臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第993號原 告 唐自強訴訟代理人 王藹芸律師
李宜光律師被 告 葛憶君訴訟代理人 張勝傑律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國103年7月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣叁佰柒拾萬元，及自民國一○三年三月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰貳拾叁萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：本件依兩造簽訂之不動產買賣契約書第12條第2項約定，合意以本件不動產所在地之法院為第一審管轄法院，此有不動產買賣契約書在卷可稽，而本件不動產在臺北市信義區，在本院管轄區域內，則本院自有管轄權。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊與被告於民國102年10月31日訂立不動產買賣契約書，約定伊向被告買受坐落臺北市○○區○○段○○段0000000000000地號土地，及其上門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○弄○號3樓房屋(下稱系爭房地)，價金新臺幣（下同）1,850萬元，並約定被告應於契約成立後5日內塗銷系爭房地上之信託登記。嗣伊已給付第一期價金185萬元予被告，詎被告並未塗銷系爭房地上之信託登記，致未能辦理系爭房地所有權移轉登記，經伊於102年12月6日、同年月25日兩度發函定期催告被告履行，均未獲置理，故伊得依本件買賣契約第10條第2項之約定解除本件買賣契約，爰以本件起訴狀繕本送達解除本件買賣契約，請求被告返還已受領之185萬元價金。另依本件買賣契約第10條第2項之約定，請求被告給付185萬元之懲罰性違約賠償，爰訴請被告應給付原告370萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息等語。並聲明：(一)被告應給付原告新臺幣370萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。(二)願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊自認並未履約塗銷本件房地上之信託登記，惟伊於簽訂本件買賣契約後，旋即要求訴外人即信託登記所有權人瓏山林建築經理股份有限公司(下稱瓏山林公司)塗銷登記，詎瓏山林公司表示因已提出「擬定臺北市○○區○○段○○段○000地號等146筆土地都市更新事業概要案」之都更申請為由，拒不塗銷。嗣伊以書面終止與瓏山林公司間信託契約，向本院起訴請求確認與瓏山林公司間信託關係不存在，及請求判命瓏山林公司將本件房地所有權移轉登記為伊所有，惟瓏山林公司迄未塗銷信託登記，足見本件係因不可歸責於伊之事由致無法履約。退言之，縱認伊應負違約責任，因臺北市房價於兩造簽約後並無上漲，系爭房地都更亦無進展，原告損失有限，加以被告已願加計利息返還原告給付之第一期價金，故原告目前至多因支付第一期價金受有法定利息之損失，其請求之違約金實屬過高，應予酌減等語。並聲明：原告之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執之事實：
(一)兩造於102年10月31日簽訂不動產買賣契約書，約定原告向被告買受系爭房地，價金1,850萬元，原告業已給付被告第一期價金185萬元。
(二)本件不動產買賣契約第10條關於「違約罰則」事項第2項約定：賣方違反本契約約定時，每逾一日（自逾期日起至完成給付日止）應按買方已繳房地價款千分之一計算違約金給付買方；如經買方定期催告履行契約，逾期仍不履行時，買方得解除本契約，解約時賣方應將所收之款項加倍返還買方，作為懲罰性之違約賠償。
(三)本件不動產買賣契約第14條關於「特別約定」事項第1項約定：買賣雙方同意於本約成立後5日後塗銷信託登記。
(四)系爭房地於100年5月17日為信託登記，由瓏山林公司登記為所有權人。被告迄未塗銷上開信託登記。
四、本件之爭點及法院之判斷：
(一)原告解除本件不動產買賣契約，請求返還已給付價金是否有據？⑴原告主張兩造於102年10月31日簽訂不動產買賣契約書，
約定原告向被告買受系爭房地，價金1,850萬元。兩造於不動產買賣契約第14條「特別約定」第1項約定：「買賣雙方同意於本約成立後5日後塗銷信託登記」；另於第10條「違約罰則」第2項則約定：「賣方違反本契約約定時，每逾一日（自逾期日起至完成給付日止）應按買方已繳房地價款千分之一計算違約金給付買方；如經買方定期催告履行契約，逾期仍不履行時，買方得解除本契約，解約時賣方應將所收之款項加倍返還買方，作為懲罰性之違約賠償」，業據原告提出不動產賣賣契約書為憑，核屬相符。是被告依約應於102年11月5日內將系爭房地之信託登記予以塗銷，然迄今仍未塗銷信託登記，此情業經被告自認（見本院第25頁背面言詞辯論筆錄）。而系爭房地於100年5月17日辦理信託登記，現仍由瓏山林公司登記為所有權人，有土地登記謄本、建物登記謄本在卷可考（見本院卷第88、90頁），堪認被告確未履行本件不動產買賣契約第14條第1項關於塗銷系爭房地信託登記之約定。
⑵又被告未履行兩造之特別約定業如前述，復揆諸系爭房地
之不動產買賣契約書第10條第2項約定，原告如主張解除買賣契約，應先定期催告被履行，被告逾期仍不履行時，原告始得解除本契約。經查，因被告遲未未履行兩造間之特別約定，予以塗銷系爭房地上之信託登記，原告先於102年12月6日委請王藹芸律師發函予被告，定期5日催告被告辦理塗銷登記，復於102年12月25日再以臺北光復郵局第1812號存證信函催告被告定期於102年12月31日前完成所有權移轉登記，上開律師函、存證信函分別於102年12月12日、12月30日送達於被告，由被告本人親自簽收，此有律師函、臺北光復郵局第1812號存證信函、掛號郵件收件回執附卷足參（見本院卷第9-11頁、第31-32頁），堪認原告已依上開約定定期催告被告履行。從而，原告主張被告未依約塗銷信託登記，且已先定期催告，惟被告逾期仍不履行，故解除本件買賣契約，即屬有據。是原告主張以起訴狀繕本之送達為解除本件買賣契約之意思表示，而起訴狀繕本已於103年3月6日寄存送達(見本院卷第16-1頁)，是系爭房地之買賣契約業已於103年3月16日解除。
⑶再按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另
有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款分別定有明文。本件原告既已解除契約，雙方即負回復原狀義務，而原告業已給付第一期價金185萬元予被告，為被告所不爭執，則原告請求被告返還185萬元有理由，應予准許。
(二)被告應否給付懲罰性違約賠償？如是，違約金是否過高而應酌減？⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；
約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條分別有明文規定。次按賣方違反本契約約定時，每逾一日（自逾期日起至完成給付日止）應按買方已繳房地價款千分之一計算違約金給付買方；如經買方定期催告履行契約，逾期仍不履行時，買方得解除本契約，解約時賣方應將所收之款項加倍返還買方，作為懲罰性之違約賠償，本件不動產買賣契約第10條第2項亦定有明文。本件被告違反契約約定，經原告定期催告履行，逾期仍不履行，故原告解除本件買賣契約時，自得請求被告依上開約定將所收之款項加倍返還原告，資為懲罰性之違約賠償。
⑵而被告雖辯稱業已請求瓏山林公司辦理塗銷登記，係因瓏
山林公司以已申請都更為由拒絕配合辦理塗銷登記，且原告於本件買賣契約解除後，所受損失有限，應酌減違約金云云，然當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有 關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。故約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院82年度臺上字第2476號、92年度臺上字第697、2747號、93年度臺上字第909號判決參照）。
⑶本院審酌被告自承係自己主動委託房仲公司出售本件房地
，被告於委託房仲公司時確知悉系爭房地本已信託登記於瓏山林公司名下等語（見本院第83頁言詞辯論筆錄），則被告明知與瓏山林公司存有信託法律關係，將來出售系爭房地時，能否塗銷信託登記須視瓏山林公司同意與否，原告於簽訂契約前對於風險並非不能掌控，原告簽訂契約前本應衡量履約之能力。且觀諸本件不動產賣賣契約書之格式，應為代書所提供之制式契約，然兩造於特別約定事項特以手寫註記被告應於5日內辦理塗銷登記，益證被告於簽訂契約時，應已確認得於契約成立後5日內辦理塗銷登記，始同意為此約定，則被告自應依約履行。而被告雖辯稱簽訂契約時約定於5日內塗銷登記係因瓏山林公司同意只要原告亦同意受讓系爭房地後信託登記予瓏山林公司，瓏山林公司即願意塗銷與被告間之信託登記，然未據被告舉證證明瓏山林公司有此承諾，已難採信，且若被告與瓏山林公司有此約定，衡情，應於訂約時亦約定為特別事項，即原告必須同意受讓系爭房地後亦將之信託登記予瓏山林公司，否則原告並不受被告與瓏山林約定之拘束，是以，被告所辯自無可採。從而，被告於締約之時既已盱衡履約能力、違約時可能生之損害賠償責任等主、客觀因素簽訂本件買賣契約，揆諸前開說明，被告抗辯應酌減違約金，即屬無據。
五、綜上所述，兩造訂立不動產買賣契約，約定被告應於契約成立5日內塗銷房地上之信託登記，惟被告迄未依約履行，則原告定期催告後，解除本件買賣契約，請求被告返還受領之第一期價金185萬元，及請求被告依本件不動產買賣契約第10條第2項之約定給付懲罰性違約金185萬元，合計370萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年4月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 7 月 29 日
民事第六庭 法 官 楊雅清以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 29 日
書記官 林佳慧