臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第5042號原 告 周鄭秋香
施葉鎧崚上二人共同訴訟代理人 吳雨學律師複 代理人 林玠民律師被 告 建成皇宮公寓大廈管理委員會法定代理人 李志豪訴訟代理人 黃鈵淳律師複 代理人 黃敬寓律師上列當事人間請求拆除地上物回復原狀事件，本院於民國105年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○○號一樓之閱覽室及交誼廳內，如附件一土地複丈成果圖所示A1部分（面積二平方公尺）及A2部分（面積二平方公尺）之水族箱拆除，回復如附件二竣工圖所示之原狀。
被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○○號一樓之閱覽室及交誼廳內，如附件一土地複丈成果圖所示A3部分（面積一點一平方公尺）及A4部分（面積一點三平方公尺）之玻璃隔間拆除，回復如附件二竣工圖所示之原狀。
被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號一樓之健身房內，如附件一土地複丈成果圖所示B1部分（面積零點五平方公尺）及B2部分（面積零點二平方公尺）之健身房隔間拆除，回復如附件二竣工圖所示之原狀。
被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○○○號一樓之男女浴廁內，如附件一土地複丈成果圖所示C部分（面積零點七平方公尺）之木牆隔間拆除，回復如附件二竣工圖所示之原狀。
被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號及二七之一號一樓，如附件一土地複丈成果圖所示D部分（面積三十九點六平方公尺）之北側警衛室及門廳拆除，回復如附件二竣工圖所示之原狀。
被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○○○號一樓，如附件一土地複丈成果圖所示E部分（面積三十九點六平方公尺）之南側警衛室及門廳拆除，回復如附件二竣工圖所示之原狀。
被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○號、二十七之一號、二十九號及二十九之二號一樓，如附件一土地複丈成果圖所示F1部分（面積七點六平方公尺）、F2部分（面積八點二平方公尺）、F3部分（面積八點八平方公尺）及F4部分（面積七點五平方公尺）之花台拆除，回復如附件二竣工圖所示之原狀。
被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○號、二十七之一號、二十九號、二十九之一號及二十九之二號一樓防火通道上，如附件一土地複丈成果圖所示G1部分（面積一百七十點一平方公尺）之遮雨棚及G2部分（面積五點六平方公尺）之磚牆及其空間拆除，回復如附件二竣工圖所示之原狀。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴聲明請求：「㈠被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○○號1樓如附圖一所示A部分之閱覽室及交誼廳拆除，回復如附圖二之原狀。㈡被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號1樓如附圖一所示B部分之健身房拆除，回復如附圖二之原狀。㈢被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○○號1樓如附圖一所示C部分之男女浴室及廁所拆除，回復如附圖二之原狀。㈣被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號及27之1號1樓之間如附圖一所示D部分之北側管理室、其上鐵皮屋頂及大樓樓牌拆除，回復如附圖二之原狀。㈤被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○○號1樓如附圖一所示E部分之南側管理室、其上鐵皮屋頂及大樓樓牌拆除，回復如附圖二之原狀。㈥被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號、27之1號、29號、29之2號1樓如附圖一所示F部分之花臺拆除，回復如附圖二之原狀。㈦被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號、27之1號、29號、29之1號、29之2號1樓防火通道上如附圖一所示G部分之防火間隔及封頂鐵皮屋頂拆除，回復如附圖二之原狀。（見本院103年度司北調字第650號卷第2至3頁）」。嗣依臺北市大安地政事務所民國104年9月23日北市大地測字第00000000000號函檢送之土地複丈成果圖即附件一（下稱附件一土地複丈成果圖）測量之結果，遂於104年11月24日以民事準備書狀更正其聲明，復於104年12月9日以民事準備書㈡狀將其聲明更正為「㈠被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○○號1樓之閱覽室及交誼廳內，如土地複丈成果圖所示A1部分（面積2平方公尺）及A2部分（面積2平方公尺）之水族箱拆除，回復如附件二所示竣工圖之原狀。㈡被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○○號1樓之閱覽室及交誼廳內，如土地複丈成果圖所示A3部分（面積1.1平方公尺）及A4部分（面積1.3平方公尺）之玻璃隔間拆除，回復如附件二所示竣工圖之原狀。㈢被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號1樓之健身房內，如土地複丈成果圖所示B1部分（面積0.5平方公尺）及B2部分（面積0.2平方公尺）之健身房間隔拆除，回復如附件二所示竣工圖之原狀。㈣被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○○號1樓之男女浴廁內，如土地複丈成果圖所示C部分（面積0.7平方公尺）之木牆隔間拆除，回復如附件二所示竣工圖之原狀。㈤被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000巷00號及27之1號1樓，如土地複丈成果圖所示D部分（面積39.6平方公尺）之北側警衛室及門廳拆除，回復如附件二所示竣工圖之原狀。㈥被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○○號1樓，如土地複丈成果圖所示E部分（面積39.6平方公尺）之南側警衛室及門廳拆除，回復如附件二所示竣工圖之原狀。㈦被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號、27之1號、29號及29之2號1樓，如土地複丈成果圖所示F1部分（面積
7.6平方公尺）、F2部分（面積8.2平方公尺）、F3部分（面積8.8平方公尺）及F4部分（面積7.5平方公尺）之花台拆除，回復如附件二所示竣工圖之原狀。㈧被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號、27之1號、29號、29之1號、29之2號1樓防火通道上，如土地複丈成果圖所示G1示部分（面積170.1平方公尺）之遮雨棚及G2部分（面積
5.6平方公尺）之磚牆及其空間拆除，回復如附件二所示竣工圖之原狀。」（見本院卷第108至109頁及第113至114頁），核屬更正事實上陳述，非訴之變更或追加，揆諸上開規定，並無不合。
二、次按，當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。本件被告法定代理人原為程鈺竧，嗣於本院審理期間變更為林俊男、李志豪，業據新任法定代理人李志豪具狀聲明承受訴訟（見本院卷第29頁、第149至151頁），核無不合，亦應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠建成皇宮公寓大廈（下稱系爭大廈）係坐落於臺北市○○區
○○路○○段000地號及同段151、159至164、172、175至176地號土地上之建物，即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號及同段27之1號、29號、29之1號及29之2號。而原告周鄭秋香、施葉鎧崚分別為系爭大廈內門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號1樓及同段29號1樓之區分所有權人，被告則為系爭大廈之管理委員會。依建築法第11條規定「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。....前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用...。」及內政部72年9月27日台
（72）內地字第177140號函：「建築基地於建築使用時，應保留一定比例面積之空地，旨在使建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進使用人之舒適、安全與衛生，其與建築物本身所占之地面關係密切。」，足見法定空地為法律上所保障，為增進建物使用人與建築基地使用上之效益，不可任其在法定空地上私自搭設違建物以供其使用。復觀臺北市工務局於76年核發系爭大廈之臺北市政府工務局76使字第438號使用執照（下稱系爭使用執照），該使用執照附表業依當時「未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法」第9條規定，於使用執照附表註明「法定空地除應綠化及設置遊憩設施外，不得搭蓋棚架圍牆建築物或作其他使用產權移轉時列入交代。」，且依現行建築技術規則建築設計施工編第289條規定：「開放空間除應予綠化外，不得設置圍牆、欄杆、灌木綠籬、棚架、建築物及其他妨礙公眾通行之設施或為其他使用；前項綠化之規定應依本編第17章綠建築基準及直轄市、縣（市）主管建築機關依當地環境氣候、都市景觀等需要所定之植栽綠化執行相關規定辦理。」。可知系爭大廈之法定空地除作為綠化及設置遊憩設施使用外，不得搭蓋其他建築物或作其他用途使用。
㈡被告明知系爭大廈之開放空間及法定空地，依系爭大廈使用
執照附表所示，本係提供綠化及設置遊憩設施使用，竟在未變更系爭大廈使用執照及所附之竣工圖前，亦未經全體區分所有權人之同意，更在無分管協議書之約定情形下，違法在系爭大廈1樓法定空地上擅自搭蓋閱覽室及交誼廳、健身房、男女浴室及廁所、管理室、其上鐵皮屋頂及大樓樓牌、花臺等違建設施使用，甚將系爭大廈供防火用之防火間隔堵死，加蓋「封頂鐵皮屋頂」，致該防火間隔喪失作為消防通道之功能，即搭建系爭大廈之閱覽室及交誼廳內，如附件一土地複丈成果圖所示A1部分及A2部分之水族箱及A3部分及A4部分之玻璃隔間、系爭大廈之健身房內，如附件一土地複丈成果圖所示B1部分及B2部分之健身房隔間、系爭大廈之男女浴廁內，如附件一土地複丈成果圖所示C部分之木牆隔間、系爭大廈如附件一土地複丈成果圖所示D部分之北側警衛室及門廳及E部分之南側警衛室及門廳、系爭大廈如附件一土地複丈成果圖所示F1部分、F2部分、F3部分及F4部分之花台。
系爭大廈之防火通道上，如附件一土地複丈成果圖所示G1示部分之遮雨棚及G2部分之磚牆及其空間等違建物（以上合稱系爭A至G增建物）。依上所述，被告前開之舉除違反法定空地之使用目的，以及前揭法規範外，依建築技術規則第110之1條及84年8月2日修正之建築法第77條、公寓大廈管理條例第36條等規定，上開防火間隔直接關係到所有人之生命財產安全，被告擅將系爭大廈供防火用之防火間隔堵死，加蓋封頂鐵皮屋頂，顯有危害系爭大廈區分所有權人之生命及財產安全。被告既係系爭大廈全體區分所有權人意思之執行機關，對內執行公寓大廈管理事務，對外代表區分所有權團體，其管理上開占用之土地，如對原告於所有權之行使有所妨害時，原告自得以其為被告請求拆除系爭A至G增建物。為此，原告爰依民法第767條、第821條、第184條等規定，本於區分所有權人之權能，為全體共有人之利益，請求被告拆除系爭A至G增建物並回復原狀如附件二竣工圖所示等語。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：㈠原告請求拆除之系爭A至G增建物於系爭大廈建造之初即已存
在，系爭大廈建造之初即建有陽光游泳池、芬蘭式溫水按摩池、景觀水榭樓閣、韻律舞蹈室、健身房、交誼廳、兒童遊樂場、噴泉雕塑、閱覽室、一樓挑高綠化大廳等公共設施，此於系爭大廈住戶房地買賣契約中皆有載明，原告知之甚詳，並於興建後未收取任何費用即交付全體住戶使用，足見系爭A至G增建物應屬系爭大廈之公共設施，為全體共有人所共有，原告請求拆除即屬對於系爭大廈之重大修繕及改良，依公寓大廈管理條例第31條之規定，應由區分所有權人會議決議行之，本件原告起訴之請求，並未經系爭大廈區分所有權人會議決議通過，顯有當事人不適格之情，於法未合。
㈡又系爭A至G增建物，其中閱覽室及交誼廳內之編號A1及A2水
族箱、編號A3及A4之玻璃隔間，編號B1及B2之健身房隔間，編號C之男女浴廁木板隔間及編號F1至F4部分之花台等綠化及遊憩設施，依系爭大廈使用執照附表「法定空地得提供作為綠化及設置遊憩設施使用。」記載本得設置，而其中編號
D、E之南北側警衛室及門廳、編號G1之遮雨棚及編號G2磚牆及其空間等增建物，增設之目的在於強化社區之安全性及管理，避免閒雜人士進出，影響社區居住安全及品質，並以增進社區休閒、遊憩使用，即系爭A至G增建物均屬增進社區利益之設施，並非為妨礙安全之違建設施，而編號G1之遮雨棚部分，係為避免系爭大廈因雨導致積水所增設，如予以拆除，將來遭逢大雨將導致系爭大廈嚴重積水。且原告所稱之防火隔間部分，歷年均經建管處到場檢查，建管處並未提及該防火隔間有何違反公共安全之處，原告稱該防火隔間係屬違建，實無根據。系爭A至G增建物實屬有利全體區分所有權人利益之公共設施。
㈢原告於提起本件訴訟之前，因其搭建違建物經被告要求拆除
之訴訟敗訴後，因此提起本件訴訟以作為與被告談判和解之手段，則原告提起本件訴訟顯非基於全體共有人利益所為，而係為其個人之利益，要與民法第821條規定不符，且顯有權利濫用之情形。縱認系爭A至G增建物係為違建，然被告尚得申請補辦理變更使用執照，依法並非當然須強制拆除，且依臺北市政府處理建築物違規使用要點第2點及建築法第58條之規定，系爭A至G增建物顯係供做綠化及設置遊憩設施使用，並無前述建築法第58條各款規定之情事，原告請求拆除前開設施，顯非適法。再者，系爭大廈建造之初即有系爭A至G增建物等公共設施設置於法定空地上，於買賣契約中即已載明法定空地及室內空間均做為公共設施使用，長久以來，並未有住戶對系爭A至G增建物之設置表示異議，應認原告與系爭大廈其餘區分所有權人間就前開設置已成立默示之分管協議，依該分管協議，原告實不得請求拆除系爭A至G增建物等語。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告周鄭秋香、施葉鎧崚為坐落於系爭大廈門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號1樓及同段29號1樓之區分所有權人，系爭大廈並依公寓大廈管理條例成立管理員委會即被告，並經臺北市政府於100年8月23日同意備查而發給報備證明。又系爭大廈之法定空地上現設置有如附件一土地複丈成果圖所示編號A1及A2之水族箱、編號A3及A4之閱覽室及交誼廳內之玻璃隔間、編號B1及B2之健身房隔間、編號C之男女浴廁木板隔間、編號D之北側警衛室及門廳、編號E之南側警衛室及門廳、編號F1至F4部分之花台、編號G1之遮雨棚及編號G2磚牆及其空間等增建物，且系爭A至G增建物均非系爭使用執照原核准之設施、建物，亦無辦理變更使用執照紀錄等情，有公寓大廈管理組織報備證明、系爭使用執照附表及竣工圖、土地登記第二類謄本、系爭A至G增建物照片、臺北市大安地政事務所104年9月23日北市大地測字第00000000000號函檢送之土地複丈成果圖、臺北市建築管理工程處105年1月6日北市都建使字第00000000000號函等件附卷可參（見本院103年度司北調字第650號卷第11至12頁及本院卷第10至12頁、第15頁、第71至72頁、第84至91頁、第93至94頁、第118至120頁），並經本院至現場履勘屬實，有勘驗測量筆錄附卷可憑（見本院卷第81至83頁），堪信為真實。
四、原告主張系爭A至G增建物係屬違建，而被告既為系爭大廈對內執行公寓大廈管理事務之機構，其管理之系爭A至G增建物復不法占有使用渠等共有之土地，對於原告之所有權行使有所妨害，爰請求拆除違建物並回復原狀等語，惟為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審酌者為：㈠原告提起本案訴訟，是否有當事人不適格之情事？㈡系爭大廈全體住戶間就系爭A至G增建物之設置有無分管契約存在？㈢原告依民法第767條第1項、第821條、第184條等規定請求被告拆除系爭A至G增建物，回復為如附件二竣工圖所示之原狀，應否准許？茲分述如下：
㈠原告提起本案訴訟，是否有當事人不適格之情事？經查：
⒈按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，
得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺，最高法院93年度台上字第382號判決意旨可參。次按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。
⒉被告雖辯稱原告本件請求係屬對於系爭大廈之重大修繕及改
良，依公寓大廈管理條例第31條之規定，應由區分所有權人會議決議行之，本件原告起訴之請求，並未經系爭大廈區分所有權人會議決議通過，顯有當事人不適格云云，惟查，原告周鄭秋香、施葉鎧崚均為系爭大廈之區分所有權人，已如前述，而按「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」、「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」，公寓大廈管理條例第11條、第31條分別定有明文。原告周鄭秋香、施葉鎧崚係以系爭大廈之法定空地上所設置之系爭A至G增建物等為違建物，妨害渠等就系爭A至G增建物所坐落之土地所有權之行使，請求除去系爭A至G增建物，回復為系爭大廈原始竣工圖之樣態，即係請求除去妨害渠等所有權行使之現況，而據前開民法第767條第1項、第821條規定而為請求，顯見原告係針對系爭大廈之法定空地即區分所有權人所共有之土地上所設置之違建物妨害共有人所有權而請求拆除，其當事人適格自無欠缺。且原告之主張與公寓大廈管理條例第11條就區分所有權人共用部分，本於自治原則所為之拆除、重大修繕及改良之規定之情形有異，被告上開所辯，顯不足採。是原告依民法第767條第1項、第821條及第184條規定提起本件訴訟，尚無當事人不適格之問題，合先敘明。
㈡系爭大廈全體住戶間就系爭A至G增建物之設置有無分管契約存在？經查：
⒈按公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築
物，而供共同使用者，為共用部分；共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。公寓大廈管理條例第3條第4款及民法第820條第1項分別定有明文。惟依98年1月23日修正前民法第820條第1項「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之」及民法物權編施行法第1條：「物權在民法物權編施行前發生者，除本施行法有特別規定外，不適用民法物權編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定」等規定，就修正後之民法第820條第1項規定，因無溯及適用之特別規定，故於98年7月23日以後發生之事件，方有修正後民法第820條之適用，98年7月23日前已發生之事件，仍適用修正前之規定，即共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，即屬當然。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條亦定有明文。
⒉被告辯稱系爭大廈建造之初即有系爭A至G增建物等公共設施
存在，於買賣契約中即已載明法定空地及室內空間均做為公共設施使用，長久以來，並未有住戶對系爭A至G增建物之設置表示異議，應認原告與系爭大廈其餘區分所有權人間就前開設置已成立默示之分管協議，依該分管協議，原告實不得請求拆除系爭A至G增建物云云，惟查，按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，固應認共有人間已合意成立分管契約。且倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第633號裁判意旨參照），惟所謂分管契約應係指共有人間約定各自分別占有使用共有物之特定部分而為管理之契約。本件系爭大廈係於76年間經主管機關臺北市政府工務局核發系爭使用執照，有系爭使用執照在卷可憑（見本院卷第72頁），故依98年1月23日修正前民法第820條第1項規定，系爭大廈共有部分除契約另有訂定外，應由共有人共同管理之。而細繹被告提出之預定買賣契約書第8條第2項約定：「地面層店舖前面之空地屬店舖住戶管理使用，其餘空地及室內空間均作公共設施之用（如門廳出入口、車道出入口、瓦斯管、自來水總錶、噴泉雕塑、水榭閣樓、安全警衛室、游泳池、溫泉按摩池、韻律舞蹈室、交誼廳、健身房、兒童遊樂場等）；該預定買賣約並約載公共設施為：陽光游泳池、芬蘭式溫水按摩池、景觀水榭樓閣、韻律舞蹈室、交誼廳、健身房、兒童遊樂場、噴泉雕塑、閱覽室、一樓挑空綠化大門廳等」等情，有預定買賣契約書在卷可稽（見本院卷第41至44頁），前開預定買賣契約書既係約定地面層店舖前面之空地屬店舖住戶管理使用，其餘空地及室內空間均作公共設施之用，用以設置承買人與建商所約定應設置之陽光游泳池、芬蘭式溫水按摩池、景觀水榭樓閣、韻律舞蹈室、交誼廳、健身房、兒童遊樂場、噴泉雕塑、閱覽室、一樓挑空綠化大門廳等公共設施，顯然就系爭A至G增建物所坐落之土地部分並非約定供特定共有人使用，該情與共有人依分管契約約定共有物之特定部分供特定人使用不同，尚難謂原告與系爭大廈之其他區分所有人間就系爭A至G增建物坐落之土地及系爭A至G增建物有何分管契約之合意，至多僅能就地面層店舖前面之空地屬店舖住戶管理使用此供特定共有人專用部分，認定有分管契約約定。再者，系爭大廈住戶規約第2條第2項固約定：「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議決議，不得約定為專用部分。但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定。」，惟此部分規約之約定，僅係約定法定空地及樓頂平台若經規約、區分所有權人會議決議或起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時得為專用，顯係就共用部分約定為專用此例外情形所為之規定，而系爭A至G增建物並無供特定共有人專用之約定，自非屬上開規約所述之情形。是被告上開所辯，顯屬無憑。
㈢原告依民法第767條、第821條、第184條等規定請求被告拆
除系爭A至G增建物，回復為如附件二竣工圖所示之原狀，應否准許？⒈按「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關
之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。」、「本法所稱建造，係指左列行為：增建：於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築連接者，應視為新建。改建：將建築物之一部分拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高或擴大面積者」、「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」此為建築法第25條、第9條及第73條第2項等規定所明定。又建築法第11條第1項、第2項復規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。」。建築技術規則建築設計施工編第289條則規定：「開放空間除應予綠化外，不得設置圍牆、欄杆、灌木綠籬、棚架、建築物及其他妨礙公眾通行之設施或為其他使用。」。再依92年12月31日修正前公寓大廈管理條例第16條第2項之規定：「住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道防礙出入。」，是依前開規定可知，共有人非經申請變更使用執照核准，應不得在法定空地或防火間隔處任意堆置雜物、增設柵欄或門扇，而私自變更其使用方式。且開放空間除應予綠化外，不得設置圍牆、欄杆、灌木綠籬、棚架、建築物及其他妨礙公眾通行之設施或為其他使用。
⒉被告固辯稱依系爭大廈使用執照附表所載法定空地得提供作
為綠化及設置遊憩設施使用可知，系爭大廈本得設置系爭A至G增建物，該等增建物非屬違建云云，然查，按公寓大廈管理條例第9條第2項、第3項規定，住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定；上開但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。本件審酌系爭使用執照附表所載內容，其「注意事項：⑵未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法案開放空間與第7條第1款應提供綠化之法定空地除應綠化及設置遊憩設施外，不得搭蓋棚架圍牆建築物或作其他使用產權移轉時列入交代。」，有系爭使用執照附表在卷可佐（見本院卷第72頁），明確載明提供綠化之法定空地除應綠化及設置遊憩設施外，不得搭蓋棚架圍牆建築物或作其他使用產權移轉時列入交代等語。而本件系爭A至G增建物除有占用系爭大廈之法定空地外，其占用之方式，乃設置圍牆、遮雨棚、鐵門及木作設施等地上物，將其中如附圖編號A1至A4、B1、B2、C至E、F1至F4、G1及G2等區域予以分隔使用及圍起等情，業經本院至現場履勘明確，並有勘驗測量筆錄及照片附卷可佐（見本院卷第81至91頁），足認系爭A至G增建物均已違反系爭使用執照附表上所載法定空地上不得搭蓋棚架圍牆建築物等規定。參以系爭大廈所坐落土地上設置有如附件一土地複丈成果圖所示之編號A1及A2之水族箱、編號A3及A4之閱覽室及交誼廳內之玻璃隔間、編號B1及B2之健身房隔間、編號C之男女浴廁木板隔間、編號D之北側警衛室及門廳、編號E之南側警衛室及門廳、編號F1至F4部分之花台、編號G1之遮雨棚及編號G2磚牆及其空間等違建物，並均坐落於系爭大廈之法定空地上，其中附件一土地複丈成果圖所示之編號D之北側警衛室及門廳、編號E之南側警衛室係屬改建，另編號A3及A4之閱覽室及交誼廳內之玻璃隔間、編號B1及B2之健身房隔間、編號C之男女浴廁木板隔間則亦經改建，編號G1之遮雨棚及編號G2磚牆及其空間等增建物則位於消防通道上，系爭A至G增建物均非屬系爭使用執照原核准之設施、建物，亦無辦理變更使用執照紀錄等情，有竣工圖、臺北市建築管理工程處105年1月6日北市都建使字第0000000000號函文及該函檢附之平面圖等件附卷可參（見本院卷第71頁及第118至119頁），足徵系爭A至G增建物於增建前未經直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，應屬建築法第25條規定所稱之違章建築，堪可認定。
⒊再按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」，民法第767條第1項、第821條分別定有明文。則依上述㈢⒈及⒉說明，建築法第25條既已明定，建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造（包括增建）或使用或拆除，其目的係因主管建築機關必須審核增建之地點是否合法？是否對大眾之安全構成危險？且建築法第11條第1項及第2項規定，建築基地包括供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地，該法定空地，目的在於使建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進使用人之舒適、安全及衛生，是以共有物之共有人或管理人非經申請變更使用執照核准，應不得在法定空地或防火間隔處任意堆置雜物、增設柵欄或門扇，而私自變更其使用方式，而有妨害消防通道設置之目的。本件系爭A至G增建物除有占用系爭大廈之法定空地外，其占用之方式，乃設置圍牆、遮雨棚、鐵門及木作設施等地上物，業如前述，顯已妨害或變更該部分土地作為法定空地或防火通道之使用目的及通常使用方法，違反上揭規定，已影響系爭大廈全體區分所有權人居住品質及安全；亦且，系爭A至G增建物為系爭大廈之系爭使用執照所未核准之項目，於系爭大廈竣工圖說上亦未有此等設施，復觀該等增建物之照片（見本院卷第84至91頁），可知系爭複丈成果圖所示編號B1及B2健身房隔間、編號D、E之南北側警衛室及門廳、編號F1至F4花台之混泥土牆磁磚顏色為白色，與系爭大廈主體結構顏色明顯不同，原告主張系爭A至G增建物應為被告所增建，應可採信。
⒋被告復辯稱原告於提起本件訴訟之前，因其搭建違建物經被
告要求拆除之訴訟敗訴後，因此提起本件訴訟以作為與被告談判和解之手段，則原告提起本件訴訟顯非基於全體共有人利益所為，而係為其個人之利益，要與民法第821條規定不符，且顯有權利濫用之情形云云，惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項固定有明文。惟該條所稱權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因而所受之損失，比較衡量。倘自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大，始得謂為以損害他人為主要目的。易言之，權利既為法律所保障，用以解決私益衝突，以得行使為原則。因權利濫用而限制，則屬例外，例外應採限縮解釋，始符立法之本旨。對於權利濫用之評量，除衡量私益之輕重外，是否影響公益亦具關鍵地位。又防火隔間（即防火巷）具有防止火害蔓延之功能，有保障他人生命身體財產安全之公益目的，不容任何人將之占用，或於其上興建建築物。本件系爭A至G增建物除有占用系爭大廈之法定空地外，其占用之方式，乃設置圍牆、遮雨棚、鐵門及木作設施等地上物，已妨害或變更該部分土地作為法定空地或防火通道之使用目的及通常使用方法，均如前述，顯已影響系爭大廈全體區分所有權人居住品質及安全，故原告訴請被告拆除，除係本於系爭土地共有權人身分對無權占有者行使物上請求權外，尚兼具維護公共安全之利益，難謂係權利濫用及非為全體共有人利益所為。至被告辯稱系爭A至G增建物縱為違建，然被告尚得申請補辦理變更使用執照，依法並非當然須強制拆除，原告請求拆除前開設施，顯非適法云云，惟是否為違建、應否立即拆除，乃建管單位等行政主管機關依其查核所得資料，考量私人權益、行政資源、對於公共安全所生危害程度等各點後，本於行政權限所為決定，與興建違建者是否有權使用違建坐落土地之私權爭執無涉，亦無從拘束土地共有人行使其本於所有權之排除侵害請求權，其此部分所辯，亦無足取。
⒌從而，原告主張被告擅自設置系爭A至G增建物等違章建築，
並妨害或變更該部分土地作為法定空地或防火通道之使用目的及通常使用方法，無權占用系爭大廈坐落之土地，依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將系爭A至G增建物拆除，回復如附件二所示竣工圖之原狀，應予准許。至原告併依民法第184條侵權行為而為主張，本院既已依民法第767條第1項、第821條規定為原告勝訴之判決，自無庸再就民法第184條為論述，併此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將系爭A至G增建物拆除，回復如附件二竣工圖所示之原狀，應予准許。又被告雖請求如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行，然原告就其勝訴部分並未為聲請假執行之宣告，故無庸為供擔保免為假執行之諭知，併此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 4 月 15 日
民事第四庭 法 官 蔡世芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 15 日
書記官 洪彰言