臺灣臺北地方法院民事判決 103年度重訴字第302號原 告即反訴被告 生活家事業有限公司法定代理人 陳興訴訟代理人 鄭丹逢律師被 告即反訴原告 全球人壽保險股份有限公司法定代理人 彭騰德訴訟代理人 郭志剛律師上列當事人間請求返還支票等事件，本院於民國104 年12月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將原告所簽發、發票日為民國一百零三年二月一日、票據號碼為ＵＬ0000000、票面金額為新臺幣肆佰萬元、付款人為合作金庫商業銀行公館分行之支票返還予原告。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔百分之三十六，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰叁拾叁萬肆仟元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣肆佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳佰捌拾伍萬捌仟柒佰壹拾元，及自民國一百零二年八月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣叁拾肆萬叁仟玖佰肆拾元，暨自民國一百零三年十二月十六日起至清償日止，每日按新臺幣伍佰捌拾元計算之遲延違約金。
反訴被告應給付反訴原告壹佰貳拾叁萬陸仟零貳拾叁元，其中新臺幣壹佰壹拾捌萬伍仟柒佰陸拾玖元自民國一百零二年八月三日起至清償日止，其中新臺幣伍萬零貳佰伍拾肆元自民國一百零四年三月二十四日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之三十，餘由反訴原告負擔。
本判決第六項於反訴原告以新臺幣玖拾伍萬叁仟元供擔保後，得假執行。但反訴被告以新臺幣貳佰捌拾伍萬捌仟柒佰壹拾元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第七項於反訴原告以新臺幣壹拾壹萬伍仟元供擔保後，得假執行。但反訴被告以新臺幣叁拾肆萬叁仟玖佰肆拾元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第八項於反訴原告以新臺幣肆拾壹萬叁仟元供擔保後，得假執行。但反訴被告以新臺幣壹佰貳拾叁萬陸仟零貳拾叁元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按民事訴訟法第427條第2項之訴訟，案情繁雜，或其訴訟標的金額或價額逾第一項所定數額十倍以上者，法院得依當事人聲請，以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理，民事訴訟法第427 條第5 項定有明文。查原告基於租賃關係請求被告返還押租保證金，依民事訴訟法第427 條第1 項第
1 款本應適用簡易訴訟程序，然因案情繁雜，經兩造聲請改用通常訴訟程序，核與上開規定相符，並經本院於民國104年11月18日以裁定改行通常程序審理（見本院卷二第67頁），是本件訴訟應依通常程序審理，合先敘明。
二、次按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170 條、第175 條第
1 項分別定有明文。經查，被告之法定代理人原為劉先覺，嗣於訴訟繫屬中之104 年8 月19日變更為彭騰德，業據其提出被告第六屆第一次臨時董事會議事錄節錄本、公司變更登記表具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第10至12、19、20頁），揆諸前開規定，核無不合，應予准許。
三、又按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴」、「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起」，民事訴訟法第259 條、第260 條第
1 項分別定有明文。經查，被告即反訴原告於103 年12月16日具狀主張依系爭租約之法律關係，請求原告即反訴被告給付自102 年5 月至7 月份之租金新臺幣（下同）1239萬元，及自每月應給付日起至103 年12月15日止已發生之租金遲延給付違約金合計696 萬7310元，另應自103 年12月16日起至清償日止，依每月租金總額按每日千分之一計算之租金遲延給付違約金給付予反訴原告，另請求押租保證金遲延部分之違約金132 萬9860元，及自103 年12月16日起至清償日止，每日按413 萬元之千分之一計算之遲延違約金，暨水費、電費及管理費合計131 萬5592元。查被告提起反訴與原告於本訴所為攻擊、防禦方法相牽連，核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
甲、本訴部分
一、原告主張：
（一）兩造前於102 年1 月28日簽訂有房屋租賃契約書（下稱系爭租約），原告並已於簽約時交付票面金額為700 萬元、票號UL0000000 及票面金額為400 萬元、票號UL0000000之支票（下分別稱系爭400 萬元支票、系爭700 萬元支票）各乙張，作為押租保證金，被告已提示兌領系爭700 萬元之支票。詎簽約後，壽德大樓管理委員會（下稱管委會）來函表示地下一樓租賃範圍唯一之排煙管設置路線，早已出租予第三人，被告亦承認先前並未告知原告此情形，由於系爭租約目的乃經營美食餐廳廣場，廚房排煙設備無法建置，顯然有給付不能導致契約目的無法達成之情事。又被告於簽約時告知原告，地下一樓除電梯間與管理室範圍外，均可作為餐廳經營使用，事後原告發現地下室一樓機車停車位區域，管委會不同意作為營業使用，又系爭租約附圖所示地下一樓出租範圍，遭管委會主張管理室鄰接部分用地須另外向管委會給付租金，顯然有給付不能及締約詐欺情事。另自簽約後至104 年4 月11日止，被告並未依系爭租約進行空調設備之施作，經原告多次催告，仍未見進展，原告遂於102 年4 月11日委請律師發函（下稱系爭律師函）通知被告於文到被告處3 個月後終止系爭租約。
（二）系爭租賃標的物存有因排煙管設置路線已出租予第三人，致廚房排煙設備無法設置，且被告未進行空調設備之施作經原告多次催告仍未改善之情事，原告顯然無法達系爭租約之契約目的，原告自得主張解除系爭租約，並經原告於
102 年4 月11日以系爭律師函表示解除契約，並已送達被告。又系爭租約附圖所示出租範圍與竣工圖有明顯出入，被告無法將系爭租約附圖所示出租範圍完整交付與原告使用，明顯有給付不能及締約詐欺情事，原告受詐欺而為意思表示，已以系爭律師函撤銷意思表示，因而致系爭租約無效。又系爭租約因可歸責於被告之諸多原因使契約之目的不達，原告同時依民法第254 條、第226 條第1 項、第
256 條、第263 條規定以系爭律師函主張於102 年7 月12日起終止系爭租約。爰依解除契約回復原狀、撤銷意思表示、終止契約之法律關係請求法院擇一為有利之判決。並聲明：被告應給付原告700 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被告應將系爭400 萬元支票返還予原告；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）管委會於102 年4 月2 日發函告知原告所提出計畫設置排煙管之位置目前已為其他住戶承租使用中，建議另尋他處建置，管委會並提出大樓其他可建置排煙系統之處所供參考，顯見原告規劃之管線架設方案並非租賃範圍唯一方案，況涉及公共設施位置是否可使用係管委會之職權，原規劃設置排煙管道路線由第三人承租乙節，被告事前毫不知情，何有向原告承認未告知之可能，嗣於102 年4 月18日，原告會同排煙設備廠商及大樓總幹事共同至現地勘查後，已評估出可行方案，並擬向管委會申請協商，被告基於商誼盡力協助原告與管委會溝通，嗣管委會於102 年5 月31日臨時委員會時決議通過原告得於大樓西側外架設B1商場排油系統，系爭租賃標的物除原告計畫設置排煙管位置尚有其他排煙管道路線，非不得建置廚房、開設美食餐廳廣場，無給付不能致契約目的不達之情事。
（二）又系爭租約簽訂前，被告偕同居間協商之仲介人員向原告負責人就系爭租賃標的物之面積、可使用範圍，以口頭、地政測量成果圖、謄本及使用執照竣工圖等資料詳細說明，並提及B1商場目前設有法定機車位，未來可評估是否以變更使用執照用途方式做合法營業使用，系爭租約附圖亦有標示該法定機車格位置，並清楚說明B1商場與管理室鄰接部分產權面積屬於公共設施，非被告產權所有，如欲使用依循往例須向管委會承租，並無原告指陳給付不能及締約詐欺之情事。原告本身所營事業包含管理顧問業、不動產租賃業及租賃業等，就不動產相關法規、營運規劃應甚為熟稔，又雙方有言明原告若欲全部改作餐飲用途，應由原告自行聲請變更租賃標的之使用用途並負擔費用，況嗣向被告承租之第三人順利將系爭機車停車位變更用途，再者，系爭租賃標的物總面積達1137.92 坪，機車位面積僅約48.56 坪，僅為租金酌減，無給付不能之問題。又B1商場與管理室鄰接部分之面積從未計入系爭租約之租賃範圍，故無原告所指締約詐欺之情事。另被告均依約提出給付，係配合原告暫緩進場進行空調主機工程施作，被告並無給付遲延。因原告遲未依系爭租約給付被告已到期租金及應付大樓管理費、水費、電費等，被告遂於103 年7 月25日寄發存證信函請原告於函到7 日內支付，如逾期未履行被告將依約逕行終止系爭租約，並於102 年8 月8 日發函通知系爭租約已於102 年8 月2 日終止等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷二第30頁反面、第67頁反面）：
（一）兩造於102 年1 月28日簽訂系爭租約，租賃期限自簽立日起至112 年7 月31日止，並約定自102 年1 月28日至102年4 月30日止免計租金，租金自102 年5 月1 日起至102年12月31日止，每月「包底租金」為413 萬元，「抽成租金」以原告將系爭租賃物轉租每月總租金收入超過1100萬元部分之百分之五十計算，每月應付租金以「包底租金」加計「抽成租金」計算，自103 年1 月1 日起每月租金則依系爭租約第3 條第1 項第2 、3 款約定計付。
（二）原告已依系爭租約之約定，交付被告系爭700 萬元及400萬元之支票各乙張作為押租保證金，系爭700 萬元支票已經兌現。
（三）系爭租賃標的物係於102年1月28日由被告點交予原告。
（四）管委會於102 年4 月1 日以102 年壽德祕字第005 號函告知原告系爭大樓西側垃圾場上方已由長壽站前公司承租設立冷卻水塔，建請另尋其他公共空間設立排煙系統，並提報管委會審議通過後施行。嗣管委會於102 年5 月31日臨時委員會決議通過原告在系爭大樓一樓西側室外架設B1商場排煙系統。
（五）原告於102 年4 月11日以逢律字第000000000 號律師函主張解除系爭租約、撤銷租賃之意思表示及終止契約。
（六）原告於102 年7 月23日歸還系爭租賃地點之鑰匙，並經被告收受。
（七）被告迄今仍未返還押租保證金700 萬元及400 萬元押租保證金支票予原告。
（八）被告於102 年5 月27日發函通知原告支付租金及管理費、水費、電費等，於102 年7 月25日再以存證信函通知原告支付系爭租賃標的物5 月份及6 月份包底租金合計826 萬元及依系爭租約第4 條第3 項第1 款自應給付日起算，按每日千分之一計算遲延違約金，及自102 年2 月份至同年
6 月份應分攤大樓管理費、被告代墊水費、電費等合計10
5 萬5313元予被告，並於102 年8 月8 日發函通知原告已依約於8 月2 日終止系爭租約收回系爭租賃標的物。
四、得心證之理由：
（一）原告主張依民法第226 條第1 項、第256 條規定解除系爭租約，有無理由？
1. 按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第423 條定有明文。次按所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準（高法院89年度台上字第422 號判決意旨參照）。從而，是否符合約定之用益狀態，應取決於當事人租賃契約約定之內容而定，尤以契約所約定之目的為最要。如出租人所交付之租賃物客觀上已符契約目的之需求，承租人即非得於租賃契約約定以外，別事要求其片面認知之租賃物品質。
2. 原告主張被告於簽訂系爭租約時已知悉原告承租系爭租賃
標的物之目的係為經營美食廣場之用，惟壽德大樓唯一可設置排煙管線之處所已先行出租予訴外人長壽站前有限公司，被告無法提供排煙管線設置地點予原告，故原告於10
2 年4 月11日以系爭律師函主張給付不能而解除契約時，被告確實有給付不能之情事存在，縱令嗣後經協調訴外人將原有冷卻水塔移位，無法改變被告前已陷於給付不能狀態之事實等語。被告則辯稱被告並無承諾或協助原告設置排煙管之義務，且原告原計畫設置排煙管線位置非租賃範圍唯一方案等語。
3. 查兩造均不爭執原告承租系爭租賃標的物係為作為美食街
使用（見本院卷一第105 頁）。次查證人即任職原告公司經理之張文慶固到庭證稱：簽約前介紹人吳俊賢告知伊，被告人員向他提供未來排煙系統主機建構的位置，簽約後是被告簽約代理人告知排煙系統主機建構的位置，吳俊賢說被告人員告訴他的，被告人員是誰伊不知道，被告提供的位置係被告簽約前同意唯一可行的位置，曾口頭向被告承辦人員曾揚岳催告等情（見本院卷一第146 、147 頁），然與原告法定代理人陳興證稱：正式簽約前二十天左右親自到現場勘查排油煙管預定設立的位置，我們公司還有姚協理及一位張經理都在，當時被告曾主任還再三保證說因為他們與管委會的關係非常好，排油煙管設置絕對不會有問題，保證有二次，會勘之前在我辦公室他們有保證過，內容是排油煙管決定可以設立，位置他們當時沒有談到，保證是對方的經理保證，第二次是會勘的時候，保證的人是曾主任，說這邊設置排油煙管絕對不會有問題等情明確（見本院卷一第299 至302 頁），則被告人員曾揚岳究係在簽約前或簽約後向原告承諾排油煙管設立位置，證人張文慶、陳興所為證詞已見不同，亦與證人曾揚岳證述：簽約前只有開會討論租賃相關事宜，並無討論排油煙設備之問題等情（見本院卷一第199 頁），及證人陳芝貴證述：簽約前原告與會人員或吳俊賢不曾向被告相關人員提出有關設置排油煙位置的相關議題，簽約前不可能承諾或保證系爭租賃標的物可以建置排油線系統主機的位置等情（見本院卷一第320 頁）均不相符，且證人張文慶稱有口頭向被告承辦人員曾揚岳催告乙節，亦經證人曾揚岳所否認，證稱是在102 年4 月初才接到原告通知無法設置排油煙系統，伊在102 年4 月16日下午前往大樓另尋可設置排油煙設備的位置，並提供兩處供原告參考，並於102 年4 月17日寄電子郵件給張文慶等情，自尚難認證人張文慶、陳興所為之證詞為可採。
4. 又證人即原告仲介華特豪威國際有限公司總經理吳俊賢固
證稱：在簽約前現場會勘時曾與被告曾陽岳主任及機電工程郭晉聰襄理確認排煙管路及相關室外機具可設置地點為垃圾資源回收場上方，簽約前兩造確認該位置為唯一可行的位置，只要陳董有在的會議，我都有參加等情，惟證人吳俊賢證述保證之次數與證人陳興所述已有不同。且證人吳俊賢又證述在102 年2 月20日發電子郵件時，室外機及排油煙的出口位置還沒有確認，被告是說可以施作在那邊，但是因為還要跟管委會協調，依照簽約前的使用現況是沒有空間，簽約前是我們告知全球人壽依現況施作，如果不能施作的話就看看要不要架高，簽約前伊所圈起來的位置已被他人占用，當時在現場勘查時冷卻水塔就在原證6照片之位置，印象中當時原告人員及伊均沒有質疑這個位置已經有冷卻水塔，如何設置排油煙管，架設冷卻水塔要跟管委會協調是在簽約前就知悉，因為涉及公共空間牽涉到管委會等情明確，衡情如兩造確實於簽約前已確認唯一可行設置排油煙的位置，又何須還要跟管委會協調，況原告欲設置排油煙管之位置，當時既已有冷卻水塔，有照片附卷可參（見本院卷一第128 頁），原告及證人吳俊賢卻均未質疑如何設置排油煙管，且當初既已提到解決辦法係將冷卻水塔移位，或是冷卻水塔上方架高搭設平臺，被告應無承諾以該位置設置排油煙管之可能，此參證人即現已離職，當時任職被告不動產管理處業務部協理孫玉章亦證稱：公共設施不能保證，無法保證，一般會有一個程序，原告會把設計圖畫出來，有了設計圖之後才會規劃相關的管線位置，在簽約前沒有這些圖面，被告怎麼敢去答應看不到的東西，任何公司都不會這麼做，根本不知道在哪個位置，我門不會做保證，因為要跟管委會協調，這是普遍的認知等情（見本院卷二第4 、5 頁）益可明之。另參酌新樓國際仲介柯易晴於101 年12月3 日寄送郵件詢問曾揚岳，曾揚岳於101 年12月18日回信稱「需討論工程界面如下：1. 1F 戶外排煙位置，目前僅有西側靠凱薩飯店中間通道可做排煙位置，詳細位置需再與管委會協調。」，有該電子郵件附卷可參（見本院卷一第213 頁），足見原告在簽約前應已知悉依現場狀況欲設置排油煙管部分因係公共空間，尚須向管委會協調。再細觀系爭租約之內容，就排油煙管之設置規劃完全無相關之約定，衡情如證人張文慶、吳俊賢、陳興所證述，被告公司人員確實有承諾且係唯一可行之排煙管線設置位置，系爭契約豈可能完全未置一詞。再就被告公司人員曾揚岳與原告公司人員張文慶間電子郵件均無原告催告被告提供排油煙系統設置位置之相關記載，且原告係自行向管委會申請，顯見依兩造間締約真意，被告並無提供特定排油煙系統設置位置之約定，實難據前開證人所為證詞及相關電子郵件認定被告於簽約前就設置排油煙管位置有為何許諾或保證，或兩造就排煙管線之位置有合意存在。
5. 又據壽德大樓管委會102 年4 月1 日102 年壽德秘字第00
5 號函（見本院卷一第57頁）載明：「貴公司函申請本大樓西側設立排煙系統建構及東側招牌建構乙案」、「本大樓西側垃圾場上方已由長壽站前有限公司承租設立冷卻水塔」、「建請貴公司另尋其他公共空間設立排煙系統及廣告招牌，並提報委員會審議通過後施行。」等語，及壽德大樓102 年5 月31日管委會第23屆第1 次臨時委員會通過原告擬於系爭大樓一樓西側室外架設B1商場排油煙系統，有該次臨時委員會會議紀錄附卷可參（見本院卷一第59頁），原告承辦人員張文慶亦證述有參與該次臨時委員會進行討論乙情無訛，顯見原告本可另尋他處再向管委會審議通過後即可設置排煙系統，且管委會於102 年5 月31日臨時委員會亦決議通過原告得於系爭大樓西側外架設B1商場排油煙系統，參以證人陳芝貴證稱：系爭租賃標的物目前已出租了，已開幕營運正常，現在業者經營餐飲業，排油煙管設置的問題都不是問題等情（見本院卷一第320 、32
1 頁），且據證人吳俊賢及曾揚岳所為證詞，在不移動冷卻水塔的情況下，仍可建構排油煙系統，顯見系爭租賃標的物並非不能設置排油煙系統，自無所謂契約不達之情形。況兩造均不爭執系爭租賃標的物於102 年1 月28日即已點交予原告，且原告在簽約前應已知悉依現場狀況欲設置排油煙管部分因係公共空間，尚須向管委會協調，現場實際上已有冷卻水塔之建置，證人吳俊賢亦證稱簽約後有通知被告要設置，被告要原告直接跟管委會申請乙情（見本院卷一第201 、202 頁），且觀諸管委會102 年4 月1 日函主旨載明「貴公司函申請本大樓西側設立排煙系統建構及東側招牌建構乙案」，正本係寄予原告，且於說明欄一表示係依據原告102 年3 月28日函文辦理，有該函附卷可參（見本院卷第57頁），顯見係由原告向管委會提出申請，衡情原告如認須在特定期限前完成排油煙管設置，以利後續其他管線設置或空間規劃及招商之進行，應積極即早向管委會申請確認，且應在契約中載明，而非遲至102 年
3 月28日始向管委會申請，俟管委會於102 年4 月1 日函覆申請建置位置已由他人承租設立，始謂被告未能提供合於經營餐飲業之租賃物，復稱不能以管委會嗣後同意原告設置排煙管線作為被告履行合用義務之依據，自難認被告未提供合於約定使用收益狀態之租賃物予原告。是以，被告辯稱系爭租賃標的物除原告計畫設置排煙管位置尚有其他排煙管道，非不得建置廚房、開設美食餐廳廣場，並無所謂給付不能致契約目的不達之情事，尚非無據。
6. 另查，被告辯稱系爭租約簽約前，被告偕同居間協商之仲
介公司新樓國際人員，向原告負責人就系爭租賃標的物之租賃面積及可使用範圍，以口頭、地政測量成果圖及使用執照竣工圖等資料詳細說明清楚，並提及B1商場目前設有法定機車位，並說明B1商場與管理室鄰接部分產權面積屬於大樓之公共設施，非被告之產權，如欲使用須向管委會承租等情，業經孫玉章證稱：系爭租約最後一頁附圖下面有橘色標記位置表示公共設施不屬於被告租賃範圍，橘色標示位置裡面包含原告另外要向管委會承租範圍，在簽約前曾與原告人員開會討論過本件租賃案之相關事宜，討論內容在標的物本身即面積、租金、租期等相關討論，因仲介柯小姐告訴曾主任，原告對面積有疑慮，所以伊要求親自對原告陳先生對面積作說明，有把臺北市政府竣工圖、地政事務所測量成果圖、建物謄本作一個彙整，確認面積沒有問題，才跟陳先生報告，把每一塊的建物測量成果圖畫在竣工圖大圖上面，逐塊標色說明，還有輔助剛才所說的地政資料，所以圖還有面積是完全對得起來的，包括哪邊是我們的面積、哪邊是公共設施、哪邊是另外要向管委會承租的範圍、哪邊是法定停機車位均逐一做說明，仲介的柯小姐是全程在看，後來陳先生也說他理解了等情明確（見本院卷二第3 頁），再觀諸系爭租約第1 條明定租賃標的物之承租面積係以登記面積為準，且附圖已明確標示法定機車格位，又據被告提出之系爭租約彩色影本最末頁（見本院卷二第27頁反面）下方之圖確實將系爭租約地下一樓租賃標的物內非屬兩造約定之租賃範圍以橘色細實線加以標示，是以，原告主張簽約當時被告告知原告地下一樓除電梯間與管理室範圍外，均可做為餐廳經營使用，惟事後發現地下室一樓機車停車位區域管委會不同意作為營業使用，且管理室臨接部分須另外向管委會給付租金承租，主張有給付不能情事，亦不可採。
7. 按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請
求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約。民法第226 條、第256 條雖著有明文。
故欲主張民法第226 條者，則應以相對人有給付不能之情形為要件。次按所謂給付不能，係指債務人所應為之給付，依一般社會觀念，已不能依債務本旨實現者，即屬給付不能，其類型包括事實上及法律上之不能。被告本於系爭租約，於締約後，已交付系爭租賃標的物供原告作為餐飲業經營使用，並無不符租賃目的之情事，亦無可歸責之給付不能可言，即無民法第226 條第1 項、第256 條規定之適用。兩造就排煙管線位置並未合意特定設置位置，被告並未為保證或許諾，且亦非不能設置，業認定如前，自無所謂給付不能之情事。原告主張被告給付不能，於102 年
4 月11日委請律師發函表示解除契約，難認係依法行使解除權而消滅系爭租約約定之租賃關係。原告據此主張系爭租約經其解除而消滅云云，誠難謂合。
（二）原告主張依民法第254條規定解除契約，有無理由？
1. 按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行者，得解除其契約，民法第229 條第
2 項、第254 條亦定有明文。又依系爭租約第5 條第6 項前段約定：「本租賃物除相關空調主機（冰水主機、冷卻水塔及冰水主幹管）由甲方（即被告）負責建置並負擔費用外，其餘按現況點交，乙方於租賃期間內如需修改裝潢，應確保修改後裝潢符合政府機關於消防及公共安全之法令規定，並經檢驗合格。」，被告固負有建置空調主機之義務，然並未約定給付期限，是原告自應先催告被告履行，被告始負遲延責任，並經原告再定相當期限催告履行而不履行，原告始得解除系爭租約。
2. 原告主張兩造簽約後，經原告多次催告，被告未依約設置
空調設備等情，然查被告辯稱原告於102 年2 月7 日告知被告空調主機容量原規劃340RT 須調整為420RT ，因噸數差異值過大，為避免浪費能源，故請原告提供計算數據，原告遂於102 年2 月19日提供計算數據，並於隔日通知被告暫緩空調主機建置至同年3 月中旬，嗣被告於102 年3月12日通知原告空調主機採購至設置完工需為時3 個月，請原告儘速確認需求噸數，3 月13日原告與被告協商後確認空調主機需求為360RT ，故延後所有廠商回標日期至3月18日，被告並於4 月3 日提供空調主機規格型號等情，有電子郵件在卷可稽（見本院卷一第77至82頁），並經證人曾揚岳證述：被告是在收到102 年2 月20日電子郵件後才停止空調主機的發包工程等情無訛，堪信被告前開辯解應為可採。原告並自認係因排煙管線設置位置遲遲無法確認，所以希望等確認後再進行空調主機等情（見本院卷一第105 頁反面）。原告並未舉證證明在102 年4 月11日前曾催告被告建置空調主機而被告未履行，則觀諸原告係於
102 年4 月11日始催告被告施作，應認斯時起被告始負遲延責任，原告既未再定相當期限催告被告履行，自難認原告有解除契約之權利。故原告主張被告經多次催告而未依約履行空調設備之設置義務，主張依據民法第254 條規定解除系爭租約，於法自有未合，尚無可採。
（三）原告主張依民法第88、92條規定撤銷締約之意思表示，有無理由？
1. 按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其
意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。民法第92條第1 項定有明文。又民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；又，被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院18年上字第
371 號判例、同院44年台上字第75號判例意旨參照）。另按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。為民法第88條所明定。
2. 原告雖主張簽約前並不知悉系爭租約之租賃範圍中，就地
下一樓機車停車位部分尚須辦理變更使用執照始能做餐飲使用，及管理室鄰接用地部分並非被告所有權範圍等情，然承前所述，被告於簽訂系爭租約前，已向原告負責人就系爭租賃標的物之租賃面積及可使用範圍，並已提及B1商場設有法定機車位，並說明B1商場與管理室鄰接部分產權面積屬於大樓之公共設施，非被告之產權，如欲使用須向管委會承租等情，自難認被告有對原告施以詐術，原告有遭詐欺之情事，亦無意思表示內容錯誤之情形，則原告據以主張撤銷締約之意思表示，為無理由。
（四）原告主張依據系爭租約第10條第1 項終止契約，有無理由？
1. 按租賃契約約定當事人之一方於期限屆滿前得終止契約，
即保留任意終止之權者，各當事人得於期限屆滿前自由終止契約（民法第453 條參照）。因此最高法18年上字第2001號判例即謂「租賃契約雖定有存續期間，但如一造反悔願認賠償損失，即無不許終止之理。」。
2. 依系爭租約第10條第1 項約定：「除本契約另有規定外，
甲方（即被告）不得提前終止本租約，乙方（即原告）欲提前終止時，應於叁個月前書面通知甲方並支付新台幣伍佰伍拾萬元整（NT＄5,500,000 ）之違約金予甲方後終止租約。」，有系爭租約附卷可參（見本院卷一第17頁），是原告非不得主張提前終止，惟應於3 個月前書面通知被告，並賠償被告違約金550 萬元。查原告於102 年4 月1日委請律師發函通知被告解除並撤銷系爭租約，請求被告返還押租保證金700 萬元及面額400 萬元之押租保證金支票，並於系爭律師函載明：「同時依據系爭租賃契約第十條第一項規定，主張於文到三個月期滿次日終止租賃契約，並保留本公司之損害賠償請求權利」等語，有系爭律師函附卷可按（見本院卷一第21至23頁），應認系爭律師函已有依系爭租約第10條第1 項終止系爭租約之意思，並已通知被告，故原告主張依據系爭租約第10條第1 項終止系爭租約，為有理由，是兩造間系爭租約於前開律師函到達三個月期滿之翌日即102 年7 月12日已為消滅。
（五）原告依據系爭租約第3 條第2 項第3 款、民法第179 條不當得利之法律關係及民法第259 條規定請求被告返還押租金700萬元及如附表所示面額400萬元之支票，有無理由？
1. 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之。民法第179 條、第259 條第1 項第1款雖有明定。但前者須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其成立要件；後者以契約經合法解除方有適用。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。又依系爭租約第3條第2 項第1 款、第3 款約定：「押租保證金共計壹仟壹佰萬元整（NT＄11,000,000），乙方應於本契約書簽立同時交付金額分別為NT＄7,000,000 元之即期支票、於本契約書簽立日一年後兌現之NT＄4,000,000 元支票，共計二紙予甲方。」、「租期屆滿或終止時，乙方應遷出租賃物並取消商業設籍（含次承租人之商業設籍），同時並出示大樓管理委員會出具之水、電費及其他應繳費用之繳費證明後3 日內，甲方將押租保證金無息返還乙方。」，有系爭租約附卷可按。
2. 又兩造不爭執兩造於102 年1 月28日簽訂系爭租約，租賃
期限自簽立日起至112 年7 月31日止，自102 年1 月28日至102 年4 月30日止免計租金，租金自102 年5 月1 日起至102 年12月31日止，每月「包底租金」為413 萬元，「抽成租金」以原告將系爭租賃物轉租每月總租金收入超過1100萬元部分之百分之五十計算，每月應付租金以「包底租金」加計「抽成租金」計算，自103 年1 月1 日起每月租金則依系爭租約第3 條第1 項第2 、3 款約定計付，又依系爭租約第4 條第1 項約定：「租金之繳付以每壹個月為壹期，乙方於每月第一營業日將包底租金以現金匯款至甲方指定之帳戶，乙方並應於次月15日前（遇假日則提前至前一營業日）結算前月實際應付之租金差額，經甲方確認後以現金匯款至甲方指定之帳戶」，是原告應於102 年
5 月、6 月、7 月第一個營業日將當月份之包底租金413萬元以現金匯款至被告指定之帳戶。原告既已依系爭租約第10條第1 項終止系爭租約，系爭租約則於102 年7 月12日已為終止，已如前述，則被告依約自得請求原告給付系爭租約終止前之租金，是以，被告得請求原告繳納102 年
5 月1 日起至102 年7 月12日止之租金共計985 萬8710元（計算式：4,130,000 ×（2 ＋12/31 ）＝9,858,710 ，小數點以下四捨五入）。
3. 又按系爭租約第3 條第2 項第1 款約定：「押租保證金共
計壹仟壹佰萬元整（NT＄11,000,000），乙方應於本契約書簽立同時交付金額分別為NT＄7,000,000 元之即期支票、於本契約書簽立日一年後兌現之NT＄4,000,000 元支票，共計二紙予甲方。」，是依約原告固應交付被告票面金額各為700 萬元及400 萬元之支票，然系爭400 萬元之支票於系爭租約簽立日一年後兌現即可。兩造均不爭執原告交付之系爭700 萬元支票已經兌現，系爭400 萬元支票則未兌現，然承前所述，兩造間系爭租約於102 年7 月12日已為終止，原告應無再兌現系爭400 萬元支票之理，被告亦自無繼續持有系爭400 萬元之支票之法律上或契約上之理由。綜上，原告應給付被告之租金，以已給付之押租保證金700 萬元抵充後仍有不足。是以，原告主張依據依據系爭租約第3 條第2 項第3 款、民法第179 條不當得利之法律關係及民法第259 條規定請求被告返還押租金700 萬元，為無理由，不應准許，請求被告返還系爭400 萬元支票，則有理由。
五、綜上所述，原告請求被告將系爭400 萬元之支票返還原告，為有理由，應予准許。至請求被告給付700 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
乙、反訴部分：
一、反訴原告主張：依系爭租約第2 條第1 項約定，反訴被告應自102 年5 月1 日起按月繳納「包底租金」413 萬元，惟自系爭租約簽訂後至系爭租約終止之日止，反訴被告均未依約繳納租金予反訴被告，且經反訴原告先後於102 年5 月27日、同年7 月25日、同年8 月8 日發函催告反訴被告給付租金，是反訴原告自得依據系爭租約之約定請求反訴被告給付10
2 年5 至7 月份之租金合計1239萬元（即每月413 萬元×3個月），及自102 年8 月3 日起至清償日止之法定遲延利息。又依系爭租約第4 條第1 項約定，反訴被告本應分別於10
2 年5 月、6 月及7 月份第一個營業日（即102 年5 月2 日、6 月3 日及7 月1 日將當月份之包底租金413 萬元以現金匯款至反訴原告指定之帳戶，然反訴被告未依約付款，顯有遲延給付租金之情事，反訴原告自得請求自應付之日起算，依每月租金總額按每日千分之一計算之遲延違約金4,130 元，以103 年12月15日為基準日，自102 年5 月2 日起至103年12月15日止，已到期之102 年5 月租金遲延給付違約金計
244 萬9090元（即4130元×593 天），自102 年6 月3 日起至103 年12月15日止，已到期之102 年6 月份租金遲延給付違約金計231 萬6930元（即4130元×561 天），自102 年7月1 日起至103 年12月15日止，已到期之102 年7 月份租金遲延給付違約金計220 萬1290元（即4130元×533 天），故自102 年5 月份之每月應給付日起至103 年12月15日止，已發生之102 年5 月、6 月、7 月租金遲延給付違約金合計共
696 萬7310元，另部分則為自103 年12月16日起至清償日止，每日按413 萬元之千分之一計算之遲延違約金。又反訴被告就系爭400 萬元支票本應於系爭租約簽立日一年後即103年1 月28日兌現，然迄今均未兌現，是反訴原告依據系爭租約第4 條第3 項第1 款約定，請求反訴被告自應給付之日起依每月租金413 萬元按每日千分之一計算遲延違約金，自10
3 年1 月28日起至103 年12月15日止之遲延違約金132 萬9860元（即4130元×322 天），此外，反訴被告尚應自103 年12月16日起至清償日止，依每月租金總額按每日千分之一計算遲延違約金給付予反訴原告。另反訴被告依系爭租約第9條第2 項約定應給付反訴原告102 年2 月至7 月間之水費1,854 元、電費62萬5881元及管理費68萬7857元，為此提起本件訴訟。並聲明：反訴被告應給付反訴原告1239萬元，暨自102 年8 月3 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；反訴被告應給付反訴原告696 萬7310元，暨自103 年12月16日起至清償日止，每日按413 萬元之千分之一計算之遲延違約金；反訴被告應給付反訴原告132 萬9860元，暨自10
312 月16日起至清償日止，每日按413 萬元之千分之一計算之遲延違約金；反訴被告應給付反訴原告131 萬5592元，暨自102 年8 月3 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；願以現金或同額之銀行無記名可轉讓定存單供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：反訴被告已於102 年4 月11日以系爭律師函主張因反訴原告有違約情事，同時因不同事由表示解除、終止契約及撤銷意思表示，並已送達反訴原告，因此系爭租約已失其效力，反訴被告並無給付租金及後續押租保證金之義務，反訴原告主張之租金、違約金請求權自屬無據，且反訴原告計算102 年5 至7 月份租金未繳之違約金部分係以類同於複利之計算方式，該違約金計算方式顯有誤解，縱有理由，亦屬過鉅，應予酌減。縱認反訴被告前揭解除、撤銷系爭租約無理由，反訴原告既然違反出租人就租賃物合於約定使用收益狀態之保持義務，故反訴被告就租金之給付依民法第
264 條主張同時履行抗辯。另反訴被告於102 年4 月18日將系爭租賃標的之鑰匙返還反訴原告，並經反訴原告同意收受而取得占有管領之權利，故自斯時起，反訴被告即已交還場地而未占有系爭租賃物，反訴被告自得據此主張同時履行抗辯而拒絕給付租金，反訴原告主張之租金與違約金等情即無理由，反訴原告逾102 年4 月18日之管理費與水電費之主張亦無理由。退萬步言，系爭律師函同時依據系爭租約第10條第1 項約定主張於文到三個月滿期次日終止系爭租約，是至遲於102 年7 月12日已合意終止系爭租約，反訴原告逾此部分之租金主張應無理由等語置辯，並聲明：反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）反訴原告請求反訴被告給付102 年5 月至7 月份之租金1239萬元部分：
1. 反訴被告固辯稱反訴原告違反出租人就租賃物合於約定使
用收益狀態之保持義務，故反訴被告就租金之給付依民法第264 條規定主張同時履行抗辯云云，然反訴原告並未承諾特定排煙管線設置位置，且反訴原告已於102 年1 月28日將系爭租賃標的物點交予反訴被告，並已交付合於約定使用收益狀態之租賃物予反訴原告，業經本訴部分認定如前，是反訴被告尚不得以反訴被告未交付合於約定使用收益狀態之租賃物主張同時履行抗辯。
2. 反訴被告另辯稱已於102 年4 月18日返還系爭租賃場地之
鑰匙予反訴原告，斯時起已未占有管理系爭租賃標的物，據以主張同時履行抗辯等語。然查，反訴被告於103 年6月24日提出準備暨爭點整理狀即於不爭執事項明確列載「原告於102 年7 月23日歸還系爭租賃地點之鑰匙，並經被告收受」等語。次查，證人張文慶於第一次到庭時具結證稱：「（法官問：是否將租賃場地的鑰匙交還給被告？）有，102 年7 月中下旬已經交還被告承辦人員曾揚岳，我親自交給他的。」等語（見本院卷一第149 頁反面），完全未提及曾於102 年4 月18日有交還鑰匙予反訴原告，嗣於104 年12月2 日則又證稱：於102 年4 月18日上午大約10點至11點時間至被告總公司大樓樓下，打電話聯絡曾揚岳請他至門口樓下送交鑰匙，很確認4 月18日上午行程確實有返還鑰匙給曾揚岳，102 年5 月上旬或中旬時間，鑰匙才去再拿回來，102 年7 月上旬或中旬，把鑰匙再次還給曾揚岳，很確認4 月18日上午行程確實有返還鑰匙，因為翻閱自己的筆記簿有相關紀錄，沒有帶筆記簿到院，5月返還鑰匙沒有記上確切日期，7 月中下旬返還鑰匙確切日期沒有記入筆記簿，應該是在中旬，確切日期伊也不清楚等情，衡情反訴被告於104 年11月18日已自行協同證人張文慶到庭，並聲請本院當庭訊問證人張文慶，因反訴原告請求另訂庭期，方改期至104 年12月2 日訊問證人，證人張文慶對其他日期均未能證述正確日期，對於102 年4月18日卻能清楚記憶，復未攜帶僅有該次紀錄而無他次紀錄之筆記簿到院，所為證詞已難認為真實可採，況證人張文慶證稱102 年4 月18日只是單純返還，直接返還鑰匙給曾揚岳，沒有說不要租，曾揚岳有說為什麼要返還鑰匙，伊說伊不知道不清楚等情，自難僅憑證人張文慶前開證詞認定反訴被告已將系爭租賃標的物占有管理權返還予反訴原告。故反訴被告以自102 年4 月18日起已未占有管理系爭租賃標的物，主張同時履行抗辯乙節，自無足採。
3. 承前所述，兩造間系爭租約已於102 年7 月12日終止，反
訴原告僅得請求反訴被告繳納102 年5 月1 日起至102 年
7 月12日止之租金共計985 萬8710元。又押租保證金應抵充之債務額度如高於押租金之總額者，關於抵充之順位，應類推適用民法第321 條至第323 條規定。本件查無原告指定應抵充之債務之情形，故應類推適用民法第322 條規定，認依據系爭租約之約定，租金之繳納係有約定給付期限，最先到期，故應儘先抵充，是以，反訴被告應繳納之租金經與反訴原告已付之押租保證金700 萬元抵充後，反訴原告僅得請求反訴被告給付剩餘之租金部分285 萬8710元。
（二）反訴原告請求反訴被告給付696 萬7310元，暨自103 年12月16日起至清償日止，每日按413 萬元之千分之一計算之遲延違約金部分：
1. 依系爭租約第4 條第1 項約定，反訴被告應於102 年5 月
、6 月、7 月第一個營業日將當月份之包底租金413 萬元以現金匯款至反訴原告指定之帳戶。又依系爭租約第4 條第3 項第1 款約定：「乙方遲延給付租金或保證金（含匯款、交付支票或支票不獲兌現超過5 日時），自乙方應給付之日起算，依每月租金總額按每日仟分之一計算遲延違約金予甲方。」。反訴被告既未依約給付租金，則反訴原告自得請求反訴被告給付應給付之日起算，依每月租金總額按每日千分之一計算遲延違約金予甲方。
2. 按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之詞句，民法第98條訂有明文。又意思表示解釋之目的在探求當事人之真意，而意思表示指在發生一定之法律效果，表意人內心之效果意思體現於外部的表示，故意思表示解釋所要探求之真意於有相對人之情況下，亦應顧及相對人瞭解之可能性。次按解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準。再按探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解，此有最高法院48年台上字第303 號判例及86年台上字第3873號判決可資參照。
3. 反訴原告主張自102 年5 月2 日起至103 年12月15日止，
已到期之102 年5 月份租金遲延給付違約金為244 萬9090元，102 年6 月3 日起至103 年12月15日止，已到期之10
2 年6 月份租金遲延給付違約金為231 萬6930元，自102年7 月1 日起至103 年12月15日止，已到期之102 年7 月份租金遲延給付違約金為220 萬1290元，合計共696 萬7310元，暨自103 年12月16日起至清償日止，每日按413 萬元之千分之一計算之遲延違約金等語。然依系爭租約第4條第1 項約定僅記載反訴被告遲延給付租金時，自應給付之日起算，依每月租金總額按每日千分之一計算遲延違約金予反訴原告，並未約定依反訴被告積欠之租金總額計算，亦未約定該違約金之金額係依每月租金總額按每日千分之一之累計方式計算，參以證人陳芝貴亦證稱：整份合約是一起談，當時沒有就系爭租約第4 條第3 項第1 款為特別議定，契約是反訴原告先擬好的，當時是規範如果付的租金有延遲時，是以每月租金總額按每日的千分之一計算延遲違約金，這個寫得不是很好沒有錯，舉例而言，如果每月10萬元，遲延為3 日時，違約金就是10萬元乘以3 等情（見本院卷一第322 頁反面），是以，系爭租約既係反訴原告欲先擬定，且兩造當時並未特別約定，而自該條字面文義並無就不同積欠之租金金額累計計算之意，而證人陳芝貴理解該條款之計算方式亦非就各該月份之違約金累計計算，是以，尚難認兩造間就系爭租約締約真意為按每月租金總額且分別逐日持續累計。故反訴被告自102 年5月份第一個營業日即102 年5 月2 日即有遲延給付租金之情事，為兩造所不爭，則反訴原告依約得請求反訴被告自應給付日即102 年5 月2 日起至103 年12月15日止，共59
3 天，依每月租金總額413 萬元按每日千分之一即4130元計算之違約金，合計共244 萬9090元（計算式：4130×59
3 ＝2,449,090 ），另請求自103 年12月16日起至清償日止，每日按413 萬元之千分之一計算之遲延違約金。
4. 另按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文。而約定之違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院49年台上字第807 號、79年台上字第1915號、51年台上字第19號判例意旨參照）。查系爭租約第4 條第3項第1 款之約定應視為反訴被告未於約定時期給付租金或保證金所生損害之賠償總額，而反訴被告積欠租金，反訴原告所受損害僅相當於各筆租金遲延期間之利息，而依該約款所定每月租金總額千分之一計算之逾期違約金，則相當於按各筆租金之年息百分之三十六計算，自屬過高，況就反訴原告積欠之租金經抵充反訴原告繳納之押租保證金後僅餘285 萬8710元，是反訴原告請求因反訴原告遲延給付自102 年5 月1 日起至102 年7 月12日止之租金所受損害，按租金總額按每日千分之一計算遲延違約金，顯屬過高，爰依民法第252 條規定，職權酌減是項違約金之請求為按每日580 元計算，故反訴原告得請求反訴被告自應給付日即102 年5 月2 日起至103 年12月15日止，共593 天，依每日580 元計算之違約金，合計共34萬3940元（計算式：580 ×593 ＝343,940 ），另請求自103 年12月16日起至清償日止，每日按580 元計算之遲延違約金，自有理由，其餘部分則應予駁回。
（三）反訴原告請求反訴被告給付132 萬9860元，暨自103 年12月16日起至清償日止，每日按413 萬元之千分之一計算之遲延違約金部分：
按系爭租約第3 條第2 項第1 款固約定：「押租保證金共計壹仟壹佰萬元整（NT＄11,000,000），乙方應於本契約書簽立同時交付金額分別為NT＄7,000,000 元之即期支票、於本契約書簽立日一年後兌現之NT＄4,000,000 元支票，共計二紙予甲方。」，是依約反訴被告固應交付反訴原告票面金額各為700 萬元及400 萬元之支票，然系爭400萬元之支票於系爭租約簽立日一年後兌現即可。兩造均不爭執反訴被告已依系爭租約之約定，交付反訴原告系爭70
0 萬元及400 萬元之支票各乙張作為押租保證金，系爭70
0 萬元支票已經兌現等情，已如前述。反訴原告雖主張系爭400 萬元支票並未遵期兌付，故反訴被告應給付自103年1 月28日起算，按每月租金總額413 萬元按每日千分之一計算遲延違約金等語，然承前所述，兩造間系爭租約於
102 年7 月12日已為終止，反訴被告依約自無再兌現系爭
400 萬元支票之理，是以，反訴原告此節主張，自無可採。
（四）反訴原告主張反訴被告應給付102 年2 月至7 月間之水費、電費及管理費共計131萬5592元部分：
依系爭租約第9 條第2 項約定：「大樓管理費、水費、電費、瓦斯費、營業設備及耗損性設備（如照明燈具. . .等）及因乙方使用不當造成損壞之器具設備，自租賃物點交後由乙方負擔費用或負責修復，大樓管理費、水費、電費、瓦斯費並按已完成點交之面積計算分攤。」。兩造均不爭執系爭租賃標的物於102 年1 月28日已由反訴原告點交予反訴被告，故反訴原告主張反訴被告應自102 年2 月份起負擔系爭租賃標的物之水費、電費、管理費，顯非無據。又查，反訴原告主張系爭租賃標的物自102 年2 月起至102 年7 月止之水費共1854元、電費共62萬5881元、管理費共68萬7857元，業據提出反訴被告所不爭執真正之前開期間之水費、電費及管理費明細表及相關單據為證（見本院卷一第223 至247 頁），自堪信為真實。反訴被告雖辯稱已於102 年4 月18日返還系爭租賃標的物之鑰匙予反訴原告，並經反訴原告同意收受鑰匙而取得占有管理之權利，故反訴原告逾102 年4 月18日之管理費與水電費之主張為無理由等情，然反訴被告未能舉證證明確實於102 年
4 月18日返還系爭租賃場地之鑰匙予反訴原告，亦未能證明反訴被告已將系爭租賃標的物占有管理權返還予反訴原告，故尚難認反訴被告辯稱自102 年4 月18日起已未占有管理系爭租賃標的物乙節為可採。兩造系爭租約既已於10
2 年7 月12日終止，已如前述，是反訴原告自得請求自10
2 年2 月起至102 年7 月12日止之水費1854元、電費62萬5881元及管理費60萬8288元（7 月份之管理費計算至7 月12日為5 萬254 元，計算式：129,823 ×12/31 ＝50,254，小數點以下四捨五入），合計共123 萬6023元（計算式：1,854 ＋625,881 ＋608,288 ＝1,236,023 ）。
（五）另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229 條、第233 條第1 項分別定有明文。查反訴原告先後於102 年5 月27日、7 月25日發函催告反訴被告於函到7 日內給付租金、102 年2 月份至6 月份之水電費及管理費，有反訴原告102 年5 月27日全球壽（產管）字第0000000000號函、台北松江路郵局第1162號存證信函附卷可參（見本院卷一第142 、143 、93至97頁），是反訴原告請求租金及102 年2 月份至6 月份之水電費、管理費部分自102 年8 月3 日起算遲延利息，自屬有據。至102 年7 月份之管理費前既未經催告，應自反訴狀繕本送達反訴被告翌日即104 年3 月24日（見本院卷一第
274 頁）起算。
丙、綜上所述，本件本訴部分，原告請求被告將系爭400 萬元之支票返還原告，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又兩造就本訴部分分別陳明願供擔保請准宣告假執行，或免為假執行，核無不合，爰就原告勝訴部分，分別酌定相當之擔保金額，予以准許；原告敗訴部分，其假執行亦失所附麗，應併予駁回。反訴部分，反訴原告依兩造系爭租約，請求反訴被告給付租金285 萬8710元，暨自
102 年8 月3 日起至清償日止之法定遲延利息，另請求違約金共34萬3940元，暨自103 年12月16日起至清償日止，每日按580 元計算之遲延違約金，及水、電及管理費123 萬6023元，其中118 萬5769元自102 年8 月3 日起，5 萬254 元自
104 年3 月24日起，均至清償日止之法定遲延利息，均為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則屬無據，應予駁回。又反訴原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行，或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許，反訴原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請已失其附麗，併予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 12 月 25 日
民事第二庭 法 官 沈佳宜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 25 日
書記官 官逸嫻