臺灣臺北地方法院民事判決 103年度重訴字第520號原 告 周德至訴訟代理人 黃正淮律師被 告 張家瑋
朱晉寬上一被 告訴訟代理人 沈明欣律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國103年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告張家瑋應將坐落臺北市○○區○○街○○○○○巷○○號房屋遷讓返還原告。
被告張家瑋應給付原告新臺幣叁拾伍萬元及自民國一０三年四月二十九日起；被告朱晉寬應給付原告新臺幣叁拾伍萬元及自民國一○三年六月三十日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告張家瑋應自民國一０三年六月三十日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣叁萬伍仟元。
被告朱晉寬應給付原告新臺幣拾萬零叁佰叁拾叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告張家瑋負擔十分之九，被告朱晉寬負擔十分一。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰捌拾萬元為被告張家瑋供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告各以新臺幣拾壹萬柒仟元為被告張家瑋、朱晉寬供擔保後，得假執行。
本判決第三項於原告就已屆清償期部分，按月以新臺幣壹萬壹仟柒佰元為被告張家瑋供擔保後，各得假執行。
本判決第四項於原告以新臺幣叁萬叁仟元為被告朱晉寬供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。 民事訴訟法第255條第1項前段及第256條分別定有明文。查原告起訴時訴之聲明第1、2、4項原為：「 被告等應將坐落臺北市○○區○○街○○○巷○○號1樓房屋全部（包括附屬建物平台及共有部分）遷讓交付原告」、「被告等應連帶給付原告新臺幣（下同）70萬元，及自民國103年4月29日起至交還房屋日止按月給付賠償7萬元。」、「 請依職權宣告假執行」。 嗣於103年7月29日更正訴之聲明第4項為：「原告願供擔保請准宣告假執行」（見本院卷第11頁）。又於103年10月29日當庭更正訴之聲明第1、2、3項為：（一）被告應將坐落臺北市○○區○○街○○○○○○號（ 下稱系爭房屋）遷讓返還於原告。（二）被告應各給付原告35萬元，及被告張家瑋自103年4月29日起；被告朱晉寬自起訴狀繕本送達之日起，均至清償日止， 按週年利率5﹪計算之利息。
（三）被告張家瑋、朱晉寬應自起訴狀繕本送達被告朱晉寬之日起，均至遷讓返還上開房屋之日止， 各按月給付原告3萬5,000元。核原告所為， 應屬更正法律上之陳述，揆諸前揭規定，應予准許。
二、被告張家瑋經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形， 爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告前將其名下所有之系爭房屋出租予被告2人， 原約定租賃期間自102年6月28日起至107年6月27日止，計5年， 租金每月7萬元，被告2人應於每月28日以前繳納，兩造並於102年5月27日簽訂房屋租賃契約書（ 下稱系爭5年期租約），嗣簽約當天， 兩造又合意變更租賃期間自102年6月28日起至104年6月27日止，計2年，其餘租賃條件不變，並另簽立房屋租賃契約書（下稱系爭2年期租約）。 豈料，被告2人自102年7月起即積欠租金，至103年4月止， 共計尚欠10個月租金計70萬元，為此，原告曾於103年2月11日以存證信函函催被告2人於文到後10日內給付，惟被告2人竟置之不理，因此， 原告以本件民事起訴狀繕本送達被告2人之翌日起，作為向被告2人終止租賃之意思表示。是依據系爭5年期租約（ 如鈞院認系爭2年期租約對被告朱晉寬不生效力，即依系爭5年期租約對被告朱晉寬請求）或系爭2年期租約，被告2人除應分擔所欠租金70萬元，各應負35萬元（ 計算式：所欠租金70萬元÷被告2人＝35萬元）外， 因兩造間之租賃關係已終止，原告亦得依據民法第767條第1項之規定，請求被告2人返還系爭房屋，並依不當得利之法律關係， 請求被告2 人自租賃關係終止之日起至遷讓返還系爭房屋之日止，各按月給付原告3萬5,000元（ 計算式：每月租金7萬元÷被告2人＝3萬5,000元）之相當於租金之不當得利等語 。
並聲明：（一）被告應將系爭房屋遷讓返還原告。（二）被告應各給付原告35萬元，及被告張家瑋自103年4月29日起；被告朱晉寬自起訴狀繕本送達之日起，均至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息。（三）被告張家瑋、 朱晉寬應自起訴狀繕本送達被告朱晉寬之日起，均至遷讓返還上開房屋之日止，各按月給付原告3萬5,000元。（四）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告朱晉寬則以：伊與被告張家瑋沒有關係，被告張家瑋與原告原係簽訂系爭5年期租約， 簽約當時，伊雖有與被告張家瑋一同前往，然因當時伊與原告同為客家人，被告張家瑋遂邀同伊一同前往，以便與原告洽談減少租金。又被告張家瑋於簽立系爭5年期租約時， 伊僅坐在沙發，並不瞭解被告張家瑋與原告間之洽談內容， 故系爭5年期租約並非伊所簽立。其後， 原告亦與被告張家瑋另行簽立系爭2年期租約，而該租約上之印章非伊所蓋用，個人資料亦非伊所填寫，原告就系爭2年期租約之簽立過程均未曾與伊聯繫， 因此，無論系爭5年期租約，抑或系爭2年期租約，均與伊無關。退步言，縱鈞院認伊為系爭5年期租約之承租人，依系爭5年期租約之約定，保證金21萬元雖不能抵付租金，然因原告除請求給付所欠租金外，另有請求終止系爭5 年期租約後之不當得利，故就該不當得利部分，保證金21萬元應可抵付，且伊業於103 年9 月24日將系爭房屋遷讓返還於原告，故自103 年
9 月24日起即不得再行請求不當得利等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告張家瑋未於最後言詞辯論期日到場，先前則以：伊自102年12月起即未住在系爭房屋， 伊曾與原告之會計廖小姐聯絡，告知若伊付不出租金，即會離開系爭房屋，但廖小姐未提到同意中止系爭2年期租約等語，資為抗辯。 並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：原告主張其前將所有之系爭房屋出租予被告2人， 並先後簽立系爭5年期租約及系爭2年期租約，然因被告2人尚欠102年7月至103年4月之10個月租金計70萬元， 原告曾於103年2月11日以存證信函函催被告2人於函到後10日內給付，惟被告2人仍置之不理，是以本件起訴狀繕本之送達為終止租賃關係之意思表示，又兩造間之租賃關係既已終止，依據民法第767條第1項前段及第179條之規定，被告2人自應各自平均分擔所欠租金及給付不當得利，並應一同將系爭房屋遷讓返還於原告；惟為被告2人所否認，並以前揭情詞置辯。 是本件之爭點為：（一）被告2人是否均為系爭房屋之承租人？ 兩造間之租賃關係是否已終止？（二）原告依據民法第767條第1項前段之規定， 請求被告2人遷讓返還系爭房屋，有無理由？（三）原告依據系爭2年期租約及系爭5年期租約，請求被告2人各應平均返還所欠租金35萬元及利息，有無理由？ （四）原告依據民法第179條之規定，請求被告2人各自給付相當於租金之不當得利，有無理由？茲分述如下：
（一）被告2人是否均為系爭房屋之承租人？ 原告是否已合法終止兩造間之租賃關係？
1、被告2人均為系爭房屋之承租人：本件原告主張被告2人前向其租賃系爭房屋， 租賃期間原約定自102年6月28日起至107年6月27日止，計5年， 嗣又變更自102年6月28日起至104年6月27日止，共計2年， 業據原告提出系爭2年期租約為證（ 見103年度店簡字第409號卷(下稱店簡卷)第17至21頁）。被告張家瑋對於原告之上開主張並未否認，惟為被告朱晉寬所否認。查觀諸系爭5年期租約， 其租賃期間約定為102年6月28日起至107年6月27日止，且立租賃契約人欄位載有「朱晉寬」名義之簽名，該簽名處旁並蓋有手印， 此有系爭5年期租約在卷可稽（見本院卷第22至24頁）；參以證人廖瑞珍到庭證稱：
當時大師房屋仲介帶著被告2 人來我們公司說要承租系爭房屋，被告2人表示要做家俱行，被告2人與原告及原告之父親遂在董事長辦公室內談論租賃事宜， 被告2人後來拿出身分證說他們要簽約， 系爭5年期租約上之簽名及指印是被告朱晉寬所親自簽寫及蓋用等語（見本院卷第25頁背面），足證被告朱晉寬確曾與被告張家瑋共同以承租人之身分與原告簽立系爭5年期租約。 又原告雖曾與被告張家瑋合意將系爭5年期租約變更為系爭2年期租約，然參諸證人廖瑞珍到庭證稱：本來與被告2人是簽5年約，後來原告父親看了說不能簽這麼久， 所以將契約改為2年，當日傍晚我將契約拿去給被告張家瑋，但被告朱晉寬未在場，被告張家瑋就拿被告朱晉寬的章蓋， 改成系爭2年期租約時，並沒有聯絡到被告朱晉寬，後來也都是與被告張家瑋聯絡等語（見本院卷第25頁背面），並參以被告朱晉寬簽立系爭5年期租約時，係以親自簽名及蓋用指印之方式， 非以蓋用印章之方式， 是系爭2年期租約之簽立過程，原告均未曾與被告朱晉寬聯繫，則難僅憑被告張家瑋持有被告朱晉寬印章之事實，即認定被告朱晉寬有將代理權授權被告張家瑋之事實，基上，足認被告朱晉寬並未與原告合意將系爭5年期租約變更為系爭2年期租約。是被告朱晉寬原先與原告所簽立之系爭5年期租約， 其效力並不受原告與被告張家瑋所簽立之系爭2年期租約影響。 從而，被告朱晉寬基於系爭5年期租約，被告張家瑋基於系爭2年期租約，其等均為系爭房屋之承租人，應堪認定。
2、原告已合法終止兩造間之租賃關係：
(1)按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。 租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時， 始得終止契約。民法第440條第1項、第2項定有明文。 又非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。民法第95條第1項定有明文。 而所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態即為已足，並非須使相對人取得占有，故非對話意思表示之通知（如郵件）已送達於相對人之居住所或營業所者，或相對人已受郵局通知往取郵件，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力，縱令相對人無正當理由而拒絕接收，仍應認為已達到而發生效力（最高法院54年台上字第952號及58年台上字第715號判例意旨、96年度台上字第2792號及95年度台上字第2611號裁判意旨參照）。
(2)查被告張家瑋、朱晉寬分別為系爭2年期租約及系爭5年期租約之承租人，已如前述，因系爭2年期租約與系爭5年期租約除租賃期間不同外，其餘租賃期間之始點及租賃條件均相同， 故縱原告與被告張家瑋事後合意將系爭5年期租約變更為系爭2年期租約，仍無礙於被告2人自102年6月28日至104年6月27日間，計2年， 係屬共同租賃系爭房屋事實之認定，先予敘明。 又被告2人自102年7月至103年4月未給付租金，亦即被告2人已遲付租金超過2個月之租額，且原告前已於103年2月11 日以存證信函催告被告2人於函到後10日內給付所欠租金70萬元，被告張家瑋已於103年2月12日收受該存證信函，而被告朱晉寬雖因招領逾期，致該存證信函退回郵局，此有中和泰和街郵局第70號存證信函及回執、招領逾期退回之回執等在卷足憑（見店簡卷第22至26頁），然原告業已寄送存證信函至被告朱晉寬租用之系爭房屋及其位於新北市○○區○○街○○巷○號4樓之戶籍地址，依前揭說明，仍發生對被告朱晉寬催告給付所欠租金之效果。 是原告既已對被告2人催告給付所欠租金，依前揭說明，原告以本件起訴狀繕本之送達為終止租賃關係之意思表示，應屬有據。又本件起訴狀繕本已分別於103年6月18日送達被告張家瑋，於103年6月30日送達被告朱晉寬，此有本院送達證書在卷可憑（見本院卷第7至8頁 ），是原告與被告張家瑋間之系爭2年期租約， 於103年6月18日發生終止之效力， 原告與被告朱晉寬間之系爭5年期租約，於103年6月30日發生終止之效力。
（二）原告依據民法第767條第1項前段之規定， 請求被告2人遷讓返還系爭房屋，有無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號判例意旨參照）。經查：
1、原告請求被告朱晉寬遷讓系爭房屋部分：原告主張系爭房屋尚有裝潢，且被告朱晉寬之個人物品仍放置於系爭房屋內，足證被告朱晉寬現仍無權占有系爭房屋云云。然查，原告對於被告朱晉寬現已無居住於系爭房屋內，且被告朱晉寬已於103年9月24日將原告所交付之遙控器1個返還，均不爭執（見本院卷第44頁）， 並有簽收單在卷可稽（見本院卷第32頁）；參以系爭5年期租約第5條及第9條分別約定：「 …該裝修設備費，不論租期屆滿或中途終止租賃契約，乙方（即被告朱晉寬）均不得要求退回或主張一切權利，更不得拆除，按現狀點交甲方（即原告）」、「租賃期間屆滿或中途終止契約，乙方之生財器具雜物等，應立即清離，若有遺留不搬者，將視為廢棄物論處，任憑甲方自行處理…」（見本院卷第22頁背面、第23頁）。可認系爭5年期租約終止後， 縱被告朱晉寬有裝潢系爭房屋，亦僅需以現狀返還於原告，且被告朱晉寬所遺留之個人物品，亦以廢棄物論處，故本件於被告朱晉寬於將原告前所交付之遙控器1個返還於原告時即103 年9月24日，即可認定被告朱晉寬已將系爭房屋交付返還於原告。因此，原告主張被告朱晉寬現仍無權占有系爭房屋，依據民法第767條第1項之規定，請求被告朱晉寬將系爭房屋遷讓返還，應屬無據。
2、原告請求被告張家瑋遷讓系爭房屋部分：原告主張被告張家瑋尚未交還系爭房屋中庭鑰匙1支、 通往地下門鑰匙1支及遙控器1個，且被告張家瑋之個人物品仍放置於系爭房屋內，足證被告張家瑋現仍無權占有系爭房屋等語。查觀諸系爭5年期租約及系爭2期租約均記載：
「 …十六、另附鑰匙中庭1支、通地下門1支、遙控器2只」等語（見本院卷第16頁、第23頁背面），是扣除被告朱晉寬已交還之遙控器1個外， 足認原告主張其前將系爭房屋之中庭鑰匙1支、 通地下門鑰匙1支及遙控器1個交付予被告張家瑋，堪認信實，又被告張家瑋並未舉證說明其已將上開鑰匙及遙控器交還於原告，則難認被告張家瑋已將系爭房屋交付返還於原告。 是原告主張系爭2年期租約終止後， 被告張家瑋仍無權占有系爭房屋，依據民法第767條第1項之規定， 請求被告張家瑋將系爭房屋遷讓返還於原告，即屬有據。
（三）原告依據系爭2年期租約及系爭5年期租約， 請求被告2人各應平均返還所欠租金35萬元及利息，有無理由？系爭5年期租約及系爭2年期租約之第3條及第4條均已約定：「 租金每個月實收7萬元整於本約成立，由乙方（即被告） 每月28日1次付清…」、「保證金21萬元整於本約成立，由乙方付給甲方。不另立據，該保證金為保證；乙方切實履行租賃契約各條款。該保證金絕不能抵付租金。…」（見本院卷第14頁、第22頁背面）。又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5﹪。民法第229條第1項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。 查原告主張被告2人尚有102年7月至103年4月間之10個月租金計70萬元未給付，然因被告2人前所繳納之保證金， 兩造已約定不得抵付租金， 且被告2人並未就其等已繳納所欠租金之事實舉證以實其說， 是衡酌被告2人自102年6月28日至104年6月27日間，計2年， 係屬共同租賃系爭房屋，業如前述，且租金之給付係屬有確定期限， 則原告請求被告2人平均分擔各應負所欠租金35萬元（ 計算式：70萬元÷2人＝35萬元 ）及利息，應屬有據。從而，原告請求被告張家瑋給付35萬元及自103年4月29日起；被告朱晉寬給付35萬元及自起訴狀繕本送達之日即103年6月30日起，均至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息，應屬可採。
（四）原告依據民法第179條之規定，請求被告2人各自給付相當於租金之不當得利，有無理由？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文。 而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查原告與被告張家瑋間之系爭2年期租約於103年6月18日終止， 被告張家瑋於系爭2年期租約終止後， 尚未將系爭房屋交付返還於原告， 且被告2人自102年6月28日至104年6月27日間，計2年 ，係屬共同租賃系爭房屋，已如前述，是被告張家瑋無正當權源仍繼續占有系爭房屋， 受有相當於系爭2年期租約約定每月租金半數之利益，亦即每月3萬5,000元（計算式：每月租金7萬元÷被告2人＝3萬5,000元），是原告依據上開規定請求被告張家瑋自起訴狀繕本送達被告朱晉寬之日即103年6月30日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬5,000元之相當於租金之不當得利，應屬有據。而原告與被告朱晉寬間之系爭5年期租約， 於103年6月30日終止，又被告朱晉寬前已於103年9月24日將系爭房屋交付返還於原告，業如前述，則被告朱晉寬於系爭5年期租約終止後至交付返還系爭房屋之日止，即103年7月1日至103年9月24日間，共計86天，其無正當權源仍占有系爭房屋， 受有相當於系爭5年期租約約定每月租金半數之不當得利（計算式：每月租金7萬元÷被告2人÷30天×86天＝10萬0,333元），亦即共計10萬0,333元，是原告依據上開規定請求被告朱晉寬給付相當於租金之不當得利計，應屬有據。
2、至被告朱晉寬辯稱：被告2人前所繳納之保證金21萬元 ，應可與原告請求之不當得利互相扣抵云云。然查， 系爭5年期租約第4條及第9條分別約定：「保證金21萬元整於本約成立，由乙方（即被告2人）付給甲方（即原告）， 不另立據，該保證金為保證乙方切實履行租賃契約各條款。該保證金絕對不能抵付租金。屆期乙方應清離房屋，並繳清稅金及水電費暨公共電費、電梯保養費等完畢，由甲方無息退還乙方。如乙方違反租賃契約任何條款而損害甲方權益時，經甲方口頭通知，乙方若不履行時，甲方可自由沒收該保證金， 乙方不得異議，並願拋棄先訴抗辯權。」、「租賃期間屆滿或中途終止契約，乙方之生財器具雜物等，應立即清離，若有留置不搬者，將視為廢棄物論處，任憑甲方自行處理，乙方需負擔3,000元搬運費， 乙方不得異議」（見本院卷第22頁背面、第23頁）， 足認被告2人之保證金返還請求權，應於租賃關係終止，租賃物交還，被告2人已無債務不履行情事，且保證金有餘額時， 始能產生。又被告朱晉寬並不否認其個人物品現仍放置於系爭房屋內，且依上開規定，其個人物品視同廢棄物之清理費用仍應由被告朱晉寬負擔，是被告朱晉寬之個人物品既尚未清理，則保證金尚不得請求返還，是被告朱晉寬主張以其所交付之保證金抵銷原告所主張之不當得利，應屬無據。
五、綜上所述，原告請求被告張家瑋應將系爭房屋遷讓返還於原告，且被告張家瑋應給付35萬元及自103年4月29日起；被告朱晉寬應給付35萬元及自103年6月30日起，均至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息， 以及被告張家瑋自103年6月30日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬5,000元之不當得利； 被告朱晉寬應給付原告10萬0,333元之不當得利，為有理由，應予准許。逾此部分，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不予以一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 11 月 21 日
民事第四庭 法 官 陳家淳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 21 日
書記官 王文心