臺灣臺北地方法院民事判決 103年度重訴字第414號原 告 劉陳新訴訟代理人 郭睦萱律師複代理人 蘇建宇律師
楊宇新律師被 告 林俊一訴訟代理人 陳兆瑛律師上列當事人間返還價金等事件，本院於民國一百零三年九月十七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸佰萬元，及其中新臺幣參佰萬元自民國一百零二年七月十五日起、其中新臺幣參佰萬元自民國一百零三年四月一日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣陸佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告前於民國102年7月5日與被告訂立土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約，本院卷第9至15頁），由原告向被告購買台北市○○區○○段二小段326、326-1、327、327-1、327-2地號等5筆土地(下合稱系爭土地)，權利範圍全部，約定買賣總價款為新臺幣(下同)1億1040萬元。原告並已依系爭買賣契約第三條第一項約定給付300萬元（本院卷第16頁）予被告。按系爭買賣契約第3條第1項約定：「…由乙方協助甲方於民國102年9月30日前購買簽約取得可於本基地申請建造使用之門牌，且乙方同意提供土地擔保並配合甲方向銀行辦理土地融資。」，被告依約應協助原告辦理前開購買門牌事宜，被告並應提供系爭買賣標的供擔保以配合辦理銀行貸款。孰料，俟給付第一期價款後，原告曾提供被告購買門牌之相關文件(本院卷第17頁)，並多次發函促請被告協助配合(本院卷第18、19頁)，惟被告始終未積極協助購買門牌事宜，直至102年9月30日期限屆滿，被告仍未完成其承諾之約定，反而執意訛稱原告未辦理銀行貸款而違約云云。為彌爭議，原告主動向台北市北投區調解委員會聲請調解，並與被告於102年11月15日簽立調解筆錄，經臺灣士林地方法院以士院景民日102核3204字第0000000000號函覆該調解筆錄不予核定(本院卷第20、21頁)。該調解內容主要為：「由相對人於102年12月15日前尋找新買主，若尋得新買主則雙方合意解除買賣契約；若未尋得新買主，兩造同意買賣契約繼續有效，聲請人並於102年12月15日給付4000萬元」，茲因系爭買賣契約是否合意解除乙節，全繫於被告是否已於102年12月15日尋得新買主，惟兩造調解成立後，原告因無從得知被告是否另覓得新買主，遂先後於102年12月10日、102年12月13日發函(本院卷第22至25頁)予被告詢問是否尋得新買主，並表明業已備妥第二期款，惟均未獲置理。嗣後，被告竟於102年12月16日寄發律師函，表示：「…本人於12月15日前均未收到新臺幣4000萬元，逾期即視為劉陳新先生違約，本人自得解除契約，並以已收之價款做為違約金…」(本院卷第26、27頁)云云，實令原告百般不解、萬分錯愕。
（二）末按系爭買賣契約第2條第2項：「本件土地買賣由甲方指定銀行配合辦理買賣履約付款、信託等業務及土地融資作業」及第3條第2項：「新臺幣肆仟萬元整，由甲方以本約標的向銀行貸款並由銀行信託支付優先代償第一銀行及第二順位抵押權利人張郁仁全部貸款，餘款再支付乙方。」，可知兩造早已約明第二期款應由雙方共同向銀行辦理信託履約付款，且原告亦曾函請被告出面辦理銀行履約保證手續俾利受領第二期款，並促請被告出面商談系爭土地買賣事宜(本院卷第28至31頁)，惟被告始終置之不理，更蓄意誣指原告違約不付款，其刻意安排營造原告違約不付款假象之心，昭然若揭，從而，被告此舉顯已違反系爭買賣契約第10條第2項約定。按系爭買賣契約第10條第2項約定：「本約簽訂後，倘乙方不賣或不依約履行應盡義務，即視為乙方違約，甲方得限期催告履行契約或表示解除契約，並得請求乙方加倍返還已收之所有價金，作為懲罰性違約金。」；次按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：
一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」民法第259條第1款、第2款分別定有明文。經查，觀諸被告前揭寄發之律師函(本院卷第26、27頁)，其已無出售買賣標的之意願甚明；另原告前於102年12月20日以律師函(本院卷第28至31頁)催告被告如期辦理第二期款履約保證付款事宜，並請其依買賣契約第5條交付土地使用權同意書，詎料，被告不僅未按時到場辦理履約事宜、亦未如期提出前開同意書，益徵被告顯無意願出售系爭土地，無奈之下，原告僅得於103年1月6日(本院卷第32至35頁)發函予被告，表明原告已限期催告被告履行契約，未獲置理，被告確有違約不賣之情節，爰依買賣契約第10條第2項解除系爭買賣契約。為此，依系爭買賣契約第10條第2項之約定、民法第259條第1款、第2款規定，提起本件訴訟。並聲明：1、被告應給付原告600萬元，及其中300萬元自102年7月15日起、其中300萬元自起訴狀繕本送達被告翌日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
2、願供擔保請准宣告假執行。
（三）對被告抗辯之陳述：
1、102年11月15日調解筆錄（本院卷第20、21頁）（下稱調解筆錄）為102年7月5日土地買賣契約書（下稱系爭契約）之補充協議與延用：上開調解筆錄雖未經法院核定，而無鄉鎮市調解條例第27條第2項規定「與民事確定判決有同一效力或得為執行名義」之效力，惟仍係基於雙方合意所簽訂，而有拘束兩造之效力，合先敘明。查該調解筆錄內容為：「由相對人於102年12月15日前尋找新買主，若尋得新買主則雙方合意解除買賣契約；若未尋得新買主，兩造同意買賣契約繼續有效，聲請人並於102年12月15日給付4000萬元。雙方若未依前一、二項內容履行，視為違約，依本土地買賣契約違約條款履行。兩造其餘請求拋棄。」。是上開調解筆錄顯係就系爭契約是否合意解除作補充約定，且沿用系爭契約之條款，更確認系爭契約至調解後仍為有效，縱前有何違約事由（假設語氣）亦因兩造約定「其餘請求拋棄」而不復存在。因此被告抗辯102年11月15日調解筆錄簽訂前，原告縱有何「貸款辦不出來」等情，此亦僅為原告得選擇支付價金之方式、顯非原告之契約義務（反而係被告有配合辦理貸款之契約義務），且既經兩造同意拋棄其餘請求，自不得再執前詞而對原告主張任何權利，故被告抗辯顯無可採。
2、原告未違約且被告解除權未合法形成，故被告102年12月16日主張解除契約並不合法：
ꆼ原告無違約情事：
ꆼ被告未告知是否尋得新買主，給付義務無從發生：
ꆼ再調解筆錄第3條約定：「如對造人未能於前項期日前尋得新買主，兩造同意買賣契約繼續有效，聲請人並於102年12月15日同時給付4000萬元。」，不論此條款為合意解除或解除條件，然被告自應告知是否覓得新買主，此項事實偏在於被告，原告無從得知新買主是否存在，則何從給付4000萬元，倘原告給付後方知悉已有新買主出現，則原告權益根本無從確保，因此被告基於上開約定自負有「告知義務」，使原告知悉系爭契約依據調解筆錄之約定仍繼續有效，方有給付4000萬元之實益。
ꆼ原告先後於102年12月10日、102年12月13日發函(本院卷第22至24頁)予被告詢問是否尋得新買主，並表明業已備妥第二期款，被告於103年7月14日當庭自認有收到其中一封，在此亦有兩封限時掛號函件執據（本院卷第117、118頁）為證，惟不論那一封主旨俱為「函詢台端洽尋新買主乙事」，被告卻以「催告時間為102年12月15日前，時間沒到我當然無法告知原告」（103年6月6日言詞辯論筆錄第2頁）為由，置若罔聞。
ꆼ被告既然清楚知悉係以「102年12月15日為基準點（103年6月6日言詞辯論筆錄第2頁）」，則當於102年12月15日通知原告(如：確認無新買主、被告已準備辦理履約保證、信託付款方式或代償帳號等)，使原告得以準備付款事由，斷無所稱「12月15日即使不告知亦視為兩造同意本案系爭契約繼續有效」之理，況調解筆錄第3條是否繼續有效繫諸於「被告是否尋得新買主」此項事實，此項事實當然有待被告通知，故被告主張無庸通知即繼續有效顯乏依據，因此被告未告知是否尋得新買主前，原告實無從履行給付第二期款4000萬元之契約義務。
ꆼ被告未辦履約保證前，原告尚無第二期款之給付義務：
ꆼ系爭契約第2條第2項：「本件土地買賣由甲方指定銀行配合辦理買賣履約付款、信託等業務及土地融資作業」及第3條第2項：「新臺幣肆仟萬元整，由甲方以本約標的向銀行貸款『並由銀行信託支付』優先代償第一銀行及第二順位抵押權利人張郁仁全部貸款，餘款再支付乙方。」。ꆼ其中系爭契約第3條第2項「並由銀行信託支付」係人工書寫於上而非以電腦打字，並經雙方用印，可見系爭契約所定銀行信託支付為雙方之「特約條款」，被告自有依約辦理信託履約付款之給付義務。
ꆼ是兩造已約明第二期款應由雙方共同向銀行辦理信託履約付款，即買賣雙方約定將買賣價款信託予指定銀行，賣方須配合辦理系爭土地融資信託等相關手續，俟代償第一銀行及第二順位抵押權利人張郁仁全部貸款，指定銀行始將信託財產餘款支付予賣方，俾保障買賣雙方交易之安全。
ꆼ從而，依照系爭契約第2條第2項、第3條第2項，仍應由被告配合出面辦理銀行履約保證手續始得受領第二期款。
被告辯稱原告應於102年12月15日將4000萬元給付予被告云云，被告卻無庸辦理履約保證，顯與雙方約定相悖，自不可採。故系爭契約第3條第2項及調解筆錄第2條所定4000萬元給付義務尚未發生，自無所謂不履行之問題：
ꆼ調解筆錄第2條雖約定：「聲請人並於102年12月15日同時給付4000萬元。」然於被告告知前，給付無從確定，是被告自應以「未尋獲新買主」為由，通知原告，原告始知有給付第二期款之義務。
ꆼ倘原告有給付義務，因被告未協同辦理履約保證，致原告無從給付第二期款，顯非可歸責於原告之事由，已如上述，則依民法第230條規定，因不可歸責於原告，致未為給付者，原告當不負遲延責任。
ꆼ況原告業已將準備給付之情事通知被告（本院卷第94頁），業已依債務之本旨實行提出給付，被告應依約辦理履約保證即得請領第二期款，是原告對於系爭契約及調解筆錄並無不履行之違約事實。
ꆼ被告並無解除權可資行使：被告以「原告未於102年12月
15日同時給付4000萬元，認原告違反調解筆錄第2條約定，依系爭契約第10條第1項之約定解除契約並沒收已收價款」云云，惟查：
ꆼ依雙方約定之調解筆錄第3條「雙方若未依前一、二項內
容履行，視為違約，依本土地買賣契約違約條款履行。」因此縱有違約情事，調解筆錄既為系爭契約之補充，自應回歸系爭契約第10條：違約罰責之約定辦理後續事宜。
ꆼ按「本約簽訂後，倘甲方不買或不依約付款，經乙方限
期催告，逾期仍不履行，即視為甲方違約，乙方得解除契約並以已收價款之價款作為違約金，甲方絕無異議」系爭買賣契約第10條第1項定有明文；次按「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約」民法第254條定有明文。從而，債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，依法及依兩造之約定仍須定相當期限催告其履行，於期限內不履行時，始得解除契約。
ꆼ然被告以原告102年12月15日未依約付款，自應於該日以
後限期催告原告履行，雖被告同年12月16日函陳稱「曾委請律師去函通知」，不外以同年9月23日函（本院卷第54頁）、同年10月15日函（本院卷第55頁），但皆於同年12月15日前，自不生催告效力，且前揭函皆於調解筆錄簽訂前（同年11月15日），兩造已約定業將其餘請求拋棄，被告自無何權利可資主張。
ꆼ從而，債權人即被告非因債務人遲延給付（假設語氣，
原告否認有遲延責任）當然取得契約解除權，依約仍須限期催告其履行，於期限內不履行時，始得解除契約。況按「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」民法第148條第2項定有明文，被告經原告一再洽詢後均故意避不告知「是否尋得新買主」之重要事項，反於翌日（102年12月16日）便在未「限期催告」之情形下急於逕自解約，本件被告顯有濫用權利之情事甚明！ꆼ原告既未違約，被告亦無解除權，因此被告102年12月16
日以（102）嘉安字第0000000號函解除契約並不合法，系爭契約當時仍繼續存在（嗣後業經原告合法解除）。
3、調解筆錄作成後，被告有違約情事，經原告依約限期催告後仍不履行，故原告業於103年1月6日以被告不願出售或不依約履行為由解除契約：
ꆼ被告確有違約情事，經催告後仍不履行：
ꆼ被告以102年12月16日發函解除契約，已表明被告不賣或不依約履行應盡義務：
ꆼ參諸調解筆錄內容所示「若於前述期日前尋得新買主，
兩造合意解除本案系爭契約」，真意究係指被告僅需另尋得新買主即可，抑或須被告與新買主簽訂契約，兩造始可合意解除契約，已有未明；另調解筆錄中所稱「合意解除本案系爭契約」，係指附條件，即條件成就當然發生解除效力，抑或兩造仍須另行為合意解除契約之意思表示，未臻明確，此有臺灣士林地方法院函文可資參照(本院卷第78頁)。從而，原告據此是否負有於102年12月15日給付第二期款之義務，亦有未明之處，合先敘明之。茲因系爭買賣契約是否合意解除乙節，全繫於「被告是否已於102年12月15日前覓得新買主」，惟兩造成立調解後，原告因無從得知被告是否尋得新買主，遂先於102年12月10日發函予被告（本院卷第22至24頁），詢問被告接洽新買主事宜，惟未獲置理，原告僅得於102年12月13日發函予被告（本院卷第22至24頁），再次詢問被告是否覓得新買主，並表示業已備妥第二期款項即第一銀行內科園區分行面額4000萬元台支乙紙（本院卷第94頁），並表明倘若雙方欲繼續履行系爭買賣契約，被告依約尚須配合辦理銀行履約保證手續俾利其受領第二期款等事宜，在在益徵倘被告屆期未覓得新買主時，原告確實願意繼續履行系爭買賣契約，並願依約給付買賣價金，僅係被告始終未予回應，實令原告無所適從，於此情下，原告如何負有給付第二期款項之義務？何有違反買賣契約之舉？被告辯稱原告未於102年12月15日同時給付第二期款即為違約云云，顯違事理。
ꆼ且被告竟於未依系爭契約第10條第1項約定，限期催告原告給付第二期款時，即逕行主張解除契約，倘其有意履行系爭契約，自會催告原告是否願意履行契約條款，是被告刻意安排營造原告違約不付款假象之心，昭然若揭，此舉顯已符合系爭買賣契約第10條第2項約定「乙方不賣或不依約履行應盡義務」之內容甚明。
ꆼ原告以102年12月20日律師函限期催告被告履約，被告逾期仍未履行：
ꆼ按系爭契約第2條第2項：「本件土地買賣由甲方指定銀行配合辦理買賣履約付款、信託等業務及土地融資作業」及第3條第2項：「新臺幣肆仟萬元整，由甲方以本約標的向銀行貸款並由銀行信託支付優先代償第一銀行及第二順位抵押權利人張郁仁全部貸款，餘款再支付乙方。」可知兩造確有約定第二期款應由雙方共同向銀行辦理信託履約付款之義務。
ꆼ原告於102年12月20日發函予被告，促請被告遵期辦理第二期款履約保證付款事宜，並請被告依系爭契約第5條之約定交付土地使用權同意書，豈料，被告均未如期履約，益徵被告毫無意願出售系爭土地，亦無意願履行契約義務，顯然已屬系爭買賣契約第10條第2項規定之違約情形。
ꆼ原告已取得解除權：又系爭契約第10條第2項約定：「本
約簽訂後，倘乙方不賣或不依約履行應盡義務，即視為乙方違約，甲方得限期催告履行契約或表示解除契約，並得請求乙方加倍返還已收之所有價金，作為懲罰性違約金。」，被告有上開違約事由，原告並未逕行解除契約，仍於102年12月20日限期催告，函請被告履行系爭契約，然被告逾期仍不履行，原告自得依上開約定解除契約。
ꆼ原告已合法行使解除權：被告收受後，逾期仍不履行，原
告僅得於103年1月6日以台北法院郵局第000014號存證信函為解除契約之意思表示，並於103年1月7日送達被告林俊一（本院卷第32至35頁），依民法第258條第1項規定，原告解除權已合法行使。
4、原告依照系爭契約第10條第2項、民法第259條第1款、第2款規定，請求被告返還已收受之價金300萬元(利息起算點自被告受領款項時起算)及與所收價款300萬元同額之懲罰性違約金，於法有據：
ꆼ按系爭買賣契約第10條第2項約定：「本約簽訂後，倘乙
方不賣或不依約履行應盡義務，即視為乙方違約，甲方得限期催告履行契約或表示解除契約，並得請求乙方加倍返還已收之所有價金，作為懲罰性違約金。」；次按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」民法第259條第1款、第2款分別定有明文。
ꆼ經查，觀諸被告102年12月16日寄發之律師函，其已無出
售買賣標的之意願甚明，另原告前於102年12月20日發函催告被告遵期辦理第二期款履約保證付款事宜，並促請被告交付土地使用權同意書，均未獲被告回應，益徵被告顯無意願出售系爭土地，原告於103年1月6日發函予被告，業已表明被告確有違約不賣情節，並主張解除系爭買賣契約，自得依照系爭買賣契約第10條第2項、民法第259條第1款、第2款等規定，請求被告返還已收受之價金300萬元及請求被告給付與所收價款300萬元同額之懲罰性違約金。
二、被告則抗辯以：
（一）原告(買方)於民國102年7日5日與被告(賣方)簽訂土地買賣契約書(本院卷第48至50頁)。其中第二條第二款：「本件土地買賣由甲方(買方)指定銀行配合辦理買賣履約付款、信託等業務及土地融資作業」。又第三條第一款：「第一期款訂約款新台幣參佰萬元，訂立本約同時甲方支付乙方，並由乙方協助甲方於民國102年9月30日前購買簽約取得可於本基地申請建照使用之門牌，且乙方同意提供土地擔保並配合甲方向銀行辦理土地融資」。又第十條第一款：「本契約簽訂後，倘甲方不買或不依約付款，經乙方限期催告，逾期仍不履行，即視為甲方違約，乙方得解除契約，並以已收價款之價款作違約金，甲方絕無異議」。本土地買賣契約係原告劉陳新先生擬稿打字，由被告閱後簽名，為辦理銀行貸款被告尚配合原告另作貸款之土地買賣契約書，(本院卷第51至53頁)因原告之信用問題幾家銀行均無意願受理。顯然原告無法完成土地買賣事宜。被告為求土地買賣圓滿成功，特委請律師具函通知原告劉陳新(本院卷第54頁)，102年9月23日函略謂：請原告依土地買賣契約第三條第一款，及第十條第一款規定履行，儘速向銀行辦理土地融資，逾期視同違約，本人(被告)得依合約解除並處理相關事宜。原告無反應卻寄存證信函，被告再次委請律師發函(本院卷第55頁)，略謂：本人(被告)為協助係配角，劉先生為主角不付款購買，如何稱本人不協助，主角無動於衷配角如何協助，律師函已於102年9月23日發出並未獲劉先生善意回應，依契約之規定解除並處理相關事宜，並無不當」。
（二）被告於102年12月10日接到原告書函，被告再次委請律師具函(本院卷第56頁)，102年12月16日函略謂：劉陳新先生未主動付款購買建照使用之門牌，本人無法協助，劉先生對違約之事有意見，申請北投區調解委員會調解，本人基於同情心參與調解，雙方之調解筆錄條款內容，視為契約之補充與延用(本院卷第57頁)。雖明訂本人未於102年12月15日覓得系爭土地新買主，兩造同意契約繼續有效。
但第二條後段明確書寫分頭赴「聲請人(劉陳新)並於102年12月15日同時給付新台幣4000萬元予對造人(林俊一)。
第三條「雙方若未依前一、二項內容履行視為違約，依本土地買賣契約違約條款履行」。劉陳新先生102年12月10日書函，當然了解102年12月15日之重要性，自應當日將新台幣4000萬元給付對造人(林俊一)，若未履行即為違約。請貴大律師具函通知，本人於12月15日及之前均無收到新台幣4000萬元，逾期即視為劉陳新先生違約，本人自得解除契約，並以已收之價款做為違約金，依契約第十條第一項規定甲方(劉陳新)絕無異議」等語。
（三）被告接獲原告存證信函，再次委請律師於103年1月10日發函(本院卷第58頁)。函中略謂：(一)劉陳新先生與本人所簽土地買賣契約書，所有內容均為劉先生之意思，本人看後簽名而已，並無多加意思表示。劉先生申請北投區調解會調解，所記載之文字亦為劉先生之意思，劉先生違背約定本人自得解除契約。(二)劉先生以前要求本人配合另作貸款假合約，多次向不同銀行申請貸款，均無法成功貸放，顯有信用上之問題，此事與本人無關。調解筆錄之文字真意，在12月15日前若本人已賣出土地則退還300萬元，若無則劉陳新先生應同時給付4000萬元，如未依前一、二項內容履行視為違約，劉先生未於12月15日「同時」給付4000萬元，當然視為違約。事實與法理非常明確，有關辦理銀行貸款事為給付4000萬元以後之事宜。綜上所述被告均依契約之規定通知原告，並依契約之規定履行。原告曲解契約與調解筆錄內容，又無依約履行，原告依調解內容12月15日同時要給付4000萬元，但12月16-17日亦未給付，顯然違約不容置疑。
（四）土地買賣契約為原告訂定，貸款假契約被告亦配合訂定，但原告無法貸款，催告購買建築門牌號亦置之不理。申請調解為原告申請，調解內容為原告之意思，願於102年12月15日當天給付4000萬元，均為原告之意思，原告知之自無定期催告之必要，處處偏頗有利於原告，則對被告顯失公平正義之原則。調解筆錄均為原告之意思，其中「如對造人(即被告)未能於102年12月15日前尋得新買主，兩造同意本案系爭契約繼續有效」。是否依契約繼續有效應於102年12月15日見真章，12月15日之前無法告知，至12月15日既使不告知亦視為兩造同意本案系爭契約繼續有效。
但原告必須12月15日同時給付對造人(即被告)4000萬元，若未履行當視為違約依土地買賣契約違約條款履行，並無不合法。原告逾12月15日時間，16、17日亦未給付4000萬元，尚有何理由仍須定期限來給付，調解筆錄明確記載102年12月15日前對造人(即被告)尋得新買主，兩造合意解除系爭契約，對造人於12月15日同時退還訂金300萬元。原告未依約定履行僅口說未履行仍是零。被告依土地買賣契約條款將300萬(實際為200萬元)元視為違約金並無不當。況且原告於102年12月13日致被告林俊一的信函(本院卷第111頁)，略謂已備妥買賣價金第二期款4000萬元(第一商業銀行內科園區分行台支支票號碼：EH0000000，特函告知台端)。但原告103年7月8日準備書狀暴露支票原貌，竟為憑票支付劉陳新4000萬元，並註記禁止背書轉讓。
試問原告如何給付被告4000萬元。竟又於函中請被告與其配合辦理土地融資抵押權設定、土地信託登記。足証原告並無支付4000萬元之誠意，虛晃一招主要目的在要求配合辦理土地融資抵押權設定及土地信託登記罷了。顯見其無支付之誠意，尚有何理由仍須定期限來給付，原告臨訟強詞奪理當無可採信。換言之，12月15日是分界點，被告12月15日未退還訂金300萬元即是合意繼續契約行為，並無原告所狡辯之「原告主觀上無從知悉系爭買賣契約是否繼續有效」。
（五）原告應於102年12月15日同時給付對造人(即被告)4000萬元，此意思表示係原告告知調解委員而記載的，調解時被告無任何意見，看過調節筆錄內容即簽字，故原告應於102年12月15日同時給付4000萬元予被告，並非12月15日雙方開始辦理貸款事宜再行給付4000萬元。被告委請律師於102年9月23日發函請原告依土地買賣契約第三條第一款及第十條第一款規定履行，儘速向銀行辦理土地融資，逾期視同違約得解除契約，原告亦置若罔聞不予理會。今卻辯稱被告無意願出售系爭土地，顯不足採信。
（六）查調解筆錄內容重點如下：1、對造人(被告)於102年12月15日就本案爭訟土地尋得新買主，兩造合意解除本案系爭契約。對造人(被告)於102年12月15日同時返還聲請人(原告)訂金300萬元。2、對造人(被告)未能於前項期日前尋得新買主，兩造同意本案系爭契約繼續有效。聲請人(原告)並於102年12月15日同時給付新台幣4000萬元整予對造人(被告)。3、雙方若未依前一、二項內容履行視為違約，依本土地買賣契約違約條款履行。
1、原告未於102年12月15日同時給付新台幣4000萬元整予對造人(被告)即係未依前一、二項內容履行視為違約，依本土地買賣契約違約條款履行。並非原告言詞辯論意旨狀所言「其餘請求拋棄」即不適用兩造所簽土地買賣契約違約條款履行。
2、調解筆錄明確訂定：聲請人(原告)並於102年12月15日同時給付新台幣4000萬元整予對造人(被告)。並非原告言詞辯論意旨狀所稱：「被告未辦履約保證前，原告尚無第二期款之給付義務」。如此原告在調解時有欺蒙調解委員之嫌。又何須在信函中謊稱已備妥4000萬元之事呢？
3、調解筆錄明示：「雙方若未依前一、二項內容履行視為違約，依本土地買賣契約違約條款履行」。原告未於102年12月15日同時給付新台幣4000萬元整予對造人即係違約，被告依兩造所簽土地買賣契約違約條款履行，原告辯論意旨狀所稱「原告未違約且被告解除權未合法形成，故被告102年12月16日主張解除契約並不合法」顯為訴訟卸責語言不足採信。
4、調解筆錄明示：「對造人(被告)未能於前項期日前尋得新買主，兩造同意本案契約繼續有效」。若被告於102年12月15日前尋得新買主，未返還聲請人(原告)訂金300萬元，始有違約情事，否則被告自始無違約情形。原告空言指責被告違約當無可採信。
（七）查兩造訂定土地買賣契約，係經由原告之朋友王志紘介紹而成立買賣，惟介紹人自原告交付之300萬元扣除仲介費100萬元(本院卷第110頁)，被告僅獲得200萬元，原告起訴請求600萬元顯失公平公正之原則。並聲明：1、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。2、如受不利判決，請准提供擔保，免為假執行。
三、兩造不爭執之事項
（一）原告於民國(下同)102年7月5日與被告簽定土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告向被告購買台北市○○區○○段二小段326、326-1、327、327-1、327-2地號等5筆土地（下稱系爭土地），權利範圍全部，約定買賣總價款為新臺幣（下同）1億1040萬元，有系爭買賣契約可稽（本院卷，第9至15頁）。
（二）系爭買賣契約第2條第2項約定，「本件土地買賣由甲方（即原告）指定銀行配合辦理買賣履約付款、信託等業務及土地融資作業」、第3條第2項約定「新臺幣肆仟萬元整，由甲方（即原告）以本約標的向銀行貸款並由銀行信託支付優先代償第一銀行及第二順位抵押權利人張郁仁全部貸款，餘款再支付乙方」。
（三）原告業於102年7月15日開立面額為300萬元支票予被告為第一期款之支付，有支票影本1張可稽（原證2，本院卷第16頁）。
（四）原告於102年7月11日簽立授權書予被告，委託被告協助購入可用於系爭土地合法申請建照之門牌，有授權書可稽（原證3，本院卷第17頁)。
（五）被告於102年9月23日發函通知原告，依系爭契約書第3條第1款、第10條第1款履行（本院卷第54頁）。
（六）兩造於102年11月15日在臺北市北投區調解委員會，簽署調解筆錄，惟上開調解書，經臺灣士林地方法院不予核定，有調解書及臺灣士林地方法院函件可稽（本院卷第20至21頁)。
（七）原告並未於102年12月15日給付4,000萬元予被告。被告於102年12月16日寄發函文予原告，表明原告未遵期給付第二期款，指摘原告有違約事由並主張解除契約及以已收之價款作為違約金（原證7）。
（八）原告於103年1月6日發函予被告，表明限期催告被告履行契約，未獲置理，被告有違約不賣之情節，依系爭買賣契約第10條第2項解除契約，有存證信函及回執可稽（原證9，本院卷第32至35頁)。
四、得心證之理由
（一）原告主張被告有系爭買賣契約第10條第2項之違約事由，乃限期催告被告履行，被告逾期不履行，原告依上開系爭買賣契約之約定解除系爭買賣契約，並請求被告返還已收受之價金300萬元(利息起算點自被告受領款項時起算)，及所收價款300萬元同額之懲罰性違約金等節，為被告所否認，並以前詞置辯。則本院應審酌者厥為：1、被告以原告未於102年12月15日給付4000萬元視為違約，向原告主張解除系爭買賣契約，是否有理由？2、原告以103年1月6日寄發之律師函，表示被告確有不願意出售及不依約履行之情形，原告以此為由解除系爭買賣契約，是否有理由？3、原告依照系爭買賣契約第10條第2項、民法第259條第1款、第2款規定，請求被告返還已收受之價金300萬元，有無理由？4、原告依照系爭買賣契約第10條第2項規定，請求被告給付300萬元之懲罰性違約金有無理由？茲分述如下：
（二）被告以102年12月16日寄發之函文，表示原告未於102年12月15日給付4000萬元視為違約，向原告主張解除系爭買賣契約，是否有理由？
1、按系爭買賣契約第3條第1項約定：「…由乙方協助甲方於民國102年9月30日前購買簽約取得可於本基地申請建造使用之門牌，且乙方同意提供土地擔保並配合甲方向銀行辦理土地融資。」，第2條第2項：「本件土地買賣由甲方指定銀行配合辦理買賣履約付款、信託等業務及土地融資作業」、第3條第2項：「新臺幣肆仟萬元整，由甲方以本約標的向銀行貸款並由銀行信託支付優先代償第一銀行及第二順位抵押權利人張郁仁全部貸款，餘款再支付乙方。」，足見被告依約應提供系爭買賣標的供擔保以配合辦理銀行貸款，以及兩造約明第二期款應由雙方共同向銀行辦理信託履約付款。又兩造於102年11月15日於臺北市北投區調解委員會簽立調解筆錄（本院卷第20、21頁，下稱調解筆錄），惟經臺灣士林地方法院以士院景民日102核3204字第0000000000號函覆該調解筆錄不予核定(本院卷第20、21頁)。觀諸調解筆錄內容為：「一、兩造雙方合意由對造人（即被告）於102年12月15日前就本案爭訟土地尋找新買主，若於前述期日前尋得新買主，兩造合意解除本案系爭契約，對造人並於102年12月15日同時返還聲請人本案訂金300萬元整。二、如對造人未能於前項期日前尋得新買主，兩造同意本案系爭買賣契約繼續有效，聲請人並於102年12月15日同時給付4000萬元整與對造人。三、雙方若未依前一、二項內容履行，視為違約，依本土地買賣契約違約條款履行。四、兩造其餘請求拋棄。」等語。上開調解筆錄雖未經法院核定，並無鄉鎮市調解條例第27條第2項規定之與民事確定判決有同一效力或得為執行名義之效力，惟應係基於雙方合意所簽訂，而有拘束兩造之效力，故系爭調解筆錄為系爭土地買賣契約書之補充協議與延用，且系爭調解筆錄係就系爭土地買賣契約是否合意解除作補充約定，且沿用系爭契約之條款，合先敘明。是依系爭調解筆錄第一、二項約定，系爭土地買賣契約是否合意解除乙節，全繫於被告是否已於102年12月15日尋得新買主。
2、又系爭調解筆錄第二項載明：「如對造人未能於前項期日前尋得新買主，兩造同意本案系爭契約繼續有效，聲請人並於102年12月15日同時給付4000萬元整與對造人。」等語，足見原告主張，被告基於上開調解約定自負有告知是否覓得新買主之「告知義務」，應屬有據，被告抗辯並無告知義務，為無理由。是原告主張被告有告知義務，且倘原告給付後方知悉已有新買主出現，則原告權益根本無從確保，因此被告基於上開約定自負有「告知義務」，使原告知悉系爭契約依據調解筆錄之約定仍繼續有效等語，應可採信。
3、原告並無違約，被告主張解除契約並不合法：ꆼ系爭調解筆錄第二項約定，如對造人（即被告）未能於前
項期日前尋得新買主，兩造同意本案系爭契約繼續有效，聲請人並於102年12月15日同時給付4000萬元整與對造人等語，查原告先後於102年12月10日、102年12月13日發函予被告詢問是否尋得新買主，並表明業已備妥第二期款（本院卷第22至24頁），被告本人於本院103年7月14日言詞辯論期日當庭表示有收到其中一封等語（本院卷第97頁），原告並提出限時掛號函件執據影本附卷可稽（本院卷第117、118頁），查上開二封主旨俱為「函詢洽尋新買主」乙事，被告雖辯以，催告時間為102年12月15日前，時間沒到我當然無法告知原告等語（本院卷第91頁反面，103年6月6日言詞辯論筆錄），揆諸前揭說明，被告應於102年12月15日通知原告確認有無新買主，被告未告知是否尋得新買主前，原告自無從履行給付第二期款4000萬元。是原告主張，原告於被告告知前，給付無從確定，被告自應以「未尋獲新買主」為由通知原告，原告始知有給付第二期款之義務等語，應為可採。
ꆼ又系爭調解筆錄第二項約定，如對造人（即被告）未能於
前項期日前尋得新買主，兩造同意本案系爭契約繼續有效，聲請人並於102年12月15日同時給付4000萬元整與對造人等語，因上開調解內容第二項，所指原告給付4000萬元一事，是否係指系爭買賣契約第3條第2項之義務？係以現金或以代償方式給付顯有爭議，並有台灣士林地方法院不予核定理由函文在卷可稽（本院卷第21頁），是被告既未舉證原告應以現金給付4千萬元，則應依原有系爭契約約定為之。依系爭買賣契約第2條第2項約定，本件土地買賣由甲方指定銀行配合辦理買賣履約付款、信託等業務及土地融資作業，第3條第2項約定新臺幣肆仟萬元整，由甲方以本約標的向銀行貸款「並由銀行信託支付」優先代償第一銀行及第二順位抵押權利人張郁仁全部貸款，餘款再支付乙方等語，足見第二期款被告應提供系爭標的，並應由雙方共同向銀行辦理信託履約付款，即買賣雙方約定將買賣價款信託予指定銀行，賣方須配合辦理系爭土地融資信託等相關手續，俟代償第一銀行及第二順位抵押權利人張郁仁全部貸款，指定銀行始將信託財產餘款支付予賣方。依照系爭契約第2條第2項、第3條第2項，應由被告配合出面辦理銀行履約保證手續，故被告辯稱，原告應於102年12月15日將4000萬元給付予被告云云，為不可採。
ꆼ綜上，被告辯以原告未於102年12月15日同時給付4000萬元
，認原告違反調解筆錄第2條約定，依系爭契約第10條第1項之約定解除契約並沒收已收價款等語。惟查：依系爭買賣契約第10條第1項約定，本約簽訂後，倘甲方不買或不依約付款，經乙方限期催告，逾期仍不履行，即視為甲方違約，乙方得解除契約並以已收價款之價款作為違約金，甲方絕無異議等語；又按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。準此，債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，被告應定相當期限催告其履行，債務人於相當期限內不履行時，始得解除契約。揆諸前揭說明，被告於102年12月16日在未限期催告之情形下逕予解約，足見被告於102年12月16日以（102）嘉安字第0000000號函解除契約並不合法。
（三）原告依照民法第259條第1款、第2款規定，及系爭買賣契約第10條第2項、請求被告返還已收受之價金300萬元，及與所收價款300萬元同額之懲罰性違約金，為有理由：
1、被告未依系爭契約第10條第1項約定，限期催告原告給付第二期款時，即逕行主張解除契約，已有未合，已如前述。依系爭契約第2條第2項約定，本件土地買賣由甲方指定銀行配合辦理買賣履約付款、信託等業務及土地融資作業」，第3條第2項約定，新臺幣肆仟萬元整，由甲方以本約標的向銀行貸款並由銀行信託支付優先代償第一銀行及第二順位抵押權利人張郁仁全部貸款，餘款再支付乙方等語，可知被告應有提供系爭標的，及應由兩造共同向銀行辦理信託履約付款，原告於102年12月20日發函予被告，函催被告於102年12月25日辦理第二期款履約保證付款事宜，並請被告依系爭契約第5條之約定交付土地使用權同意書，有上開函件附卷可稽（本院卷第29頁），惟被告未履約，足見被告並無意願履行契約義務，應構成系爭買賣契約第10條第2項規定之違約情形。
2、按系爭買賣契約第10條第2項約定，本約簽訂後，倘乙方不賣或不依約履行應盡義務，即視為乙方違約，甲方得限期催告履行契約或表示解除契約，並得請求乙方加倍返還已收之所有價金，作為懲罰性違約金等語。被告既有上開違約事由，原告於102年12月20日限期函催被告履行系爭買賣契約，被告逾期仍不履行，原告自得依上開約定解除系爭買賣契約。原告依系爭買賣契約約定於103年1月6日以台北法院郵局第000014號存證信函為解除契約之意思表示，並於103年1月7日送達被告（本院卷第32至35頁），原告解除系爭買賣契約為有理由。
3、按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。違約金，除當事人另有規定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法第250條定有明文。按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款分別定有明文。再依按系爭買賣契約第10條第2項約定，本約簽訂後，倘乙方不賣或不依約履行應盡義務，即視為乙方違約，甲方得限期催告履行契約或表示解除契約，並得請求乙方加倍返還已收之所有價金，作為懲罰性違約金。查原告既有上述違約情事，原告得依系爭買賣契約第10條第2項、民法第259條第1款、第2款等規定，請求被告返還已收受之價金300萬元，及自受領時即102年7月15日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並請求被告給付與所收價款300萬元同額之懲罰性違約金，及自起訴狀繕本送達翌日起（即103年4月1日）至清償日止按年息百分之五計算之利息。
五、綜上而論，原告依系爭買賣契約第10條第2項、民法第259條第1款、第2款規定，請求被告給付原告新臺幣600萬元，及其中新臺幣300萬元自民國102年7月15日起、其中新臺幣300萬元自民國103年4月1日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行，或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及引用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 10 月 16 日
民事第二庭 法 官 王育珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 16 日
書記官 林淑卿