臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第4831號原 告 復德大樓管理委員會法定代理人 許秋美訴訟代理人 孫銘豫律師複 代理人 陳家彥律師訴訟代理人 吳宗樺律師被 告 李佳欣訴訟代理人 李尚德
陳郁婷律師被 告 詹麗珍訴訟代理人 莊國豐共 同 陳淑貞律師訴訟代理人複 代理人 陳壽梅上列當事人間拆除增建物等事件，本院於中華民國105年2月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告李佳欣應將復德大樓頂樓平台如附圖一所示A1部分（A部分主建物，面積四十五平方公尺）、A2部分（A部分雨遮，面積十四平方公尺）、A3部分（A部分花園，面積六十六平方公尺）增建物拆除並回復如同附圖二即竣工平面圖所示之原狀。
被告詹麗珍應將復德大樓頂樓平台如附圖一所示B1部分（B部分主建物，面積三十四平方公尺）、B2部分（B部分雨遮，面積十平方公尺）增建物拆除並回復如同附圖二即竣工平面圖所示之原狀。
被告李佳欣應給付原告新臺幣叁拾陸萬伍仟柒佰陸拾玖元，及自民國一百零三年十一月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國一百零三年十月一日起至將第一項所示建物拆除並回復原狀之日止，按月給付原告新臺幣陸仟壹佰壹拾元。
被告詹麗珍應給付原告新臺幣壹拾貳萬捌仟柒佰陸拾陸元，及自民國一百零三年十月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國一百零三年十月一日起至將第二項所示建物拆除並回復原狀之日止，按月給付原告新臺幣貳仟壹佰伍拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告李佳欣負擔百分之七十四，由被告詹麗珍負擔百分之二十六。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾貳萬伍仟元為被告李佳欣供擔保後，得假執行；惟如被告李佳欣以新臺幣叁拾柒萬肆仟捌佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣陸萬伍仟元為被告詹麗珍供擔保後，得假執行；惟如被告詹麗珍以新臺幣壹拾玖萬柒仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項前段於原告以新臺幣壹拾叁萬元為被告李佳欣供擔保後，得假執行；惟如被告李佳欣以新臺幣叁拾陸萬伍仟柒佰陸拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項後段所命給付，各到期部分，於原告每期分別以新臺幣貳仟壹佰元為被告李佳欣供擔保後，得假執行；惟如被告李佳欣於各到期部分以全額為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項前段於原告以新臺幣伍萬元為被告詹麗珍供擔保後，得假執行；惟如被告詹麗珍以新臺幣壹拾貳萬捌仟柒佰陸拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項後段所命給付，各到期部分，於原告每期分別以新臺幣捌佰元為被告詹麗珍供擔保後，得假執行；惟如被告詹麗珍於各到期部分以全額為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1、2款、第2項定有明文。查本件原告於起訴時聲明：一、被告李佳欣應將增建於臺北市○○區○○段○○段○○○○號土地即門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號、247號、249號、251號建物「復德大樓」（下稱復德大樓）頂樓平台東側如起訴狀附圖所示A部分（實際面積待實測後補充）之建物拆除；二、被告詹麗珍應將增建於復德大樓頂樓平台西側如起訴狀附圖所示B部分（實際面積待實測後補充）之建物拆除；三、被告李佳欣應給付原告暨區分所有權人全體新臺幣（下同）2,220,000元及自民國103年10月1日起，按月給付原告暨全體區分所有權人37,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息；四、被告詹麗珍應給付原告暨區分所有權人全體360,000元及自103年10月1日起，按月給付原告暨全體區分所有權人6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息；五、如受有利判決，願供擔保，請准宣告假執行（見本院103年度司北調字第1358號卷【下稱司北調卷】第3頁正反面）。嗣於104年8月28日變更訴之聲明為：一、被告李佳欣應將復德大樓頂樓平台如附圖一（即臺北市松山區地政事務所【下稱松山地政所】複丈成果圖，下同）所示編號A1、A2、A3部分，面積分別為45、14、66平方公尺之主建物、雨遮、花園（以上A1、A2、A3部分合稱系爭A增建物）拆除；二、被告詹麗珍應將加蓋於復德大樓頂樓平台，如附圖一所示編號B1、B2部分，面積分別為34、10平方公尺之主建物、雨遮（以上B1、B2部分合稱系爭B增建物）拆除；三、被告李佳欣應給付原告暨區分所有權人全體2,287,500元及自103年10月1日起，按月給付原告暨全體區分所有權人38,125元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；四、被告詹麗珍應給付原告暨區分所有權人全體805,200元及自103年10月1日起，按月給付原告暨全體區分所有權人13,420元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；五、若受有利之判決，願供擔保請求准予宣告假執行（見本院卷一第168頁正反面）。再於104年10月7日當庭變更訴之聲明為：一、被告李佳欣應將復德大樓頂樓平台如附圖一所示系爭A增建物拆除並回復如同附圖二即竣工平面圖所示之原狀；二、被告詹麗珍應將加蓋於復德大樓頂樓平台，如附圖一所示系爭B增建物拆除並回復如同附圖二所示之原狀；三、被告李佳欣應給付全體區分所有權人2,287,500元及自103年10月1日起，按月給付全體區分所有權人38,125元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；四、被告詹麗珍應給付全體區分所有權人805,200元及自103年10月1日起，按月給付全體區分所有權人13,420元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；五、若受有利之判決，願供擔保請求准予宣告假執行（見本院卷一第214頁正反面）；另於104年10月16日具狀變更聲明為：一、被告李佳欣應將復德大樓頂樓平台如附圖一所示系爭A增建物拆除並回復如同附圖二即竣工平面圖所示之原狀；二、被告詹麗珍應將加蓋於復德大樓頂樓平台，如附圖一所示系爭B增建物拆除並回復如同附圖二所示之原狀；三、被告李佳欣應給付原告2,287,500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息，並自103年10月1日起，按月給付原告38,125元；
四、被告詹麗珍應給付原告805,200元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自103年10月1日起，按月給付原告13,420元；五、若受有利之判決，願供擔保請求准予宣告假執行（見本院卷一第218頁反面至第219頁），原告所為前揭訴之變更合於前開規定，且被告就原告所為前揭聲明之變更均無異議而為本案言詞辯論，應予准許，合先敘明。
二、被告爭執許秋美並未合法代表原告，並辯稱：原告曾於103年5月17日召開區分所有權人會議選任管理委員會主任委員，惟前揭會議時間未經公告，並將通知送達全部住戶參與，全棟53戶住戶中，僅約10人出席，且依出席名冊記載，編號4之區分所有權人陳嬿如實際未到場，卻有其簽名，編號31區分所有權人陳宜宣委任許秋美代為出席，出席名冊上卻有「陳宜宣」之簽到，編號42區分所有權人為張陳錦緞，卻有張清志委任許秋美出席會議之委託書，編號46、47、48之區分所有權人王玉斯、李柏江，有不知名第3人委由許秋美出席會議之委託書，出席名冊則有「王玉斯」、「李柏江」之簽到，難認許秋美係原告之法定代理人云云，然依該次區分所有權人會議開會通知之記載，原告確已於開會前10日寄送開會通知，並於開會通知上記載討論議題包括改選管理委員乙節，有前揭開會通知影本1紙可憑（見本院卷一第264頁），而編號31區分所有權人陳宜宣，有授權許秋美代為出席該次區分所有權人會議並行使表決權，編號42區分所有權人張陳錦緞有委由其配偶張志清授權許秋美代為出席區分所有權人會議並行使表決權，編號46、47、48之區分所有權人王玉斯、李柏江，有由王玉斯授權許秋美代為出席區分所有權人會議並行使表決權等情，有陳宜宣、張志清出具之會議出席委託書、張陳錦緞出具之確認書（見本院卷一第102頁正反面、第103頁反面、第232頁）在卷，則許秋美代理前述區分所有權人行使表決權，自屬合法，至出席名冊上「簽到欄」固有前述區分所有權人之簽名，然僅係許秋美基於其合法之代理權代渠等簽署姓名，是出席名冊上之記載，實與區分所有權人是否合法行使表決權無涉；另觀諸該次區分所有權人會議紀錄，復德大樓全體區分所有權人人數為58人，出席該次會議之人數為36人，出席之區分所有權人已推選許秋美為原告主任委員，有104年5月17日復德大樓103年度第4次區分所有權人會議紀錄及出席名冊影本可憑（見本院卷一第90至96頁），是被告抗辯：本件應依民事訴訟法第249條規定裁定駁回乙節，並無理由。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告李佳欣、詹麗珍分別為復德大樓其中247號12樓之2及247號12樓之6之區分所有權人，詎被告李佳欣竟於不詳時間，未經全體區分所有權人之同意，擅自於復德大樓頂樓平台東側設置圍牆，阻隔其他區分所有權人之通行，並於其內加蓋平房及花園等違章建築即系爭A增建物使用迄今；被告詹麗珍亦於不詳時間，擅自於復德大樓頂樓平台西側加蓋鐵皮屋強行占用頂樓東側公共空間即系爭B增建物使用迄今。嗣復德大樓於101年5月26日成立伊復德大樓管理委員會（下稱管委會），於同年6月28日備查並作成復德大樓住戶規約（下稱系爭規約），依系爭規約第20條第1款規定：「有關機房、陽台、露台及公共空間，不得於該處違建加蓋或以任何設施阻隔開放空間，非經主管機關同意不得變更使用。」是被告2人前揭占用頂樓平台並加蓋違章建築之行為已違反系爭規約前揭規定，伊管委會經全體區分所有權人授權管理共用部分，多次請求被告2人拆除，均未獲置理，爰依公寓大廈管理條例第9條第2、4項規定、民法第767條第1項中段規定，請求被告2人分別拆除系爭A增建物、系爭B增建物。又被告無權占有頂樓平台，無法律上原因受有利益，致伊管委會受有損害，自得依民法第179條規定，請求被告李佳欣、詹麗珍給付自98年10月1日起至103年9月30日止，相當於租金之不當得利2,287,500元、805,200元（被告李佳欣部分之計算式：38.125【占用坪數】×1,000【每坪出租行情】×60【月數】＝2,287,500元；被告李佳欣部分之計算式：13.42【占用坪數】×1,000【每坪出租行情】×60【月數】＝805,200元），及自103年10月1日起至返還系爭A增建物、系爭B增建物之日止，按月分別給付原告38,125元、13,420元等語，並聲明：如前揭變更後聲明所示。
二、被告抗辯略以：
（一）系爭A增建物、系爭B增建物早於72年間由伊等之前任屋主興建完成，斯時即已成立默示分管契約，共有人間實際劃定使用範圍，對各自占有管領之部分相互容忍已達30餘年，復德大樓其他區分所有權人顯有默示承認，而管委會成立於101年6月，兩者差距30餘年；兩造前於101年8月15日於臺北市議會市民服務中心協調後達成系爭A增建物由被告李佳欣使用、系爭B增建物由被告詹麗珍使用之合意，原告同意以系爭A增建物、系爭B增建物丈量後之面積作為管理費收取標準，伊等並依前揭協調結果先行繳交101年7月至12月管理費，兩造復於102年3月23日復德大樓區分所有權人會議時，確認同意系爭A增建物、系爭B增建物存在並討論收取管理費之金額，最後以每坪60元之標準收取管理費，被告李佳欣每月應繳交515元（計算式：60×8.58【斯時丈量坪數】＝514.8），被告詹麗珍每月應繳交480元（計算式：60×8＝480），伊等自此依決議繳交管理費，並溯及自101年7月起繳交，顯見區分所有權人就系爭A增建物、系爭B增建物之使用已成立默示之分管契約，伊等係有權使用系爭A增建物、系爭B增建物，期間並無任何區分所有權人表示異議，直至103年9月間，原告法定代理人未經管委會決議及區分所有權人會議決議，逕自停止徵收管理費，並請求伊等拆除。
（二）系爭A增建物、系爭B增建物存在於復德大樓頂樓平台已數十年，可供遮風避雨，倘拆除恐導致復德大樓漏水之風險，且除伊等以外之區分所有權人數十年來並無使用頂樓平台之習慣，拆除有害於伊等而對原告無益，原告提起本訴請求伊等拆除系爭A增建物及系爭B增建物，有權利濫用之情形。
（三）復德大樓屋頂平台之用途，除設置電梯之機械室、水塔、避雷針、共同天線等部分外，其餘平台空間通常僅作為火災避難空間，伊等使用屋頂平台縱受有利益，所受利益亦甚為輕微，原告以其他建物租金作為計算不當得利之標準，顯與伊等使用屋頂平台之情形不同，原告之請求顯非正當。
三、兩造不爭執事項（見本院卷一第253頁）：
（一）被告李佳欣、詹麗珍分別為復德大樓其中247號12樓之2、247號12樓之6房地之區分所有權人。
（二）被告李佳欣就如附圖一所示編號A1、A2、A3部分，面積分別為45、14、66平方公尺之主建物、雨遮、花園有事實上處分權。
（三）被告詹麗珍就如附圖一所示編號B1、B2部分，面積分別為
34、10平方公尺主建物、雨遮有事實上處分權。
（四）原告於101年6月間成立。
四、本件爭點（見本院卷一第253頁正反面，並依判決論述順序略作變動）：
（一）原告就本件訴訟是否當事人適格？
（二）原告依公寓大廈管理條例第9條第2、4項規定、民法第767條第1項中段規定請求被告李佳欣、詹麗珍分別將如附圖一所示編號A1、A2、A3部分，面積分別為45、14、66平方公尺之主建物、雨遮、花園（即系爭A增建物）；將如附圖一所示編號B1、B2部分，面積分別為34、10平方公尺主建物、雨遮（即系爭B增建物）拆除並回復原狀，有無理由？
（三）原告依民法第179條規定請求被告返還自98年10月1日起至103年9月30日止之不當得利暨其遲延利息，及自103年10月1日起至回復原狀之日止按月給付不當得利是否有理由？金額分別為何？
五、得心證之理由：
（一）原告就本件訴訟有當事人適格：按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺。次按系爭規約第9條第1項、第12條、第23條總結規定，為充裕共有部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交管理費及公共基金；共有部分及約定共有部分之修繕更新，由管理委員會為之；本規約未訂定者，以公寓大廈管理條例之規定行之（見司北調卷第16、17、19頁反面），而公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。而所謂管理，係包括保管、使用及收益。又依同條例第36條第1款、第2款、第11款規定，管理委員會之職務包括執行區分所有權人會議決議事項；共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良；共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。經查：原告於101年6月間成立（見前述不爭執事項（四）），並經臺北市政府同意備查，有原告之公寓大廈管理組織報備證明影本可憑（見本院卷一第33頁），其雖非本件訴訟標的法律關係之主體，但因就復德大樓之共用部分有管理權，復經系爭規約授權其管理使用，則其本於管理屋頂平台所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，其據以主張被告應將頂樓平台回復原狀或給付不當得利，尚無不合。
（二）被告李佳欣、詹麗珍並無占有系爭A增建物、系爭B增建物之合法權源：
1、按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。民法第799條第1、2、3項、第820條第1項前段分別定有明文。又依98年1月23日修正前之民法第820條第1項規定，除契約另有訂定外，共有物應由共有人共同管理之。而大樓頂樓平台為建築物之主要結構，係供作逃生避難之用，以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓各區分所有人之共有部分，縱未經登記，仍不失其共有之性質。共有人對於共有物之特定部分使用收益，仍須徵得其他共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，或於98年1月23日民法修正前經全體共有人協議，如不顧其他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。查復德大樓係地上12層及地下2層之建物，屬區分所有建物，依上開說明，復德大樓屋頂平台自屬全體區分所有權人之共有部分，任一區分所有權人本於其應有部分，均有權使用頂樓平台，未經其他共有人同意，任一共有人均不得為排他性之獨占使用，而妨礙其他住戶使用；如欲獨占使用，則須經徵得其他共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，或經分管協議，或有其他合法權源，始得為之，否則即屬無權占有。
2、再按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。查被告李佳欣、詹麗珍分別為復德大樓其中247號12樓之2、247號12樓之6之區分所有權人，系爭A增建物占有復德大樓頂樓平台如附圖一所示編號A1、A2、A3部分，面積分別為45、14、66平方公尺之主建物、雨遮、花園，系爭B增建物占有復德大樓頂樓平台如附圖一所示編號B1、B2部分，面積分別為34、10平方公尺主建物、雨遮，被告李佳欣就系爭A增建物有事實上處分權，被告詹麗珍就系爭B增建物有事實上處分權等情，為兩造所不爭執（見前述不爭執事項
（一）至（三）），並經本院於104年5月27日會同松山地政所至現場履勘屬實，有本院同日勘驗筆錄、現場照片及複丈成果圖即附圖一在卷可憑（見本院卷一第107頁正反面、第115至120頁），堪信為真實。被告李佳欣、詹麗珍既就系爭A增建物、系爭B增建物分別有事實上處分權，依前揭規定，其等自為占有人，並應就分別占有系爭A增建物、系爭B增建物之占有權源負舉證責任。至被告李佳欣固辯稱：系爭A增建物其中如附圖一所示A1部分，並未將鐵皮雨遮可供住戶自由進出之曬衣空間另行劃分，且伊有將鑰匙交付管理員，被告詹麗珍辯稱：系爭B增建物其中如附圖一所示B1部分，並未將眾人可通行之通道另行劃分云云，惟被告既不爭執其等分別為系爭A增建物、系爭B增建物之事實上處分權人，即有占有之事實，與是否有供眾人通行、晾曬衣物無涉，被告前揭辯解，容有誤會。
3、被告固抗辯：系爭A增建物、系爭B增建物早於72年間由復德大樓建商起造完成，斯時即已成立默示分管契約，共有人間實際劃定使用範圍，對各自占有管領之部分相互容忍已達30餘年，復德大樓其他區分所有權人顯有默示同意云云，並提出72年10月18日林務局農林航空測量所空照圖為證（見本院卷一第259頁），惟按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例參照）。易言之，沈默係單純之不作為，並非間接意思表示，除法律或契約規定外，原則上不生法律效果。查被告主張系爭A增建物、系爭B增建物早於72年間由復德大樓建商起造完成，斯時即已成立默示分管契約乙節，為原告所否認，且依本院向臺北市建築管理工程處調得復德大樓使用執照卷內照片，復德大樓頂樓平台於完工時並無系爭A增建物、系爭B增建物，況系爭A增建物、系爭B增建物縱確為復德大樓建商所興建，被告亦未舉證證明伊等或伊等之前手與復德大樓其餘區分所有權人確有分管協議存在，自難認復德大樓全體區分所有權人間對頂樓平台有分管契約存在；又現代都市生活忙碌，公寓大廈鄰居多屬陌生，多無管理組織，住戶共有權利意識淡薄，對於鄰居從事修繕、增建所產生之噪音，多予以容忍，而未注意及頂樓有增建情形，但此沈默係單純之不作為，並非以舉動或其他情事間接為意思表示，不生默示同意之法律效果。
4、被告又辯稱：兩造前於101年8月15日於臺北市議會市民服務中心協調後達成系爭A增建物由被告李佳欣使用、系爭B增建物由被告詹麗珍使用之合意，原告同意以系爭A增建物、系爭B增建物丈量後之面積作為管理費收取標準，被告並依前揭協調結果先行繳交101年7月至12月管理費，兩造復於102年3月23日復德大樓區分所有權人會議時，確認同意系爭A增建物、系爭B增建物存在並討論收取管理費之金額，最後以每坪60元之標準收取管理費，被告李佳欣每月應繳交515元，被告詹麗珍每月應繳交480元，伊等自此依決議繳交管理費，並溯及自101年7月起繳交，顯見區分所有權人就系爭A增建物、系爭B增建物之使用已成立默示之分管契約云云，並提出管理費收據及臺北市議會市民服務中心協調李佳欣君等陳情案會議紀錄（下稱系爭會議紀錄）為證（見司北調卷第37至38頁、第41至46頁、本院卷一第61至66頁），然觀諸系爭會議紀錄之記載，協調結論為：「（一）復德大樓管理委員會與住戶（陳情住戶，按即被告）業已達成共識，請實地勘查現場丈量後作為管理費收取之標準。（二）請案址12樓之2住戶李佳欣君將花台之側門鑰匙交予管委會保管，以應緊急之需。」，並未提及原告同意系爭A增建物、系爭B增建物由被告李佳欣、詹麗珍分管，且依使用者付費之觀念，不論其占有復德大樓頂樓平台是否有正當權源，本即應就占用復德大樓頂樓平台部分支付管理費等公共費用，自難認原告向渠等收取管理費即謂區分所有權人默示同意其占用復德大樓頂樓平台，故被告此部分辯解亦乏所據。
（三）原告依公寓大廈管理條例第9條第2、4項規定、民法第767條第1項中段規定請求被告李佳欣、詹麗珍分別將如附圖一所示編號A1、A2、A3部分，面積分別為45、14、66平方公尺之主建物、雨遮、花園；將如附圖一所示編號B1、B2部分，面積分別為34、10平方公尺主建物、雨遮拆除並回復原狀，有無理由？
1、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項固有明文。又民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內；權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院45年台上字第105號、71年台上字第737號判例意旨參照）。故權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可。是以，行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。
2、被告固辯稱：倘拆除系爭A增建物、系爭B增建物恐導致復德大樓漏水之風險，且除伊等以外之區分所有權人數十年來並無使用頂樓平台之習慣，拆除有害於伊等且對原告無益，原告提起本訴請求伊等拆除系爭A增建物及系爭B增建物，有權利濫用之情形云云。然復德大樓頂樓平台遭被告李佳欣、詹麗珍占用之面積分別為125及44平方公尺，面積非微，且原告有義務執行公寓大廈管理維護工作（公寓大廈管理條例第3條第8款參照），被告李佳欣、詹麗珍長期無權占有系爭A增建物、系爭B增建物，本即存在於遭全體區分所有權人請求拆除之風險，渠等對於系爭A增建物、系爭B增建物無法永久使用應有預見，且原告請求被告2人拆除回復原狀，係屬管委會合法權利之行使，至被告辯稱：系爭A增建物、系爭B增建物拆除後將導致漏水風險乙節，復未舉證證明，則原告依民法第767條之規定提起本件訴訟，係以維護所有權之圓滿行使為目的，核屬權利之正當行使，難認係以損害被告為目的，自無權利濫用可言，被告此部分辯解亦難採信。
3、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。被告既未能證明其有使用系爭A增建物、系爭B增建物之合法權源，原告提起本件訴訟復無權利濫用之情事，其依公寓大廈管理條例第9條第2、4項規定、民法第767條第1項中段規定，請求被告李佳欣、詹麗珍分別將系爭A增建物、系爭B增建物拆除，將頂樓平台回復如附圖二竣工圖之原狀，即屬有據，應予准許。
（四）原告依民法第179條規定請求被告2人返還自98年10月1日起至103年9月30日止之不當得利暨其遲延利息，及自103年10月1日起至回復原狀之日止按月給付不當得利是否有理由？金額為何？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。是原告請求被告2人分別給付系爭A增建物、系爭B增建物無權占有頂樓平台相當於租金之不當得利，自屬有據。
2、次按城市地方租用基地建築房屋之租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過土地申報總價年息10%為限。所謂土地之總價額，係指土地所有人依土地法申報之地價即法定地價，土地法施行法第25條定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。爰審酌復德大樓屬城市地方土地，鄰近台北小巨蛋、京華城、誠品生活松菸店等知名景點，附近商家林立、生活機能便利，距離捷運南京三民站步行約10至15分鐘，然現均無人居住，屋頂平台另設置有電信基地台等情，有google地圖列印資料及現場基地台照片在卷（見本院卷一第267頁、第157至160頁），應認以復德大樓坐落土地申報地價5%作為計算本件不當得利之基礎為適當。原告雖主張：不當得利之計算應以實際租金行情為基礎，並提出內政部不動產資訊平台查詢列印資料為證（見本院卷一第217頁），惟原告前揭主張欠缺法律依據，即難採信。
3、雖被告辯稱：系爭A增建物、系爭B增建物主建物部分有供全體住戶自由進出，非由被告單獨使用、收益，顯無不當得利云云，惟查被告李佳欣、詹麗珍分別為系爭A增建物、系爭B增建物之事實上處分權人，即為占有人，渠等未舉證證明有合法占有之權源，自屬無權占用，況被告李佳欣、詹麗珍既應拆除系爭A增建物、系爭B增建物，當然亦應給付將頂樓平台回復原狀前相當於租金之不當得利，是被告此部分所辯，不足採信。
4、綜上，原告依民法第179條規定，請求被告分別給付自98年10月1日起至103年9月30日止之不當得利於365,769元、128,766元之範圍內，及自103年10月1日起至回復原狀之日止被告李佳欣應按月給付原告於6,110元、被告詹麗珍應按月給付原告於2,151元之範圍內之不當得利為有理由（計算式詳如附表）。逾此範圍，則為無理由。
六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為同法第203條所明定。本件原告起訴請求被告給付自98年10月1日起至103年9月30日止之不當得利，為無確定期限、無從另為約定利率之債務，而本件起訴狀繕本於103年10月30日寄存送達被告李佳欣（見司北調卷第23頁），依民事訴訟法第138條第2項規定，應於000年00月0日生合法送達之效力，被告詹麗珍於103年10月28日收受起訴狀繕本（見司北調卷第24頁），是原告自得依前述規定請求被告李佳欣給付自103年11月10日起至清償日止，被告詹麗珍自103年10月29日起至清償日止，均按週年利率5﹪計算之法定遲延利息。
七、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第9條第2、4項規定、民法第767條第1項中段規定，請求被告李佳欣、詹麗珍分別將如附圖一所示編號A1、A2、A3部分，面積分別為45、14、66平方公尺之主建物、雨遮、花園；將如附圖一所示編號B1、B2部分，面積分別為34、10平方公尺主建物、雨遮拆除並回復如附圖二所示竣工平面圖之原狀，及依民法第179條規定，請求被告分別給付如主文第3至4項所示金額，均為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
八、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告逾前揭准許外之請求，既為無理由而駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本件判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 9 日
民事第三庭 法 官 方祥鴻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 9 日
書記官 黃文誼附表：
被告李佳欣部分：
┌──┬──────┬───┬─────────┬────────────────────┐│附圖│建物用途 │占用面│申報地價 │不當得利 ││編號│ │積（單├────┬────┼──────┬──────┬──────┤│ │ │位：平│98年度（│99年至 │98年10月1日 │99年至103年 │103年10月1日││ │ │方公尺│單位：元│103年（ │至12月31日 │9月30日（每 │起至返還日止││ │ │） │／平方公│同左） │（每月／共3 │月／共57個月│（每月） ││ │ │ │尺） │ │個月） │） │ │├──┼──────┼───┼────┼────┼──────┼──────┼──────┤│A1 │A部分主建物 │45 │134,382 │140,776 │134382×125 │140776×125 │140776×125 │├──┼──────┼───┤ │ │×0.05÷12÷│×0.05÷12÷│×0.05×12÷││A2 │A部分雨遮 │14 │ │ │12=5832.55，│12=6110.06，│12=6110.06 │├──┼──────┼───┤ │ │5833×3= │6110×57= │ ││A3 │A部分花園 │66 │ │ │17499 │348270 │ │├──┴──────┼───┼────┴────┴──────┴──────┴──────┤│占用面積總 │125 │已發生之不當得利：17,499元+348,270元=365,769元 │├──┬──────┴───┴──────────────────────────────┤│ 備 │一、申報地價依據：臺北市○○區○○段○○段000地號土地地價第一類謄本，即本院卷一第 ││ 註 │ 231頁 ││ │二、小數點以下均四捨五入。 │└──┴─────────────────────────────────────────┘被告詹麗珍部分：
┌──┬──────┬───┬─────────┬────────────────────┐│附圖│建物用途 │占用面│申報地價 │不當得利 ││編號│ │積（單├────┬────┼──────┬──────┬──────┤│ │ │位：平│98年度（│99年至 │98年10月1日 │99年至103年 │103年10月1日││ │ │方公尺│單位：元│103年（ │至12月31日 │9月30日（每 │起至返還日止││ │ │） │／平方公│同左） │（每月／共3 │月／共57個月│（每月） ││ │ │ │尺） │ │個月） │） │ │├──┼──────┼───┼────┼────┼──────┼──────┼──────┤│B1 │B部分主建物 │34 │134,382 │140,776 │134382×44×│140776×44×│140776×44×││ │ │ │ │ │0.05÷12÷12│0.05÷12÷12│0.05×12÷12│├──┼──────┼───┤ │ │=2053.05， │=2150.74 │=2150.74 ││B2 │B部分雨遮 │10 │ │ │2053×3= │2151×57= │ ││ │ │ │ │ │6159 │122607 │ │├──┴──────┼───┼────┴────┴──────┴──────┴──────┤│占用面積總 │44 │已發生之不當得利：6,159元+122,607元=128,766元 │├──┬──────┴───┴──────────────────────────────┤│ 備 │一、申報地價依據：臺北市○○區○○段○○段000地號土地地價第一類謄本，即本院卷一第 ││ 註 │ 231頁 ││ │二、小數點以下均四捨五入。 │└──┴─────────────────────────────────────────┘