臺灣臺北地方法院民事判決 103年度重訴字第1253號原 告 沈振平
沈何鳳英共 同訴訟代理人 許長郎被 告 祭祀公業法人臺北市高集記法定代理人 高天送被 告 德泰工程股份有限公司法定代理人 賀美珠訴訟代理人 曹源龍上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於中華民國105年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地，應予分割。其分割方法如附表一所示。
被告祭祀公業法人臺北市高集記各應補償原告沈振平、原告沈何鳳英、被告德泰工程股份有限公司如附表二所示之金錢。
訴訟費用由兩造按附表三「分割前之應有部分」欄所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款及第256 條分別定有明文。次按，原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262 條第1項亦有明文。查本件原告起訴時，係依據民法第823 條第1項請求分割兩造共有之臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地），並於訴之聲明第1 項請求系爭土地如附圖一所示A 部分面積4.48平方公尺，由原告沈振平單獨取得（應有部分全部）；如附圖一所示B 部分面積52.07 平方公尺，由沈振平取得其中16.82 平方公尺（應有部分1682/ 5207）、原告沈何鳳英取得其中35.25 平方公尺（應有部分3525/5207 ）；如附圖一所示C 部分，由沈何鳳英取得其中7.36平方公尺（應有部分736/9545）、被告祭祀公業法人臺北市高集記（下稱臺北市高集記）取得其中76平方公尺（應有部分7600/9545 ）、被告德泰工程股份有限公司（下稱德泰公司）取得其中12.09 平方公尺（應有部分1209/9545）；訴之聲明第2 項請求判決確定後，被告應會同申報土地增值稅，辦理申請土地分割登記，否則由原告代位申報申請（見本院103 年度司店調字第224 號卷〈下稱調解卷〉第2頁、本院卷第24頁）。嗣以民事更正聲明狀，變更訴之聲明第1 項為系爭土地如附圖二所示A 部分面積4.51平方公尺，由沈振平單獨取得；如附圖二所示B 部分面積55.56 平方公尺，由沈振平取得應有部分1679/5556 （面積16.79 平方公尺）、沈何鳳英取得應有部分3877/5556 （面積37.77 平方公尺）；如附圖二所示C 部分，由沈何鳳英取得應有部分284/ 9193 （面積3.84平方公尺）、臺北市高集記取得應有部分76 00/ 9193 （面積76平方公尺）、德泰公司取得應有部分1209 /9193（面積12.09 平方公尺）（見本院卷第225 頁）。末於言詞辯論期日撤回原訴之聲明第2 項請求，同時追加請求曹源龍於系爭土地之抵押權設定轉載登記於德泰公司分割取得之土地上之聲明（見本院卷第230 頁）。經核就訴之聲明第1 項部分，原告起訴請求及變更之聲明內容，均係請求分割系爭土地，僅係依據地政事務所土地複丈測量結果而補充、更正其聲明，應屬補充、更正事實上或法律上之陳述。就追加聲明部分，與原起訴請求主張，所依據之基礎事實同一，核與上開規定相符，應予准許。又原告撤回訴之聲明第2 項部分係訴之一部撤回，於法並無不合，亦應准許。
二、本件被告經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：兩造共有系爭土地，各自應有部分如附表「分割前之應有部分」欄所示，而系爭土地並無因物之使用目的不能分割或契約訂有不能分割期限之情事，原告自得依民法第823 條第1 項規定請求分割系爭土地。又原告所提分割方案就系爭土地之使用建築現況、位置分配、經濟效用及全體共有人利益為綜合衡量，且兩造分割前應有部分與分割後取得面積相當，無須互為找補價金。為此，依民法第823 條第1 項規定，起訴請求裁判分割共有物等語，並聲明：㈠、系爭土地如附圖二所示A 部分面積4.51平方公尺，由沈振平單獨取得；如附圖二所示B 部分面積55.56 平方公尺，由沈振平取得應有部分1679/5556 （面積16.79 平方公尺）、沈何鳳英取得應有部分3877/5556 （面積37.77 平方公尺）；如附圖二所示C 部分，由沈何鳳英取得應有部分284/9193（面積3.84平方公尺）、臺北市高集記取得應有部分7600/919
3 （面積76平方公尺）、德泰公司取得應有部分1209/9193（面積12.09 平方公尺）。㈡、曹源龍於系爭土地之抵押權設定轉載登記於德泰公司分割取得之土地上。
二、被告臺北市高集記未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、被告德泰公司則以：系爭土地面積152 平方公尺，可獨立建築亦可參加都市更新，倘依原告分割方案，德泰公司僅分得畸零地，無法獨立建築，損及土地價值，又系爭土地上本有建物，倘以原物分割，將致兩造與建物所有人間衍生糾紛，且採取原物分割，顯有違背政府推動街廓完整之政策，對公益私利均有不宜，故系爭土地應採變價分割，而依共有人應有部分比例取得價金等語，資為抗辯。
四、查，系爭土地現登記為兩造所共有，各自應有部分如附表「分割前之應有部分」欄所示。系爭土地上有2 棟建築物共8戶房屋（下稱系爭建物），即臺北市○○區○○段○○段00
0 0000 0號及199 建號建物，其中182 建號（門牌號碼為新北市○○區○○路0 段000 巷00弄00號）為沈振平所有，
183 至184 建號（門牌號碼分為新北市○○區○○路0 段00
0 巷00弄0000號、新北市○○區○○路0 段000 巷00弄00號
3 樓）為沈何鳳英所有等情，為兩造所不爭執，並有土地登記第二類謄本、地籍圖謄本、建物登記第二類謄本在卷可稽（見調解卷第5 至7 頁、第9 至14頁），堪信此部分之事實為真實。
五、得心證之理由
㈠、按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；又共有物分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為分配，民法第823 條第1 項、第824 條第2 項分別定有明文。經查，兩造間就系爭土地並未定有不能分割之契約，且依系爭土地之使用目的或法令亦非不能分割，兩造前經調解仍無法達成協議分割，有臺北市古亭地政事務所104 年6 月
8 日北市古測字第10430929800 號函及調解程序筆錄可稽（見本院卷第54頁、調解卷第58頁）。是依首揭規定，是原告請求裁判分割，即屬有據，應予准許。
㈡、次按，共有物分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824 條第2 至4 項分別定有明文。又按，共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難時，則予變賣，以價金分配於各共有人。而就原物分配時，如發見共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途（最高法院51年台上字第271 號判例意旨參照）。復按，法院裁判分割共有物，定其分配，應兼顧全體共有人之利益，斟酌各共有人之利害關係並共有物之性質、價格、利用價值及經濟效用決之。究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院84年度台上字第1538號、88年度台上字第600號判決要旨參照）。
㈢、系爭土地上坐落原告與其他訴外人共有之系爭建物，扣除系爭建物之面積，其餘則均為空地，有土地複丈成果圖（即附圖二）在卷可憑。本院審酌系爭土地之面積大小、坐落位置及原告所有之建物位於系爭土地之位置（見附圖二建物位置）等情，認系爭土地分割如附圖二所示A 部分，由沈振平取得；如附圖二所示B 部分，由沈振平、沈何鳳英維持共有；如附圖所示C 部分，由臺北市高集記取得。如此，則原告所有之建物將與建物之所有權能同一，發揮最大經濟效用，且不驟然切割其等於系爭土地之情感或生活上等依存關係，而能維持目前使用之現狀，臺北市高集記分得之土地亦符合最小建築基地開發規模，且由臺北市高集記補償原告、德泰公司不能按其應有部分受分配者，亦符合德泰公司不願於分割後僅取得畸零地，希望變價分割之意等一切情狀，認分割如附圖所示各部分土地，分由附表一所示所有人取得，尚屬適當。
㈣、雖德泰公司請求變價分割系爭土地，以達系爭土地最大開發價值云云。然查，若將系爭土地以變價分割之方式行之，因系爭土地部分已有系爭建物，恐應買意願低落，難以售得理想價格，不符合全體共有人之利益，且居住於系爭建物之人，亦有遭買受人請求拆除之虞，可能對居住於建物之人及全體共有人造成損害，是德泰公司變賣方式分割之主張，尚無可採。
㈤、如前所陳，以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。查本件沈振平、沈何鳳英、德泰公司或僅獲部分原物，或未獲原物分配，則分得原物面積較多之共有人即應就分得原告面積較少及未分得原物之共有人為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額。經本院送至善不動產估價師事務所就系爭土地估價結果，系爭土地於本件言詞辯論終結前之民國105 年7 月30日之市價為每坪新臺幣（下同）1,010,000 元（見不動產估價報告書第31頁）。原告雖主張應以起訴時之103 年作為價格日期，本件以105 年作為價格日期，估價價格應予酌減云云；被告則辯稱系爭土地應可以有地下第2 層之建置，所以應該採用比較法所認土地價值106 萬作為估價價格云云。
惟查：
⑴裁判分割為形成判決，法院以原物為分配時，如共有人中有
不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。此項補償價額之多寡，鑑於形成判決之形成效力係於判決確定時始行發生，此與分割共有物之訴起訴時之價額，僅係供為計算訴訟標的之價額者不同，自應以事實審最後言詞辯論時之價額為計算依據。是原告主張應以起訴時之103 年間作為價格日期云云，無足採憑。
⑵又本件不動產估價方法係併用比較法、土地開發分析法，採
加權平均方式評估系爭土地於價格日期之價格；比較法係選擇與勘估標的相同或相似之比較標的，依不動產技術估價規則進行調整，土地開發分析法則是依據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，有不動產估價報告可佐。是以，本件採用比較法結果雖認系爭土地每坪有
106 萬元之價值，然本件估價係併用比較法、土地開發分析法，自無從僅援引比較法所得每坪106 萬元之結果，復土地開法分析法已依相關法令審酌系爭土地之最大開發強度，即地上5 層、地下1 層進行推估，故被告稱應可開發至第下2層云云，實無足採。
⑶本院審酌至善不動產估價師事務所乃受本院囑託之鑑價機構
，且估價報告內容並無明顯矛盾之情，該估價報告就系爭土地之產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場情況及最有效使用情況，採用比較法及土地開發分析法評估價格，應屬客觀可採，是認系爭土地以每坪1,010,000 元作為本件補償價格之計算依據，應屬適當。經查：
①沈振平、沈何鳳英、臺北市高集記、德泰公司未分割前就系
爭土地之應有部分各為148/1056、296/ 1056 、528/1056、84/1056 ，應獲得之土地面積價值各為6,508,608 元、13,017,217元、23,219,900元、3,694,075 元（計算式：1,010,
000 元/ 坪×152 ㎡×0.3025×148/1056＝6,508,608 元；1,010,000 元/ 坪×152 ㎡×0.3025×29 6/1056 ＝13,017,217元；1,010,000 元/ 坪×152 ㎡×0.3025×528/ 1056＝23,219,900元；1,010,000 元/ 坪×152 ㎡×0.3025×84/1056 ＝3,694,075 元〈元以下四捨五入〉）。
②依附表一分割方案計算沈振平、沈何鳳英、臺北市高集記分
割後所分得之土地面積價值分為：6,507,683 元、11,845,204元、28,086,913元（計算式：1,010,000 元/ 坪×4.51㎡×0.3025＝1,377,918 元，1,010,000 元/ 坪×55.56 ㎡×
0.3025×1679/555 6＝5,129,765 元，合計6,507,683 元；1,010,000 元/ 坪×55.56 ㎡×0.3025×3877/5556 ＝11,845,204元）。德泰公司因未獲原物分配，所得價值為0 元。
③準此，臺北市高集記應各賠償沈振平、沈何鳳英、德泰公司
925 元、1,172,013 元、3,694,075 元（計算式：6,508,60
8 元─6,507,683 元＝925 元；13,017,217元─11,845,204元＝1,172,013 元；3,694,075 元─0 元＝3,694,075 元）。
㈥、末按，應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第
881 條第1 項、第2 項或第899 條第1 項規定，民法第824條之1 第2 項、第3 項分別定有明文。查，系爭土地上有權利人曹源龍之抵押權，經本院依原告聲請對權利人曹源龍為訴訟告知，未經權利人曹源龍聲明參加訴訟，則依上說明，權利人曹源龍就德泰公司所得分配之價金，應依民法第824條之1 準用同法第881 條第1 項、第2 項辦理，此為法律規定之法定效果，無庸當事人為任何聲明，縱有聲明，法院亦無庸於判決主文內諭知，僅於判決理由中說明已足（臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民事類提案第10號結論參照），故就原告訴之聲明第2 項部分，無庸於主文中諭知，附此敘明。
六、綜上所述，本院審酌系爭土地使用情形及現狀、各共有人應有部分之比例、土地整體利用之效益、各共有人之利益、兩造所提分割方案之優劣，並兼顧土地價值不同之補償等情，爰分割如主文第1 項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：本件係因共有物分割事件涉訟，共有人均蒙其利，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平，爰酌量情形，依民事訴訟法第80條之1 、第85條第1 項但書之規定，命兩造按附表「分割前之應有部分」欄所示比例負擔訴訟費用。
中 華 民 國 106 年 3 月 10 日
民事第一庭 法 官 蕭涵勻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 10 日
書記官 林立原附表一（分割方案）：
┌───┬────┬───────────┬────────┐│附圖二│所有權人│分割後之法律關係 │面積（平方公尺）││ │ │ │ │├───┼────┼───────────┼────────┤│編號A │沈振平 │單獨取得 │4.51 ││ │ │ │ ││ │ │ │ ││ │ │ │ │├───┼────┼───────────┼────────┤│編號B │沈振平 │左列二人維持共有關係，│55.56 ││ │沈何鳳英│權利範圍如下所示： │ ││ │ │沈振平：1679/5556 │ ││ │ │沈何鳳英：3877/5556 │ │├───┼────┼───────────┼────────┤│編號C │祭祀公業│單獨取得 │91.93 ││ │法人臺北│ │ ││ │市高集記│ │ ││ │ │ │ │└───┴────┴───────────┴────────┘附表二：
┌─────────────────────────────────┐│各共有人應補償、受補金額表 │├──────┬──────────────────────────┤│應為補償人 │應受補償人及受補償金額（新臺幣） ││ ├─────┬──────┬──────┬──────┤│ │沈振平 │沈何鳳英 │德泰工程股份│合計 ││ │ │ │有限公司 │ ││ │ │ │ │ │├──────┼─────┼──────┼──────┼──────┤│臺北市高集記│925元 │1,172,013 元│3,694,075 元│4,867,013元 │└──────┴─────┴──────┴──────┴──────┘附表三
┌──────┬─────┐│共有人 │分割前之應││ │有部分 ││ │ │├──────┼─────┤│沈振平 │148/1056 │├──────┼─────┤│沈何鳳英 │296/1056 │├──────┼─────┤│臺北市高集記│528/1056 │├──────┼─────┤│德泰公司 │84/1056 │└──────┴─────┘