臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第4909號原 告 簡金英訴訟代理人 徐嘉明律師被 告 朱陳春田訴訟代理人 劉明益律師
李志雄律師被 告 第一房屋仲介有限公司法定代理人 王國添訴訟代理人 鄭森元被 告 王伯祿
廖克強郭孟渝上列當事人間請求減少價金事件，本院於中華民國104年9月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。查，本件原告起訴時，當事人僅列原告簡金英及被告朱陳春田、第一房屋仲介有限公司，原聲明為：㈠被告朱陳春田應給付原告新臺幣（下同）2,745,000元，暨自本書狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息。㈡被告第一房屋仲介有限公司應給付原告549,000元，暨自本書狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息；並應自民國103年8月1日起至臺北市○○區○○○路○段○○○號3樓之房屋出租予第三人止，按月給付原告42,000元。嗣於104年6月4日具狀追加王伯祿、廖克強、郭孟渝為被告。再於104年9月11日具狀更正訴之聲明為：㈠被告朱陳春田應給付原告2,801,040元，及自103年11月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告第一房屋仲介有限公司、王伯祿、廖克強、郭孟渝應連帶給付原告549,000元，及自103年11月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並應自103年8月1日起至臺北市○○區○○○路○段○○○號3樓之房屋出租予第三人止，按月連帶給付原告42,000元。被告朱陳春田及王伯祿、廖克強、郭孟渝雖均不同意為追加，然原告所為，係基於同一基礎事實追加被告並擴張訴之聲明，依前揭規定，自應准許，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠原告向被告朱陳春田購買門牌號碼為臺北市○○區○○○路
○段○○○號3樓之房屋及其坐落之基地（下稱系爭房屋），並已付清買賣價金27,450,000元（下稱系爭買賣），詎系爭房屋於103年7月14日點交後，原告欲進行裝潢時，經裝潢公司告知系爭房屋有傾斜之瑕疵，原告遂委請土木技師測量，測量結果發現系爭房屋南北向傾斜率為1 /110、東西向傾斜率為1/240，顯有瑕疵，依雙方及被告第一房屋仲介有限公司（下稱第一房仲）於103年7月14日簽訂之協議書（下稱系爭協議書）第5條後段約定：「倘嗣後系爭房地有一般通常檢查不能發現之瑕疵，甲方應即通知乙方修補瑕疵，乙方同意依民法相關規定負責處理。」，原告先發律師函催告被告朱陳春田修補瑕疵，未獲被告朱陳春田正面回應，原告又發律師函向被告朱陳春田為解約之意思表示，現原告決定僅向被告朱陳春田主張減價，並以103年11月12日民事起訴狀之送達為減價之意思表示通知，依法向被告朱陳春田請求減少買賣價金。
㈡又，倘若原告知悉系爭房屋存在傾斜之重大瑕疵，即不會同
意買受系爭房屋。被告第一房仲、第一房仲之店長即被告王伯祿、仲介即被告廖克強、仲介即被告郭孟渝身為專業之受任人，並於系爭買賣中向原告收取買賣價金2%即549,000元之高額報酬，卻違反善良管理人注意義務，自102年12月31日原告與被告朱陳春田簽約至原約定點交之日即103年6月30日，乃至於實際點交之日即103年7月14日，期間至少長達半年，均未注意亦未告知原告系爭房屋有前述傾斜之瑕疵，且原告發現系爭房屋有傾斜等瑕疵後，曾請被告第一房仲處理，惟被告第一房仲、王伯祿、廖克強、郭孟渝均未有任何具體作為，原告並因此迄今未能按原定計畫將系爭房屋出租第三人使用收益，被告第一房仲、王伯祿、廖克強、郭孟渝亦均未依雙方於103年1月6日簽訂之承諾書（下稱系爭承諾書）之約定協助出租系爭房屋，被告第一房仲、王伯祿、廖克強、郭孟渝依系爭承諾書之約定均應負損害賠償責任。為此，爰對被告朱陳春田依民法第359條、第179條及第182條第2項之規定；對被告第一房仲、王伯祿、廖克強、郭孟渝依民法第544條、第184條第1項、第188條第1項之規定及系爭承諾書之約定，提起本件訴訟。
㈢聲明：
1.被告朱陳春田應給付原告2,801,040元，及自103年11月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
2.被告第一房仲、王伯祿、廖克強、郭孟渝應連帶給付原告549,000元，及自103年11月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並應自103年8月1日起至臺北市○○區○○○路○段○○○號3樓之房屋出租予第三人止，按月連帶給付原告42,000元。
3.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告朱陳春田辯稱：原告從未通知被告朱陳春田其就系爭房
屋有委託土木技師測量，被告完全未參與，且測量方法是否符合專業、客觀、公正，尚非無疑。又，被告居住於系爭房屋41餘年，從未發現有頃斜之情事，原告簽約前看系爭房屋數次亦未發現頃斜，被告朱陳春田並無任何隱瞞，雙方嗣簽訂契約並載明約定「滲漏水共一處，位置在面臨馬路外牆，含房屋物之瑕疵皆由買方自行處理」，系爭房屋樑柱無任何裂痕、結構無安全虞慮得正常居住使用，同棟及相連鄰棟住戶現均仍繼續居住使用中且使用情形均屬無恙。縱認系爭房屋存在傾斜情事，亦屬長期使用之自然耗損，程度尚稱輕微並未達減少房屋價值或效用之重要程度，依民法第354條第1項但書之規定，不得視為瑕疵，況雙方於洽商交易價格時應已將上述情形列入考量，且103年7月14日實際完成系爭房屋點交時，原告亦未感覺系爭房屋傾斜，原告所提評估報告書（下稱系爭評估報告書）亦記載「目前在正常使用情況下並無安全上顧慮」等語，又記載「會勘日期為10 3年8月5日」、「標的物已裝潢」，不能排除傾斜係發生於000年0月00日系爭房屋點交後。再者，系爭協議書第5條前段亦記載：「雙方確認系爭房屋無其他瑕疵存在」，至第5條後段之約定係僅指海砂屋(混泥土含氯量 )之瑕疵，因當時混泥土含氯量鑑定尚未完成，故保留此項瑕疵擔保責任。另，系爭房屋基地現進行都市更新重建計畫中，潛在價值遠大於現有利益為原告所明知並因此購買，然原告卻違反誠信原則，於訂約後藉漏水、頃斜等事由多次委託律師寄發律師函予被告朱陳春田，函中忽主張解除契約，忽又主張減少價金，使被告朱陳春田精神上受到莫大困擾，被告朱陳春田曾釋出善意願以協商方式解決，原告卻執意提起訴訟等語置辯。
㈡被告第一房屋仲介有限公司、王伯祿、廖克強、郭孟渝均辯
稱：被告第一房仲等向原告收取仲介服務報酬係依據民法第568條之規定及雙方簽訂之確認書（下稱系爭確認書）之約定，至協調買賣雙方就約定事項與屋況瑕疵整理乃仲介於完成居間收取報酬後爭取客戶認同之服務。本件被告第一房仲等在與賣方即被告朱陳春田簽訂委託銷售契約書中，就房地現況有詢問被告朱陳春田系爭房屋現況與瑕疵部分並標註於「房地產標的現況說明書」，該現況說明書並無註明房屋傾斜瑕疵，且被告朱陳春田表示長年居住於系爭房屋並無感覺房屋有傾斜之情形，傾斜瑕疵非經專業人士鑑定及精密儀器測量否則無法判定，仲介經一般注意與檢查亦不能發現，原告亦於交屋後做傾斜檢測始發現有傾斜瑕疵，被告第一房仲等於鑑定前不知有傾斜瑕疵，自無法事前通知原告。又，被告第一房仲等自原告與被告朱陳春田簽訂買賣契約完成居間仲介後，於辦理過戶手續期間仍持續就屋況漏水等瑕疵協調，三方簽訂之系爭協議書中有註明被告第一房仲補貼原告42,000元、被告朱陳春田負擔100,000元修繕漏水等費用，且確認系爭房屋無其他瑕疵存在，交屋後原告自行鑑定有傾斜，被告第一房仲等受告知後亦協助被告朱陳春田與原告至原告律師處協調，並無推諉消極及隱瞞重大瑕疵之情事。再者，交屋當日原告與被告第一房仲及承辦人員約定待漏水部分修繕完畢與整理完屋況後，再委由被告第一房仲出租，惟隨即因原告檢測系爭房屋傾斜瑕疵與被告朱陳春田協調未果而進入訴訟程序，原告未完成房屋修繕亦未與被告第一房仲等確認出租條件並正式委託，實無完成委託出租程序，並非被告第一房仲等不履行約定等語置辯。
㈢均聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：㈠原告與被告朱陳春田於102年12月31日就臺北市○○區○○
○路○段○○○號3樓之房屋簽立不動產買賣契約書，買賣價金27,450,000元，原告已付清價款。於103年7月14日完成點交房屋。
㈡102年12月31日原告與被告朱陳春田簽立「房地產標的現況
說明書」，在「項次13.建築改良物是否有滲漏水情形」項下載明「有」，「滲漏水:共1處，位置在面馬路外牆含房屋物之瑕疵均由買方負擔」；惟系爭房屋於103年7月14日點交時發現有另兩處滲漏水處，協議由賣方負擔。
㈢103年7月14日原告與被告朱陳春田簽署「協議書」，第5條
約定「除上開第一條兩項須修補之瑕疵外，雙方確認系爭房屋無其他瑕疵存在，倘嗣後系爭房屋有依通常檢查不能發現之瑕疵，甲方應即通知乙方修補瑕疵，乙方同意依民法相關規定處理。」。
㈣原告於103年8月28日發函表示依土木技師蘇國樑鑑定結果系
爭房屋有傾斜；被告朱陳春田於103年9月5日發函否認有傾斜情事。
㈤臺北市建築師公會104年5月6日鑑定報告書，結論為系爭房
屋確有西向傾斜現象，室內及室外傾斜率平均值為1/ 467；亦確有南向傾斜現象，室內及室外傾斜率平均值為1/153。
㈥社團法人台北市不動產估價師公會104年8月19日不動產估價
報告書，系爭房屋於102年12月31日正常情況價值為25,627,080元、瑕疵價值減損為2,801,040元(比例10.93%)、瑕疵情況價值為22,826,040元。
㈦原告與被告第一房仲於103年1月6日簽立「承諾書」，約定
被告第一房仲承諾於系爭房屋所有權變更為原告後，即盡速處理出租事宜；系爭房屋於103年6月16日登記移轉所有權予原告。
㈧系爭房屋於62年興建完成，為已使用40餘年之中古屋，確定可安全居住使用。
四、得心證之理由本件原告基於物之瑕疵、侵權行為及系爭承諾書之法律關係，起訴請求被告負賠償責任，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：㈠系爭房屋之傾斜是否於103年7月14日完成點交時即已存在、被告朱陳春田應否就系爭房屋之傾斜負瑕疵擔保責任及應減少價金之金額、系爭房屋之傾斜是否有造成價值上減損；㈡被告第一房仲及被告王伯祿、廖克強、郭孟渝受任處理系爭房屋之買賣事宜是否有過失及應否負賠償責任及金額；㈢，被告第一房仲及被告王伯祿、廖克強、郭孟渝應否依系爭承諾書連帶負賠償責任。以下析述之。
㈠、被告朱陳春田無庸對於系爭房屋傾斜負損害賠償責任⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條定有明文。是前開所謂之「瑕疵」，乃指物之通常效用、契約預定效用，或其經濟價值之減少或滅失而言，且如其減少之程度無關重要者，亦不得視為瑕疵。次按依一般經驗法則及社會常情判斷，中古房屋因長期居住使用及氣候、地層變動（例如地震、鄰地開挖建築等），屋體難免有破損、傾斜之現象，其價格即因此折舊而遠低於新建房屋，此應為房屋買賣之當事人所明知。是中古房屋倘仍可居住使用，即已具備其通常效用；縱有屋體破損、些微傾斜現象，惟買賣雙方於洽商價格時應已列入考量，即屬於減損程度無關重要，自不能認為係減少房屋價值或買賣契約預定效用之瑕疵，亦不能認為出賣人未依債之本旨提出給付。⒉經查原告主張系爭房屋有傾斜，有外放之臺北市建築師公
會104年5月6日鑑定報告書可參，結論為系爭房屋確有西向傾斜現象，室內及室外傾斜率平均值為1/467；亦確有南向傾斜現象，室內及室外傾斜率平均值為1/153，且為兩造所不爭執，堪信屬實。被告雖爭執上開數值並非真正斜率且數據不精確（見本院卷第203至204頁），惟經鑑定人說明其所有測量點均已考慮現場環境、阻礙物、可取用性、代表性，並與所有在場人確認及查驗測量過程，測量時每一鏡頭都給當事人看過確認無意見。系爭房屋室內部分因裝修材及泥水等因素誤差皆算正常，因此室內水平取多數點、室內垂直則選定長向的南北側各1支具代表性之結構住測點，加以判斷以取平均傾斜率，室外部分礙於無法進入各居室量測樓層高度，而係以四向結構柱與陽台加以判斷，傾斜律並無推算未臻符合實際之情事，有臺北市建築師公會104年7月2日104（十七）鑑字第0208號函及所附附件之說明附卷可參（見本院卷第147至151頁），是被告就此之爭執尚屬無據。而兩造於103年7月14日實際點交後至104年3月23日鑑定前，系爭房屋所在地區並未發生重大地震，為眾所周知之事實；且兩造並未主張系爭房屋於該段期間毗鄰土地有何整建開挖情事。故被告雖爭執傾斜是否於103年7月14日點交時是否存在，然並未舉證以實其說，故難認其爭執有何可採，系爭房屋存有傾斜情形，且係於103年7月14日前即已存在等情，堪以認定。⒊惟系爭房屋於62年2月15日辦理第一次所有權登記，登記
所有權人為原告，有建物登記第二類謄本附卷可稽（見本院卷第70頁），足見兩造於締約當時，系爭房屋房齡已逾41年，屬於中古房屋。又系爭房屋於103年7月14日點交時，因發現有大門與浴室間之區域及臥室靠外牆冷氣孔下方均有漏水區域，原告、被告朱陳春田、被告第一房仲遂另行簽定系爭協議書以為處理，至於系爭房屋之傾斜情形則未被發現，足認經點交日之檢查後，仍未發現有何傾斜之情形。又系爭房屋屬於連棟式建築第3層，整棟樓高4層，橫排左右各有10餘間房屋相連，仍有其他住戶居住使用或開設商店，此有外放之臺北市建築師公會及社團法人台北市不動產估價師公會生耕不動產估價師事務所分別出具之系爭報告書及不動產估價報告書所附照片可參，兩造對此部分亦無爭執。堪認系爭房屋已屬老舊，其些微傾斜現象並非目視即可發現，且並不影響居住使用而仍為其他住戶所使用而無異狀，未有原告所稱系爭房屋傾斜達於影響日常生活起居，從而應認為其雖有傾斜現象，但程度尚稱輕微，且未達減少房屋價值或效用之重要程度。且原告自認係因欲裝潢系爭房屋時，經裝潢公司告知系爭房屋有傾斜之瑕疵，原告又委請土木技師鑑定始知悉系爭房屋有傾斜情形，有原告起訴狀及蘇國樑土木技師事務所出具之103年8月7日現況勘查評估報告書在卷可參（分見本院卷第3頁、第16至25頁），可證系爭房屋之傾斜情形確實並非一般人所得感受及查覺，而須由具備相關專業者始得知悉。
參以蘇國樑土木技師事務所出具之103年8月7日現況勘查評估報告書亦認為系爭房屋並無將用途移作他用，仍為住宅用，目前在正常使用情況下，並無安全上之顧慮等語（見本院卷第20頁），以及系爭房屋層經歷過921大地震、331大地震、系爭房屋所在之忠孝東路5段曾有捷運工程開挖地下道與車站站體，系爭房屋位於永春站3號出口，為眾所周知之事實，況系爭房屋也從未被臺北市政府認定為危險建築物等情，足證系爭房屋之傾斜實質上並不影響結構安全。而原告既然已經勘查系爭房屋，且知悉上情，仍決定購買，足見系爭房屋當時之結構安全，已由原告確認無慮。益證系爭房屋縱有傾斜，亦不影響結構安全，且具通常效用，被告已依債之本旨而為給付。被告朱陳春田無庸對於系爭房屋傾斜負損害賠償責任。而系爭協議書第5條亦係記載點交後有依通常檢查不能發現之瑕疵，原告應即通知被告朱陳春田修補，被告朱陳春田同意依民法相關規並負責處理，是系爭房屋之傾斜既然未達減少房屋價值或效用之重要程度，則被告依民法第354條之規定，無須為任何處理，亦與系爭協議書第5條之約定相符。故原告主張並無理由。
㈡、被告第一房仲、王伯祿、廖克強、郭孟渝無須負相當於委任報酬之賠償責任系爭房屋之傾斜情形並非目視可得發現，不影響結構安全且具通常效用，原告對於台北市○○○路○段捷運站旁、經歷過921及331大地震而屋齡41年之老舊系爭房屋，且經原告親自檢視而點交等情，已如前述，此部分既非影響系爭房屋效用之瑕疵，也不是一般人以肉眼或憑感覺可以察覺之傾斜，況系爭房屋本即係供人居住使用，故原告與被告第一房仲、王伯祿、廖克強、郭孟渝並無違反任何注意義務可言，原告主張並無理由。
㈢、被告第一房仲、王伯祿、廖克強、郭孟渝無須依系爭承諾書連帶負賠償責任原告與被告第一房仲於103年1月6日簽立承諾書，約定被告第一房仲承諾於系爭房屋所有權變更為原告後，即盡速處理出租事宜；系爭房屋於103年6月16日登記移轉所有權予原告，固為兩造不爭執之事項。惟查，系爭房屋於103年7月14日點交時，因發現有大門與浴室間之區域及臥室靠外牆冷氣孔下方均有漏水區域，原告、被告朱陳春田、被告第一房仲遂另行簽定系爭協議書以為處理，約定由被告出陳春田負擔修繕漏水區域費用，由原告修繕。交屋當日原告與被告承辦人員約定待漏水部分修繕完畢與整理完屋況再開始委由被告第一房仲出租，隨即因原告檢測系爭房屋傾斜瑕疵與被告朱陳春田協調未果而有本件訴訟。系爭承諾書既係記載儘速處理出租事宜，不收取出租之服務費，則仍有待原告正式委任被告第一房仲進行出租事宜，雙方敘明出租之條件、金額等必要條件，被告第一房仲始得依原告之指示協助出租，且系爭房屋並未完成漏水修繕等屋況之整理，被告第一房仲如何能在未取得原告同意之下，擅自將系爭房屋予以出租。又查，原告於103年8月初經由蘇國樑土木技師事務所勘查後知悉系爭房屋有傾斜情形，便先後以律師函通知被告朱陳春田請求應修補一切瑕疵及填補損害（見本院卷第26至29頁）以及解除契約（見本院卷第30至32頁），亦足證原告主觀上已無將系爭房屋予以出租之意思，隨後即於103年11月12日向本院遞狀提起本件訴訟，仍無任何完成系爭房屋修繕、委任出租之行為，以利被告第一房仲履行系爭承諾書所負義務，難認被告第一房仲須負任何責任。且系爭承諾書係由原告與被告第一房仲簽名，故系爭承諾書之法律關係並不存在於原告與被告王伯祿、廖克強、郭孟渝之間，原告以系爭承諾書請求被告王伯祿、廖克強、郭孟渝負賠償之責，亦屬無據。系爭協議書第2條雖約定因遲延點交，自103年7月1日起至7月31日止，被告朱陳春田應補貼原告42,000元作為相當於租金之賠償，並由被告第一房仲負擔，有系爭協議書附卷可參（見本院卷第34頁）。惟該條約定已明示係補貼遲延點交之損害，且係原告與被告朱陳春田及被告第一房仲專就點交時所發現之瑕疵情形與遲延點交而對於102年12月31日之不動產買賣契約書所另行簽訂之協議書，尚非原告與被告第一房仲就系爭房屋之出租所另行訂定之條件，兩者性質迥異，原告逕以系爭協議書之42,000元作為請求之基礎與租金認定標準，顯屬無據。
㈣、綜上，原告對被告朱陳春田依民法第359條、第179條及第182條第2項之規定；對被告第一房仲、王伯祿、廖克強、郭孟渝依民法第544條、第184條第1項、第188條第1項之規定及系爭承諾書之約定，請求被告朱陳春田應給付原告2,801,040元及自103年11月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息。請求被告第一房仲、王伯祿、廖克強、郭孟渝應連帶給付原告549,000元，及自103年11月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並應自103年8月1日起至臺北市○○區○○○路○段○○○號3樓之房屋出租予第三人止，按月連帶給付原告42,000元，為無理由，應予駁回。
五、假執行之宣告：本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。
六、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 23 日
民事第八庭 法 官 郭銘禮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 23 日
書記官 徐明鈺