臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第4189號原 告 黃珮貞被 告 許美惠上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國104年1月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○○弄○○號Ｏ樓房屋，面積六十六點三六平方公尺騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一百零三年七月十八日起至遷讓前開房屋之日止，按月於每月十八日前給付原告新臺幣貳萬捌仟元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。本件原告原起訴聲明：「請求判令被告等將門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○○弄○○號0樓房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓交付原告；並自民國103年7月18日起至交屋日止，按月給付不當得利新臺幣（下同）28,000元。」（見本院卷第4頁）；嗣於103年11月3日具狀更正其聲明為：「被告應將占有門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○○弄○○號0樓乙戶，面積
66.36平方公尺騰空遷讓返還原告；自103年7月18日起至遷讓日止，按月28,000元之賠償金。」（見本院卷第110頁）；再於103年12月5日本院言詞辯論時當庭更正其聲明如本件聲明所示，核原告所為聲明之變更，係屬不變更訴訟標的，而補其陳述之情形，揆諸前揭說明，應予准許，合先敘明。
二、本件被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）緣原告於102年7月18日與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定由原告將系爭房屋出租予被告，租賃期間自102年7月18日起至103年7月17日止，每月租金為28,000元，租金應於每月18日（起訴狀誤繕為每月17日）前繳納，詎被告於租賃期間有多期之水、電、瓦斯及管理費未繳納，且於103年7月17日租賃期間屆滿後，被告既未遷出系爭房屋，亦未給付租金。而原告前曾於103年6月23日以電話簡訊提醒被告租約屆至，被告於103年7月1日亦以電話簡訊通知原告將於103年7月17日晚間9點交還系爭房屋，並結清所積欠之費用，詎屆期後，被告仍未結清所積欠之水、電、瓦斯及管理費等費用及返還系爭房屋，原告乃於103年7月18日以臺北大安郵局第404號存證信函向被告為終止系爭租賃契約之意思表示，並請求其遷出系爭房屋，並繼續以簡訊通知被告返還系爭房屋，被告均拒不遷出，為此爰依系爭租賃契約第14條之規定，請求被告返還系爭房屋，並依民法第179條及系爭租賃契約第4條之規定，請求被告自103年7月18日起至交還系爭房屋之日止，按月於每月18日給付相當於租金之不當得利28,000元等語。
（二）聲明為：
1、被告應將門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○○弄○○號0樓房屋，面積66.36平方公尺騰空遷讓返還原告。
2、被告應自103年7月18日起至遷讓前開房屋之日止，按月於每月18日前給付原告28,000元。
二、被告未於言詞辯論期日到場爭執，惟曾具狀以：系爭租賃契約雖於103年7月17日屆滿，然因當時遇到中國民俗農曆7月，故兩造以口頭約定再續約，而未再訂定書面租賃契約，被告業已於103年7月22日以轉帳方式支付租金，且被告亦已於103年7月如數繳清水、電、瓦斯等費用，其後因原告反悔續租，卻不思直接與被告約定適當時間協商解決、洽談搬遷日期，而屢次以簡訊恐嚇訴諸法律，並於103年8月7日至系爭房屋處張貼被告未繳納租金、水電費用等污蔑被告之告示，並多次至系爭房屋處叫囂騷擾鄰居安寧，及通知里長其有協調和解，卻不曾善意告知被告，且明知被告不居住於戶籍地，卻以存證信函騷擾居住於被告戶籍地址之年邁雙親，行逕惡劣等語置辯。
三、經查：本件原告主張之前述事實，業據其提出系爭房屋租賃契約、郵局存證信函、手機簡訊翻拍照片為證（見本院卷第10至19頁、第6頁、第142至152頁），核屬相符。被告則以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：（一）兩造間就系爭房屋是否於103年7月18日起成立不定期租賃契約？（二）原告請求被告返還系爭房屋是否有理由？（三）原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利，是否有理由？金額為何？資分述如下：
（一）兩造間自103年7月18日起就系爭房屋並未成立不定期租賃契約：
1、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第450條第1項、第451條所明定。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院91年台上字第221號判決意旨參照）。定有期限租賃之出租人不欲續租者，須於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，向承租人具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，使承租人有所預期，且不得任由承租人繼續為租賃物之使用收益（最高法院101年台上字第1398號判決意旨參照）。
2、查本件兩造於系爭租賃契約第3條約定，租賃期間自102年7月18日起至103年7月17日止，並於第13條特別約定：「若須續約者，應於1個月前完成續約程序」，有系爭租賃契約在卷可稽（見本院卷第13頁），而原告已於系爭租賃契約所定租賃期間屆滿前之103年6月23日以簡訊提醒被告，系爭租賃契約將於7月17日屆期，而被告亦於103年7月1日以簡訊向原告表示於同年7月17日晚間9時交還房屋，有兩造間簡訊翻拍照片附卷可證（見本院卷第142、143頁），足見兩造間系爭租賃契約為定期租賃，於租期屆滿時租賃關係當即消滅，且兩造並未依系爭租賃契約第13條之約定，於租賃期間屆滿前1個月完成續約手續，被告並同意於租賃關係消滅之日將系爭房屋返還原告。
3、本件被告雖曾於103年7月16日晚間7時31分許以簡訊向原告表示欲續租系爭房屋1個半月，然原告並未同意其請求，反而於同日晚間10時4分許向被告表示：「…今天晚上我暫時無法直接答應您…。若您真的想續租1個半月，麻煩於明天上午10點前先將這幾個月未結清的水、電、瓦斯、管理費約共計1.2萬元匯到我戶頭，我去幫您結清（多退少補），先把今年合約問題處理完，那明天晚上我們再辦理簽約的事。若您不想續租，那我們明晚交屋時，再一起結清相關費用即可。另若明晚要簽約，要請您準備1.5個月租金及1個月押金，共計7萬元。」等語（見本院卷第144頁），而被告又於同年7月17日上午9時43分許以簡訊向原告表示：「…也很謝謝您願意考量，您提到的費用問題，因我昨日有繳納了最近一期收到的水電費帳單，也在跟瓦斯收費員聯絡，這個部份，我可以處理，…，故可以請求妳若同意再續租一個半月，可否只加收半個月押金，即先行付給您總金額56,000元。」（見本院卷第145頁），而原告則於同日上午10時34分許以簡訊向被告表示：「…，您瓦斯費及管理費一直沒交，對方一直來催我們，造成我們很大因擾，我們希望相關費用先結清，再談續約問題。」（見本院卷第145頁），被告復於同日下午7時許傳送：「…我得於週一下午，才能清掉這些費用，可否請您幫我這個忙，再讓我住這幾天時間，讓我於週一下午跟您結清這些費用，到時再看您的意願談續約事宜，若您有其它的考量，我也會補上多住這幾天的租金給您，…」（見本院卷第146頁），原告則於同日晚間10時26分以簡訊向被告表示：「…今天我們也依您指定的交屋時間到您住處，你也不在，很抱歉！明天我們就會進行法律相關程序，若您能於7/20（日）下午3點前搬走及結清積欠的相關費用，並完成房屋點交，那我們就停止法律程序。」（見本院卷第147頁），於同年7月20日下午3時50分許以簡訊告知被告：「剛剛3點至您往（按應為「住」字之誤）處欲與您點交房屋，按電鈴您不在，打您手機，您未接亦未回電。避不見面及不回電，並非有誠意處理事情的態度。您7/17簡訊提到您於7/21（一）下午可以結清積欠的全部費用。我們就再相信您一次，請您7/21（一）結清所有積欠的費用。我們就在與妳約7/21晚上8點處理交屋事宜，…」（見本院卷第147頁），又於同年7月22日晚間11時56分許以簡訊向被告表示：「昨天依約於7/21（一）晚上8點至您住處處理交屋之事，按電鈴，您不在，打您手機您未接，亦未回電。明天颱風天放假，週四我會再次寄出租約終止，限期交屋存證信函，再煩請收信。」（見本院卷第148頁），另於同年7月23日上午9時20分許傳簡訊告知被告：「我們租約已於7/17（四）到期，我亦於7/18（五）寄出租約終止存証信函，並簡訊通知您收信。昨天半夜收電子郵件信箱的信，發現有匯款28000元，不知是否您的匯款？若是，是否為償還積欠之水，電，瓦斯及管理費？若是，感謝您匯款償還積欠之水，電，瓦斯及管理費，我將於房屋交屋後，至相關單位協助結清費用後，以多退少補方式，再與您結算。另想再與您約明天7/24（四）交屋，若可，我們就約下午3點交屋。」等語（見本院卷第148頁），有前述簡訊翻拍畫面附卷可憑，是依兩造前揭簡訊內容，足認系爭房屋租賃期間屆滿前，被告雖曾向出租人即原告請求續租系爭房屋1個半月，但原告並未同意被告請求續租1個半月之要約，並要求被告須先結清所積欠之水、電、瓦斯及管理費等費用後，兩造再行洽談續約乙事。
4、被告明知原告尚未同意其續約請求，並要求被告於洽談續約前，先行結清欠繳之費用，然依被告提出之水、電、瓦斯費之繳款收據顯示，被告係於103年7月22日始繳交前揭費用（見本院卷第134、135頁），且其始終未提出繳清管理費之證明，顯見被告並未於原告要求之期限前繳清所欠費用，況兩造就續約之期間、租金數額、押租金為1個月或半個月等重要事項亦未成達一致，原告並於系爭租賃契約期間屆滿時，請求被告搬遷，揆諸首揭1、之說明，原告已明示反對出租人即被告於租賃期間屆滿後繼續使用收益系爭房屋，是本件即無依民法第451條規定成立不定期租賃契約之情形；另被告雖曾於103年7月22日匯款28,000元予原告，該金額與系爭租賃契約約定之每月租金金額相同，然被告並未於期限內履行原告結清欠費之要求，且兩造並未就續租系爭房屋之押租金、期間等要件達成一致之意思表示，自不能以被告於系爭租賃契約期間屆滿後，無權占有系爭房屋期間曾匯款予原告，即認兩造間就系爭房屋成立不定期租賃契約。
5、綜上，系爭租賃契約至103年7月17日已屆期，兩造間自103年7月18日起就系爭房屋並未成立不定期租賃契約。
（二）原告請求被告返還系爭房屋是否有理由？
1、按系爭租賃契約第14條約定：「租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利。」（見本院卷第13頁），再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條前段定有明文。又租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文，如無同法第451條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第455條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任（最高法院69年台上字第4001號判例意旨參照）。
2、查系爭租賃契約期限自102年7月18日起至103年7月17日止，被告應於租期屆滿後之103年7月18日前搬遷，且兩造間嗣後就系爭房屋並未成立不定期租賃契約，已如前述，則原告依系爭租賃契約第14條約定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，應屬有據。
（三）原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利，是否有理由？金額為何？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條規定定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。
2、查系爭租賃契約業於103年7月17日屆滿，且兩造就系爭房屋並未成立不定期租賃契約，則自103年7月18日起，被告已無占有使用系爭房屋之正當權源，而被告迄今仍未遷讓返還系爭房屋，屬無權占有系爭房屋，依前揭1、之說明，自應返還相當於租金之不當得利。又本件被告依系爭租賃契約占有使用系爭房屋期間，應按月給付原告每月租金28,000元，則原告依民法不當得利之法律關係，請求被告自系爭租賃契約關係消滅後即103年7月18日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月於18日前給付相當於約定租金之不當得利28,000元，洵屬有據。
四、綜上所述，原告主張其為系爭房屋之出租人，依系爭租賃契約第14條、民法第179條規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，及自103年7月18日起至返還系爭房屋之日止，按月於每月18日前給付原告相當於租金之不當得利28,000元，均為有理由，應予准許。
五、兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 2 月 13 日
民事第三庭 法 官 方祥鴻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 2 月 13 日
書記官 黃文誼