臺灣臺北地方法院民事判決 103年度重訴字第39號原 告 吳乙澂
曾如玉蘇耀輝共 同訴訟代理人 許碧真律師被 告 甲山林建設股份有限公司法定代理人 張瀛珠
謙勳開發股份有限公司法定代理人 吳嘉勲共 同訴訟代理人 蕭維德律師
黃金洙律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國104 年9 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告吳乙澂新臺幣壹佰零捌萬叁仟壹佰貳拾元，及自民國一○二年八月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告吳乙澂新臺幣玖萬元。
被告應給付原告曾如玉新臺幣壹拾捌萬叁仟玖佰元，及自民國一○二年八月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八，原告吳乙澂負擔百分之五十七、原告曾如玉負擔百分之二十五、原告蘇耀輝負擔百分之十。
本判決第一項於原告吳乙澂以新臺幣叁拾陸萬元，為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰零捌萬叁仟壹佰貳拾元，為原告吳乙澂預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣玖萬元，為原告吳乙澂預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾捌萬叁仟玖佰元，為原告曾如玉預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、原告三人分別為坐落於新北市○○區○○○段000000000地號，其權利範圍分別為10000 分之229 、10000 分之127 、10000 分之64之土地（下稱系爭合建土地），及其上區分所有建物（門牌號碼分別為：新北市○○區○○○路○○號7 樓之6 、新北市○○區○○○路○○號7 樓之2 、新北市○○區○○○路○○號7 樓，下合稱系爭房地）之所有權人，兩造於民國101 年5 月11日分別簽訂合建契約書（下稱系爭合建契約），約定原告三人提供系爭房地與被告，由被告連同系爭房地所屬捷徑大樓坐落基地及相鄰土地95筆，向主管機關申請辦理都市更新，並出資興建預定地面15層以上，地下5 層之鋼筋混擬土電梯住宅大樓，原告三人即依兩造間簽訂之系爭合建契約第6 條之約定，原告乃配合被告將系爭房地交予被告指定之受託人臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）辦理產權信託、管理等事務，被告復於101 年9 月間通知原告三人須將系爭房地建物清空後搬遷，原告三人即依指示於101 年10月間將系爭房地建物清空後點交於被告管理。
詎原告三人於101 年12月18日突接獲被告解除系爭合建契約之存證信函，原告始知悉被告並未依約擬定都市更新計畫送請主管機關審議，復被告一再以有其他住戶堅持拒絕合建，故本件無法達成都市更新條例第22條之同意比例，而無法提送都市更新事業計畫，以規避其與原告簽約前即已知系爭房地所在之捷徑大樓無法參與本件都市更新計畫，被告早已於
100 年12月7 日以「多次與更新範圍內所有權人溝通協調後仍未有更識，恐無法達成協議合建目的」為由撤回所提送都市更新事業計畫之申請，被告早知無法達成都市更新合建，無履行合建契約之可能，卻仍以欺瞞方式向原告三人表示其已取得都市更新事業計畫範圍內超過八成所有權人之同意，達到法規規定同意比例，若原告三人不同意參與都市更新計畫，將變成釘子戶，未來權益會受損等語，勸說原告三人與其簽訂系爭合建契約，被告有自始主觀不能之可歸責事由，且本件與文林苑事件於101 年3 月28日發生合法房屋遭政府強拆之爭議無關，故本件並無民法第227 條之2 情勢變更原則之適用，被告不得依此解除系爭合建契約。另被告於101年5 月才剛與原告三人簽訂系爭合建契約，同年12月即以「與所有權人溝通協調後仍未有共識」為由，逕行解除系爭合建契約，是本件無法擬定都市更新事業計畫送請主管機關審議及取得建造執照，應解釋為可歸責於被告之事由，且依兩造所簽訂之合建契約第7 條之約定，縱有不可歸責由被告之情事，造成合建時程變更，兩造需重新議定合建時程，此是依約必要之先行條件，非被告可逕自單方面主張解除系爭合建契約。原告三人業於102 年1 月9 日發函要求被告履行系爭合建契約，被告仍拒不改善違約情況，依系爭合建契約第
8 條第2 項之約定，原告三人自得以103 年7 月28日所提出民事準備書㈠暨調查證據聲請狀送達被告為解除兩造間所簽訂系爭合建契約之意思表示，並爰依系爭合建契約第8 條第
2 項之約定及民法第216 條、第226 條、第259 條、第260條等規定請求被告連帶賠償原告所受損失及所失利益之損害。原告三人所受之實際損害及所失利益，其項目及金額如下，茲分述如下：
１、原告吳乙澂部份：
⑴、被告應將原告吳乙澂交付被告之新北市○○區○○○路○○號
7 樓之6 房屋回復原狀，至原告吳乙澂原本之居住使用品質，經原告吳乙澂委託室內裝修公司估價，依估價單對照表所示之回復原狀費用為新臺幣（下同）608,120 元。
⑵、依系爭合建契約之約定，原告吳乙澂應將其名下之上開房地
信託於被告指定之受託人土地銀行，故原告吳乙澂原於玉山銀行之房貸須同時辦理轉貸至土地銀行，因貸款利率提高，原本每月於玉山銀行應繳之本、利息為22,728元，轉至土地銀行後增加至22,862元，每月增加134 元，爰先請求101 年
9 月至102 年5 月之利差補貼1,206 元，另有轉貸規費2,00
0 元。又原告吳乙澂轉貸至土地銀行後，原告在原本之房貸銀行玉山銀行有勞工第一次購屋優惠貸款，轉貸後該優惠遭取消，故兩造於系爭合建契約補充條款第3 條約定，被告同意補償原告吳乙澂利息負擔600,000 元。上開金融機構轉貸利息補貼、轉貸利差補貼、轉貸規費損失共計603,206 元（計算式：1,206 ＋2,000 ＋600,000 ＝603,206 ）。
⑶、依被告與原告吳乙澂簽訂之系爭合建契約第11條第4 項之約
定，被告須給付原告吳乙澂房租補助費每月18,000元。被告僅給付101 年9 月至12月之房租補助費，被告應自102 年1月起至被告通知原告吳乙澂返還系爭房屋日止，連帶給付原告吳乙澂房租補助費每月18,000元。
⑷、兩造約定原告吳乙澂可分得總法定建坪為42.88 坪之房屋及
按房屋坪數比例之土地，扣除原告吳乙澂新北市○○區○○○路○○號7 樓之6 房屋原坪數30.01 坪，被告應給付12.87坪之差額予原告吳乙澂，依實價登錄之市價每坪447,000 元，即為5,752,890 元。又可額外取得之車位2 個，每個市價約為1,800,000 元，共計3,600,000 元，則被告應連帶賠償原告吳乙澂所失利益9,352,890 元（計算式：5,752,890 ＋3,600,000 ＝9,352,890 ）。
２、原告曾如玉部份：
⑴、被告應將原告曾如玉交付被告之新北市○○區○○○路○○號
7 樓之2 房屋回復原狀，至原告曾如玉原本之居住使用品質，原告曾如玉委託室內裝修公司估價，依估價單對照表所示回復原狀費用為260,400 元。
⑵、兩造約定原告曾如玉可分得總法定建坪為21坪之房屋及按房
屋坪數比例之土地，扣除原告曾如玉新北市○○區○○○路○○號7 樓之2 房屋原坪數15.86 坪，被告應給付5.139 坪之差額予原告曾如玉，依實價登錄之市價每坪447,000 元計算，即為2,297,133 元。又可額外取得之車位1 個，每個市價約為1,800,000 元。合計被告應連帶賠償原告曾如玉所失利益4,097,133 元。（計算式：2,297,133 ＋1,800,000 ＝4,097,133 ）
３、原告蘇耀輝部分：兩造約定原告蘇耀輝可分得總法定建坪為12.18 坪之房屋及按房屋坪數比例之土地，扣除原告蘇耀輝新北市○○區○○○路○○號7 樓房屋原坪數8.39坪，被告應給付3.785 坪之差額予原告蘇耀輝，依實價登錄之市價每坪447,000 元計算，即為1,691,895 元，故被告應依合建契約第捌條第二項之約定，連帶給付原告蘇耀輝所失利益1,691,895 元。
㈡、為此，爰依系爭合建契約之法律關係及民法第216 條、第22
6 條、第259 條、第260 條之規定提起本件訴訟請求，並聲明：
１、被告應連帶給付原告吳乙澂10,564,216元，暨起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
２、被告應自102 年1 月起至被告通知原告吳乙澂交屋日止，連帶給付原告吳乙澂房租補助費每月18,000元。
３、被告應連帶給付原告曾如玉4,357,533 元，暨起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
４、被告應連帶給付原告蘇耀輝1,691,895 元，暨起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
５、原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：本件雖原係規劃以包含系爭房地在內之95筆土地以都市更新方式進行合建，然二造於締約時系爭合建契約第11條第5 項即已明確約定：「甲方（指原告）提供之本約土地單獨興建不符經濟規模，須與鄰地合併建築使用，以擴大基地規模，俾利於規劃設計及興建，前開合併建築之鄰地以本約第一條所稱『本基地』範圍內土地為基準，依鄰地地主意願、地形及規劃設計等各種情況，由乙方（指被告）全權取捨合併建築之鄰地範圍，並處理合併建築之相關事宜，甲方不予干涉」，即就鄰地範圍係由被告依實際整合及規劃作業進行取捨，並非必以該95筆土地為合建之基地。嗣因基地整合不易，過半地主對於換屋坪數等合建條件無法達成共識，遂依系爭合建契約第11條第5 項約定重新檢討基地範圍，將基地範圍減縮為同段1109、1113、1115、1117、0000-0000 地號等20筆土地，而本件契約之標的既係約定由原告提供系爭房地委由被告與鄰地進行合建，合建之鄰地範圍則由被告全權取捨，是被告將合建基地將包含系爭房地在內之95筆規劃減縮為包含系爭房地在內之20筆而與原告締約，不惟合於兩造簽訂之合建契約之約定，亦無不能給付之情形，原告僅以被告於締約時已知無法完成包含系爭房地在內之95筆土地之合建，主張被告有自始主觀給付不能之違約，容有誤會。況因系爭房地所在社區大樓內有其他3 戶住戶不願意配合辦理都市更新，歷經近二年之協商仍無法達成合意，以致其餘鄰地地主因不堪久候，紛紛表示不願與系爭房地所在之捷徑大樓社區之住戶一起辦理都市更新，截至101 年年底，就基地範圍內同意都市更新之私有土地所有權面積比例僅達百分之22.44，捷徑大樓住戶無法達到法定同意比例門檻，且文林苑事件發生後，在社會輿論及政策修法之氛圍下，使本件系爭房地所在都市更新案件之推動更屬遙遙無期，於此情事變更下，為避免因本件都市更新程序延宕造成已簽約住戶遲遲無法使用建物亦無法辦理都市更新之窘境，被告爰依民法第227 條之2 條規定於101 年12月間以存證信函通知原告解除系爭合建契約，並於房屋修繕完竣後於102 年4 月16日以存證信函催告原告等人遷回原有房屋居住，被告於101 年12月17日，依民法第227 條之2 情事變更原則發函通知原告解除系爭合建契約，於法有據，被告無法完成都市更新程序履行系爭合建契約，乃不可歸責於兩造之事由，是原告僅以被告未依系爭合建契約第2 條第7 項第1 款但書約定辦理展延時程即主張被告違約云云，並無理由。又原告吳乙澂、曾如玉屋內裝潢之回復原狀修復費用部分，本件被告並未拆除原告所有之房屋，被告於原告等人點交房屋時，僅以現況點收原告等人交付之房屋鑰匙，且公共設施部分，自始即未曾辦理點交，且原告請求金額過高，經估價後被告願意支付此部分損害賠償費用依估價單對照表所示各為原告吳乙澂部分293,044 元、原告曾如玉部分130,648 元。而就原告吳乙澂請求被告補償其轉貸之利息負擔603,206 元部分，因原告吳乙澂於簽約後配合被告辦理房地轉貸，因而產生規費及利息差額等負擔，故兩造於系爭合建契約補充條款第3 條即約定就原告吳乙澂因轉貸造成之利息負擔等損害之總額，由被告以600,000元為補償，故原告吳乙澂請求之101 年9 月至102 年5 月之利差補貼1,206 元及轉貸規費2,000 元均已包含在該600,00
0 元補償內，該部分原告吳乙澂重複請求，顯無理由，且依照系爭合建契約補充條款第3 條之約定，應於興建完成後給付，本件因解約契約，故清償條件不存在。另就對被告欲請求房屋補助每月18,000元部份，被告係於101 年12月17日發函通知原告三人解除系爭合建契約，復於102 年4 月16日函知原告三人，上開房屋修繕及復水復電工程完工，得各自遷回上開房屋居住，故被告同意給付原告吳乙澂102 年1 月至
102 年4 月，共四個月，每月18,000元之房租補助費，且系爭合建契約業經合法解除，原告吳乙澂不得請求逾此部分之房租補助費。復依系爭契約第2 條第7 項第1 款之約定被告必先達成都市更新條例第22條規定之同意比例而提送都市更新事業計畫審議並獲准實施後，始有後續請領建造執照、依開工、完工及交屋之義務。故在都市更新事業計畫經主管機關核定發佈實施之前，被告能否領得建造執照而開工，尚屬未定，此際，原告是否有完工後之新建物及停車位可得請求，並非日後確實會發生或依通常情形可得預期，自無所失利益可言。而本件截至被告解除契約時止，迄未能達到都市更新事業計畫送審之同意比例，已如前述，故本件依履行情形，是否可達提送都市更新事業計畫之同意比例、都市更新事業計畫能否經主管機關審議通過、建照執照是否可得請領等情，均屬未定，依通常情形，原告本即無從期待合建契約可順利動工興建，自無渠所主張日後可得分配之換屋坪數價差及停車位之所失利益存在，原告訴請被告賠償所失利益之損害，自無理由等語資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告三人分別為系爭房地之所有權人，兩造於101 年5 月11日簽訂系爭合建契約，約定原告三人提供系爭房地予被告，由被告連同系爭房地所屬捷徑大樓坐落基地及相鄰土地95筆，向主管機關申請辦理都市更新，並出資興建大樓。嗣被告於101 年12月17日以有住戶拒絕簽訂合建契約及政府都市更新政策、法規改變，此一政策及法規之情事變更直接導致系爭合建契約客觀上無法履行為由，發函通知原告三人解除系爭合建契約，復於102 年4 月16日函知原告三人，系爭房地之房屋修繕及復水復電工程完工，得遷回系爭房地居住。而原告於103 年1 月9 日及102 年3 月8 日曾分別函知被告上開解除系爭合建契約不合法，並催告被告履行系爭合建契約，嗣原告以103 年7 月28日所提出民事準備書㈠暨調查證據聲請狀為解除兩造間所簽訂合建契約之意思表示。另就被告請求原告騰空交屋部分，原告吳乙澂、曾如玉將上開新北市○○區○○○路○○號7 樓之6 、新北市○○區○○○路○○號
7 樓之2 房屋，點交給被告時，屋內裝潢的變動是由原告吳乙澂、曾如玉自行拆遷，拆除房屋裝潢回復原狀部分，被告願意支付此部分金額各為吳乙澂部分293,044 元、曾如玉部分130,648 元，復被告自102 年1 月起未給付原告吳乙澂房租補助費，且被告願給付原告吳乙澂102 年1 月至102 年4月，共四個月，每月18,000元之房租補助費等情，為兩造所不爭執，並有合建契約書、101 年12月17日臺北中崙郵局第2254號存證信函、102 年4 月16日臺北敦南郵局第112 號存證信函、103 年1 月9 日土城青雲郵局第10號存證信函、10
2 年3 月8 日臺北漢中街郵局第89、90號存證信函、原告於
103 年7 月28日所提出民事準備書㈠暨調查證據聲請狀等件為證，且為兩造所不爭執（見本院卷第9 頁至第47頁、第49頁至第50頁、第68頁至第74頁、第169 頁、第169 頁背面、第232 頁背面、第258 頁至第259 頁、第270 頁背面），此部分事實，自堪信為真實。
四、原告主張被告自始已知悉其無法就包含系爭房地所在土地內之95筆土地與土地所有權人協議達成合建目的，無法完成本件都市更新計畫即履行合建契約，然被告仍於101 年5 月11日與不知情之原告簽訂系爭合建契約，而本件無法擬定都市更新事業計畫送請主管機關審議及取得建造執照，依系爭合建契約第2 條第7 項第1 款之約定，兩造應重新議定時程，而非被告可逕行於101 年12月17日解除系爭合建契約，故被告並未合法解除系爭合建契約，原告三人業於102 年1 月9日發函要求被告履行系爭合建契約，然被告始終拒不改善違約情況及依約履行系爭合建契約，原告三人自得依系爭合建契約第8 條第2 項之約定及民法第216 條、第226 條、第25
9 條、第260 條之規定請求被告連帶賠償原告因被告違約所受損害及所失利益等情，則為被告所均否認，並皆以前詞置辯。則本件之爭點厥為：㈠、被告依民法第227 條之2 情事變更原則主張解除系爭合建契約，是否有據？系爭合建契約是否業經被告合法解除？㈡、系爭合建契約之合建案無法達成是否可歸責於被告，原告主張被告違約，是否有據？原告依此解除系爭合建契約是否合法？㈢、原告得否請求被告賠償所受損害及所失利益，有無理由？被告應賠償之範圍為何？㈣、原告請求被告負連帶賠償責任，有無理由？茲分敘如下：
㈠、被告依民法第227 條之2 情事變更原則主張解除系爭合建契約，是否有據？系爭合建契約是否業經被告合法解除？
１、按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227 條之2 定有明文。次按，當事人依民法第227 條之2 情事變更原則之規定，請求法院增加給付者，乃形成之訴，須待法院為增加給付判決確定後，其就新增加給付之請求權始告確定發生，在此之前其所為相關給付之請求，僅屬對於他方當事人為變更契約內容之要約，尚無因此即認其已有請求權可得行使（最高法院101 年度台上字第1045號判決參照）。
２、經查，本件被告辯稱因系爭房地所屬捷徑大樓之都市更新案遲遲無法達成提送都市事業計畫之法定送件門檻，且文林苑事件發生後，在社會輿論及政策修法之氛圍下，使本件系爭房地所在都市更新案件之推動更屬遙遙無期，於此情事變更下，為避免因本件都市更新程序延宕造成已簽約住戶遲遲無法使用建物亦無法辦理都市更新之窘境，被告爰依民法第22
7 條之2 條規定於101 年12月間以存證信函通知原告解除系爭合建契約云云（見本院卷第124 頁背面、第185 頁背面）。然揆諸前開最高法院判決意旨所示，民法第227 條之2 規定乃契約當事人請求法院變更原契約之法律效果，屬形成之訴，須待法院判決後，原契約效果始生變動之效力，非契約當事人所得任意引為解除契約之依據，且本件被告亦未舉證證明101 年12月前，系爭合建契約有何其他法定解除契約事由，是以，被告於原告提起本件訴訟前之101 年12月17日，逕自以臺北中崙郵局第2254號存證信函（見本院卷第49頁至第50頁），依民法第227 條之2 規定對原告三人主張解除系爭合建契約，自非適法。
㈡、系爭合建契約之合建案無法達成是否可歸責於被告，原告主張被告違約，是否有據？原告依此解除系爭合建契約是否合法？
１、依系爭合建契約第1 條第1 項約定：「甲方（即原告）提供自有土地及建物（即系爭房地）…，依都市更新法規辦理重建，由乙方（即被告）申請辦理都市更新，並由乙方出資興建RC電梯住宅大樓（實際建築規劃內容以主管機關核准之建築執照所列載的內容為準）」，第7 條第1 項復約定：「雙方同意由甲山林建設股份有限公司（下稱甲山林公司）為都市更新事業計畫實施者，並於申請建造執照時，以乙方或乙方指定之第三人為起造人。」，第11條第5 項復約定：「甲方（即原告）提供之本約土地單獨興建不符經濟規模，須與鄰地合併建築使用，以擴大基地規模，俾利於規劃設計及興建，前開合併建築之鄰地以本約第一條所稱『本基地』範圍內土地為基準，依鄰地地主意願、地形及規劃設計等各種情況，由乙方（指被告）全權取捨合併建築之鄰地範圍，並處理合併建築之相關事宜，甲方不予干涉」，是被告依上開約定，負有以系爭房地所屬捷徑大樓坐落基地及依鄰地地主意願、地形及規劃設計等各種情況，處理合併建築事宜，辦理都市更新程序，出資興建RC電梯住宅大樓等義務，應可認定。
２、兩造雖於101 年5 月11日分別簽訂系爭合建契約，然被告甲山林公司前已以系爭房地坐落基地及相鄰土地即新北市○○區○○○段1109、1113、1115、1117、0000-0000 地號等土地計畫辦理都市更新案，並於100 年3 月10日提送都市更新事業計畫申請，新北市政府都市更新處依規定審核其計畫書、圖，尚未辦理公開展覽及審議事項，被告甲山林公司即於
100 年12月1 日去函新北市政府說明多次與更新範圍內所有權人溝通協調後仍未有共識，恐無法達成協議合建目的，而撤回該都市更新事業計畫案，新北市政府遂於同年月7 日同意被告甲山林公司撤回該案申請等情，此有新北市政府都市更新處103 年2 月11日函文、甲山林公司100 年3 月10日、
100 年12月1 日函文、新北市政府100 年12月7 日函文附卷可參（見本院卷第130 頁至第133 頁），且其後被告並未再次以原告所有系爭房地坐落之土地等向新北市政府主管機關申請辦理都市更新事業計畫乙情，亦未被告所不爭執，甚且被告於101 年12月17日以有住戶拒絕簽訂合建契約及政府都市更新政策、法規改變，此一政策及法規之情事變更直接導致系爭合建契約客觀上無法履行為由，發函通知原告三人解除系爭合建契約，此有101 年12月17日臺北中崙郵局第2254號存證信函在卷可參（見本院卷第49頁至第50頁存證信函），被告此逕自依民法第227 條之2 規定主張情事變更為由對原告三人主張解除系爭合建契約，非屬適法，已如前述，是兩造於簽訂系爭合建契約後，被告並未依約申請辦理都市更新事項，且未為都市更新事業計畫實施者，依約出資興建新住宅大樓乙情，即單方面非法對原告主張解除契約，違約拒絕履行契約義務等情，可堪認定，則經原告三人於103 年1月9 日及102 年3 月8 日分別函知被告其於101 年12月17日單方面所為之解除系爭合建契約契約為不合法，並催告被告履行系爭合建契約即擬定都市更新事業計畫送請主管機關審議等契約義務，此有103 年1 月9 日土城青雲郵局第10號存證信函、102 年3 月8 日臺北漢中街郵局第89、90號存證信函在卷可參（見本院卷第70頁至第74頁存證信函），被告仍違約拒不履行系爭合建契約。被告雖辯稱因系爭房地所在捷徑大樓住戶無法達到法定同意比例門檻，且文林苑事件發生後，非經全體住戶之同意，事實上無法完成都市更新程序，談判時程延宕2 年之久，其餘鄰地地主不堪久候，不願與捷徑大樓住戶辦理都市更新程序，被告不得已乃於101 年12月17日，依民法第227 條之2 規定，發函解除系爭合建契約，被告無法完成都市更新程序，乃不可歸責於兩造之事由云云，然被告應與系爭房地所在捷徑大樓其餘住戶及相鄰地主協商，以達成都市更新事業計畫之法定要件，乃被告依系爭合建契約所負之義務，遑論文林苑事件發生後至本件訴訟糾紛發生前，都市更新條例第22條關於都市更新事業計畫之所有權人同意門檻，並未變更，本院自難以捷徑大樓部分住戶不同意與被告共同辦理都市更新程序及文林苑事件發生等事由，遽爾認定被告其違約片面解除系爭合建契約拒不履約屬無可歸責之事由，被告此節所辯，委不足取。而依兩造簽訂之系爭合建契約第8 條第2 項之約定「若乙方（即被告）有違約情事，經甲方（即原告）書面掛號催告十日內，乙方仍未改善者，甲方得解除本契約，且甲方得沒收已領取拆遷補償費或其他補貼、稅捐、規費等費用，乙方尚應賠償甲方所受之實際損失及所失利益」，是本件被告於兩造簽訂系爭合建後，並未依約以原告所有系爭房地坐落之土地等向新北市政府主管機關申請辦理都市更新事業計畫，且於101 年12月17日單方面非法對原告主張解除契約，違約拒絕履行申請辦理都市更新事項等契約義務，經原告寄發上開存證信函催告被告履行系爭合建契約後，仍主張系爭合建契約業已解除而違約拒不履行系爭合建契約義務，堪認被告已有違約情事，經原告以上開存證信函催告後，仍為改善，則原告依兩造簽訂之系爭合建契約第8 條第2 項之約定，自得對被告主張解除系爭合建契約，故本件原告以103 年7 月28日所提出民事準備書㈠暨調查證據聲請狀於同日之送達對被告為解除兩造間所簽訂系爭合建契約之意思表示（見本院卷第167 頁、第16
9 頁），應屬有據。
㈢、原告得否請求被告賠償所受損害及所失利益，有無理由？被告應賠償之範圍為何？
１、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額，民法第259 條第6 款定有明文。又系爭合建契約第8 條第2項兩造約定「若乙方（即被告）有違約情事，經甲方（即原告）書面掛號催告十日內，乙方仍未改善者，甲方得解除本契約，且甲方得沒收已領取拆遷補償費或其他補貼、稅捐、規費等費用，乙方尚應賠償甲方所受之實際損失及所失利益」，且解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260條，亦有明文。
２、本件系爭合建契約，因被告有違約不履行之情事，業經原告對被告為解除兩造間所簽訂系爭合建契約，業如前述，則原告自可依系爭合建契約第8 條第2 項之約定及相關法律規定對被告為損害賠償之請求。經查，系爭合建契約第1 條第5項第2 款兩造約定「甲方（即原告）應於乙方（即被告）書面通知之約定期限內騰空並點交本約土地及房屋予乙方…。於期限屆滿如有未搬離之物品，視同廢棄物處理，絕無異議…」，而本件原告主張原告簽訂系爭合建契約後即配合被告將系爭房地交予被告指定之受託人土地銀行辦理產權信託，另被告業於101 年9 月間通知原告三人須將系爭房地建物清空後搬遷，原告三人即依指示於101 年10月間將系爭房地建物清空後點交於被告管理等情，為被告所不爭執。是依上開系爭合建契約第1 條第5 項第2 款之約定，原告應將系爭房地房屋騰空點交給被告，故原告吳乙澂、曾如玉乃依約分別將新北市○○區○○○路○○號7 樓之6 房屋、新北市○○區○○○路○○號7 樓之2 房屋，裝潢設備移除，將上開房屋騰空點交給被告，則被告在系爭合建契約解除後，將上開房屋返還予原告吳乙澂、曾如玉時，自應負回復原狀之義務。而修復原告吳乙澂所有新北市○○區○○○路○○號7 樓之6 房屋裝潢之費用，雖據原告吳乙澂提出費用總計608,120 元之估價單（見本院卷第75頁），而經被告於104 年3 月2 日就回復原狀部分協同原告吳乙澂進行現場會勘後，被告就修復原告吳乙澂所有房屋之裝潢費用估價為293,044 元，並就此金額同意給付原告原告吳乙澂（見本院卷第257 頁、第258頁、第270 頁背面），本院審酌在原告吳乙澂主張修復其所有上開房屋裝潢費用中「客廳鋁凸窗及與雨遮51,040元」、「房間鋁凸窗及與雨遮28,000元」、「鋁凸窗27,500元」、「鋁凸窗23,980元」、「房間不鏽鋼鐵窗20,400元」、「陽台不鏽鋼鐵窗35,200元」、「不鏽鋼冷氣架16,000元」、「不鏽鋼烤漆大門100,000 元」、「木工修補30,000元」、「流理台120,000 元」部分，原告吳乙澂業已提出估價單佐證（見本院卷第75頁），且上開項目價額大多與被告自行估價出入不大（見本院卷第258 頁），至於差異較大之「不鏽鋼烤漆大門100,000 元」、「流理台120,000 元」部分，被告雖自行估價為不鏽鋼烤漆大門24,768元、流理台41,340元，然衡以裝潢行情，現行一般不鏽鋼烤漆大門要價10萬元，廚房整套流理台要價12萬元，尚屬合理，此部分被告所估價格顯低於行情，應以原告吳乙澂所主張為合理，是以原告吳乙澂請求被告賠償上開修復費用，應屬有據，至原告吳乙澂請求被告賠償「冷氣銅管室內外機安裝費用46,000元」部分，本院審酌冷氣安裝費用（不含冷氣本身），要達數萬元，應非常情，此部分冷氣安裝費用，應以被告估價之6,000 元為合理，另原告吳乙澂請求被告賠償「油漆60,000元」部分，本院審酌原告吳乙澂依約將上開房屋騰空點交被告時，雖將裝潢拆除，然房屋油漆部分應非全戶毀損，回復原狀時，應將因拆除裝潢部分油漆毀損做部分修補即可，另審酌原告吳乙澂上開房屋之坪數，故認原告吳乙澂請求被告賠償「油漆60,000元」部分，實屬過高，應以被告估價之25,000元為合理，另原告吳乙澂請求被告賠償「天然瓦斯安裝50,000元」部分，為被告所否認，且衡情拆除裝潢將房屋騰空點交，應未牽涉到天然瓦斯管線的拆除，此部分原告吳乙澂也未舉證以證明其有將原有天然瓦斯管線拆除之情形，是以原告吳乙澂請求被告賠償「天然瓦斯安裝50,000元」部分，並無所據。綜上，原告吳乙澂請求被告賠償上開房屋回復原狀之費用即「客廳鋁凸窗及與雨遮51,040元」、「房間鋁凸窗及與雨遮28,000元」、「鋁凸窗27,500元」、「鋁凸窗23,980元」、「房間不鏽鋼鐵窗20,400元」、「陽台不鏽鋼鐵窗35,200元」、「不鏽鋼冷氣架16,000元」、「不鏽鋼烤漆大門100,
000 元」、「木工修補30,000元」、「流理台120,000 元」、「冷氣銅管室內外機安裝費用6,000 元」、「油漆25,000元」，總計483,120 元，應屬有據，逾此部分，則有不當。
而修復原告曾如玉所有新北市○○區○○○路○○號7 樓之2房屋裝潢之費用，雖據原告曾如玉提出費用總計260,400 元之估價單（見本院卷第78頁），而經被告於104 年3 月2 日就回復原狀部分協同原告曾如玉家屬進行現場會勘後，被告就修復原告曾如玉所有房屋之裝潢費用估價為130,648 元，並就此金額同意給付原告原告曾如玉（見本院卷第257 頁、第259 頁、第270 頁背面），本院審酌在原告曾如玉主張修復其所有上開房屋裝潢費用中「不鏽鋼冷氣窗20,000元」、「不鏽鋼冷氣架10,800元」、「不鏽鋼大門50,000元」、「大廳及房間修護櫃子門51,600元」、「房間橫拉門16,000元」「天花板木工修護費用16,000元」部分，原告曾如玉業已提出估價單佐證（見本院卷第78頁），且上開項目價額大多與被告自行估價出入不大（見本院卷第259 頁），至於差異較大之「不鏽鋼大門50,000元」部分，被告雖自行估價為不鏽鋼大門21,600元，然衡以裝潢行情，現行一般不鏽鋼大門要價5 萬元，尚屬合理，此部分被告所估價格顯低於行情，應以原告曾如玉所主張為合理，是以原告曾如玉請求被告賠償上開修復費用，應屬有據，至原告曾如玉請求被告賠償「冷氣管線安裝費用40,000元」部分，本院審酌冷氣安裝費用（不含冷氣本身），要達數萬元，應非常情，此部分冷氣安裝費用，應以被告估價之4,500 元為合理，另原告曾如玉請求被告賠償「油漆56,000元」部分，本院審酌原告曾如玉依約將上開房屋騰空點交被告時，雖將裝潢拆除，然房屋油漆部分應非全戶毀損，回復原狀時，應將因拆除裝潢部分油漆毀損做部分修補即可，另審酌原告曾如玉上開房屋之坪數，故認原告曾如玉請求被告賠償「油漆56,000元」部分，實屬過高，應以被告估價之15,000元為合理。綜上，原告曾如玉請求被告賠償上開房屋回復原狀之費用即「不鏽鋼冷氣窗20,000元」、「不鏽鋼冷氣架10,800元」、「不鏽鋼大門50,000元」、「大廳及房間修護櫃子門51,600元」、「房間橫拉門16,000元」「天花板木工修護費用16,000元」、「冷氣管線安裝費用4,500 元」、「油漆15,000元」，總計183,900元，應屬有據，逾此部分，則有過當。
３、原告吳乙澂主張依系爭合建契約之約定，原告吳乙澂應將其名下之上開房地信託於被告指定之受託人土地銀行，故原告吳乙澂原於玉山銀行之房貸須同時辦理轉貸至土地銀行，因貸款利率提高，原本每月於玉山銀行應繳之本、利息為22,728元，轉至土地銀行後增加至22,862元，每月增加134 元，先請求101 年9 月至102 年5 月之利差補貼1,206 元，另有轉貸規費2,000 元，又原告吳乙澂轉貸至土地銀行後，原告在原本之房貸銀行玉山銀行有勞工第一次購屋優惠貸款，轉貸後該優惠遭取消，故兩造於系爭合建契約補充條款第3 條約定，被告同意補償原告吳乙澂利息負擔600,000 元，原告吳乙澂得請求被告賠償上開金融機構轉貸利息補貼、轉貸利差補貼、轉貸規費損失共計603,206 元。經查，被告與原告吳乙澂商談簽訂系爭合建契約時，應已慮及原告吳乙澂應將其名下之上開房地信託於被告指定之受託人土地銀行，而原告吳乙澂原房貸須同時辦理轉貸至土地銀行，因貸款利率提高，需多支出房貸利息，且有轉貸規費之支出，又原告吳乙澂因轉貸之關係，原有之勞工第一次購屋優惠貸款業會遭取消，故兩造方於系爭合建契約補充條款第3 條約定，被告同意補償原告吳乙澂利息負擔600,000 元，此600,000 元，應係兩造估算過原告吳乙澂因上開轉貸而整體需多支出之利息費用及規費，雖系爭合建契約補充條款第3 條亦約定，本項補貼款應於新建房屋完成後交屋程序後給付，然因兩造業已解除系爭合建契約，新建房屋完成及交屋已不可能，然原告吳乙澂確實仍因上開配合被告將其名下所有之上開房地信託於被告指定之受託人土地銀行，因轉貸而因此需多支出利息及轉貸規費，而兩造既然業已系爭合建契約補充條款第3 條約定，被告同意補償原告吳乙澂利息負擔600,000 元，足見原告吳乙澂因上開轉貸而整體需多支出之利息費用及規費經兩造估算之結果為600,000 元，原告吳乙澂主張其因此轉貸受有600,000 元之損害，而請求被告賠償，應屬有據，至原告吳乙澂另請求101 年9 月至102 年5 月之利差補貼1,206元及轉貸規費2,000 元，應已包含在兩造上開估算之600,00
0 元中，原告吳乙澂重覆請求，即無所據。
４、原告請求被告應自102 年1 月起至被告通知原告吳乙澂返還系爭房屋日止，連帶給付原告吳乙澂房租補助費每月18,000元等語。經查，被告自102 年1 月起未給付原告吳乙澂房租補助費等情，為被告所不爭，而兩造間之系爭合建契約，業經原告解除，則系爭合建契約有關合建履約效果之條款即視為自始不存在，原告即無法依據系爭合建契約請求被告給付房租補助費，應可認定。然因簽訂系爭合建契約後，原告即將系爭房地建物清空後搬遷，點交予被告管理乙情，為被告所不爭執，原告吳乙澂因此另行租屋居住，故被告與原告吳乙澂簽訂之系爭合建契約第11條第4 項即約定房租補助費以每月18,000元計算，然因被告已於102 年4 月16日寄發存證信函通知原告吳乙澂，可辦理遷入原有房屋居住事宜，此有臺北敦南郵局第112 號存證信函在卷可參（見本院卷第68頁），是原告吳乙澂應自斯時起即可辦理遷入原有房屋居住事宜，而無須另行支出房租費用在外租屋居住，加計合理辦理搬遷及修復房屋事宜一個半月之時間，被告應賠償原告吳乙澂102 年1 月至102 年5 月之在外租屋費用，每月18,000元，共計90,000元為適當，逾此部分，原告吳乙澂並未能舉證證明其確實每月受有需另行支出房租18,000元之損害，應無理由。
５、按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216 條定有明文。所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院95年度台上字第2895號、93年度台上字第1225號判決意旨參照）。原告主張其因被告違約不履行系爭合建契約，而有所失利益，原告吳乙澂部分原依約可分得總法定建坪為42.88 坪之房屋、按房屋坪數比例之土地及車位2 個，原告曾如玉可分得總法定建坪為21坪之房屋、按房屋坪數比例之土地及車位1 個，原告蘇耀輝可分得總法定建坪為12.18 坪之房屋及按房屋坪數比例之土地，扣除原告各自所有原房屋建物之坪數，再依實價登錄之市價每坪447,000 元計算，及以車位每個市價約為1,800,000 元計算，則原告吳乙澂應有所失利益9,352,
890 元，原告曾如玉有所失利益4,097,133 元，原告蘇耀輝應有所失利益1,691,895 元，被告應連帶賠償云云。惟查，依系爭合建契約第2 條第7 項第1 款約定，合建案達到法定同意比例，經被告擬訂都市事業計畫送請主管機關審議核定發佈實施後，被告始應於半年內申請建造執照，而系爭房地及相鄰土地地主同意參與更新事業計畫之比例僅有兩成多，此有被告提出之統計表在卷可參（見本院卷第132 頁至第13
3 頁），且被告迄未送交都市事業計畫送請主管機關審議等情，已如前述，則本件依客觀情形，是否可達提送都市更新事業計畫之同意比例、都市更新事業計畫能否經主管機關審議通過、建照執照是否可得請領等情，應均屬未定，尚非日後確實會發生或依通常情形可得預期，是認應無原告所主張日後可得分配之換屋坪數價差及停車位之所失利益存在，原告因被告履行系爭合建契約履行完畢而取得之利益，尚不具有客觀之確定性，原告三人請求被告給付上開主張之所失利益，應無足取。
６、綜上，原告吳乙澂因被告違約拒不履行系爭合建契約，而受有須支出修復其原有建物裝潢費用483,120 元之損害、因轉貸而整體需多支出利息費用及規費600,000 元之損害，共計1,083,120 元，及102 年1 月至102 年5 月須支出另行在外租屋費用共計90,000元之損害，原告吳乙澂請求被告賠償，應屬有據；原告曾如玉因被告違約拒不履行系爭合建契約，而受有須支出修復其原有建物裝潢費用183,900 元之損害，原告曾如玉請求被告賠償，亦屬有據；原告逾此部分之請求，應屬無據。
㈣、原告請求被告負連帶賠償責任，有無理由？按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務；無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272 條定有明文。是以連帶債務，必當事人間有明示或法律有規定，始能成立（最高法院86年度台上字第386 號判決參照）。本件原告吳乙澂、曾如玉固得請求被告給付上開金額，然依系爭合建契約之約定，被告並未明示渠等就系爭合建契約債務對原告各負全部給付之責任，復無其他法律規定被告應負連帶責任，依上說明，本件原告請求被告負連帶賠償責任，於法未合，不應准許
五、綜上所述，原告依系爭合建契約第8條第2項及民法第216條、第226條、第259條、第260條之規定提起本件訴訟，請求被告應給付原告吳乙澂1,083,120元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年8月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被告應給付原告吳乙澂90,000元；被告應給付原告曾如玉183,900元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年8月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分，為無理由，應予駁回。
六、又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告吳乙澂訴之聲明第一項勝訴部分，經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。就原告吳乙澂訴之聲明第二項及原告曾如玉勝訴部分，本院判命被告給付原告吳乙澂、曾如玉均未逾500,000 元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5款規定，應依職權宣告假執行，並依被告之聲請酌定相當擔保金額宣告免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 104 年 10 月 27 日
民事第七庭 法 官 張宇葭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如自任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 27 日
書記官 林欣慧