臺灣臺北地方法院民事判決 103年度重訴字第305號原 告 黃欣盛訴訟代理人 郭詠晴律師被 告 賴皇麟訴訟代理人 劉純增律師複代 理 人 陳文福上列當事人間請求返還信託物事件，本院於民國103年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國100 年間為處理坐落臺北市○○區○○段0○段00地號土地（權利範圍：1/4）及其上之同小段573建號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○路○巷○號4樓，權利範圍：全部，下稱系爭房屋）（以下合稱系爭房地）二胎貸款問題，經人介紹被告可出資借款，條件為：⒈將系爭房地過戶給被告，約定買賣價金新臺幣（下同）680 萬元、賣屋款項第一期款115 萬元交付系爭房地原抵押權人即訴外人吳鴻耀，另約定尾款275 萬元償付第一順位抵押權人臺北富邦商業銀行股份有限公司之房貸約180 萬元。⒉系爭房地在賣屋後2年內仍由原告繼續占有使用，每月租金為2萬元，租賃期間為100年4月26日至102年4月25日。⒊另以協議書方式約定原告得於租賃期間內以410 萬元買回系爭房地。原告同意上述條件，並於100年3月24日與被告簽訂土地房屋買賣契約書（下稱買賣契約）、房屋租賃契約書（下稱系爭租約）及協議書（下稱系爭協議書）各乙份。嗣後，原告於系爭租約到期前之101年11月間，曾向被告之助理表示將於102年4 月間行使系爭協議書之買回權，又於102年4月初透過電話方式向被告表示欲行使買回權，復委由律師寄發存證信函向被告為行使買回權之意思表示，該函於租約到期前1 日即102年4月25日送達於被告，惟被告均置之不理。原告既已於租期屆滿前之102年4月24日寄發存證信函向被告行使買回權，該函並於102年4月25日送達於被告，被告自應配合辦理移轉登記，爰依系爭協議書及民法第379 條之規定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將坐落臺北市○○區○○段0 ○段00地號、面積106平方公尺（權利範圍4分之1）及其上573建號即門牌號碼臺北市○○區○○路○巷○號4 樓之房地移轉登記予原告。
二、被告則以：兩造雖於100年3月24日簽訂買賣契約、系爭租約及系爭協議書，然因原告自101年1月起即未按期於每月26日前繳納租金，且自101 年11月起即未支付任何租金予被告，其後縱經被告數次以存證信函催繳租金，原告仍不予置理，依系爭租約第7條第5項，如未按期繳納租金達3 日時，系爭協議書自動失效，故兩造間早已無附買回之合約關係存在。原告雖主張其未依約繳納租金，係因其查詢系爭房地登記之所有權人非被告，然依兩造間之租賃關係，原告為承租人，被告為出租人，既有租賃契約存在，原告即應依法繳納租金予被告，而不論房屋登記名義人為何人，況且從系爭房地登記謄本上即可看出信託登記之所有權人為被告，被告並未將系爭房地讓與第三人，故原告之主張不足採等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、下列事項為兩造所不爭執（見本院卷第171 頁），並有相關證據在卷足稽：
㈠兩造於100年3月24日簽訂買賣契約，由原告將系爭房地以68
0 萬元出售予被告。並於同日簽訂系爭租約，約定由原告向被告承租系爭房屋，租金每月2 萬元，於每月26日前繳納，租賃期間自100年4月26日至102年4月25日。另於同日簽訂系爭協議書，約定租賃期間原告得以410 萬元買回系爭房地，有買賣契約、系爭租約及系爭協議書在卷足稽（見本院卷第5至16頁）。
㈡原告於102年4 月24日以臺北安和郵局956號存證信函通知被
告依系爭協議書行使系爭房地買回權。被告於102年4月25日收受上開存證信函，有存證信函及掛號郵件收件回執附卷可參（見本院卷第17至23頁）。
㈢原告於101年2月7日繳納1 月份租金、101年3月14日繳納2月
份租金、101年4月10日繳納3月份租金、101年5 月10日繳納4月份租金、101年8月30日繳納8月份租金、101 年10月31日繳納10月份租金，其後即未繳納租金，有被告提出之存摺影本在卷可佐（見本院卷第108至117頁）。
四、原告主張其業已依約行使買回權，被告應將系爭房地移轉登記予原告。惟為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究之爭點厥為：原告得否依系爭協議書第5條、民法第379條買回系爭房地？系爭協議書第5 條買回權之約定是否因原告未按期繳納租金達3日而失效？茲分述如下：
㈠系爭協議書第5 條買回權之約定業已因原告未按期繳納租金達3日而失效：
⒈查系爭協議書第5 條固約定：「雙方協議租賃期間甲方（即
原告）得以新臺幣肆佰壹拾萬元買回，或租約到期時，甲方不再續租，乙方（即被告）即應收回房屋，同時解除租賃關係。」（見本院卷第16頁），惟兩造另於系爭租約第7條第5項約定：「乙方（即原告）如未按期繳納租金達3 日時，視同為違約此合約及協議書自動失效。」（見本院卷第15頁），又依系爭租約第3 條之約定，原告應於每月26日以前以匯款方式按月繳納租金2 萬元（見本院卷第13頁）；而原告於租賃期間內，分別於101年2月7日始匯款繳納1月份租金、於101年3 月14日始匯款繳納2月份租金、101年4月10日始匯款繳納3月份租金、101年5月10日始匯款繳納4月份租金、101年8 月30日始匯款繳納8月份租金、101年10月31日始匯款繳納10月份租金，其後即未曾繳納租金，有被告提出之存摺影本在卷可佐（見本院卷第108至117頁），並為兩造所不爭執，堪認原告就101年1月份之租金，並未依約於101年1月26日前繳納，係遲至101年2月7日始給付租金，已遲付租金達3日以上，依系爭租約第7條第5項之約定，系爭協議書即失其效力，原告已喪失買回權，自無從於系爭協議書第5 條之約定失效後，復於102年4月24日發函行使買回權。是被告抗辯系爭協議書第5條買回權之約定，業已因原告遲付租金達3日而失效，洵屬有據。
⒉原告雖主張其於101 年11月間欲行使買回權時，發現系爭房
地業已信託登記予陳奕文，原告係行使同時履行抗辯權，方未繳納租金，並非故意不履行租約云云。然查，所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850 號判例參照）。本件原告依系爭租約所負給付租金之義務，與被告依系爭協議書關於買回之約定所負給付買賣標的物之義務，並非本於同一雙務契約而發生，原告主張其係因發現系爭房地遭被告以信託為原因移轉登記予陳奕文，因而行使同時履行抗辯權拒付租金，顯不合於民法第264 條所定同時履行抗辯之要件。況查，依原告所述，其係於101 年11月間欲行使買回權時，始發現系爭房地之所有權人已非被告，因而行使同時履行抗辯權、未繳納租金（見本院卷第180 頁）；惟原告係於101年1月間即有遲付租金達3 日之違約情事，業如前述，故原告欲以前揭主張免除其違約責任，亦難憑採。⒊原告另主張系爭租約與系爭協議書為聯立契約，系爭租約所
定遲付租金達3日即可終止租約等約定，違反民法第440條保障承租人之強制規定，依民法第71條，應屬無效；系爭租約既未於租賃期間內合法終止，原告仍得依系爭協議書買回系爭房地云云。惟契約聯立者，係指數個契約（典型或非典型）具有互相結合之關係而言；其結合之主要情狀有二，一為單純外觀之結合，即數個獨立之契約僅因締結契約之行為（如訂立一個書面）而結合，相互間不具依存關係，亦即彼此間不發生任何牽連；另一為具有一定依存關係之結合，即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，亦即其個別契約是否有效、成立，雖應就各該契約判斷之，惟設其中一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其認定（最高法院94年度台上字第1348號判決意旨參照）。兩造固係於100年3月24日同時簽訂系爭租約及系爭協議書，惟系爭租約係就兩造租賃關係之權利義務加以約定，系爭協議書則係就買賣契約約定之價金給付方式、買回權以及系爭租約所定租賃期間之房屋稅、地價稅等各項費用負擔方式等另為約定；系爭租約第7條第5項則係約定原告未按期繳納租金達3 日時，系爭租約及協議書自動失效（見本院卷第15頁），並非約定系爭協議書有效與否依存於系爭租約、應與系爭租約同其認定；是原告主張系爭租約未於租期屆滿前失其效力或合法終止，系爭協議書買回之約定亦應繼續有效，自難認有理。
㈡原告所為亦不合於民法第379條買回權之要件：
按出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受領之價金，而買回其標的物。前項買回之價金，另有特約者，從其特約，民法第379 條第1、2項定有明文。又買回契約效力之發生，以出賣人即買回人於買回期限內，提出買回價金，向買受人表示買回為要件，此觀民法第379條第1項之規定自明。僅於買回期限內表示買回其原出賣之系爭不動產，並未將約定之買回價金提出，則買回契約尚未發生效力（最高法院79年台上字第2231號判例參照）。原告主張其業於102年4月24日發函向被告為買回系爭房地之意思表示，該意思表示並已於租賃期間之末日即102年4月25日到達被告，有存證信函及掛號郵件收件回執在卷足稽（見本院卷第17至23頁），並為兩造所不爭執，堪認屬實。惟觀該存證信函之內容，原告係主張系爭房地經被告向合作金庫借款而設定468 萬元之最高限額抵押權，依民法第349條、第353條、第227 條規定，被告應賠償原告468 萬元，原告以上開債權與行使買回權所需支付之價金抵銷後，即不需再支付任何價金予被告（見本院卷第19至20頁）；是原告行使買回權時，顯未提出買回價金。而依系爭協議書第5 條之約定，兩造約定之系爭房地買回價金為410 萬元（見本院卷第16頁），原告既未現實提出上開買回價金，自難認其已依債務本旨實行提出給付，而不生提出之效力。故依前揭判例意旨，原告所為亦難認合於民法第379條所定要件，自不生買回效力。
五、綜上所述，系爭協議書第5 條買回權之約定已因原告遲付租金達3日而失效，原告所為亦不合於民法第379條所定買回之要件，故原告援引上開規定主張其業已行使買回權，而請求被告將系爭房地移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本件判決結果，自無逐一論駁之必要，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 8 月 28 日
民事第五庭 法 官 陳蒨儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 28 日
書記官 謝淑芬