臺灣臺北地方法院民事判決 103年度重訴字第861號原 告 吳南悌訴訟代理人 張漢榮律師被 告 瓏山林企業股份有限公司兼法定代理 林鴻堯人共 同訴訟代理人 張毓桓律師複 代理人 林詩元律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國103年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告瓏山林企業股份有限公司應給付原告新臺幣柒拾柒萬零伍佰元，及自民國一百零三年六月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告林鴻堯應給付原告新臺幣貳佰伍拾柒萬玖仟伍佰元，及自民國一百零三年六月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告瓏山林企業股份有限公司負擔百分之七、被告林鴻堯負擔百分之二十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾伍萬元為被告瓏山林企業股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告瓏山林企業股份有限公司以新臺幣柒拾柒萬零伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣捌拾伍萬元為被告林鴻堯供擔保後，得假執行。但被告林鴻堯以新臺幣貳佰伍拾柒萬玖仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：訴外人即原告之前手謝惠茹於民國96年5 月13日分別與被告瓏山林企業股份有限公司（下稱瓏山林公司）、被告林鴻堯（下稱林鴻堯）簽署博物館房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約書）、博物館土地買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約書）（下合稱系爭房地買賣契約書），向被告購買預售屋「博物館」建案中之A1二樓房屋（含地下4 樓編號178、179號之停車位）及其基地即臺北市○○區○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭房地），房屋部分價金為新臺幣（下同）51,590,000元、土地部分價金為15,410,000元，嗣原告及謝惠茹於同年11月24日與被告訂立更名契約，由原告繼受謝惠茹就系爭房地買賣契約書之權利義務。詎原告於繳納第6 期款之際，發現系爭房地有未編列停車編號影響原告自洽貸款、虛增坪數等疑義，原告遂以存證信函通知被告改善未果，被告甚至片面解除契約，沒收原告已繳之價金，經原告向臺北市政府提出申訴，由該府消費者保護官介入協調後，被告於98年6 月6 日退還3,350,000 元，已繳款項仍有房屋款2,319,500 元、土地款7,730,500 元（計10,050,000元）未退還。嗣被告於99年1 月22日將系爭房地移轉登記予訴外人林賜勇，就系爭房地已屬給付不能，原告於99年10月13日、28日兩次催告被告履行契約或退還價款未果，乃於同年11月17日以存證信函解除契約，並依民法第259條第2 款契約解除後回復原狀或同法第179 條不當得利之規定訴請被告返還已繳納之價金，經本院以100 年度重訴字第
238 號判決原告勝訴，再由臺灣高等法院已101 年重上字第
197 號駁回被告之上訴，末由最高法院以103 年度台上字第89號裁定駁回被告之上訴確定。是被告二人之解除買賣契約效力既不生效力，且又於爭訟中將系爭房地出售他人，顯然已違反系爭土地買賣契約書第8 條、第10條第1 項、系爭房屋買賣契約書第21條第1 項、第23條第1 項約定，被告應依系爭土地買賣契約書第10條第1 項、系爭房屋買賣契約書第23條第1 項約定，賠償原告系爭房地總價款20% 之違約金，而系爭房屋總價款20% 為3,082,000 元（計算式為15,410,000元×20 %＝3,082,000元）、系爭土地總價款20% 為10,318,000 元（計算式為51,590,000 元×20%＝10,318,000 元），但林鴻堯僅沒收土地價金7,730,500 元，瓏山林公司則僅沒收2,319,500 元，故以被告二人沒收之金額作為違約金之請求。為此，爰依系爭土地買賣契約書第8 條、第10條第1項、系爭房屋買賣契約書第21條第1 項、第23條第1 項請求被告給付違約金。並聲明：㈠瓏山林公司應給付原告2,319,
500 元，及自起訴狀繕本送達瓏山林公司翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡林鴻堯應給付原告7,730,50
0 元，及自起訴狀繕本送達林鴻堯翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地買賣契約書第8 條、第10條第1 項及系爭房屋買賣契約屋第21條第1 項、第23條第1 項約定係指產權不清，抑或產權不清而一屋數賣之情形，始有該條約定條款之適用，而一般人對於產權不清之理解，係指出賣人就其出售之物或權利本身，具有絕對的權源，非可遭第三人質疑之意。而產權不清所致之一屋數賣，則係指在出售此物或權利之當下，故意將一物予以出售二次之意，並非適用於兩造間係原告遲延繳納第6 期款，致被告誤認解約合法之情形，因此，無該條款之適用；況前揭約定以明文提及該等賠償20% 必須先有催告命改善，然原告卻從未對產權不清予以催告，而係以給付不能為原因行使解約權，亦非以產權不清為由催告後，行使解約權，自無前揭違約金條款之適用等語置辯。並聲明；㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、首查，以下為兩造所不爭執事實㈠訴外人謝惠茹於96年5 月13日與瓏山林公司簽訂系爭房屋買
賣契約、與林鴻堯簽訂系爭土地買賣契約，約定系爭房地分由瓏山林公司、林鴻堯出售予謝惠茹，系爭房屋價金為15,410,000元、土地價金為51,590,000元，計67,000,000元；謝惠茹於97年11月24日偕被告與原告訂立更名契約，由原告繼受謝惠茹與被告間系爭房地賣契約書之權利義務。
㈡系爭博物物館建案於97年11月21日核發使用執照，瓏山林公
司於使用執照核發當日以掛號方式寄發繳款通知，通知原告之前手謝惠茹應於97年12月20日繳付第6期房屋價款。
㈢被告於97年12月25日以存證信函催告原告繳納第6 期價金，
逾期未繳即解除契約，並於98年1 月9 日以存證信函通知原告解除契約；原告曾於97年12月31日以存證信函回覆被告，表示依消費者保護法第43條規定提出申訴。
㈣被告解除契約後，原告向臺北市政府提出申訴，經該府消費
者保護官介入調後，被告於98年6 月6 日退還3,350,000 元予原告，尚有扣款房屋部分2,319,500元、土地部分7,730,500元，計10,050,000元未還。
㈤被告於99年1 月22日將系爭房地所有權移轉登記予林賜勇後
，原告於同年10月13日、同年月28日兩次寄發存證信函促被告履行契約，再於同年11月17日以存證信函解除系爭買賣契約。原告隨後於99年11月27日向本院具狀訴請被告返還前揭房屋及土地價款，由本院以100 年度重訴字第238 號返還價金等事件判決瓏山林應給付2,319,500 元予原告、林鴻堯應給付7,730,500 元予原告。被告不服提起上訴，經臺灣高等法院以101 年度重上字第197 號判決上訴駁回，被告再提起上訴，後經最高法院以103 年度台上字第89號判決上訴駁回確定（下稱系爭民事事件）。
四、其次，原告主張被告將系爭房地另行出售他人，已違反系爭土地買賣契約書第8 條、系爭房屋買賣契約書第21條第1 項約定，請求被告依系爭土地買賣契約書第10條第1 項、系爭房屋買賣契約書第23條第1 項約定請求賠償違約金等情，為被告所否認，並以前情置辯，是本件應審究為原告主張依系爭土地買賣契約書第10條第1 項、系爭房屋買賣契約書第23條第1 項約定請求被告賠償違約金，是否有據？茲分論述如下：
㈠按民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠
償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明；又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院86年度台上字第3397號判決、79年台上字第1915號判例意旨參照）。
㈡又按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就
訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第781號判決意旨參照）。查依前述，原告前已於99年11月間訴請被告返還系爭房地買賣契約書價款事件，並經本院以100 年度重訴字第238 號返還價金等事件判決告應返還原告已繳之價金，被告不服提起上訴，由高院以101年度重上字第197號判決上訴駁回，再由最高法院以103 年度台上字第89號判決上訴駁回確定，而系爭民事事件中業已認定被告於98年1月9日解除系爭房地買賣契約書為不合法，不生契約解除效力；系爭房地買賣契約書嗣後因被告於99年1 月22日，將系爭房地所有權移轉登記予林賜勇，經原告於99年10月13日、28日以存證信函催告被告履行系爭房地買賣契約書移轉系爭房地所有權登記予原告，被告未履行亦未改善，而於同年11月17日由原告以存證信函通知被告解除契約，而認定系爭房地買賣契約書因可歸責予被告之事由致給付不能，依民法第256條之規定生解除之效力，原告執此主張返還已繳之價金為有理由等情，業經本院調閱系爭民事事件全卷核閱無誤，足見系爭民事事件中對於系爭房地買賣契約書係由何人依法解除之爭點，已有詳細之調查及辯論，且未有違反法令之處，揆諸前揭說明，系爭民事事件與本件訴訟前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形，則本件應有爭點效之適用，本院自應就系爭房地買賣契約解除之爭點受前訴即系爭民事事件認定之拘束，換言之，系爭房地買賣契約書乃因可歸責予被告即將系爭房地出售與林賜勇之事由，致給付不能，而經原告依法解除無誤。
㈢又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。準此，觀以系爭房屋買賣契約第23條第1項、系爭土地買賣契約第10條第1項分別約定：「賣方即瓏山林公司違反第十一條、第十二條及第二十一條之規定者，經買方即原告催告相當期間，仍未能改善時，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地總價百分之二十之違約金。」、「賣方違反第八條規定者，經買方催告相當期間，仍未能改善時，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之土地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償土地總價款百分之二十之違約金」，又系爭房屋買賣契約第21條第1 項及系爭土地買賣契約第8 條第1 項分別約定：
「本合約房地，賣方保證產權清楚，亦無一屋數賣。訂約後發覺該房地產權有上述糾紛致影響買方權利時，買方得定相當期限催告賣方解決，倘逾期賣方仍未解決時，買方得解除本契約，並依第二十三條違約之處罰規定處理。」、「本合約土地，賣方保證產權清楚，除有不可歸責於賣方之事由外，如有任何糾葛，均由賣方負責理清」（見本院卷第14頁、第28頁至第29頁），是依前揭文字已明白記載，賣方在系爭房地移轉登記予買方前，均應保證產權清楚且無一屋數賣之情形，否則即有違約條款之適用；再者，原告在被告一屋二賣之情況下，即得經催告後解除契約並請求被告給付違約金。又原告催告被告之目的係為使被告解決此一屋二賣糾紛，若被告已不可能解決此一屋二賣糾紛，應認原告即無催告被告解決之必要。查系爭房地買賣契約書雖經被告於98年1 月
9 日通知原告解除，然此部份業經系爭民事事件認定為非法解除，即不能而生解除之效力，且系爭房地買賣契約書迄至98年11月17日始因被告未依約履行，致給付不能，而由原告通知被告依法解除系爭房地買賣契約書等情，業經認定如前，而依卷附博物館房屋預定買賣契約書（見本院卷第165 頁至第182 頁），瓏山林公司於系爭房地買賣契約書效力繼續存在期間之98年2 月1 日即將系爭房屋出售予林賜勇，且被告於99年1 月2 日將系爭房地所有權轉登記予林賜勇，被告確實有一屋數賣之情事，足堪認定；又被告既已於99年1 月
2 日將系爭房地移轉登記予林賜勇，則原告嗣後於99年10月13日、28日催告被告履行系爭買賣契約時，雖未提及被告應就一屋數賣之違約情事改善，然揆諸前揭說明，系爭房地既已移轉登記予他人，被告自從解決該違約情事，原告自無庸依約催告被告改善。據此，被告將系爭房地另行出售予林賜勇，且於99年1 月2 日將系爭房地所有權移轉登記予林賜勇，確實已構成一屋數賣，原告毋庸另行催告被告改善即可主張依系爭房屋買賣契約書第23條第1 項、系爭土地買賣契約書第10條第1 項之約定，請求被告給付違約金。
㈣至被告雖辯稱因系爭房地買賣契約書業已解除始另行出售系
爭房地，並非故意為之云云，然查觀以前揭瓏山林公司與林賜勇所簽署之房屋預定買賣契約書，簽署日期為98年2 月1日，而依系爭民事事件所附相關文書，被告於97年12月25日通知原告繳交第6 期款後，原告旋於同年月31日以存證信函通知被告系爭房地上有虛增坪數等待解決而主張同時履行抗辯，請求被告應予補正，被告未予補正並即於98年1 月9 日通知原告解除系爭房地買賣契約，嗣後原告向台北市政府提出申訴，被告並返還部分價金予原告等情，有存證信函可按（見本院100 年度重訴字第238 號卷第76頁至第93），足見被告雖於98年1 月9 日解除系爭房地買賣契約，惟斯時兩造對於系爭房地買賣契約上有相當之爭議，然被告卻在解除契約之存證信函發出後短短不到一個月隨即貿然出售系爭房地，甚且在原告提出申訴時，被告亦已知悉系爭房地之買賣契約是否解除尚有爭執，卻仍執意出售系爭房地予林賜勇，實難認被告對於一屋數賣屬非可歸責之事由；況且，依系爭房屋買賣契約第21條第1 項之約定，並未約定在可歸責被告或被告故意一屋數賣始屬違約之情事，而系爭土地買賣契約第
8 條固約定有不可歸責予賣方之事由排除條款，惟承前所述，系爭房地買賣契約是否已合法解除，在被告出售予林賜勇時尚未釐清，被告卻仍執意出售予林賜勇，自難認屬不可歸責予被告之事由，是被告前揭所辯，委不足採。
㈤末查系爭房屋買賣契約第23條第1 項及系爭土地買賣契約第
10條約定賣方有一屋數賣時，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房地（或土地）價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地總價百分之二十之違約金，揆諸前揭說明，足認此違約金約定為債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求之性質，為損害賠償總額預定之違約金；而衡以系爭房地買賣價金為67,000,000元，屬於高價位商品，購買者當具有一定之資力，而違約金約定之目的無非在強制賣方履行契約，否則買方因系爭契約之簽訂所得之利益，將歸於徒勞，並因之受有損害，是以足認本件原告確實因被告未履行系爭房地買賣契約書而受有損害，另就本件所約定之違約金是否過高，揆諸前開說明，應考量原告實際上所受之積極損害及消極損害，並就上開各項因素一併予以斟酌，以決定本件約定之違約金是否過高。本院審酌系爭房地價金為67,000,000元，依系爭房屋買賣契約第3 條約定，系爭房屋產權登記面積為89坪，扣除車位價款後總價款61,800,000元（計算式為67,000,000元－5,200,
000 元＝61,800,000元），每坪約為694,382 元（計算式為61,800,000元÷89坪＝694,382 元，元以下四捨五入），及參以系爭房屋門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○ 號，經本院查詢內政部不動產實價登錄系統資料中，輸入與系爭房屋位置附近、相近之坪數房屋，於101 年至102 年間，所得之交易單價每坪約900,000元至1,000,000元元（見本院卷第213頁），其金額較原告購買系爭房屋每坪單價高約200,000元，總價差距約近2 千萬元，然因前揭不動產實價登錄單價為原告解除契約後2 年，不動產價格已有多調漲，及衡以系爭房地於97年底已取得使用執照，兩造於98年初即就系爭房地買賣契約產生爭議，98年間有曾至臺北市政府申訴，原告並已取回部分價金，然原告卻遲至99年10月間始催告被告履行系爭房地買賣契約，並進而解除契約，並未儘早處理予被告間之爭議，且原告又無證據證明有出售系爭房地之計畫，尚不能以系爭房地附近條件大致相符大樓嗣後成交價斷然可認為被告所得預期之利益，綜合上情，本件違約金應酌減至系爭房地總價5%，據此，瓏山林公司應給付原告違約金為770,500元（計算式為15,410,000×5%＝770,500元），林鴻堯應給付原告違約金為2,579,500 元（計算式為51,590,000元×5%＝2,579,500元）。
㈥按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為同法第203 條所明定。本件原告起訴請求給付違約金之損害賠償，為無確定期限、無從另為約定利率之債務，是原告自得依上開規定請求被告自起訴狀繕本送達翌日即自103 年6 月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
五、綜上，原告主張分別依系爭房屋買賣契約第23條第1 項、系爭土地買賣契約書第10條第1 項約定，請求瓏山林公司、林鴻堯依約給付違約金如主文第一、二項所示之金額，及起訴狀繕本送達翌日即自103 年6 月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，亦應予以駁回。又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當之金額准許之，就原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本件判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 23 日
民事第四庭 法 官 林玉蕙以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 23 日
書記官 洪婉菁