（換算比例為1 平方公尺為0.3025坪。本判決關於面積之計算，均計算至小數點下二位，並四捨五入）。惟被告卻抗辯可分得之主建物及共有部分面積（不含停車位暨其必要空間）面積共771.854 平方公尺（233.49坪）。兩造就被告可分得之房屋面積計算方式不一致，相差達46.63 坪，原告在私法上地位有受侵害之危險，且此種不安之狀態得以確認判決加以除去，自得提起本件確認之訴。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。查原告原起訴聲明：確認依系爭契約，被告得向原告請求分得建坪超過186.12坪部份之請求權不存在。
嗣變更聲明為：確認兩造依系爭契約第2 條第2 項可分得之主建物及共有部分，被告在超過186.86坪部分之請求權不存在。核原告所為訴之變更，主張之基礎事實相同，揆諸前揭說明，自應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張略以：
（一）兩造於98年7 月10日，約由被告提供土地，由原告出資於興建地上12層、地下4 層之建物，並於系爭契約第2 條約定系爭房屋及停車位之分配方式。依系爭契約第2 條第1項之約定，房屋分配範圍自1 樓起至頂樓，惟因同條第3項已另就停車位有分配方式，故第2 項所稱之「全案建照總面積」，即不應包括停車位暨其必要空間，僅指專有部分及不包括停車位暨其必要空間在內之共有部分。基此，系爭契約第2 條第1 項所稱之「全案建照總面積」，應指權狀主建物登記面積2788.19 平方公尺及不含停車位之共用部分登記面積1724.39 平方公尺，合計4512.58 平方公尺，並不包含停車位共用部分登記面積1369.25 平方公尺。故被告依爭契約第2 條第2 項可分得之主建物面積及共有部分面積（不含停車位暨其必要空間），合計僅為186.86坪〈計算式：被告土地面積155 ㎡* 容積率360 ％* （原告所主張之全案建照總面積，即主建物登記面積2788.1
9 平方公尺及不含停車位之共用部分登記面積1724.39 平方公尺共4512.58 ㎡/ 法定基準容積率2340㎡）* （2340㎡/ 允建容積2670㎡*60 ％+ 增設停車獎勵容積330 ㎡/2
670 ㎡*40 ％）＝619.05㎡，即187.26坪），再減除一樓樓層分配面積超出找補0.4 坪，故為186.86坪〉。
（二）惟被告卻以建造執照中包含地下室停車空間之總樓地板面積5626.48 平方公尺解釋為系爭契約第2 條第2 項所稱之「全案建照總面積」，並以此為兩造分配房屋的依據，抗辯其可分得之主建物面積及共有部分面積（不含停車位暨其必要空間）合計達771.854 平方公尺（233.49坪），造成地下層停車位空間於房屋分配時分配一次，於停車位分配時又分配一次，嚴重悖離系爭契約之分配精神。
（三）原告爰依系爭契約第2 條第2 項之約定，請求確認兩造被告可分得之主建物及共有部分，在超過186.86坪部分之請求權不存在。
（四）聲明：確認兩造依系爭契約第2 條第2 項可分得之主建物及共有部分，被告在超過186.86坪部分之請求權不存在。
二、被告抗辯略以：
（一）被告提供合建之土地位於邊間，原告為使建築基地更為完整，乃同意被告所提之分屋計算方式，於系爭契約第2 條第2 項約定主建物之分配面積。被告為避免原告虛灌公設，故在系爭契約約定時，即以建造執照總樓地板面積為計算基準，並無庸扣除停車位面積。惟原告卻違約未將車公及大公區分登記，恣意拼湊、調整公設比例，減少車公，增加大公，導致被告分得房屋之公設比暴增，並將因出售該等公設予他人而獲利上億元。
（二）縱如原告所述，系爭契約第2 條第2 項係包括主建物及大公，則該約定所稱之「全案建照總面積」，仍係指建造執照總樓地板面積。蓋原告在計算「停車空間」及「公設面積」時，亦有「重複計算」之情形，顯見「重複計算」乃建築業界行之有年的慣例，只要合約雙方同意，並無不可。故被告可分得之主建物面積及共有部分面積（不含停車位暨其必要空間），合計應為771.854 平方公尺（233.49坪）〈計算式：被告土地面積155 ㎡* 容積率360 ％* （被告所抗辯之全案建照總面積，即總樓地板面積5626.48㎡/ 法定基準容積率2340㎡）* （2340㎡/ 允建容積2670㎡*60 ％+ 增設停車獎勵容積330 ㎡/2670 ㎡*40 ％）＝
771.854 ㎡（233.49坪）〉。
（三）被告可分得之主建物面積及共有部分面積（不含停車位暨其必要空間）合計771.854 平方公尺（233.49坪），依系爭契約第2 條第2 項第1 款之約定，被告有權選擇補足完整一戶。被告已選分1A、3A、4A、5A（此四戶之主建物部份之面積共444.27平方公尺，共有部份面積共253.12平方公尺，總計697.39平方公尺），剩餘不足完整一戶部份74.464平方公尺（計算式：771.854-697.39＝74.464），被告已於「99年9 月29日」以書面主張再選分6A以補足完整一戶，故被告可分得之主建物面積共計518.734 平方公尺〈計算式：1A（91.92 ㎡）+3 A（117.45㎡）+ 4A（117.45㎡）+ 5A（117.45㎡）+ 6A（74.464㎡）〉，共有部分面積（不含停車位暨其必要空間）328.67平方公尺〈計算式：1A（26.61 ㎡）+ 3A（75.48 ㎡）+ 4A（75.48 ㎡）+ 5A（75.55 ㎡）+ 6A（75.55 ㎡）〉，共計847.404 平方公尺（256.34坪）。
（四）聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
（一）兩造於98年7 月10日簽訂系爭契約（本院卷一第9-23頁）。
（二）被告曾於99年9 月29日，以律師函向原告為選擇1A、3A、4A、5A、6A房屋之意思表示（本院卷一第178 頁、卷二第
154 頁反面），並稱依系爭契約第2 條第2 項所分得之房屋面積，僅限於主建物部分。
四、爭點：
（一）爭點一：依系爭契約第2 條第2 項之約定，房屋面積分配計算公式之「全案建照總面積」應如何解釋？所包括的面積範圍為何？
（二）爭點二：原告請求確認被告依系爭契約得分配之主建物及共有部分（不含停車位及其必要空間）在超過186.86坪部分之請求權不存在，有無理由？
五、本院對於爭點一之判斷：
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院著有39年台上字第1053號判例可資參照。次按，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，同法第153 條亦有明文。
（二）依系爭契約第2 條之約定方式，可知兩造係將房屋分配與停車位分配兩者區分以觀。又房屋分配部分，另區分為主建物、附屬建物（雨遮、陽台）及騎樓、車公（即停車位暨其必要空間之共有部分）、大公（即停車位暨其必要空間以外之共有部分）四大部分，其中主建物及附屬建物與騎樓部分約定於第2 項，車公部分約定於第3 項第3 款、大公部分約定於第6 項，且兩造分得房屋後之找補，僅需計算主建物面積，不包括附屬建物面積（見系爭契約第2條第1 項、第2 項第1 目），亦不包括車公（因停車位分配以數量決定，車公部分需另外登記，且找補方式亦有不同）及大公（見系爭契約第2 條第6 項之約定，大公分配係依雙方分得之主建物、附屬建物、騎樓面積占全基地總主建物、附屬建物、騎樓面積比例持分，無找補問題）。是被告依系爭契約第2 條第2 項可分得之房屋面積，自應僅指主建物，不含附屬建物及騎樓（此部分依約仍登記為被告所有），亦不含車公（另以停車位數量分配）及大公（另依分得之主建物、附屬建物及騎樓總和比例分配）。唯有如此解釋，方與一般地主在分屋（或消費者購屋）時多著重於主建物分配面積之多寡，以免因建設公司在共有部分虛灌坪數而有公設比過高之社會常情無違，且符合系爭契約僅以主建物面積為找補基準之目的相符，並可如被告所述避免遭原告虛灌公設之風險。
（三）又一般房屋興建實務上，因建造執照之樓地板面積與建物所有權登記面積所憑據之法令不同，故建造執照所稱之「各層面積總計」（見本院卷一第74頁），多會小於建物所有權第一次登記之「建築面積」（見本院卷一第113 、11
7 頁），此為一般建築業者所知，原告為專業投資興建公司，自無不知之理。而系爭契約第2 條第2 項所稱之「全案建照總面積」，雖與建造執照上所稱之「各層面積總計」不同，然觀諸上開約定已載明「建照」一事，可知此計算與房屋所有權登記之建築面積無關，故系爭契約第2 條第2 項所稱之全案建照總面積，自應依系爭契約所憑建造執照之樓地板面積計算，原告主張應依所有權狀登記之建築面積計算，與契約約定不符，為不可採。
（四）查一般洽談合建時，建商多會提供規劃設計圖說及面積初步計算表供地主參考，地主亦會以該等文件為基礎與建商洽談合建條件。而依系爭契約基地所處區位，衡情多以地下層供停車，地上層為住宅及店鋪為常態，可知兩造所約定興建房屋之規劃方向，亦應是地下層為停車場，地上層為住宅及店鋪。又建造執照核准內容及房屋登記情況，除涉及法令規定外，亦涉及原告經被告依約授權可為整體規劃及銷售計畫與市場變化，顯然無法於兩造議約之初即確定，僅能大致確認地上層為店面及住家使用，地下層為停車空間使用。再因系爭契約第2 條第2 項約定，原告可分得之主建物面積係以原告土地容積率為基礎。而依建築法令及一般建築習慣，因地下層停車位空間多可不計入容積樓地板面積，故地下層之樓地板面積常與容積樓地板面積無關。是依系爭契約第2 條之約定方式及建築業慣行，在解釋「全案建照總面積」時，自應將主要用途為停車空間且多無涉原告土地容積率之地下層樓地板面積全部排除（絕大部分為停車位所用，且無主建物存在，見本院卷二第85-88 頁），始符合常情及兩造之約定真意。次查，系爭契約所稱之附屬建物或騎樓，依建築法令，在一定範圍內，無庸計入容積樓地板面積，建築業者習慣上多不願因附屬建物之增加而影響容積率致主建物縮小，且附屬建物及騎樓均在地上層而與地下層停車位無關，故於解釋「全案建照總面積」時，尚無需排除位於地上層之附屬建物或騎樓。從而，系爭契約第2 條第2 項所稱之「全案建照總面積」，應僅指建造執照所載之地上層樓地板面積，不包括建造執照所載之地下層樓地板面積，故系爭契約第2 條第
2 項所稱之「全案建照總面積」，應為3319.84 平方公尺（建造執照總樓地板面積5626.48 ㎡- 建造執照地下四層合計之樓地板面積576.66*4㎡＝建造執照所載之地上層樓地板面積3319.84 ㎡，見本院卷一第73頁）。
（五）綜上，被告依系爭契約第2 條第2 項可分得之主建物面積，應為455.42平方公尺〈計算式：被告土地面積155 ㎡*容積率360 ％* （本院認定之全案建照總面積，即建造執照所載之地上層樓地板面積3319.84 ㎡/ 法定基準容積率2340㎡）* （2340㎡/ 允建容積2670㎡*60 ％＋增設停車獎勵容積330 ㎡/ 2670㎡*40 ％）＝455.42㎡〉。
六、本院對於爭點二之判斷：
（一）查原告雖依系爭契約第2 條第2 項之約定，請求確認被告可分得之主建物及共有部分面積（不含停車位暨其必要空間），在超過186.86坪部分之請求權不存在。然系爭契約第2 條第2 項僅針對主建物部分加以分配，尚不及於共有部分（指大公及車公），業如前述，故原告請求確認兩造依系爭契約第2 條第2 項可分得之主建物，被告在超過45
5.42平方公尺即137.76坪部分之請求權不存在，為有理由，逾此部分，則無理由。
（二）至被告依系爭契約可分得之共有部分面積（不含停車位暨其必要空間），應為系爭契約第2 條第6 項之約定範圍，與第2 項之約定無關。故被告雖曾於99年9 月29日，以律師函向原告為選擇1A、3A、4A、5A、6A房屋之意思表示並主張1A、3A、4A、5A、6A房屋之附屬建物及騎樓登記面積合計為122.09平方公尺（本院卷一第178 頁、卷二第154頁反面），似可依系爭契約第2 條第6 項之約定，認被告另可分得之大公面積為297.76平方公尺〈（主建物455.42㎡+ 附屬建物加騎樓129.09㎡）/ （2788.19 ㎡+ 45.01㎡+272.84 ㎡+278.93 ㎡）* （1724.39 ㎡）＝297.76㎡〉。惟因系爭契約第2 條第6 項並未約定應以建照面積抑或登記面積計算主建物、附屬建物及騎樓之面積，且系爭契約未明文約定大公及車公如何區分，原告又未依系爭契約第2 條第6 項及民法第153 條第2 項請求本院確認此部分法律關係，則本院自不得逕就當事人所未聲明之事項加以裁判，應由兩造自行協商抑或另訴請求，併此敘明。
七、綜上所述，被告依系爭契約第2 條第2 項之約定，得請求分配之主建物面積為455.42平方公尺即137.76坪，原告請求確認兩造間法律關係如主文第一項所示，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦、方法，經本院斟酌後，均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 2 日
民事第六庭法 官 林勇如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 2 日
書記官 黃文芳