臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第593號原 告 江萬杰訴訟代理人 胡怡嬅律師被 告 臺北市大安區建安里法定代理人 溫進亮訴訟代理人 黃泰源律師被 告 溫進亮訴訟代理人 林秀緞
黃泰源律師上列當事人間請求不當得利等事件，本院於民國103 年8 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
貳、實體事項
一、原告主張：
（一）緣坐落於臺北市○○區○○段○○段000 000000 地號土地（權利範圍各為萬分之99）（下稱系爭土地）及其上門牌號碼為臺北市○○區○○里○○○路○ 段○○○ 巷○○弄○號1 樓房屋（建物登記建號為同地段3000建號〈主建物面積為123.18平方公尺、附屬建物即平台面積為9.82平方公尺；權利範圍：全部〉，另共有部分登記建號為同地段2942建號〈面積：1060.16 平方公尺；權利範圍：萬分之97〉）原為訴外人蘇北山所有；被告臺北市大安區建安里（下稱建安里）前由里長即被告溫進亮之代表下，與蘇北山、訴外人富邦人壽保險股份有限公司（下稱富邦人壽公司），於民國99年7 月16日簽立不動產租賃契約書（下稱99年7 月16日租約），由蘇北山將系爭房屋中如附圖編號A、A'、A'' 、A-1 、B 、B'、C 、C'所示範圍出租予被告建安里作為里民活動場所使用（租賃範圍不包含系爭房屋於75年建築完工售屋時，即約定由系爭房地所有權人專用之附圖編號D 停車場及編號E 花園）（又編號A'、A'' 、B'、C'，因非系爭房屋與其他建物之共用牆壁，故該等測量至外牆界線之範圍，全數均屬系爭房屋之範圍，並應計入蘇北山先前出租予被告建安里之面積範圍），租賃期間為99年7 月16日至104 年3 月15日止，租金於每月16日以前繳納、每月租金數額按年度調整，範圍為每月新臺幣（下同）8 萬元至9 萬800 元（代扣所得稅另計），其中3萬元租金係由建安里向臺北市大安區公所民政課（下稱區公所民政課）轉由臺北市政府民政局（下稱市政府民政局）申請「里民活動場所租金補助」支付，其他租金餘額則因富邦人壽公司為使其關係企業即訴外人富邦建設股份有限公司（下稱富邦建設公司）於建安里所在區域之都市更新事業計畫得順利推展，富邦人壽公司乃同意臺北市議員建議之鄰里回饋方案，與蘇北山及由被告溫進亮代表之被告建安里，於99年7 月16日簽立「都市更新計畫鄰里回饋方案─三方協議書」（下稱鄰里回饋三方協議書），約定由富邦人壽公司為建安里支付扣除市政府民政局每月3 萬元租金補助後之租金餘額，亦即：富邦人壽公司僅為負擔租金支付義務之人，實際承租人只有被告建安里。
（二）原告於101 年間向蘇北山購得系爭房地，承繼蘇北山之出租人地位，因被告溫進亮主動提及建安里承租範圍只須12.1坪即40平方公尺（即申請市政府民政局租金補助最小面積限制）之面積，經兩造與訴外人即富邦人壽公司承辦人賴武煜、蘇勉羽及富邦建設公司承辦人王偉仲多次洽談後，兩造達成協議，將建安里之承租範圍自102 年1 月1 日起，減縮為系爭房屋後方即靠廚房位置之附圖編號A 、A'、A'' 範圍（若此範圍面積不足12.1坪，原告亦願意將附圖A-1 所示範圍納入建安里承租使用之範圍），租金金額則仍依99年7 月16日租約約定按年度調整，且由市政府民政局及富邦人壽公司分別負責支付3 萬元及其他租金餘額，被告建安里即由被告溫進亮之代表下，與原告簽立有10
1 年12月31日「臺北市大安區建安里租用里民活動場所租賃契約書」（下稱101 年12月31日租約）及102 年1 月1日聲明書（下稱102 年1 月1 日聲明書）載明租賃範圍為
12.1坪。由此，原告與被告建安里已合意重新議定租賃契約條件，本件非屬買賣不破租賃之情形。原告並應被告溫進亮之要求，配合被告建安里縮減承租之範圍，為附圖編號A 、A-1 進行免費裝潢，作為換約條件，並同意於施工期間，將附圖編號B 、B'範圍暫時借用予被告建安里供里民活動及公務上使用，另同意僅於選舉投開票當日、將附圖編號D 停車場借用建安里作為投開票所使用，原告與被告溫進亮並就此於102 年4 月24日簽立有雙方協議書（下稱102 年4 月24日協議書）為憑。詎於原告裝潢期間，被告竟多次刻意阻撓施工過程，且被告建安里及非屬承租人、亦非借用人之被告溫進亮，更占用非雙方合意租賃範圍、亦非借用範圍之附圖編號C 、C'、D 、E 部分，且於10
2 年5 月16日裝潢工程完成即借用期限屆至時，原告已於
102 年5 月17日寄發催告函通知被告點交已裝潢完成之附圖編號A 、A-1 範圍，並於函後二週內將占用之編號B 、B'、C 、C'、D 、E 部分返還原告，該函已於102 年5 月20日送達被告，然被告均置之不理，除占用附圖編號A 、A'、A'' 、A-1 外，亦仍持續占用附圖編號B 、B'、C 、C'、D 、E 迄今，則被告占用A 、A'、A'' 、A-1 、B 、B'、C 、C'面積（計106.3 平方公尺）扣除縮減租賃範圍40平方公尺之差額66.3平方公尺之範圍，以及占用D 部分停車場及E 部分花園，均屬無權占用。
（三）被告共同無正當權源占用上開66.3平方公尺差額範圍以及占用D 部分停車場，受有相當於租金之利益，致原告無法本於所有權人地位自由收益、處分而受損害，原告自得依民法第179 條不當得利之法律關係，請求被告返還自上開催告函送達翌日起算二週即102 年6 月4 日起至遷讓返還該等部分之日止之相當於租金不當得利（至被告占用E 部分範圍部分則未予請求）；就不當得利數額方面，依原告與被告建安里合意自102 年1 月1 日起、仍據99年7 月16日租約所定租金數額、租賃面積40平方公尺之每月租金為
9 萬6,111 元（即每月每平方公尺2,403 元，元以下四捨五入，下同），自103 年3 月16日則依99年7 月16日租約調升為每月租金10萬888 元（即每平方公尺2,522 元），依此比例計算，被告占用上開66.3平方公尺差額範圍，於
102 年6 月4 日至103 年3 月15日每月不當得利金額為15萬9,319 元（計算式：66.3平方公尺×2,403 元＝15萬9,
319 元），自103 年3 月16日起之每月不當得利金額為16萬7,209 元（計算式：66.3平方公尺×2,522 元＝16萬7,209 元），而附表編號D 部分依附近月租停車位行情每月約6000元至1 萬元，原告僅以每月最低限額6,000 元計算，則被告占用上開差額66.3平方公尺面積及D 部分停車場之不當得利金額，於102 年6 月4 日至103 年3 月15日期間金額計為155 萬1,865 元（計算式：〈15萬9,319 元＋6,000 元〉×〈9 ＋12/31 〉＝155 萬1,865 元），自
103 年3 月16日至103 年8 月15日計5 個月期間之不當得利金額計為86萬6,045 元（計算式：〈16萬7,209 元＋6,
000 元〉×5 ＝86萬6,045 元），故原告自得請求被告連帶返還241 萬7,910 元及其法定遲延利息，並自103 年8月16日起至被告騰空返還附圖編號B 、B'、C 、C'、D 、
E 部分予原告之日止，按月連帶給付17萬3,209 元。又被告溫進亮於執行被告建安里職務時，明知上開差額66.3平方公尺範圍及D 部分非屬建安里承租範圍，仍故意以不法之加害行為共同占用該等部分，共同侵害原告就系爭房屋之所有權，造成原告租金收益之損害，原告亦得類推適用民法第28條、第184 條第1 項前段、第185 條規定，請求被告連帶給付上開金額。
（四）並聲明：被告應連帶給付原告241 萬7,910 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止、按週年利率百分之5 計算之利息，並自103 年8 月16日起至被告騰空返還原告附圖編號B 、B'、C 、C'、D 、E 部分之日止，按月連帶給付原告17萬3,209元；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
（一）被告建安里與富邦人壽公司前因都市更新計畫鄰里回饋方案，共同向蘇北山承租系爭房屋，三方簽立99年7 月16日租約及鄰里回饋三方協議書，約定租賃期限自99年7 月16日至104 年3 月15日，租賃範圍為系爭房屋之全部即包含附圖編號A 、A-1 、B 、C 以及屬於系爭房屋所有權人約定專用部分之編號D 、E 所示範圍均出租予被告建安里設置里民活動場所使用（又編號A 、B 、C 就外牆部分，應僅能測量至牆壁之中心點，故中心點以外之編號A'、A''、B'、C'部分面積，即不應計入出租予建安里之系爭房屋面積範圍），租賃期間為99年7 月16日至104 年3 月15日止，每月租金按年度有所調整，由富邦人壽公司實際支付租金，故被告建安里與富邦人壽公司為共同承租人，此不因本件僅建安里為系爭房屋實際使用人而受影響。
（二）嗣蘇北山於101 年10月間將系爭房屋出售而移轉所有權予原告，原告依民法第425 條規定繼受蘇北山與被告建安里間之99年7 月16日租約，原告並進而與蘇北山、被告建安里及富邦人壽公司共同簽立訂約日為102 年2 月6 日之租賃契約轉讓書（下稱102 年2 月6 日租賃契約轉讓書），約明由原告繼受蘇北山依該租賃契約轉讓書及原99年7 月16日租約、鄰里回饋三方協議書所生一切權利義務關係，即被告建安里繼續向原告承租使用系爭房屋附圖編號A 、A-1 、B 、C 、D 、E 全部範圍。於租賃期間，被告建安里為向市政府民政局申請每月3 萬元租金補助，須每一年度另與出租人按公訂租約範本就系爭房屋簽訂僅將被告建安里載為承租人、且每月租金僅載為3 萬元之「臺北市大安區建安里租用里民活動場所租賃契約書」，以為補助申請，詎原告竟藉機要脅強迫被告將租賃面積縮減至里民活動場所最小面積限制即12.1坪，因區公所民政課催促被告儘快提出租金補助申請，被告迫於無奈只得同意該減縮租賃範圍為12.1坪之要求，而與原告簽立101 年12月31日租約，然該租賃契約書僅為申請租金補助供區公所民政課查核之用，並非實際規範原告與建安里系爭房屋租賃關係權利義務之契約，又被告建安里雖另與原告簽立有102 年1月1 日聲明書，當時被告建安里固與原告有減縮租賃範圍為12.1坪之合意，然當時雙方對於確切要縮減至哪一租賃位置並未達成合意（原告欲縮減至靠近後門廚房即附圖編號A 之位置，被告建安里則希望為靠前門之位置），該聲明書性質上僅為原告與被告建安里間之預約，最後在原告僱工裝潢前，被告雖對於將里民活動場所設於附圖編號A部分並不滿意，但最終還是接受，乃同意原告施工。然10
2 年1 月1 日聲明書僅為預約，且原告與被告建安里除上開用作租金補助申請文件之101 年12月31日租約所載3 萬元租金數額外、別無其他針對縮減租賃範圍後之租金數額合意，被告否認原告所稱「於縮減租賃範圍後、仍係依原99年7 月16日租約所定租金數額」一節，是本件應於原告依債之本旨提出符合12.1坪以上可獨立完整使用之空間，並經主管機關會勘合格，且雙方就縮減後之租金協議完成，協同共同承租人富邦人壽公司簽訂增補契約或新租賃契約後，系爭房屋之租賃範圍始依約縮減至12.1坪。
（三）詎於原告裝潢完工後，被告經里上鄰長告知附圖編號A 部分看似不足12.1坪，被告遂委請工程界友人前往丈量，發現該A 部分確實不足12.1坪，非僅不合101 年12月31日租約所載12.1坪，且不符臺北市里民活動場所租金補助辦法第15條規定之最小面積限制，依規定不得作為里民活動場所，是雙方自須再行協調究係要擴大編號A 部分的面積、或是更換至系爭房屋其他有足夠12.1坪面積之區域等具體處理方式，然原告卻一味要求被告須立即搬遷至該編號A部分，原告顯未依債之本旨給付，被告自有權拒絕搬遷。
又因雙方迄今仍未能就上開問題之處理方式達成協議，故有關租賃範圍減縮至12.1坪、以及租賃位置是否仍在編號
A 部分，即一直未規定至真正規範原告與被告建安里、富邦人壽公司本件租賃關係實質權利義務之102 年2 月6 日租賃契約轉讓書及其附件即99年7 月16日租約、鄰里回饋三方協議書中。而原告自始均係依102 年2 月6 日租賃契約轉讓書及其附件即99年7 月16日租約、鄰里回饋三方協議書約定之數額，收取每月租金，由富邦人壽公司每月16日開立支票予原告，顯見被告建安里與富邦人壽公司共同承租之範圍仍即為99年7 月16日租約約定之附圖編號A 、A-1 、B 、C 、D 、E 全部範圍。又原告與被告建安里間針對系爭房屋自始均僅有租賃契約關係，並無借用關係，遑論有何借用範圍，被告否認「原告與被告建安里另有於裝潢施工期間就編號B 、B'成立有借用關係」之事實。再者，系爭房屋係作為建安里里民活動場所使用之公共場所，除身為里長之被告溫進亮為公務使用外，里幹事亦經常前來洽公，除假日外、每日均有建安里鄰長一人到場輪值，被告溫進亮絕無以非公務使用之私人物品占用系爭房屋之情事，縱認被告溫進亮有非公務使用之情，侵害之客體亦為被告建安里之承租占有權源，並非原告。基此，被告建安里乃基於租賃關係合法使用系爭房屋附圖編號A 、A-
1 、B 、C 、D 、E 所示範圍為里民活動場所使用（牆壁中心點以外之編號A'、A'' 、B'、C'部分面積則不應計入建安里承租使用系爭房屋之面積範圍），被告溫進亮則係以里長身分為公務使用，對原告均不構成無權占有，故原告依民法第179 條規定、第184 條第1 項前段、第185 條規定及類推適用民法第28條規定請求被告連帶給付相當於租金不當得利及租金損害，實屬無據。
（四）退步言之，縱認原告得請求租金損害，數額亦應「依99年
7 月16日租約所定租金數額」除以「系爭房屋包括區分所有、共用部分及約定專用部分之總面積」，作為單位面積之租金數額，始屬相當，且原告所提附近車位市場行情資料僅屬傳聞證據，欠缺形式及實質上真正，不足採信；再者，原告請求之數額，依土地法第94條第2 項，亦不得超過土地及其建築物價額年息百分之8 等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭房地原為蘇北山所有，系爭房屋之建物登記建號為同地段3000建號（主建物面積為123.18平方公尺、附屬建物即平台面積為9.82平方公尺；權利範圍：全部），另共有部分登記建號為同地段2942建號（面積：1060.16 平方公尺；權利範圍：萬分之97）；富邦人壽公司因都市更新計畫鄰里回饋方案，與由里長即被告溫進亮代表下之被告建安里、蘇北山，共同簽立99年7 月16日租約及鄰里回饋三方協議書，99年7 月16日租約將被告建安里及富邦人壽公司均列為承租人，所載租賃標的為系爭房屋、面積為「第一層，面積123.18平方公尺，陽台9.82平方公尺，權利範圍（約43.342坪）」，提供建安里設置里民活動場所使用，租賃期限為99年7 月16日至104 年3 月15日止，租金約定於每月16日前繳納、每月租金數額按年度調整，範圍為每月8 萬元至9 萬800 元（代扣所得稅另計），鄰里回饋三方協議書則記載「由建安里及富邦人壽公司向蘇北山承租系爭房屋，面積約43.34 坪，作為建安里設置里民活動場所之用」，其中3 萬元租金係由建安里向區公所民政課轉呈市政府民政局申請「里民活動場所租金補助」以為支付，其他租金餘額則由富邦人壽公司實際支付（見卷一第38至40頁99年7 月16日租約影本、第164 至167 頁鄰里回饋三方協議書影本）。
（二）原告於101 年間向蘇北山購得系爭房地，於同年10月間辦理所有權移轉登記（見卷一第35至37頁系爭房地所有權狀影本、第89至99頁系爭房地登記謄本及異動索引資料）。
（三）原告與被告建安里簽立有101 年12月31日租約及共同出具予富邦人壽公司之102 年1 月1 日聲明書，原告與蘇北山、富邦人壽公司及被告建安里簽立有以99年7 月16日租約及鄰里回饋三方協議書為附件之102 年2 月6 日租賃契約轉讓書。（卷一第43至44頁101 年12月31日租約影本、第56頁102 年1 月1 日聲明書影本、第262 至271 頁102 年
2 月6 日租賃契約轉讓書影本）。
（四）原告有對於附圖編號A 、A-1 部分進行裝潢修繕，原告與被告溫進亮簽立有102 年4 月24日協議書（卷一第46頁10
2 年4 月24日協議書影本及第121 頁該協議書附圖影本）。
（五）依鄰里回饋三方協議書約定，102 年3 月16日至103 年3月15日期間之每月租金為9 萬6,111 元（扣除10% 所得稅9,611 元及2%二代健保費用1,922 元後，原告每月實收租金為8 萬4,578 元），103 年3 月16日至104 年3 月15日期間之每月租金為10萬888 元（扣除10% 代扣所得稅1 萬89元及2%二代健保費用2,017 元後，原告每月實收租金為
8 萬8,782 元）；針對102 年3 月16日至103 年6 月15日期間之租金，均係由富邦人壽公司依上述原告實收租金之數額，按月開立支票交付原告支付完畢（其中原應由被告建安里向市政府民政局申請租金補助支付之3 萬元〈扣除所得稅及二代健保費後之實際數額為2 萬6,400 元〉係由富邦人壽公司先行代墊，再由建安里向市政府民政局申請租金補助後，返還富邦人壽公司）。（參見卷一第164 至
167 頁鄰里回饋三方協議書影本、卷一第130 至161 頁富邦人壽公司開立之支票影本、卷二第125 至126 頁市政府民政局103 年3 月31日北市000000000000000 號函）。
（六）被告建安里自101 年10月間起迄今，均占用系爭房屋附圖編號A 、A 、A-1 、B 、C 、D 、E 所示之全部範圍（編號A'、A'' 、B'、C'則僅為兩造分別針對A 、B 、C 部分面積測量上之爭議）。
四、兩造之爭點：
（一）原告是否繼受蘇北山依99年7 月16日租約、鄰里回饋三方協議書所生之一切權利義務關係？
1. 按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425 條定有明文。經查，本件依據蘇北山與被告建安里及因都市更新計畫鄰里回饋方案加入之富邦人壽公司，所共同簽立99年7 月16日租約及鄰里回饋三方協議書，其中99年7 月16日租約將被告建安里及富邦人壽公司均列為承租人，所載租賃標的為系爭房屋、面積為「第一層，面積123.18平方公尺，陽台9.82平方公尺，權利範圍（約43.342坪）」，提供建安里設置里民活動場所使用，租賃期限為99年7 月16日至104 年3 月15日止，鄰里回饋三方協議書則記載「由建安里及富邦人壽公司向蘇北山承租系爭房屋，面積約43.34 坪，作為建安里設置里民活動場所之用」，而依據此99年7 月16日租約及鄰里回饋三方協議書，每月租金於每月16日前繳納、租金數額按年度調整，範圍為每月
8 萬元至9 萬800 元（代扣所得稅另計），其中3 萬元租金係由建安里向市政府民政局申請「里民活動場所租金補助」以為支付，其他租金餘額則由富邦人壽公司實際支付等情，業如前述，兩造對於富邦人壽公司是否因上開99年7 月16日租約、鄰里回饋三方協議書之約定，而屬系爭房屋之共同承租人一節，固有爭執，然兩造均不否認蘇北山及被告建安里前就系爭房屋租賃契約之實際權利義務關係，確應依99年7月16日租約及鄰里回饋三方協議書約定，而分別為此租賃契約關係之出租人與承租人，而依據蘇北山與被告建安里間之99年7 月16日租約及與此相關之鄰里回饋三方協議書，租賃期限為99年7 月16日至104 年3 月15日，未逾五年，是依上開民法第425 條第1 項規定，於蘇北山在101 年10月間將系爭房屋所有權於移轉予原告後，即由原告依法繼受「蘇北山基於99年7 月16日租約及與此相關之鄰里回饋三方協議書，對於被告建安里之租賃關係之一切權利義務」。
2. 由於本件扣除市政府民政局補助金後之租金餘額之實際支付
者係富邦人壽公司，故須由原告與被告建安里、富邦人壽公司共同簽立一份正式之繼受契約，以使富邦人壽公司有將租金轉為交付予原告之依據，原告與蘇北山、被告建安里、富邦人壽公司乃再共同簽立102 年2 月6 日租賃契約轉讓書，載明：「緣甲方（即蘇北山）與丙方（即富邦人壽公司、建安里）於99年7 月16日訂立99年7 月16日租約及鄰里回饋三方協議書（下統稱原租約），現因甲方（即出賣人蘇北山）與乙方（即買受人即原告）訂立房屋買賣契約，由甲方將系爭房屋（下稱標的物）賣予乙方並完成房屋所有權移轉過戶登記在案，今甲、乙、丙三方協議如下條款（下稱本轉讓書），以資信守：一、甲、乙、丙三方同意自本標的物之所有權移轉予乙方之當日零時（下稱移轉日）起，由乙方繼受甲方於原租約下之所有權利及義務，除本協議書另有規定外，丙方於原租約之其他權利義務均維持不變；且自前述移轉日屆至後，甲方概不得向丙方主張原租約收取租金或其他契約權利。二、（一）乙方擔保履行移轉日後原租約涉及出租人一切義務。（二）丙方得以對抗甲方之個別事由（包括但不限於依原租約之規定）均得對乙方主張。... 三（一）應付租金：..2.自移轉日起之每月租金仍由丙方按原租約規定給付予乙方受領。」等語，並以99年7 月16日租約及鄰里回饋三方協議書為轉讓書之附件，此有該102 年2 月6 日租賃契約轉讓書影本1 份為證（卷一第第262 至271 頁），且經證人即富邦人壽公司就本件房屋租賃事宜於101 年10月以前之承辦人賴武煜結證略以：「鄰里回饋三方協議書是約定由富邦人壽公司幫被告建安里支付里民活動場所的租金，就是因為富邦建設公司要於建安里進行都市更新計畫的關係。...（問：為何富邦人壽公司也同樣以『承租人』之身分簽署99年7 月16日租約？99年7 月16日租約與鄰里回饋三方協議書有何關係？）因為實際每月租金金額是由富邦人壽公司支付給蘇北山，所以我們必須要有是富邦人壽公司為承租人地位的資料，相關會計事宜才可以處理。... （問：於蘇北山將系爭房屋出售予原告後，蘇北山是否有與原告、被告1 、2針對該房屋租賃事宜，有何約定？102 年2 月6 日租賃契約轉讓書是為何意？）當時是原告約我、溫進亮及（富邦建設公司之承辦人）王偉仲到系爭房屋洽談有關房屋租賃事宜，我就跟原告解釋因為租金是由富邦人壽公司實際支付所以要有一份有記載富邦人壽公司是承租人的租約... 。後來本件富邦人壽公司方面就由蘇勉羽接手承辦... 。我是有跟蘇勉羽說必須要求兩造要簽一份繼受合約，這樣才可以有讓富邦人壽公司交付租金給原告的依據，後來蘇勉羽有跟我說有要他們簽這樣的繼受合約了... 」等語（卷二第81頁背面、第
82、83頁），與證人即富邦人壽公司於101 年11月以後之承辦人蘇勉羽證稱略以：「鄰里回饋三方協議書是指富邦人壽公司要幫建安里支付租金給出租人。... （問：為何富邦人壽公司也同樣以『承租人』之身分簽署99年7 月16日租約？99年7 月16日租約與鄰里回饋三方協議書有何關係？）富邦人壽公司之所以也同樣以『承租人』之身分簽署99年7 月16日租約，是因為要有一個付款給屋主的依據。99年7 月16日租約與鄰里回饋三方協議書是配合的。... （問：於蘇北山將系爭房屋出售予原告後，蘇北山是否有與原告、被告1 、2針對該房屋租賃事宜，有何約定？102 年2 月6 日租賃契約轉讓書是為何意？）當時是由兩造、蘇北山、與富邦人壽公司簽立102 年2 月6 日租賃契約轉讓書，約定日後就要依據99年7 月16日租約記載所示的租金交付租金給原告。102 年
2 月6 日租賃契約轉讓書是兩造同時在102 年1 月間用印，再交給我，我再交給蘇北山，蘇北山是在102 年1 月底、2月初用印完成交還給我，我再拿到富邦人壽公司用印，轉讓書上面所載的102 年2 月6 日就是指富邦人壽公司用印完成整個流程完成的日期」等語（卷二第87頁背面、第88、89頁），以及證人即富邦建設公司之承辦人王偉仲證述略以：「當時是建安里、富邦人壽公司作為承租人（因為富邦人壽公司要出帳，所以要作為共同承租人），向屋主承租系爭房屋，但富邦人壽公司不是實際使用人，實際使用人只有建安里，富邦建設公司是富邦人壽公司本件都更的實施者以及附近大樓的營建管理顧問，市議員要求要針對附近大樓對於里民有相關回饋方案，所以才會有鄰里回饋三方協議書，富邦建設公司也才會參與。」等語（卷二第131 頁），以及代蘇北山出面接洽本件租賃事宜之蔣慧琪證稱：「當時因為富邦人壽公司要幫建安里付租金，所以需要在99年7 月16日租約載明富邦人壽公司也是承租人，鄰里回饋三方協議書也是配合99年7 月16日租約，實際承租使用人還是只有建安里。...在蘇北山出售房屋時，本來有跟房仲說是否需要針對租賃簽立轉讓書，當時原告說不需要，他會自己處理，是事後才由富邦人壽公司拿102 年2 月6 日租賃契約轉讓書要給蘇北山簽，當時大約是102 年1 月底。當時簽轉讓書的意思就是指原來蘇北山與建安里之99年7 月16日租約所示之所有約定（包含所有租賃範圍之約定），均由原告承受而成為原告與建安里間之約定內容。（問：為何富邦人壽公司也同樣以『承租人』之身分簽署102 年2 月6 日租賃契約轉讓書？又為何
102 年2 月6 日租賃契約轉讓書後面要附有鄰里回饋三方協議書及99年7 月16日租約作為附件？）應該是因為富邦人壽公司是實際租金的支付人。」等語在卷（卷二第85頁背面至第86頁），由上開證人證述可知，由於富邦人壽公司為本件蘇北山與被告建安里間租賃關係之實際支付租金之人，故於原告依民法第425 條第1 項規定依法繼受蘇北山與被告建安里就系爭房屋依99年7 月16日租約、鄰里回饋三方協議書之租賃關係之一切權利義務下，為使富邦人壽公司轉支付租金予原告時，得有所依憑，乃須由原告與蘇北山、被告建安里、富邦人壽公司再共同簽立該102 年2 月6 日租賃契約轉讓書，以蘇北山前與被告建安里、富邦人壽公司簽立之99年7月16日租約及鄰里回饋三方協議書作為該轉讓書之附件，約明原告確實於受讓系爭房屋所有權之移轉登記日起，繼受蘇北山依99年7 月16日租約、鄰里回饋三方協議書之租賃契約關係，以為明確，足認原告確已繼受蘇北山依99年7 月16日租約、鄰里回饋三方協議書所生、對於被告建安里乃至實際租金支付人即富邦人壽公司之一切權利義務關係。
3. 繼查，蘇北山依99年7 月16日租約、鄰里回饋三方協議書約
定，將系爭房屋出租予建安里使用之範圍，乃包含附圖編號A、A'、A'' 、A-1 、B 、B'、C 、C'及編號D 停車場及編號E花園等系爭房屋之全部範圍，故當時乃將蘇北山就該屋所有之全部鑰匙遙控器均交付予被告等情，業據蘇北山之承辦人蔣慧琪結證明確（卷二第85頁背面至第86頁、第87頁正面），並有蘇北山出租期間之富邦人壽公司承辦人賴武煜同證稱：「（問：99年7 月16日租約約定之租賃範圍為何？）當時我們的理解就是把系爭房屋整個租給建安里作為里民活動場所，沒有特別說哪些室內或室外部分沒有包括。」（卷二第82頁），以及富邦建設公司之承辦人王偉仲亦證述：「99年
7 月16日租約是要租賃附圖編號A 、A'、A'' 、A-1 、B 、B'、C 、C'、D 、E 全部的範圍」等語（卷二第131 頁背面），可資佐證，足見本件蘇北山出租予建安里使用之租賃範圍，確實包含附圖編號A 、A'、A'' 、A-1 、B 、B'、C 、C'、D 、E 所示全部範圍，則原告於101 年10月間繼受蘇北山與建安里間之租賃契約關係時，自應同受該租賃範圍約定之拘束。
（二）原告是否有與被告溫進亮、建安里達成縮減建安里之租賃範圍為12.1坪即附圖編號A 、A'、A'' 或（與）A-1 所示之位置、租金金額仍援用99年7 月16日租約及鄰里回饋三方協議書規定之合意，而重新議定本件租賃契約條件？被告建安里自101 年10月間起迄今，均占用系爭房屋附圖編號B 、C 、D 、E 所示範圍，是否對原告構成無權占用？又被告溫進亮是否亦有對原告構成無權占用上開範圍之情事？
1. 本件原告主張其有與被告建安里達成縮減租賃範圍為12.1坪
即附圖編號A 、A'、A'' 或（與）A-1 所示位置、租金金額仍援用99年7 月16日租約及鄰里回饋三方協議書規定之合意，而重新議定本件租賃契約條件等語，無非係以原告與被告建安里簽立之101 年12月31日租約及建安里持此租約向區公所民政課轉呈市政府民政局申請102 年1 月1 日至102 年12月31日每月3 萬元租金補助之申請文件資料、原告與被告建安里共同出具予富邦人壽公司之102 年1 月1 日聲明書，以及原告主張係兩造就確切縮減之租賃範圍討論時所繪3 張系爭房屋之平面圖等件影本為證（卷一第43至44、47至50、56、236 至238 頁），而被告雖不否認建安里確有與原告達成要縮減租賃面積為40平方公尺即12.1坪之合意，惟抗辯兩造針對確切縮減至何一租賃範圍尚未達成協議，上開101 年12月31日租約僅係建安里為向區公所民政課申請租金補助所簽立、並非實際規範原告與建安里本件租賃關係權利義務之契約，該102 年1 月1 日聲明書亦僅為預約等語。
2. 按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。而租賃標的物及租金為租賃契約之必要之點，若兩造就此租賃契約之重要內容，即包含租賃標的物之範圍、租金數額若干、如何支付等事項，尚未有具體而確定之意思表示合致，即難認租賃契約已成立（最高法院69年度台上字第3405號、71年度台上字第68號86年度台上字第791 號、89年度台上字第67
6 號裁判意旨參照）。次按，契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，旨在使預約當事人負有成立本約之義務，預約雖非不得就部分必要之點先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認本約業已成立，是預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，或逕依預定之本約內容請求賠償其支付或可預期之利益；而當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之（最高法院61年台上字第964 號判例及74年度台上字第1117號、81年度台上字第886 號、85年度台上字第2396號、103 年度台上字第22號、103 年度台上字第
181 號、103 年度台上字第718 號裁判意旨亦可參照）。
3. 經查，原告所提上開101 年12月31日租約（卷一第43頁），
雖記載租賃標的為：「系爭房屋，面積12.1坪」，然所載每月租金數額為3 萬元，顯與本件原告主張之約定租金及其實際收受之租金數額不符，且僅列有建安里為承租人，未見任何如99年7 月16日租約、鄰里回饋三方協議書、102 年2 月
6 日租賃契約轉讓書上有關富邦人壽公司為「承租人」或「負擔租金支付義務」之記載，亦與本件實際負擔租金支付義務者不符，原告亦不否認該101 年12月31日租約格式實為市政府民政局提供予各里於申請租金補助時所用之「臺北市大安區建安里租用里民活動場所租賃契約書」公訂租約範本，且本件被告建安里即係持此101 年12月31日租約向區公所民政課轉呈市政府民政局申請102 年1 月1 日至102 年12月31日每月3 萬元租金補助，亦據原告提出前揭申請文件資料可參（卷一第47至50頁）。事實上，本件於蘇北山出租系爭房屋予被告建安里之期間，被告建安里即會另外單獨與蘇北山按期間簽立一份內載租金數額為每月3 萬元、且未有富邦人壽公司記載之公訂範本「臺北市大安區建安里租用里民活動場所租賃契約書」，供建安里持以向區公所民政課申請每月
3 萬元租金補助所用，該所載租金3 萬元並非實際約定之租金數額，僅係為配合每月租金補助金額之記載等節，為兩造所不爭執，並據蔣慧琪證稱無訛（卷二第85頁背面），且有蘇北山與建安里當時簽立之臺北市大安區建安里租用里民活動場所租賃契約書影本在卷可稽（卷二第138 至141 頁），復經證人賴武煜證述：「因為里要跟區公所申請租金補助所需附上的租約，不能有其他並不是里名義作為承租人，也就是不能有富邦人壽公司作為承租人的契約，所以在蘇北山與建安里履行99年7 月16日租約之期間，蘇北山與建安里有另外再於每個年度各簽立一份只有建安里作為承租人、蘇北山作為出租人的租賃契約，以讓建安里得持以向區公所申請每月租金補助，我有看過該另外再簽的契約，印象中有幾份（格式大概就像該101 年12月31日租約），印象中每一份上面寫的租金金額都是每月3 萬元，因為臺北市給的租金補助就是每月3 萬元，至於租賃範圍則是只有寫門牌地址，租賃期間就是各該年度。富邦人壽公司不需要留存該另外契約的影本，我本身也沒有留存」等語（卷二第82頁），可資佐證。
俟於原告繼受蘇北山就系爭房屋與建安里之租賃關係後，因房屋所有權人變更，故建安里須另再與原告簽訂上開公訂範本之租約，以憑為繼續向區公所民政課申請補助等情，此有原告與建安里前於101 年11月1 日簽立、租賃標的記載「系爭房屋，面積123.18平方公尺」、租賃期間為101 年11月1日至101 年12月31日之臺北市大安區建安里租用里民活動場所租賃契約書（下稱101 年11月1 日租約）影本為證（卷一第41至42頁），並據證人賴武煜證述：「因為建安里要跟區公所申請租金補助，當時屋主已經不是蘇北山、而改成原告，所以需要再與原告簽立一份如同先前跟蘇北山簽立的公契一樣的公契，所以溫進亮就拿像上開101 年11月1 日租約的契約請原告簽名，作為向區公所申請租金補助之用，該契約內容就跟之前建安里與蘇北山簽立的申請租金補助用的公契內容一樣，印象中當時溫進亮拿繕打好的契約給原告簽的時候，原告有說契約上面所寫的面積大小與系爭房屋全部的面積大小不符，我忘記是少寫還是多寫，所以被告方面有拿回去再改過，再拿來給原告簽。」等語在卷（卷二第83頁背面），原告就此亦陳稱：「溫進亮當時拿出該101 年11月1 日租約要給原告簽時，上面所記載的面積是『123.18坪』，所以原告告訴溫進亮寫錯了，溫進亮就拿回去改，再下一次才拿更正好的101 年11月1 日租約也就是目前卷內的租約影本給原告簽名，... 溫進亮說他要去申請101 年11月、12月份的區公所租金補助，所以拿該101 年11月1 日租約給原告簽名，該租約上面所記載的每月3 萬元租金不是實際真正的約定租金，實際約定的租金還是要依照99年7 月16日租約的內容」等語在卷（卷二第83頁背面至第84頁），以及證人即區公所民政課本件租金補助案承辦人吳重信證稱：「（問：建安里是否有針對101 年11月份、12月份租金補助另外提出申請？）當時是涉及屋主轉換，這時候建安里不需要另外提出申請，但需要提出一份新屋主有同意出租的契約以及新屋主有領得租金的收據，我們才可以憑此撥款」等語（卷二第91頁），均可佐證該101 年11月1 日租約僅係因系爭房屋所有權人變更，乃由建安里以市政府民政局租金補助公訂契約範本為格式，與新所有權人即原告另行簽立之形式租約，以讓建安里持以向區公所民政課申請繼續撥款租金補助，該租約並非原告與建安里本件租賃關係之實際約定內容，於雙方在
101 年11月1 日簽立該101 年11月1 日租約時，雙方之實際租賃契約權利義務約定，仍應依前開102 年2 月6 日租賃契約轉讓書所繼受之99年7 月16日租約及鄰里回饋三方協議書約定。
4. 而原告所提101 年12月31日租約，亦同為建安里持向區公所
民政課申請102 年度租金補助之公訂範本租約，該租約所載租金數額及實際負擔租金支付義務者，均與兩造實際約定及實際履約情形不符，業如前述，且租約僅記載租賃標的為：「系爭房屋，面積12.1坪」，然未載明確切作為租賃標的之
12.1坪所在位置，亦無任何附件圖示得予對照，顯已難僅憑此租約作為兩造確切合意縮減租賃位置之依據；至原告另提出伊與（由溫進亮代表之）建安里共同出具予富邦人壽公司之102 年1 月1 日聲明書，其上係載：「緣立書人溫進亮代表建安里，前於99年7 月16日簽署99年7 月16日租約及鄰里回饋三方協議書，由貴公司（即富邦人壽公司）補助租金支出，向蘇北山承租其所持有之系爭房屋（下稱本物業），面積計約43.342坪，供為建安里里民活動場所之用，租期至10
4 年3 月16日。現因原所有權人已將本物業出售轉讓予立書人江萬杰（下稱『現所有權人』；即原告），考量現所有權人對本物業確有實際使用之需求，亦為讓建安里里民持續有集會學習之空間，今經立書人等協議由現所有權人重新規劃本物業之配置，於本物業範圍內區劃一可獨立完整使用之空間（使用面積為12.1坪）供建安里繼續設置里民活動場所供里民使用。相關合約之簽署及租金支付之規劃，謹請貴公司依鄰里回饋三方協議書之精神惠予持續協助辦理」等語（卷一第56頁），亦僅得顯示兩造有達成由原告規劃一獨立完整之12.1坪空間、出租予建安里繼續作為里民活動場所使用之合意，同無任何附圖載明該獨立完整之12.1坪確切位置，顯亦難以此認定雙方已協議出確切縮減之租賃位置。繼查，針對兩造本件縮減租賃範圍之協商過程，證人賴武煜證稱：「當時我是聽原告主動說希望原告也可以使用系爭房屋，被告溫進亮一開始是不願意，後來由蘇勉羽接手後，我是有聽蘇勉羽說被告溫進亮好像有答應要縮減租賃的範圍，至於雙方後來實際協議同意要實際租賃的範圍是在哪裡我就不清楚。在我實際參與的過程中，原告是有詢問我，一個里民活動場所最小的範圍是多少，我有幫他問了區公所是40平方公尺，然後告訴兩造，然後有一天原告、溫進亮、我、王偉仲就有一起在系爭房屋大致看了一下，看可以怎樣規劃隔間出符合40平方公尺下限的租賃範圍，當時原告是曾經有說過希望原告使用的是系爭房屋靠近停車場的那一塊，被告也有說他們也希望能使用靠近停車場的那一塊，當時兩造也有針對隔間修繕的相關費用應如何分擔，進行洽談，我也有跟兩造說富邦人壽公司可以負擔的每月金額就是99年7 月16日租約所示，但雙方後來實際協議同意要實際租賃的範圍是在哪裡、以及針對隔間修繕的相關費用應如何分擔我就不清楚。... 當時溫進亮拿101 年11月1 日租約給原告簽時，兩造應該是有達成租賃範圍要減縮為12.1坪的共識，但至於是否是從102年1 月份開始就減縮，溫進亮有說希望不要那麼快就減縮，另外到底確切是要減縮到哪裡的12.1坪，原告有說希望溫進亮是用後面的部分，溫進亮也有說應該也是可以用後面的部分，但兩造就一直針對後面的隔間的部分在協商，也有談到要不要設置廁所，針對縮減後租金是否變動，溫進亮當時有說希望能減少，原告則說因為他還要付裝潢的費用，所以反而應該增加，兩造一直沒有辦法針對確切要縮減到哪個範圍、租金要如何變動等節達成協議，我當時也跟兩造說，看兩造協議怎麼樣，富邦人壽公司就尊重，但富邦人壽公司能夠付的租金上限就是如99年7 月16日租約所示，如果你們確實有要縮減租賃範圍就要出具一個表示要縮減租賃範圍的聲明書給富邦人壽公司，讓富邦人壽公司可以去跑後續縮減租賃範圍等公文的流程，然後一方面你們也要達成確切要縮減到哪個範圍、租金要如何變動、縮減從何時開始等節的協議，在你們達成此確切協議之前，富邦人壽公司還是會從101 年10月18日起依據99年7 月16日租約的租金約定，支付租金給原告，只是當你們完成確切協議後，該減縮租賃範圍以及租金是否變動的確切協議（應該是要用原告、建安里、富邦人壽公司簽立增補協議的方式，去增補為99年7 月16日租約的增補協議）還是要陳報給富邦人壽公司，去跑公司的簽呈流程。我在交接給蘇勉羽時，也有把上述情形告知蘇勉羽。我上述增補協議是指，只要有變動到99年7 月16日租約任何一項約定的內容，都應該由原告、建安里、富邦人壽公司以簽立增補協議的方式去變更。102 年1 月1 日聲明書就是我上述原告與建安里應該要先交付給富邦人壽公司的聲明書，蘇勉羽有將該聲明書拿給我看，當時蘇勉羽是說溫進亮已經同意要縮減，但蘇勉羽沒有跟我說是要縮減到哪個範圍、縮減後的租金是否有變動、是從何時開始算縮減。（問：如果兩造針對系爭房屋的租賃，租金約定不變，只有租賃面積縮減，是否還需要經過富邦人壽公司的同意？）當然要，因為我們回去還要上公司簽呈。富邦人壽公司是根據99年7 月16日租約及鄰里回饋三方協議書來支付租金」（卷二第83至84頁）。而自101 年11月間接手承辦之蘇勉羽，雖未明確知悉原告與建安里簽立該101 年12月31日租約之情形（見卷二第13
0 頁背面），然其亦證稱：「賴武煜有跟我說當時蘇北山另外跟建安里簽的公契是每年一簽、每月租金是寫3 萬元（因為臺北市里民活動場所每月租金補助就是3 萬元），而系爭房屋有賣給新屋主，所以新屋主也必須跟建安里另外簽立每年一簽、每月租金是寫3 萬元而且只有寫新屋主是出租人、建安里是承租人的公契，因為富邦人壽公司並不是實際承租人，而且向區公所請領補助款的也不是富邦人壽公司」等語在卷（卷二第88頁），且就原告與建安里簽署102 年1 月1日聲明書等協調縮減租賃範圍過程之證述略以：「102 年1月1 日聲明書是原告與建安里在102 年1 月間於102 年2 月
6 日租賃契約轉讓書用印當天所一起簽訂的，因為當時原告與建安里已經有初步達成要縮減租賃範圍以及是要縮減到靠近廚房的後半塊（即附圖編號A 、A-1 附近）的共識，12.1坪也是當時雙方確立的面積，至於確切是要縮減到哪個範圍、要如何隔間，當時都還在談，當時雙方為了要確認彼此已經有溝通到一個共識，所以簽了102 年1 月1 日聲明書給富邦人壽公司。當時是兩造一起簽了該聲明書、102 年2 月6日租賃契約轉讓書，我們公司法務也在場，有逐字把聲明書、轉讓書內容念給大家聽，當時原告有說他同意我們公司還是依據99年7 月16日租約、鄰里回饋三方協議書所示的租金支付給原告，至於原告和建安里之間縮減的確切租賃範圍再由原告和溫進亮談，當時溫進亮在場也有聽到，他也有同意，所以才會簽該聲明書及轉讓書。（問：當時一起簽了102年1 月1 日聲明書、102 年2 月6 日租賃契約轉讓書時，兩造有無針對要縮減的範圍約定租金？）當時就是約定由我們公司依據102 年2 月6 日租賃契約轉讓書後面所附的鄰里回饋三方協議書所示租金繼續支付給原告，然後當時兩造已經有合意要減縮成該聲明書所載的使用面積（即12.1坪），至於確切縮減的使用範圍則由兩造另外再去協調，總而言之我們公司就是繼續依據鄰里回饋三方協議書所示的租金繼續支付給原告。在簽了該聲明書、轉讓書之後，原告、溫進亮、我、王偉仲有一起到系爭房屋討論確切要縮減到哪個範圍，當時大家就是針對系爭房屋如卷一第45頁的平面圖來進行討論，大家出來討論了一、兩次，討論沒有結論，在討論過程中，我有聽到有人說可以從該平面圖A 部分（即附圖編號A部分）那裡的後門進出，但我忘記是誰說的，我也沒有印象溫進亮聽到這句話後有什麼回應。後來原告、溫進亮有一起去區公所協調，後來我在102 年2 月到4 月間聽原告說雙方有達成合意，要減縮到上開平面圖A 部分（即附圖編號A ）的區塊範圍內（但原告當時沒有特別提到是否從後門進出，也沒有特別講到租金的部分），但我不知道是減縮成該A 部分當中的確切哪個區域。我就跟原告說恭喜你們達成合意，但因為還要等區公所審核而且現勘通過減縮為該租賃範圍，兩造跟我說確切減縮的範圍後，我才可以據以去跑富邦人壽保險公司的流程，也就是把上開減縮範圍的相關文件附在原本的合約後面」（卷二第89頁、第129 頁背面、第130 頁背面）；而富邦建設公司之承辦人王偉仲亦證稱略以：「當時兩造、賴武煜等富邦人壽公司的人、富邦建設公司的人即我，有約出來談，初步共識租賃的面積要變更為12.1坪，當時富邦人壽公司一直強調的就是，不論如何富邦人壽公司就是繼續依鄰里回饋三方協議書支付租金，不會多也不會少，至於兩造要怎麼談，兩造自己去談，當時兩造也還沒有協調出要變更為哪個範圍的結論。... 我當時有說既然租金不增也不減，納裝潢費就可以用租金補貼給屋主，至於租賃範圍及坪數，我們富邦人壽公司就一直跟兩造說，反正就是兩造談好就可以，總而言之我們富邦人壽公司就是付全部的租金。... 如果兩造後來確實有協調出要確切變更為哪個租賃範圍，照理講應該要把變更的相關租賃範圍等文件附在富邦人壽公司原本的租約後面。」等語（卷二第132 至133 頁）。另針對建安里執上開101 年12月31日租約申請租金補助以及俟後原告與建安里至區公所民政課協調縮減租賃範圍之過程，民政課承辦人吳重信則證述：「建安里是在101 年12月間提出申請（這是針對從102 年1 月份開始的補助，每個月固定最高補助3 萬元，所以只要是每月實際租金是在3 萬元以上的，我們通常就會要里辦公處直接附上是寫每月租金3 萬元的公契，另外還要附上里辦公處以及屋主分別開立的收據），我接手時，看到建安里的申請資料上面寫的承租面積範圍是130 幾平方公尺，每月租金是寫3 萬元，但後面附的101年12月31日租約是寫12.1坪，租金是寫3 萬元，我就要求建安里要與合約相符，後來建安里有把申請書改成12.1坪。因為建安里承租的範圍與101 年度相比有縮減，所以我們需要確認確切縮減到哪個範圍，並請消防局去做消防安檢，但後來建安里一直沒有告訴我們確切的範圍，後來被告方面有打電話跟我們說要跟原告一起到我們區公所討論確切縮減的範圍是否有符合申請租金補助的要件，因為依照民政局的規定必須要承租面積達40平方公尺以上才可以申請租金補助，所以後來溫進亮有跟原告來我們區公所一到兩次，當時他們有拿出3 張系爭房屋之平面圖（即卷一第236 至238 頁）來討論（我忘記是由誰拿出哪些圖面，我能確定的是，此3 張圖面我都有看過，當時他們有提出一些他們預計想要隔間的方式，好像有提到想從廁所的牆整個切過來隔一道牆），我當時有跟他們說，總而言之你們縮減的部分必須要符合：一、面積達40平方公尺以上；二、如果有涉及隔間裝潢，必須要符合建管處、消防局的規定，例如申請雜項使用執照等，另外隔間的方式也要符合建管、消防的規定；三、裝潢完成後要告訴我們，我們會同消防局去做消防安檢，消防安檢通過後才可以核准申請補助。當時兩造還沒有確切達成要縮減到哪個範圍的協議。後來就我所知，他們有完成隔間，但還是一直都沒有告訴我們使用的範圍，也沒有告訴我們要去做消防安檢，一直到102 年6 月間因為這個案子拖太久，我就告知建安里要儘速處理，我們就在102 年7 月間會同消防局前往去做現場的消防安檢的會勘，我當時沒有去會勘，我是事後聽有去會勘的同仁說，當時是去看里辦公處相關器具使用的範圍，他們說是看房屋前面的部分，會勘的結果是通過消防安檢，所以我們後來就報給民政局備查後，把102 年1 到
6 月份的租金補助撥給溫進亮，至於102 年7 月份以後，因為被告說他們和原告有糾紛，沒有辦法取得原告開立的租金收據，所以我們就針對此開專案協調會議，協調結果就決定以原告開立給富邦人壽公司的簽收證明作為證明原告確實有收到租金的依據，用以來核發租金補助。後來103 年度的申請，我們也是專案同意用99年7 月16日租約、102 年2 月6日租賃契約轉讓書作為認定租約的依據，租金收據的部分也是以原告開立給富邦人壽公司的簽收證明作為證明原告確實有收到租金的依據，用以來核發租金補助迄今。」等語（卷二第90頁）。綜合上開證人賴武煜、蘇勉羽、吳重信之證述，復參酌該101 年12月31日租約、102 年1 月1 日聲明書之記載，以及原告所提即吳重信所述原告與建安里討論之3 張系爭房屋平面圖（卷一第236 至238 頁），乃就系爭房屋靠近廚房之後方即附圖編號A 、A-1 附近之位置，繪製不同之隔間方式等一切情狀，可以得知，原告與建安里於賴武煜承辦期間即101 年10月間，雖有達成縮減租賃面積為40平方公尺即12.1坪之共識，然針對確切要縮減至何租賃位置、租金是否及如何變動暨此變動之租賃條件何時開始生效等節，則尚未達成合意，亦未完成本件租賃關係中實際負擔租金支付義務者即富邦人壽公司內部所必備、針對該公司憑以支付本件租金之依據即99年7 月16日租約與鄰里回饋三方協議書之契約變更流程，乃至於蘇勉羽接辦後，原告與建安里出具該
102 年1 月1 日聲明書，亦僅在表示雙方有初步達成縮減租賃面積為12.1坪即40平方公尺、且是要縮減至附圖編號A 、A-1 附近範圍之共識，然仍未協議出確切之縮減租賃位置及明確之隔間方式，又當時負擔租金支付義務者即富邦人壽公司方面雖有承諾租金數額仍維持不變，惟因尚待原告與建安里確認確切變更之租賃範圍，始得進行富邦人壽公司後續之正式變更協議程序，故原告與建安里當時出具此一未載確切縮減租賃位置圖之聲明書，僅為富邦人壽公司內部必備契約變更流程之前階段手續，無由以此聲明書作為原告與建安里已達成確切變更租賃範圍合意之認定；嗣於原告與建安里至民政局協調時，經吳重信告知確切縮減位置應符合申請租金補助之最小承租面積40平方公尺即12.1坪及建管消防規定等要件（另參見卷一第272 頁臺北市政府民政局97年6 月9 日北市民二字第00000000000 號函有關申請里民活動場所租金補助應達最小面積40平方公尺之說明），雙方當時仍然在就確切縮減租賃位置、及如何就該位置範圍進行隔間以符合該等申請租金補助要件等節，持續進行討論，仍舊未能達成具體確切縮減租賃位置之協議；而蘇勉羽於102 年2 月至4 月間，亦僅係聽聞原告單方面表示有與被告方面達成要減縮至附圖編號A 區塊範圍內之合意，然伊並不知悉確切減縮之位置，亦未向被告方面確認確切減縮之位置，尚須經兩造確認確切變更位置，據此經區公所審核、現勘通過，並將此確認位置告知富邦人壽公司，始得完成後續正式變更租賃契約文件之流程，故依蘇勉羽此部分之證述，亦無由認定原告與建安里於斯時確已協議出縮減之確切租賃位置及其所在之處。
5. 原告又主張其係因已與被告達成自102 年1 月1 日起縮減租
賃位置為附圖編號A 、A'、A'' 範圍之合意（若此範圍面積不足12.1坪，其亦願意將附圖編號A-1 所示範圍納入租賃使用之範圍），乃應溫進亮之要求，配合建安里縮減承租之範圍，於102 年4 、5 月間為附圖編號A 、A-1 進行免費裝潢，作為換約條件，並同意於施工期間，將附圖編號B 、B'範圍暫時借用予被告建安里供里民活動及公務上使用，另同意僅於選舉投開票當日、將附圖編號D 停車場借用建安里作為投開票所使用等語，而提出原告與被告溫進亮簽立之102 年
4 月24日協議書及其附圖為證（卷一第46、121 頁）。然查，觀諸原告此揭陳述，業已自承兩造於原告為上開裝潢工程時，尚未確知原告主張縮減租賃位置即附圖編號A 、A'、A''範圍面積是否達租金補助最小承租面積要件，原告並因而保留附圖編號A-1 作為伸縮之空間，顯難認兩造當時完成確切變更租賃位置之確認；繼以，該102 年4 月24日協議書係載：「甲方（即原告）於101 年10月承購系爭房屋，因有用途需整修施工經由雙方（即原告與溫進亮）達成協議如下，自
102 年4 月25日起至5 月24日止30天內施工完竣。施工範圍（如附圖）乙方（即溫進亮）於102 年4 月24日前配合遷空，以利施工。施工期間，不影響里辦公處公務進行及里民使用活動場所為原則，現有市政里政公物設施須列入移交復原正常功能不可損壞（如電話線、網路線、音響線、雨棚、雨遮、招牌、公告欄、日光燈、照明設備、指示牌、LED 纜線等）。里民活動場所提供里民活動及公務上使用，停車場為投開票所。」等語，其中以附圖標示之施工範圍（見卷一第
121 頁），與原告主張合意縮減之附圖編號A 、A'、A'' 或（與）A-1 之範圍，均非完全相符，且該協議書亦僅約定於
102 年4 月25日至5 月24日原告施工期間，被告方面應將該（與原告主張減縮租賃範圍未盡相符之）施工範圍內物品清空，以為施工，並未提及被告所得放置該等遷出物品之確切位置，甚乃強調施工期間不得影響建安里原有之公務進行及里民使用活動場所，亦未述及於原告施工完成後，該等遷出物品是否得置回原先之施工範圍，亦未載明確切縮減之租賃範圍以及縮減至該等租賃範圍之起始基準時點，是據此協議書顯難認定原告上開主張「兩造已達成縮減之確切租賃範圍及起始時點暨僅於施工期間暫時借用附圖編號B 、B'範圍供里民活動及公務上使用」等情為真。再者，依自始參與兩造本件協商過程之原告之妻魏楓娟證述：「原告買屋後，在10
1 年10月20日左右與溫進亮第一次見面時，即有告知要收回房子自己使用，我們當時就有跟他說因為我們是要使用房子做生意，所以一定要使用前面門面的部分，所以如果他要使用也只能用後面，後來我們又陸續在10月、11月間和被告以及富邦人壽、富邦建設公司的人包括賴武煜、王偉仲、蘇勉羽以及一位楊姓女性法務，針對到底要如何減縮租賃範圍有過很多次的討論，當時一開始是王偉仲有提到市政府那邊好像有40平方公尺最小租賃範圍的規定，所以我們就讓被告去查相關規定，然後被告就說確實有40平方公尺的規定，而且另外也有規定要兩個出入口，因為我們當時已經與被告方面有共識要減縮就是減縮到後面，所以當時我們在討論如何隔間的時候，都是在討論房子的後面如何隔成40平方公尺也就是12.1坪的事，我們在討論的時候沒有實際測量附圖編號A部分的面積，當時都是用卷一第45頁的平面圖進行隔間商量以及坪數的計算，當時在討論如何劃隔間的時候，王偉仲或蘇勉羽有針對該平面圖說後面這樣隔起來應該有12.1坪。後來在101 年11月、12月間，溫進亮又提到希望我們能夠把該平面圖A 部分（即附圖編號A 範圍內）的隔間牆拆掉，並且希望能夠增建廁所，當時我們因為希望事情趕快落幕，所以就答應他，但是也有提到如果隔間牆涉及到承重牆就不能拆，溫進亮也有說就不要拆，後來在102 年1 月間我們就簽了
102 年1 月1 日聲明書，當時確認確實減縮成12.1坪，好像也有簽一些其他文件，後來被告就有跟我們要求要一份確切的隔間圖面，他說他要送給民政課跑程序，所以我就劃了卷一第237 頁的平面圖給他，我們兩造當時就有確定確實要減縮成該卷一第237 頁的隔間範圍，然後被告就去送件，但一直沒有下文，我們問被告，他說民政課不同意減縮，整個事情就一直拖延，我們就想一直拖下去也不是辦法，所以就在
102 年4 月中，和溫進亮一起去民政課，當天我們才知道民政課並沒有反對減縮，而且民政課也有說他知道當地的租金行情已經不同，所以也答應減縮租金範圍後三萬元租金補助不會減少，也有說他們之前就有去要會勘，但因為減縮的部分還沒有隔間，所以沒辦法會勘，我們才知道其實民政課並沒有反對。後來我們就再跟溫進亮講要搬遷的時間，溫進亮就說希望能夠讓他還是可以在修繕期間繼續使用，我們就答應在施工期間把附圖編號B 部分借給被告使用，當時溫進亮有提到投開票選舉當日也能夠借給他使用車庫（即附圖編號
D 部分），並且搭棚架，我們也勉為其難答應。然後我們就趕快找人來修繕，動工的第一天被告還沒有任何反對，我們有請工人幫被告溫進亮把附圖編號A 範圍的東西搬出來。結果第二或第三天，因為要拆除到一個隔間牆，工人說那個牆好像是承重牆，不能拆除，我們跟溫進亮說這件事，溫進亮就整個暴怒，說我們都在欺騙他，表示他還是要拆，所以我們為了避免日後爭議，就先請溫進亮在該面牆上畫出他想要拆的範圍，他畫出來後，我們就請建築師來確認，問建築師可不可以拆溫進亮畫的範圍，建築師說依照他專業的判斷那面牆應該是承重牆沒錯，為了公共安全不要拆除，我們也有跟溫進亮轉知，溫進亮的態度就是說他知道了，但他還是希望能夠拆，我們好不容易想辦法修繕完成（除了沒有拆那面承重牆之外，其他的修繕工程都完成），但修繕完工後，被告仍然繼續使用整個房子，我們一直跟被告催告要求要點交，被告還是一直占用到現在。」等語（卷二第225 至226 頁），其中魏楓娟所提及兩造有合意縮減確切租賃位置而由原告據此規劃隔間之範圍（即卷一第237 頁平面圖所示），與原告本件主張之合意縮減租賃範圍即附圖編號A 、A'、A''（或）與A-1 之範圍，並非完全相符，且兩造將此隔間規劃至區公所民政課協調時，確經民政課人員告知須實際隔間完成後，始得進行會勘以確認是否符合相關租金補助要件，而本件兩造即係於實際隔間施工時，針對隔間方式發生爭議，由原告逕將無爭議部分之修繕工程完成，而先行保留附圖編號A-1 以為符合最小承租面積要件之伸縮空間，惟被告並不同意原告此一隔間及酌留伸縮空間之租賃位置，復參酌本件建安里確切縮減之承租位置須通過會勘、確認符合申請租金補助之最小承租面積40平方公尺及相關建管消防規定等要件乙節，為兩造前均已明知，而本件無論以原告主張之附圖編號A 、A'、A'' 範圍或加計其逕自酌留之編號A-1 範圍面積，均未達40平方公尺之最小承租面積，此經本院會同兩造及該管臺北市大安地政事務所（下稱大安地政）至系爭房屋現場履勘後、囑託大安地政測量明確，有大安地政103 年7 月24日北市大地測字第00000000000 號函覆之複丈成果圖可稽（卷三第103 至104 頁），且臺北市政府消防局針對系爭房屋於102 年4 月1 日、7 月4 日二次進行消防安全設備檢查，亦係針對被告建安里本件實際持續使用為里民活動場所之附圖編號B 範圍中之40平方公尺範圍，並未就系爭房屋其餘部分進行會勘檢查，亦有臺北市政府消防局103 年4 月1 日北市消預字第00000000000 號函及附圖、本院103 年4 月3日公務電話紀錄及該局傳真附件為證（卷二第120 至121 、
123 至124 頁），並經本院前揭履勘明確（見卷二第247 頁勘驗測量筆錄及第252 頁上方現場照片），是原告逕予主張之附圖編號A 、A'、A'' 或（與）編號A-1 範圍，顯未符合兩造業已明知、且據此為先前協商確切縮減租賃位置之基礎之被告建安里申請租金補助要件，而原告主張之縮減位置，既不符兩造前所達成縮減租賃範圍為申請租金補助最小承租面積40平方公尺、且須通過相關建管消防規定要件之共識，則被告不同意此原告主張之縮減位置，尚非無理，應由兩造本於前所達成縮減租賃範圍面積及約略位置（即靠近附圖編號A 附近）之共識基礎，續行協商如何具體規劃出面積達40平方公尺且隔間方式符合消防、建管法規要件之獨立完整使用空間，以確認出確切縮減之租賃位置，並據此約定縮減之起始時點，於兩造就此為明確之意思表示合致前，難認兩造現已達成縮減建安里之租賃範圍為附圖編號A 、A'、A'' 或（與）A-1 所示位置、及具體之縮減起始時點之合意；基此，依兩造目前僅達成縮減租賃面積之共識情形，並未包含「租賃標的物之確切範圍」此一租賃契約之要素，且因兩造未能確認確切縮減之租賃位置，而迄未以該確認之位置完成本件租金支付義務者即富邦人壽公司後續正式變更租賃契約之必備流程，更未明確約定縮減租賃範圍之具體起始時點，依兩造目前所達致之合意內容，難認即得以「縮減租賃範圍為附圖編號A 、A'、A'' 或（與）A-1 所示位置」此一變更租賃範圍之條件，履行本件租賃契約，揆諸首開有關租賃契約必要之點及預約與本約區分之說明，本件應僅得認原告與建安里間，只成立：「將原依據102 年2 月6 日租賃契約轉讓書及其所憑之99年7 月16日租約及鄰里回饋三方協議書約定之『包含附圖編號A 、A'、A'' 、A-1 、B 、B'、C 、C'、D、E 所示全部』租賃範圍，變更為『縮減租賃範圍為靠近附圖編號A 附近之面積達40平方公尺、且隔間符合相關消防、建管法規要件之獨立完整使用空間，續為建安里里民活動及公務上使用』之租賃條件之預約，尚未就此成立變更之租賃本約，故原告應僅得請求被告建安里履行「以此變更之租賃條件訂立（變更之租賃）本約」之義務，亦即「請求被告建安里續行協商確認確切縮減之租賃位置暨起始時點」，不得逕依預定之本約內容請求履行，則於兩造合意確認本件確切縮減之租賃位置及起始時點、以成立變更租賃標的物範圍之變更後租賃本約前，原告逕以附圖編號A 、A'、A'' 或（與）A-1 位置作為變更後縮減租賃範圍，援引兩造初始共識之40平方公尺面積計算，而主張被告建安里於上開隔間裝潢工程完成及其通知點交期限屆至後、繼續占用其他仍屬原告繼受前手蘇北山之租賃範圍之「A 、A'、A'' 、A-1 、B 、B'、C 、C'總計面積扣除40平方公尺之66.3平方公尺差額範圍，以及D 部分停車場及E 部分花園範圍」，對原告構成無權占用云云，即非有據。
6. 原告又主張被告溫進亮非本件租約承租人，卻於上開裝潢工
程完成後，仍繼續占用附圖編號B 、C 、D 、E （及B'、C'測量面積）部分為私人使用等語，亦為被告所否認。經本院會同兩造至系爭房屋為前開履勘時，該屋如附圖編號B 所示部分確係供建安里里民活動場所及該場所之辦公室使用，編號C 部分則為該屋既有之浴室（而編號B 範圍內、靠近編號
C 之部分區域則為該屋既有之廁所及洗手台），編號D 則為房屋既有之停車場，目前僅放置有部分櫥櫃及活動鐵梯等少許家具，停車場周圍則懸掛有建安里中秋聯歡暨長春敬老活動之廣告布條等情，有勘驗測量筆錄、勘驗現場照片及原告所提系爭房屋興建時之內部平面圖等件在卷可憑（卷一第45頁、卷二第246 、247 、250 、252 至254 頁），並未見上開範圍中有經擺放被告溫進亮私人使用而與公務無關之物品；而原告雖提出主張係溫進亮將其所有之汽車、機車、腳踏車、床墊等雜物放置於附圖編號D 停車場之照片（卷一第57至63頁、卷二第23至26頁），然被告僅承認該汽車為溫進亮作為公務使用之車輛，衡諸原告係將系爭房屋出租予建安里為里民活動場所及公務使用，則身為建安里里長之被告溫進亮，將公務所需之車輛停放於該本作為停車場使用之編號D部分，尚稱合於原告與被告建安里本件租賃關係之租賃使用目的，是難據此認定被告溫進亮對原告構成無權占用情事，而原告並未再就所提上開照片中其餘放置於編號D 停車場內之機車、腳踏車、床墊等雜物係屬溫進亮所有或使用一節，提出其他具體證據資料以為證明，自難認其主張為可採。至證人魏楓娟及訴外人即承攬原告本件針對附圖編號A 、A-1施作裝潢前之拆除工程之繆紹英，固證稱曾於實施拆除作業前，從該編號A 部分之房間中，搬出里長溫進亮私人之床鋪、沙發等語（卷二第225 頁背面、第226 頁背面），然此既屬原告本件主張被告無權占用之附圖編號B 、B'、C 、C'、D範圍外、且發生於原告請求被告返還無權占用之不當得利及損害賠償起始點（即裝潢工程完成並通知點交期限屆至）之前之事實，故自難以上開證人證述為有利於原告本件請求之認定。基此，原告並未就主張被告溫進亮確有於裝潢工程完成且原告通知點交期限屆至後，將附圖編號B 、B'、C 、C'、D 所示範圍作為非公務之私人使用乙情，舉證以實其說，則其據此主張溫進亮對其構成無權占用，亦非有理。
五、綜上所述，原告已於101 年10月間自蘇北山受讓系爭房屋時，繼受蘇北山依99年7 月16日租約、鄰里回饋三方協議書所生、對於被告建安里乃至實際租金支付人即富邦人壽公司之一切權利義務關係，而蘇北山出租予建安里使用之租賃範圍，確實包含附圖編號A 、A'、A'' 、A-1 、B 、B'、C 、C'、D 、E 所示全部範圍，原告即應同受該租賃範圍約定之拘束，原告雖俟有與被告為縮減租賃範圍之協商，然原告與建安里間，只成立有將上開租賃範圍變更為「縮減租賃範圍為靠近附圖編號A 附近之面積達40平方公尺、且隔間符合相關消防、建管法規要件之獨立完整使用空間，續為建安里里民活動及公務上使用」之租賃條件之預約，尚未就此成立變更之租賃本約，故原告應僅得請求被告建安里履行「以此變更之租賃條件訂立（變更之租賃）本約」即「續行協商確認確切縮減之租賃位置暨起始時點」之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，故原告於兩造合意確認本件確切縮減之租賃位置及起始時點、以成立變更租賃標的物範圍之變更後租賃本約前，原告逕以附圖編號A 、A'、A'' 或（與）A-1 位置作為變更後縮減租賃範圍，援引兩造初始共識之40平方公尺面積計算，主張被告建安里於上開隔間裝潢工程完成及其通知點交期限屆至後、繼續占用其他租賃本約所包含之租賃範圍即「A 、A'、A'' 、A-1 、B 、B'、C 、C'總計面積扣除40平方公尺之66.3平方公尺差額範圍，以及D 部分停車場及E 部分花園範圍」，係屬無權占用，而請求建安里返還占用之不當得利及侵權行為損害賠償，即非有據；原告亦未舉證被告溫進亮確有於裝潢工程完成及通知點交期限屆至後，將附圖編號B 、B'、C 、C'、D 所示範圍作為非公務之私人使用之情，故其據此主張溫進亮亦對其構成無權占用，而請求溫進亮須與建安里連帶負返還不當得利及侵權行為損害賠償之責，亦非有理。從而，原告依民法第179 條規定、第18
4 條第1 項前段、第185 條規定及類推適用民法第28條規定，請求被告連帶給付241 萬7,910 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止、按週年利率百分之5 計算之利息，並自
103 年8 月16日起至被告騰空返還原告附圖編號B 、B'、C、C'、D 、E 部分之日止，按月連帶給付，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 8 月 20 日
民事第六庭 審判長法 官 薛中興
法 官 楊雅清法 官 林伊倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 20 日
書記官 官逸嫻