臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第426號原 告 盛豐不動產經紀有限公司法定代理人 林淑珍訴訟代理人 廖德澆律師被 告 唯弘實業股份有限公司兼法定代理人 游明保共 同訴訟代理人 潘正雄律師
李郁芬律師上列當事人間請求給付費用等事件，本院於民國103 年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告唯弘實業股份有限公司（下稱唯弘公司）由其法定代理人即被告游明保委託原告銷售唯弘公司所有坐落於南投縣○○鄉○○段○○○○ ○○○○○ ○號土地及其上建物（下稱系爭不動產），兩造於民國102 年7 月14日簽訂土地專任委託銷售契約（下稱系爭仲介契約），約定委託銷售期間為102 年7 月14日起至103 年7 月13日止，委託銷售金額為新臺幣（下同）7,337 萬元。嗣因游明保謊稱為免與前已和他人簽訂之委託銷售契約撞期衍生糾紛，原告遂同意將系爭仲介契約之生效日期改至102 年8 月1 日。詎唯弘公司於
102 年7 月31日通知原告終止前開委託事宜，原告始知被告已於同年7 月30日私將系爭不動產出售予訴外人大鞏工業股份有限公司（下稱大鞏公司）。被告係以欺罔之手段，使原告為系爭仲介契約延後生效之意思表示，原告已依民法第92條第1 項之規定撤銷該意思表示，經撤銷後，系爭仲介契約仍自102 年7 月14日起生效，則被告於兩造委託銷售期間內之102 年7 月30日私自將系爭不動產出售，依系爭仲介契約第11條第1 項第1 款約定，唯弘公司應給付原告委託銷售金額4%之報酬293 萬4,800 元，及2%之違約金146 萬7,400 元，合計440 萬2,200 元；又游明保為唯弘公司之法定代理人，竟以詐術使原告為系爭仲介契約延遲生效之意思表示，致原告受有無法依系爭仲介契約取得服務報酬之損害，違反民法第148 條，依民法第184 條第1 項前段之規定，應負損害賠償責任，另依公司第23條第2 項及民法第28條之規定，被告游明保與唯弘公司應負連帶賠償責任，爰依系爭仲介契約第11條第1 項第1 款，民法第184 條第1 項前段、第28條，公司法第23條第2 項之規定以選擇合併提起本訴，求為判決：被告應連帶給付原告440 萬2,200 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並陳明願供擔保，聲請宣告假執行。
二、被告均辯稱：唯弘公司於101 年4 月23日委託訴外人游麗雲與訴外人惠雙房屋加盟店南投中興店即山田房屋（下稱山田房屋）簽訂專任委託銷售契約，就系爭不動產委請山田房屋居間仲介，委託銷售期間自101 年4 月23日起，其間歷經數次展延至102 年7 月31日止。因山田房屋受託已逾1 年時間未能出售系爭不動產，游明保乃於102 年7 月14日另與原告簽訂系爭仲介契約，希望與山田房屋結束委託仲介銷售關係後，改由原告協助仲介銷售系爭不動產，惟因游明保簽訂系爭仲介契約時洽逢颱風天，致疏未注意委託原告銷售期間其中102 年7 月14日起至同年月31日部分與委託山田房屋居間仲介之期間重疊。被告事後發現，為免合約撞期衍生糾紛，乃於102 年7 月28日如實告知原告上情，兩造並合意將系爭仲介契約更改自102 年8 月1 日起生效。嗣102 年7 月30日因山田房屋居間仲介，被告順利與大鞏公司簽訂買賣契約出售系爭不動產。系爭不動產既已於系爭仲介契約生效前售出，系爭仲介契約簽訂之目的無法達成，被告遂於102 年7 月31日通知原告終止系爭仲介契約，兩造間自不存在委託銷售關係。被告與山田房屋間，自101 年4 月23日起至102 年7月31日止，確有委託銷售關係存在，被告並無任何欺瞞或詐騙原告之情事。原告從未替被告提供或報告任何訂約之機會，或為訂約之媒介，被告得以出售系爭不動產，與原告無關，依民法第568 條之規定，原告無向被告請求給付報酬之權利等語。並聲明：原告之訴駁回，若受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、查原告主張兩造於102 年7 月14日簽訂系爭仲介契約，約定被告以總價7,337 萬元委由原告銷售系爭不動產，原訂委託期間自102 年7 月14日起至103 年7 月13日止，嗣原告於
102 年7 月28日受被告告知為避免與山田房屋之委託銷售期間撞期，遂以於102 年7 月29日傳真聲明書予被告，同意將系爭仲介契約之委託期間改至102 年8 月1 日起生效，事後被告於102 年7 月30日出售系爭不動產於大鞏公司，並於
102 年7 月31日通知原告終止系爭仲介契約等情，業據其提出系爭仲介契約、原告聲明書、被告通知書、土地及建物登記謄本等件為證（見卷11-17 頁），且為被告所不爭，堪信為真實。
四、原告另主張被告係以虛偽事由詐欺原告，致原告陷於錯誤而同意延後系爭仲介契約生效日至102 年8 月1 日云云，為被告前詞所否認。經查：
㈠按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表
意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任；而所謂詐欺，係指欲使相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示者而言，最高法院分別著有44年台上字第75號、56年台上字第3380號判例可稽。本件原告主張遭受被告詐欺騙而同意延後系爭仲介契約之生效日期，據以撤銷該同意延後生效日期之意思表示云云，自應就此項事實先負舉證責任。
㈡原告主張被告詐欺原告一節，無非係以下列情詞為其論據：
1.被告與山田房屋所簽立之證物1 「專任委託銷售契約書」，所載委託銷售期間為101 年4 月23日至101 年8 月30日，其委託期間為4 個月。而被告所提證物2 之「買賣契約內容變更同意書」，其延長委託期間至101 年12月31日，其期間亦為延長4 個月，然揆諸該紙買賣契約內容變更同意書，其右上角所載傳真日期為101 年9 月17日，核與右下角所載訂立日期「101 年8 月日」有明顯不符，此變更同意書是否為真即有疑義。
2.遍觀前開「專任委託銷售契約書」，雖有被告游明保與唯弘公司之蓋章，惟竟未見被告游明保或唯弘公司委託游麗雲代為簽訂契約書之授權書，且其委託人一欄僅記載「游麗雲」，而未見「游明保」或「唯弘公司」，難認游麗雲以其名義與「山田房屋」所簽立之「專任委託銷售契約書」係受被告游明保或唯弘公司所託。而被告游明保於前開委託銷售契約書（即101 年4 月23日至101 年8 月30日止）屆期後之半個月，始於101 年9 月17日以其個人名義與山田房屋簽立前開「買賣契約內容變更同意書」，明顯與前開「專任委託銷售契約書」之委託人名義不符，則被告所提證物2 「買賣契約內容變更同意書」是否有效，亦有爭議。
3.被告所提證物3 「買賣契約內容變更同意書」，其內容所載之委託延長時間，雖載明延長至102 年7 月31日止，然查其右下角之簽約時間，則係於102 年2 月19日，惟此簽約期間至延長之截止時間竟長達有5 個半月，與上開銷售契約及變更同意書均僅以「4 個月」為契約延長期間之情況，明顯不符，諒係故意拉長委託延長之時間，而與兩造之委託期間即
102 年7 月14日至103 年7 月13日之部分時間重疊，藉以遂行其迴避給付原告公司服務報酬之惡意，彰彰明甚。
4.前開被告所提證物3 「買賣契約內容變更同意書」之委託人係由游麗雲所簽認，雖與專任委託銷售契約書相同，惟均無相關授權書，難認被告所提上開變更同意書已獲被告游明保及唯弘公司之授權，則被告游明保與唯弘公司及「山田房屋」間之買賣專任委託銷售期間，難認係延長至102 年7 月31日為止。
5.被告所提證物2 「買賣契約內容變更同意書」係於與山田房屋之「專任委託銷售契約」期間屆滿後所簽立，而被告所提證物3 「買賣契約內容變更同意書」亦如是，且更遠距委託契約屆滿2 個月後始進行延長委託期間之簽立。換言之，被告所提證物2 及證物3 之「買賣契約內容變更同意書」，其所變更之內容，竟均係針對期間已屆滿之委託銷售契約，自難認其於委託契約屆滿後所為之延長變更契約期間之法律行為有效。
6.被告游明保之子及被告游明保之姐姐，多次告知原告公司系爭不動產早於102 年7 月28日即已確定成交，足見被告游明保於102 年7 月28日來電要求原告公司簽署聲明書，要求原告公司同意將系爭仲介契約延至000 年0 月0 日生效之行為，乃係惡意詐欺，以圖卸免給付原告委託銷售報酬之費用。
7.被告所提證物6 「不動產買賣契約書」，其所載買賣總價為5,500 萬元，此顯係被告所提證物1 專任委託銷售契約書所載委託銷售總價1 億983 萬元，幾近一半之價格，亦與被告所提證物2 及證物3 之委託銷售總價7,935 萬元相去甚遠，可見證物6 之「不動產買賣契約書」所載買賣總價5,500 萬元之真實性已非無疑，且該不動產買賣契約書文末所載立契約書人均見有買賣雙方之簽字，但於見證人一欄卻獨未見山田房屋及負責人蕭玉芳之簽字，足見該山田房屋及蕭玉芳之用印顯係臨訟補印無疑。
㈢然查：
1.證人即代表山田房屋之負責人蕭玉芳到庭結證略稱：被告所提證物2 之「買賣契約內容變更同意書」右上角傳真日期為
101 年9 月17日，係因山田房屋傳真至菲律賓給被告游明保，之後被告再傳真到臺北總公司等語（見卷89頁筆錄），可見原告以該買賣契約內容變更同意書右上角傳真日期101 年
9 月17日與契約訂立日期101 年8 月日不符，遽指該變更同意書有所不實云云，並不足取。
2.原告雖指摘證物1 「專任委託銷售契約書」無被告游明保或唯弘公司委託游麗雲代為簽訂契約書之授權書，且該契約書委託人欄僅記載「游麗雲」，未見「游明保」或「唯弘公司」，且被告游明保於上開「專任委託銷售契約書」屆期後之
101 年9 月17日始以其個人名義與山田房屋簽立「買賣契約內容變更同意書」，顯示證物2 「買賣契約內容變更同意書」有效力疑義云云。然證人蕭玉芳證稱游麗雲係被告游明保之妹，簽署上開「專任委託銷售契約書」有授權書等語（見卷89頁筆錄）。而證物2 之「買賣契約內容變更同意書」右上角所列印之101 年9 月17日，乃傳真日期，而非簽約日期，乃係因山田房屋傳真至菲律賓給被告游明保，之後被告再傳真到臺北總公司而有時差等情，已如前述。足見原告此部分情詞所指，並無可認據以認定上開證物2 「買賣契約內容變更同意書」有何無效之事由。況且該變更同意書是否有效，亦與被告有無詐欺原告無直接關聯，原告以之作為被告詐欺之證明，並無可取。
3.證人蕭玉芳另證稱山田公司與委託人簽署「買賣契約內容變更同意書」之時間，或4 個月，或半年，當中很有彈性等語（見卷89頁背面筆錄）。衡諸一般房屋仲介公司與客戶協商委託期間，多有個別協商而無統一標準之常情，堪認證人蕭玉芳上詞所證尚無瑕疵可指。則原告僅憑山田房屋與被告簽立證物3 之「買賣契約內容變更同意書」將委託期間延長至
102 年7 月31日，遽指被告與山田房屋變更委託期間為不實云云，亦無可取。
4.又證物3 「買賣契約內容變更同意書」委託人欄雖係游麗雲之簽名，然依證人蕭玉芳所證，游麗雲係被告游明保之妹，代理游明保簽署時有授權書，而游明保委由自己胞妹代為處理房地產仲介之簽約事宜，並無悖於常情之處，足見原告指稱游麗雲簽署證物3 「買賣契約內容變更同意書」並無授權書，並據以指摘被告與「山田房屋」間之買賣專任委託銷售期間未延長至102 年7 月31日云云，同無可取。況且此項問題要屬被告與山田房屋間關於委託銷售契約之效力問題，與原告是否受被告詐欺，尤不能混為一談。是以原告據此主張被告詐使原告延後系爭仲介契約之生效日期，仍非可取。
5.原告另指被告所提證物2 及證物3 之「買賣契約內容變更同意書」，其所變更之內容，均針對期間已屆滿之委託銷售契約，難認其所為延長變更委託銷售期間之法律行為有效云云。然此亦屬被告與山田房屋間關於委託銷售契約之效力問題，與原告是否受被告詐欺，不能混為一談。況若被告有意勾串山田房屋訛詐原告，渠等將上開證物1 、證物2 、證物3之相關簽約日期、委託期間載為相互契合，並非難事，何須提出上開日期稍有齟齬之證物，自招麻煩。是以原告此部分所指，亦難據為被告有何詐欺原告之證明。
6.再者，證人蕭玉芳證稱：被告與山田房屋簽訂委託銷售契約之過程是101 年4 月23日，被告唯弘公司委託山田房屋出售，因唯弘公司董事長游明保都在菲律賓，所以山田公司是與被告唯弘公司財務經理游麗雲洽談，部分細節也會與在菲律賓之秘書洽談，但訂約部分皆和游麗雲處理，山田公司是簽訂專任委託銷售契約書，簽約日期是101 年4 月23日，委託期間到101 年8 月30日，到期後雙方合意契變，契變之後，委託期間延展到101 年12月31日，到期後再契變，委託期間展延到102 年7 月31日；伊有告訴被告游明保系爭不動產所坐落區塊之成交金額會落在每坪3 萬元上下，游明保的意思是說這時間工業區用地都在漲價，游明保的意思是先用5 萬
5 來談，如果有人出價，雙方再來協議成交金額，最後是以5,500 萬元成交，每坪是2 萬7,500 元；而大鞏公司與被告唯弘公司所簽證物6 之不動產買賣契約，伊未簽名，是因伊在現場跑上跑下影印身分證等語（見卷88頁背面、89頁背面筆錄）。而證人即買受系爭不動產之大鞏公司董事長楊菊花亦到庭結證稱：有位陳代書在102 年5 月間介紹一塊地（即系爭不動產），伊等去看很多次，同年7 月底才決定簽約，代書介紹說那塊是山田房屋在介紹，伊即與山田房屋談，有議價，到7 月底才談成，山田房屋之仲介人員是蕭玉芳，被告所提證物6 之不動產買賣契約書就是大鞏公司買地時簽訂之買賣契約，買地價金已分兩、三期付清，開票兌現，大約在102 年7 月27日左右談成，因須雙方有空，故約在102 年
7 月30日簽訂買賣契約，買地仲介費付給山田公司等語（見卷104-105 頁背面）。衡諸證人蕭玉芳、楊菊花就被告應否給付原告本件服務報酬及違約金，並無損益同歸之利害關係，應無甘冒偽證罪風險而為被告捏造事實之可能。其等既均指稱被告確係透過山田房屋仲介，在102 年7 月30日與大鞏公司訂立系爭不動產之買賣契約，且互核相符，並有被告所提證物6 之不動產買賣契約及被告給付山田房屋仲介費之匯款回條在卷可佐（見卷77頁），則被告係在102 年7 月30日始與大鞏公司訂立系爭不動產買賣契約之事實，應堪認定。原告指稱被告游明保之子及被告游明保胞姐，多次告知原告系爭不動產早於102 年7 月28日即確定成交云云，不但未據舉證以實其說，且與上開證人證述情節互異，恐係表達或理解之誤差問題，並不足為憑。而衡諸一般不動產所有人委託仲介銷售不動產，常有提高委賣價格之舉，原告指稱大鞏公司向被告買受系爭不動產之價格與被告委託銷售之價格差距甚大云云，亦難認有何悖於常情之處。而被告與大鞏公司所簽證物6 之不動產買賣契約，既為渠等間之法律行為，本無須仲介人員簽署，該契約未經蕭玉芳簽署，亦難指為可疑。
7.是綜上各節可認原告上詞指稱被告係以虛偽事由詐欺原告，致原告陷於錯誤而同意延後系爭仲介契約生效日至102 年8月1 日云云，均不足採信。揆諸首揭判例意旨，原告依民法第92條第1 項撤銷其同意延後系爭仲介契約生效日期之意思表示，即屬無據，不生撤銷之效力。
五、原告主張受被告詐欺既不足取，其撤銷系爭仲介契約延期之同意亦不生效力，則系爭仲介契約之生效日仍應自102 年8月1 日起算。則被告在102 年7 月30日出售系爭不動產予大鞏公司，自難謂係符合系爭仲介契約第第11條第1 項第1 款所定「委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售」之事由。原告自無從據此條款請求被告給付服務報酬及違約金。又被告既無原告所指之詐欺行為，原告依民法第184條侵權行為、第28條及公司法第23條主張被告應連帶賠償原告之損害云云，亦非有據。
六、從而原告依系爭仲介契約第11條第1 項第1 款，民法第184條第1 項前段、第28條，公司法第23條第2 項之規定請求被告連帶給付440 萬2,200 元本息，為無理由，應予駁回。原告既受敗訴之判決，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 29 日
民事第五庭 法 官 黃明發以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 5 日
書記官 林怡秀