臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第4327號原 告 南方之星社區管理委員會法定代理人 邱世續原 告 吳金翰
李秀娥邰金魁邰士弘上五人共同訴訟代理人 林彥志律師被 告 永富開發股份有限公司法定代理人 陳信柔被 告 吉美建設事業股份有限公司法定代理人 蔡郁君上二人共同訴訟代理人 林邦彥律師
施旻孝律師柏有為律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國104 年6 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；上開規定於有訴訟代理人時不適用之；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達他造，民事訴訟法第170 條、第173 條、第175 條第1 項、第176 條分別定有明文。查本件先位原告南方之星社區管理委員會（下稱先位原告）之法定代理人原為林政易，嗣於本院訴訟繫屬中變更為邱世續，此有新北市中和區公所民國103 年10月2 日新北中工字第0000000000號函可參（見本院卷第112 、113 頁），並經邱世續於103年11月25日具狀聲明承受訴訟，核與前揭規定相符，應予准許，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款定有明文。
次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之，最高法院95年度台上字第1573號判決意旨可資參照。查本件先位原告及備位原告邱世續、吳金翰起訴主張依房地預定買賣契約書（下稱系爭契約）第16條第4 款及民法第348 條第1 項規定，被告應將南方之星社區1 樓店鋪編號S5 9、S60 、S61建物移轉占有予先位原告，卻給付遲延，故應依民法第179條前段規定，給付相當於租金之不當得利予先位原告，並㈠先位聲明：被告2 人應將坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○ ○號土地，其上「新北市○○區○○段○○○○○號建號（原告原誤載為第2263號建號，已更正）建物，門牌號碼：新北市○○區○○路○○號」、「新北市○○區○○段○○○○○號建號（原告原誤載為第2263號建號，已更正）建物，門牌號碼：新北市○○區○○路○○號」及「新北市○○區○○段○○○○○號建號（原告原誤載為第2263號建號，已更正）建物，門牌號碼：新北市○○區○○路○○號」（下稱系爭3 建物）移轉占有予先位原告；並應給付先位原告新臺幣（下同）55萬2,110 元整暨自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；另自民國103 年7 月4 日起至點交上開
3 建物之日止，按月應再給付先位原告1,300 元。㈡備位聲明：被告2 人應將系爭3 建物移轉占有予先位原告；並應給付先位原告55萬2,110 元整暨自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；另自103 年7 月4 日起至點交系爭3 建物之日止，按月應再給付先位原告1,300 元。
嗣被告於本件訴訟繫屬中之104 年4 月15日將系爭3 建物點交予原告，且原告追加S59 、S60 建物之所有權人邰金魁、邰士弘為備位原告，並變更訴之聲明為㈠先位聲明：被告2人應給付先位原告71萬7,838 元整暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明：被告2 人應給付先位原告71萬7,838 元整暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（見本院卷第203 頁）。經核原告上開所為，僅係基於同一基礎事實追加當事人及變更應受判決事項之聲明，變更前、後之主要爭點相同，原提出之證據仍可援用，得於同一程序審理以解決紛爭，且被告對於原告所為訴之變更，亦表示無意見之情（見本院卷第177 頁背面、
199 頁），足認原告所為訴之變更合於前揭規定，應予准許。
貳、實體部份：
一、原告起訴主張：㈠南方之星社區（下稱系爭社區）係由被告永富開發股份有限
公司（下稱永富公司）、吉美建設事業股份有限公司（下稱吉美公司）共同投資興建，被告2 人與各區分所有建物之買受人簽訂系爭契約，是被告2 人均為系爭契約之當事人。依系爭契約第16條第4 款約定：「本社區壹樓店舖房屋編號S5
9 、S60 、S61 之建物（即系爭3 建物）其產權係為汽車停車塔車位所有人共有，共有人均同意規劃社區公共設施，各共有人不得據為私人使用，並同意互相拋棄該主建物之優先承購權及使用權，且於社區管理委員會成立後交由該會使用，使用權利及維護義務由管理委員會負責。」，可知被告依約對購買停車塔車位之買受人，除應為所有權之移轉登記外，仍負有點交不動產之義務。又上開條款既約定「共有人均同意規劃社區公共設施」，可見系爭3 建物自始即規劃為約定共用部分，契約真意為系爭社區全體區分所有權人始為系爭3 建物之使用收益權利人，是上開條款應屬利益第三人契約之條款，系爭社區全體區分所有權人為上開條款之利益第三人。又依公寓大廈管理條例第36條第11款規定，管理委員會之職務包括共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管，故先位原告得依系爭契約第16條第4 款及民法第348 條第1 項規定，代系爭社區全體區分所有權人向被告請求點交系爭3 建物。另先位原告已於100 年12月5 日依法成立並向主管機關完成報備，被告應自斯時起負點交系爭3建物之義務，而先位原告曾多次發函催促被告點交系爭3 建物，被告雖有將系爭3 建物之產權過戶登記予停車塔車位之所有買受人，惟被告仍事實上占有系爭3 建物，遲至本件訴訟繫屬中之104 年4 月15日，始將系爭3 建物之鑰匙移交原告，則被告自100 年12月5 日至104 年4 月15日期間無權占用系爭3 建物，受有相當於租金之不當利益，爰依民法第17
9 條前段規定，請求被告給付相當於租金之不當得利。㈡經原告查詢內政部不動產資訊平台資料，系爭3 建物所在地
即新北市○○區○○路○○號附近房地之住宅，近期租金行情約每坪新臺幣（下同）900 元，按一般人認知，店面租金行情原較一般住宅租金高，而附近住宅之租金甚至高達每坪1,
283 元，故原告以每坪1,300 元計算相當於不當得利之租金，自屬合理。又系爭3 建物之面積合計45.29 平方公尺（按S59 建物為15.21 平方公尺、S60 建物為14.15 平方公尺、S61 建物為15.93 平方公尺），即13.7坪，故被告應給付先位原告相當於租金不當得利之總金額為71萬7,838 元【計算式：（100 年12月6 日至同年12月31日：14,937元）＋（10
1 年1 月1 日至104 年3 月31日：694,590 元）＋（104 年
4 月1 日至同年月14日：8,311 元）＝717,838 元，元以下四捨五入】。
㈢如鈞院認先位原告不得直接請求被告履行契約即點交系爭3
建物予先位原告，則備位原告4 人均為系爭社區之所有權人之一，均與原告簽訂系爭契約，亦為系爭3 建物之買受人，，應認備位原告基於契約當事人之地位，得依系爭契約第16條第4 款及民法第348 條第1 項規定，請求被告點交系爭3建物予先位原告。又被告無權占有系爭3 建物，致全體區分所有權人受有損害，被告無法律上原因而獲得相當於租金之利益，全體區分所有權人自得請求被告給付相當於不當得利之租金，而此相當於不當得利之租金債權屬全體區分所有權人不可分之給付，且依系爭契約第16條第4 款約定，系爭3建物係交由南方之星管委會使用，並規劃為社區公共設施，故備位原告自得請求被告將相當於租金之不當得利交付先位原告。
㈣並聲明：㈠先位聲明：⒈被告應給付先位原告717,838 元整
暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被告應給付先位原告717,838 元整暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠依系爭契約第16條第4 款文義，可知系爭3 建物專有部分之
有權受領主體係該專有部分之全體共有人，而非先位原告，須待專有部分之共有人確已受領給付後，後續專有部分之全體共有人方有將前開專有部份轉交予先位原告管領使用之義務，在此前提下，先位原告不得逕向被告請求交付系爭3 建物。又系爭契約第14條第5 項約定：「雙方同意戶外景觀工程、社區公共設施（不含二樓公益設施及捷運部分），於社區管理委員會成立後由乙方（即被告永富公司）移交管理委員會管理，不在雙方交屋範圍內。」等語，依上開約定之反面推論，可知除社區共用部分得由起造建商逕行移交予管委會外，其餘專有部份仍應以締約獲致產權移轉登記之人作為有權受領人，方符合「債權相對性」之本旨，亦即本件根本不適用第三人利益契約，先位原告認為其有權逕向被告主張系爭3 建物專有部分之交付云云，核已悖離契約約定，復與公寓大廈管理條例對於專有部份之定性不符。
㈡又備位原告吳金翰、李秀娥分別持有S61 建物之持分1/100
、3/100 ，備位原告邰金魁持有S60 建物之持分2/40，備位原告邰士弘持有S59 建物之持分2/50，備位原告4 人僅各自取得系爭3 建物之少許持分，至多僅得在其等擔當訴訟主體後，方得依其等各自持分比例，對被告主張不當得利，要無可能使被告給付「所有權全部之對應數額」不當得利予先位原告。何況，被告在系爭3 建物均持有大部分持分，即有處分、受益之合法權源，且被告迄今仍須繳納房屋稅、地價稅等（依比例負擔），若仍須給付原告相當於租金之不當得利，顯屬荒繆、無理由。
㈢另依系爭契約第16條第4 款約定，系爭3 建物之用途為「社
區公共設施使用」，且先位原告於104 年5 月21日召開之系爭社區第4 屆管理委員會第17次會議紀錄中，亦自承：「系爭3 建物屬於社區機械車塔的公設，因本社區有免稅登記，服務中心建議系爭3 建物不得作為任何營利收入含出租之行為，僅可作為倉庫使用」等語，是系爭3 建物不可能作任何營利收入行為，過去亦無任何出租計畫，被告要無可能獲有相當於租金之不當得利。退步言之，縱令系爭3 建物未來或有出租收益之可能，然如前述，系爭3 建物僅得作為「社區公共設施」之用途，則應以上開約定用途作為核算不當得利之基礎。又因被告早已將系爭3 建物之基地持分移轉登記予締約相對人，則原告所提「相當於租金之不當得利」之計算基礎，應僅以房屋價值為限，不涉及基地持分，故應由原告舉證稅捐機關課徵房屋稅之核定價值，才能計算不當得利等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡被告如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。。
三、經查，被告為系爭社區之起造建商，有與備位原告等區分所有權人簽訂系爭契約。被告於100 年7 月起，陸續將系爭3建物之所有權移轉登記予全體所有權人，其中備位原告吳金翰、李秀娥為S61 建物之所有權人之一，應有部分各為1/10
0 、3/100 ；備位原告邰金魁為S60 建物之所有權之一，應有部分為2/40；備位原告邰士弘為S59 建物之所有權人之一，應有部分為2/50；被告永富公司、被告吉美公司各有S60建物之應有部分300/4000，及分別有S61 建物之應有部分1900/5000 、7/50。又先位原告於100 年12月5 日成立，業經主管機關同意備查；先位原告曾多次發函催告被告將系爭3建物之鑰匙移交先位原告，被告迄至本件訴訟繫屬中之104年4 月15日，始將系爭3 建物之鑰匙交付原告，並將系爭3建物點交原告完畢等情，有系爭契約、新北市中和區公所10
0 年12月5 日新北中工字第0000000000號函、公寓大廈管理組織報備證明、先位原告101 年11月27日（101 ）南管第0-000000000號函、102 年1 月21日（102 ）南管第0-000000
000 號函、兩造間往來之存證信函、現場照片4 張、建物標示部影本、系爭3 建物登記第二類謄本、點交證明、平面位置圖、點交照片12張等附卷可查（見本院卷第19至60、62、
63、66至68、127 至147 、161 至169 、182 至196 頁），是上開事實均堪認定。
四、本件原告主張被告於先位原告100 年12月5 日依法成立後，遲未交付系爭3 建物之鑰匙予原告，迄至104 年4 月15日始交付，則被告自100 年12月5 日至104 年4 月15日期間無權占用系爭3 建物，受有相當於租金之不當利益，故應給付不當得利予先位原告之情，為被告所否認，並以上開情詞置辯，是本件之爭點為：被告有將系爭3 建物之所有權移轉登記予全體共有人，但迄至104 年4 月15日始點交及交付系爭3建物之鑰匙予原告，是否構成不當得利？先位原告、備位原告請求被告給付100 年12月5 日至104 年4 月15日期間相當於租金之不當得利，有無理由？茲分述如下：
㈠被告點交及交付系爭3 建物之鑰匙予原告前，構成不當得利：
按「物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348 條第1 項定有明文。所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂」，最高法院47年度台上字第511 號判例意旨參照。又依民法第179 條規定：
「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」本件被告為系爭3 建物之出賣人，依上開說明，被告除應辦理系爭3 建物移轉登記予買受人即系爭3 建物之全體共有人外，仍負有將系爭3 建物移轉占有予上開共有人之義務，而系爭
3 建物在被告於本件訴訟繫屬中之104 年4 月15日點交及交付鑰匙予原告前，均為鐵門緊閉之狀態，為兩造均不否認，並有照片4 張存卷可查（見本院卷第63、64頁），是系爭3建物除被告以外之其他共有人於上開時點之前，自無支配、管理或使用收益系爭3 建物之可能。基此，堪認被告於點交及交付系爭3 建物之鑰匙予原告前，係無權占有系爭3 建物屬於被告以外之其他共有人之應有部分，且依社會通常之觀念，被告可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨供參），則原告主張被告於104 年4 月15日點交及交付系爭3 建物之鑰匙前，受有相當於租金之不當得利，尚非無據。
㈡先位原告、備位原告請求被告給付不當得利予先位原告，並無理由：
⒈查依系爭契約第16條第4 款約定：「本社區壹樓店舖房屋編
號S59 、S60 、S61 之建物（即系爭3 建物）其產權係為汽車停車塔車位所有人共有，共有人均同意規劃社區公共設施，各共有人不得據為私人使用，並同意互相拋棄該主建物之優先承購權及使用權，且於社區管理委員會成立後交由該會使用，使用權利及維護義務由管理委員會負責。」（下稱系爭條款）等語（見本院卷第28頁），可知被告已與系爭契約之相對人約定，系爭3 建物屬於汽車停車塔車位所有人共有，且上開共有人合意將系爭3 建物交由先位原告供作系爭社區之公共設施使用，足徵移轉系爭3 建物之占有予先位原告之義務人，應為包含被告及備位原告在內之系爭3 建物全體共有人甚明。又依系爭條款內容，契約雙方並未約定被告有將系爭3 建物向先位原告給付之義務，亦未約定先位原告（即第3 人）有向被告請求交付系爭3 建物，或備位原告有向被告請求交付系爭3 建物予先位原告之權利，自難認系爭條款屬民法第269 條第1 項規定之利益第三人約款。準此，原告主張：依系爭條款及民法第348 條第1 項規定，被告應將系爭3 建物移轉占有予先位原告云云，尚不足採憑。
⒉原告固主張：依系爭條款約定，系爭3 建物自始規劃為約定
共用部分，契約真意為系爭社區全體區分所有權人始為系爭
3 建物之使用收益權利人，且依公寓大廈管理條例第36條第11款規定，管理委員會之職務包括約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管，故先位原告得代系爭社區全體區分所有權人請求被告給付相當於租金之不當得利云云。然查，被告於點交及交付系爭3 建物之鑰匙前，係無權占有系爭3 建物屬於被告以外之其他共有人之應有部分，已如前述，則有權請求被告返還不當得利之人，應為系爭3 建物除被告以外之其他共有人；況系爭社區之區分所有權人並非全體都有購買汽車停車塔車位之情，為兩造均不爭執（見本院卷第238頁背面），而先位原告又僅得請求包含被告及備位原告在內之系爭3 建物全體共有人移轉系爭3 建物之占有，綜上各情，尚難認先位原告有權受領被告無權占有系爭3 建物之不當得利，則先位原告、備位原告請求被告返還不當得利予先位原告，即難謂有理。
五、綜上所述，本件先位及備位原告基於民法第179 條前段規定，請求被告給付給付先位原告717,838 元整及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 16 日
民事第四庭 法 官 羅立德以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 16 日
書記官 林奕瑋