臺灣臺北地方法院民事判決 103年度重訴字第1052號原 告 楊清平訴訟代理人 連阿長律師複 代理人 林莅薰律師被 告 陳永雄
林茂雄共 同訴訟代理人 郭憲文律師被 告 楊秀梅上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國104年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告各應於原告給付如附表二所示金額之同時，分別將其所有坐落在臺北市○○區○○段○○段○○○○○地號土地如附表二所示之應有部分移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳永雄負擔百分之八十九，被告林茂雄負擔百分之一，餘由被告楊秀梅負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按共同訴訟之被告數人，其住所不在一法院管轄區域內者，各該住所地之法院俱有管轄權。但依第4條至前條規定有共同管轄法院者，由該法院管轄；其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第20條、第10條第2項分別定有明文。又所謂「其他因不動產涉訟」，係指因不動產之物權或其分割或經界以外，與不動產有關之一切事項涉訟者而言（最高法院86年度台抗字第79號裁定意旨參照）。查，本件被告住所地分別位在雲林縣、臺北市信義區，不在同一法院管轄區域內，有被告林茂雄、楊秀梅之戶籍謄本附卷可稽（見本院司北調卷第51、53頁），並經被告陳永雄自陳在卷（見本院卷第14頁）。而本件原告係起訴主張坐落在臺北市○○區○○段○○段000○0地號土地（下稱系爭土地）為兩造及訴外人周志信、林楊麗芬共有，陳永雄於民國103年4月間依土地法第34條之1第1項規定，將系爭土地之全部處分出賣予不知名之訴外人，原告遂依同條第4項規定行使優先承購權，請求被告於原告給付價金之同時，將系爭土地如附表1所示之應有部分移轉登記予原告。足見，本件係不動產物權以外，與不動產有關之事項涉訟，則系爭土地所在地係在臺北市信義區為本院轄區，是依首揭規定，本院自有管轄權，合先敘明。
二、本件被告楊秀梅未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、次按，原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1項、第4項規定甚明。本件原告起訴時原併列周志信為被告，經周志信委任訴訟代理人到庭並為實體答辯後，原告於103年12月22日具狀撤回對周志信之請求（見本院卷第72頁），周志信自收受撤回通知之日起，未於10日內提出異議，依前揭規定，即視為同意撤回。核原告所為係訴之一部撤回，於法並無不合，應予准許。
四、復按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別亦有明定。本件原告起訴時原以土地法第34條之1第4項共有人優先承購權為請求權基礎，請求被告於原告給付如本院司北調卷第9頁所示價金之同時，各應移轉登記如同一明細表所載之土地面積予原告。嗣於訴狀送達被告後，變更聲明為：「被告各應於原告支付如附表1所示價金之同時，分別將如附表1所示之應有部分移轉登記予原告。」（見本院卷第74頁）；復於104年3月10日具狀追加備位依民法第247條第1項規定，請求陳永雄給付原告新臺幣（下同）146,200元及法定遲延利息（見本院卷第101頁）。其後，再於104年3月27日具狀變更備位訴訟之請求權基礎為民法第245條之1第1項第3款規定（見本院卷第124頁）。而原告就先位訴訟變更請求被告移轉登記之範圍，核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，核與前開規定相符，應予准許。至原告追加備位訴訟及變更備位請求權基礎部分，雖為被告所不同意，惟原告追加、變更備位之訴與原起訴請求，其主張之基礎事實均係基於陳永雄於103年4月間依土地法第34條之1第1項規定處分出售系爭土地全部之事實，足徵原告所為追加備位訴訟之基礎事實與起訴事實同一，揆諸上揭說明，原告追加、變更備位之訴，亦應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告、陳永雄、林茂雄、楊秀梅、周志信、林楊麗芬均為系爭土地之共有人，應有部分各為119/8400、6261/8400、20/8400、719/8400、1120/8400、161/8400。陳永雄就系爭土地之應有部分比例已逾2/3，並於103年4月間以存證信函向原告及其餘共有人表示其已依土地法第34條之1第1項規定，將系爭土地之全部處分出賣他人。原告於收受陳永雄來函後，已於期限內向陳永雄為行使優先承購權之表示，且除原告外，周志信、林楊麗芬亦均為優先承購權之行使，故原告自得按原告與周志信、林楊麗芬間之應有部分比率即119/1400：1120/1400：161/1400，就系爭土地行使優先承購權。爰先位依土地法第34條之1第4項規定，請求被告於原告支付如附表1所示價金之同時，按原告優先承購之比率，各將其所有如附表1所示之應有部分移轉登記予原告。退步言之，縱認陳永雄事實上並未與第三人成立買賣契約，惟陳永雄以存證信函向原告訛稱其已依土地法第34條之1第1項規定處分變賣系爭土地之全部，並限期通知原告為優先承購權之行使，原告善意信賴陳永雄所述屬實，並據以提起本件訴訟，陳永雄自應賠償原告因此所受損害即本件訴訟第一審裁判費146,200元。爰備位依民法第245條之1第1項第3款規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠先位聲明：被告各應於原告給付如附表1所示金額之同時，分別將其所有如附表1所示之系爭土地應有部分移轉登記予原告。㈡備位聲明：陳永雄應給付原告146,200元及自民事準備理由㈣狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告陳永雄、林茂雄則以：陳永雄為系爭土地應有部分比例最大之共有人，原擬依土地法第34條之1規定將系爭土地之全部合併歸屬同一人所有，遂通知其他共有人表明是否願行使優先承購權。雖原告及周志信、林楊麗芬先後來函表示欲優先承購，但原告及周志信並無買受之真意，且陳永雄事實上並未洽得第三人購買系爭土地之全部，故本件實與土地法第34條之1所定之要件不符。縱認原告得行使優先承購權，惟共有人依土地法第34條之1第4項規定，僅係有權請求出賣土地之共有人以同樣條件與之訂立買賣契約而已，非謂共有人一經表示優先承購，雙方即成立買賣契約，且原告經陳永雄多次通知後均拒絕配合簽約，已生失權效果，即無從再請求被告將系爭土地之應有部分移轉登記予原告。又原告追加備位訴訟於法不合，且訴訟費用非屬契約履行所需費用之範疇，況原告撤回本件訴訟尚可退還2/3裁判費，原告自不得請求陳永雄賠償146,200元等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、被告楊秀梅未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。惟本件訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，依民事訴訟法第56條之規定，陳永雄、林茂雄於本件所提出之有利抗辯，效力及於楊秀梅。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷第110頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠、原告、陳永雄、林茂雄、楊秀梅、周志信、林楊麗芬均為系爭土地之共有人，應有部分各為119/8400、6261/8400、20/8400、719/8400、1120/8400、161/8400。
㈡、陳永雄於103年4月3日以臺北信維郵局第3572號存證信函、於同年月9日以臺北三張犁郵局第316號存證信函，向原告及林茂雄、楊秀梅、周志信、林楊麗芬表示：「陳永雄依土地法第34條之1規定，以每坪23萬元及每坪前期作業費用5萬元（合計每坪28萬元）處分出售系爭土地之全部，並要求受通知人應於收到存證信函後10日內至臺北市○○區○○路0段000號7樓之2簽約併同出賣。」。
㈢、原告、周志信、林楊麗芬各於103年4月15日、同年月8日、同年月7日，分別以臺北中山郵局第663號存證信函、臺北東門郵局第196號存證信函、臺北吳興郵局第401號存證信函，先後向陳永雄為行使優先承購權之意思表示。
五、兩造之爭點及論述：原告主張其已合法行使土地法第34條之1第4項所定之優先承購權，被告即負有於原告支付價金之同時，按原告優先承購之比率，移轉登記系爭土地應有部分予原告之義務等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是就先位訴訟部分，本院應審究者厥為：㈠、本件是否符合土地法第34條之1第1項、第4項所定共有人得行使優先承購權之要件；㈡、原告是否已合法行使優先承購權；㈢、原告請求被告於原告支付價金之同時，按原告優先承購比率，將系爭土地之應有部分移轉登記予原告，是否有理由。現就本件之爭點析述如下：
㈠、關於本件是否符合土地法第34條之1第1項及第4項所定要件部分：
按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項、第4項分別定有明文。又土地共有人依土地法第34條之1第1項規定，出賣共有土地之全部，其為處分之共有人，僅係對自己之應有部分處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律之授權，並非以此剝奪他共有人依同條第4項所定之優先承購權，是共有人依前開規定出賣共有土地之全部時，他共有人對於出賣共有土地之全部，依同條第4項規定應有優先承購之權利。經查：
⒈陳永雄就系爭土地之應有部分比例為6261/8400，已逾2/3，
故陳永雄依土地法第34條之1第1項但書規定，有權單獨決定處分出售系爭土地之「全部」。而陳永雄於103年4月3日、同年月9日先後以存證信函向系爭土地之其餘共有人表示：「通知要旨：系爭土地依土地法第34條之1之規定辦理，受通知人敬請於收到存證信函後10日內意思表示。通知事項：㈠處分標示：系爭土地所有權全部。㈡買賣價款及分配法：本件買賣依不點交方式以每坪23萬元整，增值稅由賣方繳納外，另加每坪5萬元整之前期作業工本費。㈢償付方式及期限：受通知人敬請於收到存證信函後10日內，攜帶移轉登記所需證件（身分證正本、土地所有權狀正本、印鑑證明及印鑑章）前來臺北市○○區○○路0段000號7樓之2簽約併同出賣。若受通知人沒有如前前來簽約，則將其應得價款扣除一切所欠稅費後所剩餘款，提存於臺灣臺北地方法院提存所。...」，有臺北信維郵局第3572號存證信函、臺北三張犁郵局第316號存證信函在卷可參（見本院卷第47至52頁、本院司北調卷第14至19頁）。足認，陳永雄已於103年4月3日以前，依土地法第34條之1第1項規定將系爭土地之全部處分出賣予第三人，並通知催告其餘共有人是否欲行使優先承購權。揆依前揭說明，是原告主張本件符合土地法第34條之1第1項、第4項所定要件，原告得以同一條件優先承購等語，堪可採信。
⒉又共有人依土地法第34條之1第1項，以多數決方式處分共有
物後，再依同條第4項規定賦予其餘共有人行使優先承購權之機會為常態，於尚未覓得第三人買受共有物之前即預先催告通知其他共有人行使優先承購權為變態，依舉證責任分配原則，自應由主張變態事實之當事人負舉證之責。本件陳永雄辯稱其於寄發上開存證信函之前，實際上並未洽得第三人購買系爭土地之全部一節，既為原告所否認，陳永雄自應就此部分抗辯負舉證責任。惟查，陳永雄迄至本件言詞辯論終結前，就此部分抗辯均未能提出任何證據以實其說，是其所辯即有可疑。參酌本件係由陳永雄「主動」通知其餘共有人並表示已依土地法第34條之1第1項規定處分出賣系爭土地之全部，存證信函內亦詳載買賣價金之約定及計算方式，且陳永雄除於103年4月3日及同年月9日以存證信函通知其他共有人上情外，又一再以存證信函多次催促原告到場簽約，暨委請代書即訴外人周雅英辦理優先承購事宜，並交付尚未簽約用印之不動產買賣契約書樣本予原告審閱，此有103年4月21日臺北北門郵局第1317號存證信函、103年4月28日內湖郵局第724號存證信函、103年5月20日左營新莊仔郵局第537號存證信函、簽收單、不動產買賣契約書樣本附卷足憑（見本院卷第17、20、22至27頁）。益見，陳永雄確於103年4月3日以前即已與第三人口頭議定出賣系爭土地全部，陳永雄與第三人間已成立買賣契約，方一再催促其他共有人表明是否行使優先承購權。
㈡、關於原告是否已合法行使優先承購權部分：復按，共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比率定之。土地法第34條之1執行要點第10點第10款定有明文。準此，共有人依土地法第34條之1第1項規定，以多數決方式出售共有物之全部時，若有2以上共有人主張優先承購，自應按各主張優先購買人之應有部分比率分配。經查：
⒈陳永雄於103年4月3日及同年月9日以存證信函通知原告及林
茂雄、楊秀梅、周志信、林楊麗芬，表示陳永雄已依土地法第34條之1規定處分出售系爭土地之全部，並限期受通知人應於文到10日內為行使優先承購權與否之表示；原告、周志信、林楊麗芬各於103年4月15日、同年月8日、同年月7日，分別以存證信函向陳永雄為願以同一條件優先承購系爭土地全部之意思表示等情，有臺北信維郵局第3572號存證信函、臺北三張犁郵局第316號存證信函、臺北中山郵局第663號存證信函、臺北東門郵局第196號存證信函、臺北吳興郵局第401號存證信函附卷足佐（見本院司北調卷第14至21頁、本院卷第47至53、82頁）。堪認，原告、周志信、林楊麗芬均已合法行使優先承購權。揆依前揭規定及說明，本件行使優先承購權之共有人既為多人，故原告、周志信、林楊麗芬應按其等間之應有部分比率以資承購，即按原告119/1400、周志信1120/1400、林楊麗芬161/1400之比例，以承買被告之應有部分（計算式：原告、周志信、林楊麗芬之應有部分各為119/8400、1120/8400、161/8400。119/8400：1120/8400：161/8400＝119：1120：161。119＋1120＋161＝1400。故原告、周志信、林楊麗芬分別各得承購119/1400、1120/140
0、161/1400）。是原告主張其得以同一條件即按每坪28萬元之價格，購買被告應有部分之119/1400等語，核屬有據。
⒉陳永雄雖以原告未遵期到場簽約，辯稱原告之優先承購權已生失權結果云云。然查：
⑴原告就系爭土地得優先承購之權利範圍比例為119/1400，已
如前述，按系爭土地總面積438平方公尺計算，原告得承購之土地面積應為11.262075坪（計算式：438㎡119/1400
0.3025＝11.262075），惟陳永雄以存證信函告知原告得優先承購之土地面積為8.3943坪，此有臺北長春路郵局第1510號存證信函暨附件「價金與各期款項」足參（見本院司北調卷第22至26頁）。可見，陳永雄計算並函覆原告之優先承購比率，確與原告依法可得優先承購之土地面積不符。是原告主張因陳永雄計算結果有誤，故原告拒絕按8.3943坪與陳永雄補簽訂書面買賣契約，即非無正當理由，自不生原告已喪失優先承購權之失權效力等語，足堪採信。
⑵又原告就「陳永雄之應有部分」可得優先承購之土地面積固
為8.3943坪（計算式：438㎡6261/8400119/14000.3025＝8.3943，小數點第4位以下四捨五入），惟陳永雄於上開臺北長春路郵局第1510號存證信函僅記載「原告可優先承購土地面積為8.3943坪」，並未敘明此部分係按「陳永雄之應有部分」比例計算，此觀該存證信函所附「價金與各期款項」記載內容即明（見本院司北調卷第26頁）。陳永雄於該表內既未明載8.3943坪僅係按陳永雄之應有部分比例計算，且綜觀該附件全文記載文句，亦無從推知「8.3943坪」僅指「陳永雄之應有部分」而已，則原告將「8.3943坪」解為係按系爭土地之「全部」計算所得原告可優先承購之面積比率，核與常情無違，是本件自無從以原告未遵陳永雄所定期日到場簽約之事實，遽認原告就系爭土地之優先承購權業已喪失。
⑶此外，被告復未能舉他證以為佐憑，是其抗辯原告之優先承購權已生失權效果云云，洵非可採。
㈢、關於原告請求被告於原告支付價金之同時，按原告優先承購之比率，將系爭土地之應有部分移轉登記予原告是否有理由部分：
末按，土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）之『形成權』」，一旦行使該權利，行使優先承購權之共有人與出賣人間，即按出賣人與第三人間所約定之同樣條件，當然成立相同內容之買賣契約，優先承購權人並得據此要求出賣人按其與第三人約定之同樣條件「補訂」書面契約。經查：
⒈陳永雄雖援引最高法院86年度台上字第1089號判決意旨，做
為其辯稱縱原告合法行使優先承購權，原告與陳永雄間仍未成立買賣契約之論據。惟法官依據法律獨立審判，憲法第80條定有明文，上開最高法院判決既非具有實質拘束力之判例，本院自得本於確信為判斷，合先敘明。
⒉共有人依土地法第34條之1第4項行使優先承購權，該權利之
性質為「先買特權（先買權）」，且為「形成權」之一種，此為最高法院近年來之一貫見解。而該優先承購權之權利內容，既係他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之形成權，故此一形成權行使之結果，當然使優先承購人與出賣人間，按出賣人與第三人間所約定之同一條件，成立相同內容之買賣契約，亦即，優先承購人與出賣人間之買賣契約，與出賣人與第三人原成立之買賣契約，此二買賣契約之差異僅在此於「買受人」有所不同而已，其餘買賣條件均無差異。是陳永雄辯稱其與原告間並不存在買賣契約關係云云，即不足採。
⒊原告已依土地法第34條之1第4項規定合法行使優先承購權，
業據本院認定說明如前。且行使優先承購權者除原告外，另有周志信、林楊麗芬，原告就系爭土地可得優先承購之比率為119/1400，又陳永雄係以每坪28萬元之價格處分出售系爭土地之全部予不知名之第三人，是原告主張被告應於原告支付如附表2所載價金之同時，各應將如附表2所示之應有部分移轉登記予原告，於法即無不合，應予准許。惟原告就附表1所計算之「被告各應移轉登記予原告之應有部分比例」，贅乘上系爭土地之總面積438㎡（見本院卷第146頁），然此部分僅係計算被告各應移轉登記予原告之「應有部分比率」而已，自無再乘以面積計算之必要，是原告此部分計算結果有誤，應以附表2所示內容為準。
五、綜上所述，陳永雄依土地法第34條之1第1項規定處分出售系爭土地之全部予不知名之第三人，且原告已合法行使優先承購權。從而，原告先位依土地法第34條之1第4項規定，請求被告於原告給付如附表2所示價金之同時，分別將其所有系爭土地如附表2所示之應有部分移轉登記予原告，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又本院已依先位之訴判准原告之請求，則原告備位依民法第245條之1第1項第3款規定，請求陳永雄負損害賠償責任，本院即無庸再予審究，併此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據暨本院於104年3月20日準備程序期日所整理之其餘爭點，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。
中 華 民 國 104 年 6 月 24 日
民事第八庭 審判長法 官 黃柄縉
法 官 蕭涵勻法 官 黃媚鵑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 24 日
書記官 羅敬惟附表一（原告主張）：
┌───┬───────────┬──────────────┐│被 告│被告應移轉登記予原告之│原告應同時給付予被告之價金金││ │應有部分比例暨計算式 │額暨計算式（新臺幣） │├───┼───────────┼──────────────┤│陳永雄│4386261/8400119/14│438㎡6261/8400119/1400││ │00＝106437/0000000 │0.302528萬元＝2,350,395元 │├───┼───────────┼──────────────┤│林茂雄│43820/8400119/1400│438㎡20/8400119/1400 ││ │＝340/0000000 │0.302528萬元＝7,508元 │├───┼───────────┼──────────────┤│楊秀梅│438719/8400119/140│438㎡719/8400119/1400 ││ │0＝12223/0000000 │0.302528萬元＝269,914元 │└───┴───────────┴──────────────┘附表二（本院認定）：
┌───┬───────────┬──────────────┬───────┐│被 告│被告應移轉登記予原告之│原告應同時給付予被告之價金金│ 備 註 ││ │應有部分比例暨計算式 │額暨計算式（新臺幣，小數點以│ ││ │ │下四捨五入） │ │├───┼───────────┼──────────────┼───────┤│陳永雄│6261/8400119/1400＝ │438㎡6261/8400119/1400│附表1、附表2之││ │248353/0000000 │0.302528萬元＝2,350,395元 │差異僅在於被告│├───┼───────────┼──────────────┤應移轉登記予原││林茂雄│20/8400119/1400＝ │438㎡20/8400119/1400 │告之應有部分比││ │119/588000 │0.302528萬元＝7,508元 │例不同，原告應│├───┼───────────┼──────────────┤給付予被告之價││楊秀梅│719/8400119/1400＝ │438㎡719/8400119/1400 │金金額相同。 ││ │85,561/00000000 │0.302528萬元＝269,914元 │ │└───┴───────────┴──────────────┴───────┘