臺灣臺北地方法院民事判決 103年度重訴字第1059號原 告即反訴被告 高國隆訴訟代理人 楊金順律師複 代理人 方志偉律師被 告即反訴原告 泰瑞開發建設股份有限公司法定代理人 溫欽煌本 訴訴訟代理人 林耀泉律師
連雲呈律師反 訴訴訟代理人 曾威凱律師兼 反 訴訴訟代理人 吳君婷律師上列當事人間請求交付房屋事件，本院於中華民國 105年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將附表一所示之不動產騰空並返還予原告。
被告應自民國一百零三年七月三十一日起至騰空交付如附表一所示之不動產予原告之日止，按月於每月最末一日給付原告新臺幣玖萬壹仟陸佰玖拾伍元。
被告應給付原告新臺幣參佰壹拾捌萬捌仟肆佰玖拾元，及自民國一百零三年九月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰陸拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟壹佰萬參仟參佰伍拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項到期部分每期於原告以新臺幣參萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如每期以新臺幣玖萬壹仟陸佰玖拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣壹佰零柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參佰壹拾捌萬捌仟肆佰玖拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣陸拾壹萬貳仟伍佰元及自民國一百零四年十二月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之一，餘由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加為他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查本件原告起訴時聲明第2、3項原為：「㈡被告應自民國103年7月31日起至騰空交付如附表 1所示不動產（下稱系爭不動產）予原告之日止，按月給付原告新臺幣（下同）9萬1,695元。㈢被告應給付原告498萬2,240元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5％計算之利息。」（見本院卷㈠第 6頁）。嗣於105年8月16日以民事訴之變更暨辯論意旨㈢狀變更上開聲明為：「㈡被告應自 103年 7月31日起至騰空交付系爭不動產予原告之日止，按月於每月最末1日給付原告15萬5,695元。㈢被告應給付原告 318萬 8,490元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈣被告應給付原告89萬5,926元，及自民事訴之變更暨辯論意旨㈢狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」（見本院卷㈣第84至85頁），原訴之聲明第4、5項則遞延為第5、6項。核原告上開所為，均係基於同一合建契約所生法律關係而為之變更、追加，揆諸前揭規定，應予准許。
二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第 1項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。經查，本件原告依兩造於91年12月12日所簽立之合建契約書（下稱系爭契約），請求被告交付系爭不動產及賠償遲延交屋所生之損害，並給付依系爭契約約定應完成而未完成之室內裝修工程費用，被告則於本件言詞辯論終結前之 104年12月30日以民事反訴狀提起反訴，主張得依系爭契約約定請求原告返還登記系爭不動產予被告，並請求原告就額外獲配之坪數給付價金並賠償被告因原告未履行契約附隨義務所生之損害，聲明：「先位聲明：㈠反訴被告應將系爭不動產返還登記予反訴原告。㈡反訴被告應給付反訴原告 5,000萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5％計算之利息。備位聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告2,660萬1,520元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5％計算之利息。㈡反訴被告應給付反訴原告 5,000萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5％計算之利息。」（見本院卷㈡第161至166頁）；嗣於 105年10月26日以民事言詞辯論意旨狀變更上開聲明為：「㈠先位聲明：反訴被告應將系爭不動產返還登記予反訴原告。備位聲明：反訴被告應給付反訴原告2,002萬4,400元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡反訴被告應給付反訴原告1億 2,000萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5％計算之利息。」（見本院卷㈣第 244頁正、反面）。經核本件反訴與本訴均係基於系爭契約所生之爭執，且與原告於本訴所為之攻擊、防禦方法相牽連，揆諸前揭說明，被告提起反訴合於民事訴訟法第259條、第260條第 1項之規定，亦應准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分
一、原告主張：被告原名為泰瑞開發建設有限公司，於93年 8月23日核准變更名稱為泰瑞開發建設股份有限公司，兩造於91年12月12日簽立系爭契約，約定由伊提供所有之臺北市○○區○○段 0○段○000地號土地（權利範圍為1/2，下稱系爭土地）與被告合建分屋（下稱系爭合建案），而由訴外人國泰世華商業銀行股份有限公司（下稱國泰世華商銀）負責系爭合建案之不動產管理、移轉與處分事宜，系爭合建案於91年10月18日申報開工，經停工後復工，於100年9月21日方竣工，並於101年6月13日取得使用執照，伊於 101年12月18日依系爭契約辦理土地總登記並移轉土地持分予被告指定之人，並於102年3月20日登記為系爭不動產之所有權人，惟系爭不動產興建完成取得使用執照迄今已逾 2年，伊取得系爭不動產之所有權亦 1年有餘，被告卻遲遲未依系爭契約約定將系爭不動產於取得使用執照並接通水電後交付予伊占有，而由被告繼續占有使用中，伊自得依系爭契約第11條第 1款及民法第767條第1項前段規定請求被告將系爭不動產交付予伊。又系爭不動產係因可歸責於被告之事由以致遲延給付，伊亦得依民法第227條第1項、第 231條關於債務不履行規定請求被告按月給付9萬1,695元（計算式：11,003,351元【系爭不動產之申報總價】10％12個月＝91,695元，元以下四捨五入），以及8個停車位按附近租金行情每月6萬 4,000元（計算式：8個停車位8,000元＝64,000元），合計15萬5,695元之損害賠償，或依民法第179條、第184條第1項前段規定請求被告給付相當於租金之不當得利或損害賠償15萬5,695元。另被告依系爭契約附件2約定應將完成室內裝修之系爭不動產交付予伊，惟被告迄今尚未完成系爭不動產室內裝修，此部分未施作之室內裝修工程費用經法院送鑑定估價共計318萬8,490元，伊亦得依系爭契約及民法第227條第1項、第226條第1項規定債務不履行規定請求被告賠償318萬8,490元。又被告於系爭不動產過戶後仍拒絕交付系爭不動產予伊，致伊仍需支付系爭不動產（包含停車位）之管理費用共計89萬 5,926元，此部分亦屬被告延遲交屋所應負之損害賠償責任等語。並聲明：㈠被告應將系爭不動產騰空並將交付予原告。㈡被告應自103年7月31日起至騰空交付系爭不動產予原告之日止，按月於每月最末1日給付原告15萬5,695元。㈢被告應給付原告318萬8,490元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。㈣被告應給付原告89萬5,926元，及自民事訴之變更暨辯論意旨㈢狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈤第 1至4項聲明，原告願供相當之擔保請准為假執行之宣告。
二、被告則以：㈠原告原為伊公司股東，嗣因故退股後以系爭土地與伊公司簽
立系爭契約，兩造復約定以符合停車獎勵辦法與都市更新條例（下稱都更條例）之方式進行合建工程，原告負有依都更條例出具相關同意書予伊公司之義務，惟原告貪圖利益，要求伊公司分配予高樓層之不動產（其他地主均從低樓層分配），但僅願以低於建築成本之每坪12萬元承購並要求每戶必須配賦4個車位（其餘住戶每戶僅配有2個車位），以此作為其出具都更同意書之條件，伊公司無法同意，原告竟以此拒絕出具都更同意書要脅，致使系爭合建案被迫中斷停工 5年，以致向臺北市政府申請都市更新（下稱都更）計畫亦未獲核可，伊公司因此慘賠上億元，僅能先後 4度變更系爭合建案設計以求完工，然原告又故意拒絕簽署第 4次變更設計同意書，系爭合建案因此延宕，此均係可歸責於原告事由而未履行系爭契約所約定之義務，對伊公司因系爭合建案工程延滯所生之額外租屋津貼（貼補其他地主）、貸款利息及原物料上漲之不利益，原告對伊公司均負有民法第 227條之損害賠償責任，於原告未賠償伊公司此部分損失前，伊公司自得拒絕交付系爭不動產。
㈡次依系爭契約第 6條約定，原告原本可分配得附表2編號1所
示之不動產與停車位，兩造嗣於93年4月1日又約定原告可分配得附表2編號4所示之不動產與停車位（編號17至24），就A2棟12樓部分另約定如未獲都更核准時，則改為面積相同之A2棟9樓，且於第1次總登記時，如原告所得坪數有不足者，伊公司應支付誤差值金額，反之，則原告不需再支付價金予伊公司，原告嗣於102年3月20日已依約取得系爭不動產所有權，然系爭合建案因原告遲遲拒絕出具都更同意書致伊公司申請都更遭駁回，故依前述約定，原告顯無權分配得A2棟12樓房地及編號35、36、37、38等 4個停車位。又兩造間於93年4月1日另行簽立之同意書顯已排除系爭契約有關多餘坪數不需找補之約定，則系爭合建案最後經第 4次變更設計並竣工後，A1棟12樓、A2棟12樓面積既已分別變更為 90.83坪、
72.30坪，原告不僅無權請求伊公司交付A2棟12樓及所附4個車位，就A1棟12樓部分原告尚需就多分配之9.48坪部分先進行找補，並釐清原告因其不完全給付行為所應賠付伊公司之金額後，伊公司始需將A1棟12樓及所附 4個車位交付原告。
㈢末就原告所主張之系爭不動產室內裝修工程費用318萬8,490
元，因原告無權請求伊公司交付A2棟12樓，自無由請求被告給付此部分室內裝修工程費用；另就A1棟12樓部分，因原告遲遲未與被告進行找補及計算違約金金額，以致無從確認差額，原告顯係受領遲延，伊公司並無義務先行進行室內裝修，且經伊公司估算，A1棟12樓之室內裝修費用僅為81萬3,78
0 元，原告請求金額實屬過高；又原告所請求之系爭不動產自交屋起之管理費用89萬 5,926元，乃原告本於所有權人身分所應繳納，自無損害可言等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告原為伊公司股東，嗣經兩造協議將其投資金額轉為系爭不動產並分配予反訴被告，但反訴被告於系爭合建案進行過程中，違反系爭契約第3、4條所約定之配合用印義務，兩造因此就系爭合建案工程延宕所生之違約金問題另案涉訟於臺灣高等法院（下稱高院，案號為 102年度重上更㈠字第34號，下稱違約金案件），而依系爭契約第15條第3項約定，反訴被告就其違反用印義務之所逾天數每1天需賠付伊公司 5,000元之補償金，又如所逾天數超過15日以上又經伊公司催告後10日仍不辦理者，反訴被告應將其受領之保證金加倍返還予伊公司作為違約金，兩造亦同意為保障其他地主權益得由伊公司沒收反訴被告所提供合建之系爭土地及所分配之系爭不動產，反訴被告另應賠償因其違約行為所生損害（包含伊公司對系爭合建案之一切投資與期待利益及其他地主簽訂合約之損失）。而反訴被告確實違反系爭合建契約所定之附隨義務，經伊公司及國泰世華商銀承辦人多次通知後仍拒絕於都更同意書、第 4次變更同意書及總登記文件上用印，業經高院於違約金案件中審理明確，伊公司自得依上開約定沒收反訴被告所提供之系爭土地，並請求其返還登記其名下之系爭不動產。再對照系爭契約第6條第1項第 3款約定及兩造間93年4月1日同意書內容，可知兩造間已排除系爭契約第 6條關於反訴被告獲分配系爭不動產坪數如有增加無須找補之約定，再對照附表2編號4所載坪數與反訴被告最後實際獲分配之A1棟12樓為90.83坪、A2棟12樓為72.30坪，反訴被告所獲分配之系爭不動產坪數已增加 16.28坪（計算式：【90.83坪－81.35坪】＋【72.30坪－65.50坪】＝16.28坪），依系爭合建案鑑定之交易市價每坪約123萬元計算，反訴被告應找補予伊公司2,002萬4,400元（計算式：
16.28坪1,230,000元＝ 2,024,400元）。另反訴被告如依伊公司通知遵期配合用印，系爭合建案將可依94年 7月28日以前之臺北市都市更新自治條例規定審核通過，但因反訴被告拒絕用印，以致系爭合建案遭臺北市政府以於送件前已取得建築執照為由駁回都更申請，系爭合建案遂因此無法依據都更容積獎勵取得額外之至少 262.812坪以上容積獎勵，如以伊公司與其他系爭合建案地主均分後之比例計算，伊公司因此受有損害約1億5,768萬7,200元（計算式：市價120萬元262.812坪50％＝157,687,200元），伊公司並因此多支出其他合建住戶於98年 3月24日至同年6月4日期間之租金補貼1,781萬6,611元、貸款利息3,533萬8,424元、原物料上漲差額2,604萬5,978元，伊公司亦得依系爭契約第15條第 3項約定按反訴被告所違約天數按日請求 5,000元之罰款，包含遲延於都更同意書上用印之2,611日（即94年4月20日起至101年6月13日止，共計7年1月又26日）、遲延於第 4次變更設計同意書上用印之239日（即97年10月8日至98年6月4日）、遲延於建物總登記文件上用印之 153日（即101年7月18日起至101年12月18日止），共計1,501萬 5,000元之違約金（計算式：3,003日5,000元＝15,015,000元），合計2億5,190萬3,213元之損失（計算式：157,678,200元＋17,816,611元＋35,338,424元＋26,045,978元＋15,015,000元＝251,903,213元），惟伊公司僅請求1億 2,000萬元，為此爰依系爭契約第15條第 3款、第6條第3款、民法第226、227條規定及93年4月1日同意書內容提起反訴等語。並聲明：㈠先位聲明：
反訴被告應將系爭不動產返還登記予反訴原告。備位聲明：
反訴被告應給付反訴原告2,002萬4,400元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5％計算之利息。㈡反訴被告應給付反訴原告1億2,000萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、反訴被告則以：伊均已依系爭契約第3、4條規定提供印章、個人身分證件、所有權狀、稅單及其他必要文件供反訴原告及國泰世華商銀辦理系爭合建案相關手續，反訴原告依系爭契約第15條第 3項規定請求伊將系爭不動產返還登記予伊，並無依據，自無由依同條項規定請求損害賠償。況且，反訴原告明知系爭合建案應於都更計畫核定實施後方能申請建築執照，卻執意於施作結構體至 9樓樓板後方提出都更申請，致遭臺北市政府駁回亦屬可歸責於反訴原告，工期遲延實與伊無關，其請求並無理由。此外，姑不論系爭都更案僅為反訴原告欺騙地主之手段，申請都更遭臺北市政府駁回實屬必然，反訴原告所提出之容積獎勵坪數損失僅屬期待利益，在臺北市政府依法准駁前根本不具客觀之具體可能性，伊不願意配合總登記亦因係反訴原告所交付之停車位有瑕疵以及未依系爭契約內容完成系爭不動產之室內裝潢工程，系爭合建案延宕實則肇因於反訴原告挪用資金，此由系爭合建案97年
6 月會議紀錄即可知悉，而可歸責於反訴原告，因此額外所衍生之租金補貼、貸款利息損失及原物料上漲差額，均屬反訴原告所應自行負責，亦與伊無涉。再者，就反訴原告所請求之額外獲配坪數找補差額，伊依93年4月1日同意書履行找補義務，後續即無反訴原告所稱再行找補之問題，而應回歸系爭契約第 6條關於無庸找補之約定，否則即屬強迫伊以市價購買增加之坪數，違反契約締約自由原則，何況反訴原告片面提出找補坪數每坪市價 123萬元並不合理，且所稱找補坪數中多為公共設施、屋簷雨遮等虛列坪數，亦違反內政部關於預售屋買賣定型化契約規定，所提起本件反訴亦屬權利濫用，有違誠信原則。另就反訴原告所稱之遲延用印於都更同意書、第 4次變更設計同意書及建物總登記文件，伊均否認有違反契約義務之事實。退步言之，都更同意書之遲延用印時間至多僅得計算至都更申請遭否准之日（共約 1,090日），伊僅有遲延 72日用印於第4次變更設計同意書上，又伊係因配偶廖麗珠名下所分得之停車位與反訴原告先前約定不符，伊與廖麗珠立場一致方拒絕於總登記文件上用印，於反訴原告處理停車位完畢後，伊隨即配合於 101年12月18日在總登記文件上用印，並無遲延可言等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本院偕同兩造整理不爭執事項如下（見本院卷㈡第 223頁、卷㈢第220至222頁、第 264頁正、反面）㈠被告原名泰瑞開發建設有限公司，於93年 8月23日核准變更
名稱為泰瑞開發建設股份有限公司，兩造於91年12月12日簽訂系爭契約，由原告提供所有臺北市○○區○○段0○段000地號土地（權利範圍 1/2）與被告合建分屋，與鄰地合併作為被告之建築用地，由被告興建地下 3層、地上10層之住宅華廈，被告應於大樓建造執照取得後申報報開工核准之日起
780 個日曆天內完工申請使用執照。㈡臺北市政府於89年 6月26日將系爭合建案所涉及之14筆土地
劃入第 4期獎勵都市更新實施地區，被告乃於89年10月18日檢送更新事業計劃書等文件予臺北市都發局審議，於90年10月31日檢送都市更新事業概要申請文件，經補正缺失後，於91年 3月19日經臺北市政府准予實施都市更新事業概要。另系爭合建案之地主與被告及訴外人璽福建設公司及後續系爭合建案之房地承購戶於92年 5月14日與國泰世華商銀訂立信託契約，約定將土地、建造執照等權利讓與國泰世華商銀，並由地主將土地設定抵押予國泰世華商銀，以擔保被告對國泰世華商銀之2億8,300萬元債務，並約定將系爭合建案提供興建之14筆土地及地上物、建造執照、興建中及興建完工後建物、存入信託專戶之資金讓與國泰世華商銀。
㈢被告於92年 3月間申請都市更新事業計畫，經臺北市都發局
於同年4月1日通知補正，被告於92年12月16日再次申請，臺北市都市更新處（下稱北市都更處）於93年1月8日、94年 5月14日、8月3日通知被告，迄95年 4月11日又通知被告補正諸多事項，於同年10月18日北市都更處以「本案以信託方式實施，由信託公司國泰世華出具同意書未符規定」為由，通知泰瑞開發公司「改由信託專簿所記載之委託人（原土地所有權人）出具同意書，並據以計算同意比例」；又於97年 1月14日再次發函命被告補正，函中載明「本案依計畫書所載採信託方式，惟信託契約中信託項目及範圍未載明授權信託銀行辦理都市更新相關行政程序代為行使都市更新事業計畫之同意權，信託公司國泰世華出具之同意書未符規定，請由信託專簿所記載之委託人（原土地所有權人）簽具權利同意暨授權書，授權國泰世華辦理都市更新相關行政程序代為行使都市更新事業計畫同意權或逕由原土地所有權人出具同意書，並據以計算同意比例」；迄97年 4月16日臺北市政府以「泰瑞開發公司於90年 9月26日取得本合建案建造執照興建，於95年4月6日業已興建至地上 9樓版，不符都市更新條例第19條、第61條之 1及臺北市都市更新自治條例第22條規定實施者應於都市更新事業計畫核定實施後申請建築執照之意旨」為由，駁回被告關於系爭合建案之都更計畫申請。
㈣國泰世華商銀於94年 4月20日寄發都市更新事業計畫同意書
予含原告在內之系爭合建案30名地主，除原告、廖麗珠及訴外人謝錦杉外，其餘27名地主均於同年 6月17日以前簽署（見本院98年度審重訴字第1289號卷㈠第149至176頁），國泰世華於同年 6月27日敘明簽立同意書之地主佔全部地主87.1％，持有土地面積佔本合建案全部土地面積85％，代表同意之地主在都市更新事業計畫同意書上用印（見臺灣高等法院
102 年度重上更㈠字第34號卷㈠第282至288頁），仍經北市都更處於同年10月18日、97年 1月14日兩度命被告補正前述事項。
㈤被告就系爭合建案之實施都市更新事業計畫申請於97年 4月
16日遭臺北市政府駁回後，為符合原規劃設計之建物架構、樓層數、外觀、立面形狀及分配戶數，並刪除原按容積獎勵規定設置之車位，遂辦理系爭合建案建造執照之第 4次變更設計，以調整 9樓以上牆面、樓地板結構、面積，被告因此於98年6月16日提出第4次變更設計申請，該次變更設計為樓地板面積增加23.64平方公尺、容積率增加0.94％、9樓以上結構變更、各向立面及剖面變更、汽車停車位減少15個、機車停車位減少10個（見本院98年度審重訴字第1289號卷㈠第第177頁、臺灣高等法院102年度重上更㈠字第34號卷㈠第133至134頁、卷㈡第97、98、119頁）。
㈥系爭合建案於91年10月18日申報開工，100年9月21日竣工，
101年6月13日取得使用執照，原告於 101年12月18日依合建契約書辦理土地總登記並移轉土地持分予被告指定之人，原告於102年3月20日登記為系爭不動產之所有權人。
㈦兩造間就原告所得分配之房屋樓層、坪數及停車位之協議更
迭情形如附表 2所示，原告最終所獲分配之A1棟12樓、A2棟12樓面積分別為90.83坪、72.30坪。
㈧兩造於93年4月1日於系爭契約上註記：「…93.4.1修正約定
第六條甲方可分得面積為①A1拾貳層捌壹點參伍坪②A2拾貳層陸伍點伍坪（如本合建未獲更新案核准，則本戶樓層改為九樓，面積相同）。…」（見本院卷㈠第27頁），同時簽立同意書約明：「…據泰瑞公司與高國隆93.4.1就合建契約第6條之修訂約定，高先生分配房屋之面積為A1-12F81.35坪；A2-12F6 5.5坪；較原約定面積增加11.92坪，應補差額新台幣伍佰萬元與泰瑞公司，茲同意由高先生將其登記在金山東方龍園股份有限公司之股份貳萬股（即公司股份總數百分之貳）轉讓登記與鄧光明，以為上述差額給付。（原合建契約第 6條有關增加面積無須補償約定，不適用，應依上述約定履行）…」（見本院卷㈠第 112頁），原告業已依上述約定將東方龍園公司股份 2萬股移轉與訴外人鄧光明。
㈨被告迄今尚未交付如附表1所示編號1、2、3、4、5之土地、建物及停車位予原告。
㈩原告於103年7月22日函請被告於 5日內交付上開附表所示之
不動產予原告，並給付498萬2,240元，被告於同年月25日收受此函。
兩造對於臺北市建築師公會105年1月8日(105)鑑字第0098
號鑑定書所認定「依據系爭合建契約書所載之建材設備概要，鑑定臺北市○○區○○○路 ○○○巷○○號12樓、28號12樓房屋，如依合建契約書所載內容進行臺灣臺北地方法院104年3月16日函文所示之室內裝修工程，所需費用（包含建材、設備、工資）分別為1,697,870元、1,490,620元」之鑑定結果不爭執。
肆、得心證之理由
一、本訴部分：原告起訴主張被告未依系爭契約約定將系爭不動產於取得使用執照並接通水電，並完成系爭契約所約定之室內裝修工程後再交付予伊占有，伊得依系爭契約第11條第 1款規定、民法第767條第1項前段、第179條、第184條第1項前段、第226條第1項、第227條第1項、第231條規定請求被告騰空並交付系爭不動產，並自103年7月31日起至騰空交付系爭不動產予伊之日止，按月給付伊相當於租金之不當得利15萬 5,695元，以及系爭不動產之室內裝修工程費用318萬8,490元，以及所支出之系爭不動產管理費用89萬 5,926元及法定遲延利息等情，然為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：
㈠原告依系爭契約請求被告交付系爭不動產，有無理由？被告以原告尚未找補多分配坪數之金額為由，拒絕交付A2棟12樓，有無理由？被告以原告未出具都更同意書、變更設計同意書及總登記文件，應負損害賠償責任為由，拒絕交付系爭不動產，有無理由？㈡原告就被告遲延交付系爭不動產，請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？若是，則所得請求之不當得利金額為何？㈢原告依系爭契約請求被告給付系爭不動產之室內裝修工程費用318萬8,490元，有無理由？㈣原告依民法侵權行為或債務不履行之規定請求被告賠償所支出之系爭不動產管理費用89萬 5,926元，有無理由？茲析述如下：
㈠原告得請求被告交付系爭不動產：
⒈依系爭契約第11條「完工驗收與交屋」第 1款約定，被告
應於系爭合建案取得使用執照接通水電後交屋予原告，因本約大樓戶數眾多保管困難，兩造同意自被告通知交屋日起15日內辦理交屋手續，並依系爭契約附件2、3之「交屋驗收標準表」驗收，屆期如原告不出面辦理交屋，於通知交屋期限屆滿，系爭不動產之危險負擔由原告自行承受，且不論原告是否遷入，均需負擔系爭不動產接通水電日起之水、電費及管理費（見本院卷㈠第32頁），而兩造既不爭執系爭不動產於100年9月21日竣工後，於101年6月13日取得使用執照，原告已於102年3月20日登記為系爭不動產之所有權人（見前述不爭執事項㈥），則被告依約自應於101年6月13日將系爭不動產點交予原告，原告此部分請求，自屬有據。
⒉被告抗辯：系爭合建案係因原告遲遲拒絕協助辦理都更程
序及出具第 4次變更設計同意書，違反契約附隨義務，致伊公司所申請之都更案遭臺北市政府駁回，系爭合建案亦因此延宕，原告自不得請求交付系爭不動產云云。惟按都更事業計畫由實施者擬定，送當地直轄市、縣（市）政府都更審議委員會審議通過後，由直轄市、縣（市）主管機關核定發布實施，變更者亦同。又按都更案實施者申請建造執照，其法規之適用，以擬定都更事業計畫報核日為準，並應自擬定都更事業計畫經核定之日起 2年內為之。以權利變換計畫實施，且其權利變換計畫與都更事業計畫分別報核者，得依前項規定延長 1年。再按都更計畫實施者應於都更事業計畫核定後申請建築執照，其法規適用以都更事業計畫公開展覽日為準，並應於都更事業計畫公開展覽日起 2年內通過發照審查，否則應按重新申請建築執照當時之法令規定辦理。以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都更事業計畫分別報核者，應俟權利變換計畫核定後核發建築執照。但第 1項通過建築執照發照審查時程得延長為3年。變更都更事業計畫者，第1項申請建築執照適用法規以變更都更事業計畫公開展覽日為準。都市更新條例第19條第1項、第61條之1第1項及100年11月10日修正前之臺北市都市更新自治條例第22條分別定有明文。是以，都更事業計畫書必須經主管機關核定發布實施後，確定取得獎勵容積及建築設計圖說，才可能進一步申請建築執照興建，先予敘明。然查，被告係於92年 3月間提出系爭合建案之都更計畫申請，經臺北市都發局於同年4月1日通知補正，被告於92年12月16日再次申請，北市都更處於93年1月8日、94年5月14日、8月3日通知被告，迄95年4月11日又通知被告補正，嗣於95年10月18日、97年 1月14日兩度發函要求被告補正原土地所有權人之權利同意暨授權書，或逕自出具同意書，並具以計算同意比例，但北市都更處遲至97年4月16日始以被告已於90年9月26日取得建造執照興建，於95年4月6日業已興建至地上 9樓版，不符都市更新條例第19條、第61條之1及100年11月10日修正前之臺北市都市更新自治條例第22條規定之實施者應於都更事業計畫核定實施後申請建築執照之意旨為由，駁回被告關於系爭合建案之都更事業計畫申請等情，為兩造所不爭執（見前揭不爭執事項㈢），足認系爭合建案都更申請無法通過之原因，主要係因被告在尚未經過第 2階段都更事業計畫核定發布實施前，即先行建築系爭合建案之結構體至地上
9 樓樓版，以致遭臺北市政府駁回，準此而言，系爭合建案之都更計畫通過與否，顯與原告是否出具同意書無涉，被告執此抗辯得拒絕交付系爭不動產云云，難認有據。
⒊被告又抗辯：因臺北市都市更新自治條例第22條係於94年
7 月28日始公布修正，於此之前並無類似都更事業計畫核可後方可申請建照之規定，是主管機關適用法規不一致，如原告於法令修正前已簽署同意書或授權書，則系爭合建案之都更計畫申請應可通過，故本件都更計畫申請未能通過實可歸責於原告，此係可歸責於原告之事由而未履行系爭契約所約定之義務，對伊公司因系爭合建案工程延宕所生損害，自得請求原告賠償損害，並於原告賠償損害前拒絕交付系爭不動產云云。惟查，證人即系爭合建案建築師王德生證稱：周武雄在建造執照下來後有問過我，我說就依照都市更新主管單位的核准為依據，就當時的法令看起來在這一方面並沒有同意或不同意的法令依據，在有一些法令沒有明確依據時，就要看都市更新主管機關的行政裁量。可是建築執照如果依照建築法的規定，建築執照包含變更設計，建造執照含有變更設計，等於說主管機關在這裡對於建築執照的解釋是限縮在最初的建築執照，我們認為含變更設計後的執照，這也是為什麼後來被駁回的原因，雙方對於建築執照的解釋不一樣等詞（見本院卷㈢第27
8 頁）。再者，無論臺北市都市更新自治條例第22條就此有無明文，依都市更新條例第19條、第61條之 1規定，都更事業計畫由實施者擬定後送當地主管機關之都更審議委員會審議，審議核定通過後方發布實施，實施者方可據此申請建造執照。是依上開法條文義觀之，都更計畫需由主管機關審議、核可並發布後，實施者方可據以申請建造執照並動工執行，並無實施者可依尚未審議通過之都更計畫先行興建，事後再補正主管機關核可之餘地，則被告抗辯系爭合建案之都更計畫依如94年 7月28日修正前之臺北市都市更新自治條例規定必可審議通過云云，並無依據。況且，依北市都更處95年10月18日北市都新事字第00000000
000 號、97年1月14日北市都新事字第09631303110號函文內容觀之：「…說明：…本案以信託方式實施，由信託公司國泰世華商業銀行股份有限公司出具同意書未符規定，請改由信託專簿所記載之委託人（原土地所有權人）出具同意書，並據以計算同意比例。…」、「…說明：…本案依計畫書所載採信託方式，惟信託契約中信託項目及範圍未載明授權信託銀行辦理都市更新相關行政程序代為行使都市更新事業計晝之同意權、信託公司國泰世華商業銀行股份有限公司出具之同意書未符規定，請由信託專薄所記載之委託人（原土地所有權人）簽具權利同意暨授權書，授權國泰世華商業銀行股份有限公司辦理都市更新相關行政程序代為行使都市更新事業計畫同意權或逕由原地主所有權人出具同意書，並據以計算同意比例。…」（見本院卷㈢第19、28頁）。是以，北市都更處僅要求被告另行提出原土地所有權人之同意書，並據以計算同意比例，而非要求被告提出全體土地共有權人之同意書，被告抗辯系爭合建案之都更計畫係因原告未依主管機關要求出具同意書所致云云，亦與上開事證不符，不足採信。此外，經本院依被告聲請函詢北市都更處有無「尚未通過都更事業計畫核准前，已自行申請建造執照且施工中之案件，臺北市政府卻核准都更事業計畫」之情形，北市都更處於 105年4月8日以北市都新事字第 10530646500號函說明第2、3點載明：「…查來函檢附『擬定臺北市○○區○○段○○段 000地號等14筆土地都市更新計畫案』，本府係以駁回處分，另查本局前於97年10月24日召開『都市更新事業計畫案未經本府核定實施前逕為申請建造執照興建之適法性疑義』之會議紀錄（略以）：『有關都市更新事業計畫案未經本府核定實施前，範圍內部分或全部土地逕為申請建築執照，倘為該更新案範圍之所有權人申請時，實施者應協調該所有權人申請撤銷該建築執照；倘實施者擔任起造人時，實施者應主動撤銷該建築執照。倘經實施者協調後，建築執照之申請者仍不願撤銷建築執照時，實施者應視實際情況調整事業計畫範圍與內容，以符都市更新相關法令意旨。』」、「依上開會議紀錄，應無旨揭所述情形之案例。」（見本院卷㈢第 231頁），足證系爭合建案辦理都更事業計畫遭主管機關駁回之原因，確係被告在未送件之前即取得建造執照興建，且已興建至地上 9樓版，不符合都市更新程序應於都市更新事業計畫核定實施後申請建築執照之規定，而與原告是否出具同意書無關，被告自不得以此為由，拒絕交付系爭不動產。
⒋被告復抗辯：系爭合建案之都更計畫因原告以拒絕出具都
更同意書要脅而被迫中斷停工 5年，最後亦遭臺北市政府駁回申請僅能先後 4次變更系爭合建案設計以求完工，然原告又故意拒絕簽署第 4次變更設計同意書，系爭合建案因此延宕，此係可歸責於原告事由而未履行系爭契約所約定之義務，對伊公司因系爭合建案工程延宕所生損害，自得請求原告賠償損害，並於原告賠償損害前拒絕交付系爭不動產云云。惟查，證人王德生於違約金案件中證稱：處理系爭合建案的第 4次變更設計是不需要地主用印，但是銀行用印確實有遲延的情形，因為本件起造人是國泰世華商銀，而國泰世華商銀用印的時間確實比較久，伊的印象中遲延了2個月，原來第3次變更的結果就可以執行，第 4次變更設計之目的在於配合業主得到所需要的建築外觀，不變更的話，也不影響執照的取得或建物的完成，因為建物是從樑柱結構體開始施作，而結構體樑柱位置在第3、4次變更設計時並未更動，但因被告之負責人對於建築美學很注重，故希望建築物的外觀與原始設計不要差距太大等語（見本院卷㈢第189至194頁、臺灣高等法院 102年度重上更㈠字第34號卷【下稱重上更㈠卷】第168至170頁），另觀之國泰世華商銀103年12月23日國世信字第103000034
0 號函之說明二表示：「…查泰瑞開發建設股份有限公司（下稱泰瑞公司）係於98年 3月24日向本行申請『國硯大樓』新建工程第四次變更設計申請書用印，依信託契約精神與約定，泰瑞公司本可逕以書面向本行提申請。然因該次設計變更可能使各地主分得房屋坪數小於原先預期，且分戶重疊問題亦須解決，為避免造成後續爭議，泰瑞公司遂與本行磋商協議，由泰瑞公司就變更後之影響召開說明會，並爭取地主出具同意書。嗣後歷經多次說明會後，泰瑞公司陸續取得27份同意書，比例佔 27/30。本行為確保大多數同意地主之權益，遂於98年6月4日配合同意第四次變更設計申請書用印，泰瑞公司於98年 6月16日完成本案第四次變更設計申請掛號。本行僅就本案發展狀況配合委託人辦理信託事務，至於該案是否因地主拒絕或遲未簽署同意書而造成延宕應無緣置喙…」（見本院卷㈢第195頁），顯然系爭建案本無須第4次變更設計，僅因被告顧及建築外觀設計美感遂提出申請，且第 4次變更設計原可由被告逕向國泰世華商銀提出申請，僅因被告為減少日後爭議故另外召開說明會取得多數地主同意書，而與原告無關，且由系爭合建案之第 4次變更設計申請書之變更說明及理由中可得知：「…⒉總樓地板面積原核准為10195.60㎡，變更為10219.24㎡。⒋容積率原核准為358.94％，變更為359.88％。…」（見本院卷㈢第207至208頁），是系爭建案於第 4次變更設計後之總樓地板面積與容積率都有增加，亦不致影響地主權益，自無需全體地主均出具同意書以明確表示同意，被告據此抗辯原告拒絕簽署第 4次變更設計同意書以致工程延宕云云，即無理由，不足為憑。⒌被告另抗辯：依系爭契約第6條第2項第3款約定，第1次總
登記時如原告所得之坪數有誤差、不足契約約定，亦不足約定之認定標準者，伊公司須賠償原告誤差、不足部分；原告嗣於93年4月1日因獲分配之 2戶坪數均有增加，原告為感謝伊公司及訴外人即伊公司當時法定代理人鄧光明開發系爭合建案之辛勞，主動表示要讓與訴外人金山東方龍園股份有限公司（下稱東方龍園公司）之股份 2萬股（即股份總數 2％）予鄧光明，作為原告獲分配坪數增加之補償，兩造及鄧光明因此另行簽立同意書，註明系爭契約第
6 條有關增加面積無須補償約定，不適用，應依上述約定履行，顯見兩造已於93年4月1日時合意排除系爭契約第 6條關於無須找補之約定另行協議，是原告就本案起訴時，A1棟12樓之面積為 90.83坪，與93年4月1日原告可分得之面積81.35坪相較已增加9.48坪，就A2棟12樓則可分得72.30坪，與93年4月1日原告可分得之面積65.5坪相較增加6.8坪，總計增加16.28坪，若以每坪目前市價約 123萬元估算，則原告尚應找補給伊公司2,002萬4,400元，於找補之前伊公司自得拒絕交付系爭不動產云云。按民事訴訟之當事人就有利於己之事實主張所須負擔之舉證責任，須達已足可轉換舉證責任之優勢證據之程度，始改由他造訴訟當事人負證明優勢證據瑕疵之責。而解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。經查，系爭契約有關找補部分係約定於第6條第2項第3款：「…第一次總登記時如甲方（即原告）所得坪數有誤差（不足）前表所示，亦不足右述面積認定之標準者，則誤差（不足）部分乙方（即被告）須支付甲方（如分配壹樓每坪新台幣玖拾伍萬元正，如分配為貳樓或貳樓以上每坪新台幣肆拾貳萬元正）作為賠償，反之若為增加者甲方無須補償乙方。…」（見本院卷㈠第27頁），亦即分配坪數不足時，被告應以每坪新台幣42萬元（因原告分配在12樓）補償原告，反之，分配坪數若有增加時，原告則毋須補償被告。兩造嗣於93年4月1日於系爭契約上註記：「…93.4.1修正約定第六條甲方可分得面積為①A1拾貳層捌壹點參伍坪②A2拾貳層陸伍點伍坪（如本合建未獲更新案核准，則本戶樓層改為九樓，面積相同）。…」（見本院卷㈠第27頁），同時簽立同意書約明：「…據泰瑞公司與高國隆93.4.1就合建契約第 6條之修訂約定，高先生分配房屋之面積為A1-12F 81.35坪；A2-12F65.5坪；較原約定面積增加 11.92坪，應補差額新台幣伍佰萬元與泰瑞公司，茲同意由高先生將其登記在金山東方龍園股份有限公司之股份貳萬股（即公司股份總數百分之貳）轉讓登記與鄧光明，以為上述差額給付。（原合建契約第 6條有關增加面積無須補償約定，不適用，應依上述約定履行）…」（見本院卷㈠第 112頁），兩造亦不爭執原告業已依上述約定將東方龍園公司股份 2萬股移轉與鄧光明（見本院卷㈣第 138頁正、反面、第163至164頁），且原告最終所獲分配之A1棟12樓、A2棟12樓面積分別為90.83坪、72.30坪，總計較系爭契約所約定之面積增加 16.28坪（如附表 2編號4至7所示，見本院卷㈣第57頁反面）。
是以，兩造於93年4月1日所為之找補約定，係針對原告獲分配房屋之面積為「A1棟12樓81.35坪、A2棟12樓F65.5坪，總計較系爭契約原約定面積增加 11.92坪」之情況為約定，且原告亦已履行此部分之找補約定，對於原告最終獲分配之「A1棟12樓、A2棟12樓面積分別為90.83坪、72.30坪，總計較系爭契約所約定之面積增加 16.28坪」之事實，兩造於93年4月1日之後即未做任何約定，得否據此即謂兩造93年4月1日所為找補之約定，已然完全取得系爭契約無須找補之約定，尚非無疑，蓋兩造於93年4月1日所為找補約定僅係針對當時增加之系爭不動產面積而為協議，兩造於協議當時並未慮及日後原告實際獲分配之面積可能再變動，故原告最終所增加取得之坪數面積，自不在兩造93年4月1日協議範圍內，而應回歸兩造於系爭契約第6條第2項第 3款關於「原告獲分配坪數不足時，被告需找賠償，但如原告獲分配面積增加，原告則無須補償」之原則約定，此係因日後原告獲分配面積坪數增加之處理方式，已在兩造締結系爭契約時所預見並協議約明，於日後兩造就此情形無其他約定時，自應回歸系爭契約條文，是被告抗辯原告需先就增加分配之坪數補償，伊公司始有交付系爭不動產之義務云云，揆諸系爭契約原意，難認有據，尚難憑取。
⒍被告再抗辯：原告尚未與伊公司結算其因債務不履行所應
賠付之損害賠償與違約金金額以致無從確認差額，且原告以其及配偶間與伊公司尚有因系爭契約所衍生之訴訟案件等理由，始終不願與被告進行上開房屋面積之找補與釐清違約金相關事項與交屋，原告顯係受領遲延，自無從請求交付房屋云云。惟查，被告所抗辯之債務不履行事實為原告拒絕出具都更同意書、第 4次變更設計同意書，以致系爭合建案工程延宕，進而主張原告應賠付伊公司因系爭合建案工程延滯所生之補貼地主額外租屋津貼、貸款利息及原物料上漲之不利益，然系爭合建案工程延宕並非係因原告拒絕出具都更同意書或第 4次變更設計同意書所致，已如上述，被告自不得抗辯原告應先賠償所受損害後方得請求交付系爭不動產。再按，所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第 850號判例意旨參照）。經查，被告所主張原告應依系爭契約第15條第3款約定，就其違反出具都更同意書所逾天數按日罰款5,000元之違約金，觀系爭契約全文，縱令原告應負給付違約金之責（詳後述），但與被告依系爭契約所負交付買賣標的物（即系爭不動產）之主給付義務，並非立於互為對待給付之關係，被告即無由據此主張同時履行抗辯。
㈡原告就系爭不動產得請求被告給付相當於租金之不當得利：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第216條、第227條第1項、第231條第 1項定有明文。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條定有明文。而所謂土地價額，依土地法第25條規定，係指法定地價。又所謂法定地價，依土地法第 148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80％為其申報地價，平均地權條例第16條亦有規定。
⒉經查，系爭契約第11條第 1款規定，被告應於101年6月13
日取得使用執照及接通水電時，交付系爭不動產予原告，經原告委請律師發函要求被告於文到 5日交付系爭不動產，該函業已於103年7月25日送達被告（見本院卷㈠第65頁，不爭執事項㈩），是被告應自103年7月31日起負遲延給付之責任，故原告得依上開規定請求被告給付原告此部分相當於租金之損害賠償。又查，系爭不動產位於國父紀念館附近，附近有捷運站且鄰近光復南路、仁愛路及忠孝東路等臺北市○○路段，交通便利，店面林立，屬於臺北市市中心之菁華地區，其交通運輸、自然環境、區域環境及未來發展條件均屬優越，故依其所在之位置及其經濟價值，以及參考被告另行委託國泰不動產估價師事務所鑑定後，認系爭不動產之月租金已達每坪 1,420元（見本院卷㈣第24頁）等情事，本院審酌後認原告得依上揭法條向被告請求給付每月相當於租金之損害賠償金額為每月9萬1,695元（計算式：11,003,351元【土地及其建物申報總價】10％l/12＝91,695元），為有理由，應予准許；逾此範圍，即屬無據，應予駁回。至原告另主張被告每月應另給付 8個停車位之月租金6萬4,000元云云，惟此部分每月相當於租金之損害賠償，業已含括於上開以系爭不動產之土地及建物申報總價為基礎，計算所得相當於租金之損害賠償範圍之內，故原告又重複請求，自屬無據，不應准許。㈢原告得請求被告給付系爭不動產之室內裝潢工程費用 318萬8,490元：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第 216條、第227條第1項、第231條第1項定有明文。次按被告應於系爭合建案取得使用執照接通水電後交屋予原告，雙方同意自被告通知交屋日起15日辦理交屋手續，並依系爭契約之附件2（即建材設備概要）、附件3（即交屋驗收標準表）驗收，系爭契約第11條第1款亦有明文。
⒉經查，兩造對於臺北市建築師公會105年1月8日(105)鑑
字第0098號鑑定書所認定：「…依據系爭合建契約書所載之建材設備概要，鑑定臺北市○○區○○○路 ○○○巷○○號12樓、28號12樓房屋，如依合建契約書所載內容進行臺灣臺北地方法院104年3月16日函文所示之室內裝修工程，所需費用（包含建材、設備、工資）分別為 1,697,870元、1,490,620元」之鑑定結果不爭執（見本院卷㈡第223頁、卷㈢第220至222頁）。據此，原告依系爭契約第11條第 1款、民法第216條、第227條第1項規定，請求被告賠償318萬8,490元（計算式：1,697,870元＋1,490,620元＝3,188,490元），為有理由，應予准許。
㈣原告不得依民法侵權行為或債務不履行之規定請求被告賠償所支出之系爭不動產管理費用89萬5,926元：
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。又按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第184條第1項、第226條第1項、第 227條分別定有明文。
⒉原告主張被告拒絕交付系爭不動產供伊使用，致其於系爭
不動產過戶後仍需繳納管理費用89萬 5,926元，伊自得依民法侵權行為或債務不履行之規定請求被告賠償云云。惟查，依系爭契約第11條第 2款約定，無論原告是否遷入系爭不動產，均需負擔系爭不動產接通水電日起之水、電費及系爭不動產之管理費用（見本院卷㈠第32頁）。是原告既為系爭不動產之所有權人，於登記取得系爭不動產之所有權後，依系爭契約自應負有繳納管理費用之義務，其據此繳納管理費用既係履行其契約義務，即難謂係被告不法侵害其權利或有何債務不履行行為所致，原告此部分主張，自屬無據，應予駁回。
二、反訴部分：反訴原告主張反訴被告違反系爭契約所定之附隨義務，經多次通知後仍拒絕於都更同意書、第 4次變更同意書及總登記文件上用印，伊公司自得依約沒收反訴被告所提供之合建土地，並請求其返還登記其名下之系爭不動產，且系爭合建案未能通過都更審議亦係可歸責於反訴被告，因此受有容積獎勵損失約1億5,767萬 8,200元，並多支出其他合建住戶租金補貼1,781萬6,611元、貸款利息3,533萬8,424元、原物料上漲差額2,604萬5,978元，另參酌系爭契約第 6條第1項第3款約定及兩造間93年4月1日同意書內容，反訴被告就多獲分配之已增加16.28坪負有找補之義務，依市價應找補伊公司2,002萬4,400元，另需依系爭契約第15條第3項約定按所違約天數按日給付5,000元之罰款共計1,501萬 5,000元，伊公司合計受有2億5,190萬 3,213元之損失，但伊公司僅請求反訴被告賠償1億2,000元，為此爰依系爭契約第15條第3款、第6條第 3款、民法第226、227條規定及93年4月1日同意書內容提起反訴，先位聲明請求反訴被告應將系爭不動產返還登記予反訴原告，備位聲明請求反訴被告找補伊公司2,002萬4,400元，併請求反訴被告損害賠償伊公司1億2,000萬元及法定遲延利息等語，然為反訴被告所否認，並以前詞置辯。是反訴部分爭點厥為：㈠反訴原告主張反訴被告違反系爭契約第 4條規定，未於「都市更新事業計畫同意書」、「第 4次變更設計同意書」上用印，亦未提供「建物總登記」所需文件與用印，得依系爭契約第15條第 3項規定請求反訴被告返還如附表所示之土地、房屋及停車場，有無理由？㈡反訴原告主張反訴被告應依93年4月1日同意書，就多分配坪數找補給伊公司共計2,002萬4,400元，有無理由？㈢反訴原告主張反訴被告拒絕於「都市更新事業計畫同意書」上用印，導致伊公司於系爭合建案中損失都市更新容積獎勵至少 262.812坪，相當於1億5,767萬8,200元，伊公司得依系爭合建契約第2條第3項、第15條第3項及民法第226、227條規定請求反訴被告負損害賠償責任，有無理由？㈣反訴原告主張反訴被告拒絕用印導致系爭合建案工程延宕，伊公司受有租金補貼 1,781萬6,611元、貸款利息3,533萬8,424元、原物料上漲差額2,604萬 5,978元之損失，伊公司得依系爭合建契約第2條第3項、第15條第3、4項及民法第226、227條規定請求反訴被告負損害賠償責任，有無理由？㈤反訴原告是否可依據系爭合建契約第15條第 3項之規定，請求反訴被告就其違約之天數，每日罰款 5,000元作為反訴原告之違約金？茲析述如下：
㈠反訴原告不得以反訴被告違反系爭契約第2條第3款、第 3條
第 4款、第4條第5款規定，未於「都市更新事業計畫同意書」、「第 4次變更設計同意書」上用印，亦未提供「建物總登記」所需文件與用印，依同契約第15條第 3款規定請求反訴被告返還系爭不動產：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第 277條定有明文。次按解釋契約須探求當事人立約時之真意。經查系爭契約第15條第3款約定：「…甲方（即反訴被告）違反本約第 3條至第5條、第8條，就其所逾日數以每逾 1日罰新臺幣伍仟元正作為乙方（即反訴原告）補償金，上述所逾日數如逾15日以上又經乙方催告後10日內仍不辦理者屬甲方違約，甲方如違約乙方除得解除本約外，甲方亦應將其所受領之保證金加倍返還乙方作為違約金，雙方為保障其他地主之權益亦同意甲方所提供之土地及因本約所分得之房屋均由乙方沒收，歸乙方所有（如在甲方名下，應過戶返還乙方）永久歸本約大樓合建使用。…」（見本院卷㈠第35頁），是以反訴原告主張得沒收系爭不動產之情形，係以反訴被告違反系爭契約第3至5條、第 8條約定，且反訴原告為保障其他地主權益而有必要沒收系爭不動產為要件，反訴原告對此有利事實，自應負完全之舉證責任。惟查：
⑴反訴原告雖主張反訴被告未依系爭契約第2條第3款、第
4條第5款約定於「都市更新事業計畫同意書」上用印，伊公司自得依系爭契約第15條第 3款約定沒收系爭不動產云云。然查系爭契約第2條第3款、第4條第5款雖分別約定：「甲方同意按本約相關各條款密切與乙方配合，務期有效依約執行…凡舉建築規劃設計、請領建造（含變更）、拆除執照、使用執照及合建案有關之各項文件申請、變更、領用、工務局之勘驗、營建施工、工程管理、工地安全衛生、產權總登記概由乙方負責處理。
」、「…若因故需甲方補蓋印章或另附文件時，甲方應自乙方通知之日起 7日內至律師處配合乙方處理，並不得索費或藉故拖延。」（見本院卷㈠第22、24頁），但系爭合建案之所以無法或臺北市政府審核通過，主要係因反訴原告於未送件之前即取得建造執照興建，且已興建至地上 9樓樓版，不符合都市更新程序應於都市更新事業計畫核定實施後申請建築執照之規定，而與反訴被告是否出具同意書無關，已如上述，自無系爭契約第15條第 3款所稱之「為保障其他地主之權益」情形，而無此沒收系爭不動產規定之適用，反訴原告主張得據此沒收並要求反訴被告返還系爭不動產云云，自難採認。⑵反訴原告又主張反訴被告未依系爭契約第2條第3款規定
與伊公司配合於「第 4次變更設計同意書」上用印，伊公司亦得依系爭契約第15條第 3款約定沒收系爭不動產云云。惟查，系爭合建案本無須進行第 4次變更設計，僅因反訴原告顧及建築外觀設計美感遂提出申請，且第
4 次變更設計原可由反訴原告逕向國泰世華商銀提出申請，亦僅係反訴原告為減少日後爭議故另外召開說明會取得多數地主同意書，而與反訴被告無關，迭如前述，故縱使反訴被告未出具「第 4次變更設計同意書」，亦無系爭契約第15條第 3款所稱之「為保障其他地主之權益而有必要沒收系爭不動產」規定之適用，反訴原告主張得據此沒收系爭不動產云云，亦不足取。
⑶反訴原告另主張反訴被告未依系爭契約第3條第4款規定
與伊公司配合，於系爭合建案在101年6月13日取得使用執照後，進行建物總登記時於「建物第一次總登記文件」上用印，伊公司亦得依系爭契約第15條第 3款約定沒收系爭不動產云云。經查，系爭契約第3條第2款第 4目、第 4條第4、5款雖分別約明：「於本約大樓建照執照核准後經乙方通知之日起15日內，甲方應提供左列文件且經用印完成交付見證律師保管，乙方應依本約規定及工程進度，按進度向甲方見證律師領取左列文件辦理相關事宜：…㈣建物總登記：身分證正本或戶口名簿影本乙份。」、「建物總登記－領取使用執照後，辦理房屋稅籍申報、建物複丈及建物總登記。本約進行至前述各階段，由乙方至甲方見證律師處領取所需之文件，並指定代書辦理上述事宜。若因故需甲方補蓋印章或另附文件時，甲方應自乙方通知之日起 7日內至律師處配合乙方辦理，並不得索費或藉故拖延。」（見本院卷㈠第23、24頁），惟證人即反訴原告前總經理周武雄證稱：總登記是使用執照在101年6月13日取得，反訴原告於同年 7月12日就通知所有地主於同年月18日開會並繳交身分證影本、代書費及契稅等文件資料，當天反訴被告也有到，開完會後就以電話通知全部地主到反訴原告處用印，過了一段時間，反訴被告、廖麗珠、李志高及謝錦杉都沒有用印，透過國泰世華商銀協調後，李志高同意用印，反訴原告在 101年10月底遂嘗試於扣除反訴被告、廖麗珠、李志高等 3人後申請辦理部分總登記，但是地政事務所回覆雖法令允許部分總登記，但因系爭合建案所在區段市價昂貴，故會退件，後來透過市議員與臺北市地政局副局長、大安地政事務所主任及承辦人協商後，就辦理部分總登記等詞（見本院卷㈢第 280頁），並提出反訴原告101年7月12日函暨辦理產權過戶需備文件資料通知單等件影本為證（見本院卷㈢第81、82頁），是以總登記原本即可由部分區分所有權人申辦，而無須全體區分所有權人均同意後方可申辦，且觀之國泰世華商銀亦於致反訴被告、廖麗珠、謝錦杉函文中敘明：「…由於台端未於國硯案新建建物總登記文件配合用印，為避免影響其他委託人權益，本行將於近日委請代書，向大安地政事務所遞送國硯案新建建物總登記申請文件，並按台端與泰瑞開發所訂分屋協議書之約定，為台端保留應分得之產權（包含車位），及其依比例應配得之土地持分。…」（見本院卷㈢第123至125頁），且反訴被告、廖麗珠亦於 101年10月18日致國泰世華商銀、反訴原告之存證信函中表示僅要求國泰世華商銀暫時停止辦理彼等二人之總登記，並無限制其他地主辦理總登記之意（見本院卷㈢第209至210頁）。足證反訴被告、廖麗珠及謝錦杉依法本得與其他區分所有權人分別辦理系爭合建案之總登記，即使反訴被告因兩造間因系爭合建案所衍生糾紛而拒絕出具同意書辦理系爭不動產總登記，亦不致影響其他地主權益，故反訴原告執此主張得沒收系爭不動產，亦乏所據，不足憑取。
⑷綜上，反訴原告既無法證明所指反訴被告違反系爭契約
第2條第3款、第3條第4款、第4條第5款規定之行為已影響其他地主權益，其主張得依系爭契約第15條第 3款約定沒收系爭不動產云云，自屬無據，應予駁回。
㈡反訴原告不得主張反訴被告應依93年4月1日同意書約定，就多分配坪數找補2,002萬4,400元：
承前所述，兩造於93年4月1日同意書中所為找補約定僅係針對當時反訴被告所增加獲配之系爭不動產面積而為，於協議當時並未慮及日後反訴被告實際獲分配之面積可能再變動，故探究當事人締約時真意，反訴被告最終所增加取得之坪數面積（即反訴原告所稱之 16.28坪）應不在兩造93年4月1日協議範圍內，而應回歸兩造於系爭契約第 6條第2項第3款關於「反訴被告獲分配坪數不足時，反訴原告需找賠償，但如反訴被告獲分配面積增加，反訴被告則無須補償」之原則約款，此一日後反訴被告獲分配面積坪數增加之處理方式，已在兩造締結系爭契約時所預見並協議約明，於日後兩造就此問題無其他不同約定時，自應回歸系爭契約條文，是反訴原告主張反訴被告應依93年4月1日同意書約定先就增加分配之坪數補償其2,002萬4,400元云云，即無理由，應予駁回。
㈢反訴原告不得主張以反訴被告拒絕於「都市更新事業計畫同
意書」上用印，導致伊公司於系爭合建案中損失都更容積獎勵至少262.812坪，相當於1億5,768萬7,200元為由，請求反訴被告負損害賠償責任：
⒈按不完全給付，係指債務人所為之給付，因可歸責於其之
事由，致給付內容不符債務本旨，而造成債權人之損害所應負之債務不履行損害賠償責任（民法第 227條規定參照）。不完全給付責任之成立，除須以有可歸責於債務人之事由為要件，其損害發生與給付不完全間，依損害賠償之債之共通成立要件，固須具有相當因果關係。惟依社會通念及經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形下，有此環境、有此行為之同一條件，均可發生同一之結果者，其行為（作為或不作為）與結果間即可認為有相當之因果關係。且苟依法律或契約有一定之作為義務，債務人若有所作為即得防止結果之發生，因其不作為致發生損害，該不作為與損害間，即難謂無因果關係（最高法院105年度台上字第475號判決意旨參照）。是反訴原告主張其因反訴被告拒絕於「都市更新事業計畫同意書」上用印，導致伊公司於系爭合建案中損失都更容積獎勵至少262.812坪，相當於1億5,768萬7,200元，自應就反訴被告拒絕用印與都更容積獎勵損失間因果關係存在之有利事實，負舉證責任，先予敘明。
⒉惟查，依都市更新條例第19條、第61條之 1規定，都更計
畫需由主管機關審議、核可並發布後，實施者方可據以申請建造執照並動工執行，並無實施者可依尚未審議通過之都更計畫先行興建，事後再補正主管機關核可之餘地，且依臺北市都更處95年10月18日、97年 1月14日函文僅要求反訴原告另行提出原土地所有權人之同意書，並據以計算同意比例，而非要求反訴原告出具所有原土地所有權人之同意書，另依臺北市都更處於 105年4月8日函覆本院內容亦說明並無「尚未通過都更事業計畫核准前，已自行申請建造執照且施工中之案件，臺北市政府卻核准都更事業計畫」之實際案例，已如前述，是反訴原告主張如依94年 7月28日修正前之臺北市都市更新自治條例規定，都更計畫必可審議通過，伊公司定將取得至少 262.812坪之獎勵容積云云，並無依據，其基此主張得向反訴被告請求債務不履行損害賠償1億5,768萬 7,200元，即無理由，應予駁回。
㈣反訴原告不得以反訴被告拒絕用印為由，請求反訴被告賠償
系爭合建案工程延宕之額外租金補貼1,781萬6,611元、貸款利息3,533萬8,424元、原物料上漲差額2,604萬5,978元之損失：
⒈按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，
並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。所謂相當因果關係，係以行為人之行為所造成之客觀存在事實，依經驗法則，可認通常均可能發生同樣損害之結果而言；如有此同一條件存在，通常不必皆發生此損害之結果，則該條件與結果並不相當，即無相當因果關係；不能僅以行為人就其行為有故意過失，自認該行為與損害間有相當因果關係。
⒉反訴原告主張：系爭合建案因反訴被告拒絕用印而工程延
宕，伊公司因而受有租金補貼1,781萬6,611元、貸款利息3,533萬8,424元之損害云云。惟查，系爭合建案工程之延宕，主因係系爭合建案之都更計畫遭臺北市都更處駁回，以及嗣後進行第 4次變更設計所致，然上開事實均與反訴被告是否出具同意書無涉，已如前述，則姑不論反訴原告未舉證證明其有租金損失，其所稱之租金損失與貸款利息損失亦與反訴被告是否出具同意書並無因果關係，反訴原告主張反訴被告就此部分應負債務不履行之損害賠償責任云云，自難採信。
⒊反訴原告復主張：依森城建設公司函覆內容可知系爭合建
案之原始合約工程費用為2億3,680萬元，而最後實收之金額為2億9,382萬8,724元，二者相差5,702萬 8,724元，扣除與反訴被告違約導致工期延長無關之項目（如電梯設備）後，與反訴被告違約有關之項目總額為2,604萬5,978元，亦即因反訴被告、廖麗珠、謝錦杉等 3人拒絕用印導致工期遲延造成伊公司就工程費用需支出高達2,604萬5,978元之差額，均可歸責於反訴被告云云。惟查，兩造均不爭執系爭合建案係於91年10月18日申報開工、100年9月21日竣工（見不爭執事項㈥），惟承前所述，系爭合建案之工期延宕原因所在多有，但均與反訴被告無關，自難將工期延宕所生之額外工程費用歸責於反訴被告。況且依森城建設105年3月14日（105）森字第018號函之說明二：「…附件一中之第 1-7項屬原始合約，其中某些項次之合約金額與實收金額有出入，係因有部份工程未施作，後續再建時將其併入第 8至10項之續建工程合約中。…」（見本院卷㈢第126至127頁），復觀之反訴原告與森城建設公司間歷次工程合約書中所載，均係因變更、追、減加工程所致，就此部分於上開工程合約書亦約明：「…簽約後無論工料或油電、運費等價格調整之漲落變動，工程單價或總價不得調整。…」（見本院卷㈢第128至152頁），足見反訴原告與森城建設公司已於系爭合建案之歷次工程合約書中約明於簽約後不得因工料或油電、運費漲跌而調整工程單價或總價，系爭合建案原始與實收工程費用之差距均係來自歷次追加工程（見本院卷㈢第 127頁），故反訴原告主張因系爭合建案延宕而受有原物料上漲損失云云，要難憑取，其此部分請求，亦無理由。
㈤反訴原告依系爭合建契約第15條第 3款規定，所得請求反訴被告就其違約天數計付之違約金金額如下：
⒈反訴原告主張：伊公司依系爭契約第15條第 3款規定，得
就反訴被告違約遲延於都更同意書上用印之 2,611日（即94年 4月20日起至101年6月13日止，共計7年1月又26日）、遲延於第4次變更設計同意書上用印之239日（即97年10月 8日至98年6月5日）及遲延於建物總登記文件上用印之153日（即101年7月18日起至101年12月18日止），按違約天數按日請求每日 5,000元之罰款，共計1,501萬5,000元之懲罰性違約金等語。按系爭契約第2條第1至3款、第6條第1項第3款及第15條第 3款分別約明：「本約土地使用分區為『住四』，以建蔽率50％、容積率 300％加停獎規劃設計（設計總量）…惟本區域為容積率管制地區故雙方同意於設計本約大樓時可增減樓層或採分棟不同樓層數，以符合設計需求。雙方同意由乙方委託專業建築師，針對區域環境、市場供需及設計規範，在建築法規允許之容積率範圍內，以有利於雙方之原則下，專責為本約大樓規劃設計…甲方同意按本約相關各條款密切與乙方配合，務期有效依約執行…凡舉建築規劃設計、請領建造（含變更）、拆除執照、使用執照及合建案有關之各項文件申請、變更、領用、工務局之勘驗、營建施工、工地安全衛生、產權登記概由乙方負責處理」、「上述項目甲方可分得面積如左表：…A2拾貳層陸零點陸陸坪（如本合建未獲更新案核准，則本戶樓層改為 9樓，面積相同）」1至3款、第6條第1項第3款及第15條第3款分別約明：「…甲方（即反訴被告）違反本約第 3條至第5條、第8條，就其所逾日數以每逾 1日罰新臺幣伍仟元正作為乙方（即反訴原告）補償金。…」（見本院卷㈠第21、22、26、35頁），另兩造於93年 4月15日書立之分屋協議書亦記載：「本案若獲更新核准，本建物A2棟樓層改為12樓，坪數不變…」（見本院卷㈠第26頁），又訴外人即參與系爭合建案之其他地主李志強、黃俊雄、袁承五、秦中平就是否知悉系爭合建案將以都市更新方式進行，亦均於違約金案件審理中到庭表示肯定（見臺灣高等法院99年度重上字第 540號卷【下稱重上卷】㈠第120頁反面、第122頁反面、第 124頁反面、第 126頁），堪認系爭合建案係由反訴被告提供土地，由反訴原告在有利於雙方原則下委託專業建築師規劃設計並實際負責各項文件、執照之申請、變更、領用、營建施工、登記等事務，且系爭合建案係以自行劃定、實施都更事業方式為規劃設計及分配地上建物之原則，準此，反訴被告負有密切與反訴原告配合、以達有效執行合建契約之義務。惟國泰世華商銀於94年 4月20日寄發都市更新事業計畫同意書予含反訴被告在內之本合建案30名地主，除反訴被告、廖麗珠、謝錦杉外，其餘27名地主均於同年 6月17日以前簽立（見不爭執事項㈣），且反訴被告係故意拒絕簽署都更事業同意書，此經反訴被告於違約金案件審理中自陳在卷（見重上更卷第86、87頁），是反訴被告辯稱伊並無違約事實云云，自難憑取。而反訴原告於97年 4月16日系爭合建案都更事業計畫之申請經臺北市政府駁回前，依系爭契約約定，反訴被告既有配合反訴原告自行劃定更新單元、實施都市更新事業之義務，是國泰世華商銀於94年 4月20日寄發都更事業計畫同意書予含反訴被告在內之系爭合建案30名地主，反訴被告故意拒絕簽署，顯係因可歸責於反訴被告之事由未履行系爭契約所約定之義務，則自94年4月20日起至97年4月15日止（共計 1,092日），均應計入反訴被告違反系爭契約第3、4條約定之日數。
⒉再者，臺北市政府於97年 4月16日駁回反訴原告就系爭合
建案實施都更事業計畫之申請後，為符合原規劃設計之建物架構、樓層數、外觀、立面形狀及分配戶數，並刪除原按容積獎勵規定設置之車位，遂辦理本合建案建造執照第4次變更設計以調整9樓以上牆面、樓地板結構、面積，業經訴外人王德生於違約金案件中證述翔實（見重上更㈠卷㈡第167至170頁），核與系爭合建案第 4次變更設計申請書暨變更說明及理由之內容相符（見本院卷㈣第207至208頁），承前所述，系爭契約係反訴被告提供土地，由反訴原告在有利於雙方原則下委託專業建築師規劃設計並實際負責各項文件、執照之申請、變更、領用、營建施工、登記等事務，反訴被告負有密切與反訴原告配合、以達有效執行系爭契約之義務，迭已敘明，而反訴原告既因系爭合建案申請實施都更事業計畫經駁回而有辦理第 4次變更設計以調整 9樓以上牆面、樓地板結構、面積之必要，反訴被告自負有配合反訴原告辦理第 4次變更設計申請之義務，已足認定。則反訴原告於98年 3月24日請國泰世華商銀在第 4次變更設計申請書上用印，國泰世華商銀考量該公司僅為系爭合建案土地、建物之信託受託人，且該次變更設計可能使地主分得房屋坪數小於原先預期，對地主權益影響較大，為保護地主、確知地主意願，乃與反訴原告磋商協議，由反訴原告就變更設計後影響召開說明會、爭取地主出具同意書，歷經多次說明會，共取得27份同意書（佔30分之27），後經反訴原告要求國泰世華商銀配合辦理以續行興建，為維護大多數地主權益，國泰世華商銀方於98年6月4日在第 4次變更設計申請書上用印，寄交建築師王德生，由反訴原告於同年月16日送交臺北市都發局，此有國泰世華商銀103年12月23日國世信字第 1030000340號函、掛號回執、建照執照（變更設計）申請案首次掛號規定項目審查表、臺北市都發處99年1月4日北市都建字第09873065300 號函、臺北市政府工務局建照執照、附表㈡、第 4次變更設計申請書暨變更說明及理由等件影本在卷可稽（本院卷㈢第195至208頁），並經訴外人即國泰世華商銀信託部門襄理林純良於違約金案件中陳述翔實（見重上卷㈠第147至150頁）。而反訴被告亦未簽署此一變更設計同意書，且係故意拒絕簽署第 4次變更設計同意書，此經反訴被告於違約金案件審理中自陳在卷（見重上更卷㈠第86至87頁），則反訴被告抗辯並未違約云云，亦不足採。
是反訴被告依系爭契約既亦負有配合反訴原告辦理建造執照第 4次變更設計申請之義務，反訴被告故意拒絕簽署，係因可歸責於反訴被告之事由未履行合建契約所約定之義務，則自98年 3月25日起至98年6月4日止（共計72日），即屬反訴被告遲延履行合建契約所約定之義務期間，均應計入反訴被告違反系爭契約第3、4條約款之日數。
⒊又查，系爭合建案於101年6月13日取得使用執照後，反訴
原告即於101年7月12日寄發開會通知予包含反訴被告在內之地主，告知所有地主將於同年月18日在臺北市○○○路○○○ 巷○○號之浸信會光復堂舉辦「國硯案未來產權說明會」，並檢附「辦理產權過戶需備文件資料通知單」，惟經國泰世華商銀多次發函催促後，反訴被告先後於同年10月18日、12月 7日以存證信函向國泰世華商銀表示不願意用印，遲至同年12月18日方於建物總登記所需文件上用印，此有使用執照存根、反訴原告101年7月12日函文、辦理產權過戶需備文件資料通知單、國泰世華商銀 101年11月14、16日函文、存證信函、信託財產運用指示書及切結書等件影本在卷可稽（見本院卷㈠58頁、卷㈢第81至82頁、第124至125頁、第209至213頁），且為兩造所不爭執（見不爭執事項㈥），核與證人周武雄所證稱之：系爭不動產之使用執照係於101年6月13日取得，同年 7月12日通知所有的地主於同年月18日開會，並註明需繳交包含身分證影本、代書費、契稅等相關文件，開完會後通知所有地主到公司來用印，但是過了一段時間，反訴被告、廖麗珠、李志高、謝錦杉都沒有用印，後來透過國泰世華商銀協調後，李志高有用印，但反訴被告要求伊公司代為繳交廖麗珠之1,000 萬元貸款，屢經國泰世華商銀多次協調、通知，仍均拒絕用印，後來伊公司向議員陳情並與承辦人、地政局副局長及地政事務所主任協調後，方辦理系爭不動產之部分總登記等語相符（見本院卷㈢第280至281頁），堪信為真實。承上所述，反訴被告依系爭契約負有密切與反訴原告配合，以達有效執行系爭契約之義務，自應依國泰世華商銀通知出具必要文件與配合用印，俾利反訴原告順利辦理系爭不動產之建物總登記事宜，今反訴被告故意且明確表示拒絕於相關文件用印，係因可歸責於反訴被告之事由未履行合建契約所約定之義務，則自反訴被告以存證信函明示拒絕用印之日（即101年10月18日，見本院卷㈢第209至210頁）起至101年12月17日止（共計61日），即屬反訴被告遲延履行合建契約所約定之義務期間，均應計入反訴被告違反系爭契約第3條至第5條、第 8條之日數。至反訴被告辯稱其係因反訴原告未依系爭合約約定完成系爭不動產室內裝修工程，且其配偶廖麗珠所獲分配之停車位與反訴原告先前承諾不符，為表示與廖麗珠同進退，因此於系爭不動產室內裝修完成及廖麗珠停車位爭議解決前，伊亦拒絕於總登記文件上用印云云。惟按因契約而互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。民法第264條第1項前段定有明文。是同時履行抗辯權之成立，需因雙務契約而互負債務為要件，倘若雙方當事人所負債務，並非因同一雙務契約所發生，或所負債務相互間並無對價關係，即無從成立同時履行抗辯權（最高法院33年上字第2326號、63年台上字第 828號判例意旨參照）。經查，本件反訴被告依系爭契約第3、4條所負提供各項文件，並於各項文件上用印之義務，核與反訴原告需依系爭契約第11條第1款約定，於交屋時依系爭契約附件2之「建材設備概要」完成室內裝潢工程，由反訴被告依附件 3之「交屋驗收標準表」進行驗收，兩者雖同係基於系爭契約所生之債務，但兩者間並無對價給付之關係，反訴被告自不得據此主張得拒絕用印於總登記文件；再者，廖麗珠並非系爭契約之當事人，其可否於停車位問題與反訴原告協商解決前拒絕履行其他契約義務，亦與本件反訴被告依系爭契約所應履行之用印義務無涉，反訴被告執此抗辯其得援引廖麗珠之抗辯云云，顯乏所據，不足憑取。
⒋再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第2項前段、第252條規定甚明。約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院49年台上字第 807號、51年台上字第19號、79年台上字第1915號著有判例意旨參照）。經查，系爭契約第15條第 3款約定雖僅約明本件違約金係按每日 5,000元計算作為反訴原告之補償金（見本院卷㈠第35頁），但對照兩造於同款末段就債務不履行之損害（含反訴原告對系爭合建案之一切投資與期待利益，以及與其他地主簽約之損失），約定反訴被告應負損害賠償責任，是上開每日 5,000元違約金之性質應屬懲罰性違約金，要無疑問。承上，反訴被告依系爭契約有配合反訴原告自行劃定更新單元、實施都市更新事業、辦理建造執照第 4次變更設計申請及辦理總登記之義務，惟反訴被告自94年4月20日起至97年4月15日止（共計 1,092日）拒絕簽署都更事業計畫同意書、98年 3月24日起至98年6月4日止（共計72日）拒絕簽署建造執照第四次變更設計同意書）及自101年10月18日起至101年12月17日止（共計61日）拒絕於總登記文件上用印，共計 1,225日均應計入反訴被告違反系爭契約第3、4條約定之日數，本院審酌反訴被告拒絕出具都更事業計畫同意書與簽署建造執照第 4次變更設計同意書並未造成反訴原告損害，拒絕於系爭不動產總登記文件上用印亦未影響反訴原告就其餘所有權人先行辦理部分總登記之權益，認反訴原告請求以每日 5,000元計算之違約金顯有過高，應予酌減為每日 500元計算，即61萬2,500元（計算式：500元1,225日＝612,500元），反訴原告逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
⒌末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。本訴部分，查本件原告之起訴狀繕本係於103年9月17日送達於被告（見本院卷㈠第86頁），是反訴原告請求反訴被告給付318萬8,490元及自起訴狀繕本送達翌日（即103年9月18日）起按年息 5％計算之遲延利息，洵屬有據，應予准許；逾此範圍，即無理由，應予駁回。反訴部分，查本件反訴原告之民事準備㈨暨反訴狀繕本係於 104年12月30日送達反訴被告（見本院卷㈡第161頁），是反訴原告請求反訴被告給付61萬2,500元、及自反訴起訴狀繕本送達翌日（即 104年12月31日）起按年息 5％計算之遲延利息，洵屬有據，應予准許；逾此範圍，即無理由，亦應駁回。
伍、綜上所述，本訴部分，原告依系爭契約第11條第 1款規定、民法第767條第1項前段、第179條、第184條第 1項前段、第226條第1項、第227條第1項規定，請求被告應將系爭不動產騰空，並將系爭不動產交付予原告；請求被告應自103年7月31日起至騰空交付系爭不動產予原告之日止，按月於每月最末1日給付原告9萬1,695元；請求被告應給付原告318萬8,490元，及自103年9月18日日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。反訴部分，反訴原告依系爭契約第15條第 3款約定請求反訴被告給付61萬2,500元及均自104年12月31日起至清償日止，按年息 5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，亦屬無據，亦應駁回。本訴原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至本訴原告敗訴部分之假執行聲請，已因訴之駁回而失附麗，故併予駁回。
陸、本件本反訴之事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提出之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論述，附此敘明。
柒、據上論結，本訴部分，原告之訴為一部有理由，一部無理由；反訴部分，反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中 華 民 國 105 年 11 月 18 日
民事第一庭 法 官 張志全以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 18 日
書記官 洪王俞萍附表1：
┌────────────────────────────────────────────────┐│附表： │├──┬──────────────────┬──┬─────────────┬──────┬──┤│編號│ 土 地 坐 落 │地目│ 面 積 │權 利 範 圍 │備註││ ├───┬────┬────┬────┤ │ │ │ ││ │縣 市○鄉鎮市區○段 │地號 │ │ │ │ │├──┼───┼────┼────┼────┼──┼─────────────┼──────┼──┤│ １ │○○市○○○區 ○○○段 │000 │建 │0.000平方公尺 │0000/100000 │ ││ │ │ │○小段 │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │├──┼───┼────┴────┼────┴──┼─────────────┼──────┼──┤│編號│建 號│ 建 物 門 牌 │ 建物坐落地號 │ 建 物 面 積 │權 利 範 圍 │備註│├──┼───┼─────────┼───────┼─────────────┼──────┼──┤│ ２ │ 建物 │○○市○○區○○ ○○○段○小段 │層數：00層（鋼筋混凝土造）│ 建物 │ ││ │ 0000 │○路000巷00號00樓 │000號 │總面積：000.00平方公尺 │ 1/1 │ ││ │ │ │ │層次：00層 │ │ ││ │ │ │ │附屬建物用途：陽台 │ │ ││ │ │ │ │面積：00.00平方公尺 │ │ ││ │ │ │ │雨遮面積：0.00平方公尺 │ │ ││ │ │ │ │ │ │ ││ ├───┤ │ ├─────────────┼──────┤ ││ │ 共有 │ │ │ │ 共有部分 │ ││ │ 部分 │ │ │ │ │ ││ │ 0000 │ │ │0,000.00平方公尺 │0000/100000 │ ││ │ 0000 │ │ │ 000.00平方公尺 │ 000/10000 │ ││ │ 0000 │ │ │ 000.00平方公尺 │ 000/10000 │ │├──┼───┼─────────┼───────┼─────────────┼──────┼──┤│ ３ │ 建物 │○○市○○區○○○│○○段○小段 │層數：00層（鋼筋混凝土造）│ 建物 │ ││ │ 0000 │路000巷00號00樓 │000號 │總面積：000.00平方公尺 │ 1/1 │ ││ │ │ │ │層次：00層 │ │ ││ │ │ │ │附屬建物用途：陽台 │ │ ││ │ │ │ │面積：00.00平方公尺 │ │ ││ │ │ │ │ │ │ ││ ├───┤ │ ├─────────────┼──────┤ ││ │ 共有 │ │ │ │ 共有部分 │ ││ │ 部分 │ │ │ │ │ ││ │ 0000 │ │ │0,000.00平方公尺 │0000/100000 │ ││ │ 0000 │ │ │ 000.00平方公尺 │ 000/10000 │ ││ │ 0000 │ │ │ 00.00平方公尺 │ 000/10000 │ │├──┼───┼─────────┼───────┼─────────────┼──────┼──┤│ ４ │停車位│○○市○○區○○○│○○段○小段 │鋼筋混凝土造 │ │停車││ │ 0000 │路000巷00號地下0樓│000號 │總面積：0.00平方公尺 │ 0/00 │位部││ │ │ │ │ │ │分 │├──┼───┼─────────┼───────┼─────────────┼──────┼──┤│ ５ │停車位│○○市○○區○○○│○○段○小段 │鋼筋混凝土造 │ │停車││ │ 0000 │路000巷00號地 │000號 │總面積：0,000.00平方公尺 │00000/100000│位部││ │ │ 下0樓 │ │ │ │分 │└──┴───┴─────────┴───────┴─────────────┴──────┴──┘附表2：
┌──┬──────┬─────────────┬────┬────┬──────┬──────┬────┐│項次│ 約定日期 │ 依據 │房屋樓層│房屋坪數│停車位所在 │變更內容 │備註 │├──┼──────┼─────────────┼────┼────┼──────┼──────┼────┤│ 01 │91年12月12日│合建契約書第6條第1項第3款 │00棟00樓│00.00坪 │8個（平面2個│ │見本院卷││ │ │ │00棟00樓│00.00坪 │＋機械雙層 3│ │㈠第26頁││ │ │ │ │ │位即6個） │ │ │├──┼──────┼─────────────┼────┼────┼──────┼──────┼────┤│ 02 │92年 1月10日│合建契約書第6條第1項第4款 │00棟00樓│00.00坪 │8個（地下6個│停車位型式變│見本院卷││ │ │ │00棟00樓│00.00坪 │平面＋地下 3│更 │㈠第26頁││ │ │ │ │ │層機械式雙層│ │ ││ │ │ │ │ │1位即2個） │ │ │├──┼──────┼─────────────┼────┼────┼──────┼──────┼────┤│ 03 │92年 3月24日│再修改合建契約停車位之約定│00棟00樓│00.00坪 │8個（地下2層│停車位型式變│見本院卷││ │ │ │00棟00樓│00.00坪 │平面式） │更 │㈠第26頁││ │ │ │ │ │ │ │ │├──┼──────┼─────────────┼────┼────┼──────┼──────┼────┤│ 04 │93年 4月 1日│修改合建契約書第6條第1項第│00棟00樓│00.00坪 │8 個（編號17│房屋坪數增加│見本院卷││ │ │3款及確定停車位 │00棟00樓│00.00坪 │至24） │，停車位編號│㈠第27頁││ │ │ │ │ │ │確定 │ │├──┼──────┼─────────────┼────┼────┼──────┼──────┼────┤│ 05 │93年 4月15日│分屋協議書 │00棟00樓│00.00坪 │8 個（編號17│A2棟由12樓改│見本院卷││ │ │ │00棟00樓│00.00坪 │至24） │為9樓 │㈠第 147││ │ │ │ │ │ │ │頁 │├──┼──────┼─────────────┼────┼────┼──────┼──────┼────┤│ 06 │98年 9月 6日│修改分屋協議書 │00棟00樓│00.00坪 │8 個（編號17│A2棟由 9樓改│見本院卷││ │ │ │00棟00樓│00.00坪 │至24） │為12樓 │㈠第 147││ │ │ │ │ │ │ │頁 │├──┼──────┼─────────────┼────┼────┼──────┼──────┼────┤│ 07 │101年12月5日│修改分屋協議書 │00棟00樓│00.00坪 │8 個（編號35│修改停車位編│見本院卷││ │ │ │00棟00樓│00.00坪 │至42） │號，停車位位│㈠第 147││ │ │ │ │ │ │置不變 │頁 │└──┴──────┴─────────────┴────┴────┴──────┴──────┴────┘