臺灣臺北地方法院民事判決 103年度重訴字第304號原 告 呂亞棟訴訟代理人 顏火炎律師被 告 李文清訴訟代理人 曹肇揆律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103 年6 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣玖佰壹拾壹萬捌仟捌佰叁拾壹元及自民國一百零三年二月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁佰零叁萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣玖佰壹拾壹萬捌仟捌佰叁拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告為新和新村改建基地原眷戶（原眷戶地址為臺北市○○區○ 段○○○巷○○號1 樓，下稱系爭改建房屋），兩造於民國101 年7 月19日簽訂「新和新村不動產預定買賣契約書」（下稱系爭契約），約定被告將其自國防部所獲配售之「新和新村」抽籤後之房屋出賣予原告，價金為新臺幣（下同）22,200,000元，原告已於簽約時給付簽約款5,000,000 元，並代墊國防部配售款1,918,831 元，因國軍老舊眷舍改建條例規定被告產權登記之日起未滿5 年不得移轉登記，因此系爭契約第3 條第2、3項約定被告應於軍方點交系爭契約標的即將系爭房地交予原告接管、使用、收益及危險負擔；被告應為信託之委託人，同意以銀行為受託人，簽立信託契約並完成信託登記，信託期間由受託人代乙方管理、處分系爭契約標的；系爭契約第4 條並約定軍方承辦單位核發系爭契約標的所有權狀後，兩造應於7 日內備齊各項文件及用印，交由承辦地政士辦理銀行貸款設定第二順位抵押權；系爭契約第6 條第1 項約定被告應保證系爭契約標的產權清楚，絕無一屋數賣或設有他項權利之情事，訂約後始發生產權糾紛致影響原告權益，得催告被告於7 日內解決，倘被告逾期未處理，原告得依違約處理。嗣系爭改建房屋興建完成後，被告獲分配售之不動產為門牌號碼為臺北市○○區○○路0 段000 巷00號6 樓之2 及其座落之臺北市○○區○○○ ○段○○○○○○○○○號土地（下稱系爭房地），系爭房地並於
102 年9 月9 日登記所有權人為被告，卻於102 年11月11日經訴外人合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合庫銀行）就系爭房地聲請強制執行，並經本院以102 年度司執字第141112號查封系爭房地，現正為拍賣程序中，被告迄今未交付系爭房地，顯有給付不能且未依約交屋、辦理信託及抵押權登記，亦構成產權糾紛之情事；原告並於102 年11月28日催告被告履行前揭義務，迄今尚未履行。為此，爰依系爭契約第7 條第1 款以起訴狀送達為解除契約之意思表示，並依系爭契約第7 條第3 款約定請求被告加倍返還訂金及懲罰性違約金共18,837,662元（計算式為：（5,000,000 元＋1,918,
831 元）＋（5,000,000 元＋1,918,831 元）＋5,000,000元＝18,837,662 元）。並聲明：被告應給付原告18,837,66
2 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房地於102 年9 月9 日以買賣為原因並於同年月17日登記為被告所有後，至同年月27日完成交屋作業，被告並於102 年11月上旬將系爭房地所有權狀交予訴外人即原告之地政士王幸慧簽收，是並未有違約不交所有權狀之情；後因合庫銀行以清償債務事件聲請查封系爭房地，經本院以102 年度司執庚字第141112號通知臺北市建成地政事務所為查封登記，致無法點交予原告，然被告業已聲請供擔保停止執行並經本院臺北簡易庭以103 年度北簡聲字第70號裁定停止執行，嗣後被告亦供擔保後經本院執行處於103 年3 月28日以北院木102 司執庚字第141112號函准予停止執行，且現與合庫銀行積極協調處理債務，是被告業已積極處理前揭查封登記；又系爭房地登記為被告所有時，並無一屋多賣或產權糾紛情事，甚且系爭房地所有權人仍為原告，並無他人主張為違法登記或非被告所有。至信託登記及抵押權登記部分，被告有依原告指示為之，並非拒絕配合，況原告長期旅居國外，如欲辦理信託登記需赴我駐美機關辦理人別認證及授權書、印鑑書之認證，因此系爭契約第4 條第1 項應於軍方核發所有權狀後7 日內備妥文件及用印，顯不公平。又系爭契約已載明因國軍老舊眷村改建條例之限制，產權登記之日起未滿5 年不得移轉，則系爭房地得登記予原告之日期尚未屆至，原告即臆測被告無法履約，實屬無據等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回：㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、首查，以下為兩造不爭執事實㈠兩造於101 年7 月19日簽署系爭契約，約定由被告出售因系
爭改建房屋而獲分配之抽籤後所得房屋全部（28坪型）即系爭房地。價金為22,200,000元，原告已於簽約時給付5,000,
000 元及墊付國防部交屋配售款1,918,831元。㈡系爭房地於102 年9 月9 日以買賣為登記原因，所有權登記
為被告，並於其他登記事項記載：依國軍老舊眷村改建條例第24條規定，除依法繼承者外，承購人自登記之日起未滿5年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。
㈢合庫銀行於102 年11月7 日，以臺灣新北地方法院80年度執
木字第5948號債權憑證為執行名義，向本院聲請就系爭房地為強制執行（案號為本院以102 年度司執字第141112號清償債務強制執行），並經臺北市建成地政事務所以102 年11月11日收件萬華字第142880、142890號辦理系爭房地查封登記。
㈣原告於102 年11月28日以臺北青年郵局00158 號存證信函催
告被告依系爭契約第3 條第1 項第1 款、第2 項第2 款約定辦理，並催告被告依系爭契約第6 條第1 項排除系爭房地強制執行之狀態。
四、其次，原告主張被告違反系爭契約第3 條第2 項、第3 項、第4 條第1 項、第6 條第1 項之約定，依系爭契約第7 條第
1、3款約定解除系爭契約並請求加倍返還已付價款、違約金等情，為被告所否認，並以前情置辯，是本件應審究為㈠原告主張被告違反系爭契約第3 條第2 項、第3 項、第4 條第
1 項、第6 條第1 項之約定，是否有據？㈡如是，被告應負賠償之金額為何？茲分論述如下：
㈠原告主張被告違反系爭契約第3 條第2 項、第3 項、第4 條
第1 項、第6 條第1 項之約定，是否有據？⒈按實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他
有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。強制執行法第113 條準用第51條第2、3項定有明文；又不動產實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。強制執行法第113條準用第51條第2、3項規定甚明。準此，不動產實施查封後，第三人違背查封效力，就查封物取得所有權或其他物權登記，有礙執行效果者，對於債權人不生效力，第三人不得以其所有權或其他物權對抗債權人。是執行法院自得不待塗銷第三人之所有權或其他物權登記（回復債務人所有之原狀），即續行拍賣程序；實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第51條第2 項定有明文，所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是（最高法院99年度台抗字第340 號裁定、71年度台上字第3636號判決意旨參照）。
⒉觀以系爭契約第3 條第2 項第2 款前段、第3 項第2、3款、
第4 條第1 項前段、第6 條第1 項記載：「二、交屋時：... ㈡乙方（即被告）應於軍方點交房地，即將本買賣標的點交予甲方（即原告）接管、使用、收益及危險負擔。」、「
三、房屋土地核發權狀時：... ㈡甲、乙雙方應偕同配合辦理銀行貸款相關作業事宜，於完成貸款及撥款程序後，設定第二順位抵押權予甲方，設定金額為已付價金（第二條第一、二、三期款）總額加二成，惟前述第二順位抵押權係預定買賣契約履約之擔保，雙方約定無須支付利息。㈢乙方應為信託之委託人，雙方同意並以銀行為受託人，簽立信託契約並完成信託登記，信託期間由受託人代乙方管理、處分本買賣標的，惟信託契約內容不得違反「國軍老舊眷村改建條例」及本買賣契約約定。」、「軍方承辦單位核發本買賣標的所有權狀後，甲、乙方應於七日內備齊各項文件及用印，交由承辦地政士辦理銀行貸款設定、二順位抵押權設定及信託登記。」、「乙方保證本買賣標的產權清楚，絕無一屋數賣及設有他項權利之情形。訂約後始發生產權糾紛致影響甲方權益時，甲方得催告乙方於7 日內解決，倘乙方逾期仍未處理，甲方得依違約規定處理。」（見本院卷第6 頁至第12頁）。查系爭房地為被告因系爭改建房屋所配受之房屋，業已於102 年9 月9 日以買賣為登記原因，並於同年月17日完成所有權登記為被告，後於102 年10月29日完成交屋手續；又系爭房地因合庫銀行以被告積欠債務未清償聲請就系爭房地強制執行，併於102 年11月11日經本院以102 年度司執庚字第141112號囑託臺北市建成地政事務所為查封登記，系爭房地所有權狀並已交付予原告等情，有土地、建物登記謄本及國防部政治作戰局103 年5 月6 日國政眷服字第0000000000號函暨所附交屋程序表可按（見本院卷第18頁至第19頁），亦經本院調閱102 年度司執字第141112號卷核閱無誤，且為兩造不爭執事項，可見系爭房地業已經國防部政治作戰局交付予被告，被告並已依系爭契約第3 條第3 項第1 款將所有權狀交付原告，因此，依系爭契約第2 條第2 項第2 款前段、第3 項第2、3款、第4 條第1 項、第6 條第1 項約定，被告即負有將系爭房地交予原告接管、使用、收益及危險負擔，且負擔偕同原告辦理銀行貸款、信託登記以及於核發所有權狀後7 日內備齊各項文件及用印辦理前揭登記之義務，衡以系爭房地遭查封之原因乃因被告積欠合庫銀行債務尚未清償所致，及佐之系爭房地迄今因查封尚未交付原告使用收益，亦未備妥文件交地政士辦理第二順位抵押權及信託登記，堪認為被告未依系爭契約履行乃係可歸責於被告之事由所致，顯然被告已違反系爭契約第3 條第2 項第2 款、第3 項第
2、3款及第4 條第1 項之約定，而原告又於102 年11月28日以存證信函催告被告履約，被告迄今未履約，業已合於系爭契約第7條第1款催告被告限期履行之要件，因此，原告主張以本件起訴狀送達被告為解除系爭契約之意思表示，請求依系爭契約第7 條第1 款、第3 款加倍返還已付價金及懲罰性違約金，洵屬有據。
⒊另依前揭說明，系爭房地既經本院依法為查封，債務人即被
告如於查封後就系爭房地所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，第三人如未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之，換言之，被告如依系爭契約第3 條第2 項第2 款前段、第3 項第2、3款將系爭房地交予原告，且依法設定抵押，並辦理抵押權及信託登記，對於債權人均不生效力，法院亦得依職權或聲請除去原告之使用，是以，系爭房地遭查封登記後，確實已影響原告使用收益系爭房地之權利，恐亦無法辦理抵押權及信託登記，故而縱系爭房地所有權人仍登記為原告，且無一屋數賣或設有他項權利，然卻無從為系爭契約第3 條第3 項第2、3款所約定之辦理抵押權及信託登記，堪認影響原告之權益，且亦屬可歸責被告之事由所致，故而原告主張被告違反系爭契約第6 條第
1 項，即屬有據。⒋至被告辯稱居住國外，用印、人別認證及授權書需時甚久，
系爭契約第4 條第1 項約定應於軍方核發所有權狀後7 日內備齊各種文件及用印，顯不符平等原則云云，查兩造於101年7 月19日簽訂系爭契約，簽約前被告即已知悉此種情況，仍同意依該條款之內容簽約，足見被告已衡量過依該條款得否履行之情，況被告為系爭改建房屋之配售人，對於系爭改建房屋之興建進度實難諉為不知，衡情被告本得先行就人別認證、授權書提出等等向我國駐美機關提出申請辦理，尚難因此即認系爭契約第4 條第1 項之約定違反平等原則，被告前揭所辯，不足為採。
⒌又證人即元大銀行信託部職員李佳蓉雖於本院審理時證稱：
去年12月初有到永泰地產分別辦理系爭房地信託登記事宜，當時原告、被告之代理人均有到場，但因系爭房地有抵押權，僅辦理對保，元大銀行未完成用印，有告知被告要將抵押塗銷才可以辦理信託登記等語（見本院卷第97頁至第98頁），及證人即聯邦銀行大直分行房貸部職員黃建誠亦於本院審理時證稱：去年因兩造說要聲請房屋貸款有到永泰地產，當時有看到系爭房地謄本，因為系爭房地遭合庫銀行查封，查封一直未解決，所以沒有辦理後續貸款事宜等語（見本院卷第98頁背面至第99頁），是由證人李佳蓉及黃建誠前揭證詞雖可認兩造確實於102 年12月初有至永泰地產洽談辦理系爭房地信託登記及貸款事宜，惟因系爭房地遭查封而無法完成信託登記及房屋貸款，足見兩造未能依系爭契約第3 條第3項第2、3款、第4 條第1 項完成信託登記及貸款均肇因於系爭房地遭查封所致，而此部份乃因被告積欠合庫銀行債務所致，益徵屬可歸責於被告之事由，是縱兩造間雖曾洽談信託登記及房屋貸款，然仍屬未依系爭契約第3 條第3 項第2、3款、第4 條第1 項約定履行，至為灼然。
⒍末查，被告雖辯稱系爭房地至107 年9 月16日始得移轉，並
無給付不能之情云云，然查依系爭契約第3 條第2 項第2 款之約定，被告並負有於軍方點交系爭房地後即將系爭房地點交予原告接管、使用、收益及危險負擔，亦即原告雖無從先行登記為所有權人，惟仍得使用收益系爭房地，參以被告迄今因系爭房地查封而無未點交系爭房地予原告使用收益，此又已認定可歸責於被告之事由，因此，縱被告得於系爭房地所有權移轉登記於原告前撤銷查封，仍無解於被告業已未依系爭契約履行之事實，是被告前揭所辯，委不足採。
⒎綜上，原告主張被告未依系爭契約第3 條第2 項、第3 項、
第4 條第1 項、第6 條第1 項之約定履行，且已催告被告履行，並以本件起訴狀繕本送達為依系爭契約第7 條第1 項解除系爭契約之意思表示，依約即屬有據。
㈡如是，原告請求被告依系爭契約第7 條第1 款、第3 款賠償
18,837,662元，是否有據？⒈按民法第250 條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質
之違約金及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償；當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第25
0 條規定，視為損害賠償性違約金（最高法院83年台上字第2879號、86年度台上字第3397號判決意旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。又當事人約定違約金過高者，法院原得依民法第25
2 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院49年台上字第807 號判例意旨參照），且此並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院98年度臺上字第1596號判決意旨參照）。
⒉查系爭契約第7 條第1 項第1 款、第3 款記載：「乙方如未
依本契約之約定履行，... 。如經甲方通知限期履行，逾期仍不履行時，甲方得解除本契約，乙方並應將甲方所給付之價款加倍返還甲方，作為違約賠償。甲方如有其他損害，亦得請求賠償。」、「任一方若違反本契約約定，除本項㈠、㈡款外，須另給付對方懲罰性違約金新台幣伍佰萬元整。」（見本院卷第10頁），可知系爭契約第7 條第1 項第1 款既約定「甲方所給付之價款加倍返還甲方，作為違約賠償」，且又約定「如有其他損害，亦得請求賠償。」，顯見並非預定一定之賠償總額，另系爭契約第7 條第1 項第3 款則已明文約定為懲罰性違約金，因此系爭契約第7 條第1 項第1 款之違約金及第3 款之違約金，均屬懲罰性違約金。則就本件所約定之違約金是否過高，揆諸前開說明，尤應考量原告實際上所受之積極損害及消極損害，並就上開各項因素一併予以斟酌，以決定本件約定之違約金是否過高。本院審酌本件系爭契約價金為22,200,000元，被告未履行系爭契約乃肇因於系爭房地遭合庫銀行聲請強制執行而為查封登記，嗣後被告曾有提供擔保金停止執行，然合庫銀行聲請之強制執行程序仍未撤銷而無法交付系爭房地、完成信託登記及辦理房屋貸款，原告乃於系爭房地查封即102 年11月11日後之同年月28日以存證信函催告被告履約，並於本件起訴狀繕本送達為解除系爭契約之意思表示，而系爭房地交屋日即為軍方交付予被告之102 年10月29日至解除系爭契約即103 年2 月18日期間約4 個月，原告於此期間無從使用系爭房地，且須另行購屋等，綜合上情，本件違約金應酌減至9,118,831 元。
⒊按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為同法第203 條所明定。本件原告起訴請求侵權行為之損害賠償，為無確定期限、無從另為約定利率之債務，是原告自得依上開規定請求被告自起訴狀繕本送達翌日即自103 年2 月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
五、綜上，原告主張依系爭契約第7 條第1 項第1、3款，請求被告依約賠償如主文第一項所示之金額，及起訴狀繕本送達翌日即自103 年2 月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予以駁回。又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當之金額准許之，就原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本件判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條前段、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 30 日
民事第四庭 法 官 林玉蕙以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 30 日
書記官 洪婉菁