臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第4802號原 告 熊秀慧訴訟代理人 熊克竝律師被 告 寶勤建設股份有限公司法定代理人 曹雅芳被 告 楊添貴共 同訴訟代理人 林玠民律師上列當事人間返還違約金等事件，本院於民國104年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用（除減縮部分外）由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴時訴之聲明原為：一、被告寶勤建設股份有限公司 (下稱被告寶勤建設公司)應給付原告新臺幣(下同)1,820,000 元，及其中780,500元自民國99年10月26日起至清償日止，暨其中1,039,500元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告楊添貴應給付原告3,690,000元，及其中1,480,500元自99年10月26日起至清償日止，其中2,209,500元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。三、原告願供擔保請准予宣告假執行。」（見本院卷第5頁），嗣於104年3月3日言詞辯論期日具狀變更聲明為：「一、被告寶勤建設公司應給付原告1,039,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告楊添貴應給付原告2,209,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、原告願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷第122頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，於法即無不合，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：原告於96年6月16日同時與被告楊添貴、寶勤建設公司分別簽訂土地預定買賣契約書(下稱系爭土地買賣契約)及房屋預定買賣契約書(下稱系爭房屋買賣契約)，買受於96年間由被告楊添貴提供土地、被告寶勤建設股份有限公司(下稱被告寶勤建設公司)規劃建造及銷售，位於臺北市內湖地區之「人文巴黎長窗宅邸‧夏柏四季」預售屋(下稱系爭不動產)及地下2樓編號37號車位，土地價款為14,730,000元，房屋價款為6,930,000元，買賣總價款共計21,660,000元。原告於簽約後依約按期繳付預售房屋款1,620,000元、預售土地款3,690,000元，合計5,310, 000元。詎料，原告於系爭不動產主建物竣工後交屋前即99年1月間前往查看房屋情形，發現露臺上設有不明排氣口，經查證竟是樓下各層住戶廁所之穢氣排放口，原告發現瑕疵後隨即委由律師發函要求被告寶勤建設公司修補瑕疵，並主張同時履行抗辯，於被告修繕瑕疵之前，暫不繳納購屋款。嗣被告僅將該穢氣排放口昇高，然大樓住戶廁所穢氣仍然排放於原告預購房屋之露台，兩造就上開預售房屋穢氣排放口瑕疵及瑕疵修繕乙事僵持一段時日，原告復於99年9月29日寄發存證信函表示願依約給付購屋價款，詎料，被告卻於99年10月25日委託律師發函表示解除契約，並沒收原告所繳付之全部款項5,310,000元作為違約金（其後被告寶勤建設公司、楊添貴已分別返還780,500元、1,480,500元，詳如不爭執事項㈣），嗣原告對被告提起交付預購房屋之訴訟，惟經法院判決認定被告將穢氣排放口昇高即屬已將瑕疵修繕完成，被告解除契約有理由確定。原告當時僅係為保障自己之權利，雖遭認定被告將排氣口昇高即屬改善瑕疵而被認定違約，但違約之情形實可憫恕，而且是在原告業已表示願全額付款之後，仍被解除契約，益徵原告並非惡意違約，且系爭房屋之價值自96年6月間締約時起至103年間止已從每坪50多萬元漲至約每坪70萬元，故被告並未受有任何損失，反倒是系爭房屋之價格大幅成長，而獲有更多利益，是原告依民法第252條規定請求酌減違約金後，被告寶勤建設公司及被告楊添貴自應分別返還原告違約金1,039,500元及2,209,500元。並聲明：㈠被告寶勤建設公司應給付原告1,039,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告楊添貴應給付原告2,209,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告依系爭房屋買賣契約第16條第1項及系爭土地買賣契約第8條第1項之約定計算，得以沒收之違約金分別為1,039,500元及2,209,500元，是被告願意返還原告溢付之580,500元、1,480,500元，及被告寶勤建設公司先前所收受原告給付之暫收款200,000元，原告就超過退還金額部分之請求，自顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第120反面頁）：
㈠、原告於96年6月16日與被告楊添貴及被告寶勤建設公司分別簽訂系爭土地買賣契約、系爭房屋買賣契約，買受系爭不動產及地下2樓編號37號車位，土地價款為14,730,000元、房屋價款為6,930,000元，買賣總價共計21,660,000元。原告於98年7月9日前已分期交付預售房屋款1,620,000元、預售土地款3,690,000元，合計共5,310,000元。
㈡、原告於系爭房屋交屋前，以系爭房屋有重大瑕疵，曾於99年1月22日以存證信函稱被告將全棟大樓廢棄排氣孔設於系爭房屋露台而有重大瑕疵要求改善而未改善，並行使同時履行抗辯，且於保留法律上一切權利，願先配合於99年1月26日辦理10,000,000元貸款。另於99年9月29日以存證信函稱系爭房屋於露台設有穢氣排放口之重大瑕疵要求改善而未改善，願保留一切法律上權利，依原約定價金交屋，請求被告辦理系爭不動產所有權移轉登記。被告則於99年10月25日以律師函向原告解除系爭房地買賣契約，並沒收原告已付之款項。
㈢、原告嗣對被告提出履行契約等訴訟，經本院以100年度消字第8號判決駁回，原告不服上訴，再經臺灣高等法院以101年度消上字第11號判決駁回上訴確定。
㈣、被告寶勤建設公司於104年2月10日返還原告780,500元、被告楊添貴返還原告1,480,500元。
四、本院得心證之理由原告主張其非惡意違約，且被告未因其違約受有任何損失，被告寶勤建設公司及被告楊添貴自應分別返還依民法第252條酌減後所溢收之違約金1,039,500元及2,209,500元，及按年息5%計算之法定遲延利息等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，故本件爭點厥為：原告請求酌減違約金，有無理由？茲論述如下：
㈠、系爭土地買賣契約第8條第1項、系爭房屋契約第16條第1項均約定：甲方（即原告）如有違反本約第3條逾期達二個月仍未繳款及第4條辦理貸款約定及本約各項規定，並經乙方（即被告楊添貴、寶勤建設公司）以存證信函或其他書面經送達7日內仍未於通知期限內履行者，乙方得解除本約，並得將甲方已繳價款沒收，作為懲罰性違約金，本戶土地由乙方收回。但前述沒收金額不得超過本契約買賣總價款15%計算之金額（見本院卷第13頁、第20頁）。
㈡、查系爭買賣契約，系爭土地部分之貸款金額為11,040,000元、系爭房屋之貸款金額為5200,000元，應於交屋前辦妥貸款，而原告迄未辦理貸款手續，業經另案臺灣高等法院101年度消上字第11號判決認定在案（見該院卷第81頁），並經兩造同意援引（見本院卷第120頁），嗣被告寶勤建設公司先後於98年12月、99年1月19日以存證信函催告原告限期7日內支付尾款或完成銀行對保手續，否則將依系爭房屋買賣契約第16條第1項約定辦理，亦有兩造所同意援引之另案本院100年度消字第8號卷卷存之存證信函可稽（見該卷㈠第184至187頁）。又原告未依系爭買賣契約之約定，辦妥貸款，遵期給付買賣價金，被告再於99年10月25日以律師函向原告解除系爭買賣契約（見本院100年度消字第8號卷㈠第196、197頁），已如不爭執事項㈡所示。是本件因原告既有前述給付遲延情事，則被告主張解除系爭買賣契約，並依上開契約條款沒收原告已繳交之買賣價金，依上開契約條款之約定，即屬有據。
㈢、按我民法所規定之違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就本來之給付或違約金擇一請求，不得併為請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求本來之給付（最高法院99年度台上字第201號判決參照）；而約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，則為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號判決參照）；違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準（最高法院87年度台上字第2563號判決參照）。查，系爭買賣契約除約定沒收已繳納款，並約明發生其他損害時，甲方即原告應負賠償之責，即表可併為請求損害賠償，是依上開說明，堪認上開契約條款約定沒收已繳價款應屬懲罰性違約金之性質。
㈣、另按約定違約金額是否過高，賠償性違約金係以債權人所受之損害為主要準據，懲罰性違約金則非以債權人所受損害為惟一審定標準，尤應參酌債務人違約之情狀斷之，最高法院100年度台上字第533號判決意旨參照。基此，系爭買賣契約約定之違約金性質係屬懲罰性違約金，而兩造於議約時已就此契約條件達成共識，理應受其拘束，又基於契約自由原則，法院不宜任意變更契約之效力，是揆諸上開說明，原告事後主張此項違約金額過高，自應由原告舉出具體事證證明，就一般客觀事實、社會經濟狀況、債權人所受損害、債務人違約之情狀等標準觀之，以為本件違約金之約定有過高之情事，為本院酌定之標準。查:
1、原告雖主張99年度營建業之同業利潤標準為10%，然卻未就「違約金過高」一節提出任何事證，舉證責任已有未盡。本院審酌，依法律規定，原告違約導致被告解除契約，被告可請求之損害賠償包含：被告已支出或應支出費用之損害、出售系爭房地預期可獲得之利潤、若原告違約另造成被告商譽或人格權受侵害時，尚可請求非財產上損害，以系爭買賣契約之總價21,660,000元非區區之數，核屬高價位之商品買賣，購買者乃須具有相當之資力或籌措資金之信用，是尋找買家難度甚高，而原告違約致被告解除契約，使被告當時出售過程所為費用支出歸於徒勞而受有損害；又查，系爭房地於98年7月15日已取得使用執照，原告依約於交屋時應辦理貸款卻未辦妥，已如前述，被告寶勤建設公司於98年12月25日寄發存證信函催告原告履約，原告始於99年1月22日寄發存證信函稱露台上之管道間排氣口瑕疵，嗣原告於同年9月29日雖發函表示願依原約定價金交屋（見本院卷第105及其反面頁），然被告係於同年99年10月25日方委請律師發函解除契約沒收已付價金，即便期間有發生系爭房屋露台排氣口瑕疵修補之情形，然原告已違約在先，且被告亦非貿然解除契約，綜上種種，堪認原告違約致被告解除契約，被告因而所受各項損害顯然非輕，原告主張被告未因此受有任何損害，自與事實不符；再參以系爭契約（96年間）當時內政部90年9月3日公告修正之「預售屋買賣契約書範本」第27條第2項，買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款，最高不得超過百分之十五計算之金額（見本院卷第133頁），且此款歷經98年至103年多次修正，均未就此上限比例進行修正，應認此比例係平衡買賣雙方之利益，為一般社會經濟狀況所認可接受之標準。因此，本院認本件被告依兩造契約之約定沒收前開違約金並無過高之情事，原告空言主張違約金過高，請求酌減，尚非可採。
2、原告另主張兩造於96年6月間簽訂系爭買賣契約，預售屋每坪503,500元，而依內政部不動產交易實價查詢服務網查詢所得資料顯示，於102年5月間及103年4月間，民權東路6段180巷61-90號成交價為每坪702,000元、680,000元等語，並提出內政部不動產交易實價查詢服務網頁為據（見本院卷第24頁），惟此乃不動產市場浮動價格以及自由買賣機制；再且，被告亦尚未處分系爭房地獲利（見本院卷第71頁），又無論再次出售是否成交、再次出售之價格高低、或再次出售時所支付之費用等等，均為不確定之數，亦與原告本件違約當時所造成之損害無涉，原告自不得據以系爭房地高漲，即謂被告未因原告違約而受有損害。
五、綜上所述，原告主張被告分別沒收1,039,500元、2,209,500元違約金過高，請求酌減，尚屬無據。從而，原告依民法第252條規定，主張本件違約金應酌減至零，請求被告寶勤建設公司應給付其1,039,500元、被告楊添貴應給付其2,209,500元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告既已敗訴，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 17 日
民事第六庭 法 官 汪曉君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 17 日
書記官 黃瓊滿