臺灣臺北地方法院民事判決 103年度重訴字第1049號原 告 財政部國有財產署北區分署法定代理人 黃偉政訴訟代理人 吳嘉榮律師受告 知 人 吳奇峰
黃增奇被 告 吳麗雲訴訟代理人 陳啟昌律師
參 加 人 廖黃月卿
廖芳黛洪秀蘭上列當事人間分割共有物事件，本院於民國105 年7 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表所示之土地及建物，應予變價分割，所得價金，按如附表所示應有部分比例分配之。
訴訟費用由兩造按附表所示應有部分比例負擔。參加人之訴訟費用由參加人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1 項定有明文。
又受告知人不為參加或參加逾時者，視為於得行參加時已參加於訴訟，準用第63條之規定，民事訴訟法第67條亦有明文。所謂有法律上利害關係之第三人，係指第三人在私法或公法上之法律關係或權利義務，將因其為訴訟參加所輔助之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益，倘該當事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言，且不問其敗訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須其有致該第三人受不利益之影響者，均應認其有參加訴訟之利益而涵攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化（最高法院97年度台抗字第414 號裁定意旨參照）。本件原告起訴主張如附表所示之臺北市○○區○○段0 ○段000 000000 0000 地號土地（下稱系爭土地）及臺北市○○區○○段0 ○段00○00○號建物（下稱系爭94、95建號建物）為中華民國及被告所分別共有，伊為國有部分之管理機關，惟系爭487 、488 地號土地上所編釘門牌號碼臺北市○○區○○街○○○○○街0000 0000 0000 號房屋之納稅義務人分別為吳奇峰、廖黃月卿、廖芳黛，又洪秀蘭主張其為門牌號碼華西街4 號房地所有權人，廖黃月卿、廖芳黛主張其為門牌號碼華西街4-2、6 、8 、8-1 號房地所有權人，另有黃增奇主張其向廖新旺買受華西街6 號房屋使用權，故原告於民國105 年5 月13日具狀表明洪秀蘭、廖黃月卿、廖芳黛、黃增奇對於系爭房地之分割均有法律上之利害關係，聲請對洪秀蘭、廖黃月卿、廖芳黛、黃增奇為訴訟告知（見本院卷一第255 至256頁），本院依法將告知訴訟之訴狀送達於受告知人，並另對吳奇峰為訴訟告知，受告知人吳奇峰、黃增奇未提出參加書狀或向本院聲明參加訴訟，而參加人洪秀蘭、廖黃月卿、廖芳黛以書狀聲明參加訴訟，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠如附表所示之系爭土地及建物為中華民國及被告所分別共有
，應有部分如附表「權利範圍」欄所示，且系爭土地上門牌號碼臺北市○○區○○街2 、4 、4-1 、4-2 、6 、8-1 、
8 號房屋，均係於49年7 月15日編釘，並非單獨興建或增建之房屋，屬系爭94、95建號建物之一部分。因系爭房地位在華西街觀光夜市內，人潮眾多，地點優越，應善加利用收益，伊自40年1 月27日以接管為原因取得所有權應有部分，依國有財產相關法令規定之限制，不得隨意出租管理收益及處分，詎遭被告擅自將系爭房屋出租予他人使用，致國有應有部分無法達到其應有之效益，為充分發揮系爭房地之利用及效益，且兩造間並無不能分割協議之情形，又為避免土地分割發生畸零地，無法利用，爰依民法第823 條、第824 條第
2 項第2 款及同條第5 項等規定請求按各自應有部分以變價方式合併分割並分配價金等語。
㈡並聲明：兩造共有如附表所示之土地及建物請求准予以變賣方式分割，所得價金按如附表所示應有部分比例分配。
二、被告則辯以：㈠系爭房地現由不明人士占用，原告請求以變價拍賣分配價款
方式進行分割，勢將造成共有物拍賣價格低於市價之情事發生，而嚴重影響兩造權益。本案既經現場履勘房屋坐落範圍不明，且占用情形複雜，復依據行政院101 年11月2 日台財揆字第1010062047號函示，臺北市地區面積1650平方公尺以下國有土地停止辦理標售，本件土地部分無法以公開標售方式處理，原告請求以拍賣方式變價分割，與公開標售無異，已違反上開行政院之函示命令，依司法院大法官釋字第358號解釋，即屬於不能分割之共有物，原告請求分割即無理由。縱認本件共有物可為分割，原告應先行鑑定使用現狀之合理出售價格，如伊認價格合理，則由伊以共有人身分優先購買之，既可達成消滅共有關係之目的，並可避免系爭共有物遭賤售之損失，以符公平正義等語。
㈡並聲明：原告之訴駁回。
三、參加人洪秀蘭、廖黃月卿、廖芳黛略以：洪秀蘭之母親陳好於42年10月30日向臺灣土地銀行購買國有房地即門牌號碼華西街4 號房地，嗣由洪秀蘭繼承取得，惟未辦理過戶；廖黃月卿、廖芳黛為廖新旺之繼承人，繼承取得廖新旺向臺灣土地銀行購買國有房地即門牌號碼臺北市○○區○○街○○○ ○○ ○○○○ ○○ 號房地，亦未辦理過戶。嗣共同委請代書林進亨辦理所有權移轉登記，惟仍不得要領，迄今無法移轉所有權登記等語。
四、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823 條第1 項、第824 條第1 、2、5 項分別定有明文。又分割共有物，究以原物分割，或變賣共有物分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之（最高法院84年度台上字第1756號判決意旨參照）。
㈡經查：
⒈系爭土地經原告於40年1 月27日登記為所有權人（於69年4
月1 日更正登記為所有權人為中華民國，原告僅為管理者）、原因發生日期為35年2 月27日、權利範圍為所有權全部，嗣於73年2 月24日登記將權利範圍238 分之5 出售予陳詹鵝、陳詹鵝復出售予吳陳滿，原因發生日期分別為42年10月30日、52年6 月20日，其後由被告於95年3 月27日辦理繼承登記吳陳滿之應有部分；系爭建物經中華民國於40年1 月27日辦理總登記為所有權人、原因發生日期為39年12月20日、權利範圍為所有權全部，嗣於73年2 月24日登記將權利範圍352420分之7768出售予陳詹鵝、陳詹鵝復出售予吳陳滿，原因發生日期分別為42年10月30日、52年6 月20日，其後由被告於95年3 月27日辦理繼承登記吳陳滿之應有部分，兩造依附表權利範圍欄所示之比例共有系爭房地一節，為兩造均不爭執，並有系爭土地及建物登記第二類謄本、臺北市土地登記簿、臺北市○○區○○段建築改良物登記簿在卷可稽（見調字卷第9-13頁、本院卷一第152 、170 、171 、177 、178頁）。
⒉系爭土地僅有系爭94、95建號建物坐落其上，有104 年5 月
14日本院公務電話紀錄在卷可查（見本院卷一第73頁），而系爭95建號建物僅有門牌號碼華西街2 號房屋1 戶，兩造對系爭95建號建物之同一性並無爭議；另系爭94建號建物除在建物登記謄本中記載門牌號碼華西街2 、4 、6 、8 號房屋之外，經本院至現場勘驗發現另編釘門牌號碼華西街4-1 、4-2 、8-1 房屋，自華西街2 號起依序為4 、4-1 、4-2 、
6 、8-1 、8 號，共計7 戶，有104 年4 月8 日勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷一第41、42頁），惟系爭94建號建物於11年4 月1 日登記之一層面積約為74.5124 平方公尺（計算式：3.000000000 ㎡×22.54 坪≒74.5124 ㎡）、二層面積約為185.8182平方公尺（計算式：3.000000000 ㎡×56.21 坪≒185.8182㎡），此觀之日治時代建物登記簿上記載「受附大正拾壹年四月壹日臺北市八船町四丁目四拾七番一瓦葺木造貳階家壹棟建坪貳拾貳坪五合四勺」、「貳階坪五十六坪貳合壹勺」即明（見卷一第172 頁），嗣於40年1 月27日中華民國辦理總登記時，地面層面積登記為74.52 平方公尺，又於67年9 月15日以「標示更正」為登記原因，將騎樓面積登記為113.6 平方公尺，並將地面層面積更改登記為75.53平方公尺，至76年7 月8 日以「部分滅失」為登記原因，未再登記二層面積，有臺北市○○區○○段建築改良物登記簿在卷可憑（見本院卷一第167 、168 頁），足見於11年4 月
1 日時，系爭94建號建物一樓之面積大小已與現在登記面積相近；本院復囑託臺北市建成地政事務所測量系爭94建號建物包含之7 戶門牌號碼即華西街2 、4 、4-1 、4-2 、6 、8-1 、8 號所各自占用之一層及騎樓面積，依該土地複丈成果圖所示編號B1（2 號一層）為7.12平方公尺、B2（2 號騎樓）為13.76 平方公尺、C1（4 號1 層）為7.83平方公尺、C2（4 號騎樓）為14.01 平方公尺、D1（4-1 號一層）為8.63平方公尺、D2（4-1 號騎樓）為14.38 平方公尺、E1（4-2號一層）為8.81平方公尺、E2（4-2 號騎樓）為13.72 平方公尺、F1（6 號一層）為6.28平方公尺、F2（6 號騎樓）為9.29平方公尺、G1（8-1 號一層）為23.34 平方公尺、G2（8-1 號騎樓）為31.7平方公尺、H1（8 號一層）為13.52平方公尺、H2（8 號騎樓）為16.74 平方公尺，合計一層面積、騎樓面積各為75.53 平方公尺、113.6 平方公尺，與系爭94建號建物登記第二類謄本記載相符，有臺北市建成地政事務所105 年5 月10日函暨土地複丈成果圖、系爭94建號建物登記第二類謄本在卷可憑（見本院卷一第250 、251 頁、調字卷第12頁）；且系爭建物自外觀觀察係屬連棟式之磚、木造房建築，有現場照片附卷可稽（見調字卷第14-17 頁），而門牌號碼華西街4-1 、4-2 號房屋又係夾在華西街4 、
6 號房屋之間、華西街8-1 號房屋夾在華西街6 、8 號房屋之間，則該華西街4-1 、4-2 、8-1 號房屋自無可能自系爭94建號建物之外單獨興建或增建之房屋；參以上開7 戶門牌係於49年7 月15日編釘後，系爭94建號建物始於67年9 月15日辦理加註門牌登記為華西街2 、4 、6 、8 號，有臺北市萬華區戶政事務所104 年4 月22日北市萬戶資字第10430449
600 號函、臺北市○○區○○段○○○號建築改良物登記簿在卷可佐（見本院卷一第57、168 頁），足見系爭94建號建物登記謄本中所未記載之華西街4-1 、4-2 、8-1 號房屋僅係門牌號碼之增編，均屬系爭94建號建物之一部分，而為兩造所共有，應可認定。被告雖辯稱無法確定門牌號碼華西街4-1、4-2 、6 、8-1 號房屋為何人所有，不能分割云云，惟華西街4-1 、4-2 、8-1 號房屋既為系爭94建號建物之一部分，華西街6 號又登記為系爭94建號建物之門牌號碼，且被告亦已於95年3 月27日就系爭94建號建物辦理繼承登記，則被告上開所辯，自非可採。
⒊參加人廖黃月卿、廖芳黛雖抗辯其等被繼承人廖新旺曾向臺
灣土地銀行購買原國有房地即門牌號碼華西街4-2 、6 、8-1、8 號，參加人洪秀蘭亦抗辯其被繼承人陳好亦曾於42年10月30日向臺灣土地銀行購買原國有房地即門牌號碼4 號，其等為上開房地所有權人云云，並提出洪秀蘭遺產稅免納證書、臺灣土地銀行公產代管部出售國有特種房地產持分產權移轉證明書出售陳好華西街4 號樓下一部份、出售廖新旺華西街6 號樓下一部份、華西街4 號遺產明細表、華西街4 號65年上期地價稅繳納通知書、臺北市○○街○ ○○ ○○ ○○號2 、3 樓國有危險房屋處理事宜會議紀錄為證（見本院卷二第5 、37-42 頁），惟按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條第1 項定有明文。是以不動產所有權人縱與他人有移轉其所有權之債權契約存在，然於依該債權契約辦理所有權移轉登記前，難謂其所有權已因有債權契約之約定即當然變更。是無論參加人主張陳好、廖新旺已分別向中華民國購買華西街4-2 、6 、8-1 、8 號房地等節是否屬實，該等房地既尚未自中華民國移轉登記為其等所有，陳好、廖新旺自尚未取得所有權，則參加人主張其等分別繼承上開房地所有權，而為所有權人，亦屬無據。
㈢如附表所示系爭房地之共有人相同，且為兩造依附表權利範
圍欄所示之比例所共有，並未訂有不分割之特約，亦無因物之使用目的不能分割之情事，茲兩造不能達成協議分割，則原告依上開法條之規定，請求原物合併分割系爭土地，應屬有據。查系爭95建號建物之門牌號碼為華西街2 號，其一層面積及騎樓面積如土地複丈成果圖編號A1、A2所示各17.92平方公尺、24.03 平方公尺，合計面積為41.95 平方公尺，另系爭94建號建物門牌號碼華西街2 、4 、4-1 、4-2 、6、8-1 、8 號之各戶一層面積及騎樓面積如土地複丈成果圖編號B1、B2、C1、C2、D1、D2、E1、E2、F1、F2、G1、G2、H1、H2所示，合計面積為189.13平方公尺，惟被告就系爭土地之應有部分僅有238 分之5 ，以原物合併分割所能分得之面積僅有4.895 平方公尺【計算式：（133 ㎡＋5 ㎡＋95㎡）×5/238 ＝4.895 ㎡】，另就系爭房屋之應有部分為352420分之7768，以原物合併分割所能分得之面積僅有5.0934平方公尺【計算式：（189.13㎡＋41.95 ㎡）×7768/352420＝5.0934㎡】，即以被告之應有部分所佔比例換算系爭土地及建物實際面積，非但無法按建號分配房地，亦無法按門牌號碼分戶分配房地，且倘被告分配之土地過小有礙於系爭土地整體利用，經斟酌上開各情及前開規定，認本件原物分配顯有困難，以變賣系爭房地分配價金於各共有人，最為妥適。故斟酌共有人之利益與系爭共有物之性質與分割後之經濟效用等情狀，認以兩造共有之系爭房地變價分割，所得價金按兩造所有權應有部分比例分配之分割方案，符合系爭房地分割之整體效益及共有人全體之權益，合於公平之原則，而為可採。被告雖辯稱依行政院函示，臺北市地區面積1650平方公尺以下之國有土地停止辦理標售，系爭土地若以拍賣方式進行變價分割，與公開標售無異，實質上違反上開函示，且系爭房屋遭他人占用，變價分割將使房地賤價出售云云，惟法院判決變價分割其性質上係命債務人為一定行為之執行名義，使共有關係解消，僅於執行程序上透過法院拍賣之方式為之，與管理機關標售純屬國有之土地不同，至於系爭房地是否因遭人占用而低於市價出售，因被告本即得以共有人身分訴請無權占有人遷出，被告以此辯稱不同意變價分割，即屬無據。
五、綜上所述，系爭房地以原物分配並無困難，依其使用目的並非不能分割，共有人間亦無不能分割之約定，然迄今未能協議分割，從而，原告依民法第823 條第1 項、第824 條第2項、第5 項之規定，訴請就兩造共有之系爭房地予以變賣後，將所得價金按兩造應有部分比例予以分配，為有理由，應予准許。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。查分割共有物乃具非訟事件之性質，分割方法本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，如全部由被告負擔，將顯失公平，依前開規定，除被告按其應有部分比例負擔外，勝訴之原告亦應按其應有部分比例負擔之，爰諭知訴訟費用之負擔比例如主文第2 項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之
1 ，判決如主文。中 華 民 國 105 年 8 月 26 日
民事第三庭 法 官 林芳華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 26 日
書記官 馮莉雅附表：
┌─────────────────────────────────────────┐│一、土地部分 │├───────────────────┬─┬────┬──────────────┤│土地坐落 │地│面積 │權利範圍 │├───┬────┬──────┬───┤ ├────┤ ││縣 市○鄉鎮市區○○段 │地號 │目│平方公尺│ │├───┼────┼──────┼───┼─┼────┼──────────────┤│臺北市○○○區 ○○○段2 小段│487 │建│ 133 │中華民國應有部分238 分之233 ││ │ │ │ │ │ │被告吳麗雲應有部分238 分之5 │├───┼────┼──────┼───┼─┼────┼──────────────┤│臺北市○○○區 ○○○段2 小段│487-1 │建│ 5 │中華民國應有部分238 分之233 ││ │ │ │ │ │ │被告吳麗雲應有部分238 分之5 │├───┼────┼──────┼───┼─┼────┼──────────────┤│臺北市○○○區 ○○○段2 小段│488 │建│ 95 │中華民國應有部分238 分之233 ││ │ │ │ │ │ │被告吳麗雲應有部分238 分之5 │├───┴────┴──────┴───┴─┴────┴──────────────┤│二、建物部分 │├────┬───────┬───┬───────┬────────────────┤│建 號 │基地坐落 │建築式│建物面積 │權利範圍 ││ │ │樣主要│（平方公尺） │ ││ ├───────┤建築材├───────┤ ││ │建物門牌 │料及房│樓層面積 │ ││ │ │屋層數│（平方公尺） │ │├────┼───────┼───┼───────┼────────────────┤│臺北市萬│臺北市萬華區直│2 層樓│1 層：75.53 │中華民國應有部分352420分之000000○○○區○○○○段2 小段487 │木造 │騎樓：113.60 │被告吳麗雲應有部分352420分之7768││段2 小段│、487-1 、488 │ │ │ ││段94建號│地號 │ │ │ ││ ├───────┤ │ │ ││ │臺北市萬華區華│ │ │ ││ │西街2 、4 、4 │ │ │ ││ │-1、4-2 、6 、│ │ │ ││ │8-1 、8 號 │ │ │ │├────┼───────┼───┼───────┼────────────────┤│臺北市萬│臺北市萬華區直│3 層樓│1 層：17.92 │中華民國應有部分352420分之000000○○○區○○○○段2 小段487 │木造 │騎樓：24.03 │被告吳麗雲應有部分352420分之7768││段2 小段│、488 地號 │ │ │ ││段95建號├───────┤ │ │ ││ │臺北市萬華區華│ │ │ ││ │西街2號 │ │ │ │└────┴───────┴───┴───────┴────────────────┘