臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第4326號原 告 幸福人壽保險股份有限公司法定代理人 接管人財團法人保險安定基金訴訟代理人 蔡正廷律師
張克豪律師被 告 闕陳弘子訴訟代理人 莊一凡律師
蕭仁杰律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆佰貳拾貳萬貳仟壹佰拾伍元整，及自民國一百零三年三月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、本件起訴時原告之法定代理人原為郭明枝，嗣於民國103 年
8 月29日變更為接管人財團法人保險安定基金，有金融監督管理委員會金管保財字第00000000000 號函及股份有限公司變更登記表在卷可稽（見本院卷第95至97頁），原告具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件起訴時原告訴之聲明原為：
「被告應給付原告新臺幣（下同）4,126,623 元整，及自10
3 年度司促字第10220 號支付命令送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」，嗣於103 年11月27日變更聲明為：「被告應給付原告4,222,115 元整，及自103年度司促字第10220 號支付命令送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」（見本院卷第71頁）。經核原告所為訴之變更，係就聲明有所擴張，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體部份：
一、原告起訴主張：㈠原告於民國101 年7 月6 日與被告簽立不動產租賃契約書（
下稱系爭租約），將臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）之應有部分二分之一及其上臺中市○○區○○段○○○ ○號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○路○段000號，下稱系爭房屋，以上土地及房屋合稱為系爭房地）出租予被告，約定每月租金41萬元，租賃期間自101 年11月1 日起至103 年10月31日止，被告於簽約時開立12張期票予原告以給付第一年期之租金，第二年期之租金給付方式亦同，被告並交付相當於兩個月租金之保證金82萬元予原告。嗣後，被告雖於102 年8 月20日寄送其單方簽具之同意書予原告，表示欲自102 年8 月30日終止系爭租約，並要求原告退還10
2 年9 、10月份之租金支票及保證金82萬元，被告於同年9月3 日再度寄送相同內容之同意書予原告，惟原告已於同年
9 月12日以臺北南陽郵局第001432號存證信函，回覆被告表示不同意提前終止租約，並請被告依約履行；且依系爭租約第7 條約定，提前終止租約需經雙方同意，原告既不同意提前終止租約，系爭租約自屬有效存在。
㈡又依系爭租約第2 條約定：「除地價稅、房屋稅由甲方（即
原告）負擔外，凡因使用本約租賃物所必需支付之有關費用，概由乙方（即被告）自行負擔。」，是系爭房地之水電費屬使用租賃物所必需支付之費用，被告自有給付水電費用之義務。本件被告尚積欠原告102 年11月份至103 年10月份之租金共492 萬（計算式：41萬×12個月＝492 萬元），及系爭房地於102 年5 月29日至103 年10月31日期間之水電費共12萬2,115 元，上開水電費已由原告代為繳納，原告自得請求被告給付上開租金及水電費，是經扣除被告交付之保證金82萬元後，請求被告給付422 萬2,115 元（計算式：492 萬＋12萬2,115 －82萬＝422 萬2,115 元），爰依系爭租約第
3 條、第4 條、第8 條及民法第421 條、第439 條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告422 萬2,115 元，及自103 年度司促字第10220 號支付命令送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告抗辯則以：㈠系爭土地係由原告與訴外人即被告之配偶闕圳所共有，應有
部分各二分之一。被告當初之所以願意承租系爭房地，係因原告承諾於102 年9 月前，向闕圳購買系爭土地其餘二分之一所有權，且原告要求於其購買系爭應有部分前，先由被告承租系爭房地，以符合主管機關所訂保險公司不能將土地閒置之規定，被告始配合原告簽訂系爭租約，且兩造以口頭約定，若原告未依約向闕圳購買系爭土地其餘二分之一所有權，被告可隨時終止系爭租約。然兩造簽訂系爭租約後，原告卻遲遲未依約向闕圳購買，甚至於102 年7 、8 月間，告知被告由於金管會未能許可，因此原告確定無法向闕圳購買系爭其餘二分之一所有權，被告遂於102 年8 月7 日寄發存證信函向原告表示終止系爭租約。系爭租約既經終止，被告自無給付102 年11月份至103 年10月份期間租金之義務，且被告已於102 年8 月5 日發函告知原告人員欲終止系爭租約，請原告儘速辦理斷水、斷電，原告人員亦允諾辦理，但其後原告竟未依約辦理斷水、斷電，故被告並無繳納102 年9 月至103 年10月31日期間水電費之義務。又被告承租系爭房地，乃因受原告「詐欺」及顯有非可歸責於被告之交易上重要之「錯誤」，被告自得依民法第88條及第92條規定，撤銷意思表示，且無須負擔任何損害賠償責任。
㈡系爭土地、系爭房屋原均屬陳論仲所有，陳論仲於101 年8
月16日將系爭房屋全部及系爭土地之應有部分二分之一出賣予原告，又於102 年7 月10日將系爭土地之應有部分二分之一出賣予闕圳，依民法第425 條之1 規定，系爭房屋之受讓人（即原告）與系爭土地之受讓人（即闕圳）間，推定在系爭房屋得使用期限內有租賃關係，故原告自102 年7 月10日起，即應給付租金予闕圳，而被告已受讓闕圳對原告之上開租金債權，是原告自102 年7 月10日起，應給付租金予被告。為此，被告以「民事答辯狀㈠暨證據調查聲請狀」送達原告之日即103 年12月16日起，往前回溯至102 年7 月10日，主張原告於上開期間占有闕圳所有之系爭土地應有部分二分之一，應給付相當於租金之不當得利356,430 元（計算式：
系爭土地之申報地價為每平方公尺9,402 元×系爭房屋之占用面積527.13平方公尺×1/ 2×10 %×525/365 （天）＝356,430 元，元以下四捨五入）。綜上，縱本院認被告仍應給付原告租金，被告主張以其對原告之上開租金債權356,430元，與本件原告請求之金額「抵銷」等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，兩造於101 年7 月6 日簽訂系爭租約，約定由被告向原告承租系爭房屋之全部及系爭土地之應有部分二分之一，每月租金41萬元，租賃期間自101 年11月1 日起至103 年10月31日止，被告於簽約時有交付保證金82萬元及12張遠期支票予原告，並以上開12張遠期支票給付第一年度之每月租金。嗣於102 年8 月7 日，被告寄發存證信函予原告，催告原告於函到7日內簽約向被告購買被告所有之系爭土地其餘二分之一所有權，否則以此函作為終止系爭租約之意思表示；被告又於同年月20日、同年9月3日，寄發被告已單方簽署之同意書（下稱系爭同意書）予原告，該同意書之內容略為：雙方合意於102年8月30日終止系爭租約，原告於該日前退還被告預付之102年9、10月份租金支票及押租金82萬元等語，原告則於102年9月12日以存證信函回覆被告，表示不同意終止系爭租約。又被告並未給付原告102年11月至103年10月期間之租金共492萬，及系爭房地於102年5月29日至103年10月31日期間之水電費12萬2,115元等情，為兩造均不否認，並有系爭土地登記第二類謄本、系爭房屋建物登記第二類謄本、地籍圖謄本、系爭租約、兩造間來往之存證信函、系爭同意書、臺灣電力公司繳費收據、臺灣自來水股份有限公司繳費收據等在卷可稽（見本院卷第7至24、59至64、73至78、114頁），是上開事實均堪認定。
四、原告主張被告應依系爭租約給付102 年11月至103 年10月期間之租金，及102 年5 月29日至103 年10月31日期間之水電費等情，為被告所否認，並以上開情詞置辯，是本件之爭點為：㈠被告是否合法終止系爭租約？㈡兩造簽訂系爭租約時，是否約定由原告於102 年9 月前向闕圳購買系爭土地其餘二分之一所有權？被告得否依民法第88條、第92條規定，主張因錯誤、受詐欺始簽訂系爭租約，而撤銷同意簽訂系爭租約之意思表示？㈢本件原告請求被告給付上開租金及水電費，有無理由？若有，被告主張以被告受讓闕圳對原告相當於租金之不當得利債權，行使抵銷權之抗辯，有無理由？茲分述如下：
㈠被告並未合法終止系爭租約：
被告固主張：已於102 年8 月7 日，寄發存證信函向原告表達終止契約之意思表示云云。惟按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」，民法第450 條第1 項、第2 項定有明文，可知定有期限之租賃契約於期限屆滿前，非經租賃關係之當事人合意或另有約定，不得任意終止契約。而系爭租約第2 條約定：「自民國101年11月1 日起至103 年10月31日止」之2 年租賃期限，當屬定有期限之租賃契約甚明；且依系爭租約第7 條第1 項約定：「本契約未經雙方合意，不得期前終止租約」等語（見本院卷第9 頁），是被告雖先後於102 年8 月7 日、同年月20日、同年9 月3 日寄發上開存證信函及系爭同意書予原告，均表達單方終止契約之意，然原告既於同年9 月12日函覆被告表達不同意終止契約，則系爭租約自不生合法終止之效力。
㈡兩造簽訂系爭租約時，是否約定由原告於102 年9 月前向闕
圳購買系爭土地其餘二分之一所有權？被告得否依民法第88條、第92條規定，主張因錯誤、受詐欺而撤銷簽訂系爭租約之意思表示？⒈證人即代表原告簽署系爭租約之原告前任投資部協理杜建志
具結證稱：系爭房地從原告評估是否購買，到經過原告董事會、投審會、主管機關審核，一直到最後決定購買之過程，我都有參與。原告是保險業，因主管機關規定保險業購買一個案子不能超過1 億元，而原告向地主購買系爭房屋及系爭土地之二分之一所有權時，總價金已超過9,900 多萬元，所以原告只購買系爭土地之二分之一所有權。當初原告是經由周信介之介紹而購買系爭房地，因周信介提議由他擔任建方，由原告擔任地主，並和附近之土地一起合建；又因為土地整合需要時間，周信介表示可能需耗時兩年左右，但原告為保險業，持有土地、建物需要有收益，主管機關才會核准投資，所以周信介就說會找人來跟原告承租2 年，後來是由被告承租系爭房地。原告購買系爭房地時，是在建地整合的階段，原告雖有想要購買系爭土地其餘二分之一所有權，但是保險局並未同意原告購買。當時雙方在合作開發之前，我們有跟周信介、被告表示，只要符合保險局要求的1 億元投資金額限制，任何土地包括系爭土地其餘二分之一所有權，我們都有購買之意願，但原告並未向被告承諾於兩造簽訂系爭租約後，將向被告之夫闕圳購買系爭土地其餘二分之一所有權，亦未以此作為系爭租約之條件，因為若保險局依關係人交易規定，禁止原告進行另一筆交易時，原告就沒有辦法購買系爭土地其餘二分之一所有權，所以原告雖告知被告有購買系爭土地其餘二分之一所有權的意願，也說如果保險局核准的話，會於系爭租約簽訂後3 月內購買系爭土地其餘二分之一所有權，但都要建立在需經主管機關核准，且原告內部也要同意之前提；原告購買系爭房地後，因為此交易屬關係人交易，保險局有關切此事，我曾經上簽呈給原告，希望再做評估，但遭原告上級駁回，原告表示沒有購買的意願，我也有告知被告、周信介上情。因為被告是附近195 地號土地之所有權人，我有建議被告購買系爭土地其餘二分之一所有權等語（見本院卷第118 頁背面至121 、124 頁）；而證人即代表被告與原告磋商系爭租約簽訂事宜之周信介具結證稱：我是建設公司老闆，與被告是朋友關係。因為原告受到保險局的限制，買受不動產之總價不得超過1 億元，若原告購買系爭房屋及系爭土地之全部，總價會超過1 億元，所以我就搓和兩造交易。我於101 年5 月間介紹兩造合買系爭土地及（相鄰之臺中市○○區○○段○○○○ ○號土地，大家約定
195 地號土地由被告購買，系爭土地則由原告全部購買，上開二土地及系爭房屋全部總價約為1 億5 千或1 億6 千多萬元。又因原告投資不動產需要有收益，主管機關才會核准，故大家約定系爭建物之所有權歸原告所有，並由被告向原告承租系爭房地，這樣原告才有租金收益，主管機關才會核准投資。最初大家約定原告於取得系爭房地後，要於3個月內購買系爭土地其餘二分之一所有權，但因保險局不准，原告無法再購買此部分，而被告因已購買了195地號土地而被綁住，所以才由闕圳於102年6月25日買下系爭土地其餘二分之一所有權，兩造才會變成系爭土地之共有人。系爭租約簽訂後，雙方有口頭協議，約定由被告先過戶取得系爭土地其餘二分之一所有權，等保險局同意後，原告會向被告購買系爭土地其餘二分之一所有權等語（見本院卷第121頁背面至124頁）。且依保險法第146條之7第1項授權訂定之「保險業對同一人同一關係人或同一關係企業之放款及其他交易管理辦法」第4條第1項第1、2款確有規定：「保險業對同一人、同一關係人或同一關係企業為放款以外之其他交易時，其交易限額規定如下：保險業對同一人、同一關係人或同一關係企業為放款以外之其他交易時，其交易限額規定如下：一、除交易對象為政府機關、公立學校、公營事業者依第三款及第四款規定辦理外，其單一交易金額不得超過各該保險業業主權益之百分之三十五；交易總餘額不得超過各該保險業業主權益之百分之七十。二、依第一款規定計算其他交易之單一交易金額未達新臺幣一億元者，得以新臺幣1億元為最高限額，且交易總餘額不得逾新臺幣2億元。」。是綜觀上2證人之證述，可知兩造簽署系爭租約之原因，係因兩造與建商周信介合作進行土地整合開發建案，被告為協助原告購買取得系爭房地，使原告購買系爭房地之投資行為能符合法令及通過主管機關之審查，始配合承租系爭房地及簽訂系爭租約無訛，然尚難據此逕認被告係出於錯誤或受詐欺而簽訂系爭租約。
⒉按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院44年度台上字第75號判例意旨可參。本件被告抗辯兩造簽訂系爭租約時，原告承諾於102 年9 月前向闕圳購買系爭土地之應有部分二分之一，原告卻未履行，被告因受原告詐欺始簽訂系爭租約等情，為原告所否認，依上開說明，自應由被告負舉證之責。次按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤」、「前條之撤銷權，自意思表示後，經過1 年而消滅」、「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示」、「前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，1 年內為之」，民法第88條、第90條、第92條第1 項前段、第93條前段分別定有明文。被告固辯稱：兩造簽訂系爭租約時，原告已承諾於10
2 年9 月前向被告之夫闕圳購買系爭土地其餘二分之一所有權，且口頭約定若原告未能向闕圳購買上開土地，被告得隨時終止系爭租約云云，然查，原告係於101 年7 月6 日即購買取得系爭房屋全部及系爭土地二分之一所有權，闕圳則於
102 年6 月25日始購買取得系爭土地其餘二分之一所有權之情，有系爭房地之土地登記第二類謄本及建物登記第二類謄本附卷可查（見本院卷第59至61頁），足見原告取得系爭房地時，闕圳並非系爭土地其餘二分之一應有部分之所有權人，闕圳於相隔近1年後始取得此部分土地，則兩造簽訂系爭契約時，是否有達成「由原告向闕圳購買系爭土地其餘二分之一所有權」之協議，尚屬可疑。且證人杜建志、周信介均證稱：原告曾表示要於取得系爭土地二分之一所有權後「3個月內」，要購買其餘二分之一所有權，但原告要徵得主管機關保險局之同意後，才能購買等語（見本院卷第122至124頁），核與被告所辯原告承諾購買系爭土地其餘二分之一所有權之「對象」為闕圳，及承諾購買之「時間」為102年9月前等節，均不符合，自難認定兩造簽訂系爭租約時有達成上開協議。
⒊況查，被告供稱：原告於102 年7 、8 月間主動告知被告，
由於金管會未能許可，因此原告確定無法向被告先生闕圳購買系爭土地其餘二分之一所有權等語（見本院卷第55頁），足見被告於102 年7 、8 月間即已發現原告無意向闕圳購買系爭土地其餘二分之一所有權。是縱如被告所稱因遭原告詐欺及非可歸責於被告之交易上重要錯誤，始簽訂系爭租約，而主張撤銷「被詐欺」或「錯誤」之意思表示，則被告主張撤銷錯誤意思表示之1 年除斥期間應自意思表示即101 年7月6 日簽訂系爭租約後起算，而主張撤銷被詐欺意思表示之
1 年除斥期間應自原告於102 年7 、8 月間之某日告知被告無意向闕圳購買系爭土地其餘二分之一所有權之次日起算，故計算至102 年7 月5 日，原告撤銷錯誤意思表示之除斥期間即已屆期，及計算至103 年7 、8 月間，原告撤銷被詐欺意思表示之除斥期間亦已屆期，詎本件被告於103 年11月21日始以民事答辯狀，主張依民法第88條、第92條規定撤銷簽訂系爭租約之意思表示（見本院卷第54至58頁），其撤銷自不生效力。
⒋準此，被告未能證明兩造簽訂系爭租約時已達成「由原告於
102 年9 月前向闕圳購買系爭土地其餘二分之一所有權」之協議，且其主張撤銷被詐欺、錯誤意思表示之時間，亦超過民法第90條、第93條規定之1 年除斥期間，是被告所辯：其依兩造約定、民法第88條、第92條規定，主張銷錯誤或被詐欺之意思表示，被告有權終止系爭租約云云，尚不足採憑。㈢本件原告請求被告給付積欠之租金及水電費，有無理由？⒈復按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收
益，他方支付租金之契約。」、「承租人應依約定日期，支付租金」，民法第421 條第1 項、第439 條前段分別定有明文。且依系爭租約第3 條第1 項、第2 條及第8 條分別約定：「每月租金為41萬元正。每月的租金以支票方式支付，並以1 日為支付日期。」、「除地價稅、房屋稅由甲方（即原告）負擔外，凡因使用本約租賃物所必需支付之有關費用，概由乙方（指被告）自行負擔。」（見本院卷第7 、9 頁）。本件被告所稱：已提前終止系爭租約及撤銷錯誤或被詐欺而簽訂系爭租約之意思表示之抗辯，均屬無據，已如前述，是原告依租賃關係請求被告給付積欠之租金及水電費，核屬正當。
⒉被告雖辯稱：被告已於102 年8 月5 日以本院卷第135 頁之
通知函告知原告辦理斷水斷電，被告並無支付102 年9 月至
103 年10月31日期間系爭房屋水電費之義務云云。然查，系爭租約於103 年10月31日租期屆滿前仍有效存在，原告亦未同意被告提前終止系爭租約之提議，是原告尚無配合被告辦理斷水斷電行為之義務。準此，原告依系爭租約請求被告給付102 年11月至103 年10月期間之租金共492 萬（計算式：
41萬×12月＝492 萬），及系爭房屋於102 年5 月29日至10
3 年10月31日期間支出之水電費共12萬2,115 元，並扣除被告前已交付之保證金82萬元後，請求被告給付422 萬2,115元（計算式：492 萬＋12萬2,115 －82萬＝422 萬2,115 ），應予准許。
㈣被告主張以受讓闕圳對原告相當於租金之不當得利債權，行
使抵銷權之抗辯，有無理由？被告雖主張已受讓闕圳對原告之租金債權，並提出內容為：闕圳同意就原告名下之系爭房屋，自102 年7 月10日起至10
3 年11月19日止使用闕圳名下系爭土地其餘二分之一所有權所生之租金債權，全數讓與被告等語之債權讓與同意書1 紙為證（見本院卷第65頁）。惟查，兩造於系爭租約第1 條約定：「乙方（指被告）認知前述土地，甲方（指原告）所持有之權利範圍為全部土地二分之一，另外權利範圍為他人所有，乙方應負責另與其簽訂租賃契約並繳納租金之義務，此租金並視為甲方所有下列建物（指系爭房屋）給付使用基地其權利範圍之地租及費用，惟若乙方未盡此義務，致使他所有權人請求甲方給付地租及費用時，乙方並應負給付之責，不得異議」等語（見本院卷第7 頁）；且證人杜建志具結證稱：原告於101 年5 月間曾和被告簽署租賃承諾書，有講到若原告購得系爭房地之全部所有權，被告將以58萬元承租系爭房地之全部，但因保險局不准，原告僅取得系爭房屋全部及系爭土地二分之一所有權，所以租金降為41萬元等語（見本院卷第119 頁背面、120 頁），核與證人周信介結證稱：
依照租金投報率計算，杜建志有說若原告取得系爭土地全部所有權，每月租金要58萬元，若原告只取得一半土地，則每月租金要41萬元等語（見本院卷第124 頁）相符，堪認系爭租約所約定每月租金金額41萬元，係兩造考量原告僅擁有系爭土地二分之一所有權，及被告依系爭租約第1 條約定，須負責另與系爭土地其餘二分之一應有部分之所有權人簽訂租約並繳納租金，始為降低每月租金之約定。尤以，系爭租約第1 條已約定：若被告未盡向系爭土地其餘二分之一應有部分之所有權人繳納租金之義務，致使原告遭追討地租及費用時，應由被告負給付此部分租金之責任等語，則縱如被告所稱原告依民法第425 條之1 規定，負有給付闕圳租金之義務，然依上開說明，原告於給付租金予闕圳後，仍有權再向被告請求返還上開金額，甚為灼然。基此，被告所辯：被告以受讓闕圳對原告相當於租金之不當得利債權，行使抵銷權云云，亦不足採。
五、綜上所述，原告依系爭租約第3 條、第4 條、第8 條及民法第421 條、第439 條規定，請求被告給付積欠之102 年11月至103 年10月期間之租金共492 萬，及系爭房屋於102 年5月29日至103 年10月31日期間支出之水電費共12萬2,115 元，並扣除被告前已交付之保證金82萬元後，請求被告給付42
2 萬2,115 元，及自支付命令狀繕本送達翌日即103 年3 月28日起，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 4 日
民事第四庭 法 官 羅立德以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 4 日
書記官 林奕瑋