臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第4063號原 告 李幸美訴訟代理人 劉建成律師複代理人 林暘鈞律師被 告 林沂稼訴訟代理人 李明海律師複代理人 梁雨安律師
洪敏修上列當事人間債務人異議之訴等事件，本院於民國一百零四年八月二十六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認本院一Ｏ三年度司票字第一四八八二號民事裁定所載原告於民國一Ｏ一年七月二日所簽發之本票內載憑票交付被告新臺幣參佰伍拾萬元，及自民國一Ｏ三年八月十五日起至清償日止，按年息百分之六計算之利息之本票債權不存在。
本院一Ｏ三年度司執字第一一三二三一號強制執行事件所為之強制執行程序應予撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。而所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，最高法院42年台上字第1031號、52年台上字第1237號、52年台上字第1240號判例參照。查原告主張被告執有其所簽發之民國一Ｏ一年七月二日所簽發之本票內載憑票交付被告新臺幣350萬元及自民國一Ｏ三年八月十五日起至清償日止，按年息百分之六計算之利息之本票債權已經消滅，故認系爭本票債權不存在，為被告所否認，則兩造間就系爭本票債權是否存在，對於原告而言，其法律地位有受侵害之虞，且此危險得以確認判決除去之，故原告提起本件確認之訴，即具有確認利益，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：
（一）原告日前接奉台灣台北地方法院103年度司票字第14822號民事裁定（下稱系爭本票裁定，本院卷第6頁），被告以其持有原告名義之票載金額新臺幣（下同）350萬元、發票日為民國101年7月2日、到期日為103年8月15日、付款地未載、利息未約定，免除作成拒絕證書之本票1紙（下稱系爭本票），向本院聲請裁定准予強制執行，嗣並以該裁定聲請強制執行原告之財產（本院卷第7至9頁）。惟原告並未積欠被告350萬元之債務，被告竟持系爭本票聲請法院裁定後強制執行原告之財產，爰併以系爭本票原因關係債權不存在為由，起訴請求確認系爭本票債權不存在。執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生者債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴。強制執行法第14條第2項定有明文。本件系爭本票之債權不存在已如前述，於其債權不存在範圍內，系爭本票裁定執行名義即失所附麗，應予撤銷。為此，依強制執行法第14條第2項、規定，提起本件訴訟。並聲明：1、確認台灣台北地方法院103年度司票字第14882號民事裁定所載原告於101年7月2日簽發之本票內載憑票交付被告350萬元及自103年8月15日起至清償日止按年息百分之6計算之利息之本票債權不存在。2、台灣台北地方法院103年度司執字第113231號強制執行程序應予撤銷。
（二）對被告抗辯之陳述：
1、原告於101年7月2日向被告承租台中市○區○○路○段00巷00號房屋一棟（下稱系爭房屋），簽訂不動產租賃契約書（本院卷第42至47頁，下稱原租約）。被告於簽訂原租約時已收受100萬元保證金支票（本院卷第43、46頁），該100萬元保證金支票並已屆期經被告提示兌現。系爭房屋於102年5月間遭台中市政府都市發展局張貼違章建築限期改善（自行拆除）通知書（本院卷第48頁），該通知書記載系爭房屋屋後及屋頂（六樓）屬違章建築，原告乃於102年6月5日發函催告被告於函到7日內改善上述違章建築，被告於102年6月6日收受該函（本院卷第49至51頁），惟被告並未改善上述違章建築，原告再於102年6月18日發函終止原租約，被告於102年6月19日收受該函（本院卷第52至54頁）。原告之代理人李慎廣與被告之代理人即被告之先生於000年0月00日協議簽署約款（本院卷第24頁下方之手寫條款，原告主張為新租約，下稱新租約），原租約之保證金100萬元繼續沿用為新租約之保證金100萬元。原告並依該新租約支付每月25萬元（年租金300萬元）之租金予被告至103年8月15日【原告主張103年8月15日至同年9月15日（或16日點交房屋前）之租金由保證金扣抵，詳後述】。被告於103年8月6日委由律師發函給原告，表示「…函告台端於函到七日內給付所欠之租金…逾期將終止租約並請求一切損害賠償。」，原告於同年月7日收到該函（本院卷第55、56頁）。被告復於103年8月18日委由律師發函（該函日期誤寫為103年8月6日）給原告，表示「…核台端欠繳租金之行為…本人乃依系爭契約第七條第五款…而為終止系爭契約…並依系爭租約第六條…以系爭契約業經終止而期滿，且台端未於租金未兌現日起10日內搬遷完畢並將房屋交還予本人為由，向台端請求給付一百萬元之違約金…。」，原告於同年月19日收到該函（本院卷第57、58頁）。被告於103年6月間委由李明海律師通知原告之代理人李慎廣開立103年8月16日以後之租金支票，李慎廣隨後於103年6月下旬間向李明海律師表示基於補習學生居住安全考量，原告只能承租合法建物，在被告未解決系爭房屋違章建築問題以前，考慮不再續租，不同意再開立租金支票，李明海律師回覆稱被告不同意原告之要求。103年7月間被告之先生代理被告打電話給李慎廣時，李慎廣再次代理原告向其重申上述於103年6月下旬間向李明海律師表達之意思，且表明原告有交保證金100萬元可抵租金，不須立即續開租金支票，但被告仍拒絕原告之要求。原告遂於103年8月22日發函予被告，催告被告於函到7日內改善系爭房屋屋後及六樓之違章建築情形，另表明103年8月15日以後之租金，請被告先行改善上述系爭房屋違章建築瑕疵情形，被告亦可由保證金100萬元中扣抵，被告於103年8月23日收到該函（本院卷第59至63頁）。被告於收到上述證物9之函後，並未改善上述違章建築，原告於103年9月12日發函表示於103年9月15日終止租約，並請被告於103年9月16日出面會同辦理系爭房屋交還事宜，被告於103年9月13日收受該函（本院卷第64、65頁）。兩造之代理人於103年9月16日會同辦理系爭房屋交還事宜，並簽署點交確認書（本院卷第66頁），原告已於103年9月16日於系爭房屋遷出並將系爭房屋點交返還被告。
2、系爭本票之原因關係債權不存在：⑴系爭本票為原租約第三年（103年8月15日至104年8月15日
間）之租金擔保本票：按原租約第三條第1項約定：「租金：第一年新台幣參佰萬元正（由乙方開立之支票支付予甲方）。第二年新台幣參佰貳拾伍萬元正（由乙方開立擔保本票予甲方）。第三年新台幣參佰伍拾萬元正（由乙方開立擔保本票予甲方）。第四年新台幣參佰柒拾伍萬元正（由乙方開立擔保本票予甲方）。」（本院卷第43頁），該租約後方並附有發票日均為101年7月2日（原租約簽立日），面額各為325萬元、350萬元、375萬元，到期日各為102年8月15日、103年8月15日、104年8月15日之本票3紙（本院卷第47頁），系爭本票即為上開3張本票中之第2張，，足證系爭本票為原租約第三年（103年8月15日至104年8月15日間）之租金擔保本票，兩造間租金以外之債權債務糾紛均非系爭本票擔保之範圍。被告主張系爭本票為擔保履約（包括租金、違約金、債務不履行損害賠償等）之用，除原租約第三年租金部分外，均顯無理由。
⑵兩造於102年7月26日訂立新租約後，系爭本票之原因關係
債權已不存在：原告之代理人李慎廣與被告之代理人即被告之先生於000年0月00日協議簽署約款：「102年7月26日修改契約如下：1.第二年租金三百萬元，第三、四年租金三百壹拾萬元。2.甲方承諾，承租物如因違建遭拆除，願賠付壹佰萬元正。3.雙方欲另訂新約於一個月內簽訂。」（本院卷第24頁下方之手寫條款），原租約既經兩造代理人於102年7月26日重新議定租金，且兩造代理人亦於當日約定一個月內重新簽訂新約，足見兩造已於102年7月26日訂立新租約，原租約已終止，則原租約第三年租金之債權即無由發生，為擔保原租約第三年租金之系爭本票原因關係債權自已不存在。
⑶原告並未積欠被告租金，無論前述兩造代理人於102年7月
26日協議簽署之約款為新租約或原租約之更改，系爭本票債權均不存在：原告已依新租約支付102年8月15日至103年8月15日間每月25萬元（年租金300萬元）之租金予被告。新租約係沿用原租約100萬元保證金（若認為新租約僅為原租約之更改，原租約100萬元之保證金更應繼續沿用），按土地法第98條第1項規定：「以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部。」，同法第99條第1、2項規定：「前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。」，次按「…土地法第九十八條之擔保金額，不得超過二個月房屋租金之總額；已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人『得』以超過之部分抵付房租，同法第九十九條定有明文。所謂『抵付』，雖屬抵銷性質，仍待承租人以意思表示為之。但依民法第三百三十五條第一項規定，承租人為抵銷之意思表示後，其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅(最高法院95年度台上字第569號裁判要旨參照)，上述系爭房屋租約之100萬元保證金，扣除兩個月租金516,666元【( 310/12) X2】，其餘額483,334元，依上開土地法第99條第2項規定，得用以抵付系爭房屋之租金。系爭房屋103年8月16日至同年9月15日（或16日點交房屋前）之租金258,333元，原告之代理人李慎廣於103年7月間已向被告之代理人即被告之先生口頭表示由保證金100萬元中扣抵，原告並於103年8月22日發函予被告，表明103年8月15日以後之租金，可由保證金100萬元中扣抵，被告於103年8月23日收到該函（本院卷第59至63頁），按前揭最高法院95年度台上字第569號裁判要旨，系爭房屋103年8月16日至同年9月15日（或16日點交房屋前）之租金債務，已溯及於103年8月16日消滅，原告並未積欠被告租金，無論前述兩造代理人於102年7月26日協議簽署之約款為新租約或原租約之更改，系爭本票債權均不存在。
3、兩造間台灣台中地方法院103年度中簡字第2655號判決（下稱另案判決）雖認為原告應賠償被告裝潢費1,360,800元加租金284,166元，扣抵保證金100萬元，原告應賠償被告644,966元（本院卷第126頁倒數7至12行，原告已提起上訴），惟依該另案判決認定：「…被告租金每月為二十五萬八千三百三十三元（計算式：775000÷3＝258333，元以下四捨五入）二個月租金為五十一萬六千六百六十六元（計算式：258333×2＝516666）揆諸前開說明，原告自應先以被告簽立系爭租約所繳納之一百萬元保證金為扣抵二個月租金後，如有積欠租金，始可定期催告被告繳納租金並終止租約，然系爭一百萬元顯已足抵被告所應繳之二個月之租金，是原告前開催告及終止租約亦與民法第四百四十條第一項、第二項規定不符，仍不生催告及終止租約之效力。」（本院卷第117頁17至25行)，原告自得主張以其保證金100萬元先行扣抵依該另案判決應給付之租金284,166元，再以扣抵後之保證金餘額715,834元（100萬-284166）扣抵裝潢費賠償1,360,800元，不足額644,966元，故該另案判決給付之644,966元為裝潢費賠償並非租金，該另案判決給付之644,966元自非本件系爭本票所擔保範圍（租金）之債務。何況，另案判決所認定系爭房屋103年8月16日至同年9月16日點交房屋前之租金284,166元，原告之代理人李慎廣於103年7月間已向被告之代理人即被告之先生口頭表示租金由保證金100萬元中扣抵（本院卷第218頁背面1至4行證人李慎廣之證述），原告並於103年8月22日發函予被告，表明103年8月15日以後之租金，可由保證金100萬元中扣抵，被告於103年8月23日收到該函（本院卷第59至63頁），按最高法院95年度台上字第569號裁判要旨（本院卷第282、283頁），另案判決認定應給付之系爭房屋103年8月16日至同年9月16日點交房屋前之租金284,166元債務，已溯及於103年8月16日消滅，原告已未積欠被告任何租金，系爭本票所擔保之284,166元租金債務確已消滅無疑。
4、至被告雖主張伊得另向原告請求給付100萬元違約金，系爭本票原因關係債務並未消滅云云。惟系爭本票為原租約第三年（103年8月15日至104年8月15日間）之租金擔保本票，兩造間租金以外之債權債務糾紛均非系爭本票擔保之範圍，已如前述，被告主張之違約金既非系爭本票擔保之範圍，則無論被告主張之上開100萬元違約金債務是否存在（原告否認該違約金債務存在），均不影響系爭本票擔保之債務已全部消滅之結論，被告上開主張仍無理由。
二、被告則抗辯以：
（一）原告係101年7月2日向被告承租坐落臺中市○區○○路○段00巷00號房屋供作學生宿舍之用所簽發系爭本票並交付予被告，以為擔保履約（包括租金、違約金、債務不履行損害賠償等）之用：查原告宣稱「系爭本票之簽名並非原告所簽，印文亦非原告所蓋，係屬偽造之本票」等語云云，惟原告係101年7月2日向被告承租坐落臺中市○區○○路○段00巷00號房屋供作學生宿舍之用所簽發系爭本票並交付予被告，以為擔保履約(包括租金、違約金、債務不履行損害賠償等)之用，有不動產租賃契約書可證（本院卷第22至27頁），是系爭本票之簽名與印章皆與不動產租賃契約書之簽名印章相同，且係當作租賃契約書之附件，故原告宣稱系爭本票偽造之說，顯屬無據，自不足採。
（二）原告於103年8月間即未按時給付租金予被告，被告自得依約就擔保履約之系爭本票行使權利：查原告向被告承租房屋，已如前述，惟原告於103年8月間即未按時給付租金予被告，且被告已對原告臺灣台中地方法院就本件租賃法律關係之租金、不當得利、違約金及債務不履行損害賠償等提起訴訟，臺灣台中地方法院103年度中簡字第2655號案件業已判決，原告實應給付被告租金284,166元及客製化裝潢損失1,360,800元，合計1,644,966元，但須扣除已繳之保證金1,000,000元，有判決書可證（本院卷第101至127頁），足見原告認本件之本票債權不存在，尚有未洽。
（三）兩造於102年7月26是否就原租約增訂修改契約內容或另訂新租約？被告是否承諾改善系爭房屋違建問題？102年7月26兩造係就原租約增訂修改契約內容，雙方並未另訂新租約，被告亦未承諾盡速改善系爭房屋上開違建問題。被告之理由為原告固於102年6月5日發存證信函予被告，然被告即於102年7月3日委請李明海律師、詹志宏律師發律師函告以「台端向本人所承租之台中市○區○○路○段00巷00號房屋一棟係供學生宿舍之用，且於承租前台端亦對該房屋之情狀及地形為勘查，均已為台端所知悉該房屋之現狀即屋後及屋頂（6樓以上）早已存有增建部分，台端並要求房間設備等依台端指示為量身訂作以符合台端所需求，致與台端102年6月5日以台中淡溝郵局第452號存證信函所稱『本人於承租本房屋後，6樓及頂樓分別供學生住宿及洗衣、曬衣之用，本房屋已有瑕疵。』不符，故該房屋並無瑕疵存在，況該增建部分亦未經行政程序予以拆除，刻仍由台端使用收益中，因此台端並無藉詞擅自片面因違章瑕疵未改善之情事，而有提前終止租約之權。是為維護本人之權益，本人爰委請本律師函告台端，本件雙方之租賃契約仍繼續有效存在，台端仍應依約給付租金，至於台端要求返還未到期之租金本票3張及保證金新台幣100萬元整，並出面於102年8月16日早上10點在本房屋1樓大門會同辦理本房屋交還事宜之舉，要屬無據。倘台端仍堅持提前終止租約，請台端依租賃契約第七條第4款及第六條之約定，以給付違約金為由，得以提前通知本人終止租約，並負擔提前解約所滋生之所有費用例如增設房間內之一切設備予以賠償。」，有律師函可證（本院卷第77、78頁），是經洽商後於102年7月26日兩造再就原租約修改契約內容，是雙方並未另訂新租約，被告亦未承諾盡速改善系爭房屋上開違建問題，僅承諾承租物如因違建遭拆除，願賠付一百萬元正。此由102年7月26日修改契約內容第2點、第3點可知，故原告之主張為無理由。
（四）本件租賃契約是否已因原告未按時繳交租金而終止租約？原告主張被告催告終止租約不生效力有無理由？被告於103年8月6日催告相對人（即原告）應於8月15日給付積欠租金，而原告不依約給付已違反契約約定，於同年月18日為終止租約之意思表示：按「支付方法：租金每參個月付款一次，於每月之15日以現金方式支付，乙方絕不得有短欠拖延等情事發生。」、「5、乙方(即被告)開立之租金，如有壹期未能兌現時，或違反第四條使用租賃物之各款限制時，甲方得終止租約，收回租賃物。以租金未兌現日起10日內，乙方應限期搬遷完畢」，不動產租賃契約書第三條、第七條定有約定。查原告不依約應於8月15日給付租金已違反契約約定，蓋所給付之租金未能兌現，尚能終止租約，何況原告根本未給付租金，被告自可依約終止契約並請求搬遷，是以，被告於103年8月6日即催告相對人（即原告）給付積欠租金，有律師函及回執可證（本院卷第79、80頁）及同年月18日為終止租約之意思表示，有律師函及回執可證（本院卷第81、82頁），律師函內之日期載為103年8月6日，因一時疏漏而未更改，但回執上寄送之日期為103年8月18日，是終止租約之意思表示確為103年8月18日無誤，故原告之主張為無理由。又查，依該103年8月18日之律師函，被告於103年8月18日乃以原告遲付租金違背系爭租約第七條第五款而為終止系爭租約後，原告依約應於租金應付日（即103年8月15日）後十日內搬離系爭房屋，否則須依系爭租約第六條賠償100萬元違約金，惟原告並未於103年8月26日搬離系爭房屋（被告之實際搬遷日為103年9月16日），是被告乃於103年8月26日以原告並未搬遷為由，依系爭租約第六條規定將該筆100萬元保證金視為違約金予以沒收扣抵。檢附簡要圖表如附件一。
（五）原告應依約給付租金，自不能主張同時履行抗辯：
1、按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯。」最高法院五十九年台上字第八五○號判例著有明文。故凡欲主張同時履行抗辯者，必於他方之給付與己方之給付有立於對待給付之地位者，始有適用之餘地，此觀前揭判例自明。即言之，本件被告既主張同時履行抗辯，則其所得以拒絕給付租金之事由，自應與其所負給付租金之義務立於對待給付之地位始可。就租賃契約而論，承租人之義務在支付租金、出租人則有以物租與他方使用收益，並保持其使用、收益之義務，此觀民法第四百二十一、四百二十三及四百二十四條之規定自明。故就租賃關係而言，承租人如欲主張出租人未為對待給付而主張同時履行抗辯，必出租人所租與之物不能合於所約定之使用、收益，或不能保持使用、收益之狀態始可。窗戶之破損尚不至於造成被告對廠房全部不能使用收益之結果，被告應可依民法第四百二十四條之規定，經催告原告未為修繕後，逕以自己之費用修補後，再於租金內扣除此項費用，被告自不得以此非屬租賃物之重大瑕疪，與全部租金之給付主張同時履行抗辯。就租賃物漏水問題，原告先前並未拒絕履行其修繕義務，至於目前發生之漏水情形，原告則主張係因被告自八十八年十月一日起未繳付租金故拒絕為此項修繕，被告並未爭執，而被告給付租金之義務與原告交付、保持合於約定使用收益之租賃物之義務，本即居於互為對待給付之地位，原告拒絕再為漏水之修繕，自非無據。是被告就漏水部份自亦無主張同時履行抗辯之可言，此有臺灣新北地方法院89年重簡字第1089號判決可稽。
2、查102年7月26兩造已就原租約修改契約內容，而解決違建問題，是原告應依約按時給付租金，倘如承租物因違建遭拆除之情事發生，則原告自可向被告請求賠付一百萬元，更況，於103年8月15日時並無被告所稱之出租物不能使用收益(即出租物因被拆遷且無法使用)之狀況，揆諸上開判決意旨，原告自無主張同時履行抗辯之可言，從而原告主張同時履行抗辯，而不負遲付租金之責任，為無理由。
（六）未繳交之租金不可由保證金100萬元扣抵：本件租賃契約書內並無約定未繳交之租金可由保證金扣抵之約定，況因原告未按時繳交租金依約已屬違約，被告並已於103年8月6日寄發律師函予被告催告原告速為給付租金（本院卷第
79、80頁），惟原告仍拒絕依約給付租金與被告，是被告乃於103年8月18日以原告遲付租金已違背系爭租約第七條第五款予以終止系爭租約，並催告原告應於租金應付日（即103年8月15日）後十日內搬離系爭房屋，否則將依系爭租約第六條請求100萬元違約金，並以該100萬元保證金予以沒收扣抵（又實際沒收日為原告就103年8月15日之租金未付日後10日即103年8月26日），是被告乃於103年8月26日以原告並未搬遷為由，依系爭租約第六條規定將該筆100萬元保證金視為違約金予以沒收，此有律師函可證（本院卷第81、82頁，實際寄發日期以回執為準），故原告之主張為無理由。退步言之，縱本院認上開沒收時點尚非可採，則被告乃以本訴狀之送達而為上開沒收保證金之意思表示，併以敘明。
（七）被告請求應賠償本件租賃契約被告所支出40套臥室器具裝潢設備費用1,749,600元及租金（包括不當得利）284,167元，共計2,033,767元：102年7月26兩造就原租約修改契約內容，雙方並未另訂新租約，因原告未按時繳交租金被告，已屬違約，被告終止租約，係屬可歸責於原告之事由，已如前述，被告自可依租賃契約第七條第4款約定請求「因提前解約所滋生之所有費用」，況原告係補習班業者承租本件租賃物係作為學生宿舍之用，則原告本應自行將租賃物改成以供其補習班學生之住宿，因原告無法自行改裝而請被告予以改裝，是以被告就租賃契約所支出之40套臥室器具費用即新台幣1,749,600元，原告自應賠償予被告，原告之主張為無理由。按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」、「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」，民法第440條第1項、第179條定有明文。查被告於103年8月19日以原告遲交租金為由終止租約（本院卷第81、82頁），且原告係於103年9月16日始將系爭房屋歸還於被告，此有點交確認書可證（本院卷第83、84頁），是原告自有依租賃契約給付103年8月15日至103年8月19日之5日租金新台幣43,056元之義務（計算式：258,333/30X5=43,056），且其就103年8月20日至103年9月16日間占有系爭房屋乃係無法律上原因，是其自應給付被告上開無權占有期間（即28日）之相當租金之不當得利241,111元，（計算式：
258,333/30 X28=241,111），是被告自得依民法440條及179條向原告分別請求租金及相當租金之不當得利，合計284,167元（計算式：241,111 +43,056= 284,167），要屬當然。
（八）保証金（即俗稱之押租金）係擔保承租人積欠租金或因承租房屋所生損害賠償之用，出租人於承租人有違約或損害承租房屋之情事發生時，即可主動動用保証金主張從保証金中予以抵償，是以被告因原告違約而就渠所繳交之100萬元保證金予以先為抵償，自屬有據：
1、按保証金（即俗稱之押租金）係擔保承租人積欠租金或因承租房屋所生損害賠償之用，出租人於承租人有違約或損害承租房屋之情事發生時，即可主動動用保証金主張從保証金中予以抵償，並無須得承租人之同意，是被上訴人主張上訴人八十二年三月十一日存証信函載明：「二、台端要求退屋時須撤清現場所有裝潢，本公司亦因此以新台幣十萬元完成拆除工程，今又以須做回天花板為由，拒不退還押金，以致本公司無法履約交還房屋。三、函請台端配合退還租屋程序，速將房屋押租金退回本公司，以結束貴我雙方租賃關係，‥‥」，顯然有拒絕被上訴人動用保証金及拒絕回復原狀之意，則被上訴人之聲請執行交屋，正可以減少損害之擴大，有何過失可言云云，惟如上所述，被上訴人可主動動用保証金以抵償天花板未回復原狀所生之損害，並無待上訴人之同意，被上訴人捨此而不為，竟聲請法院強制執行，使上訴人之損害擴大，況系爭房屋每月租金即達二十三萬八千零五十元，房屋現值更高達數千萬元，而天花板回復原狀之費用僅為五萬七千四百元，則被上訴人僅因極小之債務未給付即拒絕受領全部給付，亦不無權利濫用，實難謂被上訴人非與有過失，上訴人依過失相抵之規定主張應減輕賠償金額，非無理由，本院審酌兩造之過失程度，認兩造各應就本件尚未確定之賠償金額負擔二分之一過失責任，較為適當，此有台灣高等法院86年上更（三）字第51號判決可稽。
2、系爭本票係擔保系爭契約之履行，而非僅擔保租金之給付，是系爭本票之擔保範圍(即原告未依約履行時之損害賠償)如下：⑴保證金(押租金)及租金（系爭契約第三條參照）。⑵違約時之懲罰性違約金（系爭契約第六條參照）。⑶因提前解約所滋生之所有費用（系爭契約第七條參照）。查被告已於102年8月6日、同年月19日發律師函就原告未給付租金已屬違約，並限期返還房屋否則請求給付100萬元違約金及一切損害賠償（本院卷第77至80頁），揆諸上開判決意旨，保証金(即俗稱之押租金)係擔保承租人積欠租金或因承租房屋所生損害賠償之用，出租人於承租人有違約或損害承租房屋之情事發生時，即可主動動用保証金主張從保証金中予以抵償，是以被告因原告違約而就渠所繳交之100萬元保證金予以先為抵償，自屬有據。
另案臺灣台中地方法院103年度中簡字第2655號判決，乃認定被告因原告違約而生之損害賠償為164萬4966元（租金及裝潢費），並於理由中說明該100萬元保證金，應係原告應賠償被告之損害賠償金之一部，故扣除該100萬元保證金後（蓋該100萬元保證金業已由原告交付予被告，視同現金），判決原告應賠償被告64萬4699元，從而，可證該100萬元保證金亦為原告不為履行系爭契約時，應負之損害賠償金之一部，自為系爭本票擔保效力所及。
3、退步言之，縱認被告因原告違約而就渠所繳交之100萬元保證金不得先為抵償，惟本件坐落臺中市○區○○路○段00巷00號房屋內40間套房係供作學生宿舍之用，且近國立臺中一中、國立臺中科技大學、中國醫藥大學等學校，而原告違約於103年9月16日始將上開房屋返還被告，造成被告無法再將40間套房出租於學生或其他人士，經核算被告已喪失3,360,000元之利益：按約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準，此有最高法院51年台上字第19號判例可稽。
查退步言之，縱認被告因原告違約而就渠所繳交之100萬元保證金不得先為抵償，並參之臺灣台中地方法院103年度中簡字第2655號判決認「至原告得否以被告違約為由，依系爭租約第六條約定對被告請求違約金一百萬元，則屬另事。從而，原告主張將被告所繳一百萬元保證金充作違約金而予沒收，顯屬無據，自難採認。」等語（本院卷第117頁背面第18列至第21列），顯見原告違約，被告將原告所繳交之保證金100萬元充作違約金予以沒收，實係原告應給付違約金予被告之意，是臺灣台中地方法院103年度中簡字第2655號判決未就被告請求違約金部分予以判決，顯有違誤，尚嫌速斷，故被告已提起上訴。蓋本件坐落臺中市○區○○路○段00巷00號房屋內40間套房係供作學生宿舍之用，且近國立臺中一中、國立臺中科技大學、中國醫藥大學等學校，而原告違約於103年9月16日始將上開房屋返還被告，造成上開學校之學生早已註冊上學，無法再出租於學生或其他人士，揆諸上開判例意旨，原告即應提前通知被告於103年8月15日返還房屋，使被告可再將上開房屋內之40間套房出租於上開學校之學生或其他人士，從而，40間之套房以一般市場行情每間每月7,000元計，一年租金即為3,360,000元（計算式：7,000元×12月×40間=3,360,000元），被告已喪失3,360,000元之利益，況與本件之租約第一年之租金為3,000,000元，逐年遞增第二年為3,250,000元、第三年3,500,000元、第四年為3,750,000元相較（本院卷第22至27頁），已屬相當，故原告應給付違約金100萬元於被告，被告自原告開立支付被告之本票予以執行，自非無據。綜上所述，姑不論上開100萬元是否為保證金或違約金，依臺灣台中地方法院103年度中簡字第2655號判決，系爭本票擔保之總債權乃為264萬4,966元【計算式：164萬4966元（租金、裝潢費，又其中之64萬4966元係另案判決原告應賠償之金額，其中100萬元係被告已收執之保證金）＋100萬元（違約金）=264萬4,966元】，故原告之請求為無理由，應予以駁回。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告於民國(下同)101年7月2日向被告承租台中市○區○○路○段00巷00號房屋一棟(以下簡稱系爭房屋)，簽訂不動產租賃契約書，租賃期間自101年8月15日起至105年8月15日止。依系爭租約第三條第1項約定：「租金：第一年新台幣參佰萬元正（由乙方開立之支票支付予甲方）。第二年新台幣參佰貳拾伍萬元正（由乙方開立擔保本票予甲方）。第三年新台幣參佰伍拾萬元正（由乙方開立擔保本票予甲方）。第四年新台幣參佰柒拾伍萬元正（由乙方開立擔保本票予甲方)。」，該租約後方並附有發票日均為101年7月2日(租約簽立日)，面額各為325萬元、350萬元、375萬元，到期日各為102年8月15日、103年8月15日、104年8月15日之本票3紙（系爭本票即為上開3張本票中之第2張）（本院卷42至47頁，下稱系爭租約）。
（二）原告於簽約101年7月2日簽發系爭本票（本院卷第29頁，發票日101年7月2日，面額新臺幣參佰伍拾萬元整，到期日103年8月15日）。
（三）被告於簽訂系爭租約時已收受新台幣（下同）100萬元保證金支票（參見原告所提證物3第2頁租約第三條第3項、第5頁之支票，本院卷第42至47頁），該100萬元保證金支票並已屆期經被告提示兌現。
（四）系爭房屋於102年5月間遭台中市政府都市發展局張貼違章建築限期改善(自行拆除)通知書（參見本院卷第48頁），該通知書記載系爭房屋屋後及屋頂（六樓）屬違章建築，原告乃於102年6月5日發函催告被告於函到7日內改善上述違章建築，被告於102年6月6日收受該函（本院卷第49至51頁），惟被告並未改善上述違章建築，原告再於102年6月18日發函終止原租約，被告於102年6月19日收受該函（本院卷第52至54頁）。
（五）兩造於一０二年七月二十六日協議，並於系爭租約末端增列手寫約定：「1.第二年租金三百萬元，第三、四年租金三百壹拾萬元。2.甲方承諾，承租物如因違建遭拆除，願賠付壹佰萬元正。3.雙方欲另訂新約於一個月內簽訂。」（由原告之代理人李慎廣與被告之代理人即被告之先生於000年0月00日協議簽署，本院卷第24頁下方之手寫條款，另原告主張為新租約），原租約之保證金100萬元繼續沿用為系爭房屋租約之保證金。原告並依上述約款支付每月25萬元（年租金300萬元）之租金予被告至103年8月15日。
（六）被告於103年8月6日委由律師發函給原告，表示「…函告台端於函到七日內給付所欠之租金…逾期將終止租約並請求一切損害賠償。」，原告於同年月7日收到該函（本院卷第55至56頁）。被告復於103年8月18日委由律師發函（該函日期誤寫為103年8月6日）給原告，表示「…核台端欠繳租金之行為…本人乃依系爭契約第七條第五款…而為終止系爭契約…並依系爭租約第六條…以系爭契約業經終止而期滿，且台端未於租金未兌現日起10日內搬遷完畢並將房屋交還予本人為由，向台端請求給付一百萬元之違約金…。」，原告於同年月19日收到該函（參本院卷第57至58頁）。
（七）原告於103年8月22日發函予被告，催告被告於函到7日內改善系爭房屋屋後及六樓之違章建築情形，另表明103年8月15日以後之租金，請被告先行改善上述系爭房屋違章建築瑕疵情形，被告亦可由保證金100萬元中扣抵，被告於103年8月23日收到該函（本院卷第59至63頁）。被告於收到上述存證信函後，並未改善上述違章建築，原告於103年9月12日發函表示於103年9月15日終止租約，並請被告於103年9月16日出面會同辦理系爭房屋交還事宜，被告於103年9月13日收受該函（本院卷第64至65頁）。
（八）兩造之代理人於103年9月16日會同辦理系爭房屋交還事宜，並簽署點交確認書（本院卷第66頁），原告已於103年9月16日於系爭房屋遷出並將系爭房屋點交返還被告。
四、得心證之理由
（一）系爭本票擔保之原因關係債權為何？
1、查原告於101年7月2日向被告承租台中市○區○○路○段00巷00號房屋一棟(以下簡稱系爭房屋)，簽訂不動產租賃契約書，租賃期間自101年8月15日起至105年8月15日止。
依系爭租約第三條第1項約定：「租金：第一年新台幣參佰萬元正（由乙方開立之支票支付予甲方）。第二年新台幣參佰貳拾伍萬元正（由乙方開立擔保本票予甲方）。第三年新台幣參佰伍拾萬元正（由乙方開立擔保本票予甲方）。第四年新台幣參佰柒拾伍萬元正（由乙方開立擔保本票予甲方)。」，該租約後方並附有發票日均為101年7月2日(租約簽立日)，面額各為325萬元、350萬元、375萬元，到期日各為102年8月15日、103年8月15日、104年8月15日之本票3紙，而系爭本票即為上開3張本票中之第2張等情（本院卷第47頁），為兩造所不爭執，並有系爭租約影本及本票影本附卷可稽（本院卷第42至47頁），堪信為真實。
2、系爭租約載明，第三年（租金）新台幣參佰伍拾萬元正，由原告開立「擔保本票」予被告，足見系爭本票為原租約第三年（103年8月15日至104年8月15日間）之租金擔保本票甚明。被告抗辯，系爭本票之擔保範圍(即原告未依約履行時之損害賠償)如下：⑴保證金(押租金)及租金（系爭契約第三條參照）。⑵違約時之懲罰性違約金（系爭契約第六條參照）。⑶因提前解約所滋生之所有費用（系爭契約第七條參照），共計64萬4966元等語，並未提出任何證據資料以實其說，尚屬無據，為不可採。
（二）原告主張本件租賃契約未繳之租金得由上開保證金100萬元扣抵，以及系爭本票擔保之債權已不存在，為有理由：
1、經查，系爭租約原於101年7月2日簽立，嗣於102年7月26日於系爭租約末端空白處以手寫記載：「102年7月26日修改契約如下：1.第二年租金三百萬元，第三、四年租金三百十萬元。2.甲方承諾，承租物如因違建遭拆除，願賠付一百萬元正。3.雙方欲另訂新約於一個月內簽訂。」（見本院卷第頁）。經查，原告陳稱，因為違章建築關係兩造才102年7月26日簽訂等語（本院卷第287頁），以及觀諸前開記載之原因，係因系爭房屋於102年5月間遭台中市政府都發局認為屬違章建築並限期改善，原告乃於102年6月5日發函被告，要求被告於七日內改善前述違章建築部分（，被告於102年6月6日收受該函，兩造乃就違章建築部分，於102年7月26日達成前述三點協議，而於系爭契約末端為前述三點記載，此觀之前述第二點「甲方承諾，承租物如因違建遭拆除，願賠付一百萬元正。」已為灼然。是就前開原因、前開記載之內容、記載位置（契約末端空白處）及第三點所載「雙方欲另訂新約於一個月內簽訂。」等情相互以觀，前述三點記載，顯係兩造因系爭房屋經台中市政府都發局認定為違章建築部分所為之補充約定，應非兩造另立新租約甚明。況且，倘係原告主張之新租約，上開手寫記載第三點何以會記載「雙方欲另訂新約於一個月內簽訂」，足見原告主張係新租約為不可採。
2、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，達二個月之租額，出租人得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。次按保証金（即俗稱之押租金）係擔保承租人積欠租金或因承租房屋所生損害賠償之用，出租人於承租人有違約或損害承租房屋之情事發生時，即可主動動用保証金主張從保証金中予以抵償，並無須得承租人之同意（臺灣高等法院86年度上更（三）字第51號判決意旨參照）。又出租人就押租金，負有附停止條件之返還義務，在出租人自己之債權受清償前，不負返還之義務；租賃關係終了，承租人若有欠租時，其所交付之押租金，無須當事人之意思表示，亦不問當事人之意思如何，發生「當然抵充」（法定抵充）之效力（台灣高等法院84年度重上字第二九二號判決意旨參照）是承租人所繳交予出租人之保證金（押租金）自可抵充承租人所積欠之租金及因承租房屋所生之損害。末按承租人積欠租金總額，除以擔保金額抵償外，達二個月以上時，出租人始得催告承租人繳納租金並終止租約（最高法院八十一年度台上字第一五二０號判決意旨參照）是前述計算承租人所積欠租金是否已達二個之金額，自須先以保證金抵扣所積欠租金後之金額為其計算之標準。
3、經查，依前述兩造於102年7月26日補充約定第1點及系爭租約第3條之約定，第三年即一０三年之租金為三百十萬元，原告應於103年8月15日開立同額支票，以三個月為一期即面額七十七萬五千元（計算式：0000000÷4＝775000）支票交付被告做為給付租金，原告未於103年8月15日開立支票支付租金，被告乃以存證信函向原告表示，系爭租約於103年8月19日終止。惟查，前開租金係由原告就未到期之三個月(一０三年八月十五日至同年十一月十四日）租金先為繳納，並非已到期而原告未繳之租金，是被告顯係就未到期之租金向原告催告，則其催告及而終止租約，自屬無據，當不生催告及終止租約之效力。退步言，縱被告依前開約定，原告本即有就未到期之租金先為繳納之義務，惟原告租金每月為二十五萬八千三百三十三元（計算式：775000÷3＝258333，元以下四捨五入）二個月租金為五十一萬六千六百六十六元（計算式：258333×2＝516666）。揆諸前開說明，被告自應先以原告簽立系爭租約所繳納之一百萬元保證金為扣抵二個月租金後，如有積欠租金，始可定期催告原告繳納租金並終止租約，然系爭一百萬元顯已足抵原告所應繳之二個月之租金，是被告前開催告及終止租約亦與民法第440條第1項、第2項規定不符，仍不生催告及終止租約之效力。
4、承上所述，被告前開以存證信函向原告終止契約不生終止租約之效力。惟原告於103年9月16日已會同被告，將系爭返屋遷讓並返還被告，兩造並簽立「點交確認書」（本院卷第66頁）。依前開點交確認書第三點所載，兩造同意該確認書僅為點交之證明文件，是兩造並未合意終止租約，僅係原告於租約屆滿前之103年9月16日單方終止租約而將系爭房屋返還原告。原告既於103年9月16日始將系爭房屋返還被告，則自103年8月15日起至103年9月16日止計33日之租金二十八萬四千一百六十六元（計算式：258333/ 30×33＝284166，元以下四捨五入）依租約之法律關係，自應給付原告。
5、又被告主張因原告違約，故將原告於訂約時所繳100萬元保證金充作違約金而予沒收，惟為原告所否認。依系爭租約第三條關於保證金一百萬元約定，兩造並無被告於原告違約時得沒收之約定，此觀之該條約定即明。再者，揆諸前開說明，承租人所繳保證金就租金及因租約所生損害本即發生當然抵充之效力，無須當事人之意思表示，亦不問當事人之意思如何，更無須經承租人同意，是承租人所繳之保證金，其本質係作為承租人積欠租金或因租約所生損害時擔保之用，出租人自不得於承租人違約時即予沒收，再另向承租人請求其所積欠之租金及因租約所生之損害，俾與保證金之本質相符。是本件被告主張原告違約而予沒收系爭一百萬元保證金，再另向原告請求前開租金及損害賠償，核無理由。至被告得否以原告違約為由，依系爭租約第六條約定對原告請求違約金一百萬元，則屬另事。從而，被告主張將原告所繳一百萬元保證金充作違約金而予沒收，顯屬無據，自難採認。
6、被告應先以原告簽立系爭租約所繳納之一百萬元保證金為扣抵二個月租金後，如有積欠租金，始可定期催告原告繳納租金並終止租約，然系爭一百萬元顯已足抵原告所應繳之二個月之租金，被告前開催告及終止租約亦與民法第440條第1項、第2項規定不符，仍不生催告及終止租約之效力，已如前述。又查李慎廣於另案（臺灣臺中地方法院103年度中簡字第2655號判決）中證述，其於103年7月間已向被告之先生口頭表示租金由保證金100萬元中扣抵（本院卷第218頁反面），原告並於103年8月22日發函予被告，表明103年8月15日以後之租金，可由保證金100萬元中扣抵，被告於103年8月23日收到該函，有上開存證信函、及回執影本附卷可稽（本院卷第59至63頁），足見原告應給付之系爭房屋103年8月16日至同年9月16日點交房屋前之租金284,166元債務，已溯及於103年8月23日消滅（最高法院95年度台上字第569號裁判參照），原告已未積欠被告租金債務，是系爭本票所擔保之租金債務已消滅不存在。
7、至原告是否需賠償被告客製化之裝潢損失136萬0800元，因系爭本票並不擔保被告該部分損害，故此部分即無審究必要，附此敘明。
8、原告主張本件租賃契約未繳之租金得由上開保證金100萬元扣抵，系爭本票擔保之債權已消滅，為有理由。
（三）系爭本票上所載債權已消滅，已如前述，原告請求確認系爭本票債權不存在，系爭強制執行事件所為之執行程序應予撤銷，核屬有據，應予准許。
五、綜上，系爭本票上所載債權已消滅，原告請求確認系爭本票債權不存在，系爭強制執行事件之執行程序應予撤銷，核屬有據，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後，核與判決結果均不生影響，爰均不再予逐一論述。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 30 日
民事第二庭 法 官 王育珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 30 日
書記官 蔡梅蓮附件一┌──────┬─────────────┐│時間 │事件 ││ │ │├──────┼─────────────┤│103年8月6日 │被告催告原告給付系爭租金 │├──────┼─────────────┤│103年8月18日│被告以原告遲付租金違背系爭││ │租約第七條第五款為由終止系││ │爭租約，並限期原告搬離系爭││ │房屋 │├──────┼─────────────┤│103年8月26日│被告以原告並未搬遷為由，依││ │系爭租約第六條規定將該筆 ││ │100萬元保證金視為違約金予 ││ │以沒收扣抵 │└──────┴─────────────┘