臺灣臺北地方法院民事判決 103年度重訴字第485號原 告 高妤沛訴訟代理人 蘇忠聖律師被 告 高田豐兼高廖金玉之承受訴訟人
高振維兼高廖金玉之承受訴訟人高杰伸兼高廖金玉之承受訴訟人高美英兼高廖金玉之承受訴訟人高淑娥兼高廖金玉之承受訴訟人上四人共同訴訟代理人 蔡文玉律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國104年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；上開應承受訴訟人，於得承受時，應即為承受之聲明；當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟，民事訴訟法第168條、第175條、第178條分別定有明文。經查，原告起訴時原列高廖金玉為被告，高廖金玉業於本件訴訟繫屬後之民國104年5月26日死亡，其繼承人為其子女即被告高田豐、高振維、高杰伸、高美英、高淑娥均未聲明承受訴訟，經本院依職權裁定命高廖金玉之上開繼承人承受訴訟，續行本件訴訟，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：伊係訴外人高廷前之孫女，因高廷前欲將所有坐落臺北市○○區○○段0○段000地號、面積87平方公尺之土地應有部分4分之1，及其上1076建號即門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○○號1樓、面積72.24平方公尺之建物全部（下合稱系爭不動產）售予伊換取現金，遂於102年10月31日與高廷前簽訂房地產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定價金為新臺幣（下同）750萬元，高廷前並應在伊第1次付款時辦理系爭不動產之所有權移轉登記。嗣伊依約分別於102年11月5日、102年11月13日及102年11月15日將第1期款30萬元、第2期款70萬元及第3期款50萬元，共150萬元匯入高廷前帳戶中，惟高廷前於102年12月31日死亡，致無法履行其辦理系爭不動產所有權移轉登記之義務，而被告既為高廷前之法定繼承人且均未拋棄繼承，依法當應繼承該義務將系爭不動產移轉登記與伊。爰以本件起訴狀繕本之送達，作為催告被告履行上開義務之意思表示，並依系爭買賣契約及繼承之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應就被繼承人高廷前所有系爭不動產辦理繼承登記，並於繼承登記完畢後連帶將系爭不動產所有權移轉登記與原告。
二、被告抗辯：㈠被告高田豐表示：系爭不動產係高廷前在意識清楚之情況下
，自行決定出售與原告，並擬將賣得價金交由高廖金玉（現已歿）使用，故高廖金玉與伊對原告所主張其與高廷前間有簽訂系爭買賣契約及給付價金之事實均不爭執，且同意原告之請求，惟因其他共同被告反對，致無法將系爭不動產所有權移轉登記與原告等語。
㈡被告高振維、高杰伸、高美英、高淑娥則以：被告高杰伸、
高美英及高田豐曾應高廖金玉之召集，於102年5月2日齊赴高廷前與高廖金玉、被告高振維同住之門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○○號2樓房屋，共同商討高廷前名下所有該2樓房屋暨坐落基地、及系爭不動產未來之繼承分配事宜，經全體達成由高廖金玉、被告高田豐、高振維、高杰伸、高美英及高淑娥共同均分，惟於高廖金玉有生之年不得出售處分，而應繼續以系爭不動產建物店面出租收益供作高廖金玉看護、生活等費用之協議，並已徵得斯時尚有部分意識之高廷前同意。詎高廷前於102年8月1日經診斷出罹患「老年期癡呆症」後，被告高田豐即開始藉欲分擔照護父母為由，將高廷前、高廖金玉接往其三峽住處同住，嗣又勾串其女即原告，誆稱高廷前於102年10月31日將系爭不動產售與原告，原告並已給付部分買賣價金等情，然系爭買賣契約上之高廷前簽名並非其字跡，且高廷前不識字，無法審閱知悉系爭買賣契約之內容，系爭買賣契約顯非真正，況原告不僅先後所提匯款之高廷前帳戶帳號歧異而有蹊翹，更已於102年12月18日將匯與高廷前之150萬元提領匯回自己帳戶中，亦證給付價金一事純屬虛構，從而，原告與高廷前間實無買賣系爭不動產之事實存在。又縱認系爭買賣契約為真正，惟高廷前於102年8月1日業經診斷出罹患「老年期癡呆症」後，復於102年10月31日回診時經認定有「老年期癡呆症併妄想現象」，足認系爭買賣契約簽訂時高廷前已無健全之意思能力，且有精神錯亂之情形，所為出賣系爭不動產之意思表示無效，系爭買賣契約不可能有效成立。是原告之請求顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件經本院協助兩造整理不爭執事項如下（見本院卷第234頁反面至235頁）：
㈠原告為被告高田豐之女、高廷前之孫女，高廖金玉為高廷前
之配偶，被告高田豐、高振維、高杰伸、高美英、高淑娥為高廷前與高廖金玉之子女。
㈡高廷前、高廖金玉原與被告高振維共同居住於被告高振維之
住所地，於102年10月後由被告高田豐接往其三峽居所同住。
㈢高廷前、高廖金玉曾與被告高田豐、高振維、高杰伸、高美
英於102年5月2日在被告高振維之住所地共同召開家庭會議，並留有如被證8所示之光碟及譯文。
㈣高廷前係00年0月0日出生，於102年8月1日就診時經臺北市
立聯合醫院中興院區神經內科診斷出罹患「無併發症之老年期癡呆症」，於102年10月31日回診時再經認定有「老年期癡呆症併妄想現象」。
㈤高廷前於102年12月31日死亡。
㈥系爭不動產為高廷前所有，其上設有抵押權，用以擔保訴外
人即原告之母林嫄宜（原名林玟瑛）於95年6月2日對新北市○○區00000000000000號為0000000000號，下稱系爭林嫄宜貸款）。
㈦系爭林嫄宜貸款之本息攤還，部分係由原告以現金或轉帳方
式存入林嫄宜所設新北市○○區○○○號0000000000號帳戶（下稱系爭林嫄宜農會帳戶）後扣繳，現未清償之本金餘額尚有238萬8,996元。
㈧原告分別於102年11月6日、102年11月13日及102年11月15日
匯出30萬元、70萬元及50萬元，共150萬元至高廷前所設台北萬大路郵局帳號00000000000000號帳戶（下稱系爭高廷前郵局帳戶）中。
㈨系爭高廷前郵局帳戶之印鑑、存褶曾於102年10月30日更換
，並於102年12月18日自該帳戶匯出150萬元轉入原告所有中國信託商業銀行忠孝分行帳號000000000000號帳戶（下稱系爭原告中國信託帳戶）中。
㈩被告高田豐於102年12月23日前往新北市三峽區農會，為高
廷前開設戶名為高廷前，帳號00000000000000號帳戶（下稱系爭高廷前農會帳戶），開戶當時高廷前亦在農會現場，並由被告高田豐代為保管該帳戶之提款卡，嗣原告於102年12月30日自系爭原告中國信託帳戶匯出150萬元至系爭高廷前農會帳戶中。
四、得心證之理由：原告主張其與高廷前簽訂之系爭買賣契約業合法成立生效，其已依約給付部分買賣價金，高廷前即應履行將系爭不動產移轉登記與其之出賣人義務，因高廷前突死亡致迄未辦理，爰以起訴狀繕本之送達催告高廷前之繼承人即被告履行所繼承該移轉登記義務等語；被告則否認之，並以前詞置辯。茲就本院協同兩造協議確認之爭點（見本院卷第235頁反面）析述如下：
㈠系爭買賣契約是否為真正且有效成立？⒈原告主張其與被告之被繼承人高廷前就系爭不動產達成買賣
合意，無非以高廷前在系爭買賣契約上親自簽名（見本院103年度司北調字第329號卷，下稱調字卷，第9至13頁），並輔以辦理系爭買賣契約之代書即李天寶、侯佩杉在本院作證所為證言，及高廖金玉在本院準備程序中之陳述為佐。而查：
⑴系爭買賣契約係原告、高廷前及高廖金玉、被告高田豐於
102年10月31日一同到信德地政士事務所簽署，代書李天寶當日僅係依當事人指示書立系爭買賣契約書，李天寶之配偶侯佩杉亦在旁幫忙填寫內容，嗣高廷前在系爭買賣契約上簽名等情，固據證人李天寶、侯佩杉具結證述在卷（見本院卷第48頁反面、第51頁反面）。然就簽訂系爭買賣契約之過程中，高廷前有無開口明確表達其出賣房地之意思乙節，證人李天寶證稱：「買賣契約內容是原告講的，我們就依原告所述填寫，整份契約書寫完後我有將契約書內容要旨向雙方宣讀，以確認是否為雙方的意思。高廷前聽完有以台語說：我要過給這個孫女，她乖」等語（見本院卷第49頁反面），侯佩杉卻證稱：「我沒有聽到高廷前開口講話」等語（見本院卷第53頁），是證人兩人證述顯有相悖，難盡信為實。又李天寶雖證稱：「簽約當天我太太（即證人侯佩杉）一直在場」等語（見本院卷第51頁），侯佩杉卻證稱：「系爭買賣契約裡面的字是我寫的，我是按照買賣雙方談的內容來填寫…我不記得他們在事務所前後大約待了多久時間，我寫完我就離開，由李天寶跟他們談…房地產本來有無抵押我沒聽到，我後來就離開了…我不知道代書費何人支付，我寫完契約書就離開簽約室，回到我的座位…」等語（見本院卷第51頁反面至52頁），益徵證人彼此所言有所出入，尚難據證人寥寥數語之證言，逕認系爭買賣契約內容為兩造合意磋商而得。次觀諸系爭買賣契約第7條第2、3項固分別有手寫填入「辦理產權移轉、設定登記應納之印花稅、登記規費、保險費、房屋器契稅等由買方負擔」、「…土地增值稅由雙方負擔（各負擔1/2）；如有延遲申報，其因而增加之土地增值稅部分由可歸責之一方負擔…辦理產權移轉、」之約定（見調字卷第11頁反面），李天寶亦證稱：「他們簽約前就已經談好條件，我們代書只是照雙方的意思書寫買賣契約書…系爭買賣契約填寫好後，我有把整個買賣契約的內容包括買賣價金、買賣方式，有跟買賣雙方講述一次…因為高廷前要辦增值稅優惠稅率，我要求高廷前要補繳戶口名簿影本……事後都有報土地增值稅或契稅，但因國稅局關於二等親買賣部分還沒有核准，至於有無繳稅忘記了…事後相關稅費單據是拿給當事人自行繳納，繳稅單據有拿給原告…」等語（見本院卷第48頁反面至50頁反面），然此核與原告經當事人訊問所稱：「我不知道什麼是契稅、增值稅」等語（見本院卷第54頁）迥異，足徵證人證言真實性已非無疑；且不動產之相關稅賦由何造負擔，應屬買賣磋商之一環，果原告所稱與高廷前於簽約前已將買賣相關條件談妥，僅於簽約時將條件行諸明文，並如代書李天寶所證述高廷前有意適用優惠稅率、原告復已從代書處取得房地稅賦繳納單據俾行後續處理等情為真，則原告與高廷前就系爭不動產之應納稅賦，衡情當應有一定程度之認知或初淺之認識，焉有不知其所以然之理。再就簽約當日有無支付相關費用乙節，原告經當事人訊問雖陳稱：「簽約當天我有支付代書費用，簽約前有預繳2,000元簽約金，然後開始簽約」等語（見本院卷第54頁），然此亦與李天寶證稱：「當天沒有收簽約金。我們是辦完移轉不動產登記及抵押權登記於交屋當天才會向買方收取費用，所以簽約當天並沒有預收任何款項。」等語（見本院卷第50頁至反面）不符；另就原告購買系爭不動產如何辦理貸款支付價金乙節，原告經當事人訊問雖陳稱：「簽約當天沒有特別討論貸款的事情，有提到我要貸款600萬元…我是要找華南銀行辦理貸款，因為我弟弟也是跟華南銀行辦理貸款買房子，所以後來我就去找華南銀行辦理貸款…後來銀行有跟我聯絡說申請OK，但是要等國稅局審核通過，移轉登記的時候就可以核貸」等語（見本院卷第54頁），證人李天寶卻證稱：「（問：當天針對600萬元貸款部分，是否有說好由何人申辦？）有說，原告自行有找一家銀行，我們也有幫原告找一家備位的銀行。後來實際上也有去申辦貸款，但還沒有申辦完成，高廷前就過世了，但銀行口頭上有說核准600萬元，設定加二成720萬元…」、「（問：後來貸款的銀行是用原告找的銀行還是證人找的銀行辦理？）後來是用我們找的銀行辦理，因為原告找的銀行，條件沒有我們找的銀行好」、「（問：原告是否後來有將貸款的文件帶給你？）因為原告自己開早餐店，我要求原告將存摺正本拿給我影印，當作財力證明」等語（見本院卷第49頁反面、第50頁反面），可知兩人就有無討論辦理貸款、向何銀行申辦等攸關買賣價金支付方式之重要事項，所述情節多有歧異。由上，堪認原告主張之簽約過程，均有違常情，亦無從憑證人李天寶、侯佩杉之證述作為有利原告主張之證據。
⑵按法律行為須具備一定之要件始能成立並發生效力，即所
謂一般要件，其中又區分為一般成立要件及一般生效要件；前者為當事人、標的及意思表示，後者則為當事人須有權利能力及行為能力，標的須合法、妥當、可能、確定，意思表示則須健全並趨於一致（單獨行為除外），此為法理之當然。次按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。對話人為意思表示者，其意思表示，以相對人了解時，發生效力。當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。分別為民法第75條、第94條、第153條所明定。查高廷前於102年8月1日即經診斷罹患老年期癡呆症，症狀為「念東念西，講以前的事，呆呆的，有時正常，有時不正常，失禁，依賴」，復於102年8月15日電腦斷層檢驗結果為「Aging process is notedwith generalized brain atrophy appearance（中譯略為：老化過程有全面性腦萎縮現象）」，更於102年10月31日診斷為老年期癡呆症併發妄想現象，迄至102年12月12日看診時亦然等情，有臺北市立聯合醫院102年8月1日、102年8月15日、102年8月29日、1 02年10月17日、102年10月31日、102年11月14日、102年12月12日神經內科處方明細，臺北市立聯合醫院中興院區102年8月15日電腦斷層檢驗報告附卷可稽（見本院卷第20至25頁、第81至83頁），可知高廷前於102年8月經診斷出罹患老年癡呆症後病況逐趨惡化、無好轉跡象，其於102年10月31日簽訂系爭買賣契約時，有無具備得正常處理自身事務之健全智識，誠有疑義；則縱使高廷前曾於系爭買賣契約上親自簽名，因其斯時顯然欠缺健全並一致之意思能力，自不得逕認其出賣不動產之意思表示已屬合法生效。
⑶至高廖金玉雖曾於本院準備程序中陳述：我們全家沒有一
起討論過關於系爭不動產要如何處理，完全是由高廷前決定…高廷前往生之前他意識及說話條理都很清楚…我先生（即高廷前）說要賣系爭不動產給孫女（即原告），沒有要賣給別人…系爭不動產是我跟我先生打拼多年後買的，買到現在已經40多年，雖然我們還有其他的孫子跟孫女，但我先生認為這個孫女很乖很懂事，所以一開始就說要賣給她了…我說要賣房子給孫女這件事已經講了兩三年，我跟被告高振維住在一起時就已經跟原告我孫女講了…等語（見本院卷第96頁反面、第97頁正反面），然此陳述核與高廷前、高廖金玉會同被告於102年5月2日在系爭不動產樓上之2樓房屋召開家庭會議之事實，以及高廷前於102年8月迄至102年12月間診斷出老年癡呆症且逐步惡化之情狀，均有不符，高廖金玉更曾於102年5月2日家庭會議稱；系爭不動產絕對沒有要賣等語，此有當日錄音光碟及譯文在卷可考（見本院卷第118至120頁），亦與其上開所陳系爭不動產早已決定要出賣予原告等節相異，是高廖金玉之陳述顯係為迴護原告之利益而為，與事實相左，其所言委難採信，亦不足供作有利原告主張之佐證。
⑷基上，由原告所舉之證據，尚不足證明高廷前確與原告達
成買賣之意思表示合致，要不得逕認渠等間所簽訂系爭買賣契約已成立生效。
⒉就原告與高廷前間各期買賣價金給付之金額及期間：系爭買
賣契約第4條約定：「第一次款30萬元，於簽訂本契約同時由買方（即原告）支付之，本款項包括已收定金（102年11月5日）。第二次款70萬元計102年11月13日買方支付給賣方（即高廷前）。第三次款50萬元102年11月20日買方支付給賣方。第四次款600萬元過戶完成3日內買方支付給賣方」（見調字卷第10頁反面）；而互核勾稽原告所提出中國信託商業銀行帳號000000000000號帳戶存摺之匯款紀錄節本、匯款申請書（見調字卷第14至15頁、本院卷第39頁）與系爭高廷前郵局帳戶之歷史交易清單上載3筆匯款人名義為「高妤沛（即原告）」（見本院卷第62頁），固堪信原告曾分別於102年11月6日、102年11月13日及102年11月15日，以系爭原告中國信託帳戶匯出30萬元、70萬元及50萬元至系爭高廷前郵局帳戶中，此情亦為兩造所不爭。然觀諸系爭高廷前郵局帳戶之歷史交易清單（見本院卷第62頁），可知高廷前帳戶收受原告所匯上開3筆共150萬元之款項後，嗣於102年12月18日即已將150萬元匯回至系爭原告中國信託帳戶，而參以高廷前、高廖金玉係於102年10月後由被告高田豐接往其三峽居所同住，高廷前之提款卡旋由被告高田豐保管，此據被告高田豐自承：我爸的提款卡，住在我這裡時是由我保管等語亦明（見本院卷第98頁反面），衡情由被告高田豐、其女即原告代為管理系爭高廷前郵局帳戶或高廷前所有其他帳戶之進出交易，非絕無可能，則原告所稱已給付部分買賣價金計150萬元予高廷前云云，已難信為真。原告就此雖另以高廷前所有新北市三峽區農會帳戶存摺影本（見本院卷第103頁正反面）為據，陳稱：因高廷前生前所使用之相關帳戶（包含系爭高廷前郵局帳戶）皆為多次向其要求分產之被告高振維所知悉，為求系爭買賣價金現金能為自己所用，不致遭人覬覦，高廷前遂要求另行開立全新之帳戶（即系爭高廷前農會帳戶）存放，並由原告將該匯回至系爭原告中國信託帳戶之150萬元再匯至系爭高廷前農會帳戶云云。惟查，苟高廷前確有意將買賣價金存入其餘被告所不知悉之新立帳戶，其大可於開立新帳戶後，將系爭高廷前郵局帳戶中已存入金額直接匯入新立帳戶，而無須大費周章輾轉將原告已支付之150萬元款項匯回予原告後，再由原告將150萬元轉匯款至系爭高廷前農會帳戶，足見此等轉帳之金流過程已有悖常情；且酌以系爭高廷前郵局帳戶於102年12月18日轉出150萬元至系爭原告中國信託帳戶後，原告並未馬上將該款項匯入102年12月23日開立之系爭高廷前農會帳戶，而係時隔多日後，迄至高廷前死亡前一日即102年12月30日始匯款150萬元至系爭高廷前農會帳戶等情，再衡以原告迄未依系爭買賣契約第11條所載「買賣雙方同意最晚於102年12月30日前付清尾款（即600萬元）」之約定（見調字卷第12頁反面），將尾款600萬元匯入高廷前所有之任何帳戶，益證原告與高廷前間縱有匯款之形式，然該等匯款金流之實質真實性（即是否基於給付買賣價金而為終局性給付、抑或僅係暫時供製造給付買賣價金之表象），均顯有疑義，是難以遽信原告確已給付買賣價金予高廷前。
⒊矧且，原告與高廷前間係約定以750萬元作為買賣總價金，
然徵諸系爭不動產鄰近地區之房地交易售價，每坪至少約為1,158,000元，如依此換算，系爭不動產僅層次面積56.13平方公尺（約16.98坪，不含登記之騎樓面積16.11平方公尺，此可參見調字卷第8頁建物登記謄本）之部分，市價至少已值19,662,840元；況系爭不動產上於95年起即設有用以擔保原告之母林嫄宜向新北市三峽區農會所借貸款380萬元（即系爭林嫄宜貸款）之最高限額480萬元抵押權，該貸款之本息雖係由原告以現金或轉帳方式存入系爭林嫄宜農會帳戶後扣繳攤還，現未清償之本金餘額尚有2,388,996元（見兩造不爭執事項㈥、㈦），然原告與高廷前於系爭買賣契約均未提及該筆抵押債務應如何處理，亦有違交易常情。又姑不論原告與高廷前是否曾另約定由原告、林嫄宜繼續清償該抵押擔保之借款債務，惟該筆借款既為林嫄宜所貸，與高廷前無涉（見本院卷第124至221頁之貸款交易紀錄），縱使原告資助其母清償該等債務，要與系爭不動產之價金支付無關，亦非屬「原告代為清償系爭不動產上所設抵押債務，俾充作部分買賣價金」之情形。凡此足見原告以750萬元總價即取得系爭不動產所有權，遠悖於市場行情，自無從逕信其與高廷前已就買賣價金達成意思表示合致。故原告主張與高廷前間買賣關係已合法生效，要難憑採。從而，原告與高廷前間並未就系爭不動產成立買賣契約。
㈡承前所述，高廷前與原告就系爭不動產並無買賣契約關係，
原告依系爭買賣契約及繼承之法律關係，請求被告辦理系爭不動產之繼承登記，並於完成繼承登記後共同將系爭不動產所有權移轉登記與原告，洵屬無由。
五、綜上所述，原告依買賣契約及繼承之法律關係，求為判命被告就被繼承人高廷前所有系爭不動產辦理繼承登記，並於繼承登記完畢後連帶將系爭不動產所有權移轉登記與原告，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 11 月 23 日
民事第三庭 審判長法 官 林春鈴
法 官 林振芳法 官 歐陽儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 23 日
書記官 徐筱涵