臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第942號原 告 盈福房屋仲介股份有限公司法定代理人 王永成原 告 陳麗合上2 人共同訴訟代理人 徐揆智律師
林幸慧律師曹秀卿被 告 趙文彬訴訟代理人 陳德義律師上列當事人間請求給付仲介費等事件， 本院於民國103年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告盈福房屋仲介股份有限公司新臺幣柒拾肆萬肆仟元，給付原告陳麗合新臺幣壹佰萬元，並均自民國一０三年六月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告盈福房屋仲介股份有限公司以新臺幣貳拾肆萬捌仟元為被告供擔保後、原告陳麗合以新臺幣叁拾叁萬肆仟元為被告供擔保後，各得假執行。但被告分別以新臺幣柒拾肆萬肆仟元、新臺幣壹佰萬元為原告盈福房屋仲介股份有限公司、原告陳麗合預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。 民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告盈福房屋仲介股份有限公司（下稱盈福公司）起訴時原係依據其與被告間所簽立之委託銷售契約書（下稱系爭委售契約）第5條之約定請求， 被告陳麗合係依據其與原告盈福公司間所簽立之買賣訂金收據（下稱系爭收據）第5條之約定請求（見本院卷第4頁背面及第5頁 ），嗣於民國103年10月1日原告盈福公司增加依據系爭委售契約第8條第4項及第9條請求，原告陳麗和增加依據民法第249條第3款及系爭委售契約第8條第4項請求（ 見本院卷第71至74頁），核原告盈福公司及陳麗和所為之追加，應屬請求基礎事實同一，與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張： 被告為坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍4分之1）及其上同區段3462建號建物即門牌號碼為臺北市○○○路○段○○○巷○○號3樓房屋（權利範圍全部）（下稱系爭房地）之所有權人，被告前簽立授權書授權其女兒即訴外人姜昀於民國102年11月11 日與原告盈福公司簽立系爭委售契約，全權委託原告盈福公司代理銷售系爭房地，並約定委託銷售總價為新臺幣（下同 ）2,830萬元。嗣經原告盈福公司1 年多之努力尋得買家即原告陳麗合後，因原告陳麗合要求直接支付定金，被告遂同意收受定金並同意改以底價2,480萬元出售，且於102年12月21日變更系爭委售契約之委託銷售底價為2,480萬元， 原告盈福公司因而於102年12月25日收受原告陳麗合所支付之定金100萬元，且與原告陳麗合簽立系爭收據，又應被告之要求與原告陳麗合約定於103年1月16日晚間8點簽約。其後，被告曾於102年12月26日寄發電子郵件予原告盈福公司，確認其所提出之授權書是否無誤，並表示關心，原告盈福公司亦於同日下午回覆通知被告一切順利，並告知已收受原告陳麗合所交付之定金100萬元。另系爭房地之屋況不佳， 委託銷售期間原告盈福公司曾經被告之同意，清理系爭房地並恢復水電。豈料，事後被告竟未依約定之時間出面簽約，反於103年1月14日寄發存證信函予原告盈福公司表示解除系爭委售契約，顯有悔約之情事。然因原告盈福公司已收受原告陳麗合所支付之定金100萬元，系爭房地之買賣已成交，故依系爭委售契約第5條第1項、第8條第4項及第9條之約定，被告自應給付委託銷售總價之3﹪即74萬3,000元（計算式：2,480萬元×3﹪＝74萬4,000元）之仲介費予原告盈福公司， 並依民法第249條第3款之規定、 系爭委售契約第8條第4項及系爭收據第5條之約定，返還原告陳麗合加倍之定金100萬元， 然被告經原告催告後竟置之不理，為此，爰依上開約定及規定提起本件訴訟等語。並聲明： （一）被告應給付原告盈福公司74萬3,000元，給付原告陳麗合100萬元， 並均自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息。 （二）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告所提出之系爭收據，實為買賣斡旋金收據，因系爭收據上原係以印刷鉛字記載「買賣『斡旋金』收據 」，而該「斡旋金」3字係事後經人以筆刪去後改以手寫「 訂金」2字， 且由系爭收據載明：「因買方承購條件與賣方出售條件尚有差距，買方願意交付斡旋金100萬元… 」及「【參】本收據經賣方簽名同意買方承購條件時，受託公司即得全權代理買方將斡旋金充為定金交付予賣方，…」等語，亦徵系爭收據係斡旋金收據，是被告既無收受原告陳麗合所交付之100萬元定金，自無加倍返還定金之理。又委售契約第5條第1 項係約定買賣成交時原告盈福公司始得收取服務報酬，然因被告未與原告陳麗合簽立買賣契約，亦即買賣既未成交，原告盈福公司自不得請求服務報酬， 況被告亦已於103年1月14 日向原告盈福公司為解除系爭委售契約之意思表示，則原告盈福公司更不得請求服務報酬等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利益之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）被告為系爭房地之所有權人，被告前授權其女兒姜昀處理系爭房地之出售移轉贈與及任何有關權利變更等事項，此有授權書在卷可稽（見本院卷第6頁、第35頁背面）。
（二）102年11月11 日被告經由被授權人姜昀與原告盈福公司簽定系爭委售契約， 約定系爭房地委託銷售總價為2,830萬元，底價2,500萬元，委託銷售期間自102年11月11日起至103年5月10日止，此有委售契約在卷可稽（ 見本院卷第7至8頁、第35頁背面）。
（三）姜昀曾於102年12月21日在系爭委售契約上書寫「 真正底價為2,480萬元， 委託人趙文彬，代權人姜昀」等語，此有委售契約在卷可稽（見本院卷第9頁）。
（四）被告於103年1月14日委託代理人即訴外人牛麗寄發台北金南郵局23號存證信函予原告盈福公司表示略以：解除系爭委售契約，並請求返還系爭房地之鑰匙，又解除系爭委售契約所衍生之所有法律關係事宜，全權委任訴外人范振瑜先生代為及代受意思表示，並代為處理被告與原告盈福公司間因契約內容衍生之一切法律事宜等語，此有該存證信函在卷可稽（見本院卷第13至14頁）。
（五）原告陳麗合於103年1月21日以三重區二重埔郵局第23號存證信函催告被告於103年1月28日依約履行系爭房地之買賣契約簽訂事宜，此有該存證信函在卷可稽（見本院卷第21至22頁）。
（六）原告盈福公司於103年1月24 日以台北敦南郵局第323號存證信函函催被告請其最遲應於103年1月28 日下午6時前完成系爭房地之簽約事宜，並表示拒絕接受解除系爭委售契約之意思表示，此有該存證信函在卷可稽（見本院卷第15至18頁）。
四、得心證之理由：原告盈福公司主張其已依系爭委售契約，以被告所同意變更之底價2,480萬元尋得系爭房地之買家即原告陳麗合， 原告陳麗合並已支付買受系爭房地之定金100萬元， 且原告盈福公司亦已將收受定金乙事告知被告，故系爭房地之買賣已成交，現因被告悔約不履行，故依系爭委售契約第5條第1項、第8條第4項、第9條之約定， 被告自應給付原告盈福公司委託銷售總價3﹪之仲介費即74萬4,000元， 並依民法第249條第3款、系爭委售契約第8條第4項及系爭收據第5條之約定，返還加倍之定金100萬元予原告陳麗合等語； 惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點為：（一）原告盈福公司請求被告給付委託銷售總價3﹪之服務費計74萬4,000元，有無理由？（二）原告陳麗合請求被告返還加倍之定金100萬元，有無理由？茲分述如下：
（一）原告盈福公司請求被告給付委託銷售總價3﹪ 之服務費計74萬4,000元，有無理由？
1、原告盈福公司主張其已依系爭委售契約將系爭房地以2,480萬元與原告陳麗合達成買賣之約定， 且經被告之同意代被告收受原告陳麗合買受系爭房地之定金100萬元， 故系爭房屋已成交，被告自應依據系爭委售契約第5條第1項之約定，給付成交總價3﹪之仲介費即74萬4,000元等語，業據提出授權書、系爭委售契約、系爭收據、電子往來郵件、王永成彰化銀行活期儲蓄存款存摺、原告盈福公司彰化銀行活期活期存款存摺、曹秀卿國泰世華銀行證券活期儲蓄存款存摺等件為證（見本院卷第6至12頁、第45至52 頁、第101至103頁、第118至121頁）。惟為被告所否認，辯稱：被告所簽立之系爭委售契約第2頁均屬模糊， 足徵被告並無合理之審閱期間， 故系爭委售契約第2頁之約定，被告應不受其拘束。又系爭收據原係印刷「斡旋金」字樣，但卻遭人手改為「訂金」字樣，足見原告陳麗合所交付之100萬元應為「斡旋金」而非「定金」， 又被告並不知悉原告盈福公司已找到買主，且原告盈福公司於起訴狀係主張其係收取原告陳麗合所交付之100萬元現金， 何以曹秀卿復收受原告陳麗合所開立之1張客票40萬元，1張本票60萬元， 另倘原告盈福公司係替被告代收定金100萬元，該100萬元應係直接匯入被告盈福公司， 何以原告陳麗合卻是匯入曹秀卿個人帳戶，且僅匯款80萬元，剩餘之20萬元則以現金方式給付予曹秀卿，並由曹秀卿開立收據，基上，在在顯示原告盈福公司與原告陳麗合間之買賣應屬不實，因此，系爭房屋之買賣並未成交，原告盈福公司自不得請求服務報酬云云。
2、查原告主張被告代理人姜昀於簽立系爭委售契約前，即曾要求原告盈福公司將空白之系爭委售契約掃瞄後以電子郵件先行寄送予伊審閱， 而102年11月11日寄送電子郵件當時，該空白之系爭委售契約第2頁內容應屬清晰等情， 業經證人曹秀卿即原告盈福公司之銷售員到庭證稱：姜昀有請我傳真原告盈福房仲公司制式空白委託銷售契約請他過目，姜昀了解細項後，我就在系爭委售契約上載明系爭房地買賣資料再傳真給姜昀。後來姜昀有回傳系爭委售契約等語屬實，並有空白之系爭委售契約及電子郵件在卷可稽（見本院卷第101至102頁、第118頁）， 足徵被告應已審視且知悉系爭委售契約之全部內容，始於系爭委售契約上簽名， 是被告辯稱其不知系爭委售契約第2頁之內容，而不受其拘束，應無可採。又觀諸被告代理人姜昀曾於系爭委售契約上記載：「 真正底價為貳仟四百捌拾萬元整.委託人趙文彬代權人姜昀 」等語（見本院卷第9頁），此為被告所不爭執，已如前述；且參以被告代理人姜昀亦曾於102年12月26 日以電子郵件詢問原告盈福公司其所傳真之授權書是否OK，買方之價錢是否也OK，第一階段伊需在臺灣幾天等語，此有翻譯郵件及電子郵件在卷可憑（見本院卷第11頁、第60頁），原告盈福公司復以授權書回覆予被告代理人姜昀，其上記載：「姜小姐：您好昨已收定金壹佰萬元正.銷售總價貳仟肆佰捌拾萬元整」等語， 此有授權書在卷可稽（見本院卷第12頁）；另參以被告代理人姜昀曾於102年12月27 日以電子郵件告知其在臺灣之代書范振榆先生之名片資料予曹秀卿， 曹秀卿並於102年12月30日以電子郵件回覆代書范振榆：「 范代書您好！Email已收到！歡迎您到公司監督配合簽約過戶事宜，時間約1/15-16晚上，屋主回台前五日再跟你確認。 」等語，此有電子郵件附卷可憑（見本院卷第49至50頁）；再參以證人曹秀卿到庭證稱：我有看過系爭委售契約，上面的簽名是我親簽的，因為此買賣過程是我經手的，我是受被告之委託人姜昀委託來買賣此標的，當時姜昀是在美國休斯頓經朋友介紹主動與我聯繫，因為姜昀的母親即被告要賣系爭房地，所以在電話中委託我處理買賣事宜，當時姜昀有告訴我說系爭房地開價為2,830萬元，底價為2,500萬元，所以我在系爭委售契約上有載明，就姜昀所親寫的部分如鈞院卷第8頁黑筆畫圈所示， 所以我們就開始從事系爭房地之打掃、復水、復電的工作，接下來就開始帶看系爭房屋，在102年12月1日到同年月24日間，口頭報告買方出價情形，當時出的價位較低，期間有進行拉價，直到鎖定出價較高的買方即原告陳麗合， 當時原告陳麗合出價2,400萬元，後來再拉高到2,480萬元， 因為價差只剩20萬元，我就請姜昀變更出售底價，姜昀後來也以同一份委託銷售契約書在其上載明「 真正底價為2,480萬元整」且載有委託人趙文彬受託人姜昀之字樣回傳給我（ 如鈞院卷第9頁，黑筆畫圈部分）， 同意以2,480萬元出售系爭房地。後來我就與原告陳麗合收受定金100 萬元並簽立買賣定金收據（鈞院卷第10頁），並約定103年1月15日晚上八點於盈福房仲簽訂買賣契約，簽訂定金收據後，我有向姜昀回報已收受100萬元定金及銷售總價款2,480萬元（如鈞院卷第12頁），且姜昀當時有授權我在103年1月14至16日回國與買方簽訂買賣契約，後來姜昀因為在台灣另外有找代書，姜昀要自行與代書聯絡，結果姜昀就沒有再與我聯絡，但他找的范振榆代書有與我聯絡， 102年12月20日姜昀有電子郵件給范振榆代書名片資料（庭呈相關資料，並編為鈞院卷第49頁），他當時是希望他的代書要辦理過戶事宜，姜昀說細節都跟范振榆代書談，後來我也有寄電子郵件給范代書（鈞院卷第50頁），我也有跟范代書電話聯絡，說我們公司有自己的代書，他可以來監督簽約過程，時間大約是103年1月15、16日晚上， 但實際時間要在屋主回國前5日確認，後來代書就沒有與我聯絡，而我再與姜昀聯絡，再也聯絡不上等語（見本院卷第53頁背面）。綜合上開事證，足證原告主張被告已同意將系爭房地之委託底價變更為2,480萬元， 且被告知悉原告盈福公司已找到願以變更底價購買系爭房地之買主，並同意原告盈福公司以變更之底價出售系爭房地，被告亦知悉原告盈福公司已代收買家之定金10 0萬元，始與原告盈福公司商談回國簽約之時間及告知其在台代書之資料等情，應堪信實。是被告辯稱其不知悉原告盈福公司已找到系爭房地之買主，且已收受買主之定金100萬元，應不足採。
3、另觀諸系爭委售契約第8條第2項約定：「甲方（被告）承諾買方邀約，或買方出價已達委託底價者，甲方同意乙方（原告盈福公司）代為收受買方定金，如為票據，並同意由乙方提示兌現。定金暫由乙方保管，於買賣契約簽訂時作為簽約款之一部分。」，足徵原告盈福公司與被告已約定於被告承諾買方邀約或買方底價已達委託底價者，原告盈福公司即可代被告收受買方之定金，且該定金直接作為簽約款之一部。是原告陳麗合之出價既已達被告變更後之委託底價，已如前述，則無論被告是否同意收受定金，原告盈福公司本可依據上開約定代收原告陳麗合所支付之訂金，因此，縱原告盈福公司直接將系爭收據上「斡旋金」字樣手改為「訂金」字樣，抑或系爭收據所載事項或有修改之處，均無礙於原告盈福公司依上開約定已可代收定金之認定，況觀之系爭收據「付款方式」記載：「一、民國103年1月15日20：00時至受託公司簽立買賣契約書。買方支付新臺幣：貳佰伍拾萬元整（含定金）…」，原告陳麗合所交付之定金實已含括於系爭房地第1 期之買賣價金內，亦徵原告陳麗合所交付之100萬元確為「 定金」而非「斡旋金」。是被告辯稱系爭收據實為「斡旋金」收據而非「定金」收據，系爭收據記載有多處矛盾之處，故被告未曾收受原告陳麗合所交付之定金100萬元，亦無可採。
4、再原告盈福公司主張原告陳麗合原係以1 張40萬元客票以及1張60萬元支票用以支付定金100萬元，嗣原告陳麗合另於103年1月2日由臺灣中小企業銀行（下稱中小企銀 ）匯款80萬元至曹秀卿之國泰世華銀行館前分行（下稱國泰銀行）000000000000帳戶， 復於103年1月6日給付現金20萬元予曹秀卿，合計交付曹秀卿100萬元， 此有中小企銀匯款申請書（匯款人證明聯）、國泰銀行證券活期儲蓄存款存摺及收據等在卷可稽（見本院卷第88至90頁）。其後曹秀卿分別於103年1月20日匯款60萬元至王永成彰化銀行00000000000000帳戶，於103年1月22日匯款40萬元至原告盈福公司彰化銀行00000000000000帳戶，此有轉帳傳票、王永成彰化銀行活期儲蓄存款存摺及原告盈福公司活期存款存摺等在卷可稽（ 見本院卷第103頁、第119至120頁），核與證人曹秀卿到庭證稱：系爭收據上所示之支票票號AB0000000，其發票人是陳愛娥， 當時是買方身上的客票。
當時原告陳麗合拿了1張客票40萬元及1張本票60萬元給我，原告陳麗合有在支票後面背書，但因為後來在簽約之前原告陳麗合就已給付現金100萬元， 所以後來客票及本票都有還給原告陳麗合等語（見本院卷第54頁背面），以及證人王永成到庭證稱：系爭收據為原告盈福公司之訂金收據， 有收到系爭收據所載買方陳麗合所支付之定金100萬元， 這100萬元我們公司分2次收到，第1次我人不在公司，公司員工找不到公司存摺，而曹秀卿拿現金60萬元要存，我就指示公司如果找不到公司存摺就找我的存摺，就請他將60萬元存到我的存摺，至於是誰去存的，我不記得了，但不是曹秀卿就是彭芳菲。 後來我於1月22日將60萬元中的20萬元轉到我們公司的帳戶內，剩餘的40萬元就以現金放在公司運用， 另外於1月22日有40萬元存入公司帳戶，應該是彭芳菲去存的， 所以共計100萬元等語（見本院卷第125頁背面），核屬相符。 足證原告盈福公司確已收受原告陳麗合所交付之定金現金100萬元。
5、按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，其契約視為成立。民法第248條定有明文。 又系爭委售契約第8條第4項約定：「甲方（即被告）於同意出售或買方同意依甲方之條件購買後，若有反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法完成簽約者，甲方除同意支付委託銷售總價4﹪ 予受託人作為服務報酬外，並應加倍返還定金予買方」。查原告盈福公司既已依系爭委售契約第8條第2項之約定代被告收受原告陳麗合所支付之定金100萬元，已如前述， 則依前揭說明，原告陳麗合就系爭房地已與被告成立買賣契約，是原告陳麗合既已依被告所委託之底價同意購買系爭房地，且參以被告自陳因被告之兒子係住系爭房地之2樓， 故不希望被告將系爭房地出售等語（見本院卷第35頁背面 ），並參以被告已於103年1月14日以存證信函向原告盈福公司為解除系爭委售契約之意思表示，以及原告陳麗合於103年1月24日以存證信函函催被告履行簽立買賣契約之意思表示後，被告迄今仍未履行買賣契約之簽立，足認被告確有反悔不賣之情，是依前揭約定，原告盈福公司主張被告應給付委託銷售總價3﹪之服務報酬即74萬4,000元（計算式：2, 480萬元×3﹪＝74萬4,000元），即屬有據。至被告辯稱其早已於103年1月4日解除系爭委售契約云云。 然被告並未舉證說明其解除系爭委售契約之法律上依據及理由，是被告上開所辯，即不足採。
（二）原告陳麗合請求被告返還加倍之定金100萬元， 有無理由？按系爭委售契約第8條第4項約定：「甲方（即被告）於同意出售或買方同意依甲方之條件購買後，若有反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法完成簽約者，甲方除同意支付委託銷售總價4﹪予受託人作為服務報酬外， 並應加倍返還定金予買方」。查原告陳麗合已依被告之委託底價2,480萬元同意購買系爭房地，且原告陳麗合亦已分別於103年1月2日及同年1月6日共計給付100 萬元定金予原告盈福公司之銷售員曹秀卿， 曹秀卿並分別於同年1月20日及同年1月22日將該100萬元定金給付予原告盈福公司，是原告盈福公司既已依系爭委售契約第8條第2項之約定，代被告收受原告陳麗合所交付之定金，且參以被告自陳因被告之兒子係住系爭房地之2樓， 故不希望被告將系爭房地出售等語（見本院卷第35頁背面），並參以被告已於103年1月14日以存證信函向原告盈福公司為解除系爭委售契約之意思表示，原告陳麗合亦於103年1月24日以存證信函函催被告履行簽立買賣契約之意思表示，而被告迄今仍未履行買賣契約之簽立，足認被告確有反悔不賣之情，均如前述，因此，原告陳麗合依據系爭委售契約第8條第4項之約定，請求被告加倍返還所收之定金100萬元，應屬有據。
五、綜上所述， 原告盈福公司請求被告給付服務報酬74萬4,000元，原告陳麗合請求被告返還加倍之定金100萬元， 及均自起訴狀繕本送達之翌日即103年6月20日（見本院卷第33頁 ）起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息，為有理由， 應予准許。
六、本件兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
民事第四庭 法 官 陳家淳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
書記官 王文心