臺灣臺北地方法院民事判決 103年度重訴字第1257號原 告 高豐泰訴訟代理人 連一鴻律師被 告 楊文月訴訟代理人 丁俊文律師複代理人 彭建亮上列當事人間請求確認優先承購權不存在事件，本院於民國104年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號、52年台上字第1237號、52年台上字第1240號判例參照）。本件原告主張訴外人楊國棟、楊文秀、侯敏佐、侯嘉珊、侯嘉玲、楊陳油茶、楊連明、楊淑卿、楊淑櫻、楊淑凌、楊堂揚、謝阿亮、楊文宗、謝文哲、林謝金綢、謝美華（下稱楊國棟等16人）、孫麗香、孫嬅庭、孫雪芬、孫秋燕、孫連益、盧文龍、盧明泉、盧明章、盧秀琴、盧秀鳳、盧秀燕、王孫清花、毛孫秀蘭、孫玉愛（下稱孫麗香等14人）及被告等31人為如附表所示、坐落臺北市○○區○○段○○段0000000000000000地號、面積各為36、287、510、2,144平方公尺等四筆土地，其中被繼承人楊瑞祥所有權利範圍48分之1部分（下稱系爭土地）之公同共有人，楊國棟等16人依土地法第34條之1規定將系爭土地出售予伊與訴外人姜濟均，並簽訂土地買賣契約，被告雖已聲明優先承購，惟被告實係兩造及姜濟均、楊國棟等16人間為確保原告及姜濟均能購得系爭土地所安排之暗樁，其聲明優先承購僅在其他公同共有人即孫麗香等14人未聲明優先承購之情況下始為有效，已為被告所否認。則被告就系爭土地之優先承購權是否有效存在，攸關原告與系爭土地公同共有人間之買賣契約是否成立，原告之法律上地位即有不安之狀態，而此種不安之狀態得以確認判決除去，是原告提起本件訴訟即有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭土地為被告與楊國棟等16人及孫麗香等14人公同共有，被告及楊國棟等16人同意出售系爭土地，並委託訴外人即代書陳素秋出售，並洽得伊購買系爭土地，惟被告之媳婦即訴外人吳月汾稱被告亦欲購買部分系爭土地，乃情商伊讓出10坪供被告購買，並由原告與被告之子姜濟均共同具名購買系爭土地，經伊同意而於103年8月20日與姜濟均簽訂協議書（下稱系爭協議書），並於同日與楊國棟等16人簽訂土地買賣契約書。惟上開協議係以孫麗香等14人未依土地法第34條之1主張優先購買權為前提，故系爭協議書第1點約定：「該四筆土地，若他共有人14人均放棄優購權，則由姜濟均先生購買其中10坪，高豐泰先生購買8.76坪」，且被告本即係同意出售系爭土地之一方，不可能主張優先購買權，然為免孫麗香等14人主張優先購買權，乃協議由被告作為暗樁，不在系爭土地買賣契約之賣方欄簽名蓋章，倘孫麗香等14人中有人出面主張優先承購權時，被告即出面主張優先承購權，並與該主張優先承購權人依潛在應有部分比例計算各自優先承購範圍，再就其優先承購取得部分，與原告按10比8.76之比例購買系爭土地，故於系爭協議書第2點載明：「若他共有人主張優購權，則扣除該優購權人之持分後，由楊文月和高豐泰依前項比例共同購買。」等語。系爭土地於同年8月26日辦妥繼承登記後，楊國棟等16人即於同年月27日以存證信函通知被告及孫麗香等14人於文到後10日內以書面表示是否願意優先承購，因他公同共有人毛孫秀蘭之女於同年9月3日致電陳素秋詢問聲明優先承購權事宜，陳素秋恐毛孫秀蘭主張優先承購權，乃通知並教導被告之代理人吳月汾儘速主張優先承購，兩造並經陳素秋居間協議，吳月汾代理楊文月寄發聲明優先承購權之存證信函後，倘其他公同共有人未主張優先承購，則被告主張之優先承購權即失效，屆時被告再出具放棄優先承購權之書面，吳月汾亦表同意，並代理被告於同年9月3日以存證信函通知楊國棟聲明優先承購。嗣無人表示優先承購，陳素秋即通知吳月汾被告主張之優先承購權失效，要求其依約書立被告放棄優先承購之書面，詎吳月汾拒不提出，其配偶姜濟均亦未提供相關證據配合辦理所有權移轉登記手續，更表示要承購4分之3始願提供放棄優先承購之書面，顯不符系爭協議書之約定，且依上開約定，被告之優先承購權即已失效，爰依民事訴訟法第247條第1項規定提起本訴等語。並聲明：確認被告就坐落如附表所示之公同共有人優先承購權不存在。
二、被告則抗辯以：其於103年8月28日收受楊國棟等16人寄發之存證信函，內容為渠等擬將系爭土地以總價新臺幣（下同）11,256,000元出售予原告及姜濟均，並依土地法第34條之1規定通知被告或其他公同共有人於函到10日內以同一條件優先承買，故被告於同年9月3日以存證信函通知楊國棟，聲明願依相同條件購買系爭土地，並請求通知買賣簽約日期，然迄未接獲通知，乃分別於同年10月1日及同年月6日通知楊國棟及代書陳素秋儘速安排簽約事宜，迄今無果。被告雖於同年7月28日由吳月汾代理出具同意書，惟此僅係被告同意出售系爭土地潛在應有部分之意願，並非買賣契約書，且楊國棟等16人與原告及姜濟均於同年8月20日簽訂系爭土地買賣契約後，再於103年8月27日以存證信函通知渠等擬出售系爭土地，被告既係系爭土地公同共有人，仍可決定是否行使優先購買權。又，原告與姜濟均間關於系爭土地之約定事宜，契約當事人並非兩造，且吳月汾已對陳素秋言明任何代理被告之行為，皆需以被告同意為前提，而被告長期旅居日本，關於被告於103年9月3日以存證信函聲明優先承購系爭土地，係吳月汾當日晚間致電被告唸出存證信函內容，經被告同意後，由吳月汾於當晚9點至北門郵局寄出該存證信函，至吳月汾與陳素秋間關於協議以被告作為暗樁之對話內容，被告事先並不知情，事後亦未經告知，縱令渠等間之談話內容為真，對被告亦不生效力。況所謂暗樁之行為應係事實行為，而非法律行為，非可代理，縱認暗樁行為可為代理，亦屬無權代理，因未經被告事後承認，對被告亦不生效力等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執及爭執事項(見本院卷第66-67頁)：
(一)兩造不爭執事項：⒈訴外人楊國棟等16人、孫麗香等14人及被告共31人，為已歿
訴外人楊瑞祥之繼承人，此有繼承系統表可參（見本院103年度司北調字第1366號卷，下稱調解卷，第47頁）。⒉如附表所示之系爭土地原為楊瑞祥所有，嗣於103年8月26日
辦理繼承登記為楊國棟等16人、孫麗香等14人及被告共31人公同共有，此有土地登記謄本可參（見調解卷第7至46頁）。
⒊訴外人吳月汾即被告之媳婦於103年7月28日代理被告出具同
意書及承辦業務委託書，同意以每坪58萬元出售被告繼承自楊瑞祥之系爭土地潛在應有部分，並委託地政士即訴外人陳素月辦理系爭土地繼承登記事宜及代為出售事宜（見調解卷第48頁、第63頁）；楊國棟等16人並分別於103年7月28日、同年8月4日、同年8月6日、同年8月9日、同年8月10日出具出售土地同意書及承辦業務委託書，同意出售其等繼承自楊瑞祥之系爭土地潛在應有部分，並委託地政士陳素月辦理系爭土地繼承登記及代為出售事宜（見調解卷第49至62頁、第63至76頁）。
⒋原告與訴外人姜濟均即被告之子於103年8月20日簽訂系爭協
議書，協議共同購買系爭土地共18.76坪（見調解卷第77頁），並於同日與楊國棟等16人簽訂土地買賣契約，以總價款11,256,000元向楊國棟等31人買受系爭土地（見調解卷第78至84頁）。
⒌楊國棟代表楊國棟等16人寄發103年8月27日存證信函予孫麗
香等14人及被告，載明：渠等依土地法第34條之1規定出售系爭土地，並通知孫麗香等14人及被告於文到10日內以書面為優先承購意思表示之意旨（見調解卷第87至91 頁），被告已於同年8月28日收受上開存證信函。
⒍吳月汾代理被告寄發103年9月3日存證信函通知楊國棟，聲明願意承購系爭土地（見調解卷第101頁）。
⒎毛孫秀蘭於103年9月5日寄發新店五峰郵局第126號存證信函
予楊國棟，載明：請求提供系爭土地持有人持分名單及比例，以確認是否符合土地法第34條之1規定，其再行決定是否行使優先承買權之意旨（見調解卷第102至103頁）。⒏吳月汾代理被告寄發103年10月1日台北北門郵局營收股第33
47號存證信函、103年10月6日第3399號存證信函予楊國棟，載明被告已以103年9月3日存證信函行使優先承買權，並請求楊國棟通知簽約日期之意旨（見調解卷第104至110頁）。
⒐兩造不爭執原證2至5、原證7至10之形式上真正。
(二)本件爭點厥為：原告提起本件訴訟，請求確認被告就系爭土地之公同共有人優先承買權不存在，有無理由？
四、得心證之理由：
(一)按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前4項規定，於公同共有準用之。
土地法第34條之1第1項、第2項、第4項、第5項定有明文。
又土地法第34條之1第1項規定，共有土地或建築改良物，其處分應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，旨在解決土地共有權利行使之困難，便捷共有人對共有土地之迅速有效處分，是共有人及其應有部分達一定比例時，即得將其他共有人之應有部分一併加以處分。且為減少共有人之人數，促進不動產之有效利用及消除共有而生之糾葛，故於同法條第4項規定不同意出賣之共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。此項優先承購權係屬法定形成權之性質，自不容許當事人任意予以限制或剝奪（最高法院87年度台上字第2776號判決意旨參照）。
(二)經查，訴外人楊國棟等16人、孫麗香等14人與被告(共31人)均為系爭土地之公同共有人，楊國棟等16人於103年8月20日與原告及姜濟均簽訂系爭土地買賣契約書，以總價金11,256,000元將全體公同共有人繼承自楊瑞祥之系爭土地應有部分出售予原告及姜濟均，嗣委由楊國棟寄發103年8月27日存證信函予其他公同共有人即被告及孫麗香等14人，載明渠等依土地法第34條之1規定出售系爭土地，並通知孫麗香等14人及被告於文到10日內以書面為優先承購意思表示之意旨，被告已於同年8月28日收受上開存證信函，並由吳月汾代理其寄發103年9月3日存證信函予楊國棟，聲明願意承購系爭土地等情，有系爭土地登記謄本、土地買賣契約、103年8月27日存證信函暨收件回執及103年9月3日存證信函等件（見調解卷第7至46頁、第78至84頁、第87至91頁、第96頁、第101頁）可參，並為兩造所不爭執，自堪信為真實。楊國棟等16人既依土地法第34條之1規定出售系爭土地予原告及姜濟均，並於103年8月27日以存證信函通知其他公同共有人行使優先承買權，而被告復於收受該存證信函10日內聲明願意優先承購，一如前述，是被告就系爭土地已合法行使優先承購權，自堪認定。
(三)原告雖主張被告之聲明優先承購，僅在其他公同共有人聲明優先承購之情形下始為有效，嗣因孫麗香等14人並未聲明優先承購，故被告之優先承購權即已失效云云，惟為被告否認，並以前開情詞辯。經查：
⒈原告雖云兩造曾協議將被告轉為系爭土地買賣之暗樁，並提
出系爭協議書為證，惟觀諸系爭協議書記載：「立協議書人姜濟均先生、高豐泰先生…雙方達成以下協議：一、該四筆土地，若他共有人14人均放棄優購權，則由姜濟均先生購買其中10坪，高豐泰先生購買8.76坪。二、若他共有人有人主張優購權，則扣除該優購權人之持分後，由楊文月和高豐泰依前項比例共同購買。」等語（見調解卷第77頁），系爭協議書文末亦僅有原告及姜濟均之簽章，足見系爭協議書僅係原告與姜濟均二人間之協議，被告既非系爭協議書之當事人，則原告執此主張被告應受系爭協議書之拘束云云，自難憑取。
⒉次查，被告雖曾委由吳月汾於103年7月28日代理其出具同意
書及承辦業務委託書（見調解卷第48頁、第63頁），同意出售其所繼承系爭土地之潛在應有部分，並委託陳素秋辦理系爭土地出售事宜等情，此固為兩造所不爭執，惟上開同意書僅係被告表示同意出售其於系爭土地潛在應有部分之意願，並非正式買賣契約書，亦非事前聲明放棄或拋棄其優先購買權，則楊國棟等16人嗣將系爭土地出售予原告及姜濟均，並以103年8月27日存證信函通知被告行使優先購買權時，被告既仍係系爭土地之公同共有人，亦未拋棄或放棄其依法享有之優先購買權，自仍得行使優先購買權，原告主張被告原已同意出售，即無從再行主張優先購買權云云，容有所誤，並無可取。
⒉第查，證人即系爭土地買賣之代書陳素秋雖到庭結證稱：「
我接到這個案子後，總共有31個繼承人，其中17個答應要賣，14個不同意，一坪要60萬賣給原告，這時候楊文月（按指被告）的兒子姜濟均站出來說他也想買，我們怕其他14個不同意的共有人會出面主張優先購買權，所以不如由姜濟均跟原告一起買，所以他們就協議將原本同意出售的楊文月轉為不同意出售的一方作為暗樁，暗樁就是指當有其他共有人出面主張優先購買權時，楊文月就要出面主張也要優先購買。如果沒有其他共有人出面主張優先購買時，楊文月就不用出面，就由姜濟均跟原告來買。」、「（提示系爭協議書）這個協議書的原因就是如我剛剛所說將楊文月轉為暗樁。」、「在103年8月27日地主有寫15封優先購買通知書，包括楊文月。在103年8月28日楊文月的媳婦吳月汾打電話給我說他已經收到楊文月的優先購買通知書，我就跟吳月汾講先不用去寄，等有其他共有人出面主張時，我會立刻打電話給她，吳月汾再代替楊文月去寫主張優先購買的存證信函。等到9月3日我接到共有人毛孫秀蘭的女兒表明也要主張優先購買…，原告就叫我立刻打電話給吳月汾，趕快代楊文月去寫優先購買權的信函。吳月汾接到電話後，說她不會寫，我就教她怎麼寫…吳月汾也問我，若共有人沒有人出面主張優先購買，則楊文月寫的這張優先購買權要如何處理，我回答他說就是失效，之後再寫一張放棄優先購買權的同意書就好。吳月汾回答說好。」各等語（見本院卷第43至44頁）；另參諸原告所提出陳素秋與吳月汾於103年9月22日之通話譯文固記載：
「00 '27"陳素秋：…我那天9月3日叫你趕快去寫一份那個叫做存證信函…然後你有打電話問我說，若寄了存證信函，但以後沒有別人出來主張，怎麼辦？我有跟你講說，那一張我們就要拋棄、放棄，妳也說好，對不對？」、「01 '14"吳月汾：恩。」等語（見本院卷第18頁）。惟由證人陳素秋上開證述內容及原告所提出之上開通話譯文內容以觀，充其量亦僅能證明原告與楊國棟等16人及姜濟均、吳月汾夫婦等人曾協議將被告轉為暗樁，及陳素秋與吳月汾間曾約定若無其他公同共有人行使優先購買權時，吳月汾應再代被告出具放棄優先購買權之同意書，尚難遽謂被告確已同意擔任系爭土地出售事宜之暗樁，並同意於其他公同共有人未行使優先購買權之情況下，再行出具放棄優先購買權之同意書。況且，縱認被告有同意擔任系爭土地買賣事宜之暗樁，並委託吳月汾於103年9月3日以存證信函聲明優先承購之事宜，惟依陳素秋所述與吳月汾間之協議，係約定其他公同共有人未聲明優先承購時，被告應再出具拋棄優先購買權之同意書，亦即被告於聲明拋棄優先購買權前，其於103年9月3日存證信函主張之優先購買權仍有效存在，則被告縱係事後反悔，不願出具拋棄優先購買權之同意書，亦僅屬其是否違反上開暗樁協議之債務不履行範疇，而與其已行使優先購買權之效力無涉，是原告據此主張被告之優先購買權已失效而不存在云云，自屬乏據。
五、綜上所述，被告身為系爭土地之公同共有人，既於原告通知之期限內即103年9月3日以存證信函就系爭土地依法行使優先購買權，復無事前或事後拋棄或放棄其優先購買權之情事，則原告訴請確認被告就如附表所示之公同共有人優先承購權不存在，並無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 25 日
民事第三庭 法 官 林振芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 25 日
書記官 黃瑋婷