臺灣臺北地方法院民事判決 103年度重訴字第913號原 告 劉健次
劉陳壽枝劉妍希劉祖慶劉祖德上五人共同訴訟代理人 李永然律師
陳淑芬律師被 告 南強高級工商職業學校法定代理人 林大文代 理 人 鄭新達被 告 開明高級工業商業職業學校法定代理人 王世俊上二人共同訴訟代理人 廖修三律師
黃俊瑋律師上列當事人間調整租金事件，本院於民國104 年6 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：當事人法定代理人代理權消滅者，新任法定代理人於得為承受訴訟時，應即為承受訴訟之聲明，民事訴訟法第170 條及第175條第1項分別定有明文。本件被告南強高級工商職業學校（下稱南強高工）法定代理人原為鄭聖樑，嗣變更為林大文，有新北市政府民國103 年11月26日北府教中字第0000000000號函及法人登記證書附卷可查，林大文於104 年1 月26日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第87頁），核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告劉陳壽枝、劉妍希、劉祖慶、劉祖德等人分別係訴外人
即被繼承人劉辰雄之配偶、長女、長子、次子，依民法第1138條之規定，均為劉辰雄之法定繼承人。而劉辰雄生前原分別與被告南強高級工商職業學校、開明高級工業商業職業學校（下稱開明高工）之租賃關係，依民法第1147條、第1148條第1 項之規定，於101 年9 月8 日劉辰雄死亡時，即由原告劉陳壽枝、劉妍希、劉祖慶、劉祖德等人概括承受。
㈡緣原告劉健次所有坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○
○○○○○○號土地出租予被告南強高工；原告劉陳壽枝、劉妍希、劉祖慶、劉祖德等人所有坐落於同區段753、755、946、947地號土地出租予被告南強高工。原告劉陳壽枝、劉妍希、劉祖慶、劉祖德等人所有坐落於同區段902、912地號土地出租予被告開明高工，上開土地（下統稱系爭土地）共10筆，面積計約13,943平方公尺，均自46年間即出租予被告作為校地之使用，兩造並簽訂土地租賃契約書，並約定地價稅由被告負擔，然未約定期限，迄今已逾50年之久，期間雖曾經鈞院以74年度訴字第5627號民事判決認為：「斟酌其地理環境繁榮程度被告使用該租賃物所受利益，及被告係以興學為目的事業等一切情狀認其租金每按期公告地價總額年息百分之四計算，即每年每平方公尺租金一０四元為適當」；基於上開民事判決意旨，當事人間曾於76年3 月26日將租金每平方公尺依公告地價總額年息百分之3 （即每平方公尺租金78元）調整至每平方公尺依公告地價總額年息百分之4 計算。惟系爭土地之租金自76年以來近30年，未能因應土地價值之升降，適時調漲，造成系爭土地之租金偏低而有不符公平原則之情形。又被告南強高工及開明高工於其學校內之建築物未曾更新或翻修，即使曾有獲得教育部補助金或收受其學生學費後，仍未見被告二學校有何作為。是以，出租人即原告長期犧牲其所有系爭土地之價值，甚至導致原告目前因無法負擔至少7,000 萬元之鉅額遺產稅以辦理繼承等窘境，且目前由於二代健保實施後，原告需多負擔租金收入百分之2的補充健保費，卻未見被告二學校為其學生利益而善用系爭土地，實與出租人即原告當初用廉價之租金（即將租金以每平方公尺依公告地價總額年息百分之4 計算）出租予被告以利興學之善意不符。且系爭土地多屬建地，位於新北市○○區○○路三段寶中路交叉口，面臨萬坪公園，近臨捷運七張站及大坪林站出口，路旁有多線公車站牌，附近有科技公司、稽徵所第二辦公室、家樂福、特力屋、麥當勞等，另由系爭土地所在位置及利用現況觀之，其交通便利，居住生活機能完整，商業活動繁榮，土地價值大幅增高，與兩造締約當時之情形已有變更，此項變更非訂約當時所得預見，原約定之租金已不足繳納地價稅及所得稅等情，原告自得依民法第
442 條、第227 條之2 等情事變更原則之規定，請求鈞院斟酌上開情事及其他一切情狀，判決調整系爭土地之租金如原告訴之聲明等語。
㈢並聲明：⒈被告南強高工承租原告劉健次所有坐落於新北市
○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地之租金自103 年
4 月1 日起應調整為每平方公尺每年公告現值總額年息百分之3 計算。⒉被告南強高工承租原告劉陳壽枝、劉妍希、劉祖慶、劉祖德所有坐落於新北市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地之租金自103 年4 月1 日起應調整為按每平方公尺每年公告現值總額年息百分之3 計算。⒊被告開明高工承租原告劉陳壽枝、劉妍希、劉祖慶、劉祖德所有坐落於新北市○○段○○○○○○○○號土地之租金自103 年4 月1 日起應調整為按每平方公尺每年公告現值總額年息百分之3 計算。
二、被告則均以：㈠被告建校興學具有公益性，且本件並無民法有關情事變更原
則之適用，故原告等人主張依民法第442 條、第227 條之2規定訴請調整系爭土地租金，並無理由：
⒈依兩造於76年3 月26日調整地租之約定，係以鈞院74年度訴
字第5627號民事判決為調整依據，惟上揭判決明揭：「本件被告承租之上開二筆土地，其有二側分別濱海二十米及十二米之市區道路，附近則為民房及商舖，地方經濟繁榮，經本院斟酌其地理環境繁榮程度被告使用該租賃所受之利益，及被告係以興學為目的事業等一切情狀，認其租金每按其公告地價總額年息4％計算....」，可知該判決已有將當地經濟繁榮程度與被告承租土地目的係為興學等情為考量，被告南強高工、開明高工與原告劉健次、劉辰雄亦本於上揭判決考量，而於76年合意調整租金，故該次調整租金至當年度政府公告地價總額年息百分之4，實已考量系爭土地將來之情況，衡諸被告南強高工、開明高工租地興學之目的自始至終未曾改變，系爭土地現亦均做為學校用地使用，自難符合情事變更、非當時所能預料之要件。
⒉被告南強高工於76年度應給付之租金總額，依系爭寶元段75
3、755、756、757、931、945、946、947地號土地於76年之公告地價為每平方公尺9,500 元，其總面積為6,661.71平方公尺，計算公告地價總額年息百分之4 後，計為253 萬1,45
0 元（計算式：9,500×6,661.71×4％＝2,531,449.8，小數點後1 位四捨五入），加計當年度地價稅61萬5,420 元，總計為314 萬6,870 元（計算式：2,531,450＋615,420＝3,146,870 ）。而被告南強高工於102 年度應給付原告等人之租金總額，依系爭寶元段753、755、756、757、931、945、
946、947地號土地於102 年之公告地價為每平方公尺2 萬零
700 元，其總面積為6,661.71平方公尺，計算公告地價總額年息百分之4後，計為551 萬5,896元（計算式：20,700×6,
661.71×4％＝5,515,895.88 ，小數點後1 位四捨五入），加計當年度地價稅316 萬9,927 元，總計為868 萬5,823 元。比較被告南強高工於76年調整後所給付之租金與102 年所給付之租金，可知被告南強高工每年給付之總租金，自76年起至102 年止，其漲幅達2.76倍，被告開明工商之情況亦類同，故目前租金之給付已合理評價系爭土地之使用價值（地價稅每年調漲均由被告支付），難認原告等人收取之租金有何偏低之顯失公平情事，而與民法第442 條情事變更原則要件不符。
⒊被告亦否認原告所稱被告辦學已無興學繁榮地方之宗旨，屬營利性質之事實。
㈡原告主張系爭土地原租金不足以繳納所得稅、地價稅、遺產
稅，並需額外負擔補充健保費，不符公平原則云云，顯無可採：
⒈原告所謂系爭土地租金偏低無法負擔遺產稅，顯與原告劉健
次無關，惟原告起訴主張就原告劉陳壽枝、劉妍希、劉祖慶、劉祖德係繼承自訴外人即被繼承人劉辰雄而取得系爭寶元段753、755、946、947、902、912地號土地部分卻一併引用。而原告所謂原租金不足以繳納所得稅、地價稅云云，亦未就多數原告予以個別區分，應予辨明。
⒉原告既不爭執系爭土地地價稅係做為租金之一部分，而由被
告南強高工、開明高工負擔，故其所謂無法繳納地價稅之說法，實屬無稽。又原告所謂不足繳納所得稅云云，係以稅後所得淨值低於所得稅金，反論稅後所得淨值不足支付所得稅金，惟稅後所得淨值既係已完納稅捐，何有不足繳納稅金之說，原告是項主張，顯屬謬誤。
⒊個人出租土地之租金收入，其所得稅之計算，係依全年租金
收入，扣除土地當年度繳納地價稅後（即必要費用）之餘額認列所得額，依此申報綜合所得稅（所得稅法第14條第1 項第5 類規定參照），縱依原告主張被告南強高工、開明高工每年繳納予原告之租金，扣除地價稅後，已所剩無多，該租金所得收入之應稅額度並未達到百分之40所得稅率之440 萬零1 元，如原告確依百分之40所得稅率計算所得稅，應係原告之其他所得收入所致，故原告所謂以租金收入百分之40計算所得稅云云，並無可採。
⒋依訴外人劉辰雄所遺財產，並非僅有系爭寶元段753、755、
946、947、902、912地號土地，且劉辰雄生前自46年起至10
2 年止所收取之總租金，已超過原告劉陳壽枝、劉妍希、劉祖慶、劉祖德所謂7,000 萬元遺產稅之說。甚者，我國課徵遺產稅之稅率乃於近年調降至遺產淨值百分之10，比較46年締約、74年合意調整租金時之遺產稅率，現行遺產稅率反而對原告劉陳壽枝、劉妍希、劉祖慶、劉祖德有利，並無顯失公平之情。況因遺產稅之繳付，即可取得土地所有權，顯屬交換利益之態樣，與租金所發生之使用利益不同，以此請求調整租金，並不可採。
⒌原告援引最高法院48年度第6 次民、刑庭總會會議決議㈠，
作為因稅額增加致租金之收入不敷納稅，而法院應允許增租之立論，為該決議之提問係「未定租賃期限之不動產，如遇稅額增加致所收租金不敷納稅時，出租人能否請求增加租金？」，其中所稱「如遇稅額增加所致所收租金不敷納稅時」，係指原無課稅一事，後因法規增訂而需額外繳納稅捐，或原規定之課稅基準有所增加等情，並非純指出租人需繳納課稅之事，原告等人援引上開決議內容，於本件顯無適用之餘地。
㈢原告等人主張系爭土地租金由每平方公尺公告地價總額年息
百分之4 ，調整至每平方公尺公告現值總額年息百分之3 ，除顯違反土地法第105 條準用同法第97條第1 項規定及私立學校法第36條之租金上限外，其中主張租金計算基準由土地公告地價改為公告現值部分，亦錯誤詮釋民法第442 條意旨，條文所指「價值」，應係不動產之使用價值，而非交換價值，故其中主張以土地公告現值作為計算基準，其論證基礎實有違誤，是本件系爭土地並無調整租金之必要。
㈣原告所提之宏大不動產估價師聯合事務所之估價報告書，先
假設系爭土地作建築開發使用為前提，得出92億1,324 萬9,
540 元之高額市價，並以之價格再計入系爭土地實際所無之收益資本、必要費用，得出年租金高達2 億3,082 萬6,575元之結論，惟均與系爭土地之使用現況不符，毫無參考價值，況該估價報告書未向法院聲請、未取得被告同意、鑑定人亦非由受訴法院選任，該估價報告書顯屬訴訟外鑑定，不具法定證據能力。又鈞院雖以證人方式傳喚郭國任到庭，惟證人郭國任仍攜帶該估價報告書到庭，對於原告或鈞院所詢之問題，均於翻閱該估價報告書後方予回答，且證人郭國任亦自承該估價報告書乃受原告委託所為之鑑定，故其陳述乃係利用其自身專業知識提供專業意見，而非以其親身經歷回答，證人郭國任所陳述之內容顯未合於證言之意義，應不得作為本案認定事實之基礎。況觀證人郭國任所陳述之內容，縱有證言之適格，亦無證據價值。
㈤參考實務歷來判決，對於租金調整所涉土地價值之評估，實
可參酌土地之公告地價、地方自治團體訂定有關計收土地租金之命令、土地使用情況等為綜合判斷，並不以鑑定為必要。
㈥本件被告使用系爭土地做為學校之用，實具公益性，且參酌
本件系爭土地租金調整一案，不僅應有土地法第105 條準用同法第97條之適用，亦有私立學校法第36條第4 項之適用，則系爭土地之租金本應依租金額百分之60計收租金，即為土地申報地價年息百分之3 ，惟本件被告開明高工、南強高工目前繳納租金分別高達土地申報地價總價之百分之7.35及8.88，已有過高之情形，故本件原告收取之租金已屬過高，並無再予調升之必要，是原告主張調整租金並無理由等語，資為抗辯。
㈦並均答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠訴外人即被繼承人劉辰雄生前將其所有坐落於新北市○○區
○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地出租予被告南強高工做為校地使用，劉辰雄並將其所有坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地出租予被告開明高工做為校地使用。嗣劉辰雄於101 年9 月8 日歿，其與被告南強高工及開明高工間之土地租賃契約，由其繼承人即原告劉陳壽枝、劉妍希、劉祖慶、劉祖德等人概括承受。
㈡原告劉健次所有坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○ ○號土地出租予被告南強高工做為校地使用。
㈢上開土地共10筆，由被告南強高工、開明高工於46年間承租。
㈣原告劉健次與訴外人劉辰雄和被告南強高工、開明高工，於
76年3 月26日約定系爭土地之租金由每年每平方公尺依當年度政府公告地價總額年息百分之3 ，調整為每年每平方公尺當年度政府公告地價總額年息百分之4 計算，並由被告南強高工、開明高工負擔地價稅，此地價稅亦為租金之一部。
四、得心證之理由：按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；第97條、第99條及第10
1 條之規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1 項、第105 條亦分別定有明文。該條項所謂土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價。所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值（最高法院88年度台上字第108 號判決參照）。又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442 條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年台上字第3062號、87年台上字第1133號判例參照）。經查：
㈠被告建校興學具有公益性，且本件並無民法有關情事變更原
則之適用，故原告等人主張依民法第442 條、第227 條之2規定訴請調整系爭土地租金，並無理由：
原告主張系爭租賃契約簽訂之背景與現在不同，且被告辦學已非為公益目的，而係有營利性質為由，主張因情事變更原則請求調整租金云云，然為被告所爭執，查：
⒈依兩造於76年3 月26日調整地租之約定，係以本院74年度訴
字第5627號民事判決為調整依據，該判決已明揭：「本件被告承租之上開二筆土地，其有二側分別濱海二十米及十二米之市區道路，附近則為民房及商舖，地方經濟繁榮，經本院斟酌其地理環境繁榮程度被告使用該租賃所受之利益，及被告係以興學為目的事業等一切情狀，認其租金每按其公告地價總額年息4％計算....」等語（見本院新店簡易庭103年度司店調字第103 號卷第58頁），可知該判決已有將當地經濟繁榮程度與被告承租土地目的係為興學等情為考量，被告南強高工、開明高工與原告劉健次、劉辰雄亦本於上揭判決考量，而於76年合意調整租金，故該次調整租金至當年度政府公告地價總額年息百分之4 ，實已考量系爭土地將來之情況，衡諸被告南強高工、開明高工租地興學之目的自始至終未曾改變，系爭土地現亦均做為學校用地使用，並無民法第22
7 條之2 「情事變更」、「非當時所能預料」之情形。⒉兩造亦不爭執地價稅由被告負擔，及地價稅亦屬租金之一部
（見同前卷第14頁原告起訴狀第13頁），被告南強高工於76年度應給付之租金總額，依系爭寶元段753、755、756、757、931、945、946、947地號土地於76年之公告地價為每平方公尺9,500 元，其總面積為6,661.71平方公尺，計算公告地價總額年息百分之4 後，計為253 萬1,450 元（計算式：9,500×6,661.71×4％＝2,531,449.8，小數點後1位四捨五入），加計當年度地價稅61萬5,420 元，總計為314 萬6,870元（計算式：2,531,450＋615,420＝3,146,870）。而被告南強高工於102 年度應給付原告等人之租金總額，依系爭寶元段753、755、756、757、931、945、946、947地號土地於
102 年之公告地價為每平方公尺2 萬零700 元，其總面積為6,661.71平方公尺，計算公告地價總額年息百分之4 後，計為551 萬5,896 元（計算式：20,700×6,661.71×4％＝5,515,895.88，小數點後1 位四捨五入），加計當年度地價稅
316 萬9,927元，總計為868 萬5,823 元。比較被告南強高工於76年調整後所給付之租金與102 年所給付之租金，可知被告南強高工每年給付之總租金，自76年起至102 年止，其漲幅達2.76倍（被告開明高工情況亦類同），故目前租金之給付應已合理評價系爭土地之使用價值（地價稅每年調漲均由被告支付），難認原告等人收取之租金有何偏低之顯失公平情事，而與民法第442 條情事變更原則要件不符。
⒊至原告主張被告辦學已無興學繁榮地方之宗旨而係屬營利性
質一節，亦為被告否認，辯以其辦學不遺餘力且學生表現亦優等語，原告雖提出被告收入預算明細表等件為證（見本院卷第206 頁至第207 頁），惟與被告乃為財團法人公益性質，尚屬無悖，是原告此部分主張，亦無足取。
⒋綜上，被告建校興學具有公益性，且本件並無民法有關情事
變更原則之適用，故原告等人主張依民法第442 條、第227條之2 規定訴請調整系爭土地租金，尚屬無據。
㈡原告主張系爭土地原租金不足以繳納所得稅、地價稅、遺產
稅，並需額外負擔補充健保費，不符公平原則云云，亦無可採：
⒈本件原告劉健次、劉陳壽枝、劉妍希、劉祖慶、劉祖德等5
人請求調整租金，其中劉陳壽枝、劉妍希、劉祖慶、劉祖德係本原被繼承人劉辰雄取得系爭寶元段753、755、946、947、902、912土地，故原告所謂系爭土地租金偏低無法負擔遺產稅云云，顯與原告劉健次無關，但原告起訴主張上揭與繼承有關之部分卻一併引用，原告所謂原租金不足以繳納所得稅、地價稅云云，亦未就多數原告個別區分。
⒉原告既不爭執系爭土地地價稅係做為租金之一部分，而由被
告南強高工、開明高工負擔，故其所謂無法繳納地價稅之說法，實屬無稽。又原告所謂不足繳納所得稅云云，係以「稅後所得淨值」低於所得稅金，反論「稅後所得淨值」不足支付所得稅金，惟稅後所得淨值既係已完納稅捐，何有不足繳納稅金之說，原告是項主張，應屬誤解。
⒊實則，按個人出租土地之租金收入，其所得稅之計算，係依
全年租金收入，扣除土地當年度繳納地價稅後（即必要費用）之餘額認列所得額，依此申報綜合所得稅（所得稅法第14條第1 項第5 類規定參照），縱依原告主張被告南強高工、開明高工每年繳納予原告之租金，扣除地價稅後，已所剩無多，該租金所得收入之應稅額度並未達到百分之40所得稅率之440 萬零1 元，如原告確依百分之40所得稅率計算所得稅，應係原告之其他所得收入所致，故原告所謂以租金收入百分之40計算所得稅云云，並無可採。
⒋依訴外人劉辰雄所遺財產，並非僅有系爭寶元段753、755、
946、947、902、912地號土地，且劉辰雄生前自46年起至10
2 年止所收取之總租金，已超過原告劉陳壽枝、劉妍希、劉祖慶、劉祖德所謂7,000 萬元遺產稅之說。甚者，我國課徵遺產稅之稅率乃於近年調降至遺產淨值百分之10，比較46年締約、74年合意調整租金時之遺產稅率，現行遺產稅率反而對原告劉陳壽枝、劉妍希、劉祖慶、劉祖德有利，並無顯失公平之情。況因遺產稅之繳付，即可取得土地所有權，顯屬交換利益之態樣，與租金所發生之使用利益不同，以此請求調整租金，亦屬無據。
⒌又原告援引最高法院48年度第6 次民、刑庭總會會議決議㈠
，作為因稅額增加致租金之收入不敷納稅，而法院應允許增租之立論，為該決議之提問係「未定租賃期限之不動產，如遇稅額增加致所收租金不敷納稅時，出租人能否請求增加租金？」，其中所稱「如遇稅額增加所致所收租金不敷納稅時」，係指原無課稅一事，後因法規增訂而需額外繳納稅捐，或原規定之課稅基準有所增加等情，並非純指出租人需繳納課稅之事，原告等人援引上開決議內容，於本件應無適用之餘地。
⒍據上，原告主張系爭土地原租金不足以繳納所得稅、地價稅
、遺產稅，並需額外負擔補充健保費，不符公平原則云云，亦要無可採。
㈢原告主張系爭土地租金由「每平方公尺每年公告地價總額年
百分之4 」，調整至「每平方公尺每年公告現值總額年息百分之3 」，調整基準由土地之公告地價變更為公告現值云云，其論證基礎亦屬有誤：
⒈按土地之公告地價及公告現值於現行稅制，公告地價係作為
課徵地價稅之基準，公告現值則係作為課徵土地增值稅之基準，因土地具有產生收益之效果，依其「使用價值」課徵地價稅；土地非因投資勞力資本而增加價值，對於其「交換價值」課徵土地增值稅。故公告地價係本於土地之使用價值而定，公告現值則係本於土地之交換價值而定。次按，土地租賃契約係承租人以土地之「使用價值」為目的而與出租人約定使用收益之契約型態，故民法第442條規定所謂「租賃物為不動產者，其因『價值』之昇降....」，其「價值」係指不動產之「使用價值」，而土地法第97條規定之租金上限基準，亦係依土地使用價值所憑之「申報地價」作為計算標準（依平均地權條例第16條規定：「土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之120時，以公告地價百分之120為其申報地價....」）。
⒉再者，依行政院82年4月23日台82財字第11153號函及93年12
月2日院臺財字第0000000000號函函示「國有出租基地，自民國82年7月1日起，一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金，如係學校作事業目的使用，依前述租金額百分之六十計收租金。」意旨（見本院卷第42頁），而現行國有非公用不動產租金，如係基地，其年租金以當期土地申報地價總額乘以百分之五（見本院卷第43頁）。以上可知政府除租基地，係以土地申報地價總額百分之5計算，原告所謂臺北市政府、新北市政府出租土地之地租，以公告土地現值年息百分比計算云云，與事實不符，應無可採。
⒊本件被告向原告承租系爭土地建校，其租金現為系爭土地每
平方公尺每年公告地價總額年息百分之4 （系爭土地之申報地價為公告地價之百分之80，故土地申報地價百分之5 等同於公告地價百分之4），並加計地價稅，其租金與現行基地租賃之租金行情應屬相當，加計地價稅後可能遠高於租金行情，益徵本件系爭土地應無調整租金之必要，堪以認定。
⒋綜上，原告主張系爭土地租金由「每平方公尺每年公告地價
總額年息百分之4 」，調整至「每平方公尺每年公告現值總額年息百分之3 」，除顯違反土地法第105 條準用同法第97條第1 項規定及私立學校法第36條之租金上限外（理由詳後述），其中主張租金計算基準由土地公告地價改為公告現值部分，亦錯誤詮釋民法第442 條規定之意旨，條文所指「價值」，應係不動產之使用價值，而非交換價值，故其中主張以土地公告現值作為計算基準，其論證基礎應有誤解。
㈣本件系爭土地租金是否調整，應適用土地法第105 條準用同
法第97條之規定，且依私立學校法第36條之規定，本件系爭土地尚無調整租金之必要：
⒈按城市房屋租金，以不超過土地及建築物申報總價額年百百
分之10為限，土地法第97條定有明文；土地法第97條規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第105 條亦有明文。本件被告係租用土地建校，核與土地法第105 條規定相符，應適用土地法第105 條準用同法第97條規定，租金上限以土地申報總價額年息百分之10為上限。
⒉查本件被告向原告租用土地建校，依102 年給付之總租金（
含地價稅），比較土地申報總價額百分之10，本件原告請求調整租金之幅度，顯超過土地法規定之上限。況本件被告使用系爭土地做為學校之用，實具公益性，且參酌本件系爭土地租金調整一案，不僅應有土地法第105 條準用同法第97條之適用，亦有私立學校法第36條第4 項之適用，則系爭土地之租金本應依租金額百分之60計收租金，即為土地申報地價年息百分之3 ，惟本件被告開明高工、南強高工目前繳納租金分別高達土地申報地價總價之7.35％及8.88％，已有過高之情，故本件原告收取之租金已屬過高，並無再予調升之必要，原告主張調整租金並無理由。
㈤原告所提之宏大不動產估價師聯合事務所之估價報告書，先
假設系爭土地作建築開發使用為前提，得出92億1,324 萬9,
540 元之高額市價，並以之價格再記入系爭土地實際所無之收益資本、必要費用，得出年租金高達2 億3,082 萬6,575元之結論，惟均與系爭土地之使用現況不符，毫無參考價值，況該估價報告書未向法院聲請、未取得被告同意、鑑定人亦非由受訴法院選任，該估價報告書顯屬訴訟外鑑定，不具法定證據能力。又鈞院雖以證人方式傳喚郭國任到庭，惟證人郭國任仍攜帶該估價報告書到庭，對於原告或鈞院所詢之問題，均於翻閱該估價報告書後方予回答，且證人郭國任亦自承該估價報告書乃受原告委託所為之鑑定，故其陳述乃係利用其自身專業知識提供專業意見，而非以其親身經歷回答，是證人郭國任之證詞，應不得作為本案認定事實之基礎。參考實務歷來判決，對於租金調整所涉土地價值之評估，實可參酌土地之公告地價、地方自治團體訂定有關計收土地租金之命令、土地使用情況等為綜合判斷，並不以鑑定為必要，附此敘明。
五、綜上所述，原告本於民法第442 條規定，請求：⒈被告南強高工承租原告劉健次所有坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地之租金自103 年4 月1 日起應調整為每平方公尺每年公告現值總額年息百分之3 計算。⒉被告南強高工承租原告劉陳壽枝、劉妍希、劉祖慶、劉祖德所有坐落於新北市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地之租金自
103 年4 月1 日起應調整為按每平方公尺每年公告現值總額年息百分之3 計算。⒊被告開明高工承租原告劉陳壽枝、劉妍希、劉祖慶、劉祖德所有坐落於新北市○○段0000000地號土地之租金自103 年4 月1 日起應調整為按每平方公尺每年公告現值總額年息百分之3 計算，應屬無據，不應准許，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，併予敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 26 日
民事第四庭 法 官 陳靜茹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 3 日
書記官 詹雪娥