臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第5004號原 告 陳建州訴訟代理人 陳基常
高嘉甫律師洪偉修律師被 告 玫瑰大廈管理委員會法定代理人 張永康訴訟代理人 黃相博律師上列當事人間請求回復原狀事件，經本院於中華民國105年6月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將臺北市○○區○○段○○段○○○號建物，門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○○○號，如複丈成果圖編號A 至D部分（面積共六點四三平方公尺）之地上物拆除，暨將如附圖2灰色部分所示之守衛室櫃檯、總幹事櫃檯及其內之人員、物品全部撤離，併將前開部分之騎樓騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣伍拾玖萬玖仟捌佰捌拾壹元，及自民國一百零四年二月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一百零四年二月六日起至返還第一項所示騎樓之日止，按月給付原告新臺幣壹萬零參佰壹拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰零參萬壹仟玖佰伍拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍拾玖萬玖仟捌佰捌拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第256條分別定有明文。查，本件原告起訴時，係主張其所有臺北市○○區○○段○○段00000000000地號土地上同小段214建號建物（下稱系爭建物）之騎樓部分，遭被告無權占用以設置玻璃鋁門、總幹事櫃檯、守衛室、儲藏室及增建物、招牌等地上物，而聲明請求被告應將系爭建物如附圖1 灰色部分所示之前玻璃鋁門及其上玫瑰大廈招牌及柱體、後玻璃鋁門、總幹事櫃檯、守衛室、儲藏室地上物拆除，並將該部分騎樓騰空返還予原告（見本院103 年度司北調字第1391號卷第3 頁，下稱調解卷）。嗣於民國104 年2 月2 日以民事追加訴之聲明狀，追加依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之不當得利，而於訴之聲明第2 項請求被告應給付原告新臺幣（下同）694,909 元，及自民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；訴之聲明第3 項請求被告應自民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至返還第1 項所示建物之日止，按月給付原告11,952元，及按週年利率5%計算之利息（見本院卷一第67頁）。復於104年6 月17日以民事準備狀，追加訴之聲明第2 項為被告應將系爭建物之騎樓中如附圖2 灰色部分所示之守衛室櫃臺、總幹事櫃臺等及其內之人員、物品全部撤離，並將該部分騎樓騰空返還予原告；訴之聲明第3 項為被告應將系爭建物之騎樓中如附圖2 灰色部分所示之工具儲藏室內之物品全部撤離，並將該部分之騎樓騰空返還予原告（原不當得利請求則順延為訴之聲明第4 、5 項，見本院卷一第132 頁）。末於10
4 年9 月11日以民事準備㈡狀，變更訴之聲明第1 項為被告應將系爭建物之騎樓中如臺北市大安地政事務所複丈結果圖所示：A 部分之前玻璃鋁門及其上玫瑰大廈招牌、B 部分之柱體、C 部分之儲藏室、D 部分之鋁門一半等地上物拆除，並將該部分騎樓騰空返還予原告；訴之聲明第4 項為被告應給付原告969,846 元，及自104 年2 月2 日民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；訴之聲明第5 項為被告應自104 年2 月2 日民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至返還第1 、2 、3 項所示建物之日止，按月給付原告16,680元，及按週年利率5%計算之利息（見本院卷一第168 至169 頁）。經核就返還建物部分，原告起訴請求及變更之聲明內容，均係請求被告應將占用之建物返還原告，僅係依據現場勘驗情狀及地政事務所土地複丈測量結果而補充、更正其聲明，應屬補充、更正法律上之陳述；就不當得利部分，追加不當得利之請求與原起訴請求主張，所依據之基礎事實均係基於被告無權占用原告所有系爭建物中騎樓之事實，足徵原告所為追加之基礎事實與起訴事實同一，而變更請求金額則屬擴張應受判決事項之聲明，是原告前揭之追加、變更，均與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：其於89年2 月間購入系爭建物，總面積120.41平方公尺，其中包括1 樓建物面積49.88 平方公尺及騎樓面積
70.53 平方公尺，均為原告之專有部分。詎被告未經原告同意，擅自於原告所有之騎樓上設置如複丈成果圖所示A至D之玻璃鋁門、玫瑰大廈招牌、柱體、儲藏室，以及守衛室櫃檯、總幹事櫃檯等地上物（下合稱系爭地上物），面積共計
16.6 64 平方公尺，供管理委員會使用，不僅侵害原告所有權，更妨礙公眾通行，迭經原告多次反應，被告均置若罔聞，原告並於103 年9 月17日以存證存證信函通知被告應於3日內將占用部分騰空返還原告，惟仍未獲被告置理。又被告無權占用原告所有系爭建物之騎樓，已如前述，則被告受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告得回溯請求被告返還訴之追加前5 年期間，即99年2 月3 日起至104 年2 月2 日止，按申報地價年息10% 計算相當於租金之不當得利969,846 元（計算式如附表二），且被告仍繼續占用原告所有系爭建物之騎樓，迄至返還之日止，應每月給付不當得利16,680元（計算式如附表二）。為此，依民法第
767 條第1 項、第179 條及公寓大廈管理條例第4 條第1 項規定，起訴請求被告拆除地上物、騰空返還建物，並給付相當於租金之不當得利等語，並聲明：如附表一所示。
二、被告則以：依建造執照中玫瑰大廈A 座1 層平面圖所示，被告占用部分應係建築物內部1 樓之「通道」，又因通道不具構造上與使用上獨立性，性質為公共設施，依公寓大廈管理條例第7 條規定，不得為專有部分，而屬法定共用部分，縱本件為公寓大廈管理條例施行前，依法令辦理產權登記，仍不影響被告占用部分具公用性質，原告不得主張該通道為專有專用。再者，系爭地上物於玫瑰大廈59年興建完成時，即設置系爭地上物於玫瑰大廈1 樓通道，各住戶已達成分管契約（即約定共用），而將此共用部分登記予1 樓區分所有權人，1 樓區分所有權人則同意共有之公共設施得無償占有使用，原告嗣取得系爭建物所有權，自應受分管契約之拘束。此觀86年玫瑰大廈規約所附之建造執照與使用執照將系爭地上物所占用之系爭建物範圍載明為「通道」，可知玫瑰大廈各區分所有權人就通道約定為共用部分，而有分管契約之約定即明，又原告於89年間購買系爭建物時，系爭建物上已設置系爭地上物，原告通常即可得而知分管契約之存在，自應受其前手與全體區分所有權人間分管契約之拘束。另100 年玫瑰大廈規約，亦已敘明系爭地上物所占用之位置為玫瑰大廈建物內部1 樓之「通道」，為約定共用部分，應認已有分管契約之約定。況原告自89年2 月取得系爭建物以來就系爭地上物占用其所有建物之情予以容忍，未為反對意思，既已行之有年，亦得認原告有默示同意分管契約之存在。又因系爭地上物所在之處為連通玫瑰大廈數個專有部分及通往室外所必須，如拆除系爭地上物並將通道淨空歸還，將使全體住戶居家安全受到威脅，全體住戶亦無從進出玫瑰大廈維持日常生活，且大樓清潔維護、掛號郵件簽收等日常庶務無專人處理，對於全體住戶居住安全及生活品質等公共利益之破壞顯而易見，故通道部分縱為原告之專有部分，然原告之主張已妨害建築物正常使用並有害於區分所有權人共同利益，顯係權利濫用。另系爭地上物乃為玫瑰大廈全體區分所有權人之利益（包含原告）而存在，僅由被告管理維護，被告並無所受利益，與不當得利要件不符，退步言，原告主張占用面積16.664平方公尺，有重複計算儲藏室面積之誤，且原告就土地之權利範圍僅12,041/810,062，復以土地法第97條規定並非當然以申報總價年息10% 為計算標準，騎樓之租金不會與住宅或店面相當等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第42頁背面、第43頁）：
㈠、原告於89年1月25日（登記日期為89年2月15日）購買坐落於臺北市○○區○○段○○段00000000000地號土地（權利範圍12,041/810,062）及其上同小段214 建號建物（即系爭建物），門牌號碼臺北市○○區○○路0 段000 ○0 號（所有權全部）。
㈡、系爭建物總面積為120.41平方公尺，其中包括1 樓建物面積
4 9.88平方公尺及騎樓面積70.53 平方公尺。
㈢、原告所有之系爭建物及108 地號土地上有建置如105 年2 月
1 日臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖所示A 至D 之增建物。
㈣、臺北市○○區○○段○○段000 地號土地99年至101 年間之公告地價為每平方公尺142,158 元，102 年至104 年間之公告地價為每平方公尺150,153 元。
四、兩造之爭點及論述原告主張被告未經其同意以系爭地上物占用系爭建物，故依民法第767 條、公寓大廈管理條例第4 條第1 項，請求被告拆除、撤離系爭地上物，併騰空返還系爭地上物所占用之騎樓，且應給付相當於租金之不當得利等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠、被告占用系爭建物有無合法權源。㈡、原告請求被告拆除、騰空、撤離系爭地上物，並將騎樓返還原告，是否屬權利濫用。㈢、原告請求被告給付不當得利，有無理由；又原告所得主張之不當得利數額若干。現就爭點分述如下：
㈠、被告占用系爭建物有無合法權源：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按，以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，上訴人對被上訴人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被上訴人於上訴人無權占有之事實，無舉證責任。上訴人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認被上訴人之請求為有理由（最高法院著有92年度台上字第31
2 號判決意旨可參）。復按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前段、中段定有明文。查，原告所有之系爭建物上有建置如複丈成果圖所示A 至D ，以及如附圖2 所示總幹事櫃檯、守衛室櫃檯之系爭地上物，且系爭地上物均坐落原告所有系爭建物之騎樓暨108 地號土地上乙節，此觀複丈成果圖、附圖2 暨現場照片之相對位置即明（見上開三㈢、本院卷一第108 至110 頁），堪信此部分為真實。是以，系爭地上物建置占用原告所有系爭建物之騎樓一事，堪以認定。又本件被告不爭執原告就系爭地上物所占用之系爭建物有所有權，是依前說明，應由被告就其有合法占有權源，負舉證之責，合先敘明。經查：
⒈系爭建物載有「主要用途：住家用」、「層次：一樓、騎樓
」、「層次面積：49.88 平方公尺、70.53 平方公尺」、「總面積：120.41平方公尺」、「所有權人：陳建州」、「權利範圍：1 分之1 」等情，有登記謄本可參（見調解卷第10頁），足見含騎樓在內之系爭建物為原告單獨所有。
⒉復參諸公寓大廈管理條例第3 條第3 、4 款「公寓大廈之一
部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者，為專有部分」、「公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，為共用部分」之規定。可認所謂法定共用部分者，當係指區分所有標的專有部分以外，而供共同使用者，始足當之。查，系爭建物經編○○○區○○段1 小段214 建號，騎樓、1 層均登記為原告所有，且均具有使用上之獨立性，亦即，無庸其他部分之輔助，而能獨立利用，此觀系爭建物騎樓部分經被告做為總幹事、守衛室櫃檯、儲藏室等使用即明。是依前揭法條規定，系爭建物無論是1 樓或是騎樓部分，均屬原告之專有部分，而非「專有部分以外之其他部分」，據此，自非前揭法條所謂法定共用部分。準此，被告辯稱系爭地上物占用系爭建物之範圍為法定共用部分云云，即乏所據。
⒊又公寓大廈專有部分經約定供共同使用者，為約定共用部分
；約定共用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力；專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意，公寓大廈管理條例第3 條第6 款、第23條第2 項第1 款、第33條第1 款分別定有明文。查，被告雖引用玫瑰大廈86、100 年間之規約，認系爭地上物占用之範圍曾經區分所有權人會議約定為約定共用部分，惟觀諸86年、100 年規約所載，俱未見有記載被告所指約定共用部分之範圍及使用主體，難認被告已舉證系爭地上物所占用之系爭建物範圍曾經區分所有權人會議約定為約定共用部分，按前說明，自不生效力，亦不僅因原告於買受系爭房屋時，知悉系爭地上物放置於系爭建物內，即當然而為約定共用部分並拘束原告。遑論，被告亦未舉證前開之約定共用業經專有部分區分所有權人即原告同意，是依上規定，難認兩造間就系爭地上物所占用之系爭建物範圍有約定共用之情。則被告辯稱系爭地上物占用系爭建物之範圍為約定共用部分云云，同無所憑。
⒋再分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所
訂立之契約，倘非共有物，即無共有人就之訂立分管契約可言（最高法院103 年度台上字第1350號判決意旨參照）。本件系爭地上物所占用之系爭建物，為原告單獨所有，而為專有部分，被告並非系爭建物之共有人，揆諸前揭判決意旨，本件並無適用分管契約之餘地。從而，被告辯稱本件兩造已成立明示或默示同意之分管契約，而有合法占用權源云云，即無足採。
⒌被告雖辯稱：依玫瑰大廈平面圖所示，原告主張系爭地上物
所占用之騎樓位置，既標示為玫瑰大廈之「通道」，而通道構造或使用上均無獨立可言，不得為專有部分云云。惟按，區分所有權中專有部分之成立，必須具備構造上之獨立性，與使用上之獨立性；至其區分方法或為縱的分割，或為橫的分割，或為二者交互運用，無論分間、分層抑分套，在所不問（最高法院80年度台上字第804 號判決、75年度台上字第
907 號判決參照），又所謂構造上獨立性，如技術上得以有效公示，且無損其經濟效用，縱無固定之牆壁間隔，亦不妨認為在構造上具有獨立性，此觀公寓大廈管理條例第3 條第
1 款：公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地之規定，亦得推知。查，系爭地上物占用系爭建物之騎樓乙節，既如前述，復觀諸系爭建物之建築改良物勘測結果通知書（見本院卷一第196 頁），就系爭建物之底（即1 ）層、亭仔腳（即騎樓）既可標有明確界線，而於技術上得以有效公示，堪認系爭建物無論標示1 層或是騎樓部分，俱有構造上之獨立性，佐以前述1 層及騎樓俱有使用上之獨立性。堪認，系爭建物無論標示1 層或是騎樓部分，均得為區分所有權之專有部分。是被告徒以系爭地上物係供公眾通行之「通道」，遽謂該處於構造或使用上均無獨立，不得為專有部分云云，而置系爭地上物所占用之騎樓實有使用、構造之獨立性，而可為專有部分不論，自無理由。
㈡、原告請求被告拆除、騰空、撤離系爭地上物，並將騎樓返還原告，是否屬權利濫用：
次按，區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，公寓大廈管理條例第4 條第1 項定有明文。又將地上物及設施全部遷離，為事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有遷離之權限。再者，請求返還占有物之訴，固應以現在占有該物之人為被告，惟所稱占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內。復按，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148 條第1 項定有明文。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737 號民事判例參照）。經查：⒈系爭地上物占用原告系爭建物之騎樓部分，已如前述。而玫
瑰大廈1 樓現在之配置係以大廈對外出入口為中心，一分為二，大門出入口處右方為公眾通行之通道；大門入口處左方，以離出入口處近至遠，使用空間方式依序為附圖2 所示總幹事櫃檯（面積為2.0925平方公尺）、通往2 樓之樓梯（樓梯下方為儲藏室即如複丈成果圖所示C 部分，面積為5.20平方公尺）、附圖2 所示守衛室櫃檯（面積為4.7120平方公尺）、守衛室櫃檯，各該空間並無門窗、樑柱等實體分界，而係以樓梯作為分界，分成三個使用空間；玫瑰大廈出入口處設有如複丈成果圖所示A 前玻璃門，其上有玫瑰大廈招牌部分，前玻璃門並與柱體即如複丈成果圖所示B 部分相接；另守衛室櫃檯隔壁為鋁門即如複丈成果圖所示D 部分等情，有玫瑰大廈現場照片、附圖可稽（見調解卷第18頁、本院卷一第108 至110 頁）。
⒉被告為如複丈成果圖所示A 至D 部分、總幹事櫃檯及守衛室
櫃檯之事實上處分所有權人乙節，為被告自承在卷，且觀被告辯稱前開部分基於大廈區分所有權人之利益，均不可拆除，以及總幹事櫃檯、守衛室櫃檯為被告所聘任人員工作區域，堪信被告為間接占有人等情即明（見本院卷一第84頁背面、第85頁、第153 至155 頁）。基此，就如複丈成果圖所示
A 至D 、附圖2 灰色部分所示總幹事櫃檯與守衛室櫃檯部分，原告既為系爭建物之所有權人，被告以系爭地上物無權占有原告專有之系爭建物，則原告依民法第767 條第1 項、公寓大廈管理條例第4 條第1 項之規定，訴請被告拆除、撤離系爭地上物，並將騎樓騰空返還，核屬有據，應予准許。至附圖2 灰色部分所示之工具儲藏室，既為複丈成果圖所示C部分所涵括，詳如前述，則被告拆除C 部分，即當然會將其內物品撤離，故不另贅述被告應將灰色部分所示之工具儲藏室內之物品全部撤離此一部分。
⒊被告雖辯以A 部分僅有一半的前玻璃門及招牌、B 部分為大
樓支撐柱、C 至D 部分、守衛室櫃檯、總幹事櫃檯均係為大廈區分所有權人利益存在，基於住戶安全、生活品質，不可拆除、撤離，原告顯係權利濫用云云。惟玫瑰大廈為住商混合使用之大廈，其出入本無門禁限制，縱將A 部分前玻璃門、D 部分、守衛室櫃檯拆除，要難認因此即會危及大廈住戶之居家安全。被告復辯稱B 部分為大廈支撐柱，然未舉證以實其說，即無從採憑。至Ａ部分玫瑰大廈招牌僅係供大眾便於辨識所在位置，縱將之拆除，大廈本有門牌號碼標示，亦無何妨礙公眾或大廈住戶利益可言。另Ｃ部分、總幹事櫃檯、雖係為全體區分所有權人居住品質而設，然拆除、撤離此部分僅是造成總幹事工作時的不便，對居住品質實難謂有何妨礙。而原告請求拆除、撤離系爭地上物，並請求被告返還土地（即系爭建物之騎樓），係維護其所有權益及上開土地之用途，合乎公益且屬於正當之權利行使，難認係以損害被告為主要目的，揆諸上開說明，不構成權利濫用。
㈢、原告請求被告給付不當得利金額，有無理由：再按，公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。惟管理委員會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依公寓大廈管理條例第38條第1 項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費（最高法院98年台上字第79
0 號判決意旨參照）。又無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
末按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，指法定地價，又所謂法定地價，依土地法第148 條規定，指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80% 為其申報地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。經查：
⒈系爭地上物既是基於玫瑰大廈全體區分所有權人利益所設置
，而為被告所管理，則按前說明，本件原告基於程序選擇權，以被告為當事人，請求被告就以系爭地上物所占用之系爭建物，給付相當於租金之不當得利，即有所憑。被告辯稱系爭地上物僅由被告管理維護，並未受有利益云云，即無理由。被告另辯稱原告並未受有騎樓使用之損害云云，惟不當得利得請求返還之範圍，係以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，被告既受有相當於租金之利益，自應返還此部分之利得，被告前開所辯，顯乏所據。
⒉而就被告以系爭地上物占用系爭建物之面積部分，兩造均不
爭執應如複丈成果圖所示A 至D 部分，加計附圖2 所示總幹事櫃檯、守衛室櫃檯，共計12.884平方公尺【計算式：0.39+0 .67+5.20+0.17+ （6.454 ）=12.884 ，見本院卷一第17
0 頁、第204 頁背面】。原告雖另主張複丈成果圖C 部分僅為其中1 段樓梯之儲藏室，故需外加第2 段樓梯即如附圖所示工具儲藏室3.78平方公尺云云（見本院卷第292 頁），惟通往2 樓樓梯為ㄑ型之折回兩段式樓梯，則利用樓梯下方所設之儲藏室，應為L 型，即如複丈成果圖C 部分所示，此觀現場照片所示樓梯下方儲藏室亦為L 型即明（見調解卷第第18至20頁），是原告主張需外加第2 段樓梯之工具儲藏室3.78平方公尺，顯與複丈成果圖C 部分所示重疊，自不足採。
從而，系爭建物遭占用之面積為12.884平方公尺，應堪認定。
⒊系爭建物面臨信義路，週遭商店眾多，商業活動繁盛，鄰近
捷運大安站，交通便利，為臺北市○○○○段等情，有現場照片、本院104 年4 月16日勘驗測量筆錄附卷可考（見本院卷一第83頁）。惟系爭地上物占用之空間零碎，已如前述㈡⒈，佐以系爭地上物現處於系爭建物之「騎樓」，該處囿於目前違章建築處理辦法與道路交通管理處罰條例等法令之限制，難與該地段得從事商業活動之店面相比擬，是應認系爭地上物占用系爭建物所獲得相當於租金利益以上開申報總價年息8%為適當。前開土地於99年至101 年、102 年至104 年之公告地價分別為每平方公尺142,158 元、150,153 元，而被告占用原告建物之面積為12.884平方公尺，基此計算，被告自99年2 月3 日起至104 年2 月2 日止，應返還原告相當於租金之不當得利數額為599,881 元，暨自104 年2 月6 日起至被告騰空返還系爭地上物所占用之騎樓予原告之日止，應按月給付原告10,317元（計算式均見附表三所載）。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
⒋被告固辯稱：原告就前揭土地應有部分權利範圍僅為12041/
810062，原告誤以其擁有100%土地所有權計算，應依原告之土地所有權範圍計算不當得利云云。惟被告所占用者為原告專有之系爭建物，原告僅是以系爭建物坐落之土地價格作為計算房屋租金之方式，自仍應以被告占用原告建物之面積計算相當於租金之不當得利，被告前開所辯，容有誤會。被告又辯稱原告繳納之管理費計算已扣除騎樓面積，且較少使用公共設施，故減收管理費，此部分之折讓可抵免不當得利云云。然原告根本未曾享有任何減免管理費之優惠，遑論得以減免之管理費扣抵不當得利之可能，此觀玫瑰大廈100 年規約第33條載有管理費之收取係以各戶擁有坪數比例計算調整等文字即明（見本院卷第96頁）。是以，被告辯稱原告減收之管理費可抵免不當得利云云，實屬無據。
⒌末按，不當得利受領人，知無法律上之原因或其後知之者，
應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償，民法第18
2 條第2 項定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 % ，亦為同法第203 條所明定。查，本件民事追加訴之聲明狀繕本已於104 年2 月5日送達被告，有筆錄可稽（見本院卷第66、76頁），揆諸前揭說明，原告就附表三所載相當於租金之不當得利共599,88
1 元，自得請求自期開繕本送達翌日即104 年2 月6 日起至清償日止，按週年利率5 % 計算之利息。原告逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告以被告之系爭地上物無權占用原告所有坐落臺北市○○區○○段一小段108 地號之系爭建物「騎樓」，則原告依民法第767 條第1 項、第179 條及公寓大廈管理條例第4 條第1 項規定，請求被告拆除如複丈成果圖所示A 至
D 部分，暨將如附圖2 灰色部分所示之守衛室櫃臺、總幹事櫃檯等及其內之人員、物品全部撤離，併將前開部分之騎樓騰空返還予原告，暨給付相當於租金之不當得利599,881 元，及自104 年2 月6 日起至被告騰空返還系爭地上物所占用之騎樓予原告之日止，按月給付原告10,317元，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告就勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許，併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與本件判斷結果無影響，爰毋庸再予一一審酌，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 7 月 29 日
民事第八庭 法 官 蕭涵勻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 1 日
書記官 林立原附表一（原告訴之聲明）：
一、被告應將系爭建物之騎樓中如臺北市大安地政事務所複丈結果圖所示：A 部分之前玻璃鋁門及其上玫瑰大廈招牌、B 部分之柱體、C 部分之儲藏室、D 部分之鋁門一半等地上物拆除，並將該部分騎樓騰空返還予原告。
二、被告應將系爭建物之騎樓中如附圖2 灰色部分所示之守衛室櫃臺、總幹事櫃檯等及其內之人員、物品全部撤離，並將該部分騎樓騰空返還予原告。
三、被告應將系爭建物之騎樓中如附圖2 灰色部分所示之工具儲藏室內之物品全部撤離，並將該部分之騎樓騰空返還予原告。
四、被告應給付原告969,846 元，及自104 年2 月2 日民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
五、被告應自104 年2 月2 日民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至返還第1 、2 、3 項所示建物之日止，按月給付原告16,680元，及按週年利率5%計算之利息。
六、願供擔保，請准宣告假執行。附表二（原告請求之不當得利）：
┌───────────────────────────────────────┐│回溯前5年相當於租金之不當得利金額： ││當期申報地價（即公告地價80%）×占用面積×10%×占用期間＝應付金額（元以下捨棄）│├────┬────────┬─────┬────┬─────┬────────┤│占用之土│ 占 用 期 間 │當期公告地│占用面積│ 應付金額 │總計 ││地 │ │價 │（㎡） │ │ ││ │ │ │ │ │ │├────┼────────┼─────┼────┼─────┼────────┤│臺北市大│99年2月3日起至99│142,158 元│16.664 │172,379元 │969,846元 ││安區瑞安│年12月31日止 │ │ │ │ ││段一小段├────────┼─────┼────┼─────┤ ││107 、 │100年1月1日起至 │142,158元 │16.664 │379,027元 │ ││108 、 │101年12月31日止 │ │ │ │ ││109 地號├────────┼─────┼────┼─────┤ ││ │102年1月1日起至 │150,153元 │16.664 │400,343元 │ ││ │103年12月31日止 │ │ │ │ ││ ├────────┼─────┼────┼─────┤ ││ │104年1月1日起至 │150,153元 │16.664 │18,097元 │ ││ │104年2月2日止 │ │ │ │ │├────┴────────┴─────┴────┴─────┴────────┤│按月給付相當於租金之不當得利金額：150,153元×80%×16.664㎡×10%÷12＝16,680元 │└───────────────────────────────────────┘附表三（本院判命被告應給付之不當得利）：
┌───────────────────────────────────────┐│回溯前5年相當於租金之不當得利金額： ││當期申報地價（即公告地價80%）×占用面積×8%×占用期間＝應付金額（元以下捨棄） │├────┬────────┬─────┬────┬─────┬────────┤│系爭建物│ 占 用 期 間 │當期公告地│占用面積│ 應付金額 │總計 ││坐落之土│ │價 │（㎡） │ │ ││地 │ │ │ │ │ │├────┼────────┼─────┼────┼─────┼────────┤│臺北市大│99年2月3日起至99│142,158元 │12.884 │106,622元 │599,881元 ││安區瑞安│年12月31日止 │ │ │ │ ││段一小段├────────┼─────┼────┼─────┤ ││108 地號│100年1月1日起至 │142,158元 │12.884 │234,440元 │ ││ │101年12月31日止 │ │ │ │ ││ ├────────┼─────┼────┼─────┤ ││ │102年1月1日起至 │150,153元 │12.884 │247,625元 │ ││ │103年12月31日止 │ │ │ │ ││ ├────────┼─────┼────┼─────┤ ││ │104年1月1日起至 │150,153元 │12.884 │11,194元 │ ││ │104年2月2日止 │ │ │ │ │├────┴────────┴─────┴────┴─────┴────────┤│按月給付相當於租金之不當得利金額：150,153 元×80% ×12.884㎡×8%÷12＝10,317元│└───────────────────────────────────────┘