臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第4723號原 告 黃云鈴訴訟代理人 鄭曄祺律師複 代理人 孫丁君律師被 告 賴亮臣訴訟代理人 郭瓔滿律師複 代理人 陳豪杉律師
賴雪梅律師被 告 龍鳴不動產仲介經紀有限公司兼法定代理人 林宗暐被 告 賴建男上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105 年5 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告賴亮臣應給付原告新臺幣壹佰壹拾伍萬玖仟壹佰捌拾陸元，及自民國一百零三年十月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告賴亮臣負擔百分之三十六，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾捌萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告賴亮臣如以新臺幣壹佰壹拾伍萬玖仟壹佰捌拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。原告起訴時原先位聲明：被告應連帶給付原告黃云鈴新臺幣（下同）339 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，被告龍鳴不動產仲介經紀有限公司（下稱被告龍鳴公司）應給付原告黃云鈴22萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；備位聲明：被告應連帶給付原告張維志339 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，被告龍鳴公司應給付張維志22萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。嗣於民國105 年3 月16日具狀變更聲明為：被告應連帶給付原告2,971,818 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；被告龍鳴公司、賴建男、林宗暐（下合稱被告龍鳴公司等）應連帶給付原告22萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，並對被告龍鳴公司等追加依不動產經紀業管理條例第26條第2 項請求（見本院卷二第70頁）。於105 年3 月30日就被告龍鳴公司等追加不動產經紀業管理條例第26條第1 項、第2 項、公司法第23條第2 項、民法第544 條、第184 條第2 項規定之請求權基礎（見本院卷二第102 頁反面）。又於105 年5 月20日具狀將訴之聲明第1、2 項之利息起算日變更為自起訴狀繕本送達（以最後一位被告收受之日為準）之翌日起算。原告請求均係基於原告向被告賴亮臣買受之房屋具有瑕疵、被告龍鳴公司等未盡查核及告知義務等事實，核原告所為，乃本於與起訴相同之基礎事實並擴張或減縮應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於103 年1 月31日透過21世紀不動產新店裕隆城加盟店即被告龍鳴公司，向被告賴亮臣購買門牌號碼為新北市○○區○○路○○○ 巷○○號16樓之房屋（下稱系爭房屋）及坐落土地（下合稱系爭房地），約定價金為2277萬元，因原告十分在意有無漏水，經詢問被告等後，被告等均保證並無任何漏水，且就系爭房地之現況說明書載明無滲漏水及龜裂傾斜之情形，原告因信賴被告等上開保證乃依約購買系爭房地，並為移轉登記。嗣於系爭房屋移轉交付後，原告發現多處嚴重滲漏水情形，且歷經設計師與防水公司會勘後，均認滲漏水由來已久，僅於交屋時對於外觀為簡單之表面處理，令原告難以居住，必須在外租屋。原告多次透過存證信函要求被告等人出面處理，皆未獲共識。爰依民法第359 條、第360 條、第227 條、第184 條第1 項後段規定（應構成民法第360 條、第227 條、第184 條第1 項後段，若民法第
360 條不構成，則應構成民法第359 條、第227 條、第184條第1 項後段），請求被告賴亮臣給付修復漏水費用866,14
0 元、交易性貶值之損失427,440 元、自103 年3 月13日起至104 年12月17日鑑定完成因漏水難以居住而須裝潢修繕暨因被告否認有漏水嚴重情形致原告必須保全證據之損害978,
238 元，及被告賴亮臣蓄意隱瞞房屋漏水訊息行使詐術，同時為債務不履行，侵害原告之精神表意自由權及居住安寧權，依民法第195 條、第227 條之1 規定請求精神慰撫金70萬元。被告賴建男為被告龍鳴公司員工，被告林宗暐則為負責人，被告林宗暐、賴建男蓄意隱瞞房屋漏水資訊，未善盡預見危險、調查及據實說明義務，令原告買受系爭房地而受上開損害，應依民法第184 條第1 項後段、第185 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定就上開金額負連帶賠償責任。被告龍鳴公司與被告賴建男基於民法第188 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項，連帶負賠償責任；被告林宗暐於執行居間仲介業務時不實隱瞞、包庇下屬即被告賴建男隱瞞原告，與被告龍鳴公司基於公司法第23條第2 項、不動產經紀業管理條例第26條第2 項，亦對被告負連帶賠償責任。被告龍鳴公司明知系爭房屋漏水，竟隱瞞漏水事實，未盡調查及據實說明義務，且被告龍鳴公司就所從事之業務未負善盡預見危險及調查之義務，令原告買受房屋遭受前開損害，故依不動產經紀業管理條例第26條第1 項、民法第571 條、第179 條、第227 條、第544 條規定請求被告龍鳴公司返還或賠償居間之報酬22萬元。被告賴建男、林宗暐為仲介人員，未善盡調查及據實義務，令原告給付本可毋庸給付之仲介費用，構成民法第184 條1 項後段、第2 項、第185 條規定，並依不動產經紀業管理條例第26條第2 項、民法第188條規定與被告龍鳴公司連帶負責。被告林宗暐依公司法第23條第2 項與被告龍鳴公司亦應就此連帶負責。為此提起本件訴訟。並聲明：被告應連帶給付原告2,971,818 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；除第一項聲明外，被告龍鳴公司等另應連帶給付原告22萬元，及自起訴狀繕本送達（以最後一位被告收受之日之日為準）翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告賴亮臣則以：原告行使瑕疵擔保請求權，已逾民法第36
5 條所規定之6 個月除斥時間。原告於103 年1 月23日與被告賴亮臣在委託之21世紀不動產新店裕隆城加盟店店內簽訂系爭買賣契約時，被告賴亮臣經21世紀不動產業務人員詢問本戶是否有滲漏水時，乃主動告知圓弧形前陽臺處因房屋年久故接縫處曾有漏水，已請修漏師傅修復，因此於勾選不動產標的現況說明說書第8 項次「是否有滲漏水情形」時，未注意有備註說明，認已將原有之陽臺漏水修復，故勾選為否。另因原告在意房屋漏水問題，故簽約當時，另以口頭詢問系爭房屋之漏水情形，被告賴亮臣亦如上回覆，雙方始簽訂買賣契約。被告賴亮臣認為系爭房屋之漏水已於委託銷售前修繕完成，且被告賴亮臣未居住於系爭房屋，故認系爭房屋之現況於修繕後並無漏水。又被告賴亮臣曾委託信義房屋代銷系爭房地，當時被告與信義房屋間之委託書所附標的物現況說明說上，於「本標的物委託前6 個月內是否曾修繕漏水、壁癌」欄位勾選「是」，原告既於被告賴亮臣委託信義房屋代銷售時期即曾前往系爭房地看屋，則於斯時已知悉系爭房屋曾有漏水經修繕之事實，又原告於簽定系爭買賣契約前，102 年年底、103 年1 月皆曾至系爭房屋現場看屋，是原告係知悉系爭房屋之情形仍為購買。103 年1 月27日交屋時，被告已將屋內物品清空，且系爭房屋大部份並無裝潢，原告可清楚檢視系爭房屋所有情形，原告於交屋時皆無任何質疑，被告並無特意隱瞞系爭房屋狀況，亦無事先知悉漏水之瑕疵而故意不予告知之情事。被告賴亮臣於出售系爭房屋之前，即委託訴外人廖峻陞修繕系爭房屋，被告賴亮臣目視認系爭房屋已修繕無訛並已無漏水情形，故於現況說明說上是否有滲漏水之情形一欄勾選為否，自無欺瞞系爭房屋屋況之故意。系爭房屋漏水原因係因該大樓屋頂長年使用失修或使用期限已過，顯非因被告之行為所致，應由大樓管理委員會負責修繕，屋頂之問題非被告給付標的物之瑕疵擔保範圍，是原告就修繕屋頂費用請求被告給付776,361 元，並無依據。系爭房屋之漏水既於被告交付後始發生，被告賴亮臣對交屋後因中古屋屋頂年久失效始發生之漏水，並不應負瑕疵擔保責任。又系爭房屋之建築物完成日期為89年2 月25日，至原告103 年9 月起訴請求修復，已屬使用有13年餘之中古屋，應將折舊價值予以扣除。臺北市不動產估價師公會105 年
2 月4 日（105 ）台北估價師字第017 號函檢附不動產估價報告書（下稱系爭估價報告書）並非就鈞院所詢鑑定事項為鑑定，且評估價值結論中所列「污名化價值減損」非原告主張之跌價損失，原告請求系爭房屋修復後之交易性貶值之損失為無理由。又系爭房屋屋內之漏水瑕疵並不致造成房屋無法使用，修繕時不須大興土木，僅須注意配合原告之作息狀況即可，自難謂系爭房屋有致難以居住之情形，故原告請求因漏水致難以居住之損害978,238 元，亦屬無據。原告並未舉證證明其有何人格權或人格法益因被告之債務不履行行為而遭受侵害，且該人格權或人格法益所受侵害已達情節重大，故自無適用民法第227 條之1 準用民法第195 條第1 項前段規定之餘地，是原告本於上開規定，請求被告賠償非財產上損害之精神慰撫金70萬元，洵屬無據等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告龍鳴公司等則以：被告龍鳴公司等、買方業務員陳惠萍均未就系爭房地有無漏水或瑕疵為任何保證，被告龍鳴公司人員依照賣方所填寫具名之不動產現況說明書實際檢查房屋現況，當時並未發現漏水情形，與原告經由被告龍鳴公司人員陳惠萍帶看系爭房地多次所見房屋現況相同，顯見當時並無滲漏水或滲漏水不明顯無法以肉眼辨識。被告龍鳴公司人員已善盡調查之責，確實遵守不動產經紀業管理條例辦理。
雙方簽訂系爭契約當日，原告亦針對房屋狀況詢問賣方賴亮臣，賣方當場提到陽臺部分先前有滲漏，但已經修復，也已知系爭房地已空置數年，除簡單裝潢外，大部分為水泥粉刷表面，無從掩飾，原告當場詢問完成後，雙方始簽訂系爭契約。賣方簽立系爭契約時並未告知有漏水情形，被告遵循民法第567 條規定並無隱瞞，僅須將已知事項告知委託人即可。被告龍鳴公司從103 年1 月19日與賣方簽立委託銷售契約書，於同年1 月23日賣方與原告簽立系爭契約，於同年2 月27日交屋，期間原告看屋不下3 次，加上成交前看屋次數，不下5 次，皆未反應滲漏水情事，於點交房屋後，同年3 月13日向被告龍鳴公司業務員陳惠萍反應漏水情形，應係連續性下雨所致，且滲漏水係發生於交屋後。依系爭買賣契約第
3 條，買方於簽訂系爭契約前確已至買賣標的所在地詳細檢視，並充分瞭解不動產經紀業所提供資料，原告並在所附之不動產標的物現況說明書中認章簽名，顯見原告對於簽訂系爭契約時，對於系爭房屋並無滲漏水或有漏水已修復表示知悉及確認。系爭房屋為前後採光、三面不與其他戶連接之邊間戶、頂樓、屋齡15年中古屋，原告應知買賣標的之通常屬性，被告已盡力協調賣方願意修復瑕疵，僅因原告要求之賠償日益擴大，致無法協商成功，系爭房屋並無原告指稱嚴重滲漏水情形，且賣方於知悉疑似滲漏復發時也答應修復。被告龍鳴公司及人員並無必要與賣方賴亮臣共同隱瞞標的物瑕疵，不應負連帶賠償責任。被告服務費係按內政部不動產經紀業管理條例規定收取，原告主張退還仲介服務費22萬元並無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
四、查原告透過21世紀不動產新店裕隆城加盟店即被告龍鳴公司向被告賴亮臣購買系爭房地，並於103 年1 月23日簽訂不動產買賣契約書，約定買賣總價為2277萬元，被告賴亮臣並於不動產標的現況說明書是否有滲漏水情形欄勾選「否」；被告賴建男為被告龍鳴公司之員工，為賣方仲介，被告龍鳴公司收取原告之仲介費22萬元；系爭房地係於103 年2 月27日交屋予原告；原告於103 年3 月13日發現系爭房屋漏水等情，業據兩造提出不動產買賣契約書、不動產標的現況說明書、不動產一般委託銷售契約書、被告賴建男與買賣雙方聯繫之通訊軟體對話內容等件為證（見本院卷一第15至22頁、第
125 至155 頁），且為兩造所不爭執（見本院卷一第8 、10
5 、119 、120 、156 、157 、193 、194 、233 頁反面），自堪信為真實。
五、得心證之理由：
（一）系爭房屋是否有滲漏水之瑕疵？
1. 按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第354 條第1 項前段、第373 條分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。而公寓大廈房屋，其物之通常效用即為供居住、營業使用，倘有漏水，自足影響居住、營業之目的，而屬物之瑕疵，應不待言。
2. 查原告主張系爭房屋交付後，發現有多處滲漏水情形，業
據原告提出系爭房屋照片為證（見本院卷一第23至32頁），並經證人陳惠萍具結證稱交屋後去現場看的狀況就如原告提出之照片所示乙情明確（見本院卷一第279 頁反面），復經兩造合意囑託台灣營建防水技術協進會（下稱前開協進會）鑑定（見本院卷一第278 頁），前開協進會派員至現場勘驗以高週波水份測試儀及紅外線熱顯像儀檢測現況結構體，鑑定結果為現況有漏水，漏水處有客廳頂板、客廳廁所、主臥房頂板、次房間頂板、前陽臺頂板及窗框下牆壁、後陽臺頂板及遮陽下方樑柱，陽臺外推處現況有漏水，有前開協進會104 年6 月8 日台（104 ）防協會字第77號函附鑑定報告書可稽（見本院卷一第290 頁，鑑定報告書則證物外放，下稱系爭鑑定報告書），顯見系爭房屋確有滲漏水情形，足以減損系爭房屋之利用，依通常交易觀念，顯然不具備應有之價值、效用及品質，屬減少其通常效用之瑕疵。
3. 查前開協進會派員於104 年5 月20日至系爭房屋初勘，經
原告同意拆卸木板，並於104 年5 月25日複勘，於當日拆卸前陽臺、客廳、主臥房、次房間之木作，經5 月20日至
5 月25日梅雨季節降雨量測試，現況結構體以高週波水份測試儀及紅外線熱顯像儀檢測，有系爭鑑定報告書可按，並經前開協進會就被告龍鳴公司等104 年6 月26日陳報狀說明：檢測不必雨前或後進行，因水份測試儀檢測結構體含水率是否增加或持續增加之研判是否結構體漏水判斷，另屋頂及窗框、外牆皆為建築物外體故作用為抵擋風雨在自然風雨測試為最合乎常理與邏輯之測試，故並無雨後進行之道理；又複勘檢測拆卸木作裝潢是屋主原告自行僱工拆卸；滲漏水都是指結構體，故為檢測研判是否滲漏水一定需要見至混凝土層，如有木作裝潢須拆卸，再以測試儀測試數據比照為科學方式，無法以目視檢測等情，有前開協進會104 年7 月17日台（104 ）防協會字第115 號函在卷足稽（見本院卷一第317 、318 頁），故系爭鑑定報告書已詳為說明鑑定過程及判斷依據，應認具有相當之可信度。
4. 又系爭鑑定報告書就漏水處係何時開始漏水，固稱依現況
無法查識，然依系爭鑑定報告書所指造成漏水之原因為「16樓屋頂防水層破裂或使用期限已過氧化防水層功能，隔熱層表面洩水坡度不足造成積水及雜草叢生植物根莖分泌低量質化合物破壞混凝土層與防水。故導致長期侵蝕16樓樓板及加強磚造牆該建築物經過長期、溫度或濕度變化.. . 等原因，造成局部結構體產生裂縫，水分會沿裂縫或損壞處滲入樓板及牆壁內，而造成內部含水量增加，使16樓天花板滲水及長期含水量增加，這些水份進而分解水泥內鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化物。而這些氫氧化物由溼氣帶與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（俗稱壁癌）。」，顯見系爭房屋漏水之成因非短時間可達，而係長久累積所致，而兩造均不爭執系爭房屋於103 年2 月27日交屋，原告於交屋不到1 個月即發現漏水，足見系爭房屋之漏水原因於交屋前即已存在。又原告並非專業人員，且建築物是否因防水層品質不良而致滲漏水，非即可以肉眼察覺，應屬民法第356 條第
2 項所謂「依通常之檢查不能發見之瑕疵」，不能僅因原告曾看屋多次或未於交屋前反應滲漏水情事，即推認其已承認所受領之物，而滲漏水瑕疵發生於系爭房屋危險負擔移轉之後。故被告辯稱系爭房屋之漏水係於被告交付後始發生，被告賴亮臣對交屋後因中古屋屋頂年久失效始發生之漏水，並不應負瑕疵擔保責任云云，自不足採。
（二）被告賴亮臣就系爭房屋漏水瑕疵是否負瑕疵擔保責任？
1. 按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同，民法第354 條第
1 項本文、第355 條第1 項、第359 條及第360 條分別定有明文。是民法第360 條，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定，必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償（最高法院71年度台上字第208 號裁判參照）。次按出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，亦為民法第227 條所明定。
2. 查系爭買賣契約第9 條第4 項、第7 項前段、第11條第6
項前段約定：「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準。」、「賣方依法對買方負有瑕疵擔保之責。」、「本約如有附件（例如：依法由賣方簽具之房屋現況說明書）亦視同本約之一部分。」，而被告賴亮臣在系爭買賣契約附件標的現況說明書第8 項「是否有滲漏水情形」欄位，勾選「否」，並於委託人確認簽名處簽名，而文末記載「委託人已詳閱，並逐一確認本標的現況說明書屬實無誤」等語，有系爭買賣契約暨不動產標的現況說明書附卷可稽（見本院卷一第15至22頁），並經證人陳惠萍證述當時張維志指著現況說明書漏水情形那一欄，再次詢問賴亮臣當下有無滲漏水之情形，賴亮臣直接回答說沒有等情明確（見本院卷一第279 頁），足認兩造於締約時已明確約定被告賴亮臣於交屋時，應交付無滲漏水情形之房屋，應認被告賴亮臣已有保證無此瑕疵之意，則被告賴亮臣自應以無滲漏水狀況之房屋交付予原告，始符債務本旨，則被告交付系爭房屋既存有前揭滲漏水瑕疵存在，顯然缺少出賣人所保證之品質，原告自得依民法第360 條之規定，向被告賴亮臣請求不履行之損害賠償。又被告賴亮臣所交付之系爭房屋既有滲漏水瑕疵，係未依債之本旨所為之給付，原告亦得依民法第227 條不完全給付之規定，就原告所受之損害負賠償之責。
3. 被告雖辯稱被告賴亮臣於簽訂系爭買賣契約當時告知圓弧
形前陽臺處因房屋年久故接縫處曾有漏水，已請修漏師傅修復，因此於勾選不動產標的現況說明說書第8 項次「是否有滲漏水情形」時，未注意有備註說明，認已將原有之陽臺漏水修復，故勾選為否等情。然觀諸被告賴亮臣與賴建男之通訊軟體對話（見本院卷一第25 7-1頁），103 年
7 月6 日「Eric Lai：賴經理，你記得那時他們夫妻跟我在你們辦公室簽約前問我漏水問題時，除了你有聽到外，還有誰在呢？」、「賴建男：林經理也有」，103 年7 月
7 日「Eric Lai：我在見面時回應他們有關於漏水的問題時，我是有回應他們我們陽台外推部分有漏水所以請師傅修繕過了，你確定有聽到對嗎？」、「賴建男：是」、「賴建男：當天協調內容，選項有二，⑴解約，⑵價金減免，並無以上選項！」、「Eric Lai：那他們夫妻怎麼會說沒聽到？但是我記得林經理不在裡面才對。你坐在我左邊主席位置，他們兩夫妻在我對面還有兩位小朋友，我不確定那位業務小姐在不在，而林經理應該不在才對，他確定在嗎？」、「賴建男：事情有點時間，我是坐在您所說的地方，林經理應該也有在，因為是我們兩人和業務陳小姐在談這個案子。」等內容，顯見二人對於林經理在不在場記憶已有出入，不能排除被告賴建男附和被告賴亮臣說法之可能，又證人陳惠萍到庭具結證稱：買賣雙方簽約時，伊有在場，當時只是一般簽約過程，伊梅有聽到原告或被告提到漏水的事情，現場任何人都沒有提到有漏水的事情，當時買方有問賣方房子有沒有滲漏水的情形，賣方說沒有漏水的情形，現況說明書在賣方與仲介公司簽委託書時就已經先寫好了，當時張維志指著漏水情形那一欄，當時已經有記載，再次詢問賴亮臣當下有無滲漏水之情形，賴亮臣直接回答說沒有，當時賣方沒有保證沒有漏水情況，簽約時沒有完全全程陪在買賣雙方旁邊，但在討論滲漏水的當下，伊是在場的，沒有聽到賴亮臣講到陽臺漏水修復的情況等情明確（見本院卷一第278 頁反面、第279 頁），而證人陳惠萍原為被告龍鳴公司之員工，與兩造並無宿怨仇隙，衡情證人應無甘冒偽證罪責為虛偽陳述之可能或必要，所述自屬客觀可採，堪信被告辯稱被告賴亮臣當時有告知原告圓弧形前陽臺處因房屋年久故接縫處曾有漏水，已請修漏師傅修復乙情，尚無可採。
4. 被告另辯稱被告賴亮臣與信義房屋間之委託書所附標的物
現況說明書上，於「本標的物委託前6 個月內是否曾修繕漏水、壁癌」欄位勾選「是」，原告先前因信義房屋有帶看系爭房屋，因而知悉漏水乙事，然為原告所否認。查縱原告前經信義房屋帶看房屋，亦未足遽認信義房屋之仲介曾經提示標的物現況說明書予原告或曾告知漏水已修繕之情事。被告顯然未能舉證證明原告於系爭買賣契約簽訂前明知系爭房屋有滲漏水情事。另參諸一般買賣房屋之交易習慣，買屋者所期待者，係買受一無漏水之虞之房屋，屋齡之多寡與有無漏水乃分屬兩事，尚難以買受人明知買受中古屋，價格遠低於新建房屋，即認買受人接受或知悉所買受者為一有漏水問題之房屋，而不能對中古屋之出賣人主張負漏水瑕疵之擔保責任。被告既已擔保其所出賣之系爭房屋無滲漏水情形，且難認原告於系爭買賣契約成立時，已知系爭房屋有漏水之瑕疵仍為購買，而系爭房屋於交付時確有漏水瑕疵存在，已如前述，系爭房屋顯未具備其通常之價值、效用及品質，被告應就系爭房屋之漏水負物之瑕疵擔保責任。故被告辯稱本件係中古屋買賣，買賣雙方於洽商價格時應已列入可能發生之瑕疵為考量，被告賴亮臣對交屋後因中古屋屋頂年久失效始發生之漏水，並不應負瑕疵擔保責任云云，委無足採。
5. 又按專有部分、約定專有部分之修繕、管理、維護，由各
該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理人負責或管理委員會為之，觀諸公寓大廈管理條例第10條第1 項、第2 項前段固分別定有明文。然公寓大廈管理條例係為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質所制定，所規範者為區分所有權人間之權利義務關係，及由區分所有權人所選任之住戶組成之管委會之權限，並非因此排除各區分所有權人出售房屋時，依民法規定對買受人所負之物之瑕疵擔保責任。查系爭買賣契約既存在於原告與被告賴亮臣間，關於系爭房屋滲漏水部分之瑕疵，自應由出賣人即被告賴亮臣負擔擔保責任，而與系爭房屋所在大樓之管委會無涉，縱認系爭房屋滲漏處位於所在大樓之共同部分，亦屬區分所有權人對管委會請求修繕之權利，出賣人是否請求管委會修繕，均不影響原告依系爭買賣契約應負之瑕疵擔保責任。又出賣人所負之物的瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要，亦無須出賣人具有可歸責事由即得成立。故不論被告賴亮臣對系爭瑕疵之產生有無可歸責性，或是否外力引發瑕疵，均不能免除瑕疵擔保責任。被告賴亮臣抗辯：系爭房屋漏水原因係因該大樓屋頂長年使用失修或使用期限已過，非因被告之行為所致，應由大樓管委會負責修繕，屋頂之問題本非被告給付標的物之瑕疵擔保範圍云云，顯無足採。
6. 被告雖辯稱原告未於通知後六個月內對被告請求瑕疵擔保
之責任，顯已逾民法第365 條所規定之6 個月除斥時間等語。然此項不履行保證品質之損害賠償請求權，無民法第
365 條所定法定期間之適用（最高法院76年度台上字第1449號裁判意旨參照）。查證人陳惠萍證述：原告於交屋後在三月中旬時有跟伊反應有漏水，伊有跟公司說，發生漏水糾紛後，兩造於103 年7 月5 日有面對面談，當時原告原本講說解約，要不然就減價二成，被告賴亮臣當初說解約不可能，說減價二成的部分沒有現金等情明確（見本院卷一第280 、281 頁），顯見原告於103 年7 月5 日已表示行使其權利之意，並未逾民法第365 條所規定之6 個月除斥時間，且原告依據民法第360 條規定請求被告賴亮臣負損害賠償責任部分，與上述解除契約或請求減少買賣價金之權利並不相同，亦無民法第356 條所規定之法定期間之適用（最高法院76年度台上字第1449號裁判意旨參照），被告此部分抗辯，即非可採。
7. 綜上，原告自得依據物之瑕疵擔保及不完全給付之規定請求被告賴亮臣負損害賠償責任。
（三）原告得請求被告賴亮臣賠償之範圍？
1. 修復漏水費用：⑴經兩造合意委請台灣營建防水技術協進會鑑定，經該會認
定排除侵害及回復原狀之修復工程，需進入16樓室內施工，並且除了16樓房屋本身之修復外，尚須將屋頂平臺及女兒牆與外牆同時維修，方可回復原狀，16樓內部之修繕費用89,779元，16樓屋頂露臺之修復費用776,361 元，有系爭鑑定報告書在卷為憑，堪認系爭房屋於原告向被告賴亮臣購買系爭房房屋交屋時所存在之滲漏水瑕疵修復費用共計為866,140 元（計算式：89,779+776,361=86,6140）。
被告雖辯稱系爭管委會應就系爭房屋屋頂之問題負責修繕，是原告就修繕屋頂費用請求被告給付776,361 元，並無依據云云。然原告係依據民法第354 條、第360 條物之瑕疵擔保規定請求被告賴亮臣負擔損害賠償責任，而物之瑕疵擔保請求權之成立並不以可歸責於被告賴亮臣為要件，且原告係依據其與被告賴亮臣間之系爭買賣契約而為請求，系爭房屋不因原告是否得依公寓大廈管理條例之規定，請求管委會負責修繕而有異，被告賴亮臣所負之瑕疵擔保責任亦不因而解免，已如前述，故被告就此所辯，自無足採。
⑵按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外
，應回復他方損害發生前之原狀。第1 項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害，民法第213 條第1 項、第3 項及第215 條分別定有明文。又賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定標準，但以必要者為限，就修理材料，以新品換舊品，應予折舊方屬必要費用（最高法院77年第9 次民事庭會議決議參照）。查系爭房屋係於89年2 月25日完工，有建物登記謄本附於台北市不動產估價師公會105 年2 月4 日（105 ）台北估價師字第017 號函附之不動產估價報告書可稽，而鑑定人係於104 年5 月間製作之修復費用概估表，斯時系爭房屋已使用15年3 個月，則修復方式以新品更換舊品之部分，應予折舊，方屬必要費用，原告主張不應扣除折舊，並不可採。又按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222 條第2 項定有明文。應扣除折舊部分不含修復工資，然系爭鑑定報告書所附修復費用概估表並未區分材料及工資費用若干，且據前開協進會
104 年9 月16日台（104 ）防協會字第142 號函附修復費用概估說明表（見本院卷二第12至14頁）未區分材料及工資部分之費用，惟部分工程內容確實含有材料費用，本院審酌前開協進會函文所述工資標準，認修復費用概估說明表中工程內容材料部分以該工程內容35％計算，故16樓部分工程內容項目一之3 、6 部分之材料部分各為5,040 元、7,700 元，屋頂防水工程部分工程內容項目3 、4 、5、6 、7 、9 、10之材料部分各為22,344元、11,760元、4,200 元、76,440元、37,044元、2,520 元、13,090元，又98年9 月14日修正前營利事業所得稅查核準則第95條第
8 項規定：「營利事業固定資產採用定率遞減法折舊者，其最後一年度之未折減餘額，以等於成本十分之一為合度。」，且參酌行政院以86年12月30日臺86財字第52051 號令發布「固定資產耐用年數表」之規定，房屋附屬設備中給水、排水、煤氣、電氣、自動門設備及其他之耐用年數為10年，而系爭房屋於系爭契約簽立時實際使用年數已逾10年之耐用年數，本院審酌上情認依前揭規定，該材料部分以成本1/10折舊，堪認合理，計算得出材料部分工程金額為180,138 元，工資與材料搬運、利潤、稅捐部分為686,002 元，故本件經折舊後之結果，原告得請求被告給付之修繕費用為704,016 元（計算式：折舊後之材料18,014元＋無須折舊之修復費用686,002 元＝704,016 元）。
2. 交易性貶損之損失：
⑴ 又按物被毀損時，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之
價額，民法第196 條定有明文，且不排除民法第213 至21
5 條之適用。又「損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。故於物被毀損時，被害人除得請求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀（最高法院93年度台上字第381 號判決參照）。故原告自得請求被告賠償物理技術上之修補費用及交易價值減損之損害。就系爭房屋之滲水瑕疵於修復後，是否另有跌價損失之疑義，本院委請臺北市不動產估價師公會鑑定，經該公會委任李根源不動產估價師承辦，經估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，及估價師專業分析後，本次採用比較法及收益法之直接資本化二種估價方法進行評估，考量勘估標的本身之區位及個別別條件等，認定汙名化減損比例為正常價格之1.96% ，勘估標的正常條件下之價值為21,808,175元，勘估標的為漏水屋減損後之價值為21,380,735元，汙名化價值減損為427,440 元，有台北市不動產估價師公會105 年2 月4 日（105 ）台北估價師字第017 號函檢附不動產估價報告書（下稱系爭估價報告書）可稽（見本院卷二第47頁，系爭估價報告書外放）。
⑵ 被告雖辯稱系爭估價報告書所使用估價方法稱「本案漏水
瑕疵建物市場價值之評估，除參考台灣營業防水技術協進會於104 年5 月25日之鑑定報告書所載房屋漏水原因及修復費用鑑定價格外，另考量因施工期間建物無法提供居住功能應提具之租金補貼，最後再考量建物所屬社區是否有汙名化情事而造成價值減損，合理推估勘估標的之價值減損金額」，可見僅係就系爭建物現存狀態為評估，顯非就本院委請應就如漏水修復是否影響其他購買者之出價意願或減少出價之鑑定事項為判斷，且於評估過程分析中，市場價值減損金額評估項羅列修復費用、租金補貼、污名化價值之減損，與本件委請鑑定事項無關聯云云。然查，衡諸常情，買方如知悉買賣標的滲漏水之瑕疵，恆以之要求賣方減少買賣價金，故滲漏水瑕疵，確為影響價格因素之一，而系爭估價報告書已表明本次評估先以比較法及收益法之直接資本化為估價方法，推估勘估標的於103 年2 月27日正常情況下（無漏水之瑕疵）之市場正常價格，比較法係指以比較標的價格為基準，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法，收益法之直接資本化係指以勘估標的未來平均一年其間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法，以比較法評估，依據勘估標的具備之條件差異調整核算勘估標的比較價格為378,000 元/ 坪，以收益法之直接資本化法評估勘估標的收益價格為377,000 元/ 坪，並考量估價目的、不動產種類及價格形成因素之接近程度等因素，採加權平均法，決定勘估標的評估價格為377,500 元/ 坪；經蒐集近期法院針對瑕疵性不動產之判決案例，選定與本案勘估標的較為相似的法院判決，考量勘估標的與各按其價格日期、區位、漏水程度及總價的因素評點，依評點數決定權重，經綜合考量瑕疵減損判決案例與本案個別條件後，推論勘估標的之汙名化減損比例為前述評估正常價格之
1.96% ，有系爭估價報告書可參，顯見鑑定人以法院判決案例為評估基礎，經比較、分析及調整，雖列出修繕費用、租金補貼，然主要係以汙名化價值減損推算不動產交易性價值減損比例，並考量案例條件差異，按其價格日期、區位、漏水程度及總價等因素給予不同評點，以決定最後不動產交易價值權重比率，進而計算系爭建物之交易價值減損金額，系爭估價報告書判定價格減損比例有所本，且已按案例條件差異給付不同評分及權重，予以統計分析結算，所為評估方法並無不妥，況系爭估價報告書僅採取法院判例2 、4 、5 ，並未採用法院判例1 ，且倘不採用法院判例5 ，計算出之汙名化減損比例會更高，對被告更為不利，故並無被告所稱前開情事。是以，鑑定人認影響系爭房屋價值減損比例為1.96% ，評估其漏水瑕疵之造成心理因素之減損金額為427,440 元，堪可採信。故原告據以請求交易性跌價損失427,440 元，應予准許。
3. 因漏水而難以居住之損害：
原告另請求因系爭房屋嚴重漏水，若未維修難以居住及裝潢，且被告等否認有漏水嚴重情形，令原告必須保存證據，依系爭估價報告，系爭房屋每月租金收益為46,216元，故請求自103 年3 月13日至104 年12月17日進行估價鑑定之損失共978,238 元等語。按除必要之修復費用外，買受人若能證明其因系爭房屋漏水受有其他損害，仍得請求賠償。查，依前開協進會之鑑定報告所附現況調查表備註欄表格、照片、16樓內部頂板壁癌修復方式表格，顯示漏水處雖有客廳頂板、客廳廁所、主臥房頂板、次房間頂板、前陽臺頂板及窗框下牆壁、後陽臺頂板及遮陽下方樑柱，然面積均非甚鉅，且系爭房屋之修繕方式著重在屋頂室外地坪防水施工，屋內僅須刮除油漆鼓起、剝落、壁癌部位，裂縫部分灌注親水性聚氨基甲酸發泡體，塗佈矽酸質系防水材，重新塗刷，足見系爭房屋雖有上述瑕疵，然程度尚未達無法居住使用之程度，是系爭房屋上述瑕疵雖可能造成不便，但尚無礙於原告之居住使用，惟原告之系爭房屋既因前開瑕疵而需修繕，則在系爭房屋修繕期間，就經驗法則言，既可能造成使用上之不便，顯然無法如常態般使用系爭房屋，而前開協進會鑑定修復漏水，屋頂施工日不受天候影響約45工作天，室內約18工作天，有系爭鑑定報告書可按，又原告主張依系爭估價報告書，系爭房屋之租金以每月46,216元計算，故原告請求27,730元部分（46
216 ×18/30 ＝27,730，小數點以下四捨五入）之請求應予准許。至原告請求被告超過27,730元，則無理由，不應准許。
4. 非財產上損害：
按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第19
5 條第1 項前段定有明文。上開規定，於債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用之，固為民法第
227 條之1 所明定。但損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481 號判例要旨參照）。原告雖主張被告賴亮臣蓄意隱瞞房屋漏水訊息行使詐術，同時為契約之債務不履行，且修繕費甚鉅，侵害原告之精神表意自由權及居住安寧權云云。然查原告未能舉證證明被告有何施行詐術之行為（詳見後述），惟系爭房屋雖存有滲漏水狀態之瑕疵，此僅涉及被告賴亮臣應否負物之瑕疵擔保或債務不履行責任等財產上權利義務之紛爭，且依系爭鑑定報告所示，16樓內部之修繕費用89,779元，16樓屋頂露臺之修復費用776,36
1 元，室內修復金額僅占買賣標的價值2277萬元之一部，顯見滲漏水之瑕疵造成財產損害之情節尚非重大，況原告自承住在深坑原告婆婆的房子（見本院卷一第233 頁反面），顯見原告買受後尚未居住系爭房屋，並無遭上揭瑕疵侵害其居住安寧之可能，此外，原告復未提出相關事證證明其因系爭漏水狀態而原告之人格權或人格法益有何受侵害且情節重大之情形，故原告執上開事由主張被告應賠償其非財產上損害70萬元云云，自屬無據。
5. 又按民法第360 條規定乃在代替契約之解除，或減少價金
之請求。此觀該條立法理由所載：「. . . 出賣人明知有瑕疵而故意不告知買受人者，亦使買受人得請求不履行之損害賠償，以代契約之解除，或減少價金之請求，以保護買受人之利益。此本條之所由設也」等情即明。則買受人依民法第360 條規定請求出賣人給付不履行之損害賠償時，應於不解約時或請求減少價金時，始得為之，亦即買受人僅得就解除契約、請求減少價金或不履行之損害賠償，擇一行使，倘買受人已請求減少價金，即不得再請求不履行之損害賠償（最高法院103 年度台上字第1457號判決、83年度台上字第1688號判決意旨參照）。原告雖各得依民法第359 條、第360 條之規定，請求減少價金，或損害賠償，惟依民法第360 條之規定請求損害賠償，其範圍及金額，大於其得依民法第359 條請求之金額，則原告既請求為同一聲明之判決，是認應以民法第360 條之規定之請求為據。
（四）原告主張被告龍鳴公司等應負連帶損害賠償責任，有無理由？
1. 按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，民法第184 條定有明文。因侵權行為所生之損害賠償請求權，以有損害之發生，及行為人有故意或過失不法侵害他人權利之事實外，並以二者之間有相當因果關係為其成立要件，若其行為並無不法，或其行為並無故意或過失，即無賠償之可言（參照最高法院49年台上字第2323號判例意旨）。次按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，或依侵權行為之規定，請求賠償被詐欺而受之損害，然為表示之當事人，應就受詐欺之事實負舉證之責任。最高法院18年上字第371 號判例、44年台上字第75號判例參照。故所謂詐欺行為，必行為人主觀上有欲陷相對人於錯誤之故意，始足當之。申言之，行為人對於陷表意人於錯誤之不實事項，不但主觀上須有認知，且有以此不實事項陷表意人於錯誤之意欲。若行為人對表意人所指之不實事項，事前先無主觀認識，縱客觀事實與行為對表意人所為之表示確有不符，亦難謂有何詐術行為。原告主張被告賴亮臣明知有漏水情況，依然於不動產現況說明書記載未曾漏水，被告林宗暐、賴建男身為仲介，亦知悉有漏水情況而不告知原告，有惡意隱匿之情，應負連帶賠償之責等語，既為被告所否認，自應由原告就被告明知系爭房屋有漏水瑕疵，卻故意隱瞞不告知原告，構成詐欺一事，負舉證之責任。
2. 原告主張於系爭買賣契約之不動產標的現況說明書所載「
是否有滲漏水之情形」，勾選「否」，且被告賴亮臣就系爭房屋只是以矽利康塗上窗縫，並未就真正漏水原因之屋頂進行施工修繕，且前開協進會於鑑定開挖時，發現原有木地板已腐爛嚴重，被告賴亮臣不但未加以修繕處裡，反而直接鋪上第二層木地板掩飾，顯係惡意隱匿，不告知漏水等情。然查，證人陳惠萍證稱：交屋當時看不出有漏水及滲漏水的痕跡，之前有去現場看過，沒有發現有漏水，之前調查的時候都看不出來，買方在簽約之前有去現場看過一次房子，繞一圈，沒有發現有滲漏水的情形等語明確，顯見原告曾親自看屋檢視，另依前開協進會之鑑定報告所附現況調查表備註欄表格、照片、16樓內部頂板壁癌修復方式表格，顯示漏水處雖有客廳頂板、客廳廁所、主臥房頂板、次房間頂板、前陽臺頂板及窗框下牆壁、後陽臺頂板及遮陽下方樑柱，然面積均非甚鉅，且系爭房屋之修繕方式著重在屋頂室外地坪防水施工，又系爭房屋為89年
2 月25日興建完成，系爭買賣契約為中古屋買賣，而兩造均不爭執被告賴亮臣未住在系爭房屋，且曾請求處理系爭房屋陽臺處漏水等情，參以被告賴亮臣於102 年10月25日曾委託信義房屋代其銷售系爭房屋，其在委託書所附標的物現況說明書上，在「本標的物現況是否有滲漏水或壁癌之情形」欄位勾選「否」，在「本標的物委託前6 個月內是否曾修繕滲漏水、壁癌」欄位勾選「是」，有信義房屋買賣仲介專任委託書、標的物現況說明書在卷可佐（見本院卷一第311 、312 頁），且被告賴亮臣既非土木建築專業人士，難認其得明確知悉漏水原因及漏水之修復方式，足認被告賴亮臣對系爭房屋是否有滲漏水情形未必詳為知悉，且主觀上認定系爭房屋滲漏水處已修補完成，自難以被告賴亮臣認先前滲漏水之情形業已修補完成，現時已無持續滲漏之情形，而於系爭不動產現況說明書第8 項「是否有滲漏水情形」欄位，勾選「否」，未就備註說明欄「
1.□曾經滲漏水，但現已修復□目前仍有滲漏水」、「2.承上，滲漏水位置：」、「3.處置：□現況交屋□賣方修繕後交屋」填載，係刻意隱瞞或詐欺之情事。再者，被告賴亮臣未告知瑕疵，僅係其應依買賣契約法律關係負擔瑕疵擔保責任，尚難認有何背於善良風俗之處。且被告賴亮臣就系爭房屋之瑕疵得依買賣契約法律關係為瑕疵擔保或不履行之損害賠償請求，易言之，其因瑕疵所受損害均在買賣契約範圍內，是其並未受有契約範圍以外之利益損失，自不得依民法184 條第1 項後段規定而為請求。是原告主張被告賴亮臣明知系爭房屋有瑕疵，卻詐稱無瑕疵，已構成民法第184 條第1 項後段之侵權行為云云，難認有據。
3. 次按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當
事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任。民法第567 條、第188 條分別定有明文。又按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。又按善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言（最高法院42年台上字第865 號判例要旨），故如已施予必要注意，即難認有未盡善良管理人注意義務而生過失之情形。
4. 經查，原告主張被告林宗暐、賴建男為仲介人員，知悉有
漏水情況而不告知原告，有惡意隱匿之情，且未盡調查、報告之義務，致原告未發現系爭房屋有滲漏水等瑕疵，已違反違反保護他人之法律，構成民法第184 條第2 項之侵權行為，被告林宗暐、賴建男應與被告賴亮臣依民法第18
4 條第1 項後段、第185 條構成連帶賠償之責，被告龍鳴公司依民法第188 條第1 項、不動產經紀業管理條例第26條第2 項負連帶賠償責任，被告林宗暐違反不動產經紀管理條例，依公司法第23條第2 項、不動產經紀業管理條例第26條第2 項、民法第185 條，負連帶責任云云。惟：
⑴按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委
託人交易之相對人解說；前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章；又雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章；前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，不動產經紀業管理條例第23條、第24條分別定有明文。準此，不動產說明書係經紀人依委託人提供之資料作成，供為仲介案件解說文件及交易契約之一部分，應先由委託人簽章確認後，始提供經紀人員在執行業務過程中向相對人解說，因此，不動產說明書是否詳盡完整，需賴委託人之協力配合。又不動產經紀人在執行不動產買賣仲介之業務過程中，固應盡相當之查證義務，並應依不動產經紀業管理條例第23條規定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說，惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失。
⑵經查，證人陳惠萍證稱伊與被告賴建男曾至系爭房屋調查
，看不出有漏水現象，且原告亦有至系爭房屋查看，未發現有滲漏水情形等情明確，復參酌前開協進會至現場初勘時亦表示系爭房屋頂板因有木作隔絕無法查看頂板結構體混凝土情況，嗣經原告同意拆卸木作後經以高週波水份測試儀及紅外線熱顯像儀測試有滲漏水現象等情，有前開鑑定報告書可參，並經前開協進會函知本院：檢測研判是否滲漏水一定需要見至混凝土層（水泥牆面），如有木作裝潢須拆卸，再以測試儀測試數據比照為科學方式，無法以目視檢視，有前開協進會104 年7 月17日台（104 ）防協會字第115 號函在卷為憑（見本院卷一第318 頁），可見系爭房屋僅從外觀未必可看出滲漏水現象，而仲介業者至現場勘察，至多亦係從外觀觀之，不可能拆除天花板探看內部。
⑶被告龍鳴公司人員前確實有親自前往系爭房屋調查，而系
爭房屋雖存有之滲漏水之瑕疵，然依外觀顯非一望即可得知，且被告龍鳴公司人員已帶原告至系爭房屋察看，復提出標的現況說明書由被告賴亮臣填寫系爭房屋現況，告知有關系爭房屋之情況，難認被告林宗暐、賴建男於居間仲介系爭買賣契約時，有未盡民法第567 條之調查義務，更無故意或過失侵害原告權益之情事，原告另主張被告龍鳴公司於簽約時知悉有漏水問題，卻未於不動產標的現況說明書更改，顯未盡據實說明義務，然因被告賴亮臣主觀上認為系爭房屋漏水問題已經修繕，而認系爭房屋現況並無滲漏水，被告龍鳴公司仲介人員因相信被告賴亮臣所言，且檢測滲漏水修復與否，需具備專業知識與設備，被告龍鳴公司等為不動產仲介經紀公司與業務員，自不具前揭專業能力，被告龍鳴公司公司人員透過對系爭房屋外觀之觀察，已合理調查及訪視，因未見有滲漏水之現象，認不動產現況說明書已符合現實狀態，應認並無未盡據實說明義務之情事。故原告主張被告林宗暐、賴建男知悉有漏水情況惡意隱匿，未對系爭房屋進行詳盡調查義務，導致被告賴亮臣未能事前告知原告有關系爭房屋存在標的現況說明書以外之瑕疵，或處理委任事務有過失云云，應不可採。
5. 據上，被告龍鳴公司等已盡其調查、報告之義務，無違反
保護他人之義務，使原告受有損害，無庸依不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定負連帶賠償責任，原告主張被告林宗暐、賴建男應與被告賴亮臣依民法第184 條第1項後段、第2 項、第185 條構成連帶賠償之責，被告龍鳴公司依民法第188 條第1 項、不動產經紀業管理條例第26條第2 項負連帶賠償責任，被告林宗暐違反不動產經紀管理條例，依公司法第23條第2 項、不動產經紀業管理條例第26條第2 項、民法第185 條，負連帶損害賠償責任，實屬無據。
（五）原告請求被告龍鳴公司等連帶返還仲介費22萬元，有無理由？原告主張被告龍鳴公司等基於房地買賣關乎漏水之應注意情況、有無確實修復、房屋漏水痕跡、不動產現況說明書是否符合實情等，皆未注意或故意隱而不宣，未善盡預見危險及調查之義務，被告龍鳴公司應依不動產經紀業管理條例第26條第1 項、民法第571 條、第179 條、第227 條、第544 條規定應返還或賠償仲介費之損害，被告林宗暐應依公司法第23條第2 項連帶負責，被告龍鳴公司等應依不動產經紀業管理條例第26條第2 項、民法第184 條第2項、第188 條規定連帶賠償云云。然查被告龍鳴公司等並無未盡報告及調查義務之情事，詳如前述，且依據一般交易觀念，當時既無跡象得以預見系爭房屋有滲漏水未修復之瑕疵，即無從課以被告龍鳴公司等調查有無確實修復之預見危險及調查義務，應認被告龍鳴公司等已盡不動產經紀業管理條例及民法規定之義務，自不構成不完全給付，原告亦未能舉證證明被告林宗暐、廖建男有蓄意隱瞞系爭房屋有滲漏水情況，或處理委任事務有何故意或過失，故原告依不動產經紀業管理條例第26條第1 項、民法第571條、第179 條、第227 條、第544 條規定請求被告龍鳴公司返還或賠償仲介費22萬元，依公司法第23條第2 項請求被告林宗暐連帶負責，依不動產經紀業管理條例第26條第
2 項、民法第184 條第2 項、第188 條規定請求被告龍鳴公司等連帶賠償仲介費22萬元，即屬無據，不應准許。
六、綜上所述，原告依據民法第360 條及不完全給付之規定請求被告賴亮臣給付修復費用704,016 元、交易性跌價損失427,
440 元，及租金損害27,730元，共1,159,186 元，及自起訴狀繕本送達（以最後一位被告收受之日為準）之翌日（即10
3 年10月10日，見本院卷一第67至69頁）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此部分，則為無理由，均應予駁回。
七、另本件兩造均陳明願供擔保後，請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
又原告其餘之訴既經駁回，其該部分假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
八、兩造其餘之攻擊、防禦方法及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 6 日
民事第二庭 法 官 沈佳宜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 6 日
書記官 官逸嫻