臺灣臺北地方法院民事判決 103年度重訴字第176號原 告 王文隆被 告 陳天令
陳天命陳林秀美共 同訴訟代理人 李志聖律師複 代理人 姜禮增律師上列當事人間優先購買權事件，本院於民國103年6月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判例可資參照）。經查，原告主張伊對被告出售之新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），及同區段建號2029號，門牌號碼新北市○○區○○路○○○號之建物（下稱120號房屋）有優先承買權，然為被告所否認，則原告就上揭不動產是否有優先承買權之存否即屬不明確，且原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，確能以確認判決將之除去，是本件原告所提起之確認之訴有確認利益甚明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主張爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩者請求在同一程序加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。本件原告起訴時原聲明：將本人建物下之地權，優先售予本人，嗣變更為：先位確認原告就系爭土地及120號房屋有優先購買權。如原告對上開不動產全部無優先承買權，備位確認原告就系爭土地如附圖一著色部分所示6.7平方公尺部分有優先購買權。前開變更均係基於被告出售前揭不動產後，原告主張其對前揭不動產有優先承買權之事實為之，核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：原告之父王深桂前與被告陳天命、陳天令之祖父陳炳郁於39年7月31日簽立建物杜賣契約書（下稱系爭杜賣書），向陳炳郁購買磚造店鋪一棟，並約定向陳炳郁承租該店鋪坐落基地即系爭土地其中部分土地，嗣前揭店鋪及系爭土地分由兩造繼承，後因店鋪前方之道路拓寬，而拆除店鋪一部並為整修，現所佔基地為附圖二所示764（2）部分，共6平方公尺之三層建物（下稱系爭建物），原告已按年繳納承租基地租金予被告至99年間，故原告就系爭建物就所坐落之基地，有不定期租賃關係存在，惟被告竟於100年間出售系爭土地及其上門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號房屋（下稱120號房屋），爰依照民法第426條之2規定，先位聲明：確認系爭土地及120號房屋有優先承買權。如原告對上開不動產全部無優先承買權，則備位聲明：確認系爭土地如附圖一著色部分所示6.7平方公尺部分有優先承買權。
二、被告則以：120號房屋及新北市○○區○○○路○○號及78巷2號為被告之住家，被告嗣將上揭建物及坐落基地，包含系爭土地及新北市○○區○○段767之2、767之3、751之15、765地號土地出售予訴外人鄭永輝及吳育德，被告於出售前揭不動產前，已由被告陳林秀美通知原告，詢問是否主張優先購買，惟遭原告拒絕，嗣又請房屋仲介陳文鵬通知，原告亦拒絕，原告顯已拋棄其優先承買權，又被告係於100年間出售，嗣買受人吳育德亦訴請被告拆屋還地，原告已知悉買賣條件，其多年不行使其優先承買權，已違反誠信原則。再原告亦非租地建屋，自無從依據民法第426條之2規定，請求確認有優先承買權等語置辯，並聲明原告之訴駁回。
三、首查：
（一）系爭土地原為被告陳天命所有，其上有被告陳林秀美所有120號房屋及陳天命所有新北市○○區○○段○○○○○號，門牌號碼為新北市○○區○○○路○○巷○號房屋（下稱78巷房屋）。被告於100年12月21日與吳育德簽署不動產買賣契約書，出售被告陳天命所有系爭土地權利範圍1000分之629、陳天令所有之同區段767之2、767之3地號土地權利範圍均3分之2及被告陳林秀美所有之120號房屋予吳育德，價金為新台幣（下同）1470萬元。被告陳天命另出售系爭土地權利範圍1000分之371及78巷房屋予鄭永輝，價金為1130萬元。
（二）吳育德嗣於101年3月7日提起訴訟請求原告拆除系爭建物並返還其所佔土地，經臺灣新北地方法院（下稱新北地院）板橋簡易庭以101年板簡字第1438號案件駁回吳育德之訴訟，吳育德不服上訴，經新北地院以101年度簡上字第243號案件駁回其上訴確定。
（三）原告之父王深桂前與被告陳天命、陳天令之祖父陳炳郁於39年7月31日簽立系爭杜賣書，向陳炳郁購買磚造店鋪一棟。
以上事實，為兩造所不爭執，並有系爭杜賣書、被告與吳育德、鄭永輝之不動產買賣契約書、系爭土地、120號建物登記謄本、101年度板簡字第1438號判決在卷可稽，並經本院調閱前揭卷宗查核（見新北地院101年度板簡字第1438號卷第31頁、102年板簡調字第403號卷下稱板簡調字卷第13頁、本院卷第21頁以下及第35頁以下），應為真實。
四、其次，原告主張其對系爭土地及120號房屋及附圖一著色部分之6.7平方公尺有優先承買權，然為被告所不承認，並以前詞置辯，則本件應審究者即為：（一）系爭建物與系爭土地間是否有租地建屋關係存在？（二）原告主張依據民法第426條之2規定，確認其對系爭土地及120號房屋及附圖一所示著色部分6.7平方公尺有優先承買權，有無理由？
五、系爭建物與系爭土地間是否有租地建屋關係存在？
（一）按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。最高法院18年上字第2855號判例可資參照。原告主張伊父親王深桂向被告陳天命之祖父陳炳郁簽立系爭杜賣書，購買店鋪，包含系爭建物，被告雖未否認系爭杜賣書之真正，惟爭執系爭杜賣書之買賣標的並非系爭建物，經查，原告之父王深桂與被告陳天命之祖父陳炳郁於39年7月31日簽立杜賣契約，有系爭杜賣書在卷可稽（見101年度板簡字第1438號卷，下稱板簡卷第30至31頁），觀之系爭杜賣書，其上載明「坐落海山區鶯歌鎮鶯歌字鶯歌壹四六處之五之內，本國式瓦茸磚造店舖壹棟，房屋番號第壹陸壹之參，建坪貳壹坪四合六才」等語，另第五點附有平面圖壹份（見板簡卷第23頁），其上載明建坪15.562坪、附屬建物
5.784坪，合計為21.406坪，則系爭杜賣書之買賣標的為面積合計21坪4合6才之店舖房屋1棟及其附屬建物，再依據該杜賣契約書所附平面圖所示，目的地（即買賣範圍）為斜線部分，分為二部分，其中一部為長36.05尺、寬
15.6尺，面積為562.38平方尺（計算式：36.05×15.6＝
562.38），約為15.6217坪（計算式562.38÷36＝15.6217小數點第四位以下以下四捨五入，36平方尺即為一坪），核與前揭平面圖所載建物之建坪為15.562坪大致相符，應即為前述店鋪部分，復參以新北地院前於94年度簡上字第160號民事事件審理時，囑託新北市樹林地政事務所測量新北市○○區○○○路○○號房屋（下稱72號房屋），其一樓部分之面積為39.98平方公尺，騎樓部分之面積則為
11.42平方公尺，合計為51.4平方公尺，有新北市樹林地政事務所95年2月9日土複字第24700號複丈成果圖在卷可參（下稱95年成果圖，見94年度簡上字第160號卷第94頁），是72號房屋面積約15.5485坪，亦核與系爭杜賣書之平面圖所示店舖部分面積相符，則系爭杜賣書之店鋪部分，應即為目前之72號房屋，堪以認定。又前揭平面圖其餘斜線部分，即應為系爭杜賣書平面圖所載之附屬建物
5.784坪部分，該斜線部分之長為20.9尺（計算式：8.9＋12＝20.9）、上寬10.137尺、下寬10尺，面積合計為
210.43165平方尺（計算式：（10.137＋10）×20.9÷2＝
210.43165，以梯形面積計算），約5.845坪（計算式：
210.43165÷36＝5.845，小數點第三位以下四捨五入），與前開店鋪二者相加後為21.4667坪（計算式：15.6217＋
5.845＝21.4667），約等於系爭杜賣書及前揭平面圖所註記之合計面積，足認系爭杜賣書之買賣範圍即為72號房屋及前揭附屬建物，合先敘明。
（二）原告主張前開附屬建物即為系爭建物，然為被告所否認，經查，系爭建物前經新北地院以101年度板簡字第1438號拆屋還地案件審理時，囑託新北市樹林地政事務所測量其位置及面積，其位於系爭土地上，鄰同區段771地號交界處，面積為6平方公尺，有101年6月19日土複字第148200號複丈成果圖在卷可佐（下稱101年成果圖，見本院卷第73頁），核對前系爭杜賣書所附平面圖及95年、101年成果圖之相鄰地號土地位置暨附屬建物位置結果，系爭建物之位置與杜賣契約所附之建物平面圖所標明之附屬建物5點784坪部分之位置相合，僅面積縮小，足認系爭建物改建前之建物即為系爭杜賣書所稱之附屬建物。再系爭建物目前之面積雖與系爭杜賣書所附平面圖所載之約5.784坪不相符，惟係因系爭建物門前道路即新北市○○區○○路前曾拓寬，系爭建物部分拆除，原告就系爭建物就地整建，亦經原告陳明在卷，且為被告所不爭執（見本院卷第81、111頁），綜此，足認系爭建物即為原告之父王深桂向被告之祖父陳炳郁購買之附屬建物，嗣經拆除部分並整建後，而為現貌。
（三）次查，原告主張王深桂買受系爭建物並承租系爭土地，其繼承系爭建物後，繳納租金迄99年止一情，業據其提出99年12月30日收據為證（見本院卷第142頁），觀之前開收據係載：茲收取原告及訴外人王怡之、王武勝等三人位於系爭土地（靠建國路端）被告陳天命先生名下約1坪半部分之地租...收取人林秀美等語，顯見原告確有繳納承租系爭土地租金予被告，再系爭建物鄰建國路，面積6平方公尺即約1.8坪，核與前揭收據所載之面積、位置大致相符，顯見前開收據即為系爭建物承租系爭土地之租金，復佐以系爭杜買書第1點載明：「批明本杜賣建物遇有天災颱風時而賣主所有基地應付買主優先改築之權利。」等語，亦徵於簽立系爭杜賣書之時，應有約定承租系爭建物坐落基地，方於系爭杜賣書中明文同意買受人得於建物滅失時於基地優先改築，則原告主張系爭建物坐落之基地有不定期租賃關係存在，應屬有據。
（四）被告雖另爭執原告於建國路拓寬時所為整建未經被告同意云云，惟查，系爭杜賣書第1點已為前揭優先改築之約定則系爭杜賣書之出賣人已同意杜賣之系爭建物遇有天災颱風而滅失時，買受人得在系爭建物所坐落土地上改築杜賣建物之權利，此所稱之「天災颱風」，解釋上應泛指所有不可歸責於買受人之事由情事在內，不論人為與否，顯見因道路拓寬而拆除之系爭建物，買受人亦有優先改築之權利。則兩造基於繼承關係，繼受系爭杜賣書出賣人、買受人地位，原告自得依據系爭杜賣書前揭約定而為就地整建，被告所辯並無足採。
（五）被告雖另爭執原告已承其並非租地建屋，惟系爭杜賣書之出賣人既已同意系爭建物遇有不可歸責於買受人之情事發生而滅失時，買受人得在系爭建物所坐落土地上改築系爭建物之權利，而買受人前已承租系爭土地，因門前道路新北市鶯歌區建國拓寬時就地整建系爭建物為現況一節，亦如上述，則足認買受人承租系爭土地後，另改建為系爭建物現況時，即為租地建屋關係，被告所辯亦無足採。
六、原告主張依據民法第426條之2規定，確認其對系爭土地及120號房屋及附圖一所示著色部分6.7平方公尺有優先承買權，有無理由？
（一）按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，民法第426條之2定有明文，而其立法理由係因建築基地之出租人將基地出賣於第三人時，承租人之租賃權雖繼續存在，然其使用與所有仍不能合一。承租人在承租基地上設置之建築物出賣於第三人時，亦然，為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛。如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用（最高法院65年台上字第530號判例意旨參照）。是優先承買權係適度限制出租人及買受人契約自由，以促使房屋及土地之所有權合一，而租地建屋承租人行使優先承買權之範圍，應限於其所承租並建屋之範圍，尚無從及於未承租建屋之土地及其上房屋，以利物之使用並減少紛爭。經查，系爭建物與其坐落之基地即系爭土地有租地建屋關係存在，固如前述，惟依據系爭杜賣書，買受人租賃基地範圍應僅限於出售之店鋪及附屬建物，嗣附屬建物因陸續拆除，原告於承租之基地上復為修建而為系爭建物，現餘6平方公尺一情，亦如前述，則原告租地建屋之範圍，應僅為如附圖二所示之6平方公尺，原告對系爭土地其餘部分、其上之120號房屋、78巷房屋及120號房屋坐落之土地即同區段767之2、767之3地號土地均無租賃關係存在，足堪認定，是被告固將系爭土地全部暨前開建物、土地均出售予第三人，難謂原告對就未承租之部分有優先承買權，原告主張其對系爭土地全部及120號房屋有優先承買權，並非可採。
（二）再民法第426條之2規定中，所謂「同樣條件優先承買」，固指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地上權人、典權人或承租人得要求優先成為基地之買受人。易言之，在承租人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為承租權人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使、負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同。惟查，被告係以1470萬元出售被告陳天命所有系爭土地，權利範圍1000分之629、被告陳天令所有之同區段767之2、767之3地號土地權利範圍均3分之2及被告陳林秀美所有之120號房屋；被告陳天命另以1130萬元出售系爭土地權利範圍1000分之371及78巷房屋，業如前述，依照前開說明，所謂出售系爭土地之同一條件，當指依照前開契約條件締約而併同購買前揭土地及房屋。惟被告陳林秀美所有之120號房屋、被告陳天令所有之同區段767之2、767之3地號土地與原告並無何租賃契約存在，就與原告毫無租賃關係存在之第三人，是否得因與系爭土地併同出售而受前揭優先承買權之限制，已非無疑。況揆諸民法第426條之2之立法意旨，在於使土地與其上房屋同歸一人所有，以維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用，業如前述。系爭建物占用系爭土地部分僅為6平方公尺，而120號、78巷房屋均坐落於系爭土地上，且120號建物尚占用同區段767之2、767之3地號土地，而併同出售一情，有被告與吳育德、鄭永輝之不動產買賣契約書暨所附測量成果圖在卷可參（見本院卷第21頁背面、第26頁、第35頁背面），原告主張優先承買系爭土地及120號房屋，顯然將使78巷房屋、120號房屋與坐落基地分歸原告及鄭永輝、吳育德所有，而無從使系爭土地及其上建物同歸一人所有，以維持房屋與基地權利之一體性，而悖於前揭規定立法旨趣，益徵原告之前述請求為法所不能准許。
（三）原告雖備位主張如對於系爭土地及120號建物全部無優先承買權，亦得對於附圖一所示著色部分6.7平方公尺主張優先承買，惟民法第426條之2規定所謂「同樣條件優先承買」，係指在承租人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為承租權人而已，其餘因基地買賣契約所生之權利及義務，與原應與第三人成立買賣契約並無不同，業如前述，被告係出售系爭土地予鄭永輝、吳育德，合計應有部分為全部，並同時出售系爭土地上之120號、78巷房屋，依前開說明，自難認原告得僅就附圖一所示著色部分6.7平方公尺，主張優先承買權。綜此，原告先備位之請求均屬無據。
七、綜上，原告主張依據民法第426條之2規定，先位確認系爭土地及120號房屋有優先承買權。則備位確認系爭土地如附圖一著色部分所示6.7平方公尺部分有優先承買權，均為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經本院斟酌後認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 24 日
民事第七庭 審判長法 官 匡 偉
法 官 蘇嘉豐法 官 曾育祺以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 24 日
書記官 徐悅瑜