臺灣臺北地方法院民事判決 103年度重訴字第506號原 告 陳玉美訴訟代理人 章修璇律師被 告 高翊升
高敏慎簡禎瑩共 同訴訟代理人 廖于清律師共 同複代理人 蔡坤廷律師
楊慧娘上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國104年1月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告高翊升應給付原告新臺幣貳佰伍拾陸萬壹仟陸佰陸拾陸元，及自民國一百零三年四月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告高翊升應同意原告向玉山商業銀行股份有限公司敦南分行領回帳號00000000000000、履保專戶戶名為安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶內之新臺幣叁佰肆拾萬元。
被告高敏慎應給付原告新臺幣叁佰肆拾萬壹仟陸佰陸拾陸元，及自民國一百零三年四月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告高敏慎應同意原告向玉山商業銀行股份有限公司敦南分行領回帳號00000000000000、履保專戶戶名為安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶內之新臺幣肆佰伍拾萬元。
被告簡禎瑩應給付原告新臺幣叁佰肆拾玖萬壹仟陸佰陸拾陸元，及自民國一百零三年四月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告簡禎瑩應同意原告向玉山商業銀行股份有限公司敦南分行領回帳號00000000000000、履保專戶戶名為安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶內之新臺幣肆佰陸拾貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告高翊升負擔十分之二，被告高敏慎負擔十分之三，被告簡禎瑩負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾陸萬元為被告高翊升供擔保後，得假執行。但被告高翊升如以新臺幣貳佰伍拾陸萬壹仟陸佰陸拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣壹佰壹拾肆萬元為被告高敏慎供擔保後，得假執行。但被告高敏慎如以新臺幣叁佰肆拾萬壹仟陸佰陸拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第五項於原告以新臺幣壹佰壹拾陸萬元為被告簡禎瑩供擔保後，得假執行。但被告簡禎瑩如以新臺幣叁佰肆拾玖萬壹仟陸佰陸拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第2項亦定有明文。查本件原告起訴求為：被告高翊升應給付原告新臺幣（下同）3,591,566元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告高翊升應同意原告自「玉山銀行敦南分行帳號：00000-00-000000-0，履保專戶戶名：安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶」取回340萬元之存款；被告高敏慎應給付原告4,744,916元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告高敏慎應同意原告自「玉山銀行敦南分行帳號：00000-00-000000-0，履保專戶戶名：
安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶」取回450萬元之存款；被告簡禎瑩應給付原告4,870,736元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告簡禎瑩應同意原告自「玉山銀行敦南分行帳號：00000-00-000000-0，履保專戶戶名：安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶」取回462萬元之存款；願供擔保，請求准予假執行。嗣原告於民國103年11月20日具狀變更訴之聲明第一、三、五項為：被告高翊升應給付原告3,618,766元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告高敏慎應給付原告4,780,916元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告簡禎瑩應給付原告4,907,696元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。核原告訴之變更，屬擴張應受判決事項之聲明，且被告對於訴之變更無異議（見卷第321頁），而仍為本案之言詞辯論，是依前開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告於民國102年10月17日向被告高翊升、高敏慎、簡禎瑩
購買座落於臺北市○○區○○段0○段000○0地號土地及其上門牌號碼臺北市○○○路○○○號3樓、臺北市○○○路○○○號3樓之2、臺北市○○○路○○○號3樓之1建物（下合稱系爭房地），兩造約定上開三戶不動產必須一起出賣給原告。因兩造係透過訴外人太平洋房屋仲介股份有限公司（下稱太平洋房屋公司）仲介，遂使用該公司制式買賣契約，又因系爭房地所有權人各異，遂分別簽三份買賣契約書（下合稱系爭契約）。簽約隔日即102年10月18日，原告即依照契約第一條(二）之約定，將簽約款及備證款共計1,252萬元分別匯入被告三人之履約保證專戶內，依上開約定，被告三人亦應於同日備齊產權移轉登記所需之文件資料交付地政士。詎料同日被告高翊升、高敏慎發現應繳交特種貨物及勞務稅（下稱奢侈稅）共計591萬元，遂透過訴外人陳惠霞即被告高翊升、高敏慎之母親、被告簡禎瑩之阿姨，要求訴外人太平洋房屋公司通知原告不要繳交三戶之簽約款及備證款。同日，被告簡禎瑩亦違約未將過戶所需之印鑑證明交付地政士。原告購買系爭房地之目的在捐給道場，希望能順利取得系爭房地之所有權，乃應被告等人之要求，於同年10月23日協商。該日兩造同意將交屋日期延至102年11月28日，由於被告等人認為訴外人太平洋房屋公司怠於為其前手泰豐保全公司辦理營業登記遷出手續，導致產生奢侈稅，過錯全應歸咎於訴外人太平洋房屋公司，故要求訴外人太平洋房屋公司補貼被告等人延後交屋所產生銀行貸款之利息損失。惟後來被告等人又要求延後至102年12月8日交屋，屆時被告等人卻拒不交屋。原告遂於102年12月14日以存證信函通知被告高翊升、高敏慎本件買賣將續行辦理不動產所有權移轉登記事宜，另以存證信函催告被告簡禎瑩交付印鑑證明以辦理不動產所有權移轉登記。被告高翊升、高敏慎收文後，於102年12月20日去函訴外人太平洋房屋公司要求在與原告達成協議之前，不得辦理所有權移轉登記並要求返還土地、建物所有權狀與印鑑證明、印鑑。被告簡禎瑩則仍不交付印鑑證明。原告雖然感到不滿，仍希望能以訴訟以外之方式圓滿解決此問題，故仍透過訴外人太平洋房屋公司居中協調與被告協議，但被告等人雖為違約之一方，卻因自認錯不在己，態度強硬，雙方無法達成協議。訴外人太平洋房屋公司遂於103年1月2日以太屋總法字第000000000號函通知兩造謂：「賣方等表示本件不動產買賣恐有課徵特種貨物及勞務稅之虞，要求本公司停止所有權移轉程序之辦理致生紛爭，雖經多次協調，然雙方均未能達成共識，本公司亦對此表示遺憾。為保障買賣雙方之權益，建請雙方進行調解或循司法途徑處理以釐清爭議。」。在102年12月下旬，被告高敏慎曾提議為規避奢侈稅，兩造先解除買賣契約，另訂買賣預約，等到104年才進行買賣，當時被告高敏慎並曾提出契約草稿給原告。原告考量到已交付高達1,252萬元之價金，若不繼續協商，而以訴訟解決爭端，可能曠日廢時，資金積壓過久，難以負荷，所以雖然訴外人太平洋房屋公司建議循司法途徑解決，仍無奈繼續協商，並於103年1月27日將修改後之草稿給被告等人。被告等人收到原證8之2、8之3之文件後，被告代理人陳惠霞又要求增加在104年完成買賣之前，系爭房地不論受到天災、意外或其他人為因素，都須由原告承擔風險，增值稅亦要求原告負擔。原告不願意，乃於103年2月初要求被告等人出面與陳惠霞一起和原告協商，面對面將條件一次講定，以免因代理人傳話而更改條件始終無法定案。但被告等人並未理會原告之要求，代理人陳惠霞則藉口母親生病也不願出面協商，以致原告久等不到與被告等人及代理人陳惠霞協商之機會，因不堪高達1,252萬元房屋價金已給付5個多月，卻被拖延交屋、過戶，遂於103年3月21日以存證信函催告被告高翊升、高敏慎，請渠等於文到一日內通知訴外人太平洋房屋公司及承辦地政士辦理所有權移轉登記，渠等均於103年3月22日收文，至於被告簡禎瑩，因原告早於102年12月14日催告其交付印鑑證明予地政士，其既然不願與原告協商，自應主動將印鑑證明交付地政士，而地政士收受印鑑證明時，即知被告簡禎瑩有辦理過戶之意思，故原告無庸於此時再次催告簡禎瑩交付印鑑證明。原告等到103年3月31日，被告等人均無履約之意思，遂於當日對被告等人發出解除契約之存證信函，被告高翊升於103年4月1日收文、被告高敏慎與簡禎瑩則均為103年3月31日收文。被告簡禎瑩之仲介即訴外人王承鴻於契約解除後即103年4月10日將被告簡禎瑩之印鑑證明交付地政士。
㈡系爭契約第9條 (一)約定「賣方如未依本契約之約定履行(
給付遲延、給付不能、不為給付)每逾一日 (自逾期日起至完全給付日止)賣方應按每日買方已給付之價款千分之0.5計算之違約金給付買方」等語，係約定被告給付遲延時之違約賠償，而同條另約定「如經買方通知限期履行，逾期仍不履行時，買方得解除本契約，賣方並應將買方所給付之價款加倍返還買方，做為違約賠償」等語，係約定契約解除之違約賠償，二者成立要件並不相同，且無被告於違約時，若經原告解除契約後僅需給付解約違約金即可之約定，更何況被告給付遲延責任於發生遲延情形時即已產生，不因事後原告行使契約解除權而受影響，原告自得個別主張。準此，被告抗辯原告既主張解除契約，並要求加倍返還價款，自不得再額外請求每逾一日計算之違約金云云，並不可採。既然原告業已合法解除與被告等人之系爭契約，自得請求被告等人同意原告自渠等之履約保證專戶取回已付價金，並請求違約金，是原告請求各被告給付之金額，分述如下：
⒈被告高翊升部分：
原告已依約將簽約款170萬元、備證款170萬元繳交至玉山銀行敦南分行帳號：00000-00-000000-0，履保專戶戶名：安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶。故依上開約定，被告除應同意原告取回履約保證專戶之存款外，尚應給付原告解約之違約賠償金340萬元即原告已給付金額之一倍。
又兩造協議後約定於102年12月8日交屋，被告逾期不履行，應依約每日給付原告已給付價金千分之0.5之違約金。從102年12月9日起至原告解除契約之103年3月31日止，共計113天，被告應給付原告之違約金為192,100元。再者，原告為本件支出律師費8萬元，三名被告各負擔1/3，故被告高翔升應給付原告26,666元。總計被告高翊升應給付原告3,618,766元。
⒉被告高敏慎部分：
原告已依約將簽約款225萬元、備證款225萬元繳交至玉山銀行敦南分行帳號：00000-00-000000-0，履保專戶戶名：安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶。故依上開約定，被告除應同意原告取回履約保證專戶之存款外，尚應給付原告一倍之已給付金額，即450萬元。又兩造協議後約定於102年12月8日交屋，被告逾期不履行，應依約每日給付原告已給付價金千分之0.5之違約金，從102年12月9日起至原告解除契約之103年3月31日止，共計113天，被告應給付原告之違約金為254,250元。再者，原告為本件支出律師費8萬元，三名被告各負擔1/3，故被告高敏慎應給付原告26,666元。總計被告高敏慎應給付原告4,780,916元。
⒊被告簡禎瑩部分：
原告已依約將簽約款231萬元、備證款231萬元繳交至玉山銀行敦南分行帳號：00000-00-000000-0，履保專戶戶名：安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶。故依上開約定，被告除應同意原告取回履約保證專戶之存款外，尚應給付原告一倍之已給付金額，即462萬元。又兩造協議後約定於102年12月8日交屋，被告逾期不履行，應依約每日給付原告已給付價金千分之0.5之違約金，從102年12月9日起至原告解除契約之103年3月31日止，共計113天，被告應給付原告之違約金為261,030元。再者，原告為本件支出律師費8萬元，三名被告各負擔1/3，故被告簡禎瑩應給付原告26,666元。總計被告簡禎瑩應給付原告4,907,696元。
㈢對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告稱兩造有以不動產同意使用及預定買賣契約書取代舊契
約之合意，完稅日期未定云云，並不可採，該如前所述，原告被迫與被不斷協商，雖然曾協商到不動產同意使用及預定買賣契約之程度，但終究此協商並未達成合意，等同於無協商。兩造並無新合意取代舊合意，故兩造間存在之契約仍為系爭買賣契約。在原告解除系爭買賣契約之前，被告應依系爭買賣契約履行。對於被告代理人陳惠霞所稱，原告跟仲介說她要去歐洲兩個月之事，原告否認。原告並未對仲介說要去歐洲兩個月，亦無去歐洲兩個月之事實。再者，被告代理人陳惠霞僅是聽仲介說，並非親耳聽到原告說，故其所陳述乃屬傳聞，毫不足採。
⒉被告辯稱稅捐機關尚未核發稅單，買方亦未給付完稅款，被
告無從完稅云云，純屬倒果為因，蓋被告等人在簽約隔日即違約，要求訴外人太平洋房屋公司地政士不能辦理不動產移轉登記事宜，既然沒有辦理不動產移轉登記事宜，稅捐機關當然無從核發稅單。而原告給付高達1,252萬元價金後，被告卻違約，原告自亦無給付完稅款之義務。
⒊被告等人均拒絕履約，原告乃合法解除與三位被告之買賣契
約，業如前述。被告簡禎瑩抗辯其未拒絕履約，係原告要求三戶一起辦理過戶，屬於受領遲延，原告不得對其解除契約云云，並非事實，蓋依原告與簡禎瑩之買賣契約第一條 (二)「買賣雙方約定民國102年10月18日時備齊辦理產權移轉登記所需之文件資料交予代書，買方並應同時給付備證款。」及第四條 (一)「買賣雙方合意共同委任太平洋房屋仲介公司所指定之代書辦理有關本標的物產權移轉、抵押權設定等相關手續。並以代書之營業處所作為價金及文件交付所在地
」之約定。被告簡禎瑩自認未履行契約第一條 (二)約定，於102年10月18日交付印鑑證明給地政士，於受催告後，方於102年12月17日辦妥印鑑證明，交付印鑑證明給仲介人員王承鴻，未交付給地政士，則其並未履約，事證明確，當無原告受領遲延之問題。
⒋原告在簽訂買賣契約前，業已表明必須三戶一起買，又原告
在購買系爭三戶房屋後，曾請訴外人馬士可國際設計有限公司就三戶做整體設計，規劃空間有佛堂、餐廳、廁所、辦公室、通鋪 (男)、通鋪 (女)、衛浴、公共空間、單人房、閱覽室/會議室等，由此亦可佐證兩造確實係以三戶一起買賣之真意而簽訂買賣契約。至於分別簽三分買賣契約，係因使用太平洋房屋仲介公司制式買賣契約，且所有權人各不同，故只能簽三份契約。是系爭三份契約係聯立契約，三份契約必須一起執行，或一起解除。故被告簡禎瑩想單獨過戶其名下之房地，乃屬未依債之本旨提出給付，原告自得拒絕。
㈣並聲明：
⒈被告高翊升應給付原告3,618,766元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉被告高翊升應同意原告自「玉山銀行敦南分行帳號：00000-
00-000000-0，履保專戶戶名：安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶」取回340萬元之存款。
⒊被告高敏慎應給付原告4,780,916元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒋被告高敏慎應同意原告自「玉山銀行敦南分行帳號：00000-
00-000000-0，履保專戶戶名：安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶」取回450萬元之存款。
⒌被告簡禎瑩應給付原告4,907,696元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒍被告簡禎瑩應同意原告自「玉山銀行敦南分行帳號：00000-
00-000000-0，履保專戶戶名：安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶」取回462萬元之存款。
⒎願供擔保聲請宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告高翊升、高敏慎部分：
⒈被告代理人陳惠霞為被告高翊升、高敏慎之母，被告簡禎瑩
之阿姨，協商與履約過程中，多由被告代理人陳惠霞代理。而被告高翊升、高敏慎於102年4月1日經由訴外人太平洋房屋公司，分別向訴外人泰豐保全股份有限公司（下稱泰豐公司）購買門牌號碼臺北市○○○路○○○號3樓、3樓之2房地，訴外人泰豐公司於同年5月16日搬離上開房屋及交屋，並於同年5月17日完成移轉登記。嗣於同年10月17日，被告高翊升、高敏慎又經訴外人太平洋房屋公司，與原告簽訂系爭契約，雙方原約定於同年10月28日支付完稅款，並以同年11月
8 日為最遲交屋日，詎料，被告當日交付土地及建物所有權狀正本、印鑑證明書正本後發現訴外人泰豐公司雖於同年5月16日遷出，然系爭房地卻未一同變更營業登記。兩造為處理營業登記事宜，同訴外人太平洋房屋公司反覆磋商，更於同年10月23日簽立協議書，載明買賣雙方協議將完稅日期延至同年12月8日，交屋日期未定。同時間，訴外人太平洋房屋公司自知處理上開被告與訴外人泰豐公司之買賣合約不當，致系爭房地殘留登記問題，伊願以佣金扣抵國稅局解釋函令下來期間之賣方銀行貸款利息，遂於同年10月28日為被告高翊升、高敏慎向北區國稅局中北稽徵所申請不課徵奢侈稅。惟臺北國稅局仍於同年11月11日回函表示應依法課徵奢侈稅。稅務問題終無法解決。至此，展延期間，除雙方不斷協商討論如何處理完稅及交屋問題，即完稅日期延至102年12月8日、交屋日期尚未決定；雙方亦考慮重擬買賣契約內容，延至104年7月始出售房屋；同時，會同買方仲介人員甘惠美、賣方仲介人員王承鴻，於同年12月5日再次召開協調會，原告要求被告簽發本票、設定抵押等條件，擔保金額高達2000萬等情。由此可知，本件被告從未表示拒絕履約，毋寧是兩造對於買賣契約之內容尚未達成合致，不斷磋商、修改爾爾。
⒉原告突於102年12月14日以存證信函通知，將續行辦理不動
產遺產所有權登記云云，惟徵諸兩造上開協議，僅約定完稅期日，未約定交屋期日。又原告於103年1月27日將不動產同意使用及預訂買賣契約書草稿寄予訴外人太平洋房屋公司人員王承鴻，希望約定買方於簽訂新約後，得無償使用系爭房地，雖原告之要求已致被告不勝其擾，然而被告為表示履約誠意，雖感不合理，仍同意設定擔保及開立本票，至於被告高翊升、高敏慎分別寄發原證3、原證9存證信函予訴外人太平洋房屋公司，請訴外人太平洋房屋公司暫勿移轉系爭房地之所有權。無非是被告惟恐訴外人太平洋房屋之代書又出差錯，被告為辦理自用須用印章，故暫請訴外人太平洋房屋退回相關文件。衡諸上開事證可知，雙方仍處協商階段，原告亦不斷變動其要求，故無被告故意拒絕履約可言。
⒊如前所述，兩造於發現訴外人泰豐公司之營業登記起即開始
協商，並曾訂立協議書將完稅日期延後至102年12月8日，交屋日未定，則原證1契約內完稅日期與交屋日期業被後協議所取代。雙方又擬重新簽訂買賣契約，則兩造實有暫停原證
1、原證7之履行，重新擬訂契約之合意。即使原告於102年12月14日以存證信函通知將續行辦理不動產遺產所有權登記，兩造仍持續協商中，原告並於103年1月27日寄送不動產同意使用及預訂買賣契約書草稿。是以兩造間先以12月8日為完稅日，交屋日未定，嗣後成立另訂新契約取代舊契約之合意，則完稅日期尚待新契約之訂定，被告無給付遲延之問題。原告一方面與被告協商，另方面又主張被告給付遲延，此作為違反兩造協商之合意，且悖於誠信原則。被告未給付遲延，原告自不得請求逾期之違約金。
⒋再者，原告寄予被告之原證2、原證8存證信函，其文字僅謂
「依貴我雙方不動產買賣契約書之約定，應於102年12月8日完稅，然前揭約定之期日已屆，故特以此函通知台端，本件不動產買賣將續行辦理不動產之所有權移轉登記，以順利交屋結案」。則原告僅通知將續行辦理不動產之所有權移轉登記，並未限期請求被告完稅，亦未表明若逾期不完稅將解除買賣契約之意思，該函並非民法第254條規定及契約書第9條約定之合法催告，原告即無解除權，不得解除契約。綜上所述，原告既無契約之解除權，自無從於解約後請求違約賠償。原告向被告高翊升、高敏慎分別請求返還價金及給付違約金乃無理由。至於原告依系爭契約第9條第 (四)項約定請求律師費用，然被告並無違約情事，且有不可歸責於被告之事由，已如前述。被告欲與原告以協商解決爭議，惟原告擅行起訴，又拒絕調解，不符合契約「須以訴訟程序處理」之約款。原告所支出之律師費，實無必要，不得向被告請求。
㈡被告簡禎瑩部分：
⒈系爭○○○路000號3樓之1房地買賣契約並無奢侈稅之問題
，被告簡禎瑩已於102年10月18日將土地所有權狀正本、建物所有權狀正本交付予太平洋房屋，嗣後買賣雙方為被告高翊升、高敏慎之房地進入協商程序，連同被告簡禎瑩所有之○○○路000號3樓之1房地買賣契約暫停履行。被告簡禎瑩於102年12月17日一辦妥印鑑證明，迅即遞交予訴外人太平洋房屋公司仲介人員王承鴻。系爭3樓之1房地未移轉登記，係因原告於前開協商過程中，表示欲三戶一同辦理過戶，不願先受領系爭房地，故拒不受領簡禎瑩所有之○○○路000號3樓之1。且原告業已自陳「原告規劃之使用目的亦是利用三戶打通之大空間，做為佛教講堂之用。故必定是三戶一起購買，始能達成使用目的」等語，益徵上段論述不虛，被告簡禎瑩實已依債之本旨提出給付，乃原告拒絕受領。
⒉被告於102年12月16日收受原告原證13之存證信函，函內表
示「請於文到後三日內交付台端之印鑑證明」，被告翌日旋即交付印鑑證明予訴外人太平洋房屋公司，該房地處於隨時可移轉登記之狀態，僅待原告配合辦理。是以原告原證14存證信函指稱：「台端並未依約履行，經本人以信函催告履行後台端竟仍拒絕辦理。」全非事實，反之，原告應負受領遲延責任，不得解除契約。
⒊被告業依債之本旨提出給付，原告受領遲延，不得請求逾期
違約金；亦不得解除契約，自亦不得請求返還價金或請求給付違約金。律師費部分，因被告無違約情事，反之，係原告受領遲延。原告不應提起訴訟，更不得請求未違約之被告簡禎瑩負擔律師費。
㈢又被告高翊升、高敏慎、簡禎瑩分別與原告訂立房屋買賣契
約，建物門牌各為○○○路000號3樓、○○○路000號3樓之
2、○○○路000號3樓之1，價金則各為1,690萬元、2,250萬元、1,310萬元；三份買賣契約之當事人、標的、價金相異，自不得混為一談，而應各自履行。且原告寄發存證信函予被告三人，皆為各自寄發，內容亦有所不同，益證原告自知系爭買賣契約各自獨立，權利義務應分別行使。縱有違約情形，本件的損害應有違約金酌減適用，衡量兩造有協談，被告也配合原告提出的要求，從誠信原則觀之，縱然原告真的有損害，也僅及於利息上面的損害，應予以酌減，被告至今仍願意履約，若原告已經確定不想買系爭房地，被告可以同意讓原告取回保證專戶的金錢，至於違約金部分，被告認為原告之請求無理由，被告可以跟原告協商補足損失，被告完全沒有動用保證專戶裡的金錢，應予以酌減。再者，本件亦應有民法第217條第1項與有過失規定之適用等語為辯，並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告主張其於102年10月17日向被告高翊升購買座落於臺北
市○○區○○段0○段000○0地號土地及其上門牌號碼臺北市○○○路○○○號3樓建物，並訂有不動產買賣契約書。原告並已依約將簽約款170萬元、備證款170萬元繳交至玉山銀行敦南分行帳號：00000-00-000000-0，履保專戶戶名：安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶。兩造原約定交屋日為102年11月8日，嗣後雙方協議延至102年12月8日辦理完稅，但屆期被告未履約，經原告以臺北永春郵局1268號存證信函催告履約，被告於102年12月16日收文，隨即以臺北大安郵局866號存證信函通知訴外人太平洋房屋仲介公司，阻止仲介公司辦理不動產移轉登記事宜，並要求返還土地、建物所有權狀正本、印鑑證明書。由於被告一直未履約，原告遂於103年3月15日以臺北民生郵局005398號存證信函通知解約，業據提出買賣契約書、存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、交易明細表等件為證（見本案卷第8至33頁），復為被告高翊升不爭執。
㈡原告主張其於102年10月17日向被告高敏慎購買座落臺北市
○○區○○段○○段○○○○○○號土地及其上門牌號碼臺北市○○○路○○○號3樓之2建物，並訂有不動產買賣契約書。原告已依約將簽約款225萬元、備證款225萬元繳交至玉山銀行敦南分行帳號：00000-00-000000-0，履保專戶戶名：安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶。兩造原約定交屋日為102年11月8日，但被告未履約，而後雙方協議延至102年12月8日辦理完稅，但屆期被告仍未履約，經原告以臺北永春郵局1269號存證信函催告履約，被告於102年12月16日收文，隨即以臺北大安郵局865號存證信函通知訴外人太平洋房屋仲介公司，阻止仲介公司辦理不動產移轉登記事宜，並要求返還土地、建物所有權狀正本、印鑑證明書。由於被告一直未履約，原告遂於103年3月15日以臺北民生郵局005396號存證信函通知解約，業據提出買賣契約書、存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、交易明細表等件為證（見本案卷第35至60頁），復為被告高敏慎不爭執。
㈢原告主張其於102年10月17日向被告簡禎瑩購買座落臺北市
○○區○○段○○段○○○○○○號土地及其上門牌號碼臺北市○○○路○○○號3樓之1建物，並訂有不動產買賣契約書。原告已依約將簽約款231萬元、備證款231萬元繳交至玉山銀行敦南分行帳號：00000-00-000000-0，履保專戶戶名：安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶。原約定交屋日為102年11月8日，嗣後雙方協議延至102年12月8日辦理完稅，之後原告以臺北永春郵局001270號存證信函催告其交付印鑑證明已辦理所有權移轉登記，被告於102年12月16日收文，因原告認被告未履約，原告遂於103年3月15日以臺北民生郵局005397號存證信函通知解約，業據提出買賣契約書、存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、交易明細表等件為證（見本案卷第61至84頁），復為被告簡禎瑩不爭執。
四、兩造之爭點及論述：原告主張向被告等3人購買系爭房地，被告因奢侈稅問題遲未履約，經催告被告等3人辦理系爭房地所有權移轉登記均未履行，其已解除系爭契約，被告等3人應返還已付簽約款、備證款，及賠償違約金及律師費，被告等3人則以前揭情詞置辯，茲本件應審酌之爭點為：㈠原告能否依系爭契約第9條第1項約定解除契約？㈡原告請求返還已付價款及給付律師費，是否有據？㈢原告所得請求之違約金為何？是否應予酌減？㈠原告能否依系爭契約第9條第1項約定解除契約？⒈按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結
合之關係，其結合之主要情狀有二：一為單純外觀之結合，相互間不具依存關係，一為具有一定依存關係之結合，即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。經查，系爭房地係分屬被告等3人各別所有之不動產，原告買受時系爭房地內部隔間雖已拆除打通，惟原告係分別與被告等3人簽訂買賣契約，各個買賣契約中就買受之標的、價金、給付方式、所有權移轉之及交屋時點等履約之重要事項亦均於各份買賣契約中為各別約定，並未見各別買賣契約間有何互相牽連，且原告復未能舉證兩造間就3份買賣契約間之效力為特別約定（即1份契約解除，視同全部解除，或一部無效視同全部無效等），則3份買賣契約自應分別視之彼此間並無相互依存關係，合先敘明。
⒉查系爭契約第9條第1項約定「賣方如未依本契約之約定履行
(給付遲延、給付不能、不為給付)每逾一日(自逾期日起至完全給付日止)賣方應按每日買方已給付之價款千分之0.5計算之違約金給付買方。如經買方通知限期履行，逾期仍不履行時，買方得解除本契約，賣方並應將買方所給付之價款加倍返還買方，做為違約賠償。」，系爭契約第1條第2項約定「買賣雙方約定民國102年10月18日時備齊理產權移轉登記所需之文件資料予代書，買方並應同時給付備證款。」，系爭特別約定事項約定，102年10月28日買方支付完稅款，雙方完稅，102年11月8日為最遲交屋日，嗣被告與原告協議，將完稅日期延至102年12月8日，交屋日期則延至102年11月28日，原告則已給付簽約款及備證款，有系爭契約、協議書可稽（見卷第12頁、39頁、65頁、第151至152頁），是至102年12月8日止，被告即負有備齊辦理系爭房地所有權移轉登記所需文件資料交予代書及交屋之義務。惟屆期被告未履行，原告以臺北永春郵局1268號、1269號存證信函催告被告高翊升、高敏慎辦理所有權移轉登記，原告另以臺北永春郵局001270號存證信函催告被告簡禎瑩交付印鑑證明辦理所有權移轉登記，被告等3人收受後迄未履行，被告等3人確有不履行系爭契約之事實甚明，且係可歸責於被告，是原告依系爭契約第9條第1項約定，於102年3月15日分別以台北民生郵局005398號、005396號、005397號存證信函通知解除系爭契約（見卷第30至32頁、57至59頁、81至83頁），自屬有據。
⒊被告雖辯以兩造合意暫緩過戶及交付完稅款，延至104年始
出售房屋，並以不動產同意使用及預定買賣契約書取代，並未遲延給付，原告解約有違誠信及禁反言原則云云。查證人陳惠霞、王承鴻固證述兩造間就系爭契約履約事宜進行多次協商，惟證人甘惠美則證稱「雙方都各有意見，所以沒有談成。」等語（見卷第206頁反面），而被告並未舉證證明原告同意於履約協商期間免除被告之違約責任，另被告提出之不動產同意使用及預定買賣契約書之內容（見卷第162頁至165頁），未經原告簽字同意，難認兩造間就不動產同意使用及預定買賣契約書已意思表示一致。且依原告簽立之協議書內容，兩造僅同意將完稅日期延至102年12月8日，交屋日期則延至102年11月28日，嗣兩造協商終未成立，被告逾期未履行，原告依法行使解除契約之權利，尚無違誠信原則，被告抗辯雙方合意以不動產同意使用及預定買賣契約書取代系爭契約，延至104年出售房屋始履約云云，即不足採。再查，系爭契約第1條第2項約定「買賣雙方約定民國102年10月18日時備齊理產權移轉登記所需之文件資料予代書，買方並應同時給付備證款。」，系系爭契約第1條第3項約定「稅捐機關核發買賣雙方各應繳納之稅單後102年10月28日買方應給付完稅款，…」，是須被告履行系爭房地產權移轉登記所需之文件資料備齊交予代書之義務完畢後，由買賣雙方名義分別向所屬機關申請開立契稅、土地增值稅及奢侈稅等繳費單據，惟被告於簽約後之隔日即違反系爭契約第2項之約定，被告高翊升、高敏慎並分別以台北大安郵局第000866號、第000865號存證信函通知太平洋房屋公司，要求與原告達成協商前勿辦理系爭房地產權移轉，並於2日內將系爭房地權狀正本、印鑑證明書正本返還等語，存證信函副本一併送達原告（見卷第28頁至29頁、55頁至56頁），顯見被告高翊升、高敏慎已有拒絕給付之意思。被告簡禎瑩雖於102年12月18日即將印鑑證明交付仲介王承鴻，但王承鴻未告知原告，遲至103年4月10日始轉交代書，已據證人王承鴻、甘惠美證述明確（見卷第204頁反面、第206頁），被告簡禎瑩交付印鑑證明予證人王承鴻，並非直接交付代書，尚非依債之本旨提出給付，原告不負受領遲延之責。原告於解除系爭契約前，被告既未履行交付系爭房地產權證明等相關資料予代書，俾憑辦理系爭房地產權轉事宜，稅捐機關自無從開立稅賦繳費單據，原告於被告未履約情形下自無先行繳納完稅款之義務，則原告未繳納完稅款難認有可歸責之事由。被告抗辯於原告給付完稅款前，得行使同時履行抗辯拒絕完納稅捐，原告給付價金遲延不得移轉系爭房地云云，亦無足取。
㈡原告請求返還已付價款及給付律師費，是否有據？
原告依系爭契約約定，分別給付被告高翊升簽約款及備證款340萬元，並繳交至玉山銀行敦南分行帳號：00000-00-000000-0，履保專戶戶名：安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶；給付被告高敏慎簽約款及備證款450萬元，並繳交至玉山銀行敦南分行帳號：00000-00-000000-0，履保專戶戶名：安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶；給付被告簡禎瑩簽約款及備證款462萬元，並繳交至玉山銀行敦南分行帳號：00000-00-000000-0，履保專戶戶名：安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶，為兩造不爭執，並有個案交易明細查詢單可稽（見卷第33頁、60頁、84頁），系爭契約既已解除，依民法第259條第2款之規定，被告等3人負有返還買賣價金之義務，原告請求被告等3人應同意原告自玉山銀行敦南分行內安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶取回上開簽約款及備證款，即屬有據。又本件係被告等3人違約未履行，經原告解除契約並委任律師起訴請求賠償，因而支出律師費8萬元，有律師酬金收據可佐（見卷第34頁）依系爭契約第9條第4項約定，被告等3人有負擔之義務，原告請求被告等3人各負擔律師費用26,666元，亦屬有據。
㈢原告所得請求之違約金為何？是否應予酌減？⒈違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠
償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法第250條第2項定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。又懲罰性違約金之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。至於違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。
⒉系爭契約業經原告合法解除，原告依系爭契約第9條第1項約
定請求被告等3人給付違約金，核屬有據。原告請求被告高翊升給付違約金3,592,100元，占買賣總價21.255%（3,592,100元/1, 690萬元）、被告高敏慎給付違約金4,754,250元，占買賣總價21.13%（4,754,250元/2,250萬元）、簡禎瑩給付違約金4,881,030元，占買賣總價21.13%（4,881,030元/2,310萬元），而原告給付簽約款及備證款後，因被告違約未履行而解除契約，除原告受有已付簽約款及備證款之利息損失外，原告並未主張尚受有其他損害，本院綜合審酌上開情狀及當時一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形各項，認本件原告請求之違約金數額尚屬過高，應核減為按系爭契約約定買賣總價15%計算始屬允當，是原告請求被告高翊升給付違約金2,535,000元（1,690萬元×15%=2,535,000元）、被告高敏慎給付違約金3,375,000元（2,250萬元×15%=3,375,000元）、簡禎瑩給付違約金3,465,000元（2,310萬元×15%=3,465,000元），洵屬有據，逾此部分則無理由。末查，本件係被告為規避奢侈稅稅負之負擔，未依約履行，經兩造協商不成後，經原告催告被告履約無著後始解系爭契約，原告並無可歸責之事由，被告抗辯原告與有過失，應減輕金額云云，實無可採。
五、綜上，原告依民法第259條第2款及系爭契約第9條第1項之規定請求：被告高翊升同意原告自「玉山銀行敦南分行帳號：00000-00-000000-0，履保專戶戶名：安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶」取回340萬元，暨給付2,561,666元及自起訴狀繕本送達之翌日即103年4月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告高敏慎同意原告自「玉山銀行敦南分行帳號：00000-00-000000-0，履保專戶戶名：安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶」取回450萬元，暨給付3,401,666元，及自起訴狀繕本送達之翌日即103年4月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告簡禎瑩同意原告自「玉山銀行敦南分行帳號：00000-00-000000-0，履保專戶戶名：安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶」取回462萬元，暨給付3,491,666元，及自起訴狀繕本送達之翌日即103年4月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息。為有理由，應予准許。逾此部分請求，為無理由，應予駁回。
六、原告勝訴部分兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文中 華 民 國 104 年 2 月 26 日
民事第二庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 2 月 26 日
書記官 學妍伶