臺灣臺北地方法院民事判決 103年度重訴字第1060號原 告 賀鳴玉
李維中律師林譽恆律師吳旭洲律師被 告 張明彰
趙相文律師王聖舜律師林婉靜律師張智剛律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國104 年5 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告委託仲介人員即訴外人張新旺出售原告所有之坐落臺北市○○區○○段○○段000 0000 00 地號土地上、門牌號碼為臺北市○○區○○路0 段00○0 號12樓房屋（下稱系爭房屋），被告於民國103 年1 月20日前往系爭不動產看屋，並於當日經由松高房屋仲介有限公司（下稱松高公司）之仲介人員即訴外人江瓊姬辦理而簽訂要約書（下稱系爭要約書），系爭要約書於隔日送達原告後，原告即簽名承諾被告要約之總價款新臺幣（下同）4 億6,135 萬元，且依系爭要約書第3 條約定，雙方應於同年2 月底前簽訂不動產買賣契約書。嗣於同年2 月中旬，被告另委託彰化銀行永樂分行林玉惠經理聯絡原告之祕書，表示會於同年2 月28日前完成簽約，詎被告竟於同年2 月24日委託江瓊姬向原告表示，因家人反對，欲解除系爭要約書。張新旺於約定應簽署不動產買賣契約之期限屆至後，向江瓊姬催告，請被告依系爭要約書履行簽訂不動產買賣契約書之義務，然未獲置理。且原告於103 年6 月19日，委請律師發函予被告之代理人松高公司及林玉惠，表示原告依法解除系爭要約書及請求被告給付違約金，亦未獲任何回應。準此，系爭要約書業經原告親自簽名承諾並送達被告之代理人松高公司及林玉惠，被告即負有簽訂不動產買賣契約書之義務，被告竟反悔不願且未能依系爭要約書第3 條約定於103 年2 月底前簽訂買賣契約書，顯屬可歸責於被告之事由所致，因此原告得依系爭要約書第8 條約定，請求被告按房地成交總價百分之三計算之違約金，即1,384 萬500 元（計算式：4 億6,135 萬元×
3 ％＝1,384 萬500 元）。又違約金之約定為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方均應受該約定之拘束，關於違約金之約定是否過高而顯失公平，應由被告負舉證責任。由被告違約未簽訂買賣契約書之可歸責事由情節，及原告嗣後出售系爭房屋此一期間利息及交易差額共有1,355 萬元等實際損失、兩造之經濟狀況，及系爭要約書第8 條約定以房地總價百分之三為違約金，與一般不動產仲介契約之違約金相近等情，應認系爭要約書約定之違約金合宜，並無過高之情事，爰依系爭要約書第8 條之約定，請求被告為違約金損害賠償等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,384 萬500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告於103 年1 月20日與松高公司簽訂系爭要約書，預定購
買原告所有之系爭不動產，後因家人不願意居住在系爭不動產，故與松高公司仲介江瓊姬詢問有關終止簽約事宜，並願意與原告見面說明，經原告方面回覆因身體健康因素，交由仲介處理即可。嗣於103 年2 月23日，被告與江瓊姬簽訂同意中止買賣合約，且無任何指責追訴，故兩造已中止契約簽訂。詎原告竟於103年6月間寄發存證信函予被告，表示因被告未依約簽訂買賣契約，自即日起解除系爭要約書，並請求被告依系爭要約書給付百分之三違約金，然兩造已於103年2月間中止簽約，被告並無給付違約金之義務。
㈡系爭要約書經原告簽名後並未送達予被告，即江瓊姬僅將被
告簽名之要約書交給訴外人即彰化銀行永樂分行經理林玉惠，自始未將原告簽名承諾之要約書送達被告，是依系爭要約書第4 條之約定，系爭要約書並未生效，被告自不負系爭要約書第8 條之違約金損害賠償責任。又依系爭要約書第5 條約定，於原告承諾之要約書送達被告前，被告仍享有撤回權，被告既未收到原告簽署之系爭要約書，則被告於103 年2月23日與江瓊姬簽立終止買賣合約書，已合法撤回系爭要約書。
㈢本件被告於103 年1 月20日下午5 時許看畢系爭不動產，為
趕赴機場，遂於未充分了解系爭要約書內容之情況下，急忙於系爭要約書上簽名，簽完名後隨即出國，松高公司並未依消費者保護法第11條及系爭要約書最上方欄位之約定，提供
3 日以上之契約合理審閱期間予被告，被告於簽署系爭要約書前無法詳閱系爭要約書之內容，故系爭要約書第3 條至第
9 條之約定均不構成契約內容，不得拘束雙方當事人，故原告亦無從依系爭要約書第8 條約定請求被告給付違約金損害賠償。
㈣又系爭要約書第2 條約定，系爭不動產之總價款及貸款金額
為4 億6,135 萬元，且記載系爭不動產之付款條件為全額貸款，惟原告之仲介張新旺表示，一般交易買賣合約書不會接受全額貸款，由此可知原告不可能接受系爭不動產買賣之付款條件為全額貸款，而付款條件為買賣之重要事項，屬系爭要約書之必要之點，契約必要之點既未合致，系爭要約書即未有效成立。
㈤退步言之，縱認系爭要約書生效且被告未合法撤回要約，然
原告並未定相當期間催告被告履行簽訂不動產買賣契約書，即逕自解除系爭要約書，且原告已於103 年3 月28日將系爭不動產出售予英屬維京群島宏福國際有限公司（下稱宏福公司），自屬可歸責於原告之事由致無法簽訂買賣契約書，故原告不得向被告請求違約金損害賠償。再者，系爭要約書所約定違約金之性質屬民法第250 條之損害賠償預定性違約金，故原告應證明其因被告未能簽訂不動產買賣契約書造成之實際損害為何？原告係自願以低價將系爭不動產出售予宏福公司，自不得逕以價差1,355萬元認定原告受有1,355萬元損害；又若被告應給付違約金，違約金之金額亦過高，應依民法第252條之規定將違約金酌減至零等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡被告如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，原告委託仲介張新旺出售原告所有之系爭不動產，被告於103 年1 月20日與松高公司簽訂系爭要約書，擬購買系爭不動產，系爭要約書記載：承購總價為4 億6,135 萬元，被告於103 年2 月底回來正式簽約及付款等語。系爭要約書經由買方仲介即松高公司之營業員江瓊姬、涂義德送交賣方仲介張新旺後，原告已於同年月21日簽署系爭要約書並同意依其上條件出售系爭不動產，張新旺再將系爭要約書交回涂義德、江瓊姬。嗣後被告因家人無意居住在系爭不動產，反悔不願購買系爭不動產，被告委託江瓊姬向原告表達解除契約之意，且被告與江瓊姬於103 年2 月23日簽署同意中止買賣合約書，約定雙方不互相指責、追訴。原告已於同年3 月28日，將系爭不動產以總價4 億4,780 萬元出售予宏福公司。又原告於同年6 月19日寄發存證信函予松高公司及被告委託辦理系爭不動產買賣付款事宜之彰化銀行永樂分行經理林玉惠，表示原告解除系爭要約書，並依系爭要約書第8 條約定，請求被告按房地成交總價之百分之三給付違約金1,384萬500 元作為損害賠償等情，為兩造均不否認，並有系爭要約書、存證信函、中止買賣合約書、系爭不動產土地建物電傳資訊、動產買賣要約書、不動產買賣價金信託金錢信託契約（草約）、專任委託銷售契約書等在卷可稽（見本院卷第
5 至8 、36至44、53至56、98至108 、111 頁），是上開事實均堪認定。
四、原告主張被告已簽訂系爭要約書，竟違約未簽訂買賣契約書，故依系爭要約書第8 條之約定，請求被告給付違約金1,38
4 萬500 元等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點為：㈠系爭要約書是否已生效？㈡原告請求被告給付按房地成交總價的百分之三計算之違約金作為損害賠償，有無理由？茲分述如下：
㈠系爭要約書尚未生效：
⒈查證人江瓊姬於本院審理時具結證稱：我是買方仲介，涂義
德是我同事，而涂義德認識賣方仲介張新旺，經涂義德與張新旺聯絡後，就由我、涂義德、張新旺、被告及其2 位朋友約定時間前往系爭不動產看屋；被告看屋過1、2天後，告知我他願意購買系爭不動產，我就拿松高公司制式之系爭要約書請他簽署，寫明他的出價及他要付給買方仲介之佣金，讓我能拿系爭要約書去給賣方仲介，以確認賣方是否同意此價格；被告是於103年1月20日在福華飯店簽署的，被告簽署後立刻打給彰化銀行的林玉惠經理，並說他在台灣最信任的人是林玉蕙，本件買賣相關文件都送給林玉惠，將來付款也是在彰化銀行辦理，當時我也有和林玉惠通上電話，而被告於簽署系爭要約書當天晚上就出國了。系爭要約書原本有4份，我透過涂義德將被告簽署之系爭要約書轉交張新旺後，張新旺表示原告同意此價格，並將兩份要約書交還給我，我將1份留存，另1份則交給林玉惠，林玉惠也表示被告將以信託方式辦理付款。系爭要約書一式四份，是可以複寫的，被告簽署系爭要約書時，當然賣方尚未簽名，且被告叫我把文件都交給林玉惠，所以被告提出之要約書上並無賣方之簽名；我記得有將要約書之黃色聯交給林玉惠，但我不記得有無將賣方簽署之要約書影本交給林玉惠等語（見本院卷第90至93頁）；證人張新旺則結證稱：我帶被告看屋後的隔天，涂義德就來找我，並告知我被告想買系爭不動產，且已簽署談好的條件，涂義德將系爭要約書交給我後，我將系爭要約書帶去給原告，當下原告對於要約書不太同意，所以我當場打電話給涂義德詢問被告是否可改採先給付訂金方式，但是涂義德說被告身上沒有現金或支票，且涂義德一直跟我說要約書與訂金式的合約效力是一樣的，經我跟原告說明後，原告才同意，但是我發現系爭要約書第9條（要約有效期限欄）是空白的，而要約書上已經填寫於103年2月底要正式簽約的文字，所以涂義德請我自行填寫第9條的「103年2月28日0時」文字，原告才願意簽名；涂義德將系爭要約書交給我時，我沒有數份數，我只知道原告簽完後，我撕1份留給原告，我自己沒有留存，並將剩下的要約書交回給涂義德等語（見本院卷第93、94頁）。觀諸兩造各自提出的系爭要約書，發現原告提出之系爭要約書版本（見本院卷第5頁）中，「賣方簽章」欄位有簽署原告之姓名，「簽章時間」欄位記載為103年1月21日，且第9條已填載本要約有效時間為103年2月28日0時止；然被告提出之系爭要約書版本（見本院卷第37頁）中，「賣方簽章」、「簽章時間」欄位均空白，第9條亦未填寫要約有效時間之情。綜上可知，被告於簽署要約書後隨即出國，遂授權由林玉惠處理後續買賣付款準備事宜，而江瓊姬將系爭要約書交付被告代理人林玉惠時，或因斯時原告尚未簽署系爭要約書，或因原告漏簽系爭要約書，致江瓊姬交付予林玉惠之系爭要約書上並無原告之簽章，應屬無疑。
⒉又依系爭要約書第4 條第1 項、第5 條第1 項、第8 條分別
約定：「要約之拘束：本要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽名並『送達買方』時，雙方即應負洽商簽立本約之一切義務。」、「要約撤回權：買方於要約期間內有撤回權，但賣方已承諾第2 條買方之承諾總價款、付款條件及其他要約條件並經受託人『送達買方』者，不在此限。」、「違約處罰：本要約書經賣方承諾並『送達買方』後，因可歸責於買方或賣方之事由致無法簽訂買賣契約書時，他方即得請求違約方給付按房地成交總價的百分之三計算之違約金作為損害賠償」。且依內政部92年6 月26日內授中辦地字第0000000000函所公布不動產委託銷售契約書範本之附件二「要約書之注意事項」三亦規定：「買方所簽訂之要約書，除有民法第
154 條第1 項但書之規定外，要約人因要約而受拘束。故本要約書如經賣方簽章同意並『送達買方』時，預約即為成立生效，除因買賣契約之內容無法合意外，雙方應履行簽立本約（不動產買賣契約書）之一切義務」。足證系爭要約書於買方提出承購總價款、付款條件等之要約，經賣方簽名承諾願以該價格出售後，系爭要約書尚須符合「送達買方」之條件始生效。而系爭要約書雖經原告簽名承諾出售，惟江瓊姬所交付被告代理人林玉惠之系爭要約書上卻無賣方即原告之署名，亦未能證明原告簽名之系爭要約書已送達被告，則系爭要約書顯不符合契約之特別生效要件，自未生效。
⒊原告雖主張：松高公司為被告之受託人，依系爭要約書第6
條第4 款約定，買方同意受託人可為買賣雙方之代理人，是系爭要約書既送達被告之代理人松高公司，即已生效云云。惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義，最高法院96年度台上字第286 號判決意旨參照。查系爭要約書之下方簽章人欄位分成「受託人」、「買方」、「賣方」3 者，可證系爭要約書之條款內容中約定為「買方」或「賣方」者，應非指可由系爭要約書之「受託人」為代理行為；且查，系爭要約書第6 條第3 款約定：若賣方有意授權有巢氏房屋加盟店（指松高公司）可代收定金時，買方於本要約書經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方後，買方應於24小時內支付定金等語，足見系爭契約第6 條第4 款所約定：「買方同意受託人可為買賣雙方之代理人」之內容，當指上述第6 條第3 款約定受託人可代賣方收取買方交付之定金情形，以符合民法第106 條雙方代理之特別規定。是原告此部分主張，即不足採憑。
⒋至被告於簽署要約書後，雖有與原告之秘書或江瓊姬聯繫解
除系爭要約書事宜，然系爭要約書既欠缺特別生效要件，依法尚未生效，即不因被告事後之行為而影響系爭要約書之效力。
㈡原告請求被告給付按房地成交總價的百分之三計算之違約金作為損害賠償，並無理由：
系爭要約書既未生效，則原告以被告違約致雙方無法簽訂買賣契約為由，請求被告依系爭要約書第8 條約定給付違約金，當屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭要約書第8 條約定，請求被告給付1,
384 萬500 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。
六、本件事證已臻明確，原告雖聲請傳訊證人林玉惠，欲證明原告之秘書許惠珍有與林玉惠確認付款方式等情，然依卷內相關事證，已足釐清本件爭點，是此部分證據調查聲請，即無調查之必要。至兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 5 日
民事第四庭 法 官 羅立德以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 5 日
書記官 林奕瑋